Toelichting NL IMRO 0828 BPnonnenstr10mgn-ON01.PDF

BESTEMMINGPSLAN Nonnenstraat 10 Megen - 2022 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 1 van 77 ontwerp 15 december 2021

Bestemmingsplan Nonnenstraat 10 Megen – 2022 ontwerp Toelichting

Gemeente Oss, 15 december 2021

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 2 van 77 ontwerp 15 december 2021

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 3 van 77 ontwerp 15 december 2021

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 7 1.2 Plangebied .................................................................................................................................... 7 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................................... 8 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ................................................................................................................ 9 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ................................................................................................................. 17 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 20 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 20 4.2 Rijksbeleid ..................................................................................................................................

22 4.3 Provinciaal beleid ....................................................................................................................... 22 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 26 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ........................................................................................................... 33 5.1 Landschap .................................................................................................................................. 33 5.2 Natuur ......................................................................................................................................... 36 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ................................................................................................... 40 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................. 44 5.5 Water .......................................................................................................................................... 45 5.6 Defensie......................................................................................................................................

50 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 51 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ................................................................................................... 67 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels .................................................................................................... 69 6.1 Algemeen.................................................................................................................................... 69 6.2 Regels ......................................................................................................................................... 69 Hoofdstuk 7 Handhaving........................................................................................................................ 72 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................... 72 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................. 72 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht .......................................................... 73 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ...........................................................................................

74 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................. 75 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................................... 75 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................ 75 9.3 Inspraak ...................................................................................................................................... 76 9.4 Zienswijzen ................................................................................................................................. 76

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN zie separaat bijlagenboek 1. Quickscan flora en fauna 2. Resultaten watertoets 3. Verkennend bodemonderzoek 4. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 4 van 77 ontwerp 15 december 2021

5. 6. 7. 8.

Brief omgevingsdialoog Aeriusberekeningen + notitie Landschappelijk inpassingsplan Onderzoek geurhinder veehouderijen

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 5 van 77 ontwerp 15 december 2021

TOELICHTING Bestemmingsplan Nonnenstraat 10 Megen – 2022

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 6 van 77 ontwerp 15 december 2021

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 7 van 77 ontwerp 15 december 2021

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan Nonnenstraat 10 in Megen is op de rand van het bestaand stedelijk/ landelijk gebied een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning gelegen. Het agrarische bedrijf bestaat op dit moment uit een paardenhouderij. De eigenaar, tevens initiatiefnemer van dit bestemmingsplan, is voornemens zijn agrarische bedrijf te stoppen. De alternatieve invulling voor de locatie bestaat uit het omzetten van de agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning, het oprichten van een extra burgerwoning en het slopen van agrarische bedrijfsbebouwing.

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Nonnenstraat in Megen en wordt begrensd door de Maasdijk aan de noordkant, de Nonnenstraat aan de oostkant, het perceel behorende bij Nonnenstraat 2 (Agrarisch bedrijf) aan de zuidkant en aan de westkant door het perceel behorende bij Maasdijk 2 (Wonen). Het plangebied bestaat uit het perceel kadastraal bekend gemeente Oss, sectie P, nummer 85 gedeeltelijk. De grootte van het plangebied is circa 7.355 m2. Hieronder is het plangebied op de luchtfoto met kadastrale kaart met groene arcering weergegeven.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 8 van 77 ontwerp 15 december 2021

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan Nonnenstraat 10 Megen - 2022 geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan dat is opgenomen in onderstaande tabel. Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss - 2020

16 april 2020

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 9 van 77 ontwerp 15 december 2021

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis Het gebied waarin het plangebied is gelegen is in sterke mate bepaald door de rivier De Maas. De rivier is de vormende kracht in dit gebied. Deze rivieren hebben de laatste 10.000 jaar veel materiaal afgezet. Doordat bij overstromingen de stroomsnelheid dicht bij de rivier hoger was dan verder bij de rivier vandaan bezonken de grotere deeltjes (zand en lichte klei) dicht bij de rivier en de kleinere deeltjes (zware klei) op grotere afstand van de rivier. Hierdoor ontstonden parallel aan de rivier hoger gelegen rivierklei-/zandgronden, ook bekend als stroomruggen of oeverwallen. Verder van de rivier af ontstonden lager gelegen, zwaardere komgronden. Door de ligging aan de rivier en het ontbreken van bedijking was er in het gebied jaarlijks terugkerende wateroverlast. De hoge gronden van de oeverwallen en de rivierduinen overstroomden zelden en boden een relatief veilige woonplaats. Bewoning heeft zich in deze gebieden dan ook lange tijd beperkt tot deze hoger gelegen gebieden. Megen is op zo’n oeverwal ontstaan. De waterstanden waren destijds overigens niet zo hoog als tegenwoordig, door het ontbreken van dijken. De oeverwallen hadden als voordeel dat ze zeer geschikt waren als akkerbouwgrond, vanwege de natuurlijke vruchtbaarheid en de goede bewerkbaarheid. Ook nu zijn de oeverwallen mede te herkennen aan de boomgaarden en kleinschalige akkers.

In de loop van de twintigste eeuw is de omgeving van Megen sterk veranderd. Door de normalisatie (het ‘rechttrekken’) van de Maas en het sluiten van de Beerse Overlaat is het overstromingsprobleem opgelost. Daaropvolgend hebben grootschalige cultuurtechnische werken plaats gevonden in verband met de ruilverkaveling. Ook de aanleg van de Dorpenweg – als nieuwe ontsluitingsweg en ter ontlasting van de Maasdijk – is van grote invloed geweest op het landschap en de stad Megen. Toch heeft Megen, ondanks deze ingrepen, haar oorspronkelijke ruimtelijke opbouw grotendeels behouden. Megen heeft een duidelijke relatie met het omliggende landschap. Er is sprake van een sterke verweving tussen het bebouwde en landelijke gebied. De afbeeldingen hieronder geven de ontstaansgeschiedenis van Megen weer. Het plangebied is steeds met een groene stip aangeduid.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 10 van 77 ontwerp 15 december 2021

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 11 van 77 ontwerp 15 december 2021

Op de afbeeldingen hierboven is zichtbaar dat het plangebied al geruime tijd in gebruik is (in ieder geval sinds 1850). De omgeving van het plangebied is door de normalisatie van de Maas en de sluiting van de Beerse Overlaat sterk veranderd. Waar de Maas eerst op behoorlijke afstand lag is deze sindsdien min of meer langs het plangebied komen te liggen. 2.2 Ruimtelijke karakteristiek 2.2.1 Stad Megen Over het algemeen wordt de ruimtelijke karakteristiek in Megen bepaald door de beperkte hoogte van de bebouwing. Voor het overgrote deel bestaat de bebouwing in Megen uit woningen van één of twee bouwlagen met kap. De kerktoren torent hier bovenuit en vormt zo een belangrijk herkenningspunt vanuit

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 12 van 77 ontwerp 15 december 2021

de omgeving. Verder zijn het de overige religieuze gebouwen en de molen die zich met name wat betreft hoogte onderscheiden van de omringende bebouwing. Als we dieper inzoomen geldt dat Megen feitelijk vier karakteristieken kent: de historische vesting (het stadje Megen), de zuidoostelijke uitbreiding, de zuidwestelijke uitbreiding en de westelijke uitbreiding. Historische vesting Het meest kenmerkende deel van Megen is de ‘vesting’. Het huidig ruimtelijk karakter van Megen wordt nog in belangrijke mate bepaald door het middeleeuwse stratenplan en het historische bebouwingsbeeld. De vesting wordt aan drie zijden begrensd door de Maasdijk. Aan de zuidzijde wordt deze begrenzing min of meer gevormd door de Walstraat en de Kerklaan. Buiten deze omgrenzing was aan de Clarissenstraat een kasteel thans klooster gevestigd. Deze oorspronkelijke omgrenzing is vanaf de omliggende dijken nog goed herkenbaar. Door een geleidelijke uitbreiding in zuidelijke richting is de zuidelijke grens nagenoeg volledig vervaagd. De vesting heeft behoudens een historische structuur ook nog een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle panden. Opvallend zijn de sterke schaalverschillen tussen de kleine woningen en de grote religieuze gebouwen (de beide kloosters) en het woonzorgcomplex.

Ondanks de beperkte schaal heeft de vesting toch een duidelijke ‘stedelijke’ uitstraling, zeker in contrast tot de omliggende kernen waar meer sprake is van een verweving met het landschap. De historische vesting is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Zuidoostelijke uitbreiding De eerste uitbreiding buiten de oorspronkelijke vesting vond grotendeels ten zuiden van de Walstraat plaats. Het betreft het gebied tussen de Kapelstraat en de Graaf Alardstraat. In dit gebied bevinden zich hoofdzakelijk woningen. Eerst vond er een verdichting en uitbreiding plaats van het oorspronkelijke bebouwingslint langs de Kapelstraat en werden er planmatig woningen gebouwd aan de Molenstraat, een reeds bestaande verbinding. Wat later werden aanvullend de Graaf Alardstraat, de Wielenstraat en de Burgemeester van den Ackerstraat aangelegd met overwegend planmatig gebouwde halfvrijstaande woningen en rijwoningen. Zuidwestelijke uitbreiding Ten zuidwesten van de vesting heeft een sterk gedifferentieerde ontwikkeling plaatsgevonden. De nadruk in dit gebied ligt geheel op de woonfunctie. In overeenstemming met het landelijk karakter van de voormalige gemeente Megen, Haren en Macharen heeft de nadruk gelegen op de bouw van vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Tussen deze woonwijk en de oorspronkelijke bebouwingsstructuren is een geleidelijke overgang ontstaan.

Deze overgang is met name verkregen door de oorspronkelijke bebouwing langs de Kapelstraat en de relatief grote percelen van de (vroegere) agrarische bedrijven. Binnen een deel van deze overgangszone is een bedrijventerrein ontstaan. Westelijke uitbreiding Ten westen van de historische vesting hebben eveneens diverse uitbreidingen plaatsgevonden. Aan de Kerklaan is een verzorgingshuis ontwikkeld met erachter een complex met bejaardenwoningen. Ook is het gebied ten noorden van de Maasdijk, na aanleg van een nieuwe dijk, aangewend voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er zijn woningen gebouwd aan de dijk en er is een sportaccommodatie aangelegd. Het plangebied is niet gelegen in één van de hiervoor benoemde bebouwingsgebieden van de stad Megen. Het gebied waarin het plangebied is gelegen noemen we Megen-West en is vrij gebleven van het uitbreidende Megen. 2.2.2 Megen-West

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 13 van 77 ontwerp 15 december 2021

Megen-West is sinds lange tijd agrarisch in gebruik en nog steeds. Het gebied wordt afgebakend door de Nonnenstraat, Maasbommelsestraat en de Maasdijk, linten waaraan in meer of mindere mate boerderijen/ woningen zijn gelegen. Het gebied tussen deze linten in bestaat uit een open binnengebied. De afbeelding hieronder illustreert dit goed. Het plangebied is hierop aangeduid met een rode stip.

2.3 Functionele karakteristiek Megen kent een gemengde functionele karakteristiek. De historische kern vormt het centrum met verschillende functies als een bank, slager, wijnhandel/slijterij en diverse horecagelegenheden en galerieën. Megen kent verder een redelijk uitgebreid aanbod aan maatschappelijke functies. Er is een gemeenschapshuis, een basisschool, een woonzorgcomplex, een woonvoorziening voor verstandelijk gehandicapten, een sportcomplex, een openbare begraafplaats en een praktijk voor fysiotherapie. Op levensbeschouwelijk vlak bevinden zich in Megen twee kloosters en een kerk. Buiten het historische centrum voert de woonfunctie de boventoon. Langs de Kapelstraat en de Houtstraat zijn nog een aantal bedrijven gevestigd. Binnen de kern is nog maar een enkel agrarisch bouwvlak aanwezig. Direct grenzend aan de kern (o.a. in Megen-West) bevinden zich nog meerdere agrarische bedrijven, zoals onderhavige. Dit worden er wel steeds minder. Verder zijn hier ook enkele bedrijfs- en verder woonfuncties gelegen. 2.4 Plangebied In het plangebied is sprake van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning. Het agrarische bedrijf bestaat uit een paardenhouderij. Op onderhavige locatie is al geruime tijd sprake van bebouwing, dit is zichtbaar op de kaarten van topotijdreis die in paragraaf 2.1 Ontstaansgeschiedenis zijn opgenomen.

De bestaande functie is van oudsher gebruikelijk op deze plek. Hieronder is de luchtfoto opgenomen om een beeld te geven van de bestaande situatie van bovenaf.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 14 van 77 ontwerp 15 december 2021

Agrarisch erf met bedrijfsbebouwing

Bedrijfswoning

De afbeeldingen hieronder geven een indruk van het huidige agrarische erf op maaiveldniveau.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 15 van 77 ontwerp 15 december 2021

Hieronder is een afbeelding van de bestaande situatie op maaiveldniveau ter hoogte van de bestaande bedrijfswoning weergegeven.

2.5 Vigerend bestemmingsplan De bestaande situatie is in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss – 2020’ bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. Sprake is van een bestemmingsvlak waar een veehouderij is toegestaan (functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’. Verder zijn nog diverse gebiedsaanduidingen van kracht, namelijk ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’, ‘overige zone – dijkzone woningen’ en ‘overige zone – oeverwal’. In een deel van het plangebied (ten zuiden van de bestaande bedrijfswoning) is nog sprake van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde middelhoog’. De afbeelding hieronder betreft een uitsnede van www.ruimtelijkeplannen.nl van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan inclusief legenda.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 16 van 77 ontwerp 15 december 2021

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 17 van 77 ontwerp 15 december 2021

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

3.1 Beoogde situatie In het plangebied is het de bedoeling het huidige agrarische bouwvlak met gevestigde agrarische bedrijf (paardenhouderij) op te heffen. De bedrijfsopstallen worden gesloopt. De bestaande bedrijfswoning wordt een burgerwoning en er wordt een nieuwe woning toegevoegd. De eigenaren van beide woningen krijgen ieder via dit bestemmingsplan de mogelijkheid bijgebouwen op te richten (100 m2 per woning). De in het plangebied bestaande paardenbak blijft op de huidige situatie liggen. De situatieschets1 hieronder geeft de bestaande vs. de nieuwe situatie (m.u.v. de paardenbak) helder weer.

In het plangebied wordt in plaats van de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ inclusief bouwvlak voor een veehouderij de bestemming ‘Wonen’ van kracht. Iedere woning krijgt een eigen bestemmingsvlak. De gronden die in de huidige situatie voorzien zijn van een bouwvlak, maar in de nieuwe situatie niet de bestemming ‘Wonen’ krijgen behouden de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ waarbij het bouwvlak wordt weggehaald. Verder blijven alle gebiedsaanduidingen van kracht die in het vigerende bestemmingsplan reeds zijn opgenomen.

1 In dit bestemmingsplan is een oppervlakte van 100 m2 voor bijgebouwen opgenomen. Het meerdere

dat op de situatieschets is opgenomen is bedoeld om vergunningsvrij te realiseren. Voor de nieuwe woning geldt (rechtstreeks) een inhoudsmaat van 750 m3 op basis van dit bestemmingsplan, wat bij de aanvraag omgevingsvergunning inclusief landschappelijk inpassingsplan kan worden vergroot naar 800 m3. Dit, zodat hetzelfde volume kan worden gerealiseerd als in de huidige situatie aanwezig is.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 18 van 77 ontwerp 15 december 2021

3.2 Stedenbouwkundige karakteristiek De bestaande schuur heeft een overwegende gesloten uitstraling aan de zijde van de Nonnenstraat. Er is gekeken om de bestaande schuur te kunnen herbestemmen echter zullen hierdoor bouwkundige voorzieningen moeten worden getroffen waardoor het niet haalbaar is om de bestaande schuur te behouden. Rekening houdend met het agrarische verleden en de bestaande stedenbouwkundige structuur van deze locatie, zal de nieuwe woning in massaopzet en situering nagenoeg gelijk zijn met de bestaande schuur. Hierbij worden de eigenschappen van de bestaande schuur vertaald naar een nieuwe woning. Aan de Nonnenstraat zal een overwegend gesloten gevel beeld zijn met weinig openingen dan wel openingen achter metselwerk om het gesloten karakter te behouden. Aan de achterzijde zal de woning juist veel openingen krijgen en zich richting op het landelijke gebied en de vergezichten naar het achterliggend landschap. Hierdoor zal een volume ontstaan wat past in de structuur en aansluit bij de stedenbouwkundige karakteristieke van deze locatie. Concept schetsen en schematische plattegrond van de nieuw woning:

Hieronder een aantal afbeeldingen van de massaopzet van de nieuw woning; goot, nok en hellingshoek kap gelijk aan bestaande woning. Voorgevel gesloten, achtergevel open richting landschap .

3.3 Functionele karakteristiek Onderhavig plangebied ligt aan de rand van de stad, een plek die voor de huidige functie niet passend meer is. Ter plaatse zijn voor de huidige functie namelijk geen mogelijkheden om het bedrijf uit te breiden, wat wel relevant is om een doelmatig agrarisch bedrijf te kunnen voeren. Daarbij komt dat het

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 19 van 77 ontwerp 15 december 2021

beleid ten aanzien van agrarische bedrijvigheid steeds meer is gericht op sanering, vooral op plekken nabij woongebieden of in overbelaste situaties op het gebied van milieu. Het plangebied is voor wat betreft het gemeentelijke beleid gelegen in het buitengebied en aangeduid als een bebouwingsconcentratie. In dergelijke gebieden neemt het agrarische gebruik af en is ruimte voor andere functies, zoals wonen of bedrijvigheid anders dan puur agrarisch. Provinciaal gezien is het plangebied, voor wat betreft het planvoornemen, gelegen in het bestaand stedelijk gebied. In bestaand stedelijk gebied vormen stedelijke functies de boventoon. Het planvoornemen, dat bestaat uit de functie wonen, is op onderhavige locatie – aan de rand van de stad ter vervanging van de bestaande functie passend. 3.4 Ontsluiting en parkeren Voor het planvoornemen hoeft de huidige wijze van ontsluiten niet te worden aangepast. De bestaande agrarische bedrijfswoning die wordt omgezet naar een burgerwoning is al voorzien van een eigen ontsluiting. De nieuw toe te voegen woning komt te staan op het voormalige agrarische erf dat al rechtstreeks op de Nonnenstraat is ontsloten. Deze bestaande ontsluiting wordt voor de nieuwe woning in gebruik genomen.

Op beide nieuwe erven (nieuwe woning en om te zetten bedrijfs- naar burgerwoning) is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren van auto’s (meer dan 3 per erf) en fietsen van zowel de bewoners als bezoekers. 3.5 Groen en water Groen en oppervlaktewater vormen geen specifiek onderdeel van onderhavige ontwikkeling. Er is in het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig, wel groen. Het groen dat in de huidige situatie aanwezig is blijft in de toekomstige situatie bestaan. 3.6 Beeldkwaliteit In beeld zal de nieuwe woning aansluiten bij de karakteristieke van de plek en de geschiedenis van de van de Nonnenstraat. De nieuwe woning zal worden voorzien van een kap voorzien van keramische dakpannen en de gevels worden opgetrokken uit metselwerk. Accenten in de gevel toepassen van natuurlijke materialen (bijvoorbeeld hout) wat aansluit bij het landelijke karakter. Eventueel kan gekeken worden of sommige bouwkundige onderdelen van de schuur hergebruikt kunnen worden zoals de bestaande dakpannen. Dit zal bij sloop van de woning beoordeeld worden. De woning zal in zijn verschijningsvorm refereren aan de bestaande schuur in materiaal en vorm.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 20 van 77 ontwerp 15 december 2021

Hoofdstuk 4

4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 21 van 77 ontwerp 15 december 2021

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Motivering ladder duurzame verstedelijking Om te beoordelen of een ontwikkeling ladderplichtig is, wordt gekeken of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als stedelijke ontwikkeling wordt in het Bro genoemd ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’’. Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving.

Voor wonen geldt op basis van jurisprudentie dat woningbouwlocaties vanaf 12 woningen als een stedelijke ontwikkeling worden gezien. Dergelijke projecten zijn ladderplichtig. Het plan Nonnenstraat 10 Megen - 2022 maakt de realisering van één woning mogelijk, verder wordt een bestaande agrarische bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning waarbij een bedrijf wordt beeindigd en bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Het voorliggende plan is daarmee, op basis van jurisprudentie hierover, geen nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder en hoeft dus niet verantwoord te worden vanuit de huidige behoefte. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 22 van 77 ontwerp 15 december 2021

Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. De ontwikkeling van één nieuwe woning en het omzetten van een bedrijfs- naar een burgerwoning waarbij het bedrijf wordt beeindigd - binnen stedelijk gebied - past binnen de nationale omgevingsvisie. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 23 van 77 ontwerp 15 december 2021

De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan.

Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Onderhavige locatie is gelegen in het bestaand stedelijk gebied van Megen en bestaat uit het omschakelen van een bedrijfs- naar een burgerwoning waarbij de bedrijfsactiviteiten worden beëindigd en bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Ook wordt één nieuwe woning toegevoegd. De locatie is gelegen in bestaand stedelijk gebied. Het initiatief is op deze locatie een voor de hand liggende keuze. Het initiatief vindt aansluiting bij ‘Werken aan een concurrerende, duurzame economie’. Door herontwikkeling op deze plek is uitbreiding op een andere plek niet nodig. Onderhavige ontwikkeling is passend in de Brabantse Omgevingsvisie.

4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 24 van 77 ontwerp 15 december 2021

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Ter plaatse van het plangebied gelden conform de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de instructieregels voor gemeenten voor de ‘Landelijke kern’. Zie ook de uitsnede van de kaart van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ter hoogte van het plangebied (rode pijltje) hieronder. Het plangebied ligt in het ‘Stedelijk gebied – Landelijke kern’.

Daarom zijn de regels uit Afdeling 3.5 stedelijke ontwikkeling en mobiliteit relevant. Voor stedelijke ontwikkelingen zijn er twee werkingsgebieden opgenomen: 1. Stedelijk gebied met een onderverdeling in:  Stedelijk concentratiegebied  Kernen in landelijk gebied 2. Verstedelijking afweegbaar. Er is een basisregeling geformuleerd voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in ‘Stedelijk gebied’ worden benut of de mogelijkheden in leegkomend of leegstaand erfgoed elders in de gemeente. Als daarbinnen vanuit kwalitatieve- of kwantitatieve overwegingen geen ruimte beschikbaar is, kan een afweging worden gemaakt voor nieuw ruimtebeslag in ‘Verstedelijking afweegbaar’. In artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling is het volgende opgenomen: Lid 1: Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 25 van 77 ontwerp 15 december 2021

a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2: Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. In artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik is het volgende opgenomen: Lid 1: Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functies, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6.

tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Lid 2: Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel. Bij stedelijke ontwikkelingen is de relatie gelegd met de afspraken die in het regionaal overleg zijn gemaakt. Deze afspraken gaan over onder andere over duurzame verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik. Afdeling 5.4 Regionaal samenwerken gaat nader in op de wijze van regionale samenwerking, de onderwerpen van de samenwerking en het maken van regionale afspraken in het regionaal omgevingsoverleg. Van belang zijn de prognoses en analyses die periodiek door Gedeputeerde Staten worden opgesteld. In artikel 5.18 prognoses is hierover het volgende opgenomen: Lid 1: Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio’s ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Lid 2: De prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie en verstedelijking.

Onderhavige ontwikkeling, die voorziet in de functie ‘Wonen’, is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, namelijk de kern van Megen welke als zodanig is aangeduid. De stedelijke ontwikkeling is duurzaam, omdat de ontwikkeling zorgvuldig ruimtegebruik bevordert. Er wordt namelijk op een plek in stedelijk gebied (her)ontwikkeld: een bedrijf incl. bedrijfsbebouwing maakt ruimte voor een nieuwe woning en een bedrijfswoning wordt omgeschakeld naar een burgerwoning. Een functie waaraan minder

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 26 van 77 ontwerp 15 december 2021

behoefte is maakt plaats voor een functie waaraan wel behoefte is. Daarbij geldt dat door de ontwikkeling uitbreiding elders niet noodzakelijk is. De uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 3.4.3 en 3.4.4 Verantwoording wonen.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Ten aanzien van het voorzieningenniveau is in de visie neergelegd dat de gemeente Oss er naar zal streven een bereikbaar voorzieningenpakket voor de wijken en de kernen in stand te houden. 4.4.2 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’.

Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied. Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug - Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen - Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied - Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij - De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers - Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie

in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk - Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 27 van 77 ontwerp 15 december 2021

De bovenstaande doelstellingen worden doorvertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype. We maken onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. We beschrijven in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geven we aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking. Bebouwingsconcentratie ‘Megen-West’ De locatie is gelegen in de bebouwingsconcentratie ‘Megen-West’.

Zie onderstaande afbeelding waarop de locatie met een rode cirkel is weergegeven.

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 28 van 77 ontwerp 15 december 2021

De visie voor bebouwingsconcentratie ‘Megen-West’ is als volgt. De doorzichten op het open centrale gebied vanaf de bebouwingslinten zijn waardevol. Deze zichtlijnen moeten open blijven. Het open gebied heeft een bijna geheel open inrichting. Om beter aan te sluiten bij de oeverwal is het wenselijk beplantingselementen toe te voegen. Er is stedenbouwkundig nauwelijks ruimte om het gebied verder te verdichten met bebouwing. Woningbouw of andere functies zijn alleen voorstelbaar in combinatie met sanering van (bedrijfs)bebouwing. Het planvoornemen bestaat uit woningbouw in combinatie met sanering van bedrijfsbebouwing. Waardevolle doorzichten blijven behouden. Het planvoornemen is in lijn met de visie die voor bebouwingsconcentratie ‘Megen-West’ is geformuleerd. Wonen In de structuurvisie wordt aangegeven dat er al eeuwen wordt gewoond in het buitengebied. Het komgebied is grotendeels vrij gebleven van burgerwoningen. Woningen komen wel verspreid voor in de andere delen van het buitengebied. Ze zijn vooral gelegen op de oeverwallen, op de hoger gelegen zandgronden en langs de uitvalswegen rond de kernen. Dit is typerend voor onderhavig plangebied dat gelegen is op zowel een oeverwal als een dekzandrand. Het buitengebied heeft geen volkshuisvestelijke opgave. Uitgangspunt is dat nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn.

Wonen is in beginsel een stedelijke functie en hoort in de stad Oss en de andere kernen van de gemeente thuis. Bovendien kunnen (burger) woningen in het buitengebied een belemmering vormen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven. Nieuwbouw van woningen kan alleen binnen bebouwingsconcentraties. Naast nieuwbouw, kunnen ook burgerwoningen ontstaan door omschakeling, bijvoorbeeld van een voormalige agrarische bedrijfswoning. Wonen kan zo

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 29 van 77 ontwerp 15 december 2021

bijdragen aan de vitaliteit en de leefbaarheid van het buitengebied. In onderhavige situatie is zowel sprake van omschakeling van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning als van de realisatie van een nieuwe woning in een bebouwingsconcentratie. De ontwikkeling wordt gerealiseerd in lijn met het beleid. Het initiatief sluit aan bij de Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015.

4.4.3 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit de Woonvisie 2013 en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren. Met de woonvisie wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven:  Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma.  Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig.  Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen.  Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Het initiatief is gelegen in het buitengebied, daarvoor is geen volkshuisvestelijke opgave vastgesteld. In die zin is de Woonvisie Gemeente Oss 2020 niet zozeer relevant, wel is de kwantitatieve toevoeging van woningen in het buitengebied relevant i.v.m. de bepaling van het woningbouwprogramma.

Want, ook het toevoegen van één of twee woningen in het buitengebied moet passen binnen de vastgestelde aantallen nieuw toe te voegen woningen. Voor het al dan niet kwantitatief passend zijn van onderhavig initiatief in het beleid hanteert de gemeente Oss de systematiek van het portefeuillemanagement Wonen. In de paragraaf hieronder komt dit verder aan de orde.

4.4.4 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss sinds 2012 de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss, actualisatie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen geactualiseerd (PFM Wonen, actualisatie december 2019). Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte, ontwikkelingen en de prognoses. Enkele uitgangspunten van PFM Wonen Oss zijn:  Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus.  PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 30 van 77 ontwerp 15 december 2021







van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. De omvang van de woningbouwopgave is afgeleid van de prognose van de provincie Noord-Brabant. De meest recente prognose is van mei 2017 en geeft een bandbreedte voor de opgave: Laag (autonome opgave woningvoorraad vanuit bevolkingsprognose) en hoog (autonome opgave + inlopen huidige tekorten). We richten ons voor de komende 10 jaarsperiode op de opgave op basis van de hoge prognose. Dit is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken2. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied - landelijk gebied).

Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus, Oss als woongemeente versterken.

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies. Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw aan Nonnenstraat 10 in Megen vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 4.1.2). De ontwikkeling bestaat uit het omzetten van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning en het realiseren van een nieuwe woning. De voormalige agrarische bedrijfswoning is een woning die al onderdeel uitmaakt van de gemeentelijke woningvoorraad. De nieuwe woning wordt toegevoegd aan de gemeentelijke woningvoorraad. Het betreft met deze ontwikkeling daarmee het toevoegen van één nieuwe woning aan de totale woningvoorraad van de gemeente Oss.

De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. De toevoeging van een enkele burgerwoning is vanuit het beleid voor wonen toelaatbaar indien het onderdeel uitmaakt van een ruimtelijke of maatschappelijke meerwaarde-ontwikkeling in het buitengebied. In het plan wordt een agrarisch bedrijf gesaneerd en slechts één woning toegevoegd. Daarom is bij dit plan sprake van een ruimtelijke meerwaarde-ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat de Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale Woningmarktonderzoek (2019). 2

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 31 van 77 ontwerp 15 december 2021

toevoeging van een woning geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de Ladder voor Duurzame verstedelijking is niet nodig.

4.4.5 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. De plannen zullen niet vrijwillig aan het Adviesteam Architectuur worden voorgelegd.

4.4.10 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage opgenomen bij de regels.

Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35m 2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning

Nonnenstraat 10 Megen – 2022, pag. 32 van 77 ontwerp 15 december 2021

waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol. Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen.