Bijlage 3 Ladder v. duurzame verstd. Ir. Sassenstraat 20 Ulft.pdf

1313

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Ingenieur Sassenstraat te Ulft Bouwbedrijf Gert Jansen

Projectnummer: 3408.01 Datum: 1 mei 2021

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

1

Algemeen

1.1

Inleiding

Buro Ontwerp & Omgeving

Op de locatie aan de Ingenieur Sassenstraat 20 is in de huidige situatie bedrijfsbebouwing ten behoeve van detailhandel aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens om beide panden te slopen en hiervoor in de plaats tien grondgebonden woningen en vier appartementen te realiseren. Voorliggend rapport geeft een onderbouwing van de behoefte aan woningen in het kader van de Lader voor duurzame verstedelijking. De volgende twee paragrafen van dit hoofdstuk geven een korte toelichting op het wettelijk kader dat geldt voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vervolgens volgt in hoofdstuk 2 de toets aan de Ladder. Aansluitend volgt in hoofdstuk 3 de conclusie.

1.2

Ladder van duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen als procesvereiste in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

1.3

Stedelijke ontwikkeling Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (artikel 1.1.1. onder i) opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit . De realisatie van de woningen moet worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling, meer concreet een woningbouwlocatie.

bijvoorbeeld (ABRvS201407135/1/R1 en ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met 11 woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar woningbouwplannen voor 12 woningen wel. In voorliggend plan worden per saldo dertien nieuwe woningen gerealiseerd. Het initiatief moet daarom worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Om die reden is een toets aan de Ladder noodzakelijk, waarin voorliggend document voorziet.

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

2

Toetsing

2.1

Behoefte

Buro Ontwerp & Omgeving

De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is de provincie opgebouwd in regio's. regionale afspraken omtrent woningbouw, zoals over de groei van de woningvoorraad (dus: aantallen nieuwbouw) en over de 'kwaliteiten', zoals het aandeel huur- en betaalbare woningen. Dit is vertaald naar het gemeentelijk beleid. Op 19 mei 2015 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schetst de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar proces begeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. In de Regionale Woonagenda en Woonvisie wordt aangegeven dat er (bijna) voldoende woningen zijn om te voorzien in de vraag en dat het aantal woningbouwplannen wordt teruggebracht. Op basis van meer recente gegevens uit het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO) naar de leefbaarheid in de regio blijkt echter dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen. Uit onderzoek van Companen1 uit 2019 blijkt eveneens dat er in de regio Achterhoek nog steeds behoefte is aan nieuwe woningen.

In de Regionale Woonagenda 2015 2025 is afgesproken om jaarlijks gemiddeld 320 woningen toe te voegen. De woningbouwproductie sluit aan bij de actuele situatie op de woningmarkt van grote woningmarktdruk. Echter zal deze groei op termijn wel minder worden. De kwaliteitsvraag zal wel blijven bestaan. Verder blijkt uit het onderzoek van Companen1 dat d woningen gedeeld door het verkochte aanbod) in alle gemeenten duidt op meer spanning op de koopmarkt. Al lijkt deze marktindicator in 2019 te stabiliseren: de schaarste loopt niet verder op. Dit betekent echter niet in dat de schaarste ook terugloopt. Daarnaast zijn het aantal verhuizingen van 60-pussers naar een koopwoning sinds 2015 verdubbeld. Uit onderzoek van 8rhk2 uit 2020 blijkt verder dat vier op de vijf recent gebouwde nieuwbouwwoningen middeldure en dure koopwoningen zijn. Dit sluit niet aan bij de opgave om meer betaalbare woningen te realiseren. Maar ook de doorstroming stagneert door het tekort aan woningen en de stijgende prijzen. Starters hebben het moeilijker om in te stappen, mede door het tekort aan koopwoningen voor starters. Hierdoor ontstaat er ook weer een toename in de vraag naar huurwoningen. Het initiatief bestaat uit de sloop van twee bestaande bedrijfspanden.

Hiervoor in de plaats worden tien grondgebonden woningen gerealiseerd, in de vorm van vier twee-aaneengebouwde woningen en zes rijwoningen, en vier appartementen. Het initiatief zorgt daarmee, per saldo, voor een toevoeging van dertien woningen. De vier twee-aaneengebouwde woningen zullen voornamelijk doorstromers als doelgroep aantrekken. De overige woningen, zowel de grondgebonden rijwoningen als de appartementen zullen zowel starters als doorstromers aantrekken. Daarnaast worden twee appartementen levensloopbestendig gebouwd, waardoor ook senioren tot de doelgroep van deze woningen behoren. 1

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

Buro Ontwerp & Omgeving

Het initiatief draagt hiermee bij aan de behoefte aan woningen in het ruimtelijk verzorgingsgebied van het plangebied.

2.2

Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt:

Het plangebied is gelegen binnen de kern Ulft en wordt omringd door andere stedelijke functies zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel en horeca. In de huidige situatie zijn in het plangebied verouderde panden ten behoeve van detailhandel aanwezig. Met het plan worden per saldo dertien woningen binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd.

3

Conclusie In voorliggend document is de ontwikkeling van de locatie aan de Ingenieur Sassenstraat in Ulft getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de huidige situatie staat in het plangebied een oud detailhandel pand. Deze zal worden gesloopt waarna er per saldo dertien woningen worden gerealiseerd. Geconcludeerd kan worden dat met het initiatief, binnen bestaand stedelijk gebied, wordt voorzien in een behoefte aan woningen binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van het plangebied. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro).

1 2

Companen, Woonmonitor 2019 Achterhoek 8rhk ambassadeurs, Woonmonitor light 2020

2