22-156b College - Bijlage Plan van aanpak 100 flexwoningen.pdf

Plan van Aanpak - Flexwonen Versie 1 juli 2022 Oorspronkelijke versie door het college vastgesteld 26 april 2022

1

1. Achtergrond Op 4 november is een motie aangenomen om uiterlijk zomer 2023 maximaal 100 flexwoningen te realiseren (zie bijlage 3). Op basis van deze motie is de projectleider flexwonen Oude IJsselstreek aan de slag gegaan om te kijken op welke wijze we uitvoering kunnen geven aan deze motie. De afgelopen periode is daarvoor een aantal werkzaamheden uitgevoerd om een scherper beeld te krijgen van voor wie we flexwoningen gaan realiseren en exploiteren, door wie, waar, op welke wijze et cetera. In het voor u liggende plan van aanpak geven we een beeld van de opgedane kennis en doen we een voorstel voor de vervolgactiviteiten. NB. Het oorspronkelijke plan van aanpak is door het college vastgesteld op 26 april 2022. Nieuwe inzichten hebben er echter toe geleid dat we het plan van aanpak op een aantal punten hebben aangepast en dus geactualiseerd hebben. Wat zijn flexwoningen? Allereerst: wat is nu eigenlijk een flexwoning? Een flexwoning is een permanente woning die voldoet aan het Bouwbesluit en de BENG-normen, maar die relatief gemakkelijk verplaatsbaar is (het is geen stacaravan). Doordat flexwoningen verplaatsbaar zijn kan ingespeeld worden op de behoefte aan woningen door zo nodig woningen te verplaatsen naar andere locaties. (definitie: flexwonen = tijdelijk gebouw, en/of tijdelijke locatie en/of tijdelijke bewoning).

Wat willen we bereiken met het realiseren van flexwoningen in de gemeente Oude IJsselstreek realiseren? Op basis van de gesprekken en inzichten is de volgende samenvatting gemaakt van wat we willen bereiken met de inzet van flexwoningen in Oude IJsselstreek: 1. Op korte termijn betaalbare huisvesting in de vorm van flexwonen realiseren in een aantal kernen voor woningzoekenden die een sociaal-economische binding hebben of krijgen met de gemeente Oude Ijsselstreek; De flexwoningen komen beschikbaar voor starters, jongeren, statushouders, alleenstaanden, arbeidsmigranten en spoedzoekers; 2. Doorstroming realiseren: o.a. starters van een kleine flexwoning naar een permanente grotere woning stimuleren door bijvoorbeeld huurcontracten van een beperkte duur; 3. Eenduidigheid: we streven ernaar om op alle locaties dezelfde uitgangspunten van toepassing te laten zijn. Waarbij we, indien mogelijk, inzetten op 1 wettelijk toegestaan systeem van lokale toewijzing van de flexwoningen in Oude IJsselstreek; 4. Meerdere partijen flexwoningen laten realiseren, exploiteren en beheren en ook verschillende soorten van elkaar leren.

2

2. Proces Ten behoeve van de uitvoering van de in november vastgestelde motie is een projectleider aangesteld. Deze heeft de afgelopen maanden een analyse gemaakt van de mogelijkheden voor de realisatie van Flexwoningen binnen de gemeente Oude IJsselstreek. Deze analyse heeft geleid tot het plan van aanpak dat nu voor u ligt. Een overzicht van de door de projectleider uitgevoerde werkzaamheden vindt u in bijlage 2. Hieronder doen we een voorstel voor het te volgen proces. We hebben het proces opgeknipt in een aantal processtappen: Stap 1: Besluitvorming door college en gemeenteraad Om verder te kunnen met de ontwikkeling van de Flexwoningen heeft het college op 26 april 2022 een aantal uitgangspunten waaronder we het project Flexwonen vorm kunnen gaan geven, vastgesteld. Het gaat hierbij om: a. leveranciers; b. Het programma van eisen voor de tijdelijke woningen; c. De lijst met voorgestelde locaties; d. Het uitwerken van een grondabonnement: op basis van een grondabonnement geeft de gemeente de teerd kunnen worden, op verschillende locaties. Een nadere uitwerking van deze uitgangspunten hebben we opgenomen in hoofdstuk 3 van dit plan van aanpak. Afwijking van de motie van november 2021 Sinds de vaststelling van de motie zijn er een aantal ontwikkelingen geweest die consequenties hebben voor de ontwikkeling van de flexwoningen.

