21-050 Senioren Belang Ulft - Herontwikkeling Wesenthorst.pdf

Aan de gemeenteraad van de gemeente Oude IJsselstreek Staringstraat 25 7081 BN Gendringen Datum: 4 februari 2021 Betreft: Startnotitie herbestemming schoolgebouw de Wesenthorst in Ulft Geachte raadsleden, De vereniging Senioren Belang Ulft feliciteert de gemeente met de volgende besluiten omdat deze voor onze doelgroep heel belangrijk zijn: 1. U bent partner geworden van het Preventie Akkoord Achterhoek 2020-2030. Dit akkoord heeft als doel om de leefstijl van de inwoners gezonder te maken, zodat de gezondheidszorg toegankelijk en betaalbaar blijft. Tevens voor verbetering van het levensgeluk van de Achterhoeker. 2. Het bestemmen van een groot deel van de nieuwbouwwoningen voor senioren. Het plan dat deze woningen op inbreidingslocaties binnen de woonkernen komen (bij voorkeur door bestaande (leegstaande) panden te verbouwen naar geschikte woonruimte of om ze te slopen en ter plekke nieuw te bouwen. We zijn wel bezorgd over de mogelijkheid in de Startnotitie om de binnenkort leeg komende school de Wesenthorst te slopen en vervolgens nieuwbouw te plegen. We zullen in het kort uitleggen waarom: Onze vereniging komt op voor de belangen van de volwassen inwoners in de gemeente Oude IJsselstreek die geen betaalde baan (meer) hebben en dan vooral die in Ulft en naaste omgeving wonen. U zit als één van onze afgevaardigden in de gemeenteraad.

Dus we mogen aannemen dat u opkomt voor ons burgers. Dus ook voor de zeer vele inwoners in onze gemeente die permanent of tijdelijk niet (meer) in het arbeidsproces zitten. Op 1-1-2020 bestond deze groep in onze gemeente uit: 6833 inwoners die tussen de 65 en 80 jaar oud zijn 2140 inwoners die ouder dan 80 jaar zijn 1940 inwoners die arbeidsongeschikt zijn 750 inwoners die werkeloos zijn 740 inwoners die in de bijstand zitten In totaal dus 12.403 inwoners. Dat is 31,4 % van onze burgers en 40 % van al uw kiezers. Senioren Belang Ulft komt op voor de belangen van deze groep burgers, vooral voor de 3.200 in ons dorp Ulft. Op fietsafstand van Ulft wonen er nog eens 5.000, dus samen 8.200. Hiervan zijn er 4400 tussen de 65 en 80 jaar en 1400 boven de 80 jaar. Het aantal 65-plussers in deze groep zal de komende jaren snel blijven groeien.

Het is bekend dat deze groep verantwoordelijk is voor veruit de meeste zorgkosten. Om te besparen op deze kosten is het dus heel belangrijk om vooral deze inwoners te faciliteren en te verleiden tot het volgen van een gezondere leefstijl. Belangrijk is ook om te beseffen dat de inwoners van onze gemeente gemiddeld tot de laagste inkomens in Gelderland behoren. Om deze inwoners gezonder en gelukkiger te maken is er behoefte aan een groot multifunctioneel inloopcentrum. Hier kunnen ze dagelijks deelnemen aan veel verschillende gezonde, leerzame, ontspannende en zingevende activiteiten. Vrijwel al deze activiteiten zijn gericht op preventie. Door de inzet van hoofdzakelijk vrijwilligers kan de exploitatie goedkoop blijven. We weten vrijwel zeker dat dit centrum een belangrijke bijdrage gaat leveren aan het overgaan op een actieve, gezonde en zinvolle leefstijl door substantieel meer inwoners. Veel mensen uit onze doelgroep wonen nu nog in een grote gezinswoning en willen graag kleiner wonen [vooral als ze geen partner (meer) hebben]. In Ulft zijn de laatste jaren vooral dure woningen en appartementen gebouwd, die voor een flink deel van deze groep niet betaalbaar zijn. Deze gezinswoningen komen vervolgens beschikbaar voor andere woningzoekenden. De begane grond van de Wesenthorst kan deels gebruikt worden voor het inloopcentrum.

De meer dan 40 klaslokalen van elk ca 60 m2 in de school kunnen worden omgebouwd tot betaalbare senioren appartementen. Het lijkt mogelijk om dit aantal door enige nieuwbouw nog uit te breiden. Ook kan hier worden geëxperimenteerd met vormen van collectief wonen, waaraan ook behoefte lijkt. Reden voor ons om de gemeenteraad te vragen niet te kiezen voor de mogelijkheid om de Wesenthorst af te breken. Het via nieuwbouw realiseren van zo’n groot inloopcentrum zal financieel vrijwel zeker niet betaalbaar zijn. Daardoor gaat een unieke mogelijkheid om op een betaalbare wijze een groot multifunctioneel inloopcentrum in centrum Ulft te maken definitief verloren. We zijn van mening dat het noodzakelijk is om naast een inloopcentrum ook voldoende betaalbare senioren appartementen in de Wesenthorst te creëren. Bijgevoegd zijn bijlagen met nadere info over: 1. De actuele gezondheid van senioren en de oorzaken waarom deze op dit moment niet goed is en de mogelijkheden om hun gezonde levensverwachting belangrijk te verhogen. 2. De mogelijkheden van een inloopcentrum. 3. De benodigde ruimtes voor dit inloopcentrum 4. Het doel van de Leonardo Club 5. De financiële haalbaarheid Voor nadere informatie kunt u ons mailen of uitnodigen voor een persoonlijk/video gesprek! Met vriendelijke groet, Herman Wielens voorzitter Nardi Klijnsma namens de werkgroep Wesenthorst

Bijlage 1: De actuele situatie van senioren en andere inwoners zonder baan: Ulft en naaste omgeving telt meer dan 8000 volwassen inwoners die geen baan (meer) hebben en overdag vaak thuis zitten. Hiervan zijn er 4400 tussen de 65 en 80 jaar en 1400 boven de 80 jaar. Op moment van pensionering hebben de meeste inwoners nog veel kennis en ervaring en ook is hun gezondheid en vitaliteit meestal nog goed. Ze zijn vaak actief als lid of bestuurder van een vereniging of stichting, doen vrijwilligerswerk of zijn mantelzorger. Maar helaas doen ook velen amper mee in de samenleving. Mannelijke 65-jarigen hebben gemiddeld nog 19 jaar voor de boeg en vrouwen van 65 jaar nog 21 jaar. Helaas krijgen ze beiden gemiddeld na 12 jaar, met 77 jaar, merkbare problemen met hun gezondheid. Opvallend is het grote verschil tussen lage en hoge inkomens. Lage inkomens krijgen gemiddeld met 70 jaar al problemen en hoge inkomens pas met 81 jaar. Dit wordt veroorzaakt doordat de hogere inkomens gemiddeld een gezondere leefstijl hebben, want 70% van al onze ziektes en kwalen worden veroorzaakt door onze leefstijl. Wat zijn de oorzaken van een slechtere leefstijl: Van de ouderen voldoet 63% niet aan de minimale beweegnorm. Van de ouderen tussen 65 en 75 jaar heeft 63 % overgewicht waarvan 18% zelfs obesitas. Van de ouderen tussen 65 en 75 jaar voelt 40 % zich eenzaam waarvan 7 % zeer eenzaam.

Van de ouderen tussen de 75 en 85 jaar voelt 50 % zich eenzaam en boven de 85 jaar 60 %. Andere oorzaken zijn: voortdurende geldzorgen, verslaving aan alcohol of sigaretten, een niet (meer) passende woonsituatie, verveling en geen levensdoel meer hebbend. Woonsituatie: Veel ouderen wonen in grote gezinswoningen. Ze willen het liefst naar een compactere woning verhuizen. Vooral alleenstaande ouderen willen graag naar een woonvorm waar de mensen wat meer naar elkaar omkijken.

Ons streefdoel: De gemiddelde gezonde levensverwachting voor 65-jarigen te verhogen van 77 naar 83 jaar. Hierdoor gaat de gemiddelde totale levensverwachting met 3 jaar omhoog en gaat de periode van sukkelen met de gezondheid van mannen van 7 jaar terug naar 4 jaar en voor vrouwen van 9 jaar terug naar 6 jaar. Deze senioren kunnen dus 6 jaar langer optimaal genieten van hun oude dag en ze blijven daarna korter ziek en hulpbehoevend. Dat betekent dat de ziekte- en zorgkosten flink omlaag kunnen gaan en daarvan profiteren zowel de zorgverzekeringen als de gemeente.

Hoe kunnen we dat bereiken: Als je als oudere lang gezond en vitaal wilt blijven, dan moet je een actief, gezond en zinvol leven gaan leiden en dat kan door: 1. Sociaal actief te blijven 2. Fysiek actief te blijven 3. Mentaal actief te blijven 4. Gezond te eten en te drinken 5. Ongezonde stress te vermijden 6. Zorgen dat je mee blijft tellen 7. Je kennis en ervaring kunt blijven inzetten 8. Je verdiepen in de mogelijkheden van moderne technologie 9. In gesprek gaan over je wensen en behoeftes 10. Je tijdig voorbereiden op het mogelijk krijgen van beperkingen Samenvattend: De gezondheidszorg moet zich veel meer toeleggen op care of preventieve zorg en minder op cure of herstelzorg achteraf. Ontspannen actief kunnen zijn en passend wonen maakt ons gelukkig en gaat samen met je gezond voelen. Met een optimistische instelling wordt dat gevoel verder versterkt.

Bijlage 2: De mogelijkheden van dit inloopcentrum: Van, voor en door senioren: zelfregie is de sleutel! Senioren zitten niet te wachten op betutteling. Meestal is een kleine duw in de rug, een beetje steun en aandacht, voldoende om de eigen regie weer te pakken. Lang niet altijd is daar een dure professionele organisatie voor nodig. Een centrale ontmoetingsplek met een ruim aanbod aan bewegings, sociale, creatieve, educatieve en zinvolle activiteiten helpt senioren om elkaar gezond en betrokken te houden. Een actie- en ontmoetingsplek die bestuurd wordt door senioren, met activiteiten voor senioren en georganiseerd door en met senioren. Alles onder één dak! Het op één plek samenvoegen van activiteiten, die nu vaak los van elkaar worden georganiseerd, gaat versnippering tegen. Versnippering is kostbaar en leidt uiteindelijk tot een veel lagere participatie. Senioren bepalen het aanbod en zorgen zelf voor de organisatie ervan. Ze werken graag samen met partijen die in het concept van het initiatief passen en die eventueel enige uren zitting willen houden in dit centrum. Te denken valt aan een fysiotherapeut, podoloog, diëtiste, wijkzuster, prikpost Slingeland, Helpzorg, pastoraal werker en een consultatiebureau voor senioren. In de avonduren is het centrum deels beschikbaar voor andere gebruikers.

Beweging op maat! Er is in en om dit centrum een breed aanbod van allerlei mogelijkheden om dagelijks gezond te bewegen. Naast allerlei vormen van conditie-, kracht- en lenigheidstraining zonder inzet van toestellen is er dansen, yoga, stoelgymnastiek en stoelyoga, enz. Rondom het complex kan een loopcircuit met trimbaan worden aangelegd. Ook voor mensen met chronische aandoeningen of in revalidatie zijn er passende mogelijkheden. Ontmoeting en actie! Voor een gezellig kopje koffie of thee, een gezonde maaltijd, een cursus schilderen, een interessante lezing, het leren van allerlei nieuwe vaardigheden (eventueel ook aan de jeugd of andere burgers) of het gebruiken van de uitgebreide werkplaatsen: alles is mogelijk. Loop je al lang rond met een geweldig idee of wil je een nieuwe activiteit opzetten? In dit centrum krijg je informatie bij de Leonardo Club inspiratie en ondersteuning. Er is veel kennis en ervaring aanwezig bij senioren die graag helpen. Maar ook voor een gezellige muziek- of bingomiddag, een partijtje biljart of kaarten. Er is ruimte voor heel veel actie! Betaalbare seniorenappartementen! Op de 1ste en 2de etage bevinden zich 30 leslokalen en op de begane grond nog eens 10 van elk ca 60 m2. Deze zijn prima en snel om te bouwen tot seniorenappartementen.

Er lijken mogelijkheden om nog een extra etage toe te voegen, door bv steelframe bouw, waardoor er nog meer appartementen kunnen komen. Ook zijn er mogelijkheden voor nieuwe woonvormen. Het is belangrijk dat deze appartementen betaalbaar zijn voor de meeste senioren omdat de gemiddelde inkomens in onze gemeente tot de laagste in Gelderland behoren. Projectontwikkelaars bouwen liefst zo duur mogelijke woningen omdat daar meer winst valt te behalen. Verder kunnen deze appartementen veel sneller gerealiseerd worden dan via nieuwbouw. Het is veel milieuvriendelijker en kost veel minder CO2 uitstoot.

Conclusie: Het snel verbouwen van de voormalige school de Wesenthorst tot een groot en veelzijdig ontmoetings- en actiecentrum biedt alle senioren en andere “thuiszitters” in Ulft en omgeving unieke mogelijkheden om vrijwel alles te kunnen doen wat nodig is om heel lang gelukkig en zelfredzaam te blijven. De combinatie met betaalbare seniorenappartementen en de mogelijkheden voor nieuwe woonvormen maakt dit complex extra aantrekkelijk. Dit alles leidt tot minder zorg- en ziektekosten en daarvan profiteren de zorgverzekeraars en de gemeente. Ook voldoet de gemeente hiermee ruimschoots aan de doelstellingen van het Preventie Akkoord Achterhoek, te weten gelukkigere en gezondere inwoners en lagere zorgkosten!

Bijlage 3: De ruimtes van het inloopcentrum kunnen worden onderverdeeld in een ontmoetingscentrum en een actie centrum. De volgende ruimtes zijn wenselijk in het ontmoetingscentrum: De huiskamer, die de hele dag toegankelijk is (250 m2) Een multifunctionele ruimte voor grote groepsbijeenkomsten (400 m2) Een keuken met restaurant (250 m2) Een biljartzaal met ruimte voor een 4-tal biljarts (60 m2) Twee vergader/leslokalen (120 m2) Vier kantoorruimtes (60 m2) Een conditie/medische testruimte met wachtruimte (60 m2) Een garderobe (20 m2) Een speelruimte voor kinderen van oppassende grootouders (100 m2) Totaal 1320 m2

En In het actiecentrum: Een werkplaats voor houtbewerking (160 m2) Een werkplaats voor metaalbewerking (160 m2) Een atelier voor schilderen, boetseren, enz. (60 m2) Een ontwerpruimte/laboratorium/3D printen voor de Leonardo Club (100 m2) Een hal voor het samenstellen en testen van ontwerpen Voor de Leonardo Club (200 m2) Totaal 680 m2 De totale ruimte van het inloopcentrum is: 1320 m2 + 680 m2 = 2000 m2.

Daarnaast is een groot beweegcentrum aanwezig, dat niet standaard tot het inloopcentrum behoort. Het moet echter wel beschikbaar blijven voor de inwoners van Ulft en omstreken. De exploitatie hiervan kan desgewenst ook door het inloopcentrum worden verzorgd. 2 sportzalen van elk 300 m2 8 kleedlokalen 4 bergingen voor beweegmateriaal

Wenselijke uitbreidingen van het beweegcentrum: Buiten om het huidige schoolterrein heen kan een loop/trimcircuit van 400m worden aangelegd, dat de hele dag door iedereen gebruikt kan worden. Verder een sportveldje van min. 15m bij 15m met kunstgras.

Bijlage 4: Een voorzet voor de financiële haalbaarheid: De totale perceelgrootte is 13.940 m2. De aankoopkosten op basis van de grondprijs zijn dan: a. Bij een grondprijs van € 200 per m2 incl. BTW (sociale woningbouw prijs) € 2.788.000 b. Bij een grondprijs van € 250 per m2 € 3.485.000 c. Bij een grondprijs van € 300 per m2 € 4.182.000 Als het inloopcentrum en de sportzalen voor een symbolisch bedrag worden overgedragen aan de gemeenschap moet deze aankoopprijs alleen door de 40 appartementen worden opgebracht. Dit wordt dan per appartement: a. € 2.788.000 : 40 = € 69.700 b. € 3.485.000 : 40 = € 87.125 c. € 4.182.000 : 40 = € 104.550 De maximale maandhuur voor huursubsidie is voor 2021 €752. Als hiervan €100 bestemd is voor onderhoud en andere kosten, dan blijft er voor de rente en aflossing €652 per maand over. De hypotheekrente voor 30 jaar vast is op dit moment 2%. Op basis van annuïteiten mogen de stichtingskosten per appartement maximaal € 175.000 zijn. De verbouwingskosten per appartement mogen dan voor de verschillende grondprijzen maximaal zijn: a. € 175.000 - € 69.700 = € 105.300 b. € 175.000 - € 87.125 = € 87.875 c. € 175.000 - € 104.550 = € 70.450 Stel dat de aankoopsom van het inloopcentrum het symbolische bedrag van €1 is. Er moet vervolgens wel flink worden geïnvesteerd in een belangrijke verbetering van de isolatie en een aantal kleine verbouwingen.

Omdat er veel gepensioneerde bouwvakkers zijn kan dit het goedkoopst in eigen beheer worden gedaan. Uitgaande van € 100 per m2 loopt dit voor 2000 m2 op tot €200.000. Daar komen de kosten van de inventaris en het machinepark nog bij. Als deze ook nog eens € 100.000 belopen dan gaat het inloopcentrum €300.000 kosten. Dit bedrag moeten we grotendeels via allerlei subsidies van o.a. de provincie, het Oranjefonds en giften gedekt zien te krijgen. We proberen het centrum zonder structurele subsidie van de gemeente te exploiteren. Verder willen we de bezoekers niet dwingen om consumpties te gebruiken en in het centrum zal geen alcohol worden geschonken en worden er geen ongezonde snacks geserveerd. Ook willen we niet zoals als de meeste (sport)kantines sterk afhankelijk zijn van de verkoop van bier en bitterballen. Dit past echt niet bij de preventieve gezondheidstaak. Raming exploitatiekosten: De gemiddelde jaarlijkse energiekosten van het centrum worden na de verbouwing geraamd op €34.000. De overige kosten op €66.000. In totaal dus €100.000 per jaar. Raming inkomsten: Voor de benodigde inkomsten zal het nodig zijn dat er een entree prijs komt voor dit centrum. Dit kan door het kopen van een abonnement of een betaling per bezoek. We ramen dat van de doelgroep van in totaal 8.200 burgers er zo’n 500 een abonnement nemen van €10 per maand. Dat brengt dan € 60.000 per jaar op.

Als de entree prijs €3 is en er komen wekelijks 400 bezoekers zonder abonnement, dan levert dat nog eens € 62.400 op. Dus in totaal € 122.400 per jaar. Het lijkt erop dat op deze wijze de exploitatie goed rond is te krijgen en dat zonder een structurele gemeentelijke subsidie en nog zonder de inkomsten uit consumpties. Als resultaat krijgen we veel langer gezonde en gelukkiger senioren, terwijl de gemeente jaarlijks meer dan €200.000 op o.a. de WMO gaat besparen. Een win-win situatie! N.B. Omdat de verbouwing wellicht pas over een paar jaar gaat beginnen willen we graag meteen na het vrijkomen van het gebouw starten met het inloopcentrum. Dit ook ter voorkoming van vandalisme of krakers.

Bijlage 5: Een voorzet voor de financiële haalbaarheid: De totale perceelgrootte is 13.940 m2. De aankoopkosten op basis van de grondprijs zijn dan: a. Bij een grondprijs van € 200 per m2 incl. BTW (sociale woningbouw prijs) € 2.788.000 b. Bij een grondprijs van € 250 per m2 € 3.485.000 c. Bij een grondprijs van € 300 per m2 € 4.182.000 Als het inloopcentrum en de sportzalen voor een symbolisch bedrag worden overgedragen aan de gemeenschap moet deze aankoopprijs alleen door de 40 appartementen worden opgebracht. Dit wordt dan per appartement: a. € 2.788.000 : 40 = € 69.700 b. € 3.485.000 : 40 = € 87.125 c. € 4.182.000 : 40 = € 104.550 De maximale maandhuur voor huursubsidie is voor 2021 €752. Als hiervan €100 bestemd is voor onderhoud en andere kosten, dan blijft er voor de rente en aflossing €652 per maand over. De hypotheekrente voor 30 jaar vast is op dit moment 2%. Op basis van annuïteiten mogen de stichtingskosten per appartement maximaal € 175.000 zijn. De verbouwingskosten per appartement mogen dan voor de verschillende grondprijzen maximaal zijn: a. € 175.000 - € 69.700 = € 105.300 b. € 175.000 - € 87.125 = € 87.875 c. € 175.000 - € 104.550 = € 70.450 Stel dat de aankoopsom van het inloopcentrum het symbolische bedrag van €1 is. Er moet vervolgens wel flink worden geïnvesteerd in een belangrijke verbetering van de isolatie en een aantal kleine verbouwingen.

Omdat er veel gepensioneerde bouwvakkers zijn kan dit het goedkoopst in eigen beheer worden gedaan. Uitgaande van € 100 per m2 loopt dit voor 2000 m2 op tot €200.000. Daar komen de kosten van de inventaris en het machinepark nog bij. Als deze ook nog eens € 100.000 belopen dan gaat het inloopcentrum €300.000 kosten. Dit bedrag moeten we grotendeels via allerlei subsidies van o.a. de provincie, het Oranjefonds en giften gedekt zien te krijgen. We proberen het centrum zonder structurele subsidie van de gemeente te exploiteren. Verder willen we de bezoekers niet dwingen om consumpties te gebruiken en in het centrum zal geen alcohol worden geschonken en worden er geen ongezonde snacks geserveerd. Ook willen we niet zoals als de meeste (sport)kantines sterk afhankelijk zijn van de verkoop van bier en bitterballen. Dit past echt niet bij de preventieve gezondheidstaak. Raming exploitatiekosten: De gemiddelde jaarlijkse energiekosten van het centrum worden na de verbouwing geraamd op €34.000. De overige kosten op €66.000. In totaal dus €100.000 per jaar. Raming inkomsten: Voor de benodigde inkomsten zal het nodig zijn dat er een entree prijs komt voor dit centrum. Dit kan door het kopen van een abonnement of een betaling per bezoek. We ramen dat van de doelgroep van in totaal 8.200 burgers er zo’n 500 een abonnement nemen van €10 per maand. Dat brengt dan € 60.000 per jaar op.

Als de entree prijs €3 is en er komen wekelijks 400 bezoekers zonder abonnement, dan levert dat nog eens € 62.400 op. Dus in totaal € 122.400 per jaar. Het lijkt erop dat op deze wijze de exploitatie goed rond is te krijgen en dat zonder een structurele gemeentelijke subsidie en nog zonder de inkomsten uit consumpties. Als resultaat krijgen we veel langer gezonde en gelukkiger senioren, terwijl de gemeente jaarlijks meer dan €200.000 op o.a. de WMO gaat besparen. Een win-win situatie! N.B. Omdat de verbouwing wellicht pas over een paar jaar gaat beginnen willen we graag meteen na het vrijkomen van het gebouw starten met het inloopcentrum. Dit ook ter voorkoming van vandalisme of krakers.