3 - Plan DRU Toekomstbestendig 23-5-25.pdf
Tekst van het document
DRU Toekomstbestendig DRU Industriepark
Aangeboden versie d.d. 23 mei 2025
Ter attentie van: College B&W, gemeente Oude IJsselstreek
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Inhoud Inleiding
4
De samenwerking
5
Samenwerkingsafspraken
6
Culturele prestatieafspraken
.-
6
Vastgoedafspraken
6
Gebruikersovereenkomsten
7
Chronologie
8
Stand van zaken
1O
Aanpak in vier jaar
12
Bouwblokken 2025-2028
1;,
DRU Vastgoed BV
17
DRU Horeca BV
19
DRU Stichting
20
Financiële aanpak 2025-2028
22
Voorgaande ingrepen
22
Aanpak incidenteel
22
Welke uitdagingen hebben we?
22
Hoe lossen we het op?
22
Kostenbesparingen
23
Opbrengstverhogingen
23
Lening
24
Aanpak structureel
26
Welke uitdagingen hebben we?
26
Horeca BV
26
De Stichting
27
De Vastgoed BV
28
Hoe lossen we het op?
29
Horeca BV
29
De Stichting
30
Vastgoed BV
33
Samenvatting
35
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 2 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Probleemschets
35
De oplossing
37
Besluitenlijst
38
Tot slot
39
Bijlagen
40
Bijlage #1- Begroting
40
Bijlage #2 - Notitie SSP hal
48
Bijlage #3- Scenario's
53
Begrippen en afkortingen ANBI
Algemeen Nut Beogende Instelling
AOIB
Administratieve Organisatie Interne Beheersing
BIS
Basis Infrastructuur
De gemeente
Gemeente Oude IJsselstreek (GOIJ)
De stichting
Stichting DRU Industriepark (DRU IP}
DRU Park
Geheel het terrein, buitenruimte en gebouwen samen
EFRO
Europese Fonds Regionale Ontwikkeling
Fte
Full Time Equivalent (36 uur bij de stichting, 38 uur bij de horeca)
HR
lnterreg
Alle onderwerpen gerelateerd aan personeelszaken, salarisadministratie, medewerkers en vrijwilligers contracten etc Europese subsidieregeling lnterreg
RCE
Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
Rl&E
Risico, Inventarisatie & Evaluatie
RvO
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland
RvT
Raad van Toezicht stichting
vso
Vaststellingsovereenkomst
Noot verwijzingen: In dit document staan onderin elk hoofdstuk verwijzingen in tabellen vermeld. Dit betreft eerder gedeelde documenten en daarom hier slechts ter verwijzing bedoeld.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 3 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Inleiding Stichting DRU Industriepark bevindt zich in een zorgelijke financiële situatie, welke in de periode 2019-2023 is ontstaan, geconstateerd is in 2024 en sindsdien alle aandacht vereist. Met de kennis van nu was het beter geweest de problemen meer in detail en de gekozen oplossingen in een eerder stadium te delen met de gemeente. Inmiddels hebben de DRU n de gemeente een nieuwe weg gevonden om de nieuwe vorm van samenwerking op te zoeken. Dit plan is opgesteld om de fase van financiële instabiliteit te overbruggen en een solide basis te leggen voor een duurzame toekomst; financieel en op inhoud. De afgelopen anderhalf jaar zijn maatregelen getroffen om de continuïteit van de stichting te waarborgen en de professionalisering te bevorderen. Deze en toekomstige herstelacties zijn essentieel om de huidige instabiliteit op financieel gebied en qua bedrijfsvoering aan te pakken en een solide basis te leggen voor toekomstige groei. Door deze stappen te ondernemen, wordt - naast toekomstige financiële verlichting - ook de operationele efficiëntie verbeterd, waardoor de stichting beter gepositioneerd is voor duurzame ontwikkeling en het leggen van een toekomstbestendig fundament. Slagvaardigheid, inzicht en wendbaarheid zijn belangrijke aspecten hierin. Naast de maatregelen die de continuïteit waarborgen, zijn ook op andere gebieden stappen gezet.
Het 3D-document is hierin een stevig fundament. Op cultureel gebied is een serieuze programmering opgezet en voor de horeca en evenementenbranche ligt er een goede basis. Hiermee is er draagkracht gecreëerd voor het DRU park binnen de gemeente Oude IJsselstreek en de regio Achterhoek. Dit plan biedt een overzicht van de huidige stand van zaken, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen incidentele kosten (zoals eenmalige uitgaven en onverwachte gebeurtenissen) en structurele kosten, die terugkerende en voorspelbare uitgaven omvatten. Deze analyse is cruciaal om inzicht te krijgen in de financiële dynamiek van de stichting en om gerichte maatregelen te kunnen nemen. Verwijzingen in dit plan naar verschillende bestaande documenten helpen om de historische context te begrijpen en knelpunten te identificeren, waardoor we van een verouderde verstrengeling van afspraken naar nieuwe en meer transparante afspraken kunnen gaan. Door het creëren van heldere afspraken en de samenwerking tussen de gemeente Oude IJsselstreek en Stichting DRU Industriepark te versterken - een noodzakelijke voorwaarde voor het welslagen van dit plan - richten we ons samen op gemeenschappelijke doelen en een duurzame samenwerking, met de gedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheid richting de gemeenschap als uitgangspunt. Namens het directieteam Gerk van der Wal directeur - bestuurder Mei 2025
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 4 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
De samenwerking De samenwerking tussen de stichting en de gemeente is in grote lijnen in 2019 vastgelegd in het 3D-document 'Samen voor een ijzersterk DRU IP'. Dit plan gaat uit van dezelfde basisafspraken: één partij (de stichting) die geheel het park aanjaagt aan de hand van 7 programmalijnen, en via gesprekken komen we elk jaar tot prestatieafspraken die verwoord zijn in een jaarlijks plan van de stichting. Ten behoeve van de transparantie van afspraken van 2025 en verder wordt in gesprekken tussen de stichting en de gemeente gewerkt aan een update van deze structuur. Hieronder is een samenvatting van de gemeenschappelijk bereikte grond visueel weergegeven (zie blauwe pijlen in afb. 'afspraken').
één partij
Stichting DR)
+ GOl]
~ Samenwerkingsafspraken Cultuur Participatie en maatschappelijke evenementen
3D
GOIJ
4x2 = geheel PARK + Partners 1) Kunst & Cultuur 2) Recreatie & Toerisme 3) Creatieve economie & Educatie 4) Industrieel erfgoed & Historie
Recreatie en toerisme
7 lijnen
»
Historie en museaal Media en digitalisering Economie en innovatie Educatie
Plan DRU
route»
gesprekken' DRU-GOJ
prestatie afspraak
►
culturele prestatie afspraken
gebruikers overeenkomsten
structu~ podiumkunsten & inhoudelijke programmering
incidenteel
maatschappelijk facilitair
(afb. 'Afspraken')
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 5 van 55
vastgoed afspraken huurcontract
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Deze uitwerking bestaat uit algemene samenwerkingsafspraken en afspraken op drie onderliggende thema's. De verbeterde structuur geeft de samenwerking tussen stichting en gemeente meer grip op het proces, beter inzicht in de afzonderlijke onderdelen, een steviger argument voor externe financieringen én deze samen benutten om een hogere efficiëntie te bereiken. Het komt dus ten goede aan de kwaliteit, en bijgevolg aan de inhoudelijke en financiële groei.
Samenwerkingsafspraken -
-
Basisregels o De 4x2 inhoudelijke pijlers voor inhoud voor het gehele park. o De kwalitatieve indicatoren (verbindend, inclusief, innovatief, milieubewust, duurzaam) en hoe deze samen te hanteren. o De koepel voor onderliggende afspraken: ■ Culturele prestatieafspraken ■ Vastgoedafspraken ■ Gebruikersovereenkomsten o Scheiding van verantwoordelijkheden stichting en gemeente. Rollen o Beschrijving van eigenaarsrol gemeente ■ Samen met stichting naar derden voor financiering o Beschrijving van regierol van stichting. o Beschrijving van de uitvoerende rollen (wie doet wat).