Daarom zal op een aantal belangrijke punten afgeweken worden van de oorspronkelijke motie en is het belangrijk dat de gemeenteraad meegenomen wordt. De belangrijkste afwijkingen zitten bij: de planning: eerste plaatsingen flexwoningen mogelijk pas begin volgend jaar; het bouwen in alle kernen: we zetten nu in op een beperkt aantal kernen; de hogere kosten per woning incl. woon- en bouwrijp maken: prijsstijgingen door stijging bouwkosten, de bandbreedte van de huurprijzen: eerste beeld is dat deze hoger worden dan 500 euro per maand. Gaat richting de 600-700 euro per maand de doelgroepen: niet alleen jongeren ook vluchtelingen, statushouders en alleenstaanden.

Stap 2: Uitwerking collegebesluiten Op basis van de keuzes van B&W zal een verdere uitwerking plaatsvinden. Denk hierbij aan de gewenste aanbestedingsprocedure, doelgroepen, grondige check locaties, opstellen samenwerkingsovereenkomsten, inzicht in actuele prijsstellingen flexwoningen en het vastleggen van uniform toewijzingsbeleid Aandachtspunten daarbij zijn: ? Met wie en hoe gaan we samenwerken en welke afspraken / besluiten horen daarbij: aanbestedingsprocedure, eenduidig toewijzingsbeleid uitwerken? Op welke gemeentelijke locaties gaan we definitief aan de slag? Deze zijn op een aantal belangrijke punten gecheckt i.o.m. grondzaken, openbare ruimte. Daarnaast ook aandacht voor het Didam-arrest. Er wordt niet aan alle uitgangspunten van de Motie voldaan; doelgroepen zijn breder getrokken en het is de vraag of in alle kernen flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast is de prijsstelling nog een aandachtspunt. Hebben we voor de toewijzing s huisvestingsverordening nodig met toewijzingscriteria voor de flexwoningen die (dwingend) worden meegegeven aan de verhuurder van de woningen? Welke capaciteit en inzet is nodig van de gemeente Oude-IJsselstreek? Naast een projectleider, ook capaciteit nodig bij grondzaken, juridische zaken, openbare ruimte, begeleiden ruimtelijke procedure et cetera.

3

Stap 3: Start ontwikkeling van 50 tot 75 flexwoningen We realiseren verspreid over een aantal gemeentelijke locaties 50 tot 75 flexwoningen welke er uiterlijk 2023 zullen staan. Aandachtspunten daarbij: Verdere uitwerking ontwikkeling flexwonen op gemeentelijke locaties door beleggers / ontwikkelaars: daarbij zetten we in op zeven locaties met een omvang van 5 tot 25 flexwoningen; in totaal ca. 75 flexwoningen Afstemming met Wonion over locaties en kwetsbaarheid wijken inclusief mogelijke rol Wonion m.b.t. exploitatie en beheer Vorm van samenwerking: bouwteam/kennisteam met lokale leveranciers en mogelijk AWC & belegger als deelnemers van elkaar leren en scherp houden Ook zal per kwartaal met de partijen die bezig zijn met de realisatie en exploitatie van de flexwonen overleg

3. Uitgangspunten Ter voorbereiding op dit plan van aanpak is de laatste maanden veel huiswerk gemaakt (zie voor een overzicht bijlage 2) om zo goed mogelijk aan de punten zoals genoemd in de motie te kunnen voldoen. Het huiswerk heeft geresulteerd in de in dit hoofdstuk genoemde randvoorwaarden waaronder we de samenwerking met partijen kunnen gaan vormgeven. We vragen het college om alle in hoofdstuk 3 genoemde uitgangspunten voor de ontwikkeling van de flexwoningen vast te stellen. Na instemming zullen de uitgangspunten verder worden uitgewerkt in de daarvoor bestemde documenten en overeenkomsten die vervolgens opnieuw ter vaststelling aan het college worden voorgelegd.

A. partijen en uitvraag leveranciers; Alle woningen verhuurd onder de liberalisatiegrens (excl. Servicekosten) Wanneer er sprake is van gemeentegrond: de gemeente stelt percelen ter beschikking via een huur- of erfpachtovereenkomst e mogelijkheid te verlengen met nog eens 15 jaar op dezelfde locatie of op een andere locatie. Doel hiervan is om de exploitatie kostenneutraal te kunnen laten zijn (periode van 30 jaar is daarvoor nodig) Woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit en zijn minimaal BENG (wanneer daarvan afgeweken wort zal de betreffende partij hiervoor een onderbouwing moeten geven) Het definitieve Programma van Eisen (het PvE) van de woningen wordt opgesteld in overleg met de gemeente Er wordt in een kennisteam samengewerkt met de gemeente, bouwers, exploitanten, beheerders De planologische procedure wordt doorlopen door de initiatiefnemer, Woningcorporatie, Achterhoekse Woningcorporatie of belegger Partijen dragen zelf zorg voor afspraken over Achtervang Partijen huisvesten de doelgroepen zoals door de gemeente aangegeven: starters, statushouders, spoedzoeker en alleenstaanden Er wordt gebruik gemaakt van een juridisch toegestane wijze van woningtoewijzing Alle overeenkomsten worden vastgesteld door het college Het college mandateert de wethouder Volkshuisvesting voor ondertekening van de overeenkomsten Maximale duur huurcontract huurders woningen is 5 jaar, dit

ter bevordering van de doorstroming We werken met een open begroting

4

Mogelijke bijlagen samenwerkingsovereenkomst Erfpacht- of huurovereenkomst grond Wijze van toewijzen Kopie huurovereenkomst en Algemene huurvoorwaarden Huishoudelijk reglement

B. Het programma van eisen voor de tijdelijke woningen; Er wordt zeer waarschijnlijk samengewerkt met verschillende partijen. Om zoveel mogelijk uniformiteit te krijgen en om aanbiedingen goed te kunnen vergelijken is er een eerste indicatieve programma van eisen met de minimale vereisten voor de flexwoningen opgesteld: Functioneel De woningen zijn in de basis vrijstaand te plaatsen; Turn key oplevering, incl. keuken, badkamer, toilet en deugdelijke vloer en wandafwerking; Keuken/woonkamer kan gecombineerd worden; Badkamer: douche en wastafel; Toilet met fontein; Inpandige berging inclusief wasmachineaansluiting; Minimaal 1 tweepersoons slaapkamer; Entreesluisje/gang: niet direct van buiten in de keuken/woonkamer; Levensloopbestendig houdt in: nultredenwoning. Afwijking t.o.v. de minimale draaicirkels van 1,5m is toegestaan. Technisch Technische specificatie van het installatiewerk. Hierbij gaat het om een beschrijving per ruimte van o.a. verwarming, elektra, ventilatie etc. inclusief garantietermijnen; Technische specificatie van het afwerkingsniveau. Hierbij gaat het om een beschrijving van o.a. materiaalgebruik constructie, wand/vloerafwerking, dakbedekking etc.

inclusief garantietermijnen; Minimale levensduur 30 jaar; Demontabel en verplaatsbaar; Onderhoudsarm materiaalgebruik; Huisaansluitingen nutsvoorzieningen (water, elektra en glasvezel); De woningen moeten voldoen aan nu actueel bouwbesluit tijdelijke bouw (opmerking: op basis van de an een formele uitvraag wordt nog bepaald waar de woningen aan moeten voldoen). Buitenruimte Terras per woning van min. 12 m2 Schuurtje afmeting ca. 5-6 m2 per woning t.b.v. fietsen, grasmaaier, gereedschap e.d.

5

C.

Het uitwerken van een grondabonnement

Voor een sluitende exploitatie is het noodzakelijk dat de flexwoningen 30 jaar inzetbaar zijn. Dat hoeft niet per se 30 jaar lang op dezelfde locatie te zijn. Een voorwaarde voor de Flexwoningen is niet voor niets dat zij verplaatsbaar zijn. Door het uitwerken en vaststellen van een grondabonnement geeft de gemeente de ontwikkelende partij de garantie De eerste locatie wordt voor bijvoorbeeld 15 jaar beschikbaar gesteld, maar de volgende locatie is nog niet bekend en zal t.z.t worden aangewezen. Naast afspraken over de exploitatieperiode en het aantal verplaatsingen kunnen afspraken worden gemaakt over de randvoorwaarden waaraan de locaties moeten voldoen, wie welke kosten en De inhoud van een grondabonnement is niet vastomlijnd. Grondeigenaren en gebruikers van de grond kunnen voor elk grondabonnement zel afspraken zijn voor het geval er toch geen locatie beschikbaar komt binnen de afgesproken exploitatieperiode.

6

D. Tot slot heeft een gemeentelijke werkgroep een inventarisatie uitgevoerd van mogelijke geschikte locaties binnen de gemeente Oude IJsselstreek. Daar is de volgende selectie uit voort gekomen:

LOCATIENAAM

ADRES

PLAATS

CLUSTER

KADASTRALE GEGEVENS

Hoek Eikenlaan

Eikenlaan

Varsseveld

VSV

Varsseveld L 1264

2245

10

Groen

Gemeente

Het Haam

Het Haam

Varsseveld

VSV

Varsseveld E 5086

700

5

Groen

Gemeente

Borgsche Rieten

Borgsche Rieten Terborg

SIL/TB/ET

Wisch F 4365

6284

25

Maatschappelijk

Gemeente

Zeskamp Ulft

Zeskamp 3

Ulft

ULF/GEN

Gendringen M 2687

19025

6

Groen

Gemeente

Weverstraat

Weverstraat

Varsselder

ULF/GEN

Gendringen L 3619

250

2

Groen

Gemeente

Voorstsestraat

Hegeveld

Bontebrug

ULFT/GEN

Gendringen 2124 en 2125

2900

20

Agrarisch

gemeente

Walseweg

Walseweg

Gendringen

ULFT/GEN

nnb

1000

6

Speelterrein

gemeente

TOTAAL

OPPERVLAK

GESCHAT BESTEMMING POTENTIEEL

EIGENAAR

74

7

4. . Bijgaand een korte opsomming. 1. Door aanbesteden / Didam arrest: mogelijk niet alleen lokale partijen zoals gewenst 2. Mogelijk langere doorlooptijd aansluiten locaties door netbeheerders (Alliander) 3. Participatieproces van de locaties met daarbij mogelijke bezwaren 4. AWC: indien ze de verplichtingen niet kunnen nakomen is er nu geen achtervang en zouden de woningen en het beheer terugkomen bij de gemeente 5. Huurprijzen staan onder druk; stijging bouwkosten leiden tot hogere huren dan aangegeven in de motie 6. Businesscase van 15 jaar zet druk op de huurprijzen; mogelijk behoefte aan levensduur van 30 jaar 7. De verhuurbaarheid van de flexwoningen valt mogelijk tegen

5.

Planning

Bijgaand een indicatieve planning voor de plaatsing en oplevering van de flexwoningen. Op basis van nieuwe informatie (o.a. levertijden NUTS en flexwoningen) zal deze planning actueel worden gemaakt. juli 22 Keuze locaties

X

Participatie locaties

X

Uitvraag locaties (Didamarrest) Selecteren beleggers Ruimtelijke procedure Civiel werk aanbesteden / uitvoeren Huurders benaderen

Aug 22

Sep 22

X

X

Okt 22

Nov 22

X

X

Dec 22

Jan 23

X

X

X

X

Feb 23

Mrt 23

April 23

X

X

Mei 23

Juni 23

X

X

X

X

Plaatsen en installeren flexwoningen * Opleveren en verhuur

X X

*) afhankelijk van levertijden

Bijlagen Plan van Aanpak: 1. Mogelijke samenwerkingspartners en rollen 2. Uitgevoerde werkzaamheden 3. Motie gemeenteraad d.d. 4 november 2021

8

BIJLAGEN

9

Bijlage 1 Mogelijke samenwerkingspartners en hun rollen Wie heeft mogelijk welke rol om te komen tot realisatie en exploitatie van 100 flexwoningen uiterlijk zomer 2023? heeft drie partijen opgeleverd die, naast de gemeente, provincie, bouwers van flexwoningen en mogelijk STOER, een rol kunnen spelen bij de realisatie en exploitatie van flexwonen, namelijk de Achterhoekse rs. In dit hoofdstuk beschrijven we de bijdrage die partijen aan het project Flexwonen zouden kunnen leveren.

1. is contact geweest over de mogelijkheden om flexwoningen te exploiteren en realiseren. AWC geeft aan dat zij, anders dan reguliere woningcorporaties echt lokaal .

2.

Woningcorporatie: Wonion

e afgelopen maanden is gekeken of en zo ja welke rol Wonion zou kunnen spelen met betrekking tot Flexwonen. Ze hebben via een brief aan b&w op 31 maart jl. laten weten zelf geen flexwoningen te willen realiseren in Oude IJsselstreek. Ze staan wel open voor beheer en exploitatie en toewijzing. Wonion kan in overleg specifieke toewijzing hanteren, zoals het toewijzen aan bepaalde doelgroepen en huurders uit een bepaalde plaats.

3.

Beleggers

Er zijn enkele gesprekken gevoerd met beleggers. Er is interesse om flexwoningen te gaan realiseren en exploiteren. Mogelijke uitgangspunten en voorwaarden die daarbij horen: Ruimtelijke procedure en ontwikkeling locatie in samenwerking met de gemeente: snelheid Een Grondabonnement is noodzakelijk ten behoeve van voldoende zekerheid; er is de noodzaak tot een langere duur van de exploitatie dan 15 jaar. Dit kan door de woningen na de eerste 15 jaar periode van 15 jaar. Toewijzing door belegger zelf aan de vooraf vastgestelde doelgroepen: 1 set spelregels & eventueel loten (notaris). Statushouders: garantie aan gemeente dat enkele woningen beschikbaar zijn en blijven voor deze doelgroepen (afdekken huurinkomsten) Inbrengen grond gemeente: erfpacht canon / verhuur. Let op staatssteun (2%) Basiskosten incl. ontwikkeling 150.000,- per woning en huurprijzen van ca. 650 750. Opmerking: mogelijke prijsstijgingen. De eerste indicatie is dat beleggers medio 2023 flexwoningen kunnen leveren op een (gemeentelijke) locatie in de Oude IJsselstreek. Daarnaast is het belangrijk om samen met beleggers op te trekken met andere partijen en t.b.v. bijvoorbeeld verplaatsingskosten.

4. Gemeente Oude IJsselstreek Naast deze drie partijen is er een belangrijke rol weggelegd voor de gemeente. Welke rol dit is, is ook afhankelijk van de partij die flexwoningen gaat realiseren en beheren. Kort samengevat:

10

Algemene rol binnen het project Flexwonen Publiekrechtelijke taak bij uitwerking en ruimtelijke procedure Ruimtelijke procedure flexwoningen Op grond van artikel 4 lid 11 bijlage II Bor kan de gemeente een omgevingsvergunning verlenen voor een ander (van het bestemmingsplan afwijkend) gebruik van gronden of het bouwen van studentenhuisvesting (zie ook onze eerdere opinie Tiny Houses). Voor deze vergunning geldt een maximum looptijd van 10 jaar. Mogelijkheden Crisis- en herstelwet Onder de Crisiskan bijvoorbeeld een voorlopige bestemming van maximaal 10 jaar bevatten. Er loopt ook een experiment waarbij woningen (of andere functies tijdelijk gebruik) in afwijking van het bestemmingsplan voor langer dan 10 jaar kan worden toegestaan (Eindhoven: Strijp S / Spoorzone).

Geschikte locaties inventariseren en ter beschikking stellen; Voorstel uitwerken grondabonnement om exploitatie door te trekken naar 30 jaar. Over het inzetten van de gemeentegronden is advies ingewonnen over de wijze van aanbesteden. Bij het inzetten van gemeentelijke gronden dient rekening te worden gehouden met het Didam-arrest. Rol gemeente bij samenwerking met derden: Grond gemeente: erfpacht / huurcontract. Hierbij een relatie leggen met het Didam-arrest; Afspraken over toewijzing, beschikbaarheid en betaalbaarheid (onder de liberalisatiegrens) van de flexwoningen voor statushouders en andere doelgroepen; Aanbestedingsregels en consequenties Didam-arrest nader uitwerken: keuze maken als gemeente welke wijze en vorm van contractvorming.

11

Bijlage 2 Uitgevoerde werkzaamheden Werkzaamheden uitgevoerd periode november 2021

juni 2022

Wonion : drie sessies om rol en mogelijkheden Wonion te bespreken realisatie en beheer flexwonen; Leveranciers/bouwers flexwoningen: kennis gemaakt en gesprekken gevoerd over concepten, ervaringen en prijsstellingen & locaties bezocht samen met Ben Hiddinga; kernen e.a. kenmerken); Mogelijke beleggers flexwoningen: viertal gesprekken over welke interesse is er om te beleggen in flexwonen en hoe zou een locatie voor flexwonen door een belegger kunnen worden ingevuld; Overleg STOER: mogelijke rol en invulling bij flexwonen o.b.v. motie dat ook invulling dient te worden gegeven aan SROI (zie motie); Aanbesteding door gemeente: meerdere overleggen (intern en extern: juridisch adviseur) gehad waar de gemeente aan moet voldoen m.b.t.

mogelijke aanbesteding aankoop flexwoningen; Behoefte peilen enkele kleine kernen voor project flexwonen: twee kleine kernen hebben interesse getoond (Heelweg en Varsselder); Regionaal overleg en afstemming; Provincie Gelderland: inventarisatie mogelijke subsidies en kennis delen; Jsselstreek: inventarisatie en opstellen concept shortlist locaties; Vrijblijvende offertes opgevraagd bij een zestal regionale leveranciers van flexwoningen; indicatie van prijzen en levertijden; Informeren omwonenden over de door het college vastgestelde locaties; Voorbereiden uitvraag aan beleggers / ontwikkelaars voor de ontwikkeling van de diverse locaties met flexwoningen.

12

Bijlage 3 Motie

13

14