Toelichting wijziging 7 Bestemmingsplan Buitengebied Oss -2020.PDF

Wijziging 7 Bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020 Ontwerp Toelichting

Gemeente Oss, 18 januari 2022

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 2 van 61 18 januari 2022

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofstuk 1. Inleiding ................................................................................................................................ 5 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied .................................................................................................................................... 6 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................................... 6 Hoofstuk 2. Bestaande situatie ................................................................................................................ 7 2.1 Ontstaansgeschiedenis ................................................................................................................ 7 2.2 Bestaande situatie ........................................................................................................................ 7 Hoofstuk 3. Toelichting op het plan ......................................................................................................... 8 3.1. Beoogde situatie ........................................................................................................................... 8 3.2.

Stedenbouwkundige karakteristiek ............................................................................................... 9 3.3. Functionele karakteristiek ........................................................................................................... 10 3.4 Groen en water ........................................................................................................................... 10 Hoofstuk 4. Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 12 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 12 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................. 14 4.3 Provinciaal beleid ....................................................................................................................... 14 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 18 Hoofstuk 5. Omgevingsaspecten ...........................................................................................................

26 5.1 Landschap .................................................................................................................................. 26 5.2 Natuur ......................................................................................................................................... 27 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ................................................................................................... 31 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................. 34 5.5 Water .......................................................................................................................................... 35 5.6 Defensie...................................................................................................................................... 38 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 38 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ................................................................................................... 53 Hoofstuk 6. Toelichting op de regels .....................................................................................................

56 6.1 Algemeen.................................................................................................................................... 56 6.2 Regels ......................................................................................................................................... 56 Hoofstuk 7. Handhaving......................................................................................................................... 57 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................... 57 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................. 57 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht .......................................................... 58 Hoofstuk 8. Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................ 59 Hoofstuk 9. Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................... 60 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................................... 60 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................

60 9.3 Zienswijzen ................................................................................................................................. 61

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 3 van 61 18 januari 2022

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN Bijlage 1: Aan huis gebonden activiteiten Bijlage 2: Aerius berekening Bijlage 3: Watertoets Bijlage 4: Isl3a berekeningen Bijlage 5: Reactie provincie Noord-Brabant Separate bijlage: ▪ Flora en Faunainspectie (BNL Advies) ▪ Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (HMB Groep) ▪ Landschappelijke inpassing (Guido Paumen)

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 4 van 61 18 januari 2022

TOELICHTING Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020

Bureau Leefomgeving B.V. Schoolstraat 7 5961 EE HORST 077 – 208 60 99 contact@bureauleefomgeving.nl www.bureauleefomgeving.nl

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 5 van 61 18 januari 2022

Hoofstuk 1.

Inleiding

1.1 Aanleiding Ten oosten van de kern Ravenstein, tegen de Maas aan, ligt het dorp Neerloon. In het zuiden van deze kern, aan de Loonsestraat 7, staat een monumentale woonboerderij. Deze woonboerderij is in 1906 gebouwd en wordt momenteel bewoond door de broers M. en F. van der Loop. De woonboerderij is echter flink verouderd en voldoet niet maar aan de huidige woonstandaard. Om het pand te laten voldoen aan de tegenwoordige woonstandaard en huidige energie eisen, alsook om te voorkomen dat het pand verder in verval raakt is een grondige renovatie c.q. verbouwing van het pand noodzakelijk. De broers Van der Loop zijn dan ook voornemens om de sterk verouderde woonboerderij grondig op te knappen en de verouderde bijgebouwen (voormalige stallen en schuren) te slopen. De broers zijn niet alleen voornemens om de woning te renoveren maar willen de woning ook splitsen tot twee woningen. Met de verbouwing van de boerderij in twee woningen heeft elke broer een eigen woning. Daarmee kunnen de onderhoudskosten van de monumentale woning worden verdeeld over twee huishoudens.

