Najaarsbericht grondbedrijf 2024

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 29 van 47

risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 2,6 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen. Per begin 2025 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 8,1 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 5,5 en € 2,6 miljoen. De omvang van de ABR in relatie tot het weerstandsvermogen is omschreven in hoofdstuk 6.

Resultaten en risico’s basisscenario en zeer slecht scenario De Monte Carlo-analyse is uitgevoerd op basis van onderstaande gegevens: Basisscenario Type marktrisico Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%) Zeer slecht scenario Type marktrisico Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%)

2024

2024

1 1 0 0

3 2 0 2

2025

2025

1 1 0 -1

3 2,5 -0,5 2

2026

1 1 0 1

2026

3 3 -0,5 1

2027

2027

1 0 0 1

3 1 -0,5 1

2028

2028

1 0 0 1

3 1 -0,5 1

2029

2029

1 0 0 1

3 1 -0,5 1

2030

2030

1 0 0 1

3 1 -0,5 1

2031

2031

1 0 0 1

2 1 -0,5 1

2032

1 0 0 1

2032

2 1 -0,5 1

2033

1 0 0 1

2033

2 1 -0,5 1

De effecten van twee voorgaande scenario’s op de eindwaarde staan in de onderstaande tabel: Marktrisico's Uitgiftevertraging Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentestijging Totaal

Basisscenario Zeer slecht scenario -7.030 74.667 -1.651.922 -167.235 0 -404.984 -219.294 -638.613 -393.558 -2.620.852

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 30 van 47

7.4 Kosten IMVA

De gemaakte voorbereidingskosten dekken we direct af met de voorziening IMVA. IMVA’s maken tot aan moment van opening van de grondexploitatie door de raad geen onderdeel uit van het berekende weerstandsvermogen en worden dus ook niet in de doorrekeningen meegenomen.

7.5 Reserves

Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. Het hieronder getoonde staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. De beginstand van 2025 betreft de verwachte stand. In de oranje stippellijn wordt de minimale stand van het weerstandsvermogen weergegeven, zoals toegelicht in paragraaf 6.1. Onder het staafdiagram volgt een beschrijving per reserve. Een gedetailleerde specificatie van de reserves en voorzieningen ligt bij de griffie ter inzage (zie de verwijzing bij Ter inzage I na de bijlagen).

ABR Deze algemene reserve vangt afwijkingen ten opzichte van de prognose op en vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Men noemt dit verschijnsel van het verwerken van afwijkingen en mutaties egaliseren. Het weerstandsvermogen betreft de risico’s van de BIE en niet de IMVA’s, een en ander zoals hiervoor beschreven. De ABR is naar verwachting per 1 januari 2025 € 3,2 miljoen. In paragraaf 6.2 is beschreven hoe deze stand tot stand is gekomen. In de jaren na 2025 loopt de ABR steeds wat verder op met voor zover nu ingeschat kan worden tot € 7,9 miljoen per begin 2029. Met name in 2025 kent de ABR onvoldoende vermogen om aan het minimale weerstandsvermogen te voldoen. Zoals eerder omschreven wordt deze kwestie op concernniveau beschouwd. Daar waar de ABR algemeen van aard is, zijn de overige reserves die hierna aan bod komen geoormerkt voor specifieke doeleinden. Reserve binnenstedelijke transformaties Deze reserve is bedoeld om de verliezen van binnenstedelijke herstructureringsopgaven op te vangen. Behalve kosten voor grondexploitaties, kunnen dit ook kosten zijn die niet aan grondexploitaties zijn toe te rekenen zoals kosten voor openbare ruimte buiten een exploitatiegebied. Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. De reservestand is begin 2025 € 14,4 miljoen, dit bedrag is de afgelopen jaren vanuit de algemene dienst van de gemeente gestort.

In 2024 is € 6 ton onttrokken voor nieuwe exploitaties (Hooghuis Ravenstein en Voormalig belastingkantoor). In 2025 is de laatste storting van € 5,0 miljoen vanuit de begroting voorzien, waarmee er bijna € 20,0 miljoen in de pot zal zitten. Van die € 20,0 miljoen is de helft afkomstig uit de ABR in 2022.

