Document · PDF

RIB_Voortgangwoningbouw H12022.pdf

Adviescommissie Ruimte 9 februari 2023, gemeente OssBij agendapunt: RIB Voortgang woningbouw3.364 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

E-mail gemeente@oss.nl www.oss.nl

Postbus 5 5340 BA Oss

Wilt u bij uw reactie de datum van deze brief en ons kenmerk vermelden?

Datum

Ons kenmerk

Behandeld door

17-11-2022

Doorkiesnummer

9240

Onderwerp

RIB Overzicht woningbouw eerste halfjaar 2022

Geachte raadsleden,

Zoals u gewend bent informeren wij u periodiek over de voortgang van het woningbouwprogramma. Zoals in de brief van 12 april 2022 is aangegeven zullen wij voortaan een RIB in mei en oktober/november naar u sturen, op die momenten is de juiste data beschikbaar. Stand van zaken woningbouwprogramma In 2021 is de woningvoorraad de grens van 41.000 woningen gepasseerd. Volgens CBS is de voorraad tussen januari en september 2022 met 353 woningen gegroeid tot 41.701 woningen. Op het moment van vaststelling van de Woonvisie Oss 2020 in januari van dat jaar was de totale woningvoorraad in de gemeente 40.325 woningen. Netto is er sindsdien dus sprake van een toename met 1.376 woningen. Deze groei publiceert CBS door het saldo van nieuwbouw, overige toevoegingen, sloop en correcties. Volgens onze registratie vergunningen kwamen in de eerste zes maanden van 2022 95 nieuwe woningen gereed, dus er zullen nog meer gereedmeldingen volgen. Bij de volgende RIB hebben we definitieve jaarcijfers over 2022 en kunnen wij de totalen geven. We gebruiken zowel CBS cijfers als onze registratie vergunningen om onze realisatie te monitoren. CBS data is eerder beschikbaar, de registratie vergunningen heeft meer kwalitatieve data (type, kern, prijssegment). Daarom gebruiken we beide bronnen. Bij het sturen op de ambitie van ca.

600 woningen per jaar gaat het om gereedmeldingen, die zien we dus in de registratie vergunningen.

Volgvel

Ons kenmerk

Duiding aantal woningen en spreiding over de gemeente In alle kernenclusters, zowel in het stedelijk als landelijk gebied zijn (plannen voor) woningen in ontwikkeling en gereedgekomen. Hierna gaan wij in op gerealiseerde woningbouw in 2022 (eerste zes maanden) en locaties die in ontwikkeling zijn. De opgave is toevoeging van circa 8.500 woningen in periode 2020-2040. In Woonvisie 2020 is deze opgave vertaald naar circa 600 woningen per jaar in de komende jaren. Om deze ambitie te realiseren is zullen we de komende jaren stevig moeten sturen op harde plannen. De woningen die in 2020, 2021 en 2022 gereed worden gemeld zijn plannen die al in een eerder stadium zijn ontwikkeld, zoals de Piekenhoef, Horzak, en Oijense Zij Noord om een aantal grotere locaties te noemen. In 2020 en 2021 waren er 1.147 gereedmeldingen. Voor het jaar 2022 verwachten wij 491 gereedmeldingen, maar of dit getal wordt gehaald is afhankelijk van de datum waarop deze woningen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen gereed worden gemeld. Tot dusver is dat in de eerste zes maanden van 2022 dus voor 95 woningen het geval. Een aantal grotere locaties waar wij nog gereedmeldingen verwachten: Oijense Zij Noord, Piekenhoef, Componistenkwartier en een aantal locaties in Berghem, Geffen, Ravenstein (Schaafdries) en Herpen.

Ook zijn er nog 45 woningen aan de Koningsloper (Bergoss) die in mei 2020 in aanbouw zijn genomen maar tot dusver niet officieel gereed zijn gemeld in de BAG. We zien dat de pijplijn qua vergunningen en in aanbouw genomen woningen voldoende gevuld is. Op die manier proberen we over de langere termijn het aandeel nieuwbouwwoningen hoog te houden. Door continu te werken aan de ontwikkeling van ontwerpbestemmingsplannen geven we uitvoering aan de ambities uit de Woonvisie en de Woonagenda. Daarom is het van belang om te komen tot harde plannen op locaties zoals Geffen ’t Veld, Linck, Fratershof en Ravenstein Stationskwartier, om een aantal voorbeelden te noemen, nadat eerder het Walkwartier een hard plan is geworden en in aanbouw is genomen. Dit alles om een gevarieerd programma tot stand te brengen in lijn met de opgave om circa 8.500 woningen te realiseren in de periode 2020-2040. Hoe valt te sturen op continuïteit in de oplevering van nieuwbouwwoningen? Met de vaststelling van Woonagenda 2022-2024 is naast de blijvende inzet op een gevarieerd en betaalbaar woningbouwprogramma wat past bij de woonvraag van de doelgroepen van ons woonbeleid ook flexibiliteit aangebracht omdat het van belang is dat plannen haalbaar zijn. We werken op veel locaties aan de totstandkoming van haalbare plannen.

Een grote locatie als het Walkwartier is in aanbouw, en zal worden gevolgd door meer locaties waar nu gewerkt wordt aan de planologische verankering in bestemmingsplannen. De raad is vervolgens aan

Volgvel

Ons kenmerk

zet voor de vaststelling. Dat is onder meer het geval voor Geffen ’t Veld en plan Linck in de Raadhuislaan. Daarna volgen nog meer grote en kleine locaties waar gewerkt wordt aan planontwikkeling, in de stad en in de kernen. Wij geven input in de totstandkoming van bestemmingsplannen en monitoren de voortgang van alle locaties. Al met al gaat het bij nieuwe plannen die nu anno 2022 nog geen vastgesteld bestemmingsplan hebben om opleveringen in de jaren vanaf 2024. In het jaar 2023 verwachten wij circa 500 gereedmeldingen, in het jaar 2024 verwachten wij onder meer opleveringen in de plannen Liesdaal Maren-Kessel, Walkwartier, Geffen ’t Veld en de flexwoningen op de locatie Ruwaard. Vanaf heden monitoren wij vaker en meer proactief op de planning van zachte plannen. Wanneer sprake is van een significante afwijking ten opzichte van de beoogde planning dan volgt mondeling een update van de portefeuillehouder aan de gemeenteraad. Uiteindelijk met het doel dat jaarlijks circa 600 woningen worden gerealiseerd met een gevarieerd programma. We gaan dat dus nog explicieter en vaker monitoren dan voorheen. De recente RvS uitspraak over de bouwvrijstelling i.r.t. stikstof is uiteraard relevant, er zijn direct stappen gezet om in kaart te brengen wat dit voor Osse woningbouwlocaties kan betekenen.

In het eerste kwartaal van 2023 is ons voornemen om een BOT overleg te plannen om in te gaan op de wijze waarop wij woningbouwplannen maken en hoe de monitoring, registratie en rapportage in zijn werk gaat. Dit is een samenwerking tussen afdelingen VTH, RO, PB en LWE. Sociale huur Het lukt niet elk jaar om precies 30% sociale huur te rapporteren, van jaar tot jaar kunnen verschillen ontstaan, afhankelijk van wanneer een project in aanbouw wordt genomen of gereed wordt gemeld. Het percentage voor 2021 was circa 31% en voor het eerste halfjaar van 2022 is dit 21%. Om de voorraad sociale huurwoningen de komende jaren verder te vergroten wordt op dit moment op veel fronten gewerkt aan de ontwikkeling van plannen. In de Prestatieafspraken 2021-2024 is in december 2020 afgesproken dat woningcorporaties Brabantwonen en Mooiland jaarlijks 125 woningen netto toevoegen. Op de volgende locaties wordt met de corporaties ingezet om in de 4-jaars periode op een gemiddelde van 125 woningen per jaar te komen: -

4 locaties voor Flexwoningen, de eerste locatie tot realisatie in 2023 en apart te rapporteren.

Brabantwonen: o.a. Oijense Zij Noord, Sibeliuspark Noord, Talentencampus, Verdistraat, Amsteleind, Raadhuislaan Belastingkantoor, Euterpelaan.

Volgvel

Ons kenmerk

Mooiland: Centrum Lith, Centrum Berghem, Geffen ’t Veld, Amsteleind, Ravenstein Klooster, Hooghuis en Stationskwartier, Wilgendaal en Aldestijnstraat-Burg. vd Sijpstraat in Herpen en verder locaties in Lithoijen, Macharen en Maren-Kessel.

Stand van zaken woningbouwprogramma eerste halfjaar 2022 1.

Verleende bouwvergunningen: Voor 366 woningen zijn bouwvergunningen verleend en er zijn 296 woningen in aanbouw genomen o.a. in Oss-Centrum (Walkwartier), Oijense Zij, Kromstraat en bijv. ook in Lith Oost.

In oktober 2022 is toegezegd om apart te rapporteren over de voortgang van flexwoningen, hiervoor verwijs ik naar de RIB die vorige week aan de Raad is toegestuurd.

Toegevoegde woningen: Er zijn 95 woningen toegevoegd, o.a. Raadhuislaan, Piekenhoef en Harenseweg Berghem.

2022

Grondgebonden

Appartement

VSH

Vergunningen

271

115

103

In aanbouw

153

143

146

toegevoegd

SH sociale huur, VSH vrije sector huur, GK goedkope koop, MK middeldure koop, DK dure koop

Overzicht eerste halfjaar 2022 per kernencluster Kernen/cluster Totaal Grondgebonden Appartement

VSH

Oss

Berghem

Megen-Haren-

Ravenstein

Herpen

Lith

Geffen

Totaal

Macharen

Bron: vergunningdata Gemeente Oss, voorlopige cijfers 2022, er kunnen na correcties later nog verschillen ontstaan, die passen wij aan in de volgende RIB in mei 2023.

Volgvel

Ons kenmerk

Plancapaciteit Er wordt doorlopend gewerkt aan de opgave om nieuwe woningbouwlocaties te ontwikkelen. Samen met inwoners, marktpartijen en woningbouwcorporaties werken we aan ontwikkeling van plannen waar op korte termijn kan worden gebouwd. In de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties is het van belang om kwalitatief het goede programma toe te voegen, met de onlangs vastgestelde Woonagenda als leidraad. Dat is het geval voor een aantal grote en een heel scala aan kleinere woningbouwlocaties. Voor een aantal grote locaties geldt dat er stappen zijn en worden gezet om te komen tot een ontwerpbestemmingsplan, dit is onder meer het geval voor Geffen ’t Veld en de ontwikkeling Linck in de Raadhuislaan. Ook in de kernen zijn voorbeelden te noemen, zoals in Lithoijen en in Maren-Kessel (Liesdaal). Verder is het van belang om ontwikkeling van kleinere, maar belangrijke (kwalitatieve) locaties in zowel de stad, als de kernen te blijven faciliteren. Er dienen zich initiatieven aan vanuit de markt en van particulieren, bijvoorbeeld voor de omzetting van andere functies naar wonen in en rondom het centrum van Oss, maar ook elders in de gemeente. Ook in de kernen is zichtbaar dat de potentie van herontwikkelingslocaties wordt benut. We zien dat wekelijks op de intaketafel. We willen daarnaast inwoners ondersteunen om voor hun eigen behoefte te bouwen in hun eigen kern.

Daarom wordt nog dit jaar CPO-beleid aan de raad voorgelegd. Regionale Woondeal Minister de Jonge heeft met alle provincies woningbouwafspraken gemaakt. Per provincie is een afspraak gemaakt hoeveel woningen er moeten worden gebouwd tot 2030. Het Brabantse aandeel in de landelijke opgave van circa 900.000 woningen is met circa 130.000 woningen groot. Om tot deze getallen te komen hebben alle provincies een uitvraag gedaan aan gemeenten, en ook Oss heeft daarop uiteraard geantwoord. Voor Oss gaat het in totaal minimaal om circa 5.300 woningen (periode tot 2030), waaronder Linck, Fratershof, Euterpark, Amsteleind, Ravenstein en Geffen ’t Veld. De volgende stap is dat provincies en gemeenten zorgen voor nadere uitwerking in regionale woondeals. Met onder meer afspraken over locaties, doelgroepen en prijscategorieën. Dat is niet nieuw, want gemeenten en provincie zijn al met elkaar in gesprek over nieuwe woningbouwlocaties, onder meer via regionale afstemming van uitbreidingsplannen. De woondeals kunnen Oss mogelijk helpen om diverse complexe opgaven die bijvoorbeeld in de spoorzone spelen (wonen, werken, klimaat, mobiliteit) met het rijk en de provincie verder te brengen. Zoals gezegd blijft de stap van zachte naar harde plannen van belang. Mede door inzet van de Taskforce versnelling woningbouw in 2020 naderen we voor diverse projecten planologische verankering (bijv.

het voormalig Belastingkantoor ‘Linck’ en Geffen ’t Veld). Deze inzet wordt gecontinueerd voor de andere planlocaties.

Volgvel

Ons kenmerk

Transactiedata kadaster Tot slot leveren we een overzicht van hoe de transactiedata zich het eerste halfjaar hebben ontwikkeld. We zien hierin geen grote veranderingen ten opzichte van vorig jaar. Zo lukt het starters nog met ongeveer hetzelfde aandeel als voorheen om toe te treden tot de Osse woningmarkt. We zien nog altijd de trend dat er steeds minder betaalbare woningen tot de NHG-grens worden verkocht. Met betrekking tot investeerders die huizen opkopen, zien we in het eerste halfjaar geen aanleiding om het toepassingsgebied voor de recent ingevoerde opkoopbescherming in Oss op dit moment uit te breiden. We blijven dat zoals aangegeven 2x per jaar monitoren.

Hoogachtend,

Sidney van den Bergh Wethouder Wonen

Volgvel

Ons kenmerk

Samenvatting In deze brief wordt ingegaan op de voortgang van het woningbouwprogramma. Het geeft een beeld van het aantal woningen wat tot dusver in dit jaar is toegevoegd, in aanbouw genomen of waarvoor een vergunning is verleend. Naast de aantallen woningen wordt ingegaan op de spreiding over de gemeente Oss, de prijsklassen en woningtypen. In de brief wordt zowel terug als vooruitgekeken met informatie over plannen die in ontwikkeling zijn. Verder wordt ingegaan op de meest recente transactiedata van het Kadaster en in dit geval ook op de regionale woondeal.

Volgvel

Ons kenmerk

Bijlage 1: update transactiedata kadaster In de tabel hieronder is zichtbaar dat het aandeel transacties door de groep tot 35 jaar vrij stabiel blijft (zit tussen 40-50%). Dat duidt erop dat starters er nog steeds in slagen om toe te treden tot de woningmarkt in Oss. Transactiedata naar leeftijdsklasse Leeftijdsklasse Periode

18-24

25-34

35-44

45-54

55-64

65 jaar en

jaar

ouder

Totaal

2018

378

252

179

1.052

2019

349

262

184

1.029

2020

419

285

210

120

1.219

2021

452

207

192

112

1.099

2022-1

180

403

2018

36%

24%

17%

100%

2021

41%

19%

17%

10%

100%

2022-1

45%

16%

14%

10%

100%

percentage

Transactiedata naar prijsklasse In de onderstaande tabel is op gemeenteniveau zichtbaar dat er steeds minder transacties zijn in de goedkopere klassen. Ook is te zien dat 60% van de transacties in 2021 in de segmenten onder de NHG grens lag, in de eerste helft van 2022 is dat nog 50%. Jaar

tot

180.000-

250.000-

280.000-

310.000-

vanaf

180.000

250.000

280.000

310.000

355.000

Totaal

2018

20%

35%

11%

18%

100%

2019

12%

35%

11%

10%

11%

22%

100%

2020

29%

13%

11%

28%

100%

2021

15%

14%

13%

16%

40%

100%

2022-1

10%

21%

51%

100%

In de tabel hieronder (volgende pagina) zien we een aantal opvallende zaken. De wijken waar in aantallen veel investeerders actief zijn dat zijn Schadewijk, Ruwaard, Oss-Zuid en het centrum.

Volgvel

Ons kenmerk

Aandeel investeerders in de woningvoorraad Gebied

jan-

jul-

jan-

apr-

jan-

jul-

jan-

jul-

jan-

Jul-

2018

2019

2020

2021

2022

Centrum

12,9%

13,5%

13,6%

14,5%

14,9%

15,0%

15,2%

Schadewijk

4,3%

4,9%

5,2%

5,5%

5,7%

6,0%

5,9%

7,1%

8,1%

Industrieterrein-Zuid

8,3%

7,7%

9,2%

6,9%

8,5%

7,8%

8,7%

8,6%

Oss-Zuid

6,9%

7,3%

7,5%

6,6%

6,8%

7,0%

7,3%

7,1%

7,3%

7,5%

Krinkelhoek

2,6%

2,5%

2,6%

3,0%

3,4%

3,7%

3,8%

3,7%

Industrieterrein-Noord

1,7%

3,4%

6,8%

5,1%

Ruwaard

7,2%

8,4%

7,1%

7,2%

7,1%

7,2%

8,6%

8,8%

Ussen

3,8%

3,7%

3,6%

3,5%

3,6%

3,7%

Buitengebied-Noord

1,8%

0,9%

1,8%

0,9%

2,7%

1,8%

0,9%

Buitengebied-Zuid

4,4%

2,7%

4,5%

5,2%

3,5%

3,3%

Berghem

0,9%

1,3%

1,4%

1,3%

1,7%

1,9%

Haren

2,2%

3,0%

2,5%

2,8%

2,1%

2,0%

Macharen

0,3%

0,7%

Megen

4,0%

3,9%

4,0%

4,3%

3,8%

3,5%

3,8%

Ravenstein

2,6%

2,8%

3,1%

3,3%

3,4%

3,5%

3,9%

3,8%

5,2%

5,4%

Herpen

3,1%

2,9%

3,1%

3,0%

2,9%

3,2%

3,1%

Overlangel

1,7%

1,4%

1,7%

2,4%

2,1%

Deursen en

1,4%

1,9%

1,4%

1,2%

1,6%

1,4%

Lith

1,9%

1,7%

2,0%

2,1%

2,3%

2,6%

3,5%

3,4%

Lithoijen

2,2%

2,0%

2,4%

3,1%

3,4%

3,2%

4,0%

Oijen

10,3%

11,0%

10,7%

11,1%

11,2%

8,7%

9,0%

9,4%

Maren-Kessel

2,2%

2,7%

2,9%

2,7%

2,3%

2,2%

1,7%

1,9%

Geffen

3,5%

3,6%

3,7%

3,3%

3,2%

3,1%

3,2%

Totaal gemeente Oss

4,8%

5,0%

5,3%

5,0%

5,1%

5,3%

5,4%

5,3%

5,8%

6,1%

Dennenburg

Eigenaren woningvoorraad (tabel hierboven), investeerders: 1) Woning in het bezit van een particulier (NP) met meer dan twee woningen, die niet in één van deze woningen woont, OF 2 ) Woning in het bezit van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF).

2,4%

Volgvel

Ons kenmerk

Transacties naar type verkrijger jaar

Type verkrijger Eigenaar -

Eigenaar -

Investeerder

Investeerder,

Corpo-

Overig

Totaal

doorstromer

koopstarter

woning

bedrijfsmatig

particulier

ratie

2018

47%

22%

18%

100%

2021

43%

24%

21%

100%

2022-1

52%

32%

100%

In bovenstaande tabel is zichtbaar dat de positie van koopstarters en doorstromers stabiel blijft. Er zijn geen grote schommelingen, het aandeel bedrijfsmatige investeerders is tussen 2018 en 2021 beperkt toegenomen, maar het ging om enkele tientallen per jaar in heel Oss. Gezien die kleine aantallen kan ook worden verklaard waarom dat ineens is gedaald tot 3%. We houden deze getallen goed in de gaten om trends waar te kunnen nemen.

Type eigendom

Beschrijving Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) om hierin te wonen. Hierbinnen is onderscheid mogelijk tussen starters en doorstromers: Starter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als

Eigenaar-bewoner

eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten beide voor het eerst een woning op hun naam krijgen. Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijv. wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.

Tweede woning

Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning gaat wonen.

Woningcorporatie

Woning in bezit van een woningcorporatie.

Bedrijfsmatige investeerder

Woning in het bezit van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF) Woning in het bezit van een particulier (NP) met meer dan twee woningen, die niet in deze

Particuliere

woningen woont. Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en

investeerder

een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen verandert de indicatie in eigenaar-bewoner. -

Overig: Overige typen NNP, zoals KR, PR of overige ST (niet woningcorporatie), overige VR

(niet woningcorporatie). Overig / onbekend

Onbekend: In sommige gevallen is het niet mogelijk om het type koper/verkoper/eigenaar

vast te stellen. Dit komt met name voor bij nieuwbouw/appartementen. Het is dan niet altijd mogelijk om het kadastrale perceel - waarvan de eigenaar bekend is - met 100% zekerheid te koppelen aan de woning.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oss&id=ac6ab419-6279-4a3e-aca2-f99647cde8f7