Afbeelding 1.Ligging Loonsestraat 7

Om de splitsing van de woning juridisch-planologisch mogelijk te maken zal een wijzigingsprocedure doorlopen worden. Deze toelichting is onderdeel van het wijzigingsplan dat bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. Dit wijzigingsplan toont aan dat voldaan wordt aan de wijzigingsbevoegdheid en een goede ruimtelijke ordening.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 6 van 61 18 januari 2022

1.2 Plangebied Het plangebied ligt in het zuiden van de kern Neerloon, aan de Loonsestraat. Neerloon maakt onderdeel uit van de gemeente Oss en ligt in het oosten van deze gemeente, aan de Maas. De kern ligt op enige afstand van de kernen Ravenstein en Overlangel. Het dorp staat in directe verbinding met deze kernen middels de Maasdijk en Loonsestraat. De locatie maakt onderdeel uit van het historische bebouwingslint van de Loonsestraat. Dit bebouwingslint bestaat voornamelijk uit woningen afgewisseld met (agrarische) bedrijvigheid. Het plangebied is gelegen aan de Loonsestraat 7 en staat kadastraal bekend als gemeente Ravenstein, sectie E en nummer 242 (ged.).

Afbeelding 2. Luchtfoto plangebied en omgeving

De locatie grenst in het noorden aan de woning Loonsestraat 5 en in het zuiden aan de woning Loonsestraat 7a. In het westen grenst het plangebied aan de Loonsestraat, waaraan aan de overzijde van deze weg een ruïne van een vervallen schuur is gelegen, welke ooit behorende tot de woning Loonsestraat 7. 1.3 Geldende bestemmingsplannen Tot de inwerkingtreding van voorliggend wijzigingsplan Loonsestraat 7 – 2022 gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Tabel 1.bestemmingsplannen en herzieningen ter plaatse van het plangebied

Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss – 2020 Parapluplan Geitenhouderijen – 2019 Partiële herziening 1 buitengebied Oss - 2010 Buitengebied Oss 2010

16 april 2020 5 maart 2020 31 oktober 2013 21 januari 2010

Na de inwerkingtreding van voorliggend wijzigingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 7 van 61 18 januari 2022

Hoofstuk 2.

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis Neerloon is ontstaan op een oeverwal van de Maas. Langs de eerste aaneengesloten dijk, die in de dertiende eeuw tot stand kwam, werden op ruime onderlinge afstand boerderijen gevestigd. Vanuit de nederzetting werd het achterliggend gebied van de komgronden ontgonnen. Het dorp heeft een langgerekte hoofdvorm evenwijdig aan de Maasdijk met een lagergelegen binnendijkse weg, de Staaijstraat. Deze straat fungeerde als een soort achterontsluiting van de aan de Maasdijk gevestigde boerderijen. Bijzonder in de stedenbouwkundige structuur van de kern is de ringvorm, deze wordt gevormd door de wegen Graftstraat, Loonsestraat en Maasdijk en de grote, onbebouwde ruimten daarbinnen. De Grafstraat, Loonsestraat en Maasdijk vormen historische bebouwingslinten waaraan de eerste bebouwing is gelegen. Aan de Loonsestraat 7 staat een monumentale woonboerderij. Deze woonboerderij is in 1906 gebouwd en kende van oorsprong een agrarische functie. Tot aan 1994 is de locatie in gebruik geweest als veehouderij. Daarna is de veehouderij beëindigd en is het zich uitsluitend gaan richten op akkerbouwactiviteiten.

2.2 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen aan de Loonsestraat 7, op de overgang van bebouwde kom naar het buitengebied. De locatie is aan de westelijke zijde bebouwd met de feitelijke boerderij met daarachter twee kleine schuren. Dit gehele ensemble maakt onderdeel uit van de historische kern van Neerloon. De locatie is daarnaast bebouwd met diverse bijgebouwen. In het erfgoedplan van 2005 van de gemeente Oss is de locatie Loonsestraat 7 aangeduid als Monumenten Inventarisatie Project (MIP) / beeldbepalend. In het bestemmingsplan “Buitengebied Oss – 2020” is deze locatie dan ook aangeduid als ‘cultuurhistorische waarden’. De locatie is in zijn geheel aangeduid als cultuurhistorisch waardevol.

