Document · PDF

5C DRU - 250916-Adviesnotitie gemeente Oude IJsselstreek-DEFINITIEF-incl. bijlagen (4 panden).pdf

Raadsvergadering 16 oktober 2025, gemeente Oude IJsselstreekBij agendapunt: 4: DRU Industriepark8.361 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Notitie Huurwaardeadvies vier locaties te Ulft

Aan

Gemeente Oude IJsselstreek, mevr. I. Oolthuis

Datum

16 september 2025

Door Dossier

Juffer Vastgoed BV, Arjan Smit JVG-3292025

Inhoudsopgave

INLEIDING EN KADER

COMPLEXGEGEVENS

REFERENTIES EN MARKTONTWIKKELINGEN

WAARDERING

BIJLAGEN

Waardeadvies vier locaties te Ulft

16 september 2025

1. Inleiding en kader De Gemeente Oude IJsselstreek is eigenaar van een zevental thans bebouwde percelen plaatselijk bekend Hutteweg 24, Hutteweg 26 – 26a, Hutteweg 32 en DRU-laan 2 te Ulft. De verschillende opstallen hebben een maatschappelijke en/of culturele functie. Voornoemde locaties hebben betrekking op het volledig eigendom.

In opdracht van de gemeente Oude IJsselstreek is door Juffer Vastgoed onderhavige adviesnotitie uitgewerkt ten behoeve van interne doeleinden. Onderhavige adviesnotitie ziet op een huurwaardebepaling van voornoemde locaties op basis van het huidige gebruik en de vigerende bestemming. Het advies is uitgewerkt op basis van de door opdrachtgever aangereikte projectinformatie. Vraagstelling De gemeente Oude IJsselstreek heeft Juffer Vastgoed B.V. gevraagd naar aanleiding van voornoemd kader de markthuur

te bepalen van voornoemde percelen in het kader van interne besluitvorming. Conform de opdrachtbevestiging wordt het navolgende vraagstuk uitgewerkt: 1.

Een huurwaardebepaling van de situatie ‘as-is’ van een viertal, in de inleiding beschreven locaties;

Wij benadrukken hierbij dat het onderhavige advies géén Professionele Taxatiedienst (PTD) betreft, en dat de opdracht

dan ook niet wordt uitgevoerd in overeenstemming met de reglementen en praktijkhandreikingen vanuit het NRVT,

IVS/EVS en RICS. Het betreft een opdracht in het kader van een SOW (specifiek overeengekomen werkzaamheden). De definitie geldt als volgt: “Door een Register-Taxateur overeengekomen werkzaamheden, waarbij Schatting van de waarde van vastgoed een onderdeel is, niet zijnde een Professionele Taxatiedienst.”

Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de complexgegevens samengevat waarna in hoofdstuk drie diverse referentiedata is opgenomen ter onderbouwing en toetsing van de uitkomsten. De waardering wordt beschreven en uitgewerkt in hoofdstuk vier.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

2. Complexgegevens Portiersgebouw | Hutteweg 24, Ulft

Adres

Hutteweg 24, 7071 BV Ulft

Type object

Bedrijfsverzamelgebouw

BVO

Bouwjaar

6.000 m² 1920

Perceeloppervlakte

3.511 m²

Kadastraal bekend

Gendringen T 7767, 7872

Bestemming

Zakelijk recht

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Gemengd - 4 Eigendom

Oppervlakte en programma

Type

BVO

VVO

Begane grond

3.025 m²

2.481 m²

2 verdieping

1.023 m²

839 m²

1e verdieping e

3e verdieping 4e verdieping 5 verdieping e

Totaal

892 m² 764 m² 292 m² 4 m²

6.000 m²

731 m² 627 m² 239 m² -

4.917 m²

Door opdrachtgever is het GO oppervlakte aangeleverd alsmede het totale BVO. De verhouding tussen beide oppervlaktes is circa 98% wat als onrealistisch hoog wordt beoordeeld. Plattegrondtekeningen

met duidelijke

maatvoering

zijn

niet

aangeleverd. Het opgenomen VVO is om die reden tot stand gekomen middels het

toepassen van een vormfactor van 82% conform Bouwkostenkompas. Hieraan

kunnen geen rechten worden ontleend. Geadviseerd wordt om een NEN-2580 meetcertificaat te laten opstellen teneinde onjuistheden en de oppervlakten te voorkomen.49 Bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is DRU Industriepark Ulft, deels onherroepelijk vastgesteld op 19 maart 2014.

Bestemming

Onderhavig perceel kent de enkelbestemming ‘Gemengd – 4’. Het perceel mag blijkens de vigerende bepalingen ingericht worden met cultuur en ontspanning, horeca, maatschappelijke voorzieningen, een poppodium en ondergeschikte detailhandel.

Huidig gebruik

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Binnen het object is een diversiteit aan gebruikers en functies gehuisvest waaronder horeca, bibliotheek, kantoren, filmzaal c.q. theaterzaal, en studio’s.

De Afbramerij | Hutteweg 26 – 26a, Ulft

Adres

Hutteweg 26 – 26a, 7071 BV Ulft

Type object

Innovatiecentrum

BVO

Bouwjaar

Perceeloppervlakte Bestemming

Kadastraal bekend Zakelijk recht

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

3.295 m²

1936 (Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen) 2.527 m²

Gemengd - 1

Gendringen T 7766 Eigendom

Oppervlakte en programma

Type

BVO

VVO

Begane grond

3.295 m²

2.800 m²

Voornoemd BVO is opgegeven door opdrachtgever. Er zijn plattegrondtekeningen aangeleverd waarop duidelijke maatvoering ontbreekt. Het VVO is indicatief ingeschat op basis van een vormfactor conform Bouwkostenkompas. Bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is DRU Industriepark Ulft, deels onherroepelijk

Bestemming

Onderhavig perceel kent de enkelbestemming ‘Gemengd – 1’. Het perceel mag

vastgesteld op 19 maart 2014.

blijkens de vigerende bepalingen ingericht worden met horeca, kantoren en maatschappelijke voorzieningen.

Huidig gebruik

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Het object is thans in gebruik als innovatiecentrum.

Het Loonbureau | Hutteweg 32, Ulft

Adres

Hutteweg 32, 7071 BV Ulft

Type object

Winkelruimte en studio.

BVO

Bouwjaar

Perceeloppervlakte Bestemming

Kadastraal bekend Zakelijk recht

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

763 m²

1936 (Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen) 500 m²

Gemengd - 6

Gendringen T 7764 Eigendom

Oppervlakte en programma

Type

BVO

VVO

Begane grond

473 m²

403 m²

Totaal

763 m²

650 m²

Eerste verdieping

290 m²

247 m²

Voornoemd BVO is opgegeven door opdrachtgever. Er zijn plattegrondtekeningen

aangeleverd waarop duidelijke maatvoering ontbreekt. Het VVO is indicatief ingeschat op basis van een vormfactor conform Bouwkostenkompas. Bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is DRU Industriepark Ulft, deels onherroepelijk

Bestemming

Onderhavig perceel kent de enkelbestemming ‘Gemengd – 6’. Het perceel mag

vastgesteld op 19 maart 2014.

blijkens de vigerende bepalingen ingericht worden met kantoren, maatschappelijke

voorzieningen, cultuur en ontspanning, bedrijven, een ambachtelijk bedrijf en ondergeschikte horeca. Huidig gebruik

Het object is thans in gebruik als VVV kantoor en studioruimte ten behoeve van streekomroep Regio 8.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

SSP-Hal | DRU-laan 2, Ulft

Adres

DRU-laan 2, 7071 MC Ulft

Type object

Evenementenhal

BVO

Bouwjaar

Perceeloppervlakte Bestemming

Kadastraal bekend Zakelijk recht

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

4.750 m²

1940 (Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen) 5.136 m²

Cultuur en ontspanning Gendringen T 7762, 77623 en 8048 Eigendom

Oppervlakte en programma

Type

BVO

VVO

Begane grond

5.116 m²

4.500 m²

Door opdrachtgever is het BVO opgegeven wat substantieel afwijkt van een meting door de taxateur op basis van NVM Geografische informatie. Om die reden is het

opgenomen BVO op basis van een eigen meting. Het VVO is bepaald middels het toepassen van en vormfactor. Bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is DRU Industriepark Ulft, deels onherroepelijk

Bestemming

Onderhavig perceel kent de enkelbestemming ‘Gemengd – 1’. Het perceel mag

vastgesteld op 19 maart 2014.

blijkens de vigerende bepalingen ingericht worden met horeca, kantoren en maatschappelijke voorzieningen.

Huidig gebruik

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Het object is thans in gebruik als evenementenhal.

3. Referenties en marktontwikkelingen Referenties Huurreferenties bibliotheken

Ter bepaling van de huurwaarde van de onderhavige objecten is in onderstaande

een aantal huurreferenties opgenomen van verhuurde maatschappelijke ruimten aan een bibliotheek. Omdat het aantal lokale referenties nihil is acht de adviseur het opportuun het zoekgebied te vergroten. Locatie

Kerngegevens Adres: Dorpsstraat 69, Enter Type: bibliotheek Bouwjaar: 1963

Oppervlakte: 215 m2 VVO Jaarhuur: € 24.000

Huur per m2: € 112

Peildatum: december 2024 Toelichting Deze unieke ruimte is gevestigd in een voormalige kerk. De begane grond beslaat circa 125 m², terwijl de etage een oppervlakte heeft van circa 90 m². Het object is ‘Turn Key’ afgewerkt. Locatie

Kerngegevens Adres: Lambertushof 34, Nederweert Type: bibliotheek Bouwjaar: 1991

Oppervlakte: 300 m2 VVO Jaarhuur: € 37.500

Huur per m2: € 125

Peildatum: februari 2024 Toelichting Deze locatie fungeert als tijdelijke huisvesting voor de bibliotheek, in afwachting van de realisatie van het nieuwe multifunctionele centrum dat gepland staat.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: Wielewaal 3, Enkhuizen Type: bibliotheek Bouwjaar: 2008

Oppervlakte: 342 m2 VVO Jaarhuur: € 41.988

Huur per m2: € 123

Peildatum: december 2024 Toelichting Dit verzamelgebouw met een maatschappelijke bestemming is onder andere langjarig verhuurd aan een bibliotheek. Het betreft een courant en representatief object.

Locatie

Kerngegevens Adres: IJsselkade 2, Doetinchem Type: bibliotheek Bouwjaar: 1955

Oppervlakte: 2.178 m2 VVO Jaarhuur: € 159.996 Huur per m2: € 73 Peildatum: januari 2025 Toelichting Dit verzamelgebouw met een gemengde bestemming is langjarig verhuurd aan diverse maatschappelijke partijen waaronder een bibliotheek. De huurprijs is relatief laag. Dit komt doordat er verhuurd wordt tegen triple-net condities.

Op basis van bovenstaande huurreferenties variëren de huurprijzen van

bibliotheken van circa € 73 tot € 125 per m² per jaar exclusief btw. De onderkant van de bandbreedte betreft echter de referentie in Doetinchem waar sprake is van triple-net condities. De overige drie referenties liggen in lijn met elkaar. Huurreferenties zalen

Ter bepaling van de huurwaarde van de theaterzalen is in onderstaande een aantal huurreferenties opgenomen van vergelijkbare ruimtes. Het aantal referenties is beperkt en om die reden is er ook een referentie opgenomen van een verhuurde

ruimte in een grootschalig cultureel centrum waar onder andere een bioscoop en theater in gevestigd is.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: Kruisstraat 18, Meppel Type: bioscoop

Bouwjaar: 2003

Oppervlakte: 1.750 m2 BVO Jaarhuur: € 191.188 Huur per m2: € 109

Peildatum: november 2024 Toelichting Het object betreft een bioscoop gelegen in het kernwinkelgebied van Meppel. De bioscoop is in gebruik bij Luxor, op basis van een huurovereenkomst met een

looptijd van 20 jaar. Er is parkeergelegenheid in de nabijgelegen betaalde

parkeergarage. Het object omvat vier zalen met een totale capaciteit van circa

350 stoelen. Op basis van een vormfactor bedraagt de huurwaarde circa € 144 per m² VVO. Locatie

Kerngegevens Adres: Hoogstraat 10 en 12, Arnhem Type: bioscoop en restaurant/café Bouwjaar: 1981 Oppervlakte: 2.002 m2 VVO Jaarhuur: € 364.885 Huur per m2: € 182

Peildatum: november 2024 Toelichting Het object betreft een bioscoop en restaurant/café gelegen in het centrum van Arnhem. De bioscoop is in gebruik bij Vue op basis van een huurovereenkomst met een resterende looptijd van circa 8,5 jaar. De huurovereenkomst voor het

café en restaurant heeft een resterende looptijd van circa 3 jaar. Er is parkeergelegenheid in diverse nabijgelegen openbare parkeergarages. Het

object omvat vijf zalen en is in 2019 grondig verbouwd. Het object staat momenteel te koop met een vraagprijs van € 4,5 miljoen k.k.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: Weiersstraat 1 E, Assen Type: kantoorruimte Bouwjaar: 2012

Oppervlakte: 276 m2 VVO Jaarhuur: € 33.120

Huur per m2: € 120

Peildatum: januari 2024 Toelichting De Nieuwe Kolk in Assen is een inspirerend cultureel centrum waarin naast de openbare bibliotheek, bioscoop en theater, ook sociale en culturele organisaties

zijn gehuisvest. In dit grootschalige object is een maatschappelijke kantoorruimte verhuurd.

Op basis van bovenstaande huurreferenties variëren de huurprijzen van bioscopen

van circa € 140 tot € 180 per m² per jaar exclusief BTW. Filmhuizen kennen een minder commercieel karakter en dienen tevens een meer maatschappelijk doel. Huurreferenties kantoren

Ter bepaling van de huurwaarde van de diverse kantoorruimten binnen het

Portiersgebouw, Loonbureau en de Afbramerij is in onderstaande tabellen een aantal huurreferenties opgenomen van vergelijkbare ruimtes c.q. functies. Omdat het aantal referenties lokaal zeer beperkt is heeft de adviseur het zoekgebied vergroot. Locatie

Kerngegevens Adres: Hutteweg 28 B, Ulft Type: kantoor

Bouwjaar: 1895

Oppervlakte: 40 m² VVO Jaarhuur: € 9.000

Huur per m2: € 225

Peildatum: december 2024 Toelichting Eveneens op het DRU terrein is in het voormalige Ketelhuis deze ruimte

verhuurd. Qua uitstraling zijn er overeenkomsten met bijvoorbeeld de Afbramerij. Het betreft echter een kleine ruimte. Grotere oppervlakten kennen veelal lagere transactieprijzen. De huurwaarde voor onderhavige objecten zal dus substantieel lager moeten liggen.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: IJsselkade 2, Doetinchem Type: kantoor

Bouwjaar: 1955

Oppervlakte: 360 m2 VVO Jaarhuur: € 44.760

Huur per m2: € 124

Peildatum: januari 2025 Toelichting Dit verzamelgebouw met een gemengde bestemming is langjarig verhuurd aan diverse maatschappelijke partijen waaronder St. Achterhoek Toerisme. De ruimten bestaan uit diverse kantoor- en vergaderruimte met een bijzonder goede uitstraling. Locatie

Kerngegevens Adres: Doetinchemseweg 55, Doetinchem

Type: kantoor

Bouwjaar: 1999 Oppervlakte: 300 m² VVO Jaarhuur: € 37.500

Huur per m2: € 125

Peildatum: november 2024 Toelichting Dit representatieve kantoorpand in Doetinchem is verhuurd. Het object beschikt over energielabel A en heeft een courante uitstraling. Locatie

Kerngegevens Adres: Plantenstraat 12, Doetinchem Type: kantoor

Bouwjaar: 1971-1980

Oppervlakte: 166 m² VVO Jaarhuur: € 20.176

Huur per m2: € 121

Peildatum: maart 2024

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Toelichting Dit karakteristieke object is in 2014 volledig gerenoveerd en heeft een goede

uitstraling. Mede als gevolg van enkele duurzaamheidstoepassingen beschikt het object over energielabel A. Locatie

Kerngegevens Adres: Plantenstraat 12, Doetinchem Type: kantoor

Bouwjaar: 1972

Oppervlakte: 166 m² VVO Jaarhuur: € 20.176

Huur per m2: € 121

Peildatum: maart 2024 Toelichting Kantoorruimte op de tweede etage van het kantoorgebouw 't Olde Dales Pand, gelegen in het centrum van Doetinchem. Het pand beschikt over

parkeergelegenheid op eigen terrein en heeft energielabel A. De huurtermijn bedraagt 60 maanden. Locatie

Kerngegevens Adres: Kajuitstraat 2 B, Doetinchem Type: kantoor

Bouwjaar: 1978

Oppervlakte: 427 m² VVO Jaarhuur: € 50.004

Huur per m2: € 117

Peildatum: maart 2024 Toelichting Hoewel het object stamt uit 1978 heeft het als gevolg van diverse moderniseringen een goede uitstraling en beschikt het daarnaast over energielabel A.

Op basis van bovenstaande huurreferenties variëren de huurprijzen van kantoren

van circa € 115 tot € 225 per m² per jaar exclusief BTW. De bovenkant betreft de kantoorruimte die eveneens op het DRU-terrein is gelegen. Daarbij moet worden

aangemerkt dat het een klein oppervlakte betreft. De getaxeerde ruimten zijn

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

substantieel groter en zullen meer in lijn moeten liggen met de overige referenties aan de onderkant van de bandbreedte. Huurreferenties horeca

Ter bepaling van de huurwaarde van de horecaonderdelen binnen het

Portiersgebouw is in onderstaande tabellen een aantal huurreferenties opgenomen van horeca. Het aantal lokale referenties is beperkt en om die reden is het zoekgebied vergroot. Locatie

Kerngegevens Adres: Noorderstraat 14, Dieren Type: Horeca

Bouwjaar: 1900

Oppervlakte: 992 m² VVO Jaarhuur: € 65.000 Huur per m2: € 65

Peildatum: februari 2025 Toelichting Dit hoogwaardig afgewerkte hotel restaurant is recent verhuurd. Het object beschikt over een restaurant, multifunctionele zalen en hotelkamers. Locatie

Kerngegevens Adres: Ruurloseweg 2, Barchem Type: Horeca

Bouwjaar: 1949

Oppervlakte: 640 m² VVO Jaarhuur: € 77.500

Huur per m2: € 121

Peildatum: januari 2025 Toelichting Dit horecapand is recent volledig gerenoveerd en beschikt over een restaurant, vergaderzaal en zeven luxe hotelkamers.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: Diepenheimseweg 21, Neede Type: Horeca

Bouwjaar: 1990

Oppervlakte: 845 m² VVO Jaarhuur: € 50.000 Huur per m2: € 59

Peildatum: augustus 2024 Toelichting Aan de rand van Neede is dit restaurant met congreszalen gelegen. Het object is

geschikt voor grotere groepen gasten voor feesten, partijen of ander bijeenkomsten. Locatie

Kerngegevens Adres: Middellaan 5, Velp Type: Horeca

Bouwjaar: 1912

Oppervlakte: 845 m² VVO Jaarhuur: € 41.500

Huur per m2: € 122

Peildatum: mei 2024 Toelichting Deze markante villa is op een zichtlocatie gelegen. Het object wordt volledig gerenoveerd en wordt in haar oude glorie hersteld. Locatie

Kerngegevens Adres: IJsselkade 2, Doetinchem Type: horeca

Bouwjaar: 1955

Oppervlakte: 349 m2 VVO Jaarhuur: € 44.604

Huur per m2: € 128

Peildatum: januari 2025 Toelichting Dit verzamelgebouw met een gemengde bestemming is langjarig verhuurd aan diverse maatschappelijke partijen. Op de begane grond exploiteert stichting Elver een restaurant waar tevens dagbesteding wordt geboden.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Op basis van voornoemde referenties geldt een bandbreedte van circa € 60 tot circa € 130 per m² VVO exclusief BTW. De referenties aan de bovenkant van de

bandbreedte hebben betrekking op volledig gerenoveerde objecten. Onderhavige horeca is van een hoog niveau. Gelet echter op de oppervlakte in combinatie met de ligging wordt een huurwaarde aan de bovenkant van de bandbreedte niet passend geacht. Huurreferenties Afbramerij

Ter bepaling van de huurwaarde van de Afbramerij is in onderstaande tabellen een aantal

huurreferenties

opgenomen

van

objecten

die

qua

gebruik

gebruiksmogelijkheden overeenkomsten hebben. De geografische spreiding is groot.

Locatie

Kerngegevens Adres: Westervoortsedijk 73, Arnhem Type: Kantoorruimte Bouwjaar: 1942

Oppervlakte: 145 m2 VVO Jaarhuur: € 20.300

Huur per m2: € 140

Peildatum: mei 2025 Toelichting Op Industriepark Kleefse Waard is dit voormalige industriële object gelegen. In 2013 is het volledig gerenoveerd en inmiddels is het object in gebruik door bedrijven die actief zijn in de energie- en milieutechnologie. De transactie ziet op een kantoorruimte binnen het object. Locatie

Kerngegevens Adres: Westervoortsedijk 73, Arnhem Type: Kantoorruimte Bouwjaar: 1942

Oppervlakte: 200 m2 VVO Jaarhuur: € 23.000

Huur per m2: € 115 Peildatum: mei 2025 Toelichting Op Industriepark Kleefse Waard is dit voormalige industriële object gelegen. In 2013 is het volledig gerenoveerd en inmiddels is het object in gebruik door

bedrijven die actief zijn in de energie- en milieutechnologie. De transactie ziet op een unit dat onderdeel is van het Connectr Innovation Lab.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: Westervoortsedijk 73, Arnhem Type: Kantoorruimte Bouwjaar: 1942

Oppervlakte: 200 m2 VVO Jaarhuur: € 23.000

Huur per m2: € 115

Peildatum: mei 2025 Toelichting De Mediacentrale is de toonaangevende innovatie-, energie- en techhub van Noord-Nederland. Dit voormalige energiegebouw is in het verleden volledig getransformeerd. Binnen het object is een kantoorunit verhuurd. Locatie

Kerngegevens Adres: 3e Binnvenvestgracht 23, Leiden Type: Kantoorruimte Bouwjaar: 1949

Oppervlakte: 109 m2 VVO Jaarhuur: € 17.985

Huur per m2: € 165 Peildatum: maart 2025 Toelichting Deze voormalige textielfabriek is volledig gerenoveerd en getransformeerd. Speerpunten binnen het object zijn innovatie, communicatie, design en duurzaamheid. Binnen het object is een kantoorruimte verhuurd.

Op basis van voornoemde referenties geldt een bandbreedte van circa € 115 tot

circa € 165 exclusief BTW. De referenties worden op locatieniveau allen als beter beoordeeld waarmee een huurwaarde aan de bovenkant van de bandbreedte is uitgesloten. Huurreferenties SSP-hal

Ter bepaling van de huurwaarde van de SSP-hal is in onderstaande tabellen een aantal huurreferenties opgenomen van bedrijfshallen c.q. evenementenhallen. Het aantal lokale referenties is beperkt en om die reden is het zoekgebied vergroot waarbij naast mogelijke functies ook het oppervlakte van belang is.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Locatie

Kerngegevens Adres: Oliemolenhof 90, Amersfoort Type: Bedrijfsruimte Bouwjaar: 1953

Oppervlakte: 772 m² VVO Jaarhuur: € 59.400 Huur per m2: € 76

Peildatum: april 2025 Toelichting Dit industriële pand is geschikt voor evenementen of exposities. Met name het interieur is van een hoogwaardiger niveau dan onderhavig object. Locatie

Kerngegevens Adres: Westervoortsedijk 73, Arnhem Type: Bedrijfshal Bouwjaar: 1959

Oppervlakte: 2.028 m2 VVO Jaarhuur: € 125.736 Huur per m2: € 62

Peildatum: mei 2025 Toelichting Op Industriepark Kleefse Waard is dit voormalige industriële object gelegen. In 2013 is het volledig gerenoveerd en inmiddels is het object in gebruik door

bedrijven die actief zijn in de energie- en milieutechnologie. De transactie ziet op een voormalige bedrijfshal welke deels uit kantoorruimte bestaat. Locatie

Kerngegevens Adres: Edisonstraat 94, Doetinchem Type: Bedrijfshal Bouwjaar: 1997

Oppervlakte: 1.107 m² VVO Jaarhuur: € 60.000 Huur per m2: € 54

Peildatum: mei 2025

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Toelichting Hoewel het gebruik weinig overeenkomsten heeft zijn er wel overeenkomsten

qua structuur en opbouw van het object. Het referentieobject heeft wel meer voorzieningen in de vorm van kantoren en gemeenschappelijke voorzieningen. De uitstraling van de SSP-hal spreekt echter meer tot de verbeelding. Locatie

Kerngegevens Adres: Varsseveldsestraatweg 70, Aalten Type: Bedrijfshal Bouwjaar: 1997

Oppervlakte: 1.368 m² VVO Jaarhuur: € 54.000 Huur per m2: € 39

Peildatum: juli 2024 Toelichting Representatief bedrijfspand bestaande uit een grote hal aangevuld met kantoren, kantine en magazijn. Locatie

Kerngegevens Adres: Industrieplein 3, Hengelo Type: Bedrijfshal Bouwjaar: 1956

Oppervlakte: 3.480 m² VVO Jaarhuur: € 111.360 Huur per m2: € 32

Peildatum: maart 2024 Toelichting Diverse industriële bedrijfshallen met ondersteunende functies in het voormalige bedrijfscomplex Stork. Met name qua oppervlakte en industriële uitstraling zijn er overeenkomsten. Op basis van de opgenomen referenties geldt een bandbreedte van circa € 30 tot

circa € 75 per m² VVO. De referentie aan de bovenkant betreft eveneens een evenementenlocatie maar is substantieel kleiner en het object is volledig ingericht. De onderkant van de bandbreedte heeft met de referentie in Hengelo veel overeenkomsten.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Marktontwikkelingen Cultuurgebouwen

Binnen de sector cultuurgebouwen zijn er diverse ontwikkelingen gaande. Het afgelopen jaar is er veel gebeurd qua prijsontwikkeling in de markt. Zo zijn veel

grondstofprijzen gestegen waardoor materialen duurder zijn geworden. Verder speelt schaarste, lange levertijden en een hoge vraag een rol.

Voor schouwburgen, concertzalen en theaters geldt dat creatieve oplossingen moeten worden gezocht voor het realiseren van een stabiele cultuursector. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan door schouwburgen, concertzalen en theaters multifunctioneel te bouwen, om ze daarmee geschikt te maken voor verschillende

vormen van cultuur. Daarnaast staat ook beleving centraal en zijn technologische ontwikkelingen gericht op digitalisering en licht- en geluidstechniek. Dit heeft

invloed op de gebouw gebonden installaties waardoor de bouwkosten kunnen stijgen (bron: WOZ Taxatiewijzer). Musea

Er ontstaat steeds meer een tendens van het ‘beleven’ van een museum. Hiervoor wordt de opzet van een museum steeds vaker flexibel zodat het actief en interactief wordt gemaakt. Met digitale technologieën zoals augmented en virtual reality

worden aanvullende verhalen verteld. Daarnaast zijn er ook nog de ‘traditionele’ musea, waar geen actieve onderdelen zijn, maar waar ‘alleen gekeken’ wordt. De

collectie is bepalend of het een actief of minder actief karakter heeft. Voor het realiseren van een toekomstbestendige cultuursector pleit de brancheorganisatie

van musea, de Museumvereniging, voor een meer inclusieve cultuur, waarbij aandacht is voor andere culturen en waarbij mensen met verschillende

achtergronden zich thuis voelen. Daarnaast zijn ook collectiemobiliteit en digitalisering punten van aandacht (bron: WOZ Taxatiewijzer). Evenementen- en expositiehallen

Evenementen- en expositiehallen worden steeds vaker flexibel gebruikt, bijvoorbeeld als congrescentrum alsook als entertainment accommodatie. Er vinden steeds meer verschillende evenementen plaats, die eigen voorzieningen

vragen. Hiervoor moet het gebouw flexibel en snel aan te passen zijn aan de behoefte. Met name de oudere evenementenhallen die minder flexibel zijn hebben moeite zich staande te houden (bron: WOZ Taxatiewijzer). Bioscopen en filmhuizen

Belangrijk om bioscoopbezoek aantrekkelijk te houden zijn bijvoorbeeld zitgemak, eet- en drinkmogelijkheden en innovatieve technologie. Door verschillende

bioscopen wordt ingezet op zitgemak door het bieden van grotere luxe stoelen,

bijvoorbeeld stoelen met groter comfort en verstelbare leuningen. Eet- en drinkmogelijkheden worden soms in de zaal tijdens de film geboden of arrangementen worden aangeboden voor eetgelegenheden in de omgeving.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Voor de ontwikkeling op technologiegebied wordt de aandacht meer gericht op manieren om de film te beleven. Voorbeelden hiervan zijn naast de al langer gebruikelijke 3D technologie, 4DX technologie, waarbij elementen als geur, wind en bewegingen worden toegevoegd voor de juiste beleving, virtual reality en panoramabeeld. Daarnaast blijft het onderscheidend vermogen van bioscopen ten opzichte van het thuis kijken van een film het haarscherpe beeld en de uitstekende

geluidskwaliteit. Het toepassen van deze effecten vraagt om aanpassing van de bestaande bioscoopzalen en zal hogere bouwkosten tot gevolg hebben (bron: WOZ Taxatiewijzer). Bibliotheken

Bibliotheken bieden steeds meer digitale service die toegankelijk is voor iedereen,

24 uur per dag. Ook digitale trainingen, cursussen, digibars en fab-labs zijn in veel bibliotheken te vinden. Bibliotheken zoeken steeds nieuwe wegen om hun

kerntaken op een moderne manier vorm te geven die past bij de wensen en eisen van de huidige tijd. Ook is er nu een digitale bibliotheek. Hier kunnen mensen

bijvoorbeeld e-boeken lenen. Zo is de openbare bibliotheek klaar voor de uitdagingen van de toekomst.

Bezoekers komen steeds meer voor de studieplekken, de inloopspreekuren, lezingen, cursussen, tentoonstellingen, concerten en debatten. Zij hebben duidelijk

behoefte aan een neutrale plek in het publieke domein, waar ze elkaar ontmoeten

voor vele activiteiten. Veel bibliotheken investeren daarom steeds meer in de kwaliteit van de verblijfsruimte en in activiteiten. In krimpgebieden wordt de bibliotheekvoorziening vaak als onderdeel van een multifunctionele accommodatie

(MFA) opgenomen. Bibliotheken worden daarbij veelal gecombineerd met (basis)scholen,

kinderopvang,

buitenschoolse

opvang

buurtcentra

dorpshuizen. Dergelijke objecten kunnen gewaardeerd worden door de waardering

van het betreffende deel van het gehele object (bijvoorbeeld de bibliotheek als onderdeel van het complex) te baseren op losse bibliotheekobjecten. Bron: WOZ-datacenter - Taxatiewijzer en kengetallen deel 14. Maatschappelijk vastgoed

Maatschappelijk vastgoed is veelal in eigendom van gemeenten. Er is een trend

zichtbaar waarbij gemeenten bezuinigingen doorvoeren, ditzelfde geldt voor het accommodatiebeleid c.q. vastgoedbeleid. Op grote schaal wordt gemeentelijk vastgoed afgestoten en wordt de vastgoedexploitatie aan de markt overgelaten.

Het bereiken van maatschappelijke doelstellingen wordt in toenemende mate

gestuurd door subsidiebeleid in plaats van vastgoedbeleid. Subsidies worden verstrekt als periodieke bijdragen of als eenmalige bijdragen om de stichtingskosten te drukken teneinde tot een huurverlaging te komen. Kantorenmarkt nationaal

De verschillen in de Nederlandse kantorenmarkt worden steeds duidelijker

zichtbaar. Kwaliteit en beschikbaarheid zijn van essentieel belang. We zien een sterk

toenemende vraag naar duurzame kantoren, gestimuleerd door wet- en

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

regelgeving maar zeker ook door de ambities van bedrijven zelf. Hoogwaardige kwaliteit van kantoorgebouwen en goed bereikbare locaties zijn meer dan ooit

cruciaal om talent aan te trekken en te behouden. Daar staat tegenover dat het

aanbod van kwalitatieve kantoren juist afneemt, dat nieuwbouw duur is en de grond schaars. Deze ontwikkelingen zijn vooral merkbaar in de grote steden, maar ook elders in het land is de druk aanzienlijk. De prijsvorming van kantoren en het

toekomstperspectief voor gebouwen zijn steeds sterker verbonden aan kwaliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid.

Hogere kosten voor kantoorgebruikers

De kosten voor kantoorgebruikers zijn in de afgelopen twee jaar sterker toegenomen dan in de jaren daarvoor. Vooral de totale huisvestingskosten (huur,

servicekosten en energie) zijn aanmerkelijk gestegen. Ondanks een lichte daling van de gestegen energieprijzen, blijft de gemiddelde energierekening hoger dan twee jaar geleden. De hogere inflatie resulteert ook in huurindexeringen die nog steeds

leiden tot hogere kosten, zij het in mindere mate dan in het begin van vorig jaar.

Daarnaast zijn de servicekosten voor kantoorgebruik, zoals schoonmaakkosten, eveneens gestegen. Tot slot hebben loonaanpassingen geleid tot aanzienlijk hogere personeelskosten. De stijgende kosten leggen een druk op de financiële stabiliteit

van veel bedrijven, wat hen dwingt zich meer te richten op kostenbeheersing, efficiëntie en flexibiliteit. De economische groeivertraging heeft ook impact op

bedrijven en instellingen. In de financiële en zakelijke dienstverleningssector steeg het aantal faillissementen in 2023 respectievelijk met 69 en 35 procent, volgens gegevens van het CBS. Het totale aantal faillissementen steeg met 50 procent.

Gebruik van kantoren blijft afnemen en neemt een flexibeler karakter aan Thuiswerken komt sinds de coronapandemie veel vaker voor en leidt tot een lagere

bezettingsgraad op kantoren, zelfs op de drukke werkdagen. In een recent onderzoek van CBRE wordt aangeven dat kantoorwerkend Nederland 65% meer thuiswerkt dan in 2019. Deze ontwikkeling dwingt bedrijven om kritisch naar hun kantoorruimte te kijken en deze af te stemmen op de werkelijke behoeften.

Wanneer werknemers toch naar kantoor komen, hechten zij waarde aan zaken als sfeer en sociale interactie. Daarom richten bedrijven zich op het creëren van

aantrekkelijke werkomgevingen om gekwalificeerd personeel aan te trekken én te behouden. Naarmate werkgevers het hybride werken voor hun werknemers

faciliteren, groeit ook de behoefte aan flexibele kantooroplossingen die dit ondersteunen. De bezettingsgraad op kantoren gaat naar verwachting de aankomende jaren niet snel toenemen of terugkeren naar het niveau van voor de coronapandemie.

Snel

veranderende

werkgewoonten

technologische

ontwikkelingen leiden tot meer behoefte aan flexibiliteit. Een groeiend aantal bedrijven heeft dan ook behoefte aan een flexibele schil in de vorm van een eenvoudig opzegbaar huurcontract en meer service. Flexkantoren kunnen deels in

deze behoefte voorzien, omdat zij voor een korte periode gehuurd worden en

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

voorzieningen hebben zoals gedeelde vergaderruimtes en horeca. Zij zijn bovendien goed geschikt voor het opvangen van piekdrukte. Verduurzamingsplicht werpt zijn vruchten af

De verduurzaming van kantoren is de laatste jaren goed op gang gekomen door

zowel wet- en regelgeving als de groeiende behoefte aan duurzame en

energiezuinige gebouwen. Het verplichte energielabel C per 1 januari 2023 is een essentiële aanjager hiervoor geweest. Op 1 januari 2024 had 77 procent van de kantooroppervlakte in Nederland dat aan de verplichting moet voldoen, een

energielabel C of beter. Tegelijkertijd had 10 procent een energielabel D of slechter.

Voor 13 procent van de kantooroppervlakte is geen energielabel bekend (bron: Rijkdienst voor Ondernemend Nederland).

Het effect van het verplichte C-label heeft effect op de waarde van kantoren. Volgens onderzoek van de Universiteit Maastricht hebben kantoorgebouwen met een energielabel lager dan C bijna 20 procent van hun waarde verloren na de

aankondiging van de labelverplichting. Kantoren met een energielabel G hebben hun

waarde zelfs tot liefst 40% zien dalen. Deze studie behandelt de periode 2018 tot en met 2022. In 2023 hebben we echter over de gehele linie een waardedaling van

kantoren meegemaakt, ook voor de meest energiezuinige objecten. Daarnaast hechten beleggers en grote kantoorgebruikers in toenemende mate belang aan duurzaamheidsprestaties bij hun besluitvorming. Het aantal energie neutrale

gebouwen in Nederland is nog altijd beperkt. Het streven naar duurzame gebouwen biedt niet alleen kansen voor waarde creatie, maar kan ook een impuls geven voor

het toekomstbestendig maken van vastgoedportefeuilles. Toch heeft nog niet iedereen actie ondernomen, waarbij kosten vaak een rol spelen. Een nieuwe stap is

dat sinds februari ESG-criteria en klimaatrisico’s worden meegerekend bij de waardebepaling van commercieel vastgoed in een duurzaamheidsparagraaf (DUPA 2.0).

De huurprijzen tonen een lichte toename

De ontwikkeling van huurprijzen beweegt zoals gebruikelijk mee met de voorkeuren voor gebouwen en locaties. In de economische kernregio’s in Nederland zien we een stijgende trend in de huurprijzen op de beste locaties. Uit de cijfers blijkt dat de

mediane huurprijs in 2023 in de genoemde vijf grote steden ligt op € 195 per m². Dit betekent bijna een stijging van 5 procent vergeleken met 2022. De vraag naar hoogwaardige kantoren ligt hier hoog, wat leidt tot hogere huurprijzen.

In de overige delen van Nederland komt de mediane huurprijs in 2023 uit op € 120

per m² en is daarmee 3 procent hoger dan vorig jaar. De huurprijsstijging is deels het gevolg van indexering van bestaande huurcontracten, die ook van invloed is op

nieuwe transacties. Eigenaren van verouderde kantoren of kantoren op decentrale

locaties hebben vaker te maken met prijsdalingen. Het verschil tussen gewilde en minder interessante kantoorlocaties wordt steeds groter, met aanzienlijke

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

prijsverschillen. Eigenaren van verouderde kantoren lopen ook het risico dat hun kantoren uit de gratie raken, vooral in gebieden waar veel leegstand voorkomt. Een

ander risico is dat banken hun leningen niet willen herfinancieren zonder een gedegen verduurzamingsplan. Dat neemt niet weg dat er ook bedrijven zijn die in

hun afweging voor huisvesting bovenal naar de prijs kijken. Kwaliteit of

duurzaamheid (mits niet lager dan label C) is voor hen van ondergeschikt belang. Dat

biedt enig perspectief voor verouderde locaties, maar de vraag zal op langere termijn substantieel kleiner zijn dan het aanbod van gebouwen. Koopprijzen vertonen een neerwaartse trend

De koopprijzen voor kantoren staan onder druk. Halverwege 2022 bereikten de koopprijzen een piek, maar sindsdien dalen de prijzen. Deze daling is hoofdzakelijk

toe te schrijven aan de gestegen rente. Hierdoor is het financieren van vastgoed

aanzienlijk duurder geworden en wordt het rendement negatief beïnvloed. Daarnaast speelt ook het hogere risico op leegstand een negatieve rol in de

prijsvorming. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2022, toen de markt zijn

hoogtepunt bereikte is het gemiddelde prijsniveau van kantoren eind 2023 met 15 procent gedaald. Het gemiddeld prijsniveau van kantoren is bepaald aan de hand

van de gehele kantorenvoorraad in Nederland. Hiervan wordt ieder kwartaal

opnieuw de prijs per vierkante meter berekend aan de hand van gerealiseerde transacties. Begin 2024 is het gemiddelde prijsniveau vergelijkbaar met dat van eind 2020 Hoewel de ontwikkeling per regio en type kantoor kan verschillen, zien we

vrijwel overal een vergelijkbare neergaande trend (Bron: NVM Business Kantorenmarkt Rapport 2024). Kantorenmarkt Gelderland

In de provincie Gelderland werd in 2023 net iets meer dan 100.000 m²

kantoorruimte opgenomen. Het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar is ongeveer 3 procent lager. Arnhem had met ruim 40.000 m² opname een opmerkelijk sterk jaar.

In zowel Apeldoorn als in Nijmegen was de opname aanmerkelijk lager met respectievelijk 11.500 m² en 8.900 m². Het aantal grote opnames boven 5.000 m² is de laatste jaren schaars, maar in 2023 werden er twee geregistreerd. In slechts een

jaar tijd is de beschikbare kantoorruimte in Gelderland met ongeveer 100.000 m² afgenomen. Aan het begin van 2024 bedraagt het aanbod 339.000 m², wat

overeenkomt met 8% van de totale kantorenvoorraad. Vooral middelgrote metrages tussen 2.000 en 5.000 m² zagen de grootste afname. In alle belangrijke

kantoorsteden van de provincie is het beschikbare aanbod gedurende 2023 gedaald. (bron: NVM Business, Kantorenmarkt Rapport 2024).

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

4. Waardering Waardedefinitie en waarderingsmethodiek Markthuur

Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou

worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Waarderingsmethodiek

Comparatieve methode

Toelichting keuze

De vergelijking met de huurtransacties geeft een goed beeld van de actuele huurprijzen in de markt op basis waarvan de markthuur kan worden vastgesteld.

Uitgangspunten Waardepeildatum

16 juni 2025

CPI

CPI, conform de ROZ-modelhuurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (versie 30 januari 2015).

Exploitatiekosten

Ten aanzien van de exploitatielasten wordt uitgegaan van een marktconforme

demarcatie op basis van de ROZ-modelhuurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (versie 30 januari 2015).

BTW

4.2.1

In de waardering wordt ervan uitgegaan dat de verhuurder de mogelijkheid heeft voor het opteren van een BTW-belaste verhuur.

Uitgangspunten Portiersgebouw | Hutteweg 24

Markthuur

De markthuur is ingeschat op basis van de in hoofdstuk drie opgenomen

huurreferenties. In onderhavig object is er onder andere gebruik mogelijk als kantoor, maatschappelijke functies en culturele functies. Binnen het object zou er onderscheid gemaakt kunnen worden in de verschillende functies. De huurwaarde voor de horeca op de begane grond zou, gelet op de

afwerking en uitstraling hoger moeten zijn dan de sobere kantoorruimten en studio’s

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

vierde

verdieping.

Omdat

echter

geen

duidelijke

plattegrondtekeningen beschikbaar zijn gesteld waaruit het oppervlakte per onderdeel valt te distilleren acht de adviseur het opportuun om met gemiddelden

per bouwlaag te rekenen. Om die reden liggen de ingeschatte markthuren relatief

laag ten opzichte van de referenties. Daarbij moet tevens worden aangemerkt dat

het oppervlakte van het Portiersgebouw substantieel is in vergelijking met de referenties. Grotere oppervlakten genereren doorgaans lagere huurwaarden dan kleinere oppervlakten.

Voor onderhavig object geldt dat de rechtervleugel met de horeca, de bibliotheek en de kantoorruimte op de verdiepingen, over het algemeen van een hoger niveau is dan de overige ruimten. Hier is bij de huurwaardebepaling rekening mee gehouden.

Op basis van voornoemde overwegingen varieert de markthuur van € 80 tot € 110

per m² VVO. Voornoemde markthuur betreffen derhalve gemiddelden. De markthuur voor de horeca en bibliotheek is immers hoger dan de minder courante

ruimten op de begane grond als opslagruimtes, kleedruimtes enzovoorts. Verder geldt dat de kantoren en studio’s op de vierde verdieping van een minder niveau zijn dan de kantoorruimten op de eerste en tweede verdieping van de rechtervleugel.

De totale markthuur op basis van voornoemde overwegingen is bepaald op € 505.400 exclusief BTW op jaarbasis.

4.2.2

Uitganspunten De Afbramerij | Hutteweg 26 – 26a

Markthuur

De markthuur is ingeschat op basis van de in hoofdstuk drie opgenomen

huurreferenties van vergelijkbare verzamelobjecten. Voor de referenties geldt een bandbreedte van circa € 115 tot circa € 165 per m² exclusief BTW.

De referenties worden allen ten aanzien van de geografische ligging als beter beoordeeld. Daarmee is een huurwaarde aan de bovenkant van de bandbreedte

uitgesloten. Verder geldt dat de referenties betrekking hebben op veel kleinere ruimte binnen vergelijkbare objecten. Grotere oppervlaken genereren doorgaans

lagere huurwaarden. Een huurwaarde onder deze bandbreedte lijkt daarmee passend.

De markthuur is op basis van voornoemde overwegingen gesteld op € 100 exclusief

BTW per m² VVO en derhalve in totaal € 280.000 op jaarbasis exclusief BTW.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

4.2.3

Uitgangspunten Het Loonbureau | Hutteweg 32

Markthuur

De markthuur is ingeschat op basis van de opgenomen huurreferenties. Ten tijde

van de bezichtiging was er slechts toegang mogelijk tot het huidige VVV-kantoor en de naastgelegen opslag. De overige ruimtes zijn om die reden niet geïnspecteerd.

Op basis van beeldmateriaal bij de gebruiker Regio 8 wordt het niveau van die

ruimten als minder ingeschat. Verder geldt dat een groot deel bestaat uit opslag c.q.

magazijn. Om die reden wordt een huurwaarde substantieel onder de bandbreedte van de referenties opportuun geacht. De markthuur is op basis van voornoemde overwegingen gesteld op € 95 exclusief

BTW per m² VVO en derhalve in totaal € 61.800 op jaarbasis exclusief BTW.

4.2.4

Uitgangspunten SSP-Hal | DRU-laan 2

Markthuur

De markthuur is ingeschat op basis van de in hoofdstuk drie opgenomen

huurreferenties waar een bandbreedte geldt van circa € 30 tot circa € 75 per m² VVO.

De referentie aan de bovenkant betreft eveneens een evenementenlocatie maar is substantieel kleiner en het object is, in tegenstelling tot onderhavig object, volledig

ingericht. De onderkant van de bandbreedte heeft met de referentie in Hengelo veel

overeenkomsten ten aanzien van uitstraling en interne voorzieningen. Hengelo is beter gelegen maar onderhavig object heeft de beschikking over de intern gelegen horecaruimte. Een huurwaarde in lijn met deze referentie wordt opportuun geacht.

De totale markthuur op basis van voornoemde overwegingen is bepaald op € 135.000 op jaarbasis.

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Waardebepaling 4.3.1

Waardering

Onderdeel

BVO

Portiersgebouw De Afbramerij SSP-Hal

Het Loonbureau

TOTAAL

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

VVO

Markthuur

Markthuur Totaal

6.000 m²

4.917 m²

€ 100

€ 489.700

3.295 m²

2.800 m²

€ 100

€ 280.000

5.116 m²

4.500 m²

€ 30

€ 135.000

763 m²

650 m²

per m² VVO

€ 95

€ 61.800

€ 966.500

5. Bijlagen A. Rekenmodel – Portiersgebouw B. Rekenmodel – De Afbramerij C. Rekenmodel – Het Loonbureau D. Rekenmodel – SSP-Hal

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

Bijlage A

Rekenmodel - Portiersgebouw

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR

ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER

Kantoor

Juffer Vastgoed BV

Peildatum

16-06-25

Adviseur

J. Smit RT

Peiljaar

2025

Branchevereniging

NVM

Opname en inspectie

16-06-25

Vestigingsnummer

22.237

Beschouwingsperiode

15 jaar

Taxateursregister

NRVT

Taxatietype

interne waardering (geen PTD)

Registratienummer

RT903013322

Type eigendom

eigendom

Portefeuille

Gemeente Oude Ijsselstreek

Eigenaar

Gemeente Oude Ijsselstreek

Beheerder

Gemeente Oude Ijsselstreek

Dossiernummer

JVG-3292025

COMPLEX GEGEVENS

LOCATIE

SAMENVATTING TAXATIE

OBJECT

Naam complex

Portiersgebouw

Markthuur per m² VVO

€

100

Soort object

BOG

Markthuur

€

489.700

Bouwjaar

1920

Exploitatielasten o.b.v. markthuur

0,00%

Adres

Hutteweg 24

Disconteringsvoet

7,32%

Postcode en plaats

7071 BV Ulft

BAR v.o.n. markthuur

6,49%

Gemeente

Oude IJsselstreek

BAR v.o.n. contracthuur

0,00%

Provincie

Gelderland

Waterschap

Rijn en IJssel

Overdrachtskosten

Bestemming

Gemengd

Marktwaarde k.k.

Marktwaarde v.o.n.

250703-Rekenmodel - Portiersgebouw

MAPS

€

7.544.000

€

6.820.000

10,65%

FOTO

BOG | RUIMTEN Structureel

Onderhoud

Onderhouds

leeg

per m²

kosten

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

839 m²

0 m²

nee

€

764 m²

627 m²

0 m²

nee

€

Vierde verdieping

292 m²

239 m²

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

10. -

0 m²

nee

€

5.996 m²

4.917 m²

Ruimte

BVO

VVO

Leeg VVO

Begane grond

3.025 m²

2.481 m²

Eerste verdieping

892 m²

731 m²

Tweede verdieping

1.023 m²

Derde verdieping

TOTAAL

Ingangsdatum

Einddatum

huur

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

Herbouwwaarde

BEL / EGB

Restduur

86% BOG | RUIMTEN Ruimte

Contract

Markthuur per Markthuur

maandhuur

jaarhuur

m² VVO

totaal

BTW opteren

Vertrekkans

Herzienings

Weder

Looptijd in

huurder

huur

verhuurtijd

jaren

WOZ-waarde

Achterstallig onderhoud

Begane grond

€

110,00 €

272.900 ja

€

272.900 6 maand

5 jaar

€

nee

€

Eerste verdieping

€

90,00 €

65.800 ja

€

65.800 6 maand

5 jaar

€

nee

€

Tweede verdieping

€

90,00 €

75.500 ja

€

75.500 6 maand

5 jaar

€

nee

€

Derde verdieping

€

90,00 €

56.400 ja

€

56.400 6 maand

5 jaar

€

nee

€

Vierde verdieping

€

80,00 €

19.100 ja

€

19.100 6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

10. -

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

100 €

€

489.700

€

TOTAAL

250703-Rekenmodel - Portiersgebouw

489.700 0%

Bijlage B

Rekenmodel – De Afbramerij

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR

ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER

Kantoor

Juffer Vastgoed BV

Peildatum

16-06-25

Adviseur

J. Smit RT

Peiljaar

2025

Branchevereniging

NVM

Opname en inspectie

16-06-25

Vestigingsnummer

22.237

Beschouwingsperiode

15 jaar

Taxateursregister

NRVT

Taxatietype

interne waardering (geen PTD)

Registratienummer

RT903013322

Type eigendom

eigendom

Portefeuille

Gemeente Oude Ijsselstreek

Eigenaar

Gemeente Oude Ijsselstreek

Beheerder

Gemeente Oude Ijsselstreek

Dossiernummer

JVG-3292025

COMPLEX GEGEVENS

LOCATIE

SAMENVATTING TAXATIE

OBJECT

Naam complex

De Afbramerij

Markthuur per m² VVO

€

100

Soort object

BOG

Markthuur

€

280.000

Bouwjaar

1936

Exploitatielasten o.b.v. markthuur

0,00%

Adres

Hutteweg 26 - 26 a

Disconteringsvoet

7,32%

Postcode en plaats

7071 BV Ulft

BAR v.o.n. markthuur

6,49%

Gemeente

Oude IJsselstreek

BAR v.o.n. contracthuur

0,00%

Provincie

Gelderland

Waterschap

Rijn en IJssel

Overdrachtskosten

Bestemming

Gemengd

Marktwaarde k.k.

Marktwaarde v.o.n.

250703-Rekenmodel - Afbramerij

MAPS

€

4.313.000

€

3.900.000

10,65%

FOTO

BOG | RUIMTEN Structureel

Onderhoud

Onderhouds

leeg

per m²

kosten

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

10. -

0 m²

nee

€

3.295 m²

2.800 m²

Ruimte

BVO

VVO

Leeg VVO

Begane grond

3.295 m²

2.800 m²

0 m²

TOTAAL

Ingangsdatum

Einddatum

huur

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

Herbouwwaarde

BEL / EGB

Restduur

86% BOG | RUIMTEN Ruimte

Contract

Markthuur per Markthuur

maandhuur

jaarhuur

m² VVO

totaal

BTW opteren

Vertrekkans

Herzienings

Weder

Looptijd in

huurder

huur

verhuurtijd

jaren

Achterstallig onderhoud

Begane grond

€

100,00 €

280.000 ja

€

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

10. -

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

100 €

€

280.000

€

TOTAAL

250703-Rekenmodel - Afbramerij

280.000 0%

280.000 6 maand

WOZ-waarde

Bijlage C

Rekenmodel – Het Loonbureau

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR

ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER

Kantoor

Juffer Vastgoed BV

Peildatum

16-06-25

Adviseur

J. Smit RT

Peiljaar

2025

Branchevereniging

NVM

Opname en inspectie

16-06-25

Vestigingsnummer

22.237

Beschouwingsperiode

15 jaar

Taxateursregister

NRVT

Taxatietype

interne waardering (geen PTD)

Registratienummer

RT903013322

Type eigendom

eigendom

Portefeuille

Gemeente Oude Ijsselstreek

Eigenaar

Gemeente Oude Ijsselstreek

Beheerder

Gemeente Oude Ijsselstreek

Dossiernummer

JVG-3292025

COMPLEX GEGEVENS

LOCATIE

SAMENVATTING TAXATIE

OBJECT

Naam complex

Het Loonbureau

Markthuur per m² VVO

€

Soort object

BOG

Markthuur

€

61.800

Bouwjaar

1936

Exploitatielasten o.b.v. markthuur

0,00%

Adres

Hutteweg 32

Disconteringsvoet

7,32%

Postcode en plaats

7071 BV Ulft

BAR v.o.n. markthuur

6,49%

Gemeente

Oude IJsselstreek

BAR v.o.n. contracthuur

0,00%

Provincie

Gelderland

Waterschap

Rijn en IJssel

Overdrachtskosten

Bestemming

Gemengd

Marktwaarde k.k.

Marktwaarde v.o.n.

250703-Rekenmodel - Loonbureau

MAPS

€

952.000

€

860.000

10,65%

FOTO

BOG | RUIMTEN Structureel

Onderhoud

Onderhouds

leeg

per m²

kosten

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

10. -

0 m²

nee

€

763 m²

650 m²

Ruimte

BVO

VVO

Leeg VVO

Begane grond

473 m²

403 m²

Verdieping

290 m²

247 m²

0 m²

TOTAAL

Ingangsdatum

Einddatum

huur

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

Herbouwwaarde

BEL / EGB

Restduur

86% BOG | RUIMTEN Ruimte

Contract

Markthuur per Markthuur

maandhuur

jaarhuur

m² VVO

totaal

BTW opteren

Vertrekkans

Herzienings

Weder

Looptijd in

huurder

huur

verhuurtijd

jaren

WOZ-waarde

Achterstallig onderhoud

Begane grond

€

95,00 €

38.300 ja

€

38.300 6 maand

5 jaar

€

nee

€

Verdieping

€

95,00 €

23.500 ja

€

23.500 6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

10. -

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

95 €

€

61.800

€

TOTAAL

250703-Rekenmodel - Loonbureau

61.800 0%

Bijlage D

Rekenmodel – SSP-Hal

Waardeadvies vier locaties te Ulft 16 september 2025

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR

ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER

Kantoor

Juffer Vastgoed BV

Peildatum

16-06-25

Adviseur

J. Smit RT

Peiljaar

2025

Branchevereniging

NVM

Opname en inspectie

16-06-25

Vestigingsnummer

22.237

Beschouwingsperiode

15 jaar

Taxateursregister

NRVT

Taxatietype

interne waardering (geen PTD)

Registratienummer

RT903013322

Type eigendom

eigendom

Portefeuille

Gemeente Oude Ijsselstreek

Eigenaar

Gemeente Oude Ijsselstreek

Beheerder

Gemeente Oude Ijsselstreek

Dossiernummer

JVG-3292025

COMPLEX GEGEVENS

LOCATIE

SAMENVATTING TAXATIE

OBJECT

Naam complex

SSP-Hal

Markthuur per m² VVO

€

Soort object

BOG

Markthuur

€

135.000

Bouwjaar

1940

Exploitatielasten o.b.v. markthuur

0,00%

Adres

DRU-laan 2

Disconteringsvoet

7,32%

Postcode en plaats

7071 MC Ulft

BAR v.o.n. markthuur

6,49%

Gemeente

Oude IJsselstreek

BAR v.o.n. contracthuur

0,00%

Provincie

Gelderland

Waterschap

Rijn en IJssel

Overdrachtskosten

Bestemming

Gemengd

Marktwaarde k.k.

Marktwaarde v.o.n.

250703-Rekenmodel - SSP-hal

MAPS

€

2.080.000

€

1.880.000

10,65%

FOTO

BOG | RUIMTEN Structureel

Onderhoud

Onderhouds

leeg

per m²

kosten

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

0 m²

nee

€

10. -

0 m²

nee

€

5.116 m²

4.500 m²

Ruimte

BVO

VVO

Leeg VVO

Begane grond

5.116 m²

4.500 m²

0 m²

TOTAAL

Ingangsdatum

Einddatum

huur

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

EGB

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

BEL

16-06-25

0,0 jaar

€

Herbouwwaarde

BEL / EGB

Restduur

86% BOG | RUIMTEN Ruimte

Contract

Markthuur per Markthuur

maandhuur

jaarhuur

m² VVO

totaal

Vertrekkans

Herzienings

Weder

Looptijd in

huurder

huur

verhuurtijd

jaren

Achterstallig onderhoud

Begane grond

€

135.000 ja

€

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

10. -

€

nee

€

6 maand

5 jaar

€

nee

€

30 €

€

135.000

€

250703-Rekenmodel - SSP-hal

135.000 0%

135.000 6 maand

WOZ-waarde

TOTAAL

30,00 €

BTW opteren

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.oude-ijsselstreek.nl/api/v1/meetings/4949/documents/32143