Bijlage 2. 241216 rapportage_haalbaarheidstudie_frankdaamenpand_def.pdf

INPASSINGSSTUDIE FRANK DAAMENPAND Gemeente Oude IJsselstreek – Sociaal Domein 16 December 2024

Referentie: B004678/241203/SV/IJ

INHOUD      

 

Uw vraag Aanpak Sociaal Domein Uitgangpunten huisvesting Organisatieonderdelen Frank Daamen pand Inpassingsstudie  Concept  Mogelijke indeling  Berekening werkplekken  Bouwkundige aanpassingen Financiële doorrekening Conclusie & aanbevelingen

UW VRAAG Huisvesting De huidige huisvesting in het Portiersgebouw, waar de uitvoeringsorganisatie STOER is gehuisvest, voldoet niet aan de wet- en regelgeving, waardoor een andere locatie moet worden gevonden. Vanwege beperkte ruimte in het huidige gemeentehuis past dit niet binnen het gemeentehuis. Het Frank Daamenpand op het DRU terrein is in eigendom van de gemeente en lijkt op het eerste gezicht geschikt om de verschillende organisatieonderdelen samen te huisvesten. Haalbaarheidstudie De gemeente heeft Brink gevraagd een haalbaarheidsstudie naar deze mogelijkheid uit te voeren. Hierin onderzoeken we op hoofdlijnen in hoeverre het gebouw geschikt kan worden gemaakt voor de beoogde gebruikers, wat de benodigde bouw- en investeringskosten zijn. Dit onderzoek is een eerste verkenning. Hiermee is de gemeente in staat een gedegen oordeel te vormen of een verhuizing naar het Frank Daamenpand reëel en wenselijk is.

AANPAK SOCIAAL DOMEIN Visie: naar het hart van de beweging Gemeente Oude IJsselstreek heeft een nieuwe visie voor het sociaal domein, waarin de behoeften van de inwoners voorop staan. Sinds 2015 is de zorg en ondersteuning in de gemeente veranderd, waarbij de focus ligt op goede, betaalbare hulp dicht bij huis. Dit heeft geleid tot een nieuwe werkwijze die minder a ankelijk is van regels en meer aandacht geeft aan wat inwoners echt nodig hebben. De professionals krijgen de ruimte om maatwerk te leveren zonder bureaucratische obstakels. Samenwerking Innovatie en samenwerking staan centraal, en de gemeente wil samen met ketenpartners een systeem opzetten dat echt werkt voor de inwoners. Hierdoor kunnen mensen niet alleen de juiste zorg krijgen, maar ook zelfredzaam zijn en volop deelnemen aan de samenleving. De gemeente kiest ervoor om alleen samen te werken met een paar strategische partners die deze waarden delen. Zo kunnen alle organisaties binnen het sociaal domein volgens dezelfde principes werken, waardoor inwoners niet van het kastje naar de muur worden gestuurd.

UITGANGSPUNTEN Huisvesting moet de visie op Sociaal Domein ondersteunen  Meer integraal te werken.  Een centrale voordeur: één locatie met meerdere vormen van hulpverlening.  Toegankelijke ontvangst en vrije inloop voor inwoners.  Werken vanuit het vertrouwen in de inwoners. Wensen huisvesting  Betaalbare huisvesting met voldoende ruimte voor sociaal domein en samenwerkingspartners.  Laagdrempelig ontmoetingsplein voor inwoners met ruimte voor:  Privacygevoelige/lastige gesprekken met inwoners  Informele informatie deling  Welkom en gastvrij ontvangst  Afgeschermde werkplekken voor medewerkers met zicht op het ontmoetingsplein  Een veilige en comfortabele werkzone met:  Beveiligde zone in het gebouw voor het veiligheidsgevoel  Mix tussen open en gesloten ruimten in de werkzone  Open werkzones met flexplekken  Omsloten ruimten voor overleg (ook digitaal), samen- en focuswerk  Ontmoetings- en aanlandplekken

ORGANISATIEONDERDELEN Organisatieonderdelen Sociaal domein

Personen

 Team werk en participatie (STOER)  Team backoffice SD  Team bestaanszekerheid

18 15 16

 Team WMO/Jeugd  Team beleid

22 18

Totaal Sociaal domein Flexfactor 0,63

89 personen 56 bureauwerkplekken

Mogelijke ketenpartners

 Buurtzorg Jong  Samen Sterker Thuis  Werkgever servicepunt WESP  UWV  Vluchtelingenwerk  Maatschappelijke ondersteuning.

BESCHIKBARE M2 IN BESTAANDE INDELING

BEGANE GROND 37,2 m²

27,1 m²

21 m² 27,9 m² 22 m²

50,3 m²

152 m² 285 m²

16,9 m²

19,8 m²

14,5 m² 15,5 m²

9,6 6,7 m² m²

9 m² 9 m² 9 m² 9 m² 9 m² 9 m² 28,8 m²

61,6 m² 7,3 m²

25,5 m²

24,4 m²

11,6 m²

19,2 m²

64,1 m²

Weergave van de kantoorruimten binnen de bestaande bouwkundige kaders (zonder aanpassingen). Werkruimten Opslagruimten Voorzieningen en technische ruimte

858 m² 38 m² 106 m²

Totaal 1.002 m² fno

EERSTE VERDIEPING

28,9 m² 11,3 m²

22 m²

19,8 m²

48,7 m²

30,8 m²

42,1 m²

21 m²

7,9 m²

10,4m² 11,6 m² 9,8 m²

35,9 m²

24,1 m²

15,2 m²

20,4 m²

9 m² 24 m²

19,6 m²

26,2 m²

Weergave van de kantoorruimten binnen de bestaande bouwkundige kaders (zonder aanpassingen). Werkruimten Opslagruimten Voorzieningen en technische ruimte

348 m² 71 m² 20 m²

Totaal 439 m² fno

CONCEPT

CONCEPT Werkplekken ketenpartners Ontmoetingsplein ketenpartners

Werk café

Ontmoetingsplein

Samenwerkzone Werkzone

hoofdentree

CONCEPT

werkplekken

overleg plekken

ontvangst en ontmoeten

Functies ontmoetingsplein STOER, MWO en xxx • Ontvangst (balie/koffiebar) • Wachtruimte + leestafel • Overlegplekken inwoners • Vier tot acht werkplekken

CONCEPT

Werkplekken

Aanlanden en vergaderen

Functies samenwerkzone SD en samenwerkingspartners • Vergaderruimtes (circa vijf stuks) • Aanlandtafel • Werkplekken • Belplekken (teams)

CONCEPT

werkplekken

werkplekken

Functies werkzone SD • Werkcafé: aanlandplekken en lunchplekken • Werkplekken in kamers

CONCEPT

werkplekken

pantry werkplekken

Functies werkzone SD • Pantry • Vergaderruimten • Aanlandtafel met tien werkplekken • Werkplekken in kamers • Focuswerkplekken • Belwerkplekken

werkplekken

CONCEPT werk- en vergaderplekken

Ontmoetingsplein ketenpartners

Functies ontmoetingsplein + werkplekken ketenpartners • Ontvangst (via ontmoetingsplein?) • Wachtruimte + leestafel • Overlegplekken inwoners • Vier tot acht werkplekken

CONCEPT

grens bezoekers

hoofdentree

grens samenwerkpartners

MOGELIJKE INDELING

BG

1STE

WERKPLEKKEN

BG - ONTMOETINGSPLEIN ruimte voor externe ketenpartners (eigen entree) omsloten overlegruimte 2x

AANLANDPLEKKEN

OMSLOTEN OVERLEGPLEKKEN

8 wp 3 wp

2 wp

2 wp

1 wp 4 wp 3 wp 4 wp

OPEN OVERLEGPLEKKEN

6p

werkplekken in ontmoetingsplein

6p

10p

6p

open overlegruimte 2x ontvangstbalie ontmoetingsplein

Totaal ontmoetingsplein: Bureauwerkplekken Aanlandplekken Overlegplekken

8 16 16

3 wp

2 wp

6 wp

BG - WERKZONE kolfruimte

werkcafé

belplekken

AANLANDPLEKKEN

OMSLOTEN OVERLEGPLEKKEN

8 wp 3 wp

2 wp

2 wp

1 wp 4 wp 3 wp 4 wp

OPEN OVERLEGPLEKKEN

6p

6p

10p

6p

vouwwand

Totaal werkzone bg: Bureauwerkplekken Aanlandplekken Overlegplekken Belplekken

aanlandplekken

30 16 28 2

3 wp

2 wp

6 wp

1STE - WERKZONE vergaderruimte pantry

4 wp

2 wp

8 wp 4 wp

6 wp

3 wp

2 wp

6 wp

werkcafé

Totaal werkzone 1: Bureauwerkplekken Aanlandplekken Overlegplekken

41 8 4

3 wp

3 wp

focuswerkplekken

RUIMTESTAAT - NA AANPASSINGEN Werkplekken werkzone (incl. ontmoetingsplein): Bureauwerkplekken 79 Aanlandplekken 40 Overlegplekken 48 Belplekken 2 Werkplekken externe ketenpartners (indicatie): Bureauwerkplekken 15 Aanlandplekken 8 Overlegplekken 10 Belplekken 2 Totaal werkplekken Bureauwerkplekken Aanlandwerkplekken Overlegplekken Belplekken

94 48 58 4

Verdeling bureauwerkplekken* Bureauwerkplekken Sociaal domein Bureauwerkplekken ketenpartners

56 38

* Dit zijn enkel de ARBO werkplekken, dit is zonder overleg-, aanland-, en belplekken

Beschikbare meters Ontmoetingsplein Werkzone begane grond Werkzone 1ste verdieping Externe ruimte ketenpartners Opslagruimte Voorzieningen en technische ruimte Totaal

285 m² 336 m² 348 m² 237 m² 109 m² 126 m² 1441 m²

LOSSE INRICHTING WERKZONE (NIEUW) Kasten kantoorruimte

20 werkkasten (laag)

Bureaus

54

Bureaustoelen

54

Loungestoelen werkcafé

6

Stoelen aanlandtafels

24

Aanlandtafels (8p)

3

Belwerkplekken (teams: klein bureau + stoel indien niet opgenomen in raming belplekken)

2

Vergaderstoelen

32

Vergadertafels 4p

1

Vergadertafels 6p

3

Vergadertafels 10p

1

Inrichting kolfruimte

1

BOUWKUNDIGE AANPASSINGEN

BG

Totaal werkzone: Bureauwerkplekken ontmoetingsplein Aanlandplekken Overlegplekken Belplekken

30 16 28 2

1STE

Totaal werkzone: Bureauwerkplekken ontmoetingsplein Aanlandplekken Overlegplekken

41 8 4

FINANCIËLE DOORREKENING

BOUWKOSTEN Het Frank Daamenpand verkeert in een technisch goede conditie. Onlangs is de klimaatinstallatie vernieuwd en zijn PV cellen aangebracht. Het interieur is verouderd en dient geschikt worden gemaakt voor het activiteitgericht werken. Het terrein wordt goed onderhouden en biedt ruim voldoende parkeerplaatsen voor medewerkers en bezoekers. De inschatting van de bouwkosten is op de volgende uitgangspunten gebaseerd:              

De ingrepen gaan uit een sober en doelmatig kwaliteitsniveau. Functionaliteit staat voorop. Het casco (constructie, gevel en dak) blijft gehandhaafd zonder grote ingrepen. Het bestaande inbouwpakket wordt verwijderd, behoudens de binnenwanden en het systeemplafond. Plaatselijk worden (niet-dragende) binnenwanden verplaatst of nieuw gemaakt. De sanitaire ruimten worden voorzien van nieuwe afwerkingen en sanitaire toestellen. Wanden worden, indien mogelijk, voorzien van nieuw sauswerk. De vloer (exclusief de harde afwerking) wordt voorzien van nieuw tapijt. Het gebouw wordt geschikt gemaakt voor toegangsbeperking (scheiding medewerkers/bezoekers). De installaties blijven gehandhaafd en worden op enkele plaatsen aangepast aan de nieuwe verkamering. Er is voorzien in nieuwe pantry's, keuken, balie, lockers, garderobe en lichtwering. De overlegplekken in het ontmoetingsgebied worden uitgevoerd in een zogenaamde cubicle. Het gebouw en het terrein worden voorzien van functionele naamsaanduiding en bewegwijzering. Kosten voor instandhouding (dak, gevel, tourniquet, klimaat, et cetera) zijn onderdeel van de lopende exploitatie. Er is niet voorzien in een liftinstallatie.

Totaal bouwkosten € 850.000,- exclusief bijkomende kosten en btw.

INVESTERINGSKOSTEN Naast de kosten voor de realisatie van de daadwerkelijke ingrepen worden bijkomende kosten verwacht. Het totaal van de bouwkosten en bijkomende kosten noemt men de investeringskosten. De inschatting van de investeringskosten is op de volgende uitgangspunten gebaseerd:

    

In de post honoraria zijn de kosten voor een architect, installatieadviseur en overige adviseurs opgenomen. Het projectmanagement is extern belegd, maar er kan ook voor worden gekozen dit intern te regelen. Kosten voor verwerving, leges en aansluitkosten worden niet verwacht. Het huidige losse interieur in de werkzone wordt vervangen (conform opgave). Voor het ontmoetingsdeel wordt uitgegaan van hergebruik van het interieur uit het Portiersgebouw. Het prijspeil houdt rekening met een ingebruikname van het pand op 1 januari 2026. Voor het verhuizen en een eventuele feestelijke opening zijn beperkte kosten gereserveerd. Over het geheel is rekening gehouden met 5% onvoorzien. Rentekosten zijn niet voorzien. Het gebouw heeft energielabel A. Een verdere verduurzaming is niet voorzien.



De bandbreedte is +/- 15%.



 

Totaal bijkomende kosten: € 365.000,- exclusief btw. Totaal investeringskosten: € 1.215.000,- exclusief btw.

EXPLOITATIEKOSTEN Het gebruik van het gebouw levert ook structurele kosten op. De inschatting van de gebouwgebonden exploitatiekosten is op de volgende uitgangspunten gebaseerd:  

    

Het gebouw is in eigendom van de gemeente. Afschrijvingen op verwervingskosten zijn niet van toepassing. Een doorbelasting van huurkosten aan STOER is mogelijk aan de orde. Het MJOP geeft op het eerste gezicht een redelijk actueel beeld van het onderhoudsregime. Het meerjarig gemiddelde zit voor het casco gebouw op circa € 22,-/m² (exclusief btw), wat herkenbaar is. Groot onderhoud aan bijvoorbeeld daken is hierin niet voorzien. Op termijn ontstaan kosten voor het gasvrij maken van het gebouw. Naar verwachting zijn de gebruikskosten (water/gas/elektra) in de nieuwe situatie tussen de € 20,- en € 25,- per m² bvo (exclusief btw). Een te hanteren kengetal voor de belastingen en heffingen ligt tussen de € 9,- en € 12,per m² bvo (exclusief btw). Voor overige zaken en diensten (zoals beveiliging en verzekering) is een verdieping op het gewenste niveau benodigd. Voor de schoonmaak van het gebouw valt te rekenen op circa € 20,- per m² bvo (exclusief btw), sterk a ankelijk van het te volgen schoonmaakprogramma. Eventuele beheerskosten zijn exclusief.

KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR

BEREKENING KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR De kostprijsdekkende huur (hierna: KPDH) is de huur waarbij alle kosten van de verwerving en exploitatie van vastgoed worden gedekt, en rekening wordt gehouden met rente en inflatie. Op hoofdlijnen betreft dit: kapitaallasten die voortkomen uit de aanvangswaarde (of de aanvangswaarde en de restwaarde bij de DCF-methode, zie hierna),  vaste eigenaarslasten zoals verzekeringen, belastingen (OZB, rioolheffing, waterschapslasten), VvE, erfpacht, beheerkosten, en niet-verrekenbare BTW,  Onderhoudskosten. 

Methode Er zijn twee methoden te onderscheiden om de KPDH te berekenen:  de vastgoedgerichte benadering,  de begrotingsgerichte benadering. Het juist bepalen van de KPDH vergt een proces waarin, ona ankelijk van de rekenmethode, diverse keuzes worden gemaakt. Welke aanvangswaarde wordt bijvoorbeeld gebruikt, wat is de beschouwingsperiode, welke afschrijftermijnen en rekenrente hanteert de gemeente, en hoe hoog is de risico-opslag?

Bron: Menukaart kostprijsdekkende huur, Bouwstenen voor Sociaal

UITGANGSPUNTEN KPDH FRANK DAAMENPAND Brink is gevraagd een grove inschatting te maken van de KPDH voor het pand aan de Frank Daamenstraat 4. Om dit te doen, heeft Brink aannames gedaan voor bijvoorbeeld de aanvangswaarde en rekenrente. Deze aannames zijn in de hierna volgende slides beschreven. Bovenstaande maakt dat de door Brink ingeschatte KPDH indicatief is en niet zonder nader onderzoek overgenomen kan worden in bijvoorbeeld huurovereenkomsten.

Onderdeel

Uitgangspunt

Onderdeel

Uitgangspunt

Onderdeel

Uitgangspunt

Bruto vloeroppervlak (bvo)

1.970 m²

Beschouwingstermijn

15 jaar

Indexatie overig7

2,54% / jr.

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo)

1.576 m² (80% bvo)

Restwaarde

€ 2.483.125

Energiekosten

WOZ-waarde1

€ 2.758.000

Verzekeringen

€ 2.500 / jr.

Excl. direct voor rekening huurder

Schoonmaakkosten

Excl. opnemen in servicekosten

Renovatiekosten

€ 1.215.000

Belastingen3

€ 23.500 / jr.

Aanvangswaarde2

€ 3.973.000

Beheerkosten4

€ 10.800 / jr.

Afschrijftermijn

40 jaar

Onderhoudskosten5

€ 43.300 / jr.

Indexeren restwaarde

Ja

Indexatie onderhoud6

3,55% / jr.

1De WOZ-waarde is ingeschat. Dit is gedaan d.m.v. een quickscan op

3o.b.v. circa €12 / m² bvo.

Funda, waarbij gekeken is naar de prijzen van bedrijfsvastgoed in de omgeving. Hieruit volgt een gemiddelde prijs van € 1.400 per m². 2Als aanvangswaarde is uitgegaan van de som van de

WOZ-waarde en de renovatiekosten.

4o.b.v. circa €5,50 / m² bvo.

5o.b.v. circa €22 / m² bvo.

610-jarig gemiddelde o.b.v. BDB.

710-jarig gemiddelde o.b.v. CPI.

RESULTAAT KPDH FRANK DAAMENPAND Op basis van voorgaande uitgangspunten bedraagt de KPDH naar inschatting van Brink:

Kostprijsdekkende huur: (per m² vvo per jaar, prijspeil heden)

 

€-

€ 11

€ 126

€6

btw-schade investeringen

btw-schade stichtingskosten

excl. btw-schade

€ 109/m² vvo (excl. btw-schade) € 126/m² vvo (incl. btw-schade)

In geval van een btw-plichtige huurder kan geopteerd worden voor btw belaste verhuur. In geval van een niet-btw-plichtige huurder kan dit niet en ontstaat er ‘btw schade’ voor de gemeente. Deze schade wordt doorberekend in de KPDH.

€ 109

btw-schade onderhoudskosten

incl. btw-schade

VERLOOP O.B.V. VASTGOEDBENADERING (EXCL. BTW-SCHADE) 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

-1.000.000 -2.000.000 -3.000.000 -4.000.000 -5.000.000 KPDH

Restwaarde

Exploitatiekosten

Aanvangswaarde

Verloop

2036

2037

2038

2039

2040

CONCLUSIE & AANBEVELINGEN

CONCLUSIE & AANBEVELINGEN Conclusie Uit dit haalbaarheidsonderzoek blijkt dat het Frank Daamenpand in Ulft goed geschikt kan worden gemaakt voor de huisvesting van het sociaal domein van de gemeente. Functioneel op orde  Het pand is al in gebruik als kantoorpand, waardoor minimale aanpassingen nodig zijn. De indeling kan, zonder grote bouwkundige wijzigingen, relatief eenvoudig passend worden gemaakt voor de werkzaamheden van het sociaal domein  Het pand is in goede staat en voldoet aan de laatste wetgeving op het gebied van duurzaamheid.  Het pand biedt eenvoudig de mogelijkheid voor een tweede entree voor eventuele ketenpartners. Visie sociaal domein:  De al aanwezige entree met één centrale entree sluit aan op de visie van sociaal domein.  Beveiliging grens mogelijk tussen ontmoetingsplein en werkzone, om veiligheid van de medewerkers te waarborgen.  Het pand biedt voldoende ruimte om naast het sociaal domein ook ketenpartners te huisvesten.

Aanbevelingen Indien een positief besluit wordt genomen, is verdere uitwerking en toetsing van deze haalbaarheidsstudie nodig. In een volgende fase wordt aanbevolen een architect, constructeur of adviseur te betrekken voor de validatie van de gewenste aanpassingen.