Afbeelding 3. Luchtfoto huidige situatie Loonsestraat 7

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 8 van 61 18 januari 2022

Hoofstuk 3.

Toelichting op het plan

3.1. Beoogde situatie De cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij is al generaties in het bezit van de familie Van der Loop. De broers M. en F. van der Loop zijn in deze woning grootgebracht en willen graag in de woning blijven wonen. Beide broers willen achter graag elk hun eigen gedeelte van het ouderlijk huis. De woonboerderij is flink verouderd en voldoet niet meer aan de huidige (moderne) woonstandaard. Om het pand te laten voldoen aan de tegenwoordige woonstandaard en huidige energie eisen, alsook om te voorkomen dat het pand verder in verval raakt is een grondige verbouwing van het pand noodzakelijk.

Afbeelding 4.Impressie woningsplitsing

De broers Van der Loop zijn dan ook voornemens om de woning volledig te restaureren. Het behoud en de versterking van de monumentale waarden van de boerderij vormen het uitgangspunt. Om te voorzien in de woonbehoefte van beide broers zal de woning daarbij tevens gesplitst worden tot twee woningen. Met de woningsplitsing kunnen daarnaast de kosten voor herstel- en aanpassingswerkzaamheden over twee huishoudens worden verdeeld.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 9 van 61 18 januari 2022

Afbeelding 5.Situatie tekening Loonsestraat 7

Met onderhavig initiatief wordt het monumentale pand gerenoveerd en gesplitst in twee woningen. Met de woningsplitsing is voornamelijk sprake van een inpandige verbouwing, ook zal er sprake zijn van enkele werkzaamheden aan de buitenzijde om de buitenzijde van het pand op te kunnen knappen. De karakteristieke uiterlijke kenmerken van het pand blijven daarbij behouden zoals in de huidige situatie c.q. worden opgeknapt en hersteld. Alle overige bouwwerken bij de woning zullen worden gesloopt. Het bestaande pand heeft een aanzienlijke inhoud. Door deze aanzienlijke inhoud is het behoud van het pand op termijn problematisch. Met de splitsing van het pand in twee woningen wordt de kans op behoud op lange termijn gewaarborgd. Met de woningsplitsing wordt dan ook sloop van de karakteristieke woning voorkomen. De splitsing is dan ook mede gericht op het behoud van dit karakteristieke pand. Doordat het pand een grote inhoud heeft zullen ook de nieuwe woningen, die ontstaan met de splitsing, een grote inhoudsmaat hebben. De noordelijke woning (inclusief aanbouw) zal een inhoud krijgen van circa 810 m3 en de zuidelijke woning van circa 740 m3. Initiatiefnemer is daarnaast voornemens om alle verouderde bijgebouwen te slopen. Ter compensatie van de sloop van de bijgebouwen worden in totaal drie nieuwe bijgebouwen opgericht.

Een van de bijgebouwen betreft een aanbouw behorende bij de woningen. Per woning wordt daarnaast een vrijstaand bijgebouw opgericht.

3.2. Stedenbouwkundige karakteristiek Het plangebied ligt op de overgang van de bebouwde kom naar het buitengebied. Het buitengebied kenmerkt zich als kleinschalig en halfopen landschap. Het verkavelingspatroon is blokvormig en overwegend onregelmatig. De bebouwde kom van Neerloon kenmerkt zich door de kleinschaligheid en de openheid. Vanuit de bebouwde kom zijn diverse doorzichten naar het open rivierlandschap. De bebouwde kom van Neerloon is ontstaan als lintbebouwing aan de wegen Grafstraat, Maasdijk en Loonsestraat. Dit betreffen dan ook alle drie historische bebouwingslinten waaraan diverse monumentale woonboerderijen zijn gelegen. Deze woonboerderijen zijn door de jaren heen allemaal opgeknapt zodat