Culturele prestatieafspraken -
Inhoudelijke afspraken o De inhoud van de 6 programmerende onderdelen van de stichting met omschrijving van inhoudelijke verwachtingen, jaarlijks te evalueren. Prestatieafspraken o De kwalitatieve indicatoren voor een valide jaarlijks evaluatie van prestaties, welke indien nuttig zijn onderbouwd met kwantitatieve hoofdlijnen.
Vastgoedafspraken -
Huurcontract(en), voor alle door de Vastgoed BV te huren opstallen, voor 12 jaar of meer o Inclusief demarcatie voor onderhoud en beheer, vast- en roerend goed, wederzijds vast te stellen overzicht van zaken die onder verantwoordelijkheid van óf stichting óf gemeente vallen. o Inclusief onderhuurafspraken, ten behoeve van handelsvrijheid t.o.v. onderhuurders en ter onderscheiding van verantwoordelijkheid Vastgoed BV versus gemeente.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 6 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Gebruikersovereenkomsten -
-
Structureel gebruik (raadvergaderingen) o Een zakelijke overeenkomst waardoor de gemeenteraad in de toekomst gebruik blijft maken van Horeca BV als vaste vergaderlocatie. Met gemiddeld in de week 3 vergaderingen. Hierbij wordt ook vastgelegd hoe om te gaan met zaalopstellingen, meubilair en investering voor de technische middelen. Incidenteel gebruik ('verlengde gemeentehuis' bijeenkomsten) o Een zakelijke overeenkomst die wordt opgesteld. Waarbij Horeca BV als vaste leverancier naar voren komt voor de incidentele vergaderingen. l
Verwijzing naar documenten Titel -
-~- - .
-
-
-
Samen één DRU Park (Herstelfase t/m 1juni 2025) -
---- --
-
-
-
-
-
Samen voor een ijzersterk DRU IP (3D-document)
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
Auteur
Datum
DRU
01-11-2024
GOIJ
10-10-2018
pagina 7 van 55
-·
---
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Chronologie Belangrijke gebeurtenissen --
-
-
-
-
-
-
-
Aanstelling nieuwe directeur (in casu Gerk van der Wal) In 2023 is een bureau ingehuurd voor de werving en selectie januari tot en met april april 2023. Periode van kennismaken en kennis ophalen door nieuwe directeur Mei 2023 tot augustus 2023 hebben grotendeels in het teken gestaan van het ophalen van informatie, kennis en toekomstdromen. Intern, bij parkpartners en externen. 100 dagen document is gepresenteerd tijdens Bestuurlijk Overleg Visie van nieuwe directeur ten behoeve van ontwikkeling DRU Park. Start managementteam Het nieuwe managementteam is in april 2024 van start gegaan, een belangrijke stap in de verdere professionalisering. Raad van Toezicht model De overgang van Bestuursmodel naar het Raad van Toezicht model in maart 2024 Stuurgroep Doorontwikkeling Opdracht van de gemeente om de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek uit 2022/2023 te 'vertalen' tot realistische scenario's richting toekomst. Start Ondernemingsraad In het voorjaar van 2024 is de ondernemingsraad (OR) gestart, om aan de verplichte - en gewenste - medezeggenschap gehoor te geven. Arbeidsinspectie Horeca BV Op last van arbeidsinspectie (juni 2024): nieuwe Risico, Inventarisatie & Evaluatie (Rl&E) en afspraken met een Arbodienst. Stuurgroeprapport Doorontwikkeling Het rapport is in augustus 2024 opgeleverd. Programmaboekje 2025-2028 In september 2024 is de oplegger n.a.v.
stuurgroeprapport 'Programmaboekje 2025-2028', op uitvraag van gemeente ('Wat is de keuze van de Stichting?') opgeleverd. Signaal financiële situatie gemeld Op 23 september is door de stichting in bestuurlijk overleg met gemeente, na eerdere signalen in informele gesprekken, aangegeven dat gezien de huidige stand van zaken binnen de stichting, de huursom over 2024 aan de gemeente mogelijk niet voldaan kan worden. Er is besproken om deze huursom om te zetten in een lening, waarbij de betalingsverplichting blijft bestaan. Tevens is aangegeven dat een herstel- en ontwikkelplan wordt geschreven en uitgewerkt in samenwerking met de gemeente Oude IJsselstreek en externe experts. Vanaf 1 januari 2025 wil de stichting haar huidige huurovereenkomst met de gemeente niet voortzetten vanwege onvoldoende duidelijke afspraken over beheer en exploitatie. De stichting wil haar rol als beheer- en verhuurorganisatie in een andere vorm voortzetten. Deze uitwerking komt ook aan bod in het herstel- en ontwikkel plan. Herstel- en ontwikkelplan Het herstel- en ontwikkelplan, inclusief bijbehorende financiële toelichting, wordt op 4 oktober 2024 ingediend bij de gemeente. Dit plan is essentieel voor de toekomst van onze organisatie. Qyergang naar directieteam Op 18 oktober 2024 is het gehele managementteam vervangen door een nieuw directieteam om de processen binnen de organisatie te verbeteren.
Brief aan gemeente met oplossingspunten voor de drie fasen Op 2 november 2024 zijn oplossingen gedeeld voor Acute fase (tot 1 januari 2025), Herstelfase (van 1 januari tot 1 juni 2025) en Ontwikkelfase (vanaf 1 juni 2025). Raad van Toezicht treedt af Op 6 november 2024 heeft de voltallige Raad van Toezicht haar taken neergelegd. De statuten volgend is direct het proces in gang gezet om een nieuwe Raad van Toezicht te werven.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 8 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
-
-
Toepassing cao Nederlandse Podia In november 2024 is besloten dat per januari 2025 de cao Nederlandse Podia wordt toegepast voor Stichting DRU Industriepark. Nieuwe Raad van Toezicht Op 6 februari 2025 is na een zorgvuldige selectieprocedure de nieuwe Raad van Toezicht samengesteld, bestaande uit vijf leden. Na afronding van het formele benoemingsproces is de volledige raad op 18 april 2025 officieel geïnstalleerd. Bezwaarschrift subsidiebeschikking Op 2 februari 2025 is door de stichting een bezwaarschift gestuurd met betrekking tot de subsidiebeschikking voor 2025. Betalingsonmacht Op 25 februari 2025 is per e-mail benoemd dat er mogelijk een melding komt van betalingsonmacht. Voorstel huurafdracht Op 25 april 2025 is per brief een voorstel gedaan de huren van 2024 en 2025 om te zetten in een lening. Opschorting bezwaarschrift subsidiebeschikking Op 6 mei 2025 is ingestemd met de opschorting van de behandeling van het bezwaarschrift tot nader orde.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 9 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Stand van zaken In de periode najaar 2023 tot en met mei 2025 is een aantal zaken geconstateerd die de ontwikkeling van de organisatie deden stagneren. Variërend van ondermaatse, onveilige zaken die niet voldoen aan de wettelijke regelgeving tot het niet in de pas lopen met het hier en nu. Feitelijk kan worden gesteld dat Stichting DRU Industriepark zich sinds 2019 in een toestand van technisch faillissement bevindt. De structurele uitgaven overstegen sinds 2019 de inkomsten. Door te bezuinigen op noodzakelijke investeringen leek het beeld tijdelijk stabieler dan het in werkelijkheid was. Zonder ingrijpen zou dit op termijn tot een daadwerkelijk faillissement leiden. Intussen is veel in gang gezet om dit te lijf te gaan. Deze hebben vrijwel allemaal te maken met de noodzakelijke professionaliseringsslag. Deels zijn deze acties al afgesloten, deels worden ze alsnog uiterlijk afgesloten in 2025. Onder de acties vallen ook het terugdringen van het verloop van medewerkers en het afbouwen van het aantal medewerkers, c.q. het aantal fte. Stappen op deze gebieden zijn gemaakt zoals hieronder samengevat.
--
-
Inrichten medezeggenschap (voorbereiding, verkiezingen, trainen etc) Inrichten Raad van Toezicht model stichting (notaris, werving, opstarten, etc) Aanpassen statuten stichting huidige wetgeving Oprichten en inrichten Vastgoed BV Maken van een Rl&E, inclusief toetsing en borging Alle onderwerpen zoals benoemd in de Rl&E (zoals Arboplan, veiligheidsmaatregelen, preventiemedewerker etc.) Inrichten AOIB-proces Inrichten evenementen systeem en planning Inrichten financiële administratie Vernieuwing ICT-infrastructuur (alle gebouwen) Vernieuwing ICT-werkplekken Vernieuwen werkplekken volgens Arbo Afbouwen aantal fte d.m.v. VSO (plaatsgevonden van 2023 tot en met 2025, met een percentage van circa 10% op gehele fte-bestand) Inrichten HR-proces, waaronder contracten en inschaling Achterstand gebouw onderhoud Digitalisering medewerkersplanning Onderzoek doorontwikkelingen DRU Industriepark intern en extern Vernieuwen van delen van podiumtechniek apparatuur theater en popodium Overgang en inrichting nieuwe werkgeversvereniging en toepassen cao Inrichten arbeidsvoorwaarden Trainen en opleiden van medewerkers Investering in maatschappelijke projecten Investering in erfgoed projectplan Vernieuwen kaartverkoopsysteem Uitbreiden toeristische functie en netwerk Digitaliseren urensysteem
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 10 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Nieuwe structurele uitgaven vanaf 2024 -
1,6 fte stichting nieuwe functies (maatschappelijk, erfgoed) 1,5 fte insourcing marketing & communicatie Faciliteren Rl&E Faciliteren medezeggenschap
Verschuiving werkzaamheden kostenneutraal van intern naar extern uitgebreid vanaf 2024 en deels daarvoor. -
Outsourcing podiumtechniek Outsourcing HR
-
Outsourcing beveiliging
-
Outsourcing ICT
-
Outsourcing financiën
Verwijzing naar documenten Titel -
-
-
-
--
-
---
Memo financiële achtergronden DRU Industriepark Memo DRU-IP beantwoording raadsvragen -- -
-
-
- - --
-·-
-
--
-
Herstel- en ontwikkelplan DRU Industriepark 2024 -
-
Datum
GOIJ
10-10-2018
GOIJ
13-11-2018
GOIJ
04-12-2018
-- - - - - -
Nulmeting geconstateerde zaken 2023/2024 -
Auteur -
Samen voor een ijzersterk DRU IP (3D-document)
-- -
-
- - - --
DRU
04-10-2024
DRU
02-05-2025
-
Begroting 2025-2028 (bijgestelde versie)
Versie 1.0
25-05-2024
DRU
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 11 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Aanpak in vier jaar De aanpak richten we in voor vier jaar met ingang van 2025 en tot en met 2028. Wetende dat het jaar 2025 al onderweg is. Hierin zijn al meerdere maatregelen genomen, waarvan de bijdragen pas in 2026, maar ook vooral in verdere jaren merkbaar zullen zijn. Vandaar de inclusie met een spanne van 2025 tot en met 2028. Een tweede reden voor precies deze spanne is de noodzaak om langszij te komen met de landelijke perioden van vier jaar, die zowel politiek als cultureel gelden. In het culturele veld kunnen we aansluiten bij Fonds Podiumkunsten (FPK) en de Basis Infrastructuur (BIS), waarbij de laatste aansluit bij de erkenning van de Achterhoek als Cultuurregio en dus ook weer van belang is voor de aansluiting bij de Cultuur & Erfgoed Pact (CEPA) periode. Per jaargang (afb. 'proces') heeft de stichting focus met betrekking tot hetgeen wordt aangepakt. In 2025 is de stichting nog behept met een tekort uit het verleden (lees: 20192024). Dit kan in dit jaar nog worden verholpen met een langlopende lening. In 2026 wordt gewerkt aan het verder terugdringen van kosten, maar ligt de focus vooral op het verkrijgen van nieuwe projecten van diverse externe partijen en parkpartners. Zij dragen bij aan de ontwikkeling van het gehele parkprogramma, waarin de stichting als regisseur tevens de eigen margeopbrengsten kan verhogen.
In 2027 ligt de focus op het consolideren van de gezonde operatie en de start van een voorzichtige groei. In 2028 neemt de stichting de nodige voorbereidingen in samenwerking met gemeente en partners voor de dan aanstaande periode van weer vier jaar. Gedurende deze vier jaar blijft de gemeentesubsidie gelijk (maar met indexering), maar is er een verschuiving gaande waarbij de stichting minder afhankelijk is van deze gemeentesubsidie door meer gebruik te maken van de geldstromen van nieuwe projecten in het parkprogramma. Hierdoor ontstaat er tevens een positieve risicospreiding. Deze aanpak is echter alleen mogelijk met een blijvende, structurele betrokkenheid van de gemeente in deze transitiefase. De reeds ingezette veranderingen, zoals de outsourcing van essentiële ondersteunende diensten (HR, ICT, beveiliging, financiën, podiumtechniek), zijn kostenneutraal of toekomstgericht, maar vergen in de tussenliggende periode een stabiele basisfinanciering. Zonder de ondersteuning van de gemeente - zowel financieel als bestuurlijk - ontbreekt het fundament waarop deze gefaseerde herstel- en ontwikkelstrategie rust. De stichting heeft op dit moment onvoldoende reserves of alternatieve inkomstenstromen om deze transitie zelfstandig te dragen. Daarnaast is de betrokkenheid van de gemeente cruciaal om partners vertrouwen te geven in de continuïteit en betrouwbaarheid van de organisatie.
Alleen door het samen als publiekprivate coalitie te organiseren, kunnen we het parkprogramma versterken, regionale cultuurverankering behouden én nieuwe investeringen aanjagen. Deze aanpak werkt uitsluitend als de afspraken worden bestendigd voor deze vier jaar als één integraal geheel. Dit neemt niet weg dat het proces en de voortgang jaarlijks door gemeente en stichting samen geëvalueerd en waar nodig bijgesteld worden
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 12 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
afspraken 4 jaar evaluatie
evaluatie
evaluatie
0,73 mln = 40%
bijdragen extern
0,2 mln = 10%
1,1 mln= 90%
evaluatie
GOIJ
1,1 mln= 60% (excl indexering)
nieuwe projecten en opbrengstverhogingen
2025
voorbereiding 2029-2032
0
+
2026
2027
2028
(afb. 'Proces')
2025 - nieuwe afspraken, lening -
In deze eerste fase, die al in gang is gezet vanaf eind 2023 en doorloopt tot in 2025, richt de stichting zich op essentiële middelen en infrastructuur. Dit omvat het doen van ingrepen om zowel het tekort te elimineren als de efficiëntie en effectiviteit van de operaties te verbeteren.
2026 - zwarte cijfers, inrichting regierol -
Nadat de initiële ingrepen zijn gedaan, is het belangrijk om deze te bestendigen. Dit betekent dat de stichting zich richt op het consolideren van de verworven middelen en het waarborgen van de continuïteit. Er worden maatregelen genomen om de duurzaamheid van de ingrepen te garanderen. Hiervoor is het nader inrichten van de regierol, die in 2027 moet starten, cruciaal.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 13van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
2027 - van implementatie naar operationeel -
De derde fase richt zich op het bereiken van een operationeel geheel gezonde status. Dit betekent dat de stichting volledig functioneel is zonder structurele tekorten en dat alle processen soepel verlopen. Er wordt continu gemonitord en geëvalueerd. Het doel is om een stabiele en duurzame organisatie te zijn die klaar is voor toekomstige uitdagingen en kansen, zodat doelen bereikt worden en een positieve impact hebben op de gemeenschap. De regie is nu effectief.
2028 - operationeel & voorbereiding doorontwikkeling -
In de ontwikkelingsfase ligt de focus op het uitbreiden en verbeteren van de diensten en programma's van de stichting. Dit omvat het ontwikkelen van nieuwe initiatieven die inspelen op de behoeften van de verschillende doelgroepen en het optimaliseren van bestaande processen. Innovatie en groei staan centraal, waarbij de stichting streeft naar het verhogen van de impact en het bereik van haar activiteiten in de periode 2029-2032.
