Bijlage 14 Inpassingsplan Varsseveld_Westelijke Oude Aaltenseweg.pdf

Landschappelijk inpassingsplan

Westelijke Oude Aaltenseweg, Varsseveld SAB Adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 21 februari 2023 | Projectnummer: 210417

Inleiding en leeswijzer

Aanleiding Aan de Westelijke Oude Aaltenseweg bevindt zich een kavel waarop de realisatie van één nieuwe woning beoogd is. In de toekomst is de ambitie om mogelijk nog twee woningen te realiseren onder de sloopregeling. ERS Architecten heeft hiervoor een verkavelingstekening opgesteld die voor dit landschappelijk inpassingsplan het vertrekpunt vormt. Uw

r

ke

ak

b e: nti

ere ref

Voor de bestemmingsplanwijziging is een landschappelijk inpassingsplan nodig. Het landschappelijk inpassingsplan laat zien op welke wijze de nieuwe ontwikkeling gerealiseerd kan worden, zodat deze de landschappelijke waarden van het gebied niet schaadt. In voorliggend document wordt dit beschreven.

Plangebied In de huidige situatie is er een pand aanwezig met bedrijfsbestemming. Het overige gebied wordt gebruikt voor het stallen van toiletunits. De foto's op de volgende bladzijde geven een impressie van het plangebied.

Leeswijzer Allereerst wordt ingegaan op de ligging in de omgeving en

landschappelijke kwaliteiten beschreven. Daarna komt het relevante

art

ka

Invulling nieuwbouw vrijstaande woning op terrein aan de Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld.

a

d Ka

wordt de historische ontwikkeling en landschapstype van het gebied toegelicht. Vervolgens wordt de huidige situatie en de

ale str

6,5

maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)

9,5

Luchtfoto van de locatie van het plangebied

beleid voor de locatie aan bod en bespreken we de belangrijke

enkelbestemming: wonen

te slopen bestaand gebouw

uitgangspunten. Afsluitend komt het inpassingsplan en doen

enkelbestemming: agrarisch met waarden

we voorstellen voor de uitstraling van de kavel aan de hand van referentiebeelden en maatregelen.

600 m2

628 m2

31,1

616 m2

16,0

20,0

20,0 toekomstige woningen onder sloopregeling

huidige bestemming enkelbestemming: bedrijf nieuwe bestemming: enkelbestemming: wonen

PAGINA 2

situatie nieuwe invulling voorstel tekening 1 Westelijke ERS Oude Aaltenseweg 5 Aangeleverde architecten

enkelbestemming: bos

20,0

16,2

huidige bestemming agrarisch met waarden nieuwe bestemming: enkelbestemming: wonen

PROGRAMMA: - bestaande terrein omzetten naar enkelbestemming wonen

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: -21 FEBRUARI 2023 bestaand gebouw slopen.

N

SITUATIE: kadastrale gemeente:

Varsseveld (Oude IJsselstreek)

-1 stuks vrijstaande woning dmv verplaatsing Varsselder 2 stuks LLB woningen dmv VAB regeling elk parkeren 2 stuks op eigen terrein.

Huidige situatie

De afbeeldingen hiernaast geven een impressie van het plangebied. Het plangebied ligt aan een half verharde weg die wordt begeleid door bomen (afbeelding 1). Het perceel is nauwelijks zichtbaar door de vele bomen, struiken en grondwal die om het plangebied heen liggen (afbeeldingen 2-4). Het perceel wordt nu nog gebruikt voor opslag van mobiele toilet units (afbeelding 5-7). Het terrein is slecht onderhouden en de bebouwing is in vervallen staat. Vanaf de weg waar het plangebied aanligt is er vrij zicht over de weilanden (afbeelding 8). Van een afstand is goed te zien hoe het plangebied wordt omgeven door de bomen en grondwal. Hierdoor is niet te zien wat erachter gebeurt (afbeelding 9).

4

6

3

1

2

3

4

5

6

7

8

9

5 W Aa este lte lijk 7 ns e O ew u eg de

8

9

1 r Ha

2

nk

ri

te

jk di

De nummering op de afbeelding correspondeert met de nummering op de foto's.

PAGINA 3

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Historische ontwikkeling

Historische ontwikkeling Het plangebied bevindt zich ten zuiden van Varsseveld in het buitengebied. De historische ontwikkeling laat zien dat het kleinschalige onregelmatige verkavelde gebied verandert in een grootschalig landschap gericht op de landbouwindustrie. Veel perceel beplanting, boomgaarden, houthakbossen en kleine akkers verdwijnen voor grootschalige landbouwpercelen en grote boerenerven. In 1900 is de wegenstructuur nog heel erg uitgebreid en dat wordt alleen maar minder. Langs de huidige Sinderenseweg zijn veel woningen gevestigd die langzaamaan een lint vormen. Vanaf 1930

1900 (Topotijdreis)

1930 (Topotijdreis)

1970 (Topotijdreis)

1990 (Topotijdreis)

is nog nauwelijks van een lint te spreken. Vanaf 1970 ontstaat weer duidelijk een bebouwingslint aan de Sinderenseweg. De Sinderenseweg en Harterinkdijk vormen een belangrijk knooppunt. vanaf hier kon men Sinderen en Silvolde bereiken en waren dit de toegangswegen van Varsseveld voor deze dorpen.

Heden (PDOK)

PAGINA 4

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Landschap

Dekzandkopjes

Landschapstype Het plangebied ligt in kampenlandschap en bestaat uit zandgrond (zie bodemkaart en geomorfologische kaart). Het landschapstype kenmerkt zich door een gevarieerd landschapsbeeld met een afwisseling in openheid en beslotenheid. Het landschap wordt gekenmerkt als een glooiend landschap. Deze glooingen ontstonden in de laatste ijstijd doordat de wind vrij spel had op het zand. Zo ontstonden er laagtes en hoogtes in het landschap. Later ging men op de hogere delen wonen en doordat deze gronden erg arm waren

Gooreerdgrond; Kalkloze zandgrond

werden de akkers veel bemest met plaggen (es). Hierdoor werd het hoogteverschil in het landschap nog extra uitvergroot. Deze essen werden omgeven door houtwallen en -singels om vee en wild bij de

Bodemkaart (PDOK)

Dekzandwelvingen

Geomorfologische kaart (PDOK)

gewassen vandaan te houden. Tevens werd hield het ook harde wind tegen. Op de hoger gelegen delen van het landschap woonde men en verbouwde men hun akkers. Op de lagergelegen gebieden lagen de graslanden, dit waren dan ook de nattere gebieden veelal beplant met elzensingels en knotwilgen. In het huidige landschap zijn nog verschillende essen zichtbaar. De nog aanwezige beplanting is voornamelijk wegbeplanting en bestaat uit bomenrijen, bosjes, houtwallen, houtsingels en solitaire bomen. De boomsoort is vooral eik.

Hoogtekaart (AHN)

PAGINA 5

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Landschappelijke kwaliteiten

Het plangebied ligt in een landschappelijke omgeving, een mooie kwaliteit van het gebied. Binnen het plangebied is het groen niet overal van goede kwaliteit. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een bossage die beslotenheid creëert. De bossage heeft weinig onderbegroeiing en ruimte om uit te groeien, waardoor het potentie heeft om op ecologisch vlak versterkt te worden. Aan de westzijde van het plangebied wordt het perceel begrensd door een afgestorven coniferen haag en flinke berkenbomen. De haag is dermate slecht dat deze is afgestorven en begroeid is met

Plangebied

hop. De haag aan de noordzijde vormt een hoge afscheiding naar naastgelegen percelen en bestaat uit hoge confieren en enkele

We

ste

boompjes.

lijk

eO

ud

eA

alt

en

se

we

g

Landschappelijke kwaliteitenkaart

PAGINA 6

Bomen

Struweelrand/bos

Zichtlijn

Grondwal

Hoge haag/erfafscheiding

Ruimtes

Lage haag

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Relevant beleid

Visie op landschap, natuur en groene kernen - Oude IJsselstreek

Een toename van burgerwoningen in het buitengebied is niet

Buiten de kernen betekent de toets op zorgvuldig ruimte gebruik dat

zoals behoud van bestaande bebouwing door splitsing,

extra verstening ongewenst is. Hierbij wordt gehanteerd: ‘voor wat, hoort

functieverandering van vrijkomende agrarische erven en

wat’. Dat betekent bijvoorbeeld dat woningbouw mogelijk is als agrarisch

landgoederen. Bij deze ontwikkelingen staat verbetering van

vastgoed wordt gesloopt of getransformeerd.

ruimtelijke kwaliteit voorop. Om dit te bereiken is te allen tijde

In het eerste kwartaal van 2020 is besloten het functieveranderingsbeleid

maatwerk vereist.

toegestaan. Uitzonderingen hierop vormen speciale regelingen,

weer opnieuw vast te stellen, waarna het voor stoppende agrariërs weer mogelijk is om na sloop van de agrarische opstallen maximaal drie woningen op het eigen erf te realiseren. Bij deze ontwikkelingen is ook sprake van landschappelijke inpassing, waarbij het erf wordt ingepast in het landschap.

Structuurvisie gemeente Oude IJsselstreek Voor alle nieuw- of verbouwplannen geldt dat het nieuwe pand een impuls moet geven aan de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het platteland. De gemeente heeft daarbij de taak om zorg te dragen dat de plannen voldoen aan een goede landschappelijke inpassing. Bepalend hierbij is onder andere de beplanting rondom de woning, de erfindeling, de situering van de bebouwing en de ontsluiting van het perceel.

Wonen in het buitengebied Ondergeschikt aan de agrarische functie is de woonfunctie in het buitengebied. De ontwikkelingen van wonen in het buitengebied zijn echter niet gering te noemen. De functie wonen is van groot belang voor een leefbaar buitengebied. Een woning in het buitengebied is meer dan een gebouw. Het is een plek waar mensen wonen en vaak ook werken. Het is voor veel mensen een plek met betekenis en geschiedenis. Wonen en werken zijn beide een basis voor een leefbaar platteland. De woonfunctie is naast een economische drager ook een sociale drager. Daarom streeft de gemeente naar een divers woningaanbod in het buitengebied. De diversiteit zit in de gecreëerde woonmilieus, het type woningen en in de prijsklassen. In het buitengebied zijn 4 woonmilieus te onderscheiden: Wonen in een buurtschapskern; Wonen op een (voormalig) boerenerf; Wonen op een landgoed; Wonen in verspreid liggende burgerwoningen (zonder agrarisch verleden). PAGINA 7

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Uitgangspunten

Om tot een goede landschappelijk inpassing te komen voor het

Haag achterzijde deels behouden en

plangebied gaan we uit van een aantal uitgangspunten die in de

deels vernieuwen Bomen behouden (berken)

analyse naar voren zijn gekomen: •

Aan de westzijde coniferenhaag verwijderen en bomen behouden.

•

Coniferenhaag aan de noordzijde bij de nieuwe woning wordt

Zicht op het landschap

vervangen voor een lagere haag en de rest blijft behouden. •

Bos uitbreiden met een mantel- zoomvegatatie.

•

Grondwal in eerste instantie alleen verwijderen bij het perceel

Geplande woning

Bestaande bomenrij (lindes)

van de meest noordwestelijke woning. Wanneer de overige

Toekomstige woningen

twee woningen gerealiseerd worden, mag daar de grondwal met bomen ook verwijderd worden. Ter plaatse van verwijderde Mantel- zoomvegatatie

grondwal wordt bomenrij met eiken aangevuld. •

Nieuwe woningen krijgen uitzicht op het landschap.

•

Parkeren achter de voorgevellijn.

P

aanbrengen Bestaand bos behouden

Parkeren achter voorgevellijn

Nieuwe bomenrij

Uitgangspuntenkaart

PAGINA 8

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Landschappelijke inpassing

Vooralsnog wordt er één woning gerealiseerd in het plangebied. Bij de landschappelijke inpassing is echter rekening gehouden met de realisatie van twee extra woningen. De schets op de volgende bladzijde laat deze mogelijke eindsituatie zien.

appel

Het belangrijkste uitgangspunt voor de landschappelijke inpassing van de nieuwe woning is dat het gebied een landschappelijke, groene

Nieuwe haag

Hoogstam boomgaard

Bijgebouw met

Bestaande berken

sedumdak

onderbegroeiing verwijderen

Bestaande bomen

uitstraling krijgt, passend in de landschappelijke omgeving van

Vogelbosje

Varsseveld. Solitaire bomen.

•

Hagen rondom de woning.

•

Hoogstam boomgaard.

•

Vogelbosje op het perceel.

•

Mantel- zoomvegetatie bij het bos.

•

Kruidenrijkgrasland.

behouden Bestaande haag

Verschillende landschapselementen dragen daar aan bij: •

Kruidenrijkgrasland

behouden Mantel- zoomvegetatie Bestaand bos behouden

nieuwe eiken Lage haag (max. 1,2 m) Beuk

Mantel- zoomvegetatie als

2 parkeerplaatsen

Hoogstam boomgaard

halfverharding

overgang van het bos

Hoge haag (max. 1,8 m) Beuk Wal met bomen deels

Nieuwe bomen

behouden

Bloem- en kruidenrijk grasland

Halfverharding voor oprit

Landschappelijk inpassingsplan voor Westelijke Oude Aaltenseweg

Bijgebouwen met sedumdak

PAGINA 9

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Landschappelijke inpassing

In de tweede schets heeft het kruidenrijkgrasland plaats gemaakt voor de nieuwe bebouwing. De bomen kunnen blijven staan doordat hier in de eerste schets rekening mee is gehouden. De nieuwe

Nieuwe haag

Hoogstam boomgaard

woningen kijken tussen de bomen door uit op het landschap. De wal

appel

met bomen is nu volledig verdwenen en heeft plaats gemaakt voor nieuwe eiken.

Bijgebouw met

Bestaande berken

Kruidenrijkgrasland

sedumdak

onderbegroeiing verwijderen

Bestaande bomen Vogelbosje

behouden Bestaande haag behouden Mantel- zoomvegetatie Bestaand bos behouden

nieuwe eiken Lage haag (max. 1,2 m) Beuk 2 parkeerplaatsen halfverharding Hoge haag (max. 1,8 m) Beuk Nieuwe bomenrij

Nieuwe bomen

doorzetten

Landschappelijk inpassingsplan voor Westelijke Oude Aaltenseweg

PAGINA 10

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Erfafscheidingen

Groen en erfafscheidingen •

De voortuin wordt ingericht als siertuin met lage beplanting.

•

De voortuin wordt afgeschermd met een lage haag (ongeveer 1,2 meter hoog). De lage haag wordt aan de zijkanten tot aan de voorgevellijn toegepast. De haag wordt gemaakt van gewone beuk.

•

De achtertuin wordt afgeschermd met een hoge haag (ongeveer 1,8 meter hoog). De bestaande haag wordt dus vervangen voor een nieuwe beukenhaag

Lage haag (1,2 m) Hoge haag (1,8 m)

Plantinstructies Haag rondom voortuin

Haag aan zijkanten

Beuk (Fagus sylvatica)

Beuk (Fagus sylvatica)

Hoogte: ca. 1,2 meter. Aanplanten in 2 rijen met een onderlinge

Hoogte: ca. 1,8 meter. Aanplanten in 2 rijen met een onderlinge

afstand van 0,40 meter. Per strekkende meter 5 stuks aanplanten

afstand van 0,40 meter. Per strekkende meter 5 stuks aanplanten

met een onderlinge afstand van 0,20 meter. Aanplanthoogte ca.

met een onderlinge afstand van 0,20 meter. Aanplanthoogte ca.

0,80 meter.

0,80 meter. 0,2 m

0,2 m

0,2 m

0,2 m

0,4 m

0,2 m

PAGINA 11

0,2 m

0,4 m

0,2 m

0,2 m

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Bomen en andere groen elementen

•

Bij realisatie van de 3 woningen verdwijnd de grondwal met

Vogelbosje

bomen volledig. Hiervoor worden nieuwe eiken teruggeplant in

Vlier/meidoorn/sleedoorn

een rij. •

Walnoot Meidoorn

De achtertuin wordt op groene wijze ingericht. Hier past hogere beplanting dan in de voortuin, zodat de kavel een zekere gelaagdheid krijgt. De inrichting van de achtertuin wordt door de toekomstige bewoners zelf gedaan. Solitaire bomen zullen al wel

Appel

aangeplant worden om een goede landschappelijke inpassing te

Beuk

waarborgen. •

Een kleine hoogstamboomgaard is toepasselijk in deze omgeving

Mantel- zoomvegetatie Vlier/meidoorn/sleedoorn

Kers Mispel

en wordt daarom op het meest westelijke perceel toegepast Eik

aan de straatzijde. Hiervoor worden hoogstam appelbomen aangeplant (6 stuks). •

Om nog meer gelaagdheid aan te brengen aan het perceel komt aan de achterkant een vogelbosje bestaande uit een mix van meidoorn, Gelderse roos, lijsterbes, gewone vlier en sleedoorn. Het vogelbosje is minimaal 40 m2 en draagt bij aan de biodiversiteit.

•

Kruidenrijkgrasland dient goed op de bodem worden afgestemd. Schakel hiervoor een deskundige in van bijvoorbeeld Cruydthoeck.

•

De mantel vegetatie bestaat uit soortenmix van inheems struweel: meidoorn, sleedoorn, gewone vlier en lijsterbes. De mantel zone is 15 meter breed. De zoomvegetatie zal bestaan

Vogelbosje

uit het kruidenrijkgrasland en spontaan opgekomen soorten.

Gewone vlier

Sambucus nigra

20%

Zomereik

Quercus robur

6 st

Meidoorn

Crateaegus monogyna

25%

Gewone beuk

Fagus sylvatica

1 st

Wilde lijsterbes

Sorbus aucuparia

25%

Appelboom

Malus domestica

6 st

Gelderse roos

Viburnum opulus

30%

Walnoot

Juglans regia

1 st

Bestaand bos blijft behouden.

Bomen

Mantel vegetatie

Eenstijlige meidoorn Crateaegus monogyna

1 st

Gewone vlier

Sambucus nigra

20%

Mispel

Mespilus germanica

1 st

Meidoorn

Crateaegus monogyna

35%

Zoete kers

Prunus avium

1 st

Sleedoorn

Prunus spinosa

15%

Wilde lijsterbes

Sorbus aucuparia

30%

PAGINA 12

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023

Maatregelen voor landschappelijke inpassing

Bijgebouwen •

Het bijgebouw is gekoppeld aan de woning en komt en komt 7 meter achter voorgevellijn te staan.

•

Bijgebouwen uitvoeren in een landelijke uitstraling passend bij de woningen en buitengebied.

•

Bijgebouwen en platte daken worden uitgevoerd met groene daken.

Verharding en oprit •

Verharding wordt alleen toegepast waar het noodzakelijk is. Dus

Fruitbomen zijn passend in het landschap

Verharding passend in het buitengebied

Inzaaien van bloemenmengsels

Hagen als erfafscheidingen

Onderhoud gras door middel van ecologisch

Hoge hagen langs zijdelingse perceelsgrenzen

de toegang naar de woning en ruimte voor 2 geparkeerde auto's. •

Pas verharding toe die past bij de gewenste landschappelijke uitstraling, bijvoorbeeld grind of gebakken klinkers.

•

Parkeren wordt altijd achter de voorgevellijn gerealiseerd. minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein per woning achter de voorgevellijn.

Natuurinclusief •

Gras wordt onderhouden door middel van ecologisch maaibeheer, door 1 á 2 x per jaar te maaien. Het inzaaien van bloemenmengsels draagt ook bij aan biodiversiteit.

•

Per woning wordt er minimaal 1 nest- en verblijfskast geplaatst voor verschillende dieren. Ook de opslag van snoeihout in een

maaibeheer

takkenril draagt bij aan biodiversiteit. Een takkenril vormt een verblijfplaats voor verschillende soorten, zoals de egel. •

Regenwater wordt opgevangen en geïnfiltreerd op eigen terrein.

Een solitaire boom is goed passend op een erf, zoals deze notenboom

PAGINA 13

PROJECTNUMMER: 210417 | DATUM: 21 FEBRUARI 2023