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 10 van 61 18 januari 2022

deze voldoen aan de huidige wensen en eisen wat betreft wooncomfort. Aan de Maasdijk zijn daarbij diverse woonboerderijen gesplitst in twee woningen. Het voornemen bestaat om de monumentale woonboerderij aan de Loonsestraat 7 eveneens te renoveren waarmee deze weer voldoet aan de huidige woonstandaard. De woning wordt daarbij tevens inpandig verbouwd tot twee woningen. Met de renovatie c.q. verbouwing blijven de karakteristieke uiterlijke kenmerken van het pand behouden zoals in de huidige situatie c.q. deze worden opgeknapt en hersteld. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het renoveren van de monumentale woonboerderij passend. De andere woningen aan de Loonsestraat zijn de afgelopen jaren immers ook opgeknapt. De naastgelegen woonboerderij (Loonsestraat 7a – 9) is bij het opknappen van de woning eveneens gesplitst tot twee woningen. Ook de diverse woningen ten noordoosten van het plangebied zijn tijdens het renoveren gesplitst tot twee woningen. Het splitsen van deze woonboerderij is dan ook eveneens passend vanuit stedenbouwkundig oogpunt.

3.3. Functionele karakteristiek Het plangebied ligt aan de Loonsestraat in de kern Neerloon. Neerloon kent van oorsprong een agrarische functie maar door mechanisatie, schaalvergroting en strengere milieuregelgeving zijn echter veel agrarische bedrijven uit het dorp verdwenen. Door het verdwijnen van deze functie heeft de kern overwegend een woonkarakter gekregen waardoor thans de woonfunctie overheerst. Verspreid over de kern liggen nog enkele landbouwpercelen. De Loonsestraat kenmerkt zich als een historisch bebouwingslint waaraan diverse karakteristieke woonboerderijen zijn gelegen. In deze straat overheerst thans eveneens de woonfunctie. Met het initiatief wordt de bestaande woonboerderij aan de Loonsestraat 7 inpandig verbouwd tot twee woningen. Binnen het plangebied blijft dan ook gewoond worden, echter nu niet in één woning maar in twee woningen. De functionele karakteristiek is nog steeds wonen en daaraan ondergeschikte voorzieningen zoals tuinen, verkeer, parkeren en groen. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Bij het wonen is het (conform het beleid van de gemeente) mogelijk een aan huis verbonden beroep uit te oefenen. Dit sluit aan bij de functies in de omgeving van het plangebied.

3.4 Groen en water De T-vormige hoeve zal worden gerenoveerd en daarbij worden gesplitst in twee grondgebonden levensloopbestendige woningen. De beide woningen die ontstaan door de splitsing worden landschappelijk ingepast. De omgeving van de hoeve zal worden ingericht en benut als tuin. De woningen worden daarbij ontsloten via de huidige inrit en oprit die ten noorden van de hoeve is gelegen. Een deel van de erfverharding zal worden verwijderd, waardoor de inrit wordt versmald. Ten oosten van de hoeve zal een oprit worden gerealiseerd voor de ontsluiting van het bijgebouw behorende bij woning 2. Het gebied ten oosten van de hoeve zal worden benut als huisweide. Daarnaast zal de ten oosten van de hoeve gelegen spichtige els worden gerooid ten behoeve van de aanleg van de oprit naar het bijgebouw van woning 2.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 11 van 61 18 januari 2022

Afbeelding 6. Uitsnede landschappelijke inpassing Loonsestraat 7.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 12 van 61 18 januari 2022

Hoofstuk 4.

Ruimtelijk beleidskader

4.1 Wettelijk kader 4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; Er is een drempel voor planschade van 2%; De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 13 van 61 18 januari 2022

ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Doorwerking plangebied Het plan ‘Loonsestraat 7 Neerloon’ maakt de splitsing van een monumentale boerderij in twee woningen mogelijk. Uit jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak Raad van State d.d. 18-12-2013 met kenmerk ECLI:NL:RVS:2013:2471) blijkt dat de ontwikkeling van een drietal woningen nog geen stedelijke ontwikkeling betreft. Onderhavige ontwikkeling, waarbij feitelijk sprake is van één nieuwe woning, die ontstaat door de woningsplitsing, kan derhalve ook niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. Het voorliggende plan betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder en hoeft dus niet verantwoord te worden vanuit de huidige behoefte.

4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen.

In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 14 van 61 18 januari 2022

4.2 Rijksbeleid 4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn. Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Enkele voorbeelden hiervan zijn: Het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Doorwerking plangebied Gezien de kleinschaligheid van het initiatief, in relatie tot Rijksniveau, zijn geen nationale belangen uit de NOVI in het geding.

4.3 Provinciaal beleid 4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 15 van 61 18 januari 2022

De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De uitbreidingsopgave wordt steeds vaker binnen het bebouwd gebied gezocht (inbreiding in plaats van uitbreiding). Daarnaast is herbestemmen het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied.

Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw. Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in het splitsen van een monumentale woonboerderij tot twee woningen. Het oprichten van één nieuwe woning (die ontstaat door de splitsing) past binnen de visie van Noord-Brabant omdat het, al is het maar op kleine schaal, bijdraagt aan de forse provinciale woningbouwopgave voor de komende jaren. 4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels.

Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘landelijk gebied – gemengd landelijk gebied’ heeft. Daarom zijn de regels uit Afdeling 3.1 Algemeen en Afdeling 3.6 Vitaal platteland relevant.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 16 van 61 18 januari 2022

In Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap van Afdeling 3.1 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. Dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. De afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. De op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. Het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. Het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. Het wegnemen van verharding; e. Het slopen van bebouwing; f. De realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. Het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

In Artikel 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen van Afdeling 3.6 is het volgende opgenomen: In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a. De bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als is verzekerd dat: 1. De bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. b. De vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. c. In het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. Er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. Doorwerking plangebied In artikel 3.9 lid 3 is opgenomen dat een verbetering van de landschappelijke kwaliteit het behouden en herstellen van cultuurhistorische waardevolle bebouwing kan omvatten. Daarnaast is in artikel 3.69 sub b opgenomen dat een bestemmingsplan kan voorzien in de splitsing van cultuurhistorische waardevolle bebouwing mits dit bijdraagt aan het herstel of behoud van deze bebouwing. De woonboerderij is omstreeks 1907 opgericht en in maart 1936 is een vergunning aangevraagd en verleend voor het uitbreiden van de boerderij. De woning staat al geruime tijd en is opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP).

Mede hierdoor heeft de gemeente de woonboerderij aangewezen als bebouwing met een cultuurhistorische waarde. De woonboerderij is derhalve cultuurhistorisch waardevol. In het MIP is opgenomen dat de gevels zijn gemaakt van baksteen en zijn in een later stadium verhoogd en verbreed. Het dak bestaat uit een wolfsdak met golfplaten. De woning was in deze tijd al voorzien van een schuur onder het zadeldak.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 17 van 61 18 januari 2022

Afbeelding 7.en 8.Foto’s huidige staat woning

De woonboerderij is door de leeftijd en de uitstraling dan ook van cultuurhistorisch belang. De woonboerderij is momenteel sterk verouderd en voldoet niet meer aan de huidige woonstandaard. Hierom zijn de initiatiefnemers voornemens om de woonboerderij te renoveren. Met onderhavig initiatief wordt het monumentale pand dan ook gerenoveerd en gesplitst in twee woningen. Met de woningsplitsing is voornamelijk sprake van een inpandige verbouwing, ook zal er sprake zijn van enkele werkzaamheden aan de buitenzijde om de buitenzijde van het pand op te kunnen knappen.

