v2-def2 Raadsvoorstel_aanw_art_5_Oss-West.DOCX

Voorstel aan gemeenteraad

Datum

15 april 2021 Onderwerp

Aantal bijlagen

bestendiging voorkeursrecht artikelen 2 en 5 Wet

invullen

voorkeursrecht gemeententen behoeve van Stadsuitbreiding Oss-West 1.

Op grond van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen, die zijn opgenomen op de bij dit besluit behorende perceellijst en het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht met nummer PDMS#d.d. 15 april 2021, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn;

2.

Te bepalen dat aan deze gronden een andere dan een agrarische bestemming wordt toegedacht, te weten: “woongebied”;

3.

De uitvoering van dit besluit, waaronder de bekendmaking van de terinzagelegging, publicatie in de Staatscourant en mededeling aan rechthebbenden, op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders.

Wat is de aanleiding voor dit voorstel? Het college heeft op 22 februari 2021 besloten tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht op grond van artikel 6 Wvg. Om het voorkeursrecht te bestendigen en verlengen moet de raad binnen drie maanden eveneens besluiten tot aanwijzing van de gronden op grond van de Wvg. Het bijgevoegde raadsbesluit voorziet hierin. De redenen om het voorkeursrecht te vestigen en vervolgens te bestendigen zijn de volgende. De gemeente heeft op het gebied van de volkshuisvesting de doelstelling geformuleerd te voorzien in de actuele woningbehoefte en het zijn van een aantrekkelijke woongemeente. Op basis van de geactualiseerde prognoses van de provincie Noord-Brabant is er een forse opgave voor de woningbouw, vooral voor de periode 2020-2030. Op basis van het in 2019 geactualiseerde portefeuillemanagement wonen (PFM) is berekend dat er een woningopgave van circa 900 woningen is voor het landelijk gebied. De huidige plancapaciteit tot en met 2028 bedraagt iets minder dan 750 woningen. Er dus extra plancapaciteit nodig om aan de toekomstige woonbehoefte te voldoen. Een deel van deze extra plancapaciteit moet aan de randen, aansluitend op de bestaande stad en infrastructuur worden ontwikkeld. Verder heeft de provincie Noord-Brabant in 2020 de prognoses voor de ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad (per gemeente) geactualiseerd.

Op basis van deze prognoses is er een nog forsere opgave voor woningbouw, vooral voor de periode 2020-2030, dan in PFM 2019 was berekend.

Raadsvoorstel

Pagina 1 van 6

Voorstel aan gemeenteraad

Om te voorzien in deze woningbouwopgave heeft uw raad de Woonvisie 2020 vastgesteld. In de Woonvisie is een versnellingsopgave geformuleerd om de woningproductie voor de korte termijn te verhogen van 350/400 naar ongeveer 600 woningen per jaar. Om een bijdrage te leveren aan deze versnellingsopgave is de ‘Taskforce versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen’ opgericht. De Taskforce heeft in haar rapportage van 8 december 2020 vijf actielijnen geformuleerd die bijdragen aan de verdere versnelling van de woningbouwopgave. Eén van deze actielijnen is de transformatieopgave van het gebied Oss-West. De basisopgave voor woningbouw in Oss-West bedraagt circa 2.500 tot 3.000 woningen tot 2035. Om deze opgave te kunnen realiseren wordt ingezet op de ontwikkeling van een nieuwe gebiedsontwikkeling aan de westzijde van Oss-West. De nieuwe stadsuitbreiding sluit aan op de bestaande woonkern en op de gebieden die al zijn gereserveerd voor stadsuitbreiding. De gemeente heeft op meerdere gronden in Oss-West al een voorkeursrecht gevestigd op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Ook heeft de gemeente circa 45 hectare grond in dit gebied in eigendom. Om de ambitie van 2.500 tot 3.000 nieuwe woningen met een dichtheid van 20 woningen per hectare te kunnen realiseren is minimaal 125 en maximaal 150 hectare extra grond nodig.

