Bijlage 2 - Presentatie SAB.pdf
Tekst van het document
Oude IJsselstreek Uitbreidingslocaties
Raadsbijeenkomst 22 maart 2021
Opgave
• Opgave voor woningbouw > ca. 2.250 woningen in komende 10 jaar • Waarvan 1.000 tot 1.500 woningen op uitbreidingslocaties • Gemiddeld 100-150 woningen per jaar realiseren > in de praktijk opschroeven, aangezien 2-3 jaar voorbereiding benodigd is!!
• Varsseveld heeft prioriteit, maar tegelijkertijd zullen om de ambities waar te maken meerdere locaties in de gemeente tot ontwikkeling moeten worden gebracht • Geen dertien in dozijn, maar typisch Achterhoeks wonen, zoeken naar passende woonmilieus • Welke locaties komen in aanmerking?
Binnenstedelijk
Overzicht Binnenstedelijke locaties > 10 woningen Zuivelfabriek
Schoolstraat
Rabo-locatie Spoorstraat
Rietborghschool Volkstuinen Tuit Terborg a/h Water Zaal Köster Palmlaanstrik
Buizenfabriek Bluemersschool Lichtenbergseweg Ulftseweg
Korenweg
Kavels Wonion Mini Mana DRU-terrein Kop Fazantstraat
Wesenthorst
ir. Sassenstraat
Keurkamer Bongersstraat 46
Oude Pastorie
Uitbreidingslocaties
Overzicht onderzochte locaties uitbreiding
Varsseveld
Noord
Varsseveld
Zuivelfabriek
West
Varsseveld
Schoolstraat
Rabo-locatie Spoorstraat
De Tuit-zuid Varsseveld
Zuid Etten
West
terborg Etten
Volkstuinen Tuit
Meesterij
Rietborgschool
Voorbroek Silvolde
Berkenlaan
Terborg a/h Water Zaal Köster Palmlaanstrik
Etten
achter de kerk
Buizenfabriek
Silvolde
De Paasberg
Etten
Zeddamseweg
Bluemersschool Lichtenbergseweg Korenweg
Ulftseweg
Kavels Wonion Mini Mana DRU-terrein Kop Fazantstraat Ulft
ir. Sassenstraat
Biezenakker Wesenthorst
Keurkamer
Ulft
Oversluis
Bongersstraat 46
Gendringen
Lenteleven
Oude Pastorie
Gendringen
Langenhorst
Overzicht onderzochte locaties Onderzochte uitbreiding Varsseveld Varsseveld
Noord
Varsseveld
West
Varsseveld
De Tuit-zuid Varsseveld
Zuid
Overzicht onderzochte locaties Onderzochte uitbreiding Ulft - Gendringen Ulft
Biezenakker Ulft
Oversluis
Gendringen
Lenteleven
Gendringen
Langenhorst
Overzicht onderzochte locaties Onderzochte uitbreiding Terborg - Silvolde - Etten
Etten
West
terborg Etten
Meesterij
Voorbroek Silvolde
Berkenlaan
Etten
achter de kerk Etten
Zeddamseweg
Silvolde
De Paasberg
Afwegingskader onderzochte locaties uitbreiding • Capaciteit > grote locaties hebben de voorkeur • Eigendom (ontwikkelsnelheid)
> eigendom gemeente tot versnipperd grondbezit
• Inpasbaarheid binnen structuur kern
> verbondenheid locaties met kern?
• Inpasbaarheid landschappelijke structuur > zijn er veel landschappelijke structuren aanwezig die moeten worden ingepast (is kans, maar ook ontwikkelrisico)?
• Bereikbaarheid
> autobereikbaarheid vanuit kern en vanaf doorgaande wegen?
• Nabijheid bestaande voorzieningen
> kan de locaties meeliften op bestaande winkels, scholen, etc?
• Complexiteit milieuhindercontouren
> vanaf agrarische bedrijven of andere functies?
• Faseerbaarheid / risicomanagement
> kan de locatie gefaseerd worden vs. noodzakelijke investeringen?
• Veel in te passen kavels
> zijn er op de locatie veel in te passen kavels = kosten en extra
actoren
• Buren met uitzicht op locatie
• Beleving / onderscheidend woonmilieu
> rekening houden met de buren, reuring voorkomen > geeft de locatie aanleiding tot het maken van een onderscheidnd
woonmilieu?
• Versterking beleving dorpsrand
> kan de locatie bijdragen in de versterking van de dorpsrand(en)?
• Draagvlak > heeft de locatie draagvlak? Draagvlak vooral omarmen
Afwegingskader onderzochte locaties uitbreiding • Capaciteit > grote locaties hebben de voorkeur • Eigendom (ontwikkelsnelheid)
> eigendom gemeente tot versnipperd grondbezit
• Inpasbaarheid binnen structuur kern
> verbondenheid locaties met kern?
• Inpasbaarheid landschappelijke structuur > zijn er veel landschappelijke structuren aanwezig die moeten worden ingepast (is kans, maar ook ontwikkelrisico)?
• Bereikbaarheid
> autobereikbaarheid vanuit kern en vanaf doorgaande wegen?
• Nabijheid bestaande voorzieningen
> kan de locaties meeliften op bestaande winkels, scholen, etc?
• Complexiteit milieuhindercontouren
> vanaf agrarische bedrijven of andere functies?
• Faseerbaarheid / risicomanagement
> kan de locatie gefaseerd worden vs. noodzakelijke investeringen?
• Veel in te passen kavels
> zijn er op de locatie veel in te passen kavels = kosten en extra
actoren
• Buren met uitzicht op locatie
• Beleving / onderscheidend woonmilieu
> rekening houden met de buren, reuring voorkomen > geeft de locatie aanleiding tot het maken van een onderscheidnd
woonmilieu?
• Versterking beleving dorpsrand
> kan de locatie bijdragen in de versterking van de dorpsrand(en)?
• Draagvlak > heeft de locatie draagvlak? Draagvlak vooral omarmen
Overzicht onderzochte locaties uitbreiding
Varsseveld
Noord
Varsseveld
West
terborg
Voorbroek
Ulft
Biezenakker
Gendringen
Lenteleven
Varsseveld
West Omvang:
29,9 ha
Hoofdstructuur: 10% Netto omvang: 26,9 ha Capaciteit
# woningen
15 w/ha
403
20 w/ha
538
Kansen! • Kop van Varsseveld als kwalitatieve entree en beeldmerk • Groene structuren geven beslotenheid en kunnen ingezet worden als ‘volwassen’ structuurdragers • Front naar landschap (overgangszone?)
Aandachtspunten • Bestaande bedrijfshallen • Geluid A18, N18 en Doetinchemseweg • Groenstructuur • Ecologische waarden • Bestaande woningen / boerderijen • Agrarische milieuhindercontouren
Varsseveld
Noord Omvang:
26,3 ha
Hoofdstructuur: 10% Netto omvang: 23,6 ha Capaciteit
# woningen
15 w/ha
354
20 w/ha
472
Kansen! • Typisch groen Achterhoeks woonmilieu • Groenstructuren behouden en versterken • Afwisseling van veldjes en bos, uitstraling van landgoed • Beeldkwaliteit bebouwing hierop aansluiten • Fraaie entree van Varsseveld
Aandachtspunten • Groenstructuur • Ecologische waarden • Bestaande woning • Behoud parkachtig karakter • Geluid N18, Zelhemseweg en Oostelijke Rondweg • Molenbiotoop
Gendringen
Lenteleven Omvang:
12,2 ha
Hoofdstructuur: 10% Netto omvang: 11,0 ha Capaciteit
# woningen
15 w/ha
165
20 w/ha
220
Kansen! • centrale ligging • Invullen woonveld, aantakken op bestaande structuur • Gemeentelijk grondbezit • Aanvullende woonproducten • Overgangszone N817? • Downgraden N817 tbv woonkwaliteit?
Aandachtspunten • Milieuhindercontour sportvelden • Milieuhindercontouren agrarische bedrijven • Geluid N817
Ulft
Biezenakker Omvang:
26,6 ha
Hoofdstructuur: 10% Netto omvang: 23,9 ha Capaciteit
# woningen
15 w/ha
358
20 w/ha
478
Kansen! • Beeld van Ulft aan deze zijde kwalitatief versterken (zicht vanaf buiten verbeteren) • Centrale ligging • Kans voor groen achterhoeks woonmilieu door introductie (sport-) park? • Gebruik bestaande voorzieningen
Aandachtspunten • Milieucontour sportvelden en school • Inpassing bestaande (omliggende) kavels • Geluid N817 • Milieuhindercontouren bedrijfsterrein • Ontsluiting
Terborg
Voorbroek Omvang:
7,3 ha
Hoofdstructuur: 5% Netto omvang: 6,9 ha Capaciteit
# woningen
15 w/ha
103
20 w/ha
138
Kansen! • Aantakken op ingezette ontwikkeling • Nabij station • Fraai nieuw front westzijde • Beek als aanleiding voor hoofdstructuur en kwaliteitsdrager • Groene structuren inzetten als kwalitatieve dragers
Aandachtspunten • Inpassen bestaande kavels • Geluid spoorweg • Agrarische milieuhindercontouren • Ontsluiting
Overzicht onderzochte locaties uitbreiding
Varsseveld
Varsseveld
West Omvang:
Gendringen
Noord 29,9 ha
Omvang:
Lenteleven 26,3 ha
Omvang:
12,2 ha
Ulft
Biezenakker Omvang:
26,6 ha
terborg
Voorbroek Omvang:
7,3 ha
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 5%
Netto omvang: 26,9 ha
Netto omvang: 23,6 ha
Netto omvang: 11,0 ha
Netto omvang: 23,9 ha
Netto omvang: 6,9 ha
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
15 w/ha
403
15 w/ha
354
15 w/ha
165
15 w/ha
358
15 w/ha
103
20 w/ha
538
20 w/ha
472
20 w/ha
220
20 w/ha
478
20 w/ha
138
Overzicht onderzochte locaties uitbreiding
Varsseveld
Varsseveld
West Omvang:
Gendringen
Noord 29,9 ha
Omvang:
Lenteleven 26,3 ha
Omvang:
12,2 ha
Ulft
Biezenakker Omvang:
26,6 ha
terborg
Voorbroek Omvang:
7,3 ha
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 10%
Hoofdstructuur: 5%
Netto omvang: 26,9 ha
Netto omvang: 23,6 ha
Netto omvang: 11,0 ha
Netto omvang: 23,9 ha
Netto omvang: 6,9 ha
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
Capaciteit
# woningen
15 w/ha
403
15 w/ha
354
15 w/ha
165
15 w/ha
358
15 w/ha
103
20 w/ha
538
20 w/ha
472
20 w/ha
220
20 w/ha
478
20 w/ha
138
Totale capaciteit uitbreidingslocaties 1.400 - 1.850 woningen
(bij dichtheden van 15-20 woningen/ha)
Locatiepaspoorten
Regie op uitwerking Locatiepaspoorten
Eigenaar: XXX Omvang: 34,8 ha Hoofdstructuur: 10% Netto omvang: 31,4 ha Beoogde gemiddelde dichtheid: XX w/ha Capaciteit XXX woningen
• Data • Sfeerbeschrijving woonmilieu • Inpassing landschappelijke elementen • Invulling bouwvelden Regulier Bouwkavels Objecten Stedenbouwkundige accenten
• Bebouwingsregels kavel Voortuindiepte Erfafscheidigen Parkeren op eigen terrein Massa en orientatie Bouwhoogten Bijgebouwen Intergratie duurzaamheid Materialisering
• Typologie bebouwing
• Ontsluiting
• Programma
• Parkeren
Regie op uitwerking Locatiepaspoorten • Hoofdstructuur
Referenties
Regie op uitwerking Locatiepaspoorten • Referentiebeelden / duiding sfeer
1
Aantallen & Fasering
Fasering en aantallen Cluster Varsseveld Varsseveld
Noord
Varsseveld
Zuivelfabriek
West
Schoolstraat
Rabo-locatie Spoorstraat
Cluster Varsseveld Tijdvak
2020-2025 2025-2030 Totaal
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
100 50 150
Varsseveld-West Varsseveld-Noord
Cluster Ulft-Gendringen
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
403 354 757
538 472 1010
503 404 907
638 522 1160
Kavels Wonion
Fasering en aantallen
Mini Mana
Cluster Ulft - Gendringen
DRU-terrein Kop Fazantstraat
ir. Sassenstraat
Ulft
Biezenakker Wesenthorst
Keurkamer Bongersstraat 46
Cluster Varsseveld Tijdvak
2020-2025 2025-2030 Totaal
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
100 50 150
Varsseveld-West Varsseveld-Noord
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
403 354 757
538 472 1010
503 404 907
638 522 1160
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
75 144 90 214 523
100 192 120 286 698
419
492
504
606
923
1098
Gendringen
Lenteleven
Cluster Ulft-Gendringen Tijdvak
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
2020-2025
200
2025-2030
200* inclu DRU 400
Lenteleven Fase 1 Biezenakker Fase 1 Lenteleven Fase 2 Biezenakker Fase 2
Totaal
Fasering en aantallen terborg
Cluster Terborg - Silvolde
Voorbroek
Rietborgschool Volkstuinen Tuit Terborg a/h Water
Cluster Varsseveld Tijdvak
Transformatie, inbreiding
Zaal Köster
Palmlaanstrik 2020-2025 100 2025-2030 Totaal
50 150
Uitleglocatie(s)
Varsseveld-West Varsseveld-Noord
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
403 354 757
538 472 1010
503 404 907
638 522 1160
Bluemersschool
Cluster Ulft-Gendringen Tijdvak
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
2020-2025
200
2025-2030
200* inclu DRU 400
Lenteleven Fase 1 Biezenakker Fase 1 Lenteleven Fase 2 Biezenakker Fase 2
Totaal
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
75 144 90 214 523
100 192 120 286 698
419
492
504
Ulftseweg606
923
1098
Totaal*
Totaal*
Cluster Terborg-Silvolde Tijdvak 2020-2025 2025-2030 Totaal
Buizenfabriek
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
200 50 250
Geen Voorbroek Terborg
Ulft
Capaciteit*
KavelsCapaciteit* Wonion
Mini Mana
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
103 103
138 138
200 153 353
Kop Fazantstraat
Lichtenbergseweg Korenweg
*dichtheid 20w per hectare netto
200 DRU-terrein 188 388
ir. Sassenstraat
Fasering en aantallen Totaal Cluster Varsseveld Tijdvak
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
Varsseveld-West Varsseveld-Noord
403 354 757
538 472 1010
503 404 907
638 522 1160
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
2020-2025
200
100 192 120 286 698
492
200* inclu DRU 400
75 144 90 214 523
419
2025-2030
Lenteleven Fase 1 Biezenakker Fase 1 Lenteleven Fase 2 Biezenakker Fase 2
504
606
923
1098
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
103 103
138 138
200 153 353
200 188 388
2020-2025 2025-2030 Totaal
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
100 50 150
Cluster Ulft-Gendringen Tijdvak
Totaal
Cluster Terborg-Silvolde Tijdvak 2020-2025 2025-2030 Totaal
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
200 50 250
Geen Voorbroek Terborg
Fasering en aantallen Totaal Totalen gemeente Tijdvak
Transformatie, inbreiding
Uitleglocatie(s)
Capaciteit*
Capaciteit*
Totaal*
Totaal*
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
*dichtheid 15w per hectare netto
*dichtheid 20w per hectare netto
2020-2025
500
Varsseveld-West (de Tuitnoord en Oksel N18, Lenteleven Fase 1, Biezenakker Fase 1
622
830
1122
1330
2025-2030
300
De Es, Lenteleven Fase 2, Biezenakker Fase 2, Voorbroek Terborg
761
1016
1061
1316
Totaal
800
1383
1846
2183
2646
Arnold Meijer Frank Maas
210112 22 maart 2021
Overzicht Binnenstedelijke locaties > 10 woningen Varsseveld
Zuivelfabriek
Schoolstraat
Rabo-locatie Spoorstraat
Overzicht Binnenstedelijke locaties
Kavels Wonion Mini Mana
> 10 woningen
DRU-terrein Kop Fazantstraat
Ulft - Gendringen Wesenthorst
ir. Sassenstraat
Keurkamer Bongersstraat 46
Overzicht Binnenstedelijke locaties > 10 woningen Terborg - Silvolde - Etten
Rietborghschool Volkstuinen Tuit Terborg a/h Water Zaal Köster Palmlaanstrik
Buizenfabriek Bluemersschool Lichtenbergseweg Ulftseweg
Korenweg