Verwijzing naar documenten Titel
Auteur
Datum
Programmaboekje 2025-2028
DRU
September 2024
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 14 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Bouwblokken 2025-2028 De samenwerking met de gemeente betekent transparantie van de geldstromen. Vanaf 2026 moeten we de subsidies voor huur en cultuur van elkaar kunnen onderscheiden, omdat deze twee stromen zeer verschillende doelen dienen. De eerste betreft slechts en alleen een compensatie van vaste huur van specifieke ruimtes. Door deze apart te beheren in een Vastgoed BV wordt geheel transparant welke stromen dit betreft en kan deze Vastgoed BV zich concentreren op een gezonde exploitatie en beheer van het gemeentelijk vastgoed binnen de afgesproken culturele doelstellingen. De tweede betreft het aandeel subsidie voor culturele inhoud en programmering van de stichting. Deze heeft ten doel om de culturele 'hotspot' te verzorgen, waarin enkele onrendabele onderdelen steun krijgen langs deze weg. Door deze geldstroom te scheiden van anderen kan geen misverstand meer bestaan over het doel en de omvang. Bovendien is ook duidelijker te rapporteren over hoe de stichting dit deel vermeerdert met aanvullende bijdragen van fondsen en dergelijke. Voor de zelfstandige Horeca BV geldt dat de transparantie er reeds is voor de exploitatie van Het Schaftlokaal, Het Ouhrlokaal en de organisatie van commerciële evenementen. De Horeca BV is bovendien ook een van de partijen die bijdraagt aan de culturele programma's als ware het een fonds.
Want zij steunt jaarlijks met een aandeel van haar winst.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 15 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025 TRANSITIE omzet in mln =horeca evenementen huur= incl servicekosten 2.0
2.0
COMMERCIEEL* 1,5
HORECA BV
1,6
COMMERCIEEL*
CULTUREEL PROGRAMMA
huur horeca
1.1 0,8
CULTUUREEL PROGRAMMA
STICHTING MAATSCHAPPELIJK FACILITAIR
MAATSCHAPPELIJK FACILITAIR
0,4 huur Stichting
huur stichting huur derden
huur Horeca
VASTGOED BV
huur Derden
0,0
0,0
2025 (afb. 'Bouwblokken')
2026-2028
Het is ook belangrijk dat de huur niet meer via de stichting verloopt, maar via de Vastgoed BV, omdat het hierdoor voor de stichting mogelijk wordt om naar een ANSI-status te bewegen. Een naar onze mening essentiële status om vanaf 2029 de beoogde verhoogde impact en bereik te behalen. Noot: Een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBl)-status geeft voordelen op gebied van teruggaaf van energiebelasting en erf-/schenkbelastingen. Daarnaast kan de status ook gezien worden als een keurmerk die de organisatie nog aantrekkelijker maakt voor subsidienten, fondsen en donateurs.
Verwijzing naar documenten Titel
Auteur
Datum
Samenwerkingsovereenkomst (in wording)
GOIJ ism DRU
ntb
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 16 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
DRU Vastgoed BV huur" stichting
[
-. 1
"l
Huur en onderhoud Winstoogmerk - jaarlijkse bijdrage aan cultuur via stichting. De Vastgoed BV huurt van de gemeente en verhuurt weer onder aan huurders in de gebouwen. Huurders van de Vastgoed BV zijn: de Stichting en Horeca BV en derden, zoals Bibliotheek Achterhoekse Poort, STOER, Regio8, CIVON, Amphion Muziekschool en ITSM. De opstallen die de Vastgoed BV van de gemeente huurt, betreffen: Portiersgebouw Loonbureau SSP hal Afbramerij Voor deze vier draagt de Vastgoed BV huursommen af aan de gemeente. De Vastgoed BV bepaalt alle (onderhuur)prijzen en sluit de (onderhuur)contracten af. De Vastgoed BV verrekent huurcompensaties voor specifieke onderhuurders waarvoor de gemeente een compensatie afdraagt aan de Vastgoed BV. Noot: Tot en met 2025 is in de jaarlijkse lumpsum subsidie aan de stichting een huurcompensatie geïncludeerd voor specifieke onderhuurders. Deze huurcompensatie gaat bij de transitie mee naar de Vastgoed BV, maar er is wel helderheid gevraagd aan de gemeente m.b.t. welke onderhuurder welk aandeel toekomt. Het geniet echter de voorkeur van de stichting dat de gemeente deze rechtstreeks aan de betreffende onderhuurders gaat voldoen. Zodoende wordt ook dat aandeel transparanter.
De Vastgoed BV gaat alle gebouwgebonden kosten verrekenen aan de onderhuurders, zoals: energiekosten, schoonmaak, balie, ICT-infrastructuur, inhuur, basisonderhoud, gebouwtechniek, conciërge. Noot: Alle activiteit- en evenementgebonden kosten verlopen via de stichting en de Horeca BV: beveiliging, technische diensten, ondersteunende diensten.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 17 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
De Vastgoed BV gaat een aparte overeenkomst aan voor de SSP hal, die projectinvesteringen van derden aan (en in) de hal mogelijk maken. Noot: De SSP hal neemt een bijzondere positie in. Deze lijdt aan groot achtersta/lig onderhoud, waardoor de verhuurder de veiligheid en kwaliteit niet kan garanderen. Bovendien kan het als monument een aanschrijving krijgen van rijksdiensten. De stichting kan de hal in deze staat op zeer korte termijn niet meer exploiteren. Hiervoor is het beleggen van een substantieel onderhoudsbudget een noodzakelijkheid geworden. Het is onderdeel van dit plan om in samenwerking met de gemeente specifiek voor de hal een constructie uit te werken die het mogelijk maakt om samen de noodzakelijke investeringen te verwerven.
De Vastgoed BV groeit in eerste instantie niet, maar voor de toekomst na 2027 is dat wel wenselijk. Het beheren van de huren is tenslotte een dienstverlening die hoort te renderen en dus ook enige winst kan opleveren. De winst wordt ingezet voor continuïteit en verduurzaming van het vastgoed in de toekomst.
Verwijzing naar documenten Titel
Auteur
Datum
Huurovereenkomst (in wording)
GOIJ
ntb
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 18 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
DRU Horeca BV COMMERCIEEL·
Horeca en evenementen Winstoogmerk - jaarlijkse bijdrage aan cultuur via stichting. De Horeca BV opereert zelfstandig als entiteit, maar volledig samenwerkend als het gaat om de inhoud op het park en in de gebouwen. Ze committeert zich aan de 4x2-inhoud, maar is dus hierbinnen vrij in de klantkeuzes, tarieven en werkwijzen. De Horeca BV maakt winst op horecaomzet en het faciliteren en organiseren van commerciële evenementen, van groot tot klein. Uit de winst wordt jaarlijks een aandeel - als ware zij een subsidient - bijgedragen aan de culturele inhoud van de stichting. De Horeca BV faciliteert de gemeente met de conferentiezaal voor de reguliere raadvergaderingen en de vergaderruimtes voor de incidentele bijeenkomsten. Hiertoe wordt een gebruikersovereenkomst opgesteld waarin beide varianten met afspraken en tarieven een plek krijgen. De Horeca BV verrekent alle op de horeca en evenementen van toepassing zijnde activiteiten evenementgebonden kosten: organisatie, beveiliging, technische diensten, ondersteunende diensten. De Horeca BV groeit door een verbetering van de omzet als de afspraken in dit voorstel uitgevoerd worden. Enerzijds groeit er dan zekerheid dat het park als geheel aantrekkelijker kan worden voor publiek en anderzijds zullen verbeterde afspraken ook meer kansen en ruimte bieden voor efficiëntie en groei van exploitatie.
De Horeca BV gaat komende jaren vooral inzetten op het verhogen van de omzet, om op deze manier te kunnen verbeteren en de stichting nog beter en structureler te ondersteunen.
Verwijzing naar documenten Titel
Auteur
Datum
Gebruikersovereenkomst GOIJ structureel (in wording)
GOIJ ism DRU
ntb
Gebruikersovereenkomst GOIJ incidenteel (in wording)
GOIJ ism DRU
ntb
.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 19 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
DRU Stichting CULTUREEL PROGRAMMA,
MAAT SCHAPPELIJK FACILITAIR
Geen winstoogmerk - marge voor bedrijfsvoering De stichting hanteert het 4x2-model voor de inhoud van het gehele park: 1. 2. 3. 4.
Kunst & Cultuur Recreatie & Toerisme Creatieve economie & Educatie Industrieel erfgoed & Historie
c
fel
--
E7? .17
Ld
% è
'$ $ /± s
> ±
°
? 5
$
s 8
Cy
voorbeelden
la
Kunst
DRU Muziek DRU Theater DRU Flm
Beheerder Programmeur
1b
Cultuur
DRU Maatschappelijk
Programmeur Coproducent Verhuurder
DRU programma Maatsch. activiteiten Verenigingsleven
2a
Recreatie
DRU Horeca
Beheerder Programmeur Coproducent
Rondleidingen Rondvaarten
2b
Toerisme
DRU WWV Ins piratiepunt
Beheerder Verhuurder Samenwerking
Wandelroutes Fiestroutes Toeristische info
3a
Creatieve economie
Regio8 Bednjfsverzamelgebouw Bedrijfslocatie(s)
Verhuurder Samenwerking
Streekomroep Creatieve startups Creatieve doorstarters
3b
Educatie
CIVON
Verhuurder Samenwerking
Technisch onderwijs Praktijkervaring Kennisnetwerk Publieksactivteen
4a
Industrieel erfgoed
DRU Erfgoed Wonian
Beheerder Ontwikkelaar
Beheer Verduurzaming
4b
Historie
DRU Erfgoed OWG NIJM
Beheerder Ontwikkelaar Programmeur
Tijdelijke EXPO(s) Kennis netwerk
DRU programma's
(afb. '4x2 matrix')
De stichting gebruikt het 4x2-model om te werken aan een sterke en evenwichtige verdeling van inhoud en activiteit voor het gehele park. De hier weergegeven 4x2-matrix (niet uitputtend ingevuld) laat zien hoe deze generiek voor meting en waardering bruikbaar is. De stichting neemt 5 essentiële posities/rollen in om de 4x2-inhoud van het park kracht bij te zetten en tot volle wasdom te laten komen.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 20 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
De stichting heeft als centrale rol een regierol die ten doel heeft het gehele park te overzien en impulsen te geven aan onderdelen waar gewenst. De aanpak hiervoor betreft vooral het stimuleren én ondernemen van samenwerkingen. 1. Beheren: De regierol, bedrijven en maatschappelijke partijen voor en in het park aangehaakt houden. 2. Programmeren: Van begin tot eindverantwoordelijk voor het neerzetten van een project of programma (zie hieronder lijst van 6 onderdelen). 3. Faciliteren: Ondersteunend in kennis, inzet van materiaal, personeel, middelen (bijvoorbeeld kaartverkoop, marketing). De stichting is niet verantwoordelijk voor de inhoud. 4. Samenwerken: Gezamenlijk programmerend met één of meerdere partijen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid. 5. Verbinden: Onderwerpen, groepen, verenigingen en bedrijven aan elkaar koppelen met overkoepelende zichtlijnen door middel van de gedeelde fysieke ruimte of op inhoud. Het credo: "Je kunt over schuttingen heen kijken en daardoor anderen helpen." De stichting programmeert op de volgende zes onderdelen: 1. Muziek 2. Theater 3. Film 4. Erfgoed 5. Maatschappelijk 6. Toerisme De stichting verrekent alle op de stichting van toepassing zijnde activiteit- en evenementgebonden kosten: inhoud, organisatie, beveiliging, podiumtechniek, ondersteunende diensten.
DRU Erfgoed is een nieuw onderdeel van de programmerende rol van de stichting in afgelopen tijd en verdient daarom toelichting bij deze. DRU Erfgoed houdt zich bezig met het verleden, heden en de toekomst. Het is verantwoordelijk voor het vormen en behouden van het erfgoednetwerk in de regio. Onze erfgoedprogrammeur onderhoudt het netwerk (te denken aan: RCE, Erfgoed Gelderland, erfgoedafdelingen gemeenten, ECAL, ERIH, OVVG, NIJM etc.), stimuleert samenwerkingen en bouwt aan de Expo op het DRU park. Het erfgoed onderdeel gaat zowel over samenwerken als programmeren. DRU Expo is een onderhanden project binnen deze programmerende rol, waarvan in 2025 steeds meer zichtbaar wordt. Om te beginnen met 'vitrines', die 24/7 in onderdelen vertellen over de regionale geschiedenis en specifiek de rol van de DRU binnen de ijzerindustrie. Het is een mooie opstap naar het verder uitwerken en ontwikkelen van de DRU Expo. Verwijzing naar documenten Titel
Auteur
Datum
GOIJ ism DRU
ntb
DRU
29-4-2025
DRU Programmaboekje
DRU
September 2024
Samenwerkingsconvenant (Stichting DRU, CIVON, Bibliotheek, Regio8, Muziekschool)
DRU
12-12-2018
-
-
Prestatieafspraken (in wording) ·-- - --
-
Organogram (bijgewerkt) -
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 21 van 55
--
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Financiële aanpak 2025-2028 Voorgaande ingrepen In 2024 zijn reeds ingrepen gedaan die bedoeld zijn de exploitatie te verbeteren en beter op toekomstige ontwikkelingen voorbereid te zijn. Deze voorgaande ingrepen hebben nog steeds positieve effecten in 2025-2028. -
-
In de kerstperiode 2024 was DRU Industriepark gesloten voor publiek. Het beoogde effect was om geen geld uit te geven aan een project dat niet terugverdiend wordt, de tijd te gebruiken om als organisatie zaken op orde te krijgen, achterstallige facturatie op orde te krijgen, personeel te trainen, de facturatie van Events over te dragen naar Administratie en voorraadbeheer. Vooraf als verlieslijdend vastgestelde projecten zijn niet uitgevoerd. Slecht verkopende culturele activiteiten zijn geannuleerd. Activiteiten in de SSP hal zijn kritisch beoordeeld en soms geannuleerd. Het Schaftlokaal is voortaan in het laagseizoen op maandag gesloten. Enkele fte's zijn afgerond per VSO, dus zonder doorlopende kosten. Materiaalopslag van derden is opgeheven om betreffende ruimtes verhuurbaar te maken. Er hebben vele gesprekken plaatsgevonden met culturele en maatschappelijke huurders om tot nieuwe basisafspraken te komen.
Aanpak incidenteel Welke uitdagingen hebben we? Als gevolg van noodzakelijke investeringen in 2024 en 2025 gericht op verbeteringen zoals toegelicht in het hoofdstuk Stand van Zaken, is druk ontstaan op de liquiditeitspositie. Hoewel deze keuzes op de lange termijn van grote waarde zijn, hebben zij op korte termijn geleid tot financiële druk, waardoor het niet mogelijk is om aan de huurbetalingen te voldoen. De huidige uitdaging is dan ook het wegwerken van de ontstane achterstand.
Hoe lossen we het op? Zoals aangegeven is het daadwerkelijke verbetertraject al in 2023 gestart. Op verschillende fronten zijn er aanpassingen gedaan om te professionaliseren, te automatiseren en te verbeteren. In 2025 worden de laatste lijnen uitgezet die richting geven aan de komende vier jaar. In het eerste halfjaar van 2025 (Q1 en Q2) worden nog investeringen gedaan die noodzakelijk zijn voor de afronding van de professionaliseringsslag en het realiseren van een toekomstbestendige bedrijfsvoering. Deze investeringen, zoals beschreven in het hoofdstuk Stand van Zaken, leiden tijdelijk tot een verhoogde druk op de exploitatie. Daardoor wordt over deze periode een verlies voorzien. De verwachting is dat dit verlies zich in de tweede helft van het jaar stabiliseert, omdat dan de effecten van eerder ingezette kostenbesparingen en opbrengstverhogingen merkbaar worden. Wat gaat de stichting concreet doen om de kosten te minimaliseren en de opbrengsten te verhogen:
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 22 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Kostenbesparingen Minder investeringen Geen grootschalige investering in podiumtechniek poppodium in 2025, kwaliteit borgen door middelen in te huren Q3 en Q4 2025 Strikt beleid op inkoop doorzetten - Advieskosten worden met ingang van Q3 ingedamd tot een realistisch minimum in 01 2026 (geschatte besparing van 150k in 2026 t.o. v. 2024 en 2025) Afstoten van taken Beperken inzet uren groen onderhoud park Beperken inzet uren borgen algemene veiligheid van DRU park (overlast door jongeren) Beperken inzet uren overleggen met, afgevaardigden van, DRU Noabers Indammen programmaonderdelen - Filmhuis op de pauzestand voor 2025, 2026 en gedeeltelijk 2027, kostenbesparing gebruiken voor investeringen om start cultureel seizoen 2027 (september) te starten met Filmhuis 2.0 = besparing 46k per kalenderjaar Indammen van fte Een voorlopige 10% besparing op lonen en salarissen (82K), met inachtneming van minimale benodigde bezetting per afdeling (in 2025 voor het laatst, in 2023 en 2024 vergelijkbaar percentage). - Verhoogde inzet van vrijwilligers. Opbrengstverhogingen In 2025 worden opbrengsten verhoogd, zodat hierdoor het tekort kan worden verkleind: - 20% meer opbrengst VVV lnspiratiepunt door betere marges, betere inkoop en juiste vermarkting +2K. - Intensiveren marketing op programmerende onderdelen en zodoende de bezetting verhogen.
Werven van aanvullende bijdragen in 2025 o Provincie Gelderland o Rijksoverheid o Oost NL o NL Groeit o Rabobank o
BNG
o
Mondriaan Fonds
Met een aantal van deze partijen zijn mondelinge toezeggingen besproken. Voorwaarde daarbij is dat er een meerjarig beleidskader ligt (minimaal vier jaar) met duidelijke inhoudelijke doelstellingen. Een zichtbare, positieve rol van de gemeente bij deze aanvragen - in de vorm van beleidsmatige en bestuurlijke ondersteuning - blijkt in de praktijk van doorslaggevend belang voor het succesvol doorlopen van subsidietrajecten.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 23 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Lening Om tot een oplossing te komen voor de ontstane huurachterstand en de resterende uitvoering van het herstelplan, zijn drie scenario's zorgvuldig overwogen: 1) Het afsluiten van een langlopende bancaire lening met garantstelling 2) Een betalingsregeling met de gemeente. 3) Een combinatie van een gedeeltelijke huur rectificatie, een betalingsregeling en aanvullende bancaire lening. Na een zorgvuldige analyse van financiële, juridische en bestuurlijke aspecten heeft DRU een duidelijke voorkeur voor scenario 1: het aangaan van een bancaire lening, bij voorkeur via BNG Bank. Deze route biedt de beste balans tussen structureel herstel, financiële verantwoordelijkheid en bestuurlijke helderheid. Een uitwerking van scenario 2 en 3 zijn als bijlage terug te vinden. De lening maakt het mogelijk om de volledige huurachterstand per direct af te lossen, waardoor de gemeente geen openstaande vordering meer heeft op onze organisatie. Tegelijkertijd voorziet de lening in een beperkte aanvullende financieringsbehoefte om de laatste actiepunten uit het herstelplan succesvol te kunnen afronden. De aflossing start in 2027 en loopt over een periode van tien jaar, op basis van een meerjarenbegroting waarin een positief resultaat wordt voorzien. Voordelen voor de gemeente Deze oplossingsrichting heeft voor de gemeente belangrijke voordelen: -
Directe betaling van de volledige huurachterstand zonder afhankelijkheid van aflossingsdiscipline.
-
Beëindiging van de rol als schuldeiser, wat zorgt voor een heldere scheiding van verantwoordelijkheden. Geen directe financiële bijdrage, maar een tijdelijke garantstelling met een beheersbaar risicoprofiel.
-
Structurele oplossing die geen toekomstige subsidielast voor de gemeente met zich meebrengt.
De garantstelling is van tijdelijke aard en beperkt tot het risico dat de organisatie in gebreke blijft. Aangezien het herstelplan realistisch en meetbaar is opgebouwd, en vanaf 2027 weer positieve resultaten worden verwacht, is het risico op daadwerkelijke claim op de garantstelling gering. Randvoorwaarden voor realisatie Om dit scenario mogelijk te maken, vragen wij de gemeente om: -
Opschorting van de lopende huurverplichting totdat de lening is afgesloten. Ondersteuning bij het realiseren van de lening, door middel van een gemeentelijke garantstelling of door bemiddeling bij het verkrijgen van een provinciale garantie.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 24 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Zorgvuldige toetsing en verantwoording De stichting wordt al jaren voorzien van een accountantscontrole met controleverklaring. Vanaf 2024 worden stichting en horeca-BV gezamenlijk meegenomen in een uitgebreidere controle, waarbij onder meer de continuïteitsveronderstelling expliciet wordt beoordeeld. Voor de horeca-BV betekent dit een intensievere toetsing zonder formele controleverklaring, dit versterkt het financieel toezicht op de totale organisatie. Afweging Hoewel ook de andere twee scenario's mogelijk zijn, brengen zij voor de gemeente juist meer betrokkenheid, bestuurlijke belasting en onzekerheid met zich mee. Een betalingsregeling vergt langdurig toezicht met zich mee. Een gedeeltelijke kwijtschelding of huurrectificatie betekent een directe lastenverzwaring voor de gemeente en creëert precedentwerking. Conclusie De voorgestelde route via een externe lening met garantstelling is realistisch, verantwoord en toekomstgericht. Zij biedt een structurele oplossing voor een tijdelijk probleem, met een beperkte en beheersbare inzet van gemeentelijke betrokkenheid. Daarmee ontstaat ruimte voor herstel én voor een duurzame relatie tussen gemeente en organisatie.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 25 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Aanpak structureel Welke uitdagingen hebben we? Horeca BV Algemeen De Horeca BV kan beter renderen en daarmee in grotere vorm laten bijdragen aan de stichting. Er ontbreekt een vaste bar in de foyer. Tijdens culturele activiteiten is het arbeidsintensief om dranken verkopen, maar ook kleine snacks, warme hap na afloop van poppodium avonden te serveren. De personele inzet bij maatschappelijke evenementen is relatief duur en vaak onrendabel. Niet alle contracten en prijsafspraken met grote leveranciers uit het verleden zijn gunstig en vragen om verbetering. Er zijn nog geen loyaliteitsprogramma's die nieuwe klanten kunnen binden en de samenwerkingsafspraken met parkpartners en externen mankeren of leveren nog onvoldoende op. De zaalhuur tarieven zijn verouderd en verdienen een upgrade. Het Ouhrlokaal mist nog voorzieningen die de verkoop en exploitatie kunnen verhogen. Denk hierbij onder andere aan basistechniek voor bruiloften en feesten.
SSP hal De SSP hal is cruciaal voor het groeiscenario, maar op dit moment is de hal niet goed te exploiteren. De hal biedt kansen voor grootschalige professionele beurzen, commerciële activiteiten zoals personeelsfeest of congres. We moeten meer evenementen kunnen binnenhalen voor de SSP hal. Maar er ontbreekt nog vertrouwen m.b.t. de inzetbaarheid, betrouwbaarheid, kwaliteit, veiligheid en verwarming. De financiële gezondheid van de Horeca BV, en dus ook haar bijdrage aan cultuur, is dus ook mede afhankelijk van het kunnen draaien van grootschalige evenementen in de SSPhal. Zonder deze evenementen is het huidige volume onvoldoende om structureel positief rendement te behalen. De SSP-hal is op dit moment de grootste onzekere factor én de grootste groeikans. In 2024 zijn meerdere aanvragen voor commerciële en maatschappelijke evenementen afgewezen vanwege de technische staat van de hal. Daarmee zijn ook de bijbehorende horecaopbrengsten niet gerealiseerd. De marktbehoefte is echter duidelijk en de SSP-hal onderscheidt zich in de regio door haar grootte, uitstraling en ligging. In de Achterhoek zijn er nauwelijks alternatieven van dit kaliber.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 26 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
De Stichting De stichting geeft uiting aan de 6 programmerende onderdelen zoals reeds beschreven. Muziek programmering is rendabel te krijgen mits de ticketprijzen beter afgestemd worden op het geboden programma. Deze programmering doet slechts een bescheiden beroep op subsidies, maar de hoge investeringen voor professioneel licht en geluid blijft uitdagend. De theaterprogrammering heeft een stabiele basis wanneer deze, zoals landelijk geldt voor culturele instanties en theaters, ondersteund wordt met (gemeentelijke) subsidie en aangevuld met extra fondsen Het onderdeel film voldoet momenteel niet aan de geldende standaard van een officieel filmhuis. Om een hogere graad te verkrijgen moeten moderne apparatuur en streamingdienst in gebruik genomen worden. De maatschappelijke projecten zijn door onduidelijkheid in budgettering, onrealistische kostprijsberekeningen en vertroebelde prestatieafspraken op dit gebied volledig onrendabel. Het VVV Inspiratiepunt zit met exploitatie dicht bij break-even en kan nog wel enkele stappen zetten. Hiernaast zijn de huurlasten vooral een relatief hoge post.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 27 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
De Vastgoed BV Deze erft een onderverhuursysteem dat verlieslatend is. Enerzijds zijn de totale huurkosten te hoog. Anderzijds zijn de huurinkomsten te laag. Er is indexering van gemeentelijke huur geweest welke niet naar onderhuurders doorgezet kon worden op basis van de bestaande contracten met deze onderhuurders. De energierekening van stichting is hoog omdat de gebouwen slecht of niet geïsoleerd zijn. Ook de energierekening van de Horeca BV is hoog omdat de gebouwen (vooral SSP hal) slecht of niet geïsoleerd zijn. Daardoor zijn de stookkosten in winter te hoog. De Vastgoed BV moet op termijn (kunnen) gaan investeren in een verbeterde isolatie. Erfgoed Expo is sinds 2024 toegevoegd aan de programmerende onderdelen van de stichting ofwel startend en daardoor nog onrendabel Een analyse van het huidige tarievenstelsel voor culturele én commerciële dienstverlening voor zaalverhuur, programmering en evenementen heeft aangetoond dat de gehanteerde tarieven onvolledig en financieel niet houdbaar zijn. Noot: In het bestaande tarievenstelsel voor dienstverlening werden niet alle kostprijscomponenten systematisch doorberekend, wat heeft geleid tot verlieslijdende activiteiten en een structurele onderfinanciering van essentiële processen.
Een herziening en herijking van het tarievenbeleid is noodzakelijk, met als doel een transparant, kostendekkend en toekomstgericht model te ontwikkelen dat recht doet aan de werkelijke waarde van onze culturele dienstverlening.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 28 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Hoe lossen we het op? Horeca BV Algemeen Er ligt een duidelijke kans om het rendement te verbeteren, door: -
Commerciële evenementen (personeelsfeesten, congressen);
-
Culturele en hybride evenementen met horecavolume. Kostenbesparingen, zoals efficiëntere personeelsinzet, beter voorraadbeheer en scherpere inkoop;
-
Opbrengstverhoging, onder meer door prijsaanpassingen, minder maatwerk en gerichte upselling; Optimalisatie van bestaande locaties, zoals zelfbediening in de Foyer en betere inzet van het Ouhrlokaal met eenvoudige concepten en lokale producten.
Om de Horeca BV beter te laten renderen en daarmee in grotere vorm te laten bijdragen aan de stichting wordt in de komende jaren de volgende verbeteringen doorgezet:
-
Verbouwing van de foyerbar. Tijdens culturele activiteiten niet alleen dranken verkopen, maar ook kleine snacks, warme hap na afloop van poppodium avonden. De inzet van vrijwilligers uitbreiden bij maatschappelijke en culturele evenementen om kosten te verlagen. Contracten en prijsafspraken met grote leveranciers herzien Opzetten van loyaliteitsprogramma's Nieuwe samenwerkingsafspraken met parkpartners en externen Nieuwe zaalhuur tarieven op basis geüpdatete kostprijsberekening Groeien in commerciële evenementen door een upgrade van Het Ouhrlokaal
SSP Hal De SSP hal is onderdeel van het groeiscenario en biedt kansen in de regio. Er zijn immers weinig plekken in de Achterhoek waar faciliteiten, kennis en kunde op één plek zitten, inclusief de grootte van de hal. Er is veel vraag naar beurzen met een diversiteit aan onderwerpen (tuinen, modeltreinen, rommelmarkten, kamperen, trouwen, etc.). Daarnaast zijn er commerciële klanten die een aanvraag indienen voor een personeelsfeest of congres vaak geïnteresseerd in de SSP hal, vooral vanwege de grootte en de industriële looks. We denken meer evenementen te kunnen binnenhalen voor zowel SSP hal als Ouhrlokaal door minder maatwerk en vaste arrangementen, klantenrelaties onderhouden en nieuwe klanten binnenhalen, zichtbaarder worden door betere marketing, de mogelijkheid tot online reserveringen en vertrouwen winnen.
-
SSP hal weer inzetten voor commerciële activiteiten. Betere samenwerking in combinatie met culturele programmering Aantal bruiloften omhoog Jaarlijks terugkerende beurs / events georganiseerd door DRU Meerdere personeelsfeesten voor meer dan 1000 gasten
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 29 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Wordt de SSP hal weer structureel inzetbaar, dan is een extra omzet van €1miljoen op jaarbasis realistisch. De daarbij behorende extra kosten (circa€ 250.000 voor personeel, inkoop, faciliteiten) leveren een bruto-resultaat van circa€ 750.000 op. Daarmee draagt de SSP hal substantieel bij aan het verdienmodel en de maatschappelijke opdracht van het park. De brutomarge van de horeca in de Horeca BV stijgt van onder 70% in 2024 naar ruim 75% in 2028. Dat willen we bewerkstelligen door een verbeterde efficiëntie in de productie, inkoop en verkoop. Door de verkoopstrategieën te verbeteren, kunnen meer producten worden verkocht en kan de brutomarge stijgen en dat is onlosmakelijk verbonden met de exploitatie van de SSP hal.
De Stichting Per september pauzeren we het DRU filmhuis zoals het nu is, met als reden dat deze nu niet aan de standaard van een professioneel filmhuis voldoet. Deze pauzeperiode, tot en met uiterlijk september 2027 (start cultureel seizoen) wordt gebruikt om de investeringen op orde te krijgen voor deze doorstart. In de tussentijd zullen er films worden vertoond in combinatie met aantrekkelijke horeca onder de noemer 'DRU Film'. Deze vertoningen zullen zichzelf moeten kunnen bedruipen. De programmering voor het Poppodium is zo goed als rond voor einde 2025, voor de programmering van het voorjaar van 2026 wordt er gekeken naar een veiligere programmering die zal bijdragen aan het doel om de bezettingsgraad naar 70% te tillen. In gezamenlijkheid wordt de ticketprijs onder de loep genomen, zodat de marges verbeterd kunnen worden. Ditzelfde zal gedaan worden voor de theaterprogrammering 26/27, waarbij seizoen 25/26 de graadmeter is. De start van het cultureel seizoen 2025 (september) wordt ingezet met een kleinere variant van het DRU 15 jaar jubileumfeest. Hierin worden alle culturele (en mogelijk enkele maatschappelijke) programmerende onderdelen 'gevierd' en in de kijker gespeeld bij de bezoekers. Kleine culturele programmering uitbreiden / vasthouden met vaste concepten op vaste momenten.
Zoals 'Muziek op Zondag' en 'Hapje Cultuur', waarbij de invulling voor de laatste mede plaatsvindt in samenwerking met de parkpartners. Nieuwe ideeën zijn onder andere een vaste pubquiz in het Ouhrlokaal en laagdrempelige kinderprogrammering in, sowieso, de kindervakanties. Voor de start van 2026 is inzichtelijk wat het maatschappelijke deel van de gemeentelijke subsidie behelst en hoe deze vertaald kan worden naar de huidige en nieuwe maatschappelijke gebruikers. Er kan hiermee beter gebudgetteerd worden en met een zogenoemde 'beslisboom' kan er bepaald worden of een organisatie of evenement binnen de maatschappelijke subsidie kan vallen. Het aannemen van een parttime vrijwilligerscoördinator gaat zorgen voor een professionaliserings- en verbeterslag in een wezenlijk onderdeel van de DRU-organisatie.
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 30 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Het vrijwilligersbestand bestaat momenteel uit ongeveer 130 namen en zouden we graag willen uitbreiden, ook ten behoeve van de gewenste ondersteuning bij maatschappelijke evenementen. Transparante en gelijkwaardige benadering richting de verschillende vrijwilligersclubs binnen de stichting zal resulteren in een grotere binding van vrijwilliger tot de DRU-organisatie. Wanneer dit in het laatste kwartaal van 2025 gerealiseerd is, kan er ook park breed gekeken worden naar het vrijwilligersbeleid en kunnen de samenwerkingen hierin opgezet worden. Waarbij gezegd kan worden dat de wens voor een gezamenlijk startpunt al door diverse parkpartners is uitgesproken. Voor het einde van huidig jaar zal er gedegen onderzoek gedaan zijn naar het verkrijgen van de ANSI-status voor de stichting. Het proces voor de aanvraag hiervan kan daarmee van start gaan, met het doel om in 2026 een daadwerkelijke aanvraag te doen. Marketing gaat een (nog) grotere rol spelen binnen de stichting. Er wordt momenteel al een switch gemaakt met sec het aankondigen van show tot het campagnevoeren voor de culturele programmering. Dit zal einde 2025 geïntensiveerd worden zodat de bezettingsgraad voor de culturele activiteiten verhoogd kan worden. Doel is om een 70% bezettingsgraad te realiseren bij de reguliere culturele programmering in kwartaal 1 en 2 van 2026.
Voor einde dit jaar zal het project (voorheen bekend als) Digitale Vitrines opgeleverd worden. Hiervoor zal campagne gedraaid worden, waarbij de link tussen erfgoed (verleden, heden en toekomst) gekoppeld worden aan de overige programmerende onderdelen binnen de DRU-organisatie. Ook de VVV zal onder de loep genomen worden, hierbij wordt er beleid opgesteld betreft inkoop en kunnen marges geoptimaliseerd worden. Daarnaast is er een upgrade van de huidige DRU cadeaukaart in ontwikkeling, die ook online aangeschaft en besteed kan worden. Het onderzoek behelst ook het ophalen van de mogelijkheden tot verkoop en inname van deze in het VVV lnspiratiepunt. Deze plannen leiden concreet tot de volgende actiepunten. Tariefwijzigingen: Verhoging van ticketprijzen, waar mogelijk, voor de culturele programmering zonder uit te pas te gaan lopen op de landelijke tarieven. Ter indicatie; een eventuele verhoging van 1 euro per ticket rendeert in een omzetverhoging van 19k t.o. v. de kaartverkoop in 2024 25% verhoging opbrengsten culturele evenementen door veiligere programmering in pop en theater + 25k Noot; dit veroorzaakt tevens een stijging van 10% in kosten culturele evenementen Toepassen van budgettering van maatschappelijke evenementen vanaf 2026 vanuit de gemeentelijke subsidie.
De stichting zal maatschappelijke, culturele en commerciële gebruikers binnen het nieuwe tarievenstelsel brengen
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 31 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Inzet vrijwilligers optimaliseren bij maatschappelijke & culturele programmering Om de maatschappelijke en culturele evenementen te laten groeien - kwalitatief en kwantitatief - is er een slag nodig, die nog meer gebruikmaakt van vrijwilligers. Waar kaartcontrole, bemensing van het VVV Inspiratiepunt, schenken van de pauzedrankjes en het bemensen van de bar in het poppodium bijvoorbeeld al jaren succesvol zijn, zal er ook meer een beroep worden gedaan op de vrijwilligers. Ofwel horeca-activiteiten die rechtstreeks betrekking hebben op de maatschappelijke en culturele evenementen zullen nog meer moeten worden ingevuld door vrijwilligers in plaats van beroepskrachten. De beroepskrachten zullen altijd beschikbaar zijn en blijven voor de continuïteit en bewaken van de kwaliteit hiervan. 1 ndammen programmaonderdelen
-
Maatschappelijke programmering indammen, tot prestatieafspraken omtrent maatschappelijke programmering en financiële onderbouwing op orde is Kostenbesparing op kostenposten: - 10% besparing op schoonmaakkosten (13k besparing) - 10% besparing op verteerkosten (4k besparing) - 5% besparing op gas, water en elektra Portiersgebouw (10k besparing) - 5% besparing op kopieerkosten Opbrengstverhogingen: Opzetten van sponsorpakketten Opzetten van loyaliteitsprogramma's Doorlichten prijsafspraken leveranciers Cross-selling verhogen
Vanaf 2026 worden projectbijdragen geworven voor de doorontwikkeling van de stichting en het park. Hier worden, onder andere, de volgende instanties voor aangeschreven: --
Provincie Gelderland Rijksoverheid Oost NL Interreg EFRO Oost NL Groeit RCE RvO Rabobank BNG Particulier Mondriaan Fonds Diverse fondsen
Verwijzing naar documenten Titel
Auteur
Datum
Herstel- en ontwikkelplan DRU Industriepark 2024
DRU
04-10-2024
Begroting 2025-2028 (bijgestelde versie)
DRU
02-05-2025
Versie 1.0
DRU TOEKOMSTBESTENDIG
pagina 32 van 55
Toekomstbestendig DRU Industriepark, 23-05-2025
Vastgoed BV Huursystematiek De Vastgoed BV erft een onderverhuursysteem dat verlieslatend is. Door een gemeentelijke huurverlaging naar maatschappelijk tarief kan de Vastgoed BV het probleem oplossen. Er is dan een marge waarmee de onrendabele onderhuur opgelost is. Energielasten De energierekening van stichting is hoog omdat de gebouwen slecht of niet geïsoleerd zijn. Ook de energierekening van de Horeca BV is hoog omdat de gebouwen (waaronder de SSP hal) slecht of niet geïsoleerd zijn. Daardoor zijn de energielasten in winter te hoog. Maar ook het elektriciteitsverbruik is te hoog en licht er een verplichting vanuit de omgevingsdienst om hiervoor maatregelen te nemen. De Vastgoed BV moet op termijn (kunnen) gaan investeren in een verbeterde isolatie, lagere elektrakosten door het vervangen van alle verlichting in de gebouwen en het optimaliseren van de koelsystemen -
Isoleren en daarmee verlagen van energielasten door gemeente
-
Aanpassen waar mogelijk met huurders in huurafspraken Beheer en onderhoudsafspraken verbeteren tussen gemeente en DRU Energielasten verlagen met circa 50K per jaar. Meer transparantie in kosten en opbrengsten Slagvaardiger beheer
SSP hal Het is onderdeel van dit plan om in samenwerking met de gemeente, specifiek voor de hal, een constructie uit te werken die erfpacht mogelijk maakt en samen de noodzakelijke investeringen te verwerven. De Vastgoed BV kan namens de eigenaar optreden op een vooraf afgestemd plan. Hierdoor kan slagvaardiger en vanuit één partij worden gewerkt. Dit scenario voorziet in maximaal risicobeperkende maatregelen met minimaal risico voor de gemeente. Het doel is om in de periode 2025-2028 het traject naar de renovatie te starten en de nieuwe invulling in stappen te laten plaatsvinden. Door een verhoging van continuïteit en kwaliteit te realiseren, wordt de hal uiteindelijk ook maximaal benut. Bovendien zal de hal weer voor lange tijd inzetbaar zijn als we langs deze weg verduurzaming in gang te zetten en het erfgoed de nodige aandacht geven die het verdient. De Vastgoed BV gaat zorgen dat de financiële bijdrage van de gemeente tot een minimum wordt beperkt. Door vanuit de gemeente de reeds geplande jaarlijkse onderhoudsbijdrage voor de MJOP in te zetten, zal de reguliere bijdrage dus niet hoger zijn dan gepland. Deze bijdrage vanuit de gemeente wordt dan vervolgens langs de bestaande planning jaarlijks beschikbaar gesteld aan de Vastgoed BV. De Vastgoed BV zal daarenboven aanvullende bijdragen van externe partijen aantrekken, zodat het onderhoud erop vooruitgaat.