De bij het besluit van 22 februari 2021 aangewezen gronden komen vanwege hun ligging aansluitend aan de al voorziene stadsuitbreiding het meest in aanmerking voor de nieuwe ontwikkeling. De door het college aangewezen en door uw raad aan te wijzen gronden liggen ten westen van de bestaande woonkern Oss-West. Deze gronden kunnen worden onderverdeeld in drie gebieden. Het eerste gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Amsteleindstraat en aan de noordzijde door de Brandstraat. Het tweede gebied ligt op de westelijke hoek van de Mikkeldonkweg en de Huizenbeemdweg. Het derde gebied ligt tussen Hoolbeemdweg en de sloot ten noorden van de Gewandeweg en de Huizenbeemdweg. Er is gekozen voor de aanwijzing van gronden op deze drie specifieke locaties omdat de aangewezen gronden aansluiten op gronden in eigendom van de gemeente. De aan te wijzen gronden zijn niet in eigendom van de gemeente. Om de uitbreiding te kunnen realiseren, is het gewenst dat de gemeente op termijn alle in de gebieden gelegen gronden in eigendom verkrijgt. De gemeente wil verder de regie houden op de ontwikkeling en potentieel onwenselijke ontwikkelingen voorkomen. Daarom heeft het college op 22 februari 2021 een voorlopig voorkeursrecht gevestigd, en is het gewenst dat uw raad op de bewuste gronden een definitief voorkeursrecht vestigt.

De wettelijke grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht door de raad is – naast artikel 2 Wvg – artikel 5 Wvg. Artikel 5 Wvg voorziet erin dat gronden door de raad kunnen worden aangewezen die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie,

Raadsvoorstel

Pagina 2 van 6

Voorstel aan gemeenteraad

mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Aan de aan te wijzen gronden wordt een niet agrarische bestemming toegedacht, te weten ‘woongebied’. De huidige bestemming van de gronden is ‘agrarisch met waarden – landschap’ resp. ‘agrarisch met waarden – landschap en natuur’. De gronden zijn agrarisch in gebruik resp. liggen braak, met uitzondering van twee percelen waarop een agrarische bedrijf met bedrijfswoning en bijbehorende opstallen zijn gelegen. De percelen zijn op basis van de huidige bestemming(en) in gebruik. Daarmee wijkt het gebruik van de aan te wijzen gronden af van de toegedachte bestemming ‘woongebied’. In de Structuurvisie Buitengebied Oss 2015 is de locatie Oss-West niet als bebouwingscluster of potentieel uitbreidingsgebied aangemerkt. De Structuurvisie voorziet dan ook niet in een toegedachte bestemming voor de voorgenomen ontwikkeling van dit gebied. Om die reden is aanwijzing op grond van artikel 4 Wvg niet mogelijk en ligt aanwijzing op grond van artikel 5 Wvg in de rede. De gemeente gaat er vooralsnog van uit dat voor het aan te wijzen gebied een structuurvisie zal worden vastgesteld.

Aan welke opdracht draagt dit advies bij? Dit advies en de aanwijzing van de gronden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten dragen bij aan de woningbouwopgave van de gemeente. In de Visie Woningbouwontwikkeling is de opgave geformuleerd om tot 2030 circa 300 woningen te ontwikkelen in het gebied Ravenstein. Door het vestigen van een voorkeursrecht op de aangewezen gebieden kan een deel van deze woningbouwopgave (circa 110 woningen) worden gerealiseerd. Verder draagt de vestiging van een voorkeursrecht bij aan de in de Woonvisie geformuleerde opgave om de woningproductie voor de korte termijn te verhogen van 350/400 naar ongeveer 600 woningen per jaar. Een deel van deze woningen zal in Ravenstein moeten worden gerealiseerd. Welke resultaat willen we bereiken? In verband met de uitbreiding van Oss-West is de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht gewenst op de percelen kadastraal bekend als gemeente Oss, sectie D, nummers 4824 en 4888 en sectie N, nummers 86, 92, 169, 172, 243, 246, 341 en 352 (alle volledig). De vestiging van het voorkeursrecht ziet op de realisatie van woningbouw in het aan te wijzen gebied ten westen van Oss-West. Het gevolg van de vestiging van het voorkeursrecht is dat eigenaren, die hun gronden wensen te verkopen, deze eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden.

Daardoor verkrijgt de gemeente een sterke positie bij de verwerving en behoudt zij de regie op de ontwikkeling van het gebied. Het raadsbesluit vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie of bestemmingsplan is vastgesteld. In dat geval blijft het voorkeursrecht voortduren,

Raadsvoorstel

Pagina 3 van 6

Voorstel aan gemeenteraad

in het geval van de vaststelling van een bestemmingsplan tot tien jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Welke argumenten zijn er voor dit advies? Sterke positie bij verwerving Door de vestiging en bestendiging van het voorkeursrecht verwerft de gemeente een sterkere positie ten aanzien van de verwerving van (rechten op) de gronden in het beoogde uitbreidingsgebied. Indien de grondeigenaar zijn grond wil verkopen (“vervreemden”) moet hij de grond eerst aanbieden aan de gemeente. Daardoor behoudt de gemeente maximale regie bij de ontwikkeling en invulling van het gebied. Speculatie en ongewenste ontwikkelingen tegengaan Het is van belang dat speculatie en ongewenste ontwikkelingen (door de gronden in het gebied te verkopen dan wel daarop een opstalrecht te vestigen) in het gebied zoveel mogelijk worden tegengegaan. Het voorkeursrecht op grond van de Wvg is daarvoor het geëigende instrument. Wat zijn tegenargumenten of risico’s? Bezwaren en procedures Grondeigenaren kunnen bezwaar maken tegen de aanwijzing van hun gronden. In dat geval is een (bestuursrechtelijke) procedure aan de orde. Bezwaar maken is alleen mogelijk tegen de vestiging van het voorkeursrecht en de daarmee samenhangende verplichting om de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Er kan nog geen bezwaar gemaakt worden tegen het voornemen om op deze locatie woningbouw te realiseren.

Dat kan pas in de toekomstige bestemmingsplanprocedure. Waar moeten we rekening mee houden? a. Financiën In het geval van een mogelijke aanbieding van gronden waarop een voorkeursrecht rust zal het college moeten besluiten of de gemeente de gronden in beginsel zal aankopen. Indien de gemeente daartoe besluit en zij bereikt geen overeenstemming met de grondeigenaar is het mogelijk dat de grondeigenaar de gemeente verzoekt om de prijs voor de gronden door de rechtbank te laten vaststellen. Indien de gemeente met de grondeigenaar tot overeenstemming komt zullen daarvoor middelen moeten worden gealloceerd. b. Communicatie, bekendmaking en zienswijzen Bij de voorbereiding van de aanwijzing speelt artikel 4:8 van de Awb een rol. Dit artikel verplicht een gemeente om, voordat zij een beschikking geeft waartegen een belanghebbende, die de beschikking níet heeft aangevraagd, naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen, indien de beschikking zou steunen op gegevens over feiten en belangen die de belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zijn verstrekt.

Raadsvoorstel

Pagina 4 van 6

Voorstel aan gemeenteraad

Het ontwerp raadsvoorstel- en besluit is gelijktijdig met het collegebesluit aan de in het kadaster vermelde rechthebbenden toegezonden. De rechthebbenden kunnen bezwaar maken tegen de voorlopige aanwijzing en zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijze naar voren brengen over het voorgenomen raadsbesluit tot bestendiging van het voorkeursrecht. Tegen het ontwerp raadsbesluit zijn wel/geen zienswijzen naar voren gebracht. Aanvullen Het raadsbesluit met bijlagen wordt ter inzage gelegd op het gemeentehuis. De terinzagelegging zal conform wettelijk voorschrift worden gepubliceerd in de Staatscourant, in het weekblad Oss Actueel en op de gemeentelijke website. Wij doen verder per aangetekende brief mededeling van de aanwijzing aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. Verder wordt het besluit ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister. Bij het inzien van het aanwijzingsbesluit op het gemeentehuis zullen de coronamaatregelen leidend zijn. Eigenaren en gerechtigden zullen per brief over deze maatregelen en de actuele inzagemogelijkheden worden geïnformeerd. c. Uitvoering Het college zal zorgdragen voor de uitvoering van het raadsbesluit, waaronder de bekendmaking en registratie in het gemeentelijke beperkingenregister. d. Overlegd met Er is extern overlegd met Dirkzwager advocaten & notarissen N.V.. Intern is de afdeling SRO betrokken. Bijlagen -

Ontwerp raadbesluit

-

Lijst van aan te wijzen percelen (maakt deel uit van het besluit);

-

Kadastraal overzicht met toegedachte bestemming (maakt deel uit van het besluit);

-

Evt. reactienota zienswijzen.

Raadsvoorstel

Pagina 5 van 6

Voorstel aan gemeenteraad

Samenvatting In verband met de uitbreiding van de kern Oss-West voor de realisatie van woningbouw heeft het college bij besluit van 22 februari 2021 een voorlopig voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gevestigd. Het is gewenst dat de raad dit voorkeursrecht bestendigt met een besluit tot definitieve aanwijzing van de gronden. Door het voorkeursrecht kan de gemeente een actieve rol nemen bij het verwerven van de gronden in het beoogde uitbreidingsgebied en behoudt de gemeente de regie op de ontwikkeling. Het besluit voorziet in de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de artikelen 2 en 5 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Het besluit geldt voor de periode van maximaal drie jaar.

Raadsvoorstel

Pagina 6 van 6