Afbeelding 9. Gevels bestaand

Afbeelding 10.Gevels nieuw

De karakteristieke uiterlijke kenmerken van het pand blijven daarbij behouden zoals in de huidige situatie c.q. worden opgeknapt en hersteld. Het cultuurhistorisch waardevol pand blijft dan ook behouden. Gesteld kan worden dat met het herstellen van de monumentale woonboerderij een kwaliteitsverbetering wordt geleverd waarmee de monumentale woonboerderij beter bewaard blijft voor het nageslacht. De locatie is naast de woonboerderij bebouwd met diverse bijgebouwen. Deze bijgebouwen zijn in een later stadium (circa 1980) gerealiseerd. De bijgebouwen zijn in dat kader dan ook niet aangewezen als cultuurhistorisch waardevol of van historische waarde. De bijgebouwen verkeren in slechte c.q. verouderde staat (zie afbeelding 12 en 13). Initiatiefnemers zijn, gezien de slechte staat van de bijgebouwen, voornemens om deze te slopen. De bijgebouwen verkeren in slechte staat en geven de locatie een vervallen indruk. De sloop van de verouderde en slooprijpe bijgebouwen draagt in dat kader bij aan de kwaliteitsverbetering van het plangebied en de omgeving.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 18 van 61 18 januari 2022

Afbeelding 11.en 12.Foto’s huidige staat bijgebouwen

Voor het behoud van dit monumentale pand is het noodzakelijk om het pand te splitsen tot twee woningen zodat kosten voor herstel- en aanpassingswerkzaamheden over twee huishoudens kunnen worden verdeeld. Twee huishoudens beschikken over meer financiële middelen die het herstel van het pand wél mogelijk maakt. Door de splitsing kan de woonboerderij worden hersteld zonder dat dit afbreuk doet aan de historische uiterlijke kenmerken. Het herstellen c.q. renoveren en splitsen van de woning en het slopen van de verouderde bijgebouwen is derhalve passend binnen de Interim omgevingsverordening NoordBrabant.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied.

Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug - Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen - Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied - Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij - De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 19 van 61 18 januari 2022

-

-

Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit

De bovenstaande doelstellingen worden door vertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype. We maken onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. De gemeente beschrijft in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geeft de gemeente aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking. Het gebied waarin het plangebied is gelegen wordt in de structuurvisie aangeduid als ‘oeverwal’.

De oeverwal is een hoger gelegen rug in het landschap en ligt hoog en droog, binnendijks op enige afstand van de rivier de Maas. De oeverwal heeft een kleinschalig en halfopen tot besloten karakter. Verdichting van bestaande bebouwingslinten met bebouwing is incidenteel mogelijk. Doorzichten tussen bebouwing dienen hierbij voldoende gehandhaafd te blijven. Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in de splitsing van een monumentale woonboerderij tot twee woningen. De doorzichten tussen de bebouwing blijft met het initiatief behouden. Derhalve past het initiatief binnen de Structuurvisie Buitengebied Oss. 4.4.2 Woonvisie Gemeente Oss 2020 De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit de Woonvisie 2013 en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren. Met de woonvisie wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig.

Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 20 van 61 18 januari 2022

Wonen is in beginsel een stedelijke functie en hoort in de stad Oss en de andere kernen van de gemeente thuis. Door sterk te sturen op inbreiding en herstructurering wordt de stedelijke structuur versterkt en (onnodige) verstening van het buitengebied tegen gegaan. Doorwerking plangebied Het initiatief voorziet in het splitsen van een monumentale woonboerderij tot twee woningen. De gemeente Oss heeft in de woonvisie aangegeven dat zij meer mogelijkheden willen creëren voor het splitsen van grotere woningen. Daarnaast draagt het splitsen van woningen bij aan het groeiende tekort aan woningen. Het splitsen van het monumentale pand is daarmee passend binnen de woonvisie van de gemeente Oss. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss sinds 2012 de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss, actualisatie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt.

In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen geactualiseerd (PFM Wonen, actualisatie december 2019). Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte, ontwikkelingen en de prognoses. Enkele uitgangspunten van PFM Wonen Oss zijn: Met het portefeuillemanagement bepaalt de gemeente het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemt de gemeente af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maakt de gemeente Oss op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën weegt de gemeente mee. De omvang van de woningbouwopgave is afgeleid van de prognose van de provincie Noord-Brabant. De meest recente prognose is van mei 2017 en geeft een bandbreedte voor de opgave: Laag (autonome opgave woningvoorraad vanuit bevolkingsprognose) en hoog (autonome opgave + inlopen huidige tekorten). We richten ons voor de komende 10 jaarsperiode op de opgave op basis van de hoge prognose. Dit is het kader waarbinnen de gemeente Oss woningbouw in een bestemmingsplan afwegen.

De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied - landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus, Oss als woongemeente versterken. 1

Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale Woningmarktonderzoek (2019).

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 21 van 61 18 januari 2022

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast heeft de gemeente Oss ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies. Verantwoording Wonen Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Neerloon. Neerloon valt in de PFM Wonen Oss onder het landelijk gebied. Voor het landelijk gebied is opgenomen dat in alle kernen ruimte is voor kleinschalige toevoegingen, die een aanvulling vormen op de aanwezige woningvoorraad en aansluiten op de behoefte of herontwikkeling van bestaande bebouwing. Met onderhavig initiatief wordt een bestaande woonboerderij gesplitst tot twee woningen. Met het initiatief wordt aangesloten bij de woonwensen van de initiatiefnemers, die graag elk over een eigen woning willen beschikken in hun ouderlijk huis. Het initiatief is passend in de PFM Wonen Oss.

Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw aan de Loonsestraat 7 vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 4.1.2) Het plan De capaciteiten voor woningbouw in dit wijzigingsplan is afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. De behoefte aan woningen Conform de provinciale Interim Omgevingsverordening en de bestuurlijke afspraken in het Regionaal Overleg Noordoost Brabant (RO NOB) is de meest actuele provinciale prognose de richtlijn voor de gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. Daarbij wordt een bandbreedte gehanteerd. Variant ‘Hoog’ gaat uit van het inlopen van de huidige tekorten, in variant ‘Laag’ blijft deze verhouding constant. De meest actuele provinciale woningbehoefteprognose is van mei 2017. Op basis daarvan heeft RO NOB regionale afspraken gemaakt in het regionaal perspectief wonen (geactualiseerd op 28 november 2019).

Onder andere zijn afspraken gemaakt over de maximale programmering van woningen. Daarbij richten de gemeenten zich op een woningbouwprogramma van maximaal 100% harde plancapaciteit in verhouding tot de woningbehoefte voor de komende 10 jaar. Een lagere harde plancapaciteit is wenselijk om meer flexibiliteit in de planontwikkeling te houden, onder andere om invulling te geven aan de opgave vanuit de transformatie van leegkomende gebouwen. Voor de periode 2019 tot en met 2028 bedraagt de maximale programmering voor de gehele gemeente Oss ongeveer 4.400 woningen, exclusief vervangende nieuwbouw. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningbehoefte afgezet tegen de plancapaciteit van de gemeente Oss.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 22 van 61 18 januari 2022

Tabel 2. Behoefte woningen versus capaciteiten gemeente Oss 2019 t/m 2028 bandbreedte toevoeging woningen gemeente Oss

periode

prognose hoog 2019

prognose laag 2019

Totale Capaciteit*

2019 t/m 2023 2024 t/m 2028 Totaal

2.402 1.955 4.357

1.777 1.551 3.287

2.348 554 2.902

Waarvan harde Capaciteit* 1.490 338 1.728

*PFM Oss, januari 2019

De totale capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss tot en met 2028 bedraagt bijna 3.000 woningen (actualisatie 2019). Dit is zowel de harde capaciteit (juridisch bindend) als woningen die zijn opgenomen in zogenaamde zachte plannen. De zachte plannen variëren van bijna rijp tot groen: van uitgewerkte en concrete plannen tot eerste ideeën. Ook alle bekende mogelijkheden voor herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen (inventarisatie januari 2019). Daarmee is de woningbouwprogrammering van Oss ook nadrukkelijk gericht op benutten van de mogelijkheden voor transformatie van leegkomende gebouwen of herontwikkeling van gebieden. Ook het onderhavige plan voor de woningbouw in Neerloon, met één woning is al opgenomen in de geïnventariseerde capaciteit. De harde plancapaciteit2 voor woningen in de gemeente Oss is per 1 januari 2019 ongeveer 1.730 woningen. Aanvullend is de harde capaciteit in de loop van 2019 met ongeveer 340 woningen vergroot in verschillende procedures3. Met de toevoeging van één woning in dit wijzigingsplan blijft het totaal van de aldus berekende harde capaciteit voor woningen voor de hele gemeente Oss tot 2029 binnen de kaders van de regionale afspraken voor nieuwbouw 4. De woningbehoefte in het dorpencluster Herpen Het plangebied ligt in de kern Neerloon.

