RIB Voortgang Woningbouw.PDF

Gemeenteraad E-mail gemeente@oss.nl www.oss.nl

Postbus 5 5340 BA Oss

Wilt u bij uw reactie de datum van deze brief en ons kenmerk vermelden?

Datum

Ons kenmerk

Behandeld door

Doorkiesnummer

19-04-2022

T.A.J. Thissen

9536

Onderwerp

Uw kenmerk

Aantal bijlagen

RIB Overzicht woningbouw 2021 incl. tijdlijn

--

1

opkoopbescherming en transactiedata kadaster

Geachte raadsleden,

Zoals u gewend bent informeren wij u periodiek over de voortgang van het woningbouwprogramma, conform ‘motie woonvisie’. Bij de informatiebrief die wij in november 2021 hebben gestuurd kon de balans over het jaar 2021 niet worden opgemaakt, inmiddels kunnen wij dit wel voor het kalenderjaar laten zien en daarom sturen wij deze brief. In vervolg koersen wij op een RIB in mei en een in oktober omdat op die momenten de juiste data beschikbaar is. Dan kan in de mei-brief worden ingegaan op voorgaand kalenderjaar, en in de oktober-brief op het eerste halfjaar van het betreffende jaar. In navolging van de opiniecommissie Ruimte van 17-02-2022 gaan wij ook in op een tijdlijn voor inzet van het instrument ‘opkoopbescherming’ en voegen wij een bijlage toe met geactualiseerde Kadasterdata. Stand van zaken woningbouwprogramma In 2021 kwamen 623 nieuwe woningen gereed en daarmee is de woningvoorraad de grens van 41.000 woningen gepasseerd. De totale woningvoorraad ontwikkelde zich als volgt: Jaartal 2018 2019 2020 2021

Totaal toegevoegde woningen 331 413 524 623

Bron: registratie vergunningen gemeente Oss

Volgvel

Ons kenmerk

2

Spreiding over de gemeente en kwalitatieve verdeling In alle kernenclusters, zowel in het stedelijk als landelijk gebied zijn (plannen voor) woningen in ontwikkeling en gereedgekomen. Hierna gaan wij in op gerealiseerde woningbouw in 2021 en locaties die in ontwikkeling zijn. Sociale huur Vanuit de Woonvisie volgt de leidraad om in het stedelijk gebied circa 30% van de nieuwbouw in de sociale huur te realiseren en in het landelijk gebied circa 20%. Van jaar tot jaar kunnen echter verschillen ontstaan, afhankelijk van wanneer een project in aanbouw wordt genomen of gereed wordt gemeld. In 2020 was het aandeel sociale huurwoningen op het totaal 29%. Het percentage voor 2021 is circa 31%. In de afgelopen jaren zijn door de corporaties relatief weinig projecten met sociale huur in aanbouw genomen. Er zijn in 2021 wel relatief veel huurwoningen onder de liberalisatiegrens opgeleverd door marktpartijen. Om de voorraad de komende jaren verder te vergroten wordt op dit moment op veel fronten gewerkt aan de ontwikkeling van plannen waarbij ook het aantal sociale huurwoningen groeit. In de Prestatieafspraken 2021-2024 is in december 2020 afgesproken dat woningcorporaties Brabantwonen en Mooiland jaarlijks 125 woningen netto toevoegen. In 2021 zijn de resultaten van deze prestatieafspraak nog niet zichtbaar, omdat woningbouwplannen een langere doorlooptijd hebben.

Op de volgende locaties wordt met de corporaties ingezet om in de 4jaars periode op een gemiddelde van 125 woningen per jaar te komen: -

4 locaties voor Flexwoningen, de eerste locatie tot realisatie in 2022.

-

Brabantwonen: o.a. Oijense Zij Noord, Sibeliuspark Noord, Talentencampus, Verdistraat, Oss-West, Raadhuislaan Belastingkantoor, Euterpelaan.

-

Mooiland: Centrum Lith, Centrum Berghem, Geffen ’t Veld, Oss-West, Ravenstein Klooster, Hooghuis en Stationskwartier, Wilgendaal en Aldestijnstraat-Burg. vd Sijpstraat in Herpen en verder locaties in Lithoijen, Macharen en Maren-Kessel.

Stand van zaken woningbouwprogramma 2021 1.

Verleende bouwvergunningen: Voor 356 woningen zijn bouwvergunningen verleend. o.a. in Oss-Centrum (Kruisstraat, Spoorlaan), Oijense Zij en Kom Geffen (Dorpstraat).

2.

In aanbouw genomen: Er zijn 256 woningen in aanbouw genomen, o.a. Oijense Zij, Oss Centrum, Pastoor van Hapertstraat Lith, Hoeves Herpen en Meubelhof Geffen.

3.

Toegevoegde woningen: Er zijn 623 woningen toegevoegd, o.a. Raadhuislaan, Kruisstraat, Ziekenhuisterrein, Verdistraat, Piekenhoef en klooster Ravenstein.

Volgvel

Ons kenmerk

3

2021 Vergunningen In aanbouw Toegevoegd

Grondgebonden 219 174 343

appartement 137 82 280

SH 74 30 193

VSH 68 43 67

GK 27 15 28

MK 36 77 102

DK 151 91 233

SH sociale huur, VSH vrije sector huur, GK goedkope koop, MK middeldure koop, DK dure koop.

Met 623 toegevoegde woningen en relatief veel verleende bouwvergunningen werden in 2021 grote stappen gezet met het woningbouwprogramma. Die koers wordt de komende jaren voortgezet. Door o.a. deze locaties in de fase van een ontwerpbestemmingsplan te brengen wordt uitvoering gegeven aan de ambities uit de Woonvisie en wordt blijvend ingezet op versnelling. In lijn met de in 2020 naar boven bijgestelde provinciale prognose die uitgaat van toename van 40.325 woningen (2020) naar 45.485 (2030) en 48.780 woningen (2040). Overzicht 2021 per kernencluster Kernen/cluster

Totaal

grondgebonden

appartement

SH

VSH

GK

MK

Oss Berghem Megen-HarenMacharen Ravenstein Herpen Lith Geffen Totaal

377 131

156 115

222 16

157 16

41 0

18 8

64 24

98 83

12

11

1

1

0

0

2

9

39 5 28 30 623

4 5 25 27 343

35 0 3 3 280

18 0 0 1 193

20 0 3 3 67

0 0 2 0 28

0 1 9 2 102

1 4 14 24 233

DK

Bron: vergunningdata gemeente Oss, voorlopige cijfers 2021, er kunnen na correcties verschillen ontstaan en die worden later gecorrigeerd.

Plancapaciteit Er wordt doorlopend gewerkt aan de opgave om nieuwe woningbouwlocaties te ontwikkelen. Samen met inwoners, marktpartijen en woningbouwcorporaties werken we aan ontwikkeling van plannen waar op korte termijn kan worden gebouwd. In de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties is het van belang om kwalitatief het goede programma toe te voegen, met de Woonvisie als leidraad. We werken in 2022 aan herijking van de Woonvisie. In Geffen, Ravenstein en Oss-West zijn in 2021 veel stappen gezet, dit leidt tot grotere plannen met een divers kwalitatief programma om te bouwen voor verschillende doelgroepen. De raad is daar in 2021 uitvoerig bij betrokken en ook de komende maanden is dat het geval, met als doel om deze plannen in de ontwerp-bestemmingsplanfase te brengen voor de Omgevingswet in werking treedt. Naast de ontwikkeling van woningbouwlocaties dienen zich initiatieven aan vanuit de markt en van particulieren, bijvoorbeeld voor de omzetting van andere functies naar wonen in en rondom het centrum van Oss, maar ook elders in de

Volgvel

Ons kenmerk

4

gemeente. Ook in de kernen is zichtbaar dat de potentie van herontwikkelingslocaties steeds meer worden benut. Juist in de kernen zien we dat herontwikkeling door partijen uit de kernen zelf wordt opgepakt, conform uitgangspunten woonvisie. Op de Intaketafel worden wekelijks initiatieven besproken en in eerste aanleg beoordeeld op wenselijkheid vanuit beleid. In 2021 zijn in totaal 360 initiatieven behandeld, een groot deel met betrekking tot functie wonen. Tijdlijn invoering wet opkoopbescherming in Oss in 2022 In de opiniecommissie Ruimte van 17 februari 2022 is ingegaan op de uitvoering van de motie zelfbewoningsplicht d.d. november 2021. De komende maanden wordt gewerkt aan een huisvestingsverordening om daarna gebruik te kunnen maken van wettelijk instrumentarium zoals de opkoopbescherming. Dat geeft het volgende tijdpad: Maart-april-mei:

werken aan (juridische) grondslag, vertaling naar beleid, afstemming over de organisatie van vergunningverlening en handhaving.

Mei-juni:

voorstel in route brengen

zomer 2022:

mogelijkheid inwerktreding verordening

Tot slot; conform de afspraak in de raadsinformatiebrief d.d. 8 februari 2022 breiden wij het overzicht woningbouw uit met transactiedata van het Kadaster, zodra er nieuwe informatie beschikbaar komt. In bijlage 2 is deze informatie te vinden met een korte duiding per tabel. Hoogachtend,

Mr. J.H.T. van Orsouw

Mr. J. van der Schoot

Wethouder wonen stedelijk gebied c.a.

Wethouder wonen landelijk gebied c.a.

Samenvatting In deze brief wordt ingegaan op de voortgang van het woningbouwprogramma. Het geeft een beeld van het aantal woningen wat in het voorgaande jaar is toegevoegd, in aanbouw genomen of waarvoor een vergunning is verleend. Naast de aantallen woningen wordt ingegaan op de spreiding over de gemeente Oss, de prijsklassen en woningtypen. In de brief wordt zowel terug als vooruitgekeken met informatie over plannen die in ontwikkeling zijn. Verder wordt ingegaan op het tijdpad voor invoering van de opkoopbescherming en zijn de meest recente transactiedata van het Kadaster toegevoegd.

Volgvel

Ons kenmerk

5

Bijlage 1: gerealiseerde locaties / in aanbouw en locaties in ontwikkeling Cluster

kern

Stedelijk gebied OssBerghem

Oss

Megen

Berghem Megen

Ravenstein

Haren Macharen Ravenstein

Herpen

Lith

Geffen

DeursenDennenburg Neerlangel Demen Dieden Huisseling Keent Herpen Neerloon Overlangel Koolwijk Lith Lithoijen Teeffelen Oijen Maren-Kessel Het Wild Geffen

Planlocaties in realisering (deels gereed, deels nog in aanbouw) o.a. Berghemseweg, Berghkwartier, Sibeliuspark, ziekenhuislocatie, Horzak, Mettegeupel-oost, Oijense Zij Noord Piekenhoef, 't Reut, centrumplan Megen-Zuid, Kapelstraat, transformatie verzorgingshuis Maashorst Paradijs, Groenstraat Sluisbuurt, Buitengebied Locaties Hooghuis, voormalig Klooster, De Kolk Hoogstraat, Laagstraat

Plannen in ontwikkeling en potentiële locaties* o.a. Oss West, Fratershof Euterpelaan, Raadhuislaan, Oude Theater Piekenhoef, Centrumplan

Locatie sportvelden Ravenstein Stationskwartier Locatie het Steenwerk

Wilgendaal, Waterstraat Asboom

Voormalige schoollocatie

Lith-Oost, centrumplan Lith De Groene Beemd dorpshart Oijen Liesdaal Centrumplan, verlengde De Run

Liesdaal vervolgfase Locatie gemeentehuis, Geffen ’t Veld.

*Overzicht is niet uitputtend maar een weergave van diverse ontwikkelingen.

Naast de hierboven genoemde locaties zijn er zowel in de stad als in de kernen diverse herontwikkelingslocaties binnen het bebouwd gebied in ontwikkeling. We noemen niet alle locaties in de tabel maar het gaat om verschillende potentiële locaties waardoor de komende jaren in alle kernenclusters woningen worden toegevoegd.

Volgvel

Ons kenmerk

6

Bijlage 2: update transactiedata kadaster In de tabel hieronder is zichtbaar dat het aandeel transacties door de groep tot 35 jaar vrij stabiel blijft (zit tussen 40-48%). Dat duidt erop dat starters er nog steeds in slagen om toe te treden tot de woningmarkt in Oss. Transactiedata naar leeftijdsklasse Leeftijdsklasse Periode

18-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65 jaar en ouder

Totaal

2018

61

378

252

179

95

87

1.052

2019

55

349

262

184

97

82

1.029

2020

87

419

285

210

120

98

1.219

2021

71

452

207

192

112

65

1.099

2018

6%

36%

24%

17%

9%

8%

100%

2021

6%

41%

19%

17%

10%

6%

100%

percentage

Transactiedata naar prijsklasse In de onderstaande tabel is op gemeenteniveau zichtbaar dat er steeds minder transacties zijn in de goedkopere klassen. Ook is te zien dat 60% van de transacties in 2021 in de segmenten onder de NHG grens lag. Jaar

tot 180.000

180.000250.000

250.000280.000

280.000310.000

310.000355.000

vanaf 355.000

Totaal

2018

20%

35%

11%

7%

9%

18%

100%

2019

12%

35%

11%

10%

11%

22%

100%

2020

8%

29%

13%

11%

11%

28%

100%

2021

2%

15%

14%

13%

16%

40%

100%

In de tabel hieronder (volgende pagina) zien we een aantal opvallende zaken: - Centrum: toename investeerders 2,1% t.o.v. 2018. Op een voorraad van 3.311 woningen gaat dat om circa 70 woningen. - Schadewijk: toename investeerders 2,8% t.o.v. 2018. Op een voorraad van 4.861 woningen gaat dat om circa 136 woningen. - Ravenstein: toename investeerders 2,6% t.o.v. 2018. Op een voorraad van 1.523 woningen gaat dat om circa 40 woningen.

Volgvel

Ons kenmerk

7

In Ruwaard is het aandeel investeerders in de woningvoorraad met circa 8,6% vrij hoog, maar dat was in 2018 ook al 7,2%. Toename is daarmee 1,4%, maar er zijn veel woningen in de wijk (bijna 6.000). Dat 8,6% van 6.000 woningen in eigendom is van een investeerder betekent in Ruwaard totaal ruim 500 woningen. Bijna 60% van de 2.350 ‘investeerderswoningen’ staan in Ruwaard, Centrum en Schadewijk. Aandeel investeerders in de woningvoorraad Gebied Centrum

jan2018 12,9%

jul2018 13,5%

jan2019 13,6%

apr2019 13,6%

jan2020 13,6%

jul2020 14,5%

jan2021 14,9%

jul2021 15,0%

jan2022 15,0%

Schadewijk

4,3%

4,9%

5,2%

5,2%

5,5%

5,7%

6,0%

5,9%

7,1%

IndustrieterreinZuid Oss-Zuid

8,3%

7,7%

9,2%

6,9%

8,5%

8,5%

7,8%

7,8%

8,7%

6,9%

7,3%

7,5%

6,6%

6,8%

7,0%

7,3%

7,1%

7,3%

Krinkelhoek

2,6%

2,5%

2,6%

2,6%

3,0%

3,4%

3,7%

3,8%

3,7%

IndustrieterreinNoord Ruwaard

1,7%

1,7%

1,7%

1,7%

1,7%

3,4%

3,4%

3,4%

6,8%

7,2%

7,2%

8,4%

7,1%

7,2%

7,1%

7,2%

7,2%

8,6%

Ussen

3,8%

3,7%

3,6%

3,5%

3,6%

3,6%

3,6%

3,7%

3,7%

BuitengebiedNoord Buitengebied-Zuid

1,8%

0,9%

1,8%

0,9%

0,9%

2,7%

1,8%

1,8%

0,9%

4,4%

4,4%

2,7%

2,7%

4,5%

5,2%

3,5%

3,3%

3,3%

Berghem

0,9%

1,3%

1,3%

1,3%

1,3%

1,3%

1,4%

1,3%

1,7%

Haren

2,2%

3,0%

3,0%

3,0%

2,5%

2,5%

2,8%

2,1%

2,0%

Macharen

0,3%

0,3%

0,3%

0,7%

0,7%

0,7%

0,7%

0,7%

0,7%

Megen

4,0%

4,0%

4,0%

3,9%

4,0%

4,3%

3,8%

3,5%

3,8%

Ravenstein

2,6%

2,8%

3,1%

3,3%

3,4%

3,5%

3,9%

3,8%

5,2%

Herpen

3,1%

2,9%

2,9%

3,1%

3,1%

3,0%

2,9%

3,2%

3,2%

Overlangel

1,7%

1,7%

1,4%

1,4%

1,4%

1,4%

1,4%

1,7%

2,4%

Deursen en Dennenburg Lith

1,4%

1,4%

1,9%

1,4%

1,2%

1,6%

1,6%

1,6%

1,4%

1,9%

1,7%

2,0%

2,1%

2,3%

2,3%

2,3%

2,6%

3,5%

Lithoijen

2,2%

2,2%

2,0%

2,4%

3,1%

3,4%

3,4%

3,4%

3,2%

Oijen

10,3%

11,0%

11,0%

11,0%

10,7%

11,1%

11,2%

8,7%

9,0%

Maren-Kessel

2,2%

2,2%

2,7%

2,9%

2,7%

2,3%

2,3%

2,2%

1,7%

Geffen

3,5%

3,6%

3,6%

3,7%

3,3%

3,3%

3,2%

3,1%

3,2%

Totaal gemeente Oss

4,8%

5,0%

5,3%

5,0%

5,1%

5,3%

5,4%

5,3%

5,8%

Eigenaren woningvoorraad (tabel hierboven), investeerders: 1) Woning in het bezit van een particulier (NP) met meer dan twee woningen, die niet in één van deze woningen woont, OF 2 ) Woning in het bezit van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF).

Volgvel

Ons kenmerk

8

Transacties naar type verkrijger jaar

2018 2021

Type verkrijger Eigenaar doorstromer

Eigenaar koopstarter

2e woning

Investeerder bedrijfsmatig

Investeerder, particulier

Corporatie

Overig

Totaal

47% 43%

22% 24%

4% 5%

18% 21%

6% 5%

1% 0%

2% 3%

100% 100%

In bovenstaande tabel is zichtbaar dat de positie van koopstarters en doorstromers stabiel blijft. Er zijn geen grote schommelingen, het aandeel bedrijfsmatige investeerders is tussen 2018 en 2021 beperkt toegenomen, maar het gaat om enkele tientallen per jaar in heel Oss.

Type eigendom

Beschrijving Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) om hierin te wonen. Hierbinnen is onderscheid mogelijk tussen starters en doorstromers: Starter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als

Eigenaar-

eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen.

bewoner

Bij meerdere verkrijgers moeten beide voor het eerst een woning op hun naam krijgen. Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijv. wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.

Tweede woning

Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning gaat wonen.

Woningcorporatie Woning in bezit van een woningcorporatie. Bedrijfsmatige investeerder

Woning in het bezit van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF) Woning in het bezit van een particulier (NP) met meer dan twee woningen, die niet in deze

Particuliere

woningen woont. Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half

investeerder

jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen verandert de indicatie in eigenaar-bewoner. -

Overig: Overige typen NNP, zoals KR, PR of overige ST (niet woningcorporatie), overige

VR (niet woningcorporatie). Overig /

-

Onbekend: In sommige gevallen is het niet mogelijk om het type

onbekend

koper/verkoper/eigenaar vast te stellen. Dit komt met name voor bij nieuwbouw/appartementen. Het is dan niet altijd mogelijk om het kadastrale perceel waarvan de eigenaar bekend is - met 100% zekerheid te koppelen aan de woning.