Document · PDF

5D DRU - 250916-Adviesnotitie gemeente Oude IJsselstreek-DEFINITIEF-incl. bijlagen (Ouhrlokaal).pdf

Raadsvergadering 16 oktober 2025, gemeente Oude IJsselstreekBij agendapunt: 4: DRU Industriepark4.784 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Notitie Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft

Aan

Gemeente Oude IJsselstreek, mevr. I. Oolthuis

Datum

16 september 2025

Door Dossier

Juffer Vastgoed BV, Arjan Smit JVG-3292025

Inhoudsopgave

INLEIDING EN KADER

COMPLEXGEGEVENS

REFERENTIES EN MARKTONTWIKKELINGEN

WAARDERING

BIJLAGEN

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft

16 september 2025

1. Inleiding en kader De Gemeente Oude IJsselstreek is thans eigenaar van een aantal complexen op het DRU industriepark te Ulft. De verschillende opstallen hebben een maatschappelijke en/of culturele functie. Voornoemde locaties hebben betrekking op het volledig eigendom. De verschillende objecten worden grotendeels verhuurd aan Stichting DRU-Industriepark.

Op voornoemd terrein is ook het Ouhrlokaal gelegen. Deze voormalige ijzergieterij is thans in gebruik als horecalocatie ten

behoeve van bruiloften, feesten en zakelijke bijeenkomsten en in eigendom van DRU Industriepark Vastgoedexploitatie B.V. De Gemeente Oude IJsselstreek overweegt dit object aan te kopen en na aankoop te verhuren aan Stichting DRUIndustriepark. In opdracht van de gemeente Oude IJsselstreek is door Juffer Vastgoed onderhavige adviesnotitie uitgewerkt ten behoeve

van interne doeleinden. Onderhavige adviesnotitie ziet op een marktwaardebepaling van voornoemde locatie op basis van het huidige gebruik en de vigerende bestemming. Een marktconforme huurwaardebepaling is onderdeel van onderhavige adviesnotitie. Het advies is uitgewerkt op basis van de door opdrachtgever aangereikte projectinformatie. Vraagstelling De gemeente Oude IJsselstreek heeft Juffer Vastgoed B.V. gevraagd naar aanleiding van voornoemd kader de marktwaarde en markthuur te bepalen van voornoemde locatie in het kader van interne besluitvorming. Conform de opdrachtbevestiging wordt het navolgende vraagstuk uitgewerkt: 1.

Een marktwaardebepaling van de situatie ‘as-is’ van de in de inleiding beschreven locatie;

Wij benadrukken hierbij dat het onderhavige advies géén Professionele Taxatiedienst (PTD) betreft, en dat de opdracht

dan ook niet wordt uitgevoerd in overeenstemming met de reglementen en praktijkhandreikingen vanuit het NRVT,

IVS/EVS en RICS. Het betreft een opdracht in het kader van een SOW (specifiek overeengekomen werkzaamheden). De definitie geldt als volgt:

“Door een Register-Taxateur overeengekomen werkzaamheden, waarbij Schatting van de waarde van vastgoed een onderdeel is, niet zijnde een Professionele Taxatiedienst.”

Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de complexgegevens samengevat waarna in hoofdstuk drie diverse referentiedata is opgenomen ter onderbouwing en toetsing van de uitkomsten. De waardering wordt beschreven en uitgewerkt in hoofdstuk vier.

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

2. Complexgegevens

Adres

Hutteweg 28, 7071 BV Ulft

Type object

Horecaobject

BVO

Bouwjaar

Perceeloppervlakte Bestemming

Kadastraal bekend Zakelijk recht

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

328 m² 1895

955 m²

Gemengd - 9 Gendringen T 8200 A1 Appartementsrecht

Oppervlakte en programma

Type

BVO

VVO

Feestzaal

220 m²

202 m²

Zolder

26 m²

23 m²

Keuken + opslag

Totaal

98 m²

344 m²

86 m²

311 m²

De opgenomen oppervlakten zijn tot stand gekomen op basis van de door

opdrachtgever aangeleverde plattegrond. Aansprakelijkheid hieromtrent jegens de taxateur is uitgesloten. Geadviseerd wordt om een NEN-2580 meetcertificaat te laten opstellen teneinde onjuistheden en de oppervlakten te voorkomen. Bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is DRU Industriepark Ulft, deels onherroepelijk

Bestemming

Onderhavig perceel kent de enkelbestemming ‘Gemengd – 1’. Het perceel mag

vastgesteld op 19 maart 2014.

blijkens de vigerende bepalingen ingericht worden met horeca, kantoren, maatschappelijke functies maar ook dienstverlening, cultuur en ontspanning, een ambachtelijk bedrijf of ondergeschikte detailhandel.

Huidig gebruik

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Het object wordt thans gebruikt als eventlocatie ten behoeve van trouwerijen, feesten en zakelijke bijeenkomsten.

3. Referenties en marktontwikkelingen Referenties Huurreferenties

Ter bepaling van de huurwaarde van het Ouhrlokaal is in onderstaande tabellen een aantal huurreferenties opgenomen van horeca. Het aantal lokale referenties is beperkt en om die reden is het zoekgebied vergroot. Locatie

Kerngegevens Adres: Molenpoortstraat 28, ‘sHeerenberg

Type: Horeca - restaurant Bouwjaar: 1980

Oppervlakte: 215 m² VVO Jaarhuur: € 21.000 Huur per m2: € 97

Peildatum: april 2025 Toelichting Sober ingericht restaurant. Het object is in het hart van het historische centrum gelegen. Het is in gebruik geweest als Chinees-Indisch restaurant. Locatie

Kerngegevens Adres: Noorderstraat 14, Dieren Type: Horeca

Bouwjaar: 1900

Oppervlakte: 992 m² VVO Jaarhuur: € 65.000 Huur per m2: € 65

Peildatum: februari 2025 Toelichting Dit hoogwaardig afgewerkte hotel restaurant is recent verhuurd. Het object beschikt over een restaurant, multifunctionele zalen en hotelkamers.

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: Ugchelseweg 56, Ugchelen Type: Horeca

Bouwjaar: 1907

Oppervlakte: 320 m² VVO Jaarhuur: € 50.400

Huur per m2: € 157

Peildatum: februari 2025 Toelichting Dit sleutelklare restaurant is gunstig gelegen en hoogwaardig afgewerkt. Het object bestaat uit een restaurant, keuken, wijnkelder c.q. vergaderruimte en opslag. Locatie

Kerngegevens Adres: Ruurloseweg 2, Barchem Type: Horeca

Bouwjaar: 1949

Oppervlakte: 640 m² VVO Jaarhuur: € 77.500

Huur per m2: € 121

Peildatum: januari 2025 Toelichting Dit horecapand is recent volledig gerenoveerd en beschikt over een restaurant, vergaderzaal en zeven luxe hotelkamers. Locatie

Kerngegevens Adres: Diepenheimseweg 21, Neede Type: Horeca

Bouwjaar: 1990 Oppervlakte: 845 m² VVO Jaarhuur: € 50.000 Huur per m2: € 59

Peildatum: augustus 2024

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Toelichting Aan de rand van Neede is dit restaurant met congreszalen gelegen. Het object is

geschikt voor grotere groepen gasten voor feesten, partijen of ander bijeenkomsten. Locatie

Kerngegevens Adres: Middellaan 5, Velp Type: Horeca

Bouwjaar: 1912

Oppervlakte: 845 m² VVO Jaarhuur: € 41.500

Huur per m2: € 122

Peildatum: mei 2024 Toelichting Deze markante villa is op een zichtlocatie gelegen. Het object wordt volledig gerenoveerd en wordt in haar oude glorie hersteld. Locatie

Kerngegevens Adres: IJsselkade 2, Doetinchem Type: horeca

Bouwjaar: 1955

Oppervlakte: 349 m2 VVO Jaarhuur: € 44.604

Huur per m2: € 128

Peildatum: januari 2025 Toelichting Dit verzamelgebouw met een gemengde bestemming is langjarig verhuurd aan diverse maatschappelijke partijen. Op de begane grond exploiteert stichting Elver een restaurant waar tevens dagbesteding wordt geboden.

Op basis van voornoemde referenties geldt een bandbreedte van circa € 60 tot circa € 155 per m² VVO exclusief BTW. De referenties aan de bovenkant van de

bandbreedte hebben betrekking op volledig gerenoveerde objecten veelal op goede locaties in of nabij het centrum. Tevens moet daarbij worden aangetekend dat de referenties veelal zien op objecten die tevens als hotel en/of restaurant gebruikt worden. Onderhavig object is in 2017 technisch en bouwkundig gerenoveerd. De

karakteristieke uitstraling is daarbij bewaard gebleven. Gelet op de ligging in

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

combinatie met de wat beperktere gebruiksmogelijkheden is een huurwaarde aan de bovenkant uitgesloten. Koopreferenties

Voor de vaststelling van de waarde heeft de taxateur onder andere een vergelijking

gemaakt met een aantal recente verkooptransacties. Deze vormen naast

huurcijfers en de overige gegevens mede de input voor de door de taxateur

gemaakte inschattingen. Vanwege het feit dat objecten meestal niet homogeen zijn, in combinatie met een ondoorzichtige vastgoedmarkt, zijn referenties niet zonder

meer één op één toepasbaar. Correcties moeten plaatsvinden voor specifieke vaak onbekende eigenschappen van de individuele objecten om referenties enigszins vergelijkbaar te kunnen maken. Locatie

Kerngegevens Adres:

Taets

Amerongenstraat,

Markelo

Type: Horeca

Bouwjaar: 1800

Oppervlakte: 614 m² BVO

Transactieprijs: € 550.000 k.k. Prijs per m2: € 895

Peildatum: juni 2025 Toelichting Op een gunstige locatie binnen Markelo is dit restaurant verkocht. Hoewel het

interieur ietwat gedateerd oogt is het geheel netjes onderhouden en heeft het een goede uitstraling. Locatie

Kerngegevens Adres: Irenestraat 5, Overloon Type: Horeca

Bouwjaar: 1952

Oppervlakte: 755 m² BVO

Transactieprijs: € 795.000 k.k. Prijs per m2: € 1.052

Peildatum: maart 2025 Toelichting Goed gelegen horecaobject met twee bovengelegen appartementen. De afwerking is goed doch de uitstraling oogt sober en ietwat klinisch ten aanzien van het interieur.

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres:

Oude

Geesteren

Nettelhorsterweg

Type: Horeca

Bouwjaar: 1963

Oppervlakte: 420 m² BVO

Transactieprijs: € 510.000 k.k. Prijs per m2: € 1.214

Peildatum: november 2024 Toelichting Aan de rand van Borculo en Geesteren is dit horeca-object verkocht inclusief bovenwoning. Het restaurant is goed onderhouden en heeft een prima uitstraling ten aanzien van in- en exterieur. Locatie

Kerngegevens Adres: Rijksstraatweg 20, Twello Type: Horeca

Bouwjaar: 1900

Oppervlakte: 294 m² BVO Transactieprijs: € 415.000 k.k. Prijs per m2: € 1.411

Peildatum: oktober 2024 Toelichting Goed gelegen aan de doorgaande weg tussen Apeldoorn en Deventer is dit

horecaobject verkocht inclusief bovenwoning. Het horecadeel oogt sober en ietwat gedateerd. Locatie

Kerngegevens Adres: J. F. Kennedyplein 4, Ulft Type: Horeca

Bouwjaar: 1961

Oppervlakte: 188 m² BVO

Transactieprijs: € 145.000 k.k. Prijs per m2: € 771

Peildatum: augustus 2024

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Toelichting In het centrum van Ulft is dit horecaobject verkocht. Er is parkeergelegenheid in

de directe omgeving aanwezig. Het object oogt sober ten aanzien van in- en exterieur. Locatie

Kerngegevens Adres: Raadhuisstraat 20, Hengelo Type: Horeca

Bouwjaar: 1800

Oppervlakte: 285 m² BVO

Transactieprijs: € 375.000 k.k. Prijs per m2: € 1.315

Peildatum: januari 2024 Toelichting Midden in het centrum van Hengelo Gelderland is dit karakteristieke pand

verkocht. Het betreft het voormalige gemeentehuis wat in het verleden is getransformeerd naar restaurant.

Omdat het aantal beschikbare referenties in de omgeving beperkt zijn is gekeken op regionaal niveau. Transactieprijzen voor horecalocaties variëren van € 770 tot circa

€ 1.410 per m² BVO kosten koper. Op basis van bovenstaande transacties geldt een gemiddelde transactieprijs van circa € 1.110 per m² kosten koper. De referenties boven het gemiddelde beschikken goeddeels over een woning op de verdieping.

Onderhavig object ziet enkel op een horeca functie waarbij de risico’s als eventlocatie hoger worden ingeschat dan de opgenomen referenties welke goeddeels zien op restaurantfuncties al dan niet met een bovenwoning.

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Marktontwikkelingen Marktontwikkelingen

Gematigde volumegroei voor de horeca De vooruitzichten voor de horeca voor 2025 en 2026 zijn, met een verwachte volumegroei van 1% tot 1,5%, gematigd positief. Dankzij een aanhoudende

verbetering van de koopkracht, door hogere lonen en een lagere inflatie, geeft de

consument zowel dit als volgend jaar naar verwachting meer uit in de horeca dan

het afgelopen jaar. Niettemin blijft de volumegroei in 2025 beperkt door onder meer een aanhoudend laag consumentenvertrouwen en nog altijd oplopende prijzen in de horeca. Vorig jaar leidden deze factoren, in combinatie met het slechte weer in het voorjaar, er toe dat consumenten een pas op de plaats maakten qua horecabezoek, wat resulteerde in een kleine krimp.

Vooral omzetgroei bij restaurants en cateringbedrijven

In het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de omzetgroei in de horeca 3,4%. De groei werd met name gerealiseerd in het segment eten & drinken (+4,4%), en dan vooral

bij kantines & catering en restaurants. Uit de ING betaaldata blijkt dat de stijgende

lijn voor restaurants doorzet in het tweede kwartaal, mede dankzij het zonnige weer in april en mei. In de periode januari t/m mei werd een omzetgroei van 6,5% en een volumegroei van 1,5% gerealiseerd bij eetgelegenheden. Vooruitzichten hotelbranche positief

De vooruitzichten voor de Nederlandse hotelbranche zijn ook dit jaar positief. Net als vorig jaar wordt voor 2025 opnieuw een groei van 4% in het aantal

hotelovernachtingen voorzien. De consument kiest vaker voor een korte vakantie in eigen land. En ondanks de hogere prijzen is er bij zowel de binnenlandse als

buitenlandse hotelgast nog altijd de bereidheid om te betalen. Ook de komende

jaren blijft het aantal hotelovernachtingen naar verwachting groeien. Nederland

wordt als reisbestemming steeds aantrekkelijker, onder meer vanwege ons klimaat met gematigde temperaturen, een stabiele geopolitieke omgeving en een relatief hoog serviceniveau.

Prijsgevoelige consument zal reageren op btw-verhoging

Een uitdaging voor de hotelsector betreft de verhoging van het lage btw-tarief logies van 9% naar 21% in 2026. Hierdoor worden onder meer hotelkamers en huisjes op vakantieparken vanaf 2026 11% duurder dan nu het geval is.

Kampeerplaatsen zijn van deze regeling uitgezonderd. Naar verwachting komt de prijsverhoging grotendeels voor rekening van de hotelgast. In hoeverre deze zich hierdoor laat tegenhouden is nog moeilijk te zeggen. Een hotelovernachting is

weliswaar voor de meeste consumenten een luxeproduct, waar eerder op wordt bezuinigd dan op meer essentiële goederen en diensten, zoals voeding en de

kapper. Tegelijkertijd lieten hotelgasten zich tot nu toe niet tegenhouden door de

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

sterke prijsverhogingen in de afgelopen drie jaren. Mogelijk leidt het deels tot een verschuiving naar goedkopere locaties dan wel goedkopere accommodaties. Gemiddeld 5% hogere prijzen in 2025

In 2024 stegen de prijzen in de horeca gemiddeld met 6%. Dat was nodig om de

hogere huur-, inkoop- en personeelskosten (deels) te compenseren. Zo stegen de cao-lonen in de horeca vorig jaar gemiddeld met 10,7%. De grootste prijsstijgingen

deden zich vorig jaar voor bij bungalowparken (+9,5%) en hotels (+7,6%). Naar verwachting stijgen de prijzen in de horeca dit jaar met 5%, wat weliswaar lager is dan in de drie voorgaande jaren, maar nog altijd hoger is dan de inflatie in Nederland.

Verdere prijsstijgingen door hogere personeelskosten

De verwachte 5% prijsverhoging komt met name door stijgende voedingsprijzen en oplopende

personeelskosten.

Volgens

horeca-cao

ontvingen

alle

horecawerknemers begin dit jaar 2,5% loonsverhoging en per 1 juli 2025 nog eens

1%. De loonsverhogingen zijn nodig om concurrerend te blijven ten opzichte van andere sectoren als het gaat om het aantrekken van personeel. Hoewel de arbeidsmarkt inmiddels iets minder gespannen is, heeft bijna vier op de tien horecabedrijven nog altijd last van personeelstekort.

Hogere kosten niet volledig voor rekening van de gast De jaarlijkse prijsverhogingen zijn noodzakelijk om druk op de winstmarges te

voorkomen. Overigens kunnen lang niet alle horecaondernemers de hogere kosten

volledig bij de gast in rekening brengen. Dit geldt vooral voor restaurants en cafés. Immers, als de prijs van een biertje of een maaltijd te hoog wordt blijven de gasten weg. Andere maatregelen om de winstmarges op peil te houden zijn het beperken van de menukaart, het aanbieden van kleinere porties en sturen op verkoop van

producten met hogere marges, zoals speciaalbieren en cocktails. Voor horecaondernemers die de hogere kosten slechts gedeeltelijk bij de klant in

rekening brengen, betekent dit dat een deel van de hogere kosten ten laste komt van de winstmarge, wat tot financiële problemen kan leiden. Fors meer faillissementen in de horeca

Dat de horeca onder druk staat zien we terug in de ontwikkeling van het aantal faillissementen. Door een beperkte groei, hogere personeels- en inkoopkosten en een coronaschuld die moet worden afbetaald, gingen vorig jaar 377 horecabedrijven

failliet. Dit waren er 110 meer dan in 2023. De faillissementen betroffen met name restaurants, snackbars en (eet-)cafés. Dit jaar lag het aantal faillissementen in de

periode januari t/m mei op vergelijkbaar niveau als in dezelfde periode in 2024. Naar verwachting blijft het aantal faillissementen ook dit jaar op hoog niveau, onder meer door de relatief hoge inflatie en een beperkte groei.

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Veel bedrijfssluitingen onder restaurants en cafés Overigens gaan er niet alleen meer horecabedrijven failliet, maar zijn er ook meer – al dan niet vrijwillige - bedrijfssluitingen. Zowel in het eerste kwartaal van 2024 als

in 2025 sloten fors meer horecabedrijven hun deuren, en dan met name

restaurants, cafés en cateringbedrijven. Er is sprake van een groeiende tweedeling binnen de sector. Enerzijds zijn er horecazaken die met innovatieve concepten

succesvol weten in te spelen op veranderende marktomstandigheden en

consumentenvoorkeuren. Anderzijds zijn er ook bedrijven die deze omslag niet willen of kunnen maken, vaak vanwege de leeftijd van de ondernemer, beperkte middelen of financiële problemen. Dit zijn veelal de horecazaken die failliet gaan dan wel zelf hun zaak sluiten.

Minder verspilling en meer omzet dankzij AI-technologie

In een competitieve sector waar marges onder druk staan, zoals bij restaurants, biedt kunstmatige intelligentie (AI) kansen. Zo kan AI-technologie bijvoorbeeld op

basis van historische verkoopdata en weersvoorspellingen nauwkeurige voorspellingen doen over de verwachte drukte. Door de voorraden hierop aan te passen is er minder verspilling. Op basis van beschikbare klantdata kunnen

restaurants bovendien hun omzet verhogen door gepersonaliseerde aanbiedingen

te doen aan reguliere gasten, zoals korting, een gratis drankje of een speciaal menu. Iets wat in de vlieg- en hotelbranche al langer gemeengoed is, maar in de restaurantbranche vrijwel nog niet. Hierdoor kan niet alleen efficiënter worden

gewerkt, maar ook de omzet worden verhoogd. Zo versterkt AI de strategische positie van horecaondernemers in een steeds competitievere markt (bron: ING).

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

4. Waardering Waardedefinitie en waarderingsmethodiek Markthuur

Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou

worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Markthuur

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in

een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden

hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. (EVS 2020) Waarderingsmethodiek

DCF-methode + comparatieve methode

Uitgangspunten Waardepeildatum

1 september 2025

Index

Waarderingshandboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde, actualisatie 31

december 2023 (Fakton) en Inflatiescenario Vastgoedindex NRVT, versie maart 2025.

Beschouwingsperiode

15 jaar

Markthuur

De markthuur wordt comparatief bepaald op basis van de in hoofdstuk vier

opgenomen referenties van horecaobjecten. Op basis van voornoemde referenties geldt een bandbreedte van circa € 60 tot circa € 155 per m² VVO exclusief BTW.

De referenties aan de bovenkant van de bandbreedte hebben betrekking op volledig gerenoveerde objecten veelal op goede locaties in of nabij het centrum. Tevens moet daarbij worden aangetekend dat de referenties veelal zien op objecten die

tevens als hotel en/of restaurant gebruikt worden. De risico’s voor onderhavig

object als eventlocatie worden als hoger ingeschat. Daarmee is een huurwaarde aan de bovenkant van de bandbreedte uitgesloten.

Op basis van voornoemde overwegingen wordt de markthuur ingeschat op € 100 per m² exclusief BTW. Voor de bijbehorende zolder is de huurwaarde bepaald op €

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

40 per m² VVO, De totale markthuur is berekend op € 29.700 per m² op jaarbasis exclusief BTW. Exploitatielasten

Ten aanzien van de exploitatielasten is rekening gehouden met de kosten voor OZB,

rioolheffing, waterschapslasten, opstalverzekering, onderhoud, beheer en niet-

verrekenbare BTW. De totale exploitatielasten zijn berekend op 20% van de markthuur.

De ingeschatte exploitatiekosten zijn conform de vigerende gemeentelijke belastingtarieven en op basis van kengetallen conform de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Beleggingsvastgoed. Eindwaarde

De eindwaarde is bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode

uitgaande van een voortdurende exploitatie. De exit-yield v.o.n. is ingeschat op 12,5% en houdt in vergelijking met de actuele aanvangsrendementen rekening met de technische en functionele veroudering van het complex. De verkregen eindwaarde v.o.n. wordt tot slot gecorrigeerd voor overdrachtskosten.

Disconteringsvoet

10,32%. Een hoge disconteringsvoet wordt gelet op de monumentale status alsmede de specifieke exploitatie passend geacht.

Waardebepaling Waardering ‘as-is’

Comparatieve toetsing

Markthuur

Marktwaarde k.k.

BAR v.o.n.

NAR v.o.n.

€ 29.700

€ 245.000

11,0%

8,7%

De marktwaarde per m² BVO is berekend op € 714 kosten koper. Daarmee ligt de

marktwaarde in lijn met de opgenomen referenties in hoofdstuk drie. De referenties aan de bovenkant van de bandbreedte hebben veelal de beschikking over één of

meerdere bovenwoningen. Op basis daarvan en mede gelet op het monumentale karakter en specifieke gebruik wordt de berekende marktwaarde opportuun geacht.

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

5. Bijlagen A. Rekenmodel - Ouhrlokaal B. Plattegrond

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

Bijlage A

Rekenmodel – Ouhrlokaal

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR

ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER

Kantoor

Juffer Vastgoed BV

Peildatum

01-09-25

Taxateur

J. Smit RT

Peiljaar

2025

Branchevereniging

NVM

Opname en inspectie

Vestigingsnummer

22.237

Beschouwingsperiode

15 jaar

Taxateursregister

NRVT

Taxatietype

interne waardering (geen PTD)

Registratienummer

RT903013322

Type eigendom

appartementsrecht

Portefeuille

Gemeente Oude Ijsselstreek

Eigenaar

DRU Industriepark

Beheerder

DRU Industriepark

Dossiernummer

JVG-3402025

COMPLEX GEGEVENS

LOCATIE

SAMENVATTING TAXATIE

OBJECT

Naam complex

Ouhrlokaal

Markthuur

€

Soort object

BOG

Contracthuur

€

Bouwjaar

1895

Exploitatielasten o.b.v. markthuur

20,37%

Adres

Hutteweg 28

Disconteringsvoet

10,32%

Postcode en plaats

7071 BV Ulft

BAR v.o.n. markthuur

10,96%

Gemeente

Oude IJsselstreek

BAR v.o.n. contracthuur

0,00%

Provincie

Gelderland

Waterschap

Rijn en IJssel

Overdrachtskosten

Bestemming

Gemengd

Marktwaarde k.k.

Marktwaarde v.o.n.

250901-Rekenmodel DCF-Hutteweg 28 Ulft

MAPS

29.700 -

€

271.000

€

245.000

10,65%

FOTO

BOG | RUIMTEN Structureel

Onderhoud

Onderhouds

leeg

per m²

kosten

0 m²

nee

€

11,41 €

2.510 €

3.123 €

0 m²

nee

€

11,41 €

1.118 €

3.123 €

23 m²

0 m²

nee

€

11,41 €

285 €

3.123 €

0 m²

nee

€

11,41 €

€

0 m²

nee

€

11,41 €

€

0 m²

nee

€

11,41 €

€

0 m²

nee

€

11,41 €

€

0 m²

nee

€

11,41 €

€

0 m²

nee

€

11,41 €

10. -

0 m²

nee

€

11,41 €

343 m²

311 m²

Ruimte

BVO

VVO

Leeg VVO

Feestzaal

220 m²

202 m²

Keuken + opslag

98 m²

86 m²

Zolder

25 m²

TOTAAL

€

Ingangsdatum

Einddatum

huur

687.000 BEL

01-09-25

0,0 jaar

306.000 BEL

01-09-25

0,0 jaar

78.083 BEL

01-09-25

0,0 jaar

BEL

01-09-25

0,0 jaar

BEL

01-09-25

0,0 jaar

€

BEL

01-09-25

0,0 jaar

€

BEL

01-09-25

0,0 jaar

€

BEL

01-09-25

0,0 jaar

€

BEL

01-09-25

0,0 jaar

€

BEL

01-09-25

0,0 jaar

Herbouwwaarde

3.914

BEL / EGB

Restduur

€ 1.071.000 100%

86% BOG | RUIMTEN Ruimte

Contract

Markthuur per Markthuur

maandhuur

jaarhuur

m² VVO

totaal

BTW opteren

Vertrekkans

Herzienings

Weder

Looptijd in

huurder

huur

verhuurtijd

jaren

WOZ-waarde

Achterstallig onderhoud

Feestzaal

€

100,00 €

20.200 ja

€

20.200 6 maand

5 jaar

€

133.411

nee

€

Keuken + opslag

€

100,00 €

8.600 ja

€

8.600 6 maand

5 jaar

€

59.429

nee

€

Zolder

€

40,00 €

900 ja

€

900 6 maand

5 jaar

€

15.160

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

10. -

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

95 €

€

29.700

€

208.000

€

TOTAAL

250901-Rekenmodel DCF-Hutteweg 28 Ulft

29.700 0%

BOG | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX

SAMENVATTING ONDERHOUDSKOSTEN

Keuze onderhoud Basis onderhoud per m² BVO

VEX €

11,41

VEX onderhoud

€

3.914

VEX onderhoud specifieke installaties

€

VEX onderhoud overige installaties

€

Locatietoeslag onderhoud

0,0%

Onderhoud totaal per jaar

€

3.914

Objecttoeslag onderhoud

0,0%

Onderhoud totaal per m² BVO

€

11,41

BOG | TOESLAG OVERIGE INSTALLATIES

BOG | KOSTEN SPECIFIEKE INSTALLATIES € / m²

% gebouw

Installatie

Onderhoudskosten

Aantal

Airco

€

Topkoeling

€

Mechanische ventilatie

€

Sprinkler installatie

€

Zonwering

€

BOG | ONDERHOUDSKOSTEN Periode

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd)

€

Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd)

€

VEX onderhoud (niet geïndexeerd)

€

3.914 €

3.914

VEX onderhoud (geïndexeerd)

€

3.998 €

4.159 €

4.318 €

4.482 €

4.622 €

4.738 €

4.856 €

4.978 €

5.102 €

5.230

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD

€

3.998 €

4.159 €

4.318 €

4.482 €

4.622 €

4.738 €

4.856 €

4.978 €

5.102 €

5.230

250901-Rekenmodel DCF-Hutteweg 28 Ulft

BOG | ZAKELIJKE LASTEN

Gemeentelijke belastingen

Overzicht exploitatiekosten

OZB tarief

0,1763%

Grondslag rioolbelasting

per eenheid

Aantal eenheden Rioolbelasting per eenheid

1 €

Waterschapslasten

OZB

€

367

Rioolbelasting

€

297

Waterschapslasten

€

297,00

Verzekering (incl. assurantiebelasting)

€

648

0,0365%

Belasting en verzekeringen totaal

€

Beheerkosten

€

750

Oninbare jaarhuur

€

Overige kosten

€

Overige lasten Verzekeringspremie

0,050%

Onderhoud

€

3.914

Totaal overige belastingen en verzekeringen

0,00%

Niet-verrekenbare BTW

€

Beheerkosten % jaarhuur

2,50% -

TOTAAL KOSTEN

€

6.051

21%

% van markthuur

Oninbare % jaarhuur Overige zakelijke lasten totaal BTW-tarief (kostencomponent)

250901-Rekenmodel DCF-Hutteweg 28 Ulft

0,00% €

20%

INDEXEN (2024 = 100) 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Markthuurontwikkeling

2,00%

Markthuurindex

100,0

101,0

103,0

105,1

107,2

109,3

111,5

113,7

116,0

118,3

120,7

Prijsinflatie

3,50%

3,00%

2,40%

2,20%

2,00%

Prijsinflatieindex

100,0

101,5

104,2

106,6

108,9

111,0

113,3

115,5

117,8

120,2

122,6

Loonstijging

6,60%

4,30%

3,80%

2,50%

Loonkostenindex

100,0

102,2

106,3

110,3

114,5

118,1

121,1

124,1

127,2

130,4

133,6

Bouwkostenstijging

6,60%

4,30%

3,80%

2,50%

Bouwkostenindex

100,0

102,2

106,3

110,3

114,5

118,1

121,1

124,1

127,2

130,4

133,6

Kostenontwikkeling

3,50%

3,00%

2,40%

2,20%

2,00%

Kostenindex

100,0

101,5

104,2

106,6

108,9

111,0

113,3

115,5

117,8

120,2

122,6

Periode

250901-Rekenmodel DCF-Hutteweg 28 Ulft

DCF Periode

Theoretische huur

29.997

30.597

31.209

31.833

32.470

33.119

33.781

34.457

35.146

35.849

36.566

37.297

38.043

38.804

39.580

Aanvangsleegstand

Structurele leegstand

Mutatieleegstand

Bruto opbrengsten

29.997

30.597

31.209

31.833

32.470

33.119

33.781

34.457

35.146

35.849

36.566

37.297

38.043

38.804

39.580

OZB

372

382

391

399

407

415

424

432

441

450

459

468

477

487

496

Rioolbelasting

301

310

317

323

330

336

343

350

357

364

371

379

386

394

402

Verzekering

658

675

691

705

720

734

749

764

779

794

810

827

843

860

877

Waterschapslasten

101

103

Verhuurcourtage

Promotiekosten

Mutatiekosten

Oninbare jaarhuur

Beheerkosten

761

782

800

816

833

849

866

884

901

919

938

957

976

995

1.015

Onderhoud

3.998

4.159

4.318

4.482

4.622

4.738

4.856

4.978

5.102

5.230

5.360

5.494

5.632

5.773

5.917

Totale kosten

6.167

6.388

6.597

6.809

6.996

7.159

7.326

7.497

7.671

7.850

8.034

8.221

8.413

8.609

8.810

Jaarlijkse lasten

Incidentele lasten

Achterstallig onderhoud

Renovatie

Jaarlijkse baten

Totale correcties

Netto kasstroom

23.830

24.209

24.612

25.024

25.474

25.960

26.456

26.961

27.475

27.999

28.533

29.076

29.631

30.195

30.770

NCW kasstroom

22.688

20.893

19.254

17.745

16.374

15.125

13.972

12.907

11.923

11.013

10.174

9.398

8.681

8.019

7.407

BTW niet-verrekenbaar

250901-Rekenmodel DCF-Hutteweg 28 Ulft

WAARDERING Exit-yield (v.o.n.) Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 Overige waardecomponenten v.o.n.

12,50% 286.000 -

45.000 40.000 35.000 30.000

Disconteringsvoet

10,32%

risicovrije rentevoet

2,45%

opslag vastgoedsector

4,87%

20.000

opslag markt- en objectrisico

3,00%

15.000

DCF waarde v.o.n.

271.000

Overdrachtskosten

10,65%

DCF waarde k.k. afgerond

25.000

10.000 5.000 0 1

245.000

per m² BVO

Bruto opbrengsten

714

Totale kosten

Netto kasstroom

YIELDS BAR v.o.n.

markthuur

11,0%

NAR v.o.n.

markthuur

8,7%

14,0% 12,0%

Disconteringsvoet

10,3%

Exit-yield

12,5%

10,0% 8,0%

BAR v.o.n.

contracthuur

0,0%

NAR v.o.n.

contracthuur

0,0%

6,0% 4,0% 2,0%

Afronden op

250901-Rekenmodel DCF-Hutteweg 28 Ulft

5.000

0,0% BAR v.o.n.

NAR v.o.n.

Disconteringsvoet

Exit-yield

Bijlage B

Plattegrond

Waardeadvies Ouhrlokaal te Ulft 16 september 2025

w-2022-141

25-5-2022

www

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.oude-ijsselstreek.nl/api/v1/meetings/4949/documents/32144