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 31 van 47

Reserve strategische grondaankopen Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is dit verschil tijdelijk af te dekken, hoewel dit door gewijzigde verslagleggingsregels minder vaak voorkomt. Ook worden de rentekosten over het aankoopbedrag uit deze reserve betaald. De reserve bedraagt per begin 2025 € 5,7 miljoen. Reserve risico’s Heesch West (gemeenschappelijke regeling) De grondexploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Het is dus geen Osse exploitatie, maar betreft een gemeenschappelijke regeling. Op de exploitatie hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch West ook een eigen inschatting maken. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we in 2025 een reserve van € 2,5 miljoen aanhouden, nadat deze in 2024 met € 8 ton is opgehoogd. Deze ophoging is als een zogenaamde 3O-ontwikkeling 2024 opgenomen in de programmabegroting 2025-2028.

7.6 Voorzieningen

Het navolgende staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Daar waar reserves een raadsbevoegdheid zijn, zijn voorzieningen een collegebevoegdheid. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per voorziening. De beginstand van 2025 betreft de verwachte stand. Het verloop van de voorzieningen is net als bij de reserves een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. In de bijlagen treft u een gedetailleerde specificatie aan. Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Verliesvoorzieningen dienen direct genomen te worden. Hierbij wordt aangesloten bij de netto contante waarde, waarbij de voorziening afgezien van inhoudelijke aanpassingen elk jaar 2% (rentebijschrijving) toeneemt om uiteindelijk bij de eindwaarde aan te sluiten. Door jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties kunnen er elk jaar mutaties plaatsvinden. Bij afsluiting van het betreffende complex vindt er pas daadwerkelijk een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het definitieve verlies. De beginstand per 2025 is € 9,8 miljoen. De belangrijkste reden voor de daling in 2024 is de afsluiting van het Walkwartier met een verlies van ruim € 14 miljoen.

Voorziening IMVA Deze voorziening is voor het afdekken van de gemaakte voorbereidingskosten bij het eventueel niet doorgaan van een beoogde toekomstige grondexploitatie. De beginstand per 2025 is € 6,6 miljoen. Voorziening afwaarderingen (I)MVA Deze voorziening geldt voor een tijdelijke correctie op materiële vaste activa ten behoeve van (toekomstige) grondexploitaties. Hierdoor kan de volledige boekwaarde van de activa te zijner tijd ingebracht worden bij een eventuele grondexploitatie. Bij activa waarvan de bestemming verandert, moet de actuele waarde bepaald worden. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde (aankoopbedrag), dan wordt het verschil in deze voorziening gestort. De stand primo 2025 bedraagt naar verwachting overeenkomstig 2024 circa € 4 ton. Dit betreft gronden nabij het Stationskwartier. Bij activering van deze grondexploitatie wordt deze voorziening afgesloten.

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 32 van 47

7.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen

In totaal beheert het grondbedrijf begin 2025 voor € 42,6 miljoen aan reserves en voorzieningen. De verdeling is te zien in navolgende cirkeldiagram. In de bijlagen vindt u een verdere uitsplitsing.

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 33 van 47

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 34 van 47

Bijlage I: Cijfers op projectniveau 1.1. Details verkopen – woningbouw

De hieronder staande tabel geeft de gerealiseerde verkoop van bouwkavels voor woningbouw van de afgelopen twee jaar en de prognose voor de komende vier jaar per project weer. Het betreft grondbedrijfcomplexen die de status van BIE hebben. Het gaat hier om bouwkavels die de gemeente verkoopt aan particulieren (zelfbouwers) en aan ontwikkelaars (projectmatige bouw). Gronden die marktpartijen op eigen grond, in eigen beheer ontwikkelen, nemen we niet mee in dit overzicht. Met inbegrip van 2024 zijn 919 toekomstige woningen voorzien. Lopende grondexploitaties 80120 Koornstraat Begijnenstraat 80140 Elzeneind Slowcare 80190 C entrumplan Berghem 80200 Talentencampus Oss 80230 Groenstraat Haren 80260 Wal Kwartier Oss 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2-4 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat 80440 Voormalig Belastingkantoor 80520 Horzak- Noord 80530 Oijense Zij Noord 80550 Sportvelden Macharen 80590 Restcomplex woningbouw 81120 C entrumplan Lith 81140 Dorpshart Oijen 81150 Hooghuis Ravenstein 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 Uitbreiding 't Veld Geffen Gronduitgifte in aantal kavels

2023

2024

2025

2027

2028 en verder

36

2

21

108

25 74

52

2026

91 7 5 21

198

2 1

1

10 25 27

126

30 5

7 6 8 101 151

40 505

91

35 37

107 135

Naast de lopende grondexploitaties zijn er ook projecten in voorbereiding (IMVA’s). Dit zijn nog zachte plannen waar nu aan gewerkt wordt. Het verwachte totaal bedraagt ruim 3.850 kavels of appartementen. IMVA 80130 Marsna C asella 80460 Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan zuid 80540 Klein Amsteleind 80560 Groot Amsteleind 81160 Vidi Reo 81460 Stationskwartier Ravenstein Gronduitgifte in aantal kavels

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

2024

2025

2026 3 201 150

0

0

7 50 411

2028 en verder 3 3 215 96 200 400 2.250

2027

50 468

230 2.979

pagina 35 van 47

1.2. Details verkopen – industrie Industriegrond In de onderstaande tabel staat de gerealiseerde verkoop van het aantal vierkante meters industriegrond van het afgelopen jaar en de prognose voor 2025 en de komende jaren.

Industrieterreinen

2023

80290 Winkelcentrum De Ruwert 80310 Piekenhoef 80630 Vorstengrafdonk 80720 Crematorium Oss Gronduitgifte in m2

2024 1.922 3.000 31.737 0

2026 en verder

2025

36.659

14.780 6.045 20.825

0

1.3. Boekwaarden Bouwgronden in Exploitatie BIE Boekwaarde Bouwgrond in exploitatie (BIE) Herstructureringsplannen 80120 Koornstraat 80140 Elzeneind-Slowcare 80190 C entrumplan Berghem 80200 Talentencampus Oss 80230 Groenstraat Haren 80260 GREX Wal Kwartier 80290 De Ruwert 80430 Kapelaan Nausstraat 80440 Voormalig Belastingkantoor 81120 C entrumplan Lith 81140 Dorpsplan Oijen 81150 Hooghuis Ravenstein subtotaal

1 januari 2024

Woningbouwcomplexen 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2-4 80520 Horzak- Noord 80530 Oijense Zij 80550 Sportvelden Macheren 80590 Restcomplex woningbouw 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 ’t Veld Geffen subtotaal Industrieterreinen 80630 Vorstengrafdonk 80720 C rematorium Oss subtotaal Totaal

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

mutatie 2024

1 januari 2025

574.941 -1.375 -2.148.231 311.682 315.522 13.526.280 361.916 1.365.653 969.873 970.467 -27.464 164.042 16.383.306

213.390 1.375 1.189.373 207.668 52.314 -13.526.280 -301.898 -1.095.964 1.188.898 -645.177 27.464 2.278.827 -10.410.010

788.331

430.758 -2.176.672 -2.912 -8.809.152 451.428

-666.933 357.628 2.912 1.752.628 577.472

-246.524 1.664.812 197.206 987.689 1.705.311 5.023.547 -774.510

246.524 -299.446 173.880 27.077 43.424 -379.304 1.835.862

1.365.366 371.086 1.014.766 1.748.735 4.644.243 1.061.352

4.758.573 755.190 5.513.763

-3.020.051 35.190 -2.984.861

1.738.522 790.380 2.528.902

21.122.559

-11.559.009

9.563.550

-958.858 519.350 367.836 60.018 269.689 2.158.771 325.290 2.442.869 5.973.296

-236.175 -1.819.044 -7.056.524 1.028.900

pagina 36 van 47

1.4. Winst- en verliesnemingen

Hieronder staan de winst- en verliesnemingen van projecten momenteel tot de BIE-complexen behoren. Negatieve bedragen in de onderstaande tabel zijn verliesnemingen waarvoor bij voorbaat een verliesvoorziening is getroffen. De positieve bedragen zijn winstnemingen, welke gaandeweg in de ABR vloeien. Projectnaam Herstructurering C entrumplan Berghem C entrumplan Lith Elzeneindlocatie Slowcare Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ruwert Groenstraat Haren Hooghuis Ravenstein Kapelaan Nausstraat, vaststelling grex Koornstraat Begijnenstraat Talentencampus Voormalig Belastingkantoor / Raadhuislaan Noord Walkwartier Wilgendaal 2 Subtotaal

2024

2025

510.000

191.257

396.353

-573.665 -441.887 -2.765.938 -14.190.069 129.111 -13.154.604

2027

2028

2029 e.v.

-707.195 -968.514 -3.310

-2.396.035

-1.349.565

338.252 -3.251.980

-1.679.019

285.641

6.819

1.885

1.986

21

-11.084

-346.716 165.021

17.613

1.367.439

400.394 398.115

824.543 642.869

1.076.583 1.094.196

-623.024 625.648 1.370.063

-1.280.904 398.115 -1.679.019

-3.102.731 989.585 -4.092.316

1.094.196 1.094.196 -

1.370.063 1.993.087 -623.024

Woningbouw Den Herd Geffen Dorpsplan Oijen Heesterseweg, Geffen Horzak Noord Leiweg, Geffen Liesdaal 2 en 3 Lith Oost Oijense Zij Noord Piekenhoef Restantcomplexen Sportvelden Macharen Uitbreiding 't Veld Geffen Subtotaal

436.619 129.236 820.340

1.054.653

219.420 1.991.582

264.923 4.532.017

Industrie C rematorium Oss Vorstengrafdonk Subtotaal

2.592.406 2.592.406

-77.054 976.221 899.167

-8.570.616 5.619.453 -14.190.069

2.179.204 6.037.748 -3.858.544

Totaal Totaal winstnemingen Totaal verliesvoorziening

Prognose 2026

12.795 33.367 339.805

-3.745.600

2.497.291 427.623

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 37 van 47

1.5. Totaalresultaat (eindwaarde)

De eindwaarde is de totale winst of verlies van een plan bij afsluiting in de toekomst, gebaseerd op alle inkomsten en uitgaven, maar ook rente en indexen voor de inkomsten en uitgaven. Hier zijn de verschillen tussen het voorliggend Najaarsbericht en het MPG 2024 weergegeven.

Totaalresultaat - Eindwaarde

MPG 2024

Najaarsbericht 2024

Verschil

Herstructureringsplannen 80120 Koornstraat Begijnenstraat

-625.313

-678.280

80140 Elzeneindlocatie Slowcare

1.119.103

1.112.102

-7.001

80190 C entrumplan Berghem

-4.483.993

-3.906.099

577.894

80200 Talentencampus

-2.782.327

-2.765.938

16.389

80230 Groenstraat Haren

-989.674

-921.324

68.350

80260 Walkwartier

-52.967

-14.199.537

-14.190.069

9.468

80290 Winkelcentrum De Ruwert

-961.243

-968.514

-7.271

80430 Kapelaan Nausstraat

-582.471

80440 Voormalig Belastingkantoor

-

-573.665

8.806

-1.349.565

-1.349.565 2.806

81120 C entrumplan Lith

-1.413.979

-1.411.173

81140 Dorpsplan Oijen

-1.980.421

-1.980.440

-18

-2.396.035

-2.396.035

-26.899.856

-30.028.999

-3.129.143

80310 Piekenhoef

28.242.913

28.145.011

-97.902

80330 Wilgendaal 2

2.177.242

2.106.636

-70.606

80520 Horzak Noord

1.677.620

1.997.914

320.294

80530 Oijense Zij Noord

5.122.960

5.336.124

213.165

-623.024

-623.024

81150 Hooghuis Ravenstein subtotaal

-

Woningbouwcomplexen

80550 Sportvelden Macheren

-

80590 Restantcomplexen

575.505

575.505

-0

81400 Lith Oost

952.030

1.058.858

106.828

81420 Liesdaal 2 en 3

3.038.318

3.688.342

650.024

82340 Den Herd Geffen

356.710

305.255

-51.454

82350 Leiweg, Geffen

-337.218

-346.716

-9.499

1.169

3.892

2.723

3.429.043

3.434.803

5.760

45.236.292

45.682.600

446.308

80630 Vorstengrafdonk

32.852.263

33.483.079

630.816

80720 C rematorium Oss

-59.312

-77.054

-17.743

32.792.951

33.406.025

613.073

51.129.388

49.059.626

-2.069.762

82360 Heesterseweg, Geffen 82370 Uitbreiding 't Veld Geffen subtotaal Industrieterreinen

subtotaal

TOTAAL

Wat betreft de waarden geldt het volgende: • Een negatief bedrag betekent dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten, oftewel een verlies met bijbehorende verliesvoorziening ter afdekking bij voorbaat; en • Een positief bedrag betekent dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, oftewel een winst met bijbehorende winstneming gedurende de looptijd. Wat betreft de verschillen geldt het volgende: • Een negatief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij het Najaarsbericht verslechterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG; en • Een positief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij het Najaarsbericht verbeterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG. In de losse projectbladen is per exploitatie zichtbaar hoe de verschillen zijn ontstaan. Derhalve staan de verschillen hier niet meer uitgeschreven. Uiteraard geeft het activeren van IMVA’s een relatief grote schommeling, omdat het uitgangspunt op het vergelijkingsmoment nog nihil was.

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 38 van 47

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 39 van 47

Bijlage II: Achtergrond risicobeheer Deze bijlage vormt achtergrondinformatie bij hoofdstuk 7. Bandbreedtes bij de risico’s De meeste benoemde risico’s vallen binnen bandbreedtes. Een risico kan zich voordoen. En als het risico zich voordoet, dan zijn de kosten tussen X en Y. Voorbeeld: de kans op een saneringsopgave is 49% en de kosten liggen tussen de € 50.000 en € 100.000. Daarnaast kunnen de bedragen in de grondexploitatie hoger of lager uitvallen. De kosten voor bijvoorbeeld infrastructurele werken worden geschat op een bedrag X. Deze kosten kunnen echter fluctueren binnen een bepaalde bandbreedte, bijvoorbeeld 5% meer of minder. Ook de parameters kunnen fluctueren binnen bandbreedtes. De langetermijnrente hebben we op dit moment bepaald op basis van de huidige uitgangspunten. Dit percentage kan in de toekomst wijzigen. Monte Carlo-methode Het maximale risicoprofiel wordt bepaald door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag. Het is echter niet reëel om dit maximale risicoprofiel als uitgangspunt te kiezen voor de risicoreservering. Een goede methode daarentegen om te bepalen hoe hoog het risicoprofiel is, is de Monte Carlmethode. Deze methode is een simulatietechniek waarbij grondexploitatie niet één keer, maar 10.000 keer digitaal wordt doorgerekend. Elke simulatie gaat uit van andere uitgangspunten.

Deze uitgangspunten komen voort uit de bandbreedtes die bij de risico-inventarisatie zijn bepaald. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. Op deze wijze verkrijgt men uitkomsten van 10.000 scenario’s in beeld. De theorie geeft vervolgens aan dat 84% van alle simulaties moet kunnen worden afgedekt voor een goede risicobeheersing. In het volgende diagram is de werking zichtbaar:

Voorgaand voorbeeld geeft een uitkomst weer van een willekeurige simulatie. Uitgaande van de ingevoerde bandbreedtes en risico’s, leidt de methode in dit specifieke geval bij ongeveer 1.900 simulaties tot een positiever resultaat dan waar nu vanuit wordt gegaan in de grondexploitatie (gele lijn). In het slechtste scenario (simulatie 10.000) is het resultaat in dit voorbeeld circa € 160.000 slechter ten opzichte van de huidige exploitatie (rode lijn). De kans dat dit scenario zich voor gaat doen is echter zeer klein. Als we 84% (zwarte lijn) van de berekende scenario’s Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss pagina 40 van 47

moeten afdekken, dan moeten we in dit voorbeeld rekening houden met een reservering van ongeveer € 70.000. Uitgangspunten Monte-Carlo analyse Wij gaan in onze berekeningen uit van de volgende uitgangspunten voor de wijzigingen van de parameters en de looptijd van de grondexploitaties:

Basisscenario Type marktrisico Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%) Zeer slecht scenario Type marktrisico Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%)

2024

2024

1 1 0 0

3 2 0 2

2025

1 1 0 -1

2025

3 2,5 -0,5 2

2026

1 1 0 1

2026

3 3 -0,5 1

2027

2027

1 0 0 1

3 1 -0,5 1

2028

2028

1 0 0 1

3 1 -0,5 1

2029

1 0 0 1

2029

3 1 -0,5 1

2030

1 0 0 1

2030

3 1 -0,5 1

2031

2031

1 0 0 1

2 1 -0,5 1

2032

1 0 0 1

2032

2 1 -0,5 1

2033

1 0 0 1

2033

2 1 -0,5 1

Daarnaast is per project gekeken naar de specifieke risico’s en bandbreedtes. Deze worden in de volgende tabel per project weergegeven. De bandbreedtes hangen af van de geraamde kosten, ervaringen bij andere projecten, de looptijd van een project, de gesloten overeenkomsten enzovoorts en variëren per project. Ook maken wij gebruik van de lokale kennis en ervaring. In de regel hanteren we onderstaande bandbreedte bij de volgende exploitatieposten: • • • • •

Plan- en onderzoekskosten Verwervingen Openbare werken Sanering Verkopen

minimaal 0% minimaal 0% minimaal -10% minimaal 0% minimaal -5% -

maximaal 20% maximaal 10% maximaal 20% maximaal 10% maximaal 5%

Uitkomsten Monte Carlo-analyse Onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer van alle berekeningen per project. De nog te nemen winsten en verliezen staan weergegeven op prijspeil 1 januari 2025. nummer 80120 80140 80190 80200 80230 80260 80290 80310 80330 80430 80440 80520 80530 80550 80590 80630 80720 81120 81140 81150 81400 81420 82340 82350 82360 82370 Totaal

Nog te nemen winst/verlies

project Koornstraat Begijnenstraat Elzeneindlocatie Slowcare Centrumplan Berghem Talentencampus Groenstraat Haren Walkwartier Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ruwert Piekenhoef Wilgendaal 2 Kapelaan Nausstraat, vaststelling grex Voormalig Belastingkantoor / Raadhuislaan Noord Horzak Noord Oijense Zij Noord Sportvelden Macharen Restantcomplexen Vorstengrafdonk Crematorium Oss Centrumplan Lith Dorpsplan Oijen Hooghuis Ravenstein Lith Oost Liesdaal 2 en 3 Den Herd Geffen Leiweg, Geffen Heesterseweg, Geffen Uitbreiding 't Veld Geffen

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

441.887396.353 701.257 2.765.9383.31014.190.069968.514427.623 467.363 573.6651.349.565339.805 3.317.631 623.0240 3.568.627 77.054707.19533.367 2.396.035129.236 3.030.261 305.255 346.7163.892 3.411.511 8.310.788-

Uitkomst Monte Carlo Analyse

Berekende risico's Berekende leiden tot een risico's leiden tot negatief resultaat minder winst

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

118.87410.236107.5512.696.80274.2742.415 89.538789.670685.93761.169490.1594.586729.245770.151153.94332.94467.5861.763145.24856.253717.81854.904144.530281.2231.683.6239.965.612-

118.8742.696.80274.2742.415 89.538362.047218.57461.169490.159770.15132.94467.586145.248144.530277.3315.546.811-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

10.236107.551427.623467.3634.586729.245153.9431.76356.253717.81854.9043.8921.683.6234.418.801-

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 9,9 miljoen aan risico’s af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 41 van 47

•

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 5,5 miljoen. Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 4,4 miljoen. De blootstelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 2,6 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per begin 2025 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 8,1 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 5,5 en € 2,6 miljoen. Relatie met ABR Het onderscheid tussen de twee situaties is van belang gelet op de gevolgen voor de ABR. Uitgaande van de regels van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), moet direct het verlies genomen worden als een exploitatie negatief wordt. Dit bedrag dient in principe in de ABR gereserveerd te worden voor het geval het risico zich voordoet. Daarnaast kan het zijn dat risico’s een positieve grondexploitatie minder positief maken. Bij deze risico’s is het dan ook niet nodig om direct bij het berekenen van die risico’s, dit bedrag in te houden op de ABR. Dit omdat het project zich in beginsel financieel kan bedruipen. Voordoen risico’s Algemeen moet worden gesteld dat het hier altijd gaat om een prognose. Als de verkopen binnen de plannen mee- of tegenvallen, dan veranderen de cijfers. Verder kunnen de risico’s zich daadwerkelijk voordoen. Als dat leidt tot een verlies in de grondexploitatie, moet dat worden gedekt uit de ABR. In dat geval daalt de ABR. Als het risico daarmee weg is, dan daalt uiteraard ook het benodigde weerstandsvermogen.

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 42 van 47

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 43 van 47

Bijlage III: Overzichtskaart

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 44 van 47

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 45 van 47

Ter inzage I: Reservestaat en projectbladen (vertrouwelijk) Ter inzage bij de griffie liggen de reservestaat en projectbladen per grondexploitatie. De reservestaat geeft de mutaties weer voor alle reserves en voorzieningen. In het verleden was deze integraal in dit document weergegeven. Echter, vanwege de vertrouwelijke aard van enkele cijfers is deze nu los ter inzage. In de projectbladen daarnaast is onder meer aandacht voor het programma inclusief vierkante meters, de verschillenanalyse tussen vorig MPG en huidig Najaarsbericht, een bijbehorende verschillenverklaring en risicoanalyse. Hierbij verdient opmerking dat de boekwaarde soms afwijkt van de getallen in het MPG. De reden hiervoor is dat in deze projectbladen de winstnemingen niet meetellen in de cijfers ten behoeve van het presenteren van de eindwaarde. Voorliggend Najaarsbericht en deze bijlagen dienen namelijk een ander verslagleggingsdoel.

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 46 van 47

Najaarsbericht grondbedrijf 2024 – Gemeente Oss

pagina 47 van 47