De kern behoort samen met de kernen Herpen, Keent, Koolwijk en Overlangel tot het dorpencluster Herpen. De provinciale woningbouwprognose is doorberekend naar de verschillende gebiedsdelen van Oss (systematiek PFM Wonen Oss, 2019). Onderstaande figuur geeft de behoefte en capaciteiten voor woningen in het dorpencluster Herpen weer. De woning die ontstaat met de splitsing is al opgenomen in de capaciteiten. Uit het overzicht blijkt dat de woning qua omvang past in de bandbreedte van de behoefte van het cluster Herpen.

2

Harde capaciteit: woningen opgenomen in onherroepelijke of vastgestelde bestemmingsplannen, of woningen waarvoor bouwvergunning is verleend

3

Het betreft bestemmingsplan Schaafdries, de Kolk, Ravenstein (37 woningen); omgevingsvergunning voor Klooster Verdistraat (ombouw klooster, max. 80 appartementen), ontwerp bestemmingsplan Oijense Zij-Noord (220 woningen);

4

totale harde capaciteit woningbouw: 1.730 plus 355 woningen = ca. 2.085 woningen; maximale programmering volgens regionale afspraken: 4.357 woningen, exclusief vervangende nieuwbouw

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 23 van 61 18 januari 2022

Figuur 1. Opgave woningen in cluster Herpen

Ook in kwalitatieve zin voldoen de nieuwe woningen aan de behoefte. Bij de doorrekening van de woningbehoefte is door Oss ook een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten (PFM Wonen Oss 2019). Hierbij is een onderscheid gemaakt naar woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. De indicatieve raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio (zie paragraaf 4.4.4). Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Zoals in veel dorpen bestaat de woningvoorraad ook in Neerloon vooral uit vrijstaande en halfvrijstaande grondgebonden koopwoningen. Voor de komende periode wordt een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemende behoefte aan appartementen of levensloopbestendige woningen. Ook is er sprake van een blijvende behoefte aan goedkopere woningen, zowel koop als huur. Dit is onder andere het gevolg van veranderde regels voor financiering, de beperking van de toegang tot de sociale sector, extramuralisering en de toenemende behoefte aan kleinere woningen.

In onderstaande figuren is de indicatieve behoefte voor het landelijke cluster weergegeven. Het programma voor de Loonsestraat 7, met één nieuwe grondgebonden woning, is al opgenomen in de capaciteiten.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 24 van 61 18 januari 2022

Figuur 2 Woningopgave versus capaciteit in het landelijk gebied

Figuur 3.appartementen en grondgebonden woningen in landelijk gebied

Het onderhavige plan betreft het toevoegen van één woning in de kern Neerloon. In Oss is een tekort aan (kleine) grondgebonden koopwoningen. De focus in de gemeente Oss ligt dan ook niet alleen op appartementen en levensloopbestendige woningen maar ook op grondgebonden koopwoningen. Met dit plan wordt voorzien in de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in de kern Neerloon. De conclusie is dan ook dat de beoogde woning aan de Loonsestraat aansluit bij de behoefte aan toekomstbestendige en duurzame woonmilieus in Neerloon. En daarmee voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en aansluit bij de Woonagenda van provincie, regio en de gemeente Oss. 4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’.

Er gelden drie uitzonderingssituaties: Bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; Monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); Bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. De plannen zullen niet vrijwillig aan het Adviesteam Architectuur worden voorgelegd.

Wijziging 7 bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020, pag. 25 van 61 18 januari 2022

4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage 1 opgenomen in deze toelichting.

Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol. Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen.