Bijlage 1 - Presentatie Companen.pdf

Perspectief op woningbouw OudeIJsselstreek Toelichting bevindingen 1 april 2021

Inhoud • Aanleiding en vraagstelling • Brede context woningvraag Oude IJsselstreek en Nederland - Maatschappelijke trends in Nederland - Landelijke opgaven in relatie met woningbouw Oude IJsselstreek - Verwachte trends voor Oude IJsselstreek • Nadere toelichting uitgangspunten meetbare trends - Invloed van trends op woningvraag tot 2030 • Aan de slag - Woningvraag tot 2030 - Woningbouwopgave tot 2030 (minimum en maximum bandbreedte) - Vervolg: Verkenning kwalitatieve woningbouwopgave 2

Uitgangssituatie en aanleiding •

•

•

De druk op de woningmarkt in Oude IJsselstreek loopt op. Dit komt door een tekort aan woningbouw in de afgelopen jaren, maar ook door nieuwe maatschappelijke trends zoals: - Trek vanuit het westen: behoefte aan ruimer wonen voor een goede prijs-kwaliteitsverhouding - Vergrijzing zorgt voor veel gepensioneerden, terwijl er tegelijkertijd veel werkgelegenheid is. Hoe voorzien we ook in de toekomst in voldoende werkenden in de gemeente? Tegelijkertijd zien we een grote landelijke woningbouwopgave: - Volgens Actieagenda Woningmarkt van VNG, Bouwers en woningcorporaties zijn tot 2030 1 miljoen woningen nodig in Nederland. Deze woningvraag kan naar verwachting niet alleen in de stedelijke gebieden worden ingelost. Qua aantrekkelijke woonlocatie biedt dit kansen voor de gemeente Oude IJsselstreek Huidige prognoses o.b.v. trends uit het verleden bieden onvoldoende houvast. De prognoses ‘schuiven’ de afgelopen jaren telkens vooruit. De piek in het bereiken van de woningbehoefte schuift daarmee per prognose op. Hierdoor wordt steeds later een afname van de woningbehoefte in de gemeente Oude IJsselstreek verwacht.

3

Vraagstelling

Onderzoeksvraag: • Geef inzicht in trends die van invloed zijn op de toekomstige woningbehoefte in de Oude IJsselstreek • Geef inzicht in de benadering van de woningbehoefteraming

4

Brede context woningvraag Oude IJsselstreek en Nederland

5

Brede context woningvraag in Nederland • •

•

Ruimtelijke ontwikkeling in Oude IJsselstreek is deels afhankelijk van landelijke scenario’s voor woningbouw De ruimtelijke ontwikkeling is afhankelijk van Rijksbeleid ten aanzien van het bouwen van 1 miljoen woningen en waar de focus ligt op locaties. Dit kan op basis van scenarioverkenningen van Companen resulteren in de volgende ruimtelijke ontwikkelrichtingen in rijksbeleid: - Volledig inzetten op concentratie woningbouw in de Randstad. Kanttekening: Een beperkt deel is te realiseren in het westen door beperkte ruimte - Kleinschalig veelkernige ontwikkeling. Kanttekening: Verspreid over het land versnipperde woningbouw levert risico’s op voor voldoende realisatie van woningen. Enige schaalgrootte is nodig om in de behoefte van 1 miljoen woningen te voorzien. Er liggen kansen voor Oude IJsselstreek om een deel van de woningbouwopgave op te nemen door beschikbaarheid van meer fysieke ruimte. - Woningbouw langs de radialen/hoofdwegen in het land. Dit scenario biedt kansen voor woningbouw in Oude IJsselstreek door de goede ligging en mobiliteitsmogelijkheden (weg en spoor). Ook liggen er kansen vanuit nabijheid A3 en doortrekken A15 in de toekomst. De woningvraag in Oude IJsselstreek is ook afhankelijk van lange termijn ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland. Denk hierbij aan de invloed van de stijgende zeespiegel (kosten om westen van Nederland droog te houden, stijgen.

Investeren in de verstedelijking op zandgronden daardoor steeds lucratiever en verstandiger) en de aantrekkelijke economische positie van Oude IJsselstreek in relatie met Duitsland (zie Nederland in 2120 onderzoek Wageningen Universiteit en Researchcentrum / WUR) 6

Afhankelijk van ambities: Ruimtelijke ontwikkeling van Nederland

Ruimtelijke ontwikkeling alleen in de randstad: Een beperkt deel is te realiseren in het westen door beperkte ruimte

Veelkernig Nederland: Risico voor versnipperde woningbouw. Voldoende schaalgrootte nodig om in landelijke opgave te voorzien

Ruimtelijke ontwikkeling langs de radialen (hoofdwegen): kansen voor Oude IJsselstreek door de goede ligging en mobiliteitsmogelijkheden (weg en 7 spoor)

Trends Nederland in 2120 (Bron: WUR Wageningen Universiteit) Kansen voor Oude IJsselstreek: • Sterke economische positie en samenwerking met Duitse deelstaten • Zandgronden stabiel voor ontwikkeling woningbouw bij stijging zeespiegel Kanttekening: • Dit zijn ontwikkelingen voor een verre toekomst in 2120. Derhalve in mindere mate van invloed op woningbouwperspectief in de komende 10 jaar

8

Aantrekkingskracht dorpen Bron: dr. Thissen – Universiteit van Amsterdam (uva)

Autonoom dorp

Autonoom dorp Dorp in transitie

Woondorp

De kansen voor het inlossen van de woningvraag en daarmee verbonden woningbouwperspectief verschilt per dorp. Elk dorp heeft zijn kwaliteiten. Dorpen hebben een aantrekkingskracht op verschillende woningzoekenden (bijvoorbeeld meer lokale woningzoekenden of juist aantrekkelijker voor vestigers). Dit is afhankelijk van de: • Landschappelijke kwaliteit van een dorp • Monumentale uitstraling • Kwalitatief aantrekkelijke woningvoorraad • Bereikbaarheid t.o.v. stedelijk gebied (voorzieningen en werk) Verschil tussen autonome dorpen en woondorpen (bron: dr. Thissen uva): • Autonome dorpen: Traditie is belangrijk. Er wonen veel mensen die in het dorp zelf zijn opgegroeid. De inwoners in het dorp zijn gericht op de lokale omgeving voor werk, gebruik van voorzieningen en deelname aan het verenigingsleven is belangrijk. • Woondorpen: Een belangrijk vestigingsmotief in woondorpen is een aantrekkelijke woonomgeving. In deze dorpen wonen mensen voor de prettige woonomgeving (ruimte, mooi wonen in het groen). Zij werken veelal elders (ook buiten de Achterhoek). Zij zijn niet persé op de voorzieningen in het eigen dorp aangewezen.

In het kader van dit onderzoek hebben we nog geen onderscheid gemaakt tussen woondorpen en autonome dorpen voor de dorpen van Oude IJsselstreek. Dat vraagt een nadere verkenning. De geschetste kwaliteiten helpen bij het ‘ontwerpen’ van nieuwe plannen, 9 omdat de gewenste richtingen daarmee inzichtelijk zijn.

Aantrekkingskracht dorpen Bron: dr. Thissen – Universiteit van Amsterdam

Autonoom dorp

Autonoom dorp Dorp in transitie

Woondorp Sfeerbeelden aantrekkelijkheid autonoom dorp (stamkroeg, lokale verenigingen)

Sfeerbeelden aantrekkelijkheid woondorpen (landschap, station, uitstraling)

10

Migratie op korte en lange afstand We zien verschillen in aantrekkingskracht op woningzoekenden naar de Oude IJsselstreek. De verhuismotieven van woningzoekenden die op korte afstand willen verhuizen zijn beduidend anders dan de woningzoekenden die bereid zijn om op lange afstand te verhuizen. • De woondorpen zijn aantrekkelijk voor vestigers die over lange afstand verhuizen • De autonome dorpen hebben een sterkere binding met woningzoekenden die op korte afstand van het dorp wonen

• Korte afstand migratie: -

Sociale binding belangrijk Werkgelegenheid Beschikbaarheid Prijs Lager/middelbaar opgeleid Netwerk regionaal

• Lange afstand migratie: -

Woonomgeving Woonmilieu Woonaanbod Bereikbaarheid Hoger opgeleid Netwerk landelijk

11

Relatie huidige en toekomstige trends • Niet alle toekomstige trends zijn op basis van de huidige gegevens al te kwantificeren naar een woningbouwopgave • We zien op basis van huidige recente trends een trek vanuit het westen, maar zet dit voort of wordt dit mogelijk nog sterker bij het bieden van aantrekkelijk woningaanbod? • Daarom kijken we naast de te kwantificeren trends uit het recente verleden ook naar de mogelijke rol voor de Oude IJsselstreek in het oppakken van een aandeel in het landelijk woningtekort. Dit deel is statistisch te onderbouwen. Gelet op de geschetste ontwikkelingen is het goed mogelijk om door aantrekkelijk aanbod de groei te stimuleren. 12

Woningbouwopgave afhankelijk van ambitie Oude IJsselstreek De woningbouwopgave voor de Oude IJsselstreek is afhankelijk van ambities voor het inlossen van de woningdruk in de rest van Nederland. Landelijk is er een Actieagenda Wonen: • Betrokken coalitie: Bouwend Nederland, Aedes, VNG, IPO, NVM, Woonbond, etc. • Tot 2030 zijn 1-miljoen huizen nodig • Deze woningen zijn niet alleen in de stedelijke gebieden te realiseren • Bij gelijk verdeling van de 1-miljoen woningen over alle gemeenten naar aandeel van de gemeente Oude IJsselstreek, komt de woningbouwopgave neer op: - Oude IJsselstreek + 2.250 woningen (bovenkant bandbreedte woningbehoefte)

13

Woningbouwopgave op basis van meetbare trends Input voor woningbouwopgave op basis van meetbare trends: Startpunt zijn de demografische- en migratieontwikkelingen o.b.v. de woningbehoefteprognose van de Provincie Gelderland. Hierdoor houden we rekening met de veranderende demografie (natuurlijke aanwas, binnenlandse en buitenlandse migratie) tot 2030 voor Oude IJsselstreek O.b.v. de aannames in binnenlandse en buitenlandse migratie gehanteerd bij de prognose van de Provincie zien we naar verwachting een onderschatting van de binnenlandse en buitenlandse migratie naar Oude IJsselstreek. Daarom signaleren we de volgende trends die zorgen voor een verhoogde woningbehoefte: + Toename vestigers door goede prijs-kwaliteit verhouding en aantrekkelijke woonomgeving + Toename vestigers door uitbreiding werkgelegenheid + Toename woningvraag vanuit arbeidsmigranten + Toename woningvraag vanuit langer zelfstandig en weer thuis + Toename vanuit taakstelling statushouders = minimale bandbreedte o.b.v. meetbare trends +700 tot +1.000 woningen tot 2030 14

Samenvatting verwachte woningbehoefte 2020-2030

80 - 120

200 - 400

10 20 80 - 90

270 60 - 90

700 990

De cirkels met afzonderlijke trends overlappen, omdat de groepen in woningbehoefte ook overlappen. Zo zijn vestigers door werkgelegenheid en door omgeving deels dezelfde groepen. Ook zien we overlap tussen arbeidsmigranten en vestigers voor werkgelegenheid. Daarnaast zien we dat een deel van de trends al zijn meegenomen in de autonome ontwikkeling van de Oude IJsselstreek volgens de prognose van de Provincie Gelderland. Dit resulteert tezamen in een geschatte woningbehoefte van + 700 tot + 990 woningen tot 2030.

15

Nadere toelichting uitgangspunten meetbare trends

16

Uitgangspunten prognose versus feitelijke trend

De afgelopen jaren is de migratie vanuit andere gemeenten naar Oude IJsselstreek sterk toegenomen (zie links feitelijke ontwikkeling). Op basis van de uitgangspunten die als input dienen voor de prognose is deze recente trend onvoldoende meegewogen (zie rechts van de stippellijn de prognose). Het opvullen van deze woningbehoefte volgens de recente trendmatige ontwikkeling naar de toekomst resulteert in 17 200 tot 400 extra woningen tot 2030

Alle gemeenten in trek vanuit West-NL •

•

• •

Alle gemeenten in de Achterhoek zijn in toenemende mate in trek bij woningzoekenden vanuit WestNederland (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht). Het aantal vestigers uit West-Nederland ligt de afgelopen jaren hoger dan het aantal vertrekkers. In Oude IJsselstreek zien we geen relatie met woningbouw: bestaand aanbod is in trek bij woningzoekenden uit West-Nederland. De afgelopen jaren nam de woningbouw in de Oude IJsselstreek beperkt toe, terwijl we een toename zien van het aantal vestigers vanuit West-Nederland. Zij kwamen af op de woonaantrekkelijkheid van de bestaande voorraad van de gemeente Oude IJsselstreek. In Doetinchem en Winterswijk zien we juist wel een sterke relatie met woningbouw (vestigers komen niet op bestaand aanbod af maar wel op nieuwbouw) Inzet op extra woningbouw in Oude IJsselstreek kan in potentie voor meer vestigers uit West-Nederland zorgen Tegelijkertijd zien we risico’s op verdringing tussen vestigers en lokale woningzoekenden bij onvoldoende 18 uitbreiding van de bestaande woningvoorraad

Meer vestigers uit andere gemeenten 1.

2.

Vestigers uit (rand)stad: willen ruimer wonen tegen betere prijs-kwaliteit verhouding • Vooral 35 tot 60 jarigen en 60-plussers komen naar de gemeente Oude IJsselstreek • Zij zijn gericht op landelijk wonen (ruime woning in het groen met goede prijs-kwaliteit verhouding) • Mogelijk Corona-effect (toename thuiswerken biedt kansen om op afstand van werk te wonen)? Vestigers door werkgelegenheid • Toename door ontwikkeling bedrijventerreinen (Varsseveld en Ulft) • Werknemers zoeken woonruimte in brede regio

19

Ontwikkeling werkgelegenheid Bron: Decisio, CBS Werkzame beroepsbevolking in O-IJ (x 1 000)

Ontwikkeling aantal banen

25

8%

6% 20

4% 2%

15

0% -2%

10

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-4% -6%

5

-8% 0

-10% 2010

•

•

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Na crisis sterke stijging aantal banen in de Oude IJsselstreek Uitbreiding bedrijventerrein Hofskamp III Varsseveld en De Rieze Ulft zorgt voor meer woningbehoefte voor invullen werkgelegenheid

Gelderland (PV)

Achterhoek (CR)

Oude IJsselstreek

Banengroei 2015-2019 Gelderland Achterhoek Oude IJsselstreek

8% 6% 18%

20

2019

Meer vestigers uit het buitenland 1.

2.

Vergrijzing versus economische groei: meer vraag naar arbeidsmigranten • Oude IJsselstreek: +20 tot +90 woningen (maar deels al in prognose!) • Shortstay: gedeelde voorzieningen, longstay: zelfstandige woning • Onzekere factor: Coronacrisis….? Mogelijk tijdelijke terugval in arbeidsmigranten. Na aantrekken economie zijn de werkkrachten weer nodig om te voorzien in de werkgelegenheid Verhoogde taakstelling statushouders • Oude IJsselstreek: +110 tot +170 woningen (maar deels al in prognose!) Taakstelling statushouders

21

Langer zelfstandig wonen (BW – MO) Het rijk heeft door decentralisatie van Beschermd Wonen (BW) en Maatschappelijke Opvang (MO) gemeenten individueel verantwoordelijkheid gegeven voor wonen en zorg voor deze doelgroepen. Het uitgangspunt bij huisvesting is zoveel mogelijk ‘Weer thuis’ wonen in plaats in instellingen. Dit is conform de veelvoorkomende wens van cliënten om in de vertrouwde woonomgeving te wonen. Deze trend zorgt ervoor dat een groeiende groep uitstroomt uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Zij doen een toenemend beroep op de reguliere woningvoorraad. Dit vraagt om passende huisvesting in de Oude IJsselstreek gericht op betaalbaar sociale huuraanbod. Oude IJsselstreek huidige situatie: • 30 cliënten Beschermd Wonen • 12 cliënten Maatschappelijke opvang

Jaarlijkse uitstroom (dus vraag naar zelfstandig wonen) • Beschermd Wonen (BW): 7 tot 10 woningen • Maatschappelijke Opvang (MO): 13 tot 15 woningen • Komende tien jaar: 150 tot 185 woningen (deels al in prognose!) • Zij zoeken vooral betaalbare woonruimte

22

Aan de slag

23

Naast meetbare trends ook realiteit bij realisatie van woningbouwplannen •

•

Gemeten trends en ontwikkelingen: 700 tot 1.000 woningen - Om de 700 tot 1.000 woningen te realiseren met behulp van de woningbouwplannen, vraagt dit om 130% aan plancapaciteit: 900 tot 1.300 woningen. De 130% is een gangbare norm gebruikt binnen woondeals. Uit onderzoek van het EIB blijkt dat 130% programmeren in de praktijk aan de lage kant is. Een deel van de woningbouwplannen komt immers door omstandigheden niet tot woningbouwrealisatie. Een hoger percentage aanhouden voor de plancapaciteit is een mogelijkheid. - De woningdruk speelt het sterkt de komende vijf jaar. Dit komt door beperkte nieuwbouwrealisatie en vrijkomend bestaand woningaanbod en tegelijkertijd ook door een toenemende vraag van woningzoekenden in de afgelopen jaren. Van de woningbouwplannen vraagt dit om extra inzet op woningbouwrealisatie in de eerste vijf jaar Bij extra inzet op inlossen van landelijk woningtekort (Bijdrage Actieagenda Wonen): 2.250 woningen 24

Samenvattend kwantitatieve woningbouwopgave tot 2030 • Groeiende instroom van elders, risico op verdringing • Trek van stad naar platteland  aandacht voor vestigingsmotieven bij kwalitatieve invulling van woningbehoefte • Gemeten trends en ontwikkelingen: 700 tot 1.000 woningen - Vraagt 130% plancapaciteit: 900 tot 1.300 woningen (minimum woningbouwopgave) - Extra inzet eerste vijf jaar • Bijdrage Actieagenda Wonen: 2.250 woningen (maximum woningbouwopgave) 25

Vervolg: Verkenning kwalitatieve woningbouwopgave •

Naast de kwantitatieve woningbouwopgave is de bijbehorende kwalitatieve woningbouwopgave tevens van belang. Bij het onjuist inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van de lokale en vestigende vragersgroepen, kunnen de woningbouwaantallen niet voorzien in de vraag. Het risico is dat groepen opzoek gaan naar een aantrekkelijker alternatief (andere woonomgeving)

•

Acties in komend half jaar: In de woon- en vastgoedmonitor 8RHK bieden we inzicht in de regionale en gemeentelijke woningbehoefte (mede op basis van verhuisbewegingen en Achterhoeks Woon- en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO enquête) - Met aandacht voor woonbehoeften van lokale, regionale woningzoekenden en vestigers van buiten de regio

•

Vervolgstap om deze ontwikkeling voor de gemeente te vertalen naar de lokale woonbehoeften van de kernen van Oude IJsselstreek 26