Najaarbericht 2021.PDF

Najaarsbericht 2021 Grondbedrijf

Najaarsbericht 2021 Grondbedrijf 04 oktober 2021 afdeling vastgoedbedrijf

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave ................................................................................................................... 1 1 Factsheet grondbedrijf / Samenvatting najaarsbericht ....................................................... 2 2 Inleiding ...................................................................................................................... 5 Leeswijzer ............................................................................................................ 5 3 Macro-economische ontwikkelingen en verkopen ............................................................... 6 Economische situatie algemeen ............................................................................... 6 Woningbouw in Oss ................................................................................................ 8 Bedrijventerreinen in Oss........................................................................................ 9 Parameters .......................................................................................................... 10 4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR ............................................................................. 12 Projectenoverzicht ................................................................................................

12 Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR)........................................................... 12 Huidige stand ABR & prognose ............................................................................... 12 Verschillen ABR (Najaarsbericht – MPG) voor 2021 ................................................... 13 Winstnemingen en verliesvoorzieningen................................................................... 15 5 Risicomanagement ....................................................................................................... 17 Kosten IMVA ........................................................................................................ 18 Reserves ............................................................................................................. 18 Voorzieningen ...................................................................................................... 19 Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen .............................................................. 20 6 Grondbedrijf naar de toekomst toe ................................................................................. 21 Gronduitgifte ........................................................................................................ 21 Actieve Grondpolitiek ............................................................................................

21 Stikstof en PFAS ................................................................................................... 21 Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen ........................................... 22 Bijlage I Verloop reserves en voorzieningen .......................................................................... 23 Bijlage II Besluitenlijst ....................................................................................................... 24 Bijlage III cijfers op projectniveau ....................................................................................... 25 Details verkopen – woningbouw ........................................................................................ 25 Details verkopen – Industriegrond ..................................................................................... 26 Boekwaardeverloop ......................................................................................................... 27 Details Winst- en verliesnemingen ..................................................................................... 28 Reeds genomen en nog te nemen verliezen ........................................................................ 29 Reeds genomen en nog te nemen winsten ..........................................................................

29 Bijlage IV Begrippen- en afkortingenlijst............................................................................... 30

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 1 van 31

1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting najaarsbericht

1 Factsheet grondbedrijf / Samenvatting najaarsbericht Van krimp naar groei (Hoofdstuk 3.1) In 2020 liep de Nederlandse economie vanwege het coronavirus nog flinke schade op, zo kromp de economie met 8,5% in het 2e kwartaal van dat jaar. Vanaf het 3e kwartaal 2020 en 2021 zien we het tegenovergestelde, zo begon een herstel van de Nederlandse economie. In het tweede kwartaal van 2021 was de economie met 9,7% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2020. Belangrijke redenen voor een positiever economisch klimaat waren het toenemende producenten- en consumentenvertrouwen, de daling van de algehele werkloosheid, meer duidelijkheid over en versoepeling van de coronamaatregelen, toename van (overheid)investeringen en een toename van het handelssaldo (de mondiale economie komt weer opgang).

Vertraging in de uitgifte zorgt voor een krimp in de verkoop van woningkavels, de verkoop van bedrijfskavels verloopt wel volgens de prognose (Hoofdstuk 3.2 en 3.3)

Kavels: Naar verwachting worden er dit jaar 526 kavels uitgegeven. Dit wijkt af van de prognose van het MPG. Dit heeft te maken met een fout in de meetwijze van kaveluitgiften. Hierdoor was de prognose van 604 tijdens het MPG te hoog en is dit in het Najaarsbericht gecorrigeerd. Als de IMVA’s worden meegenomen zien we dat we komende jaren groeien naar een verwachte constante uitgave van circa 500 woningen per jaar.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

Bedrijventerreinen: De uitgifte van bedrijfskavels gaat iets sneller dan verwacht. Uitgaande van huidige prognose betekent dit dat we in 2025 geen kavels meer hebben om uit te geven. Dit heeft te maken met de afronding van projecten zoals Vorstengrafdonk en de Geer Oost-Zuid. Om aan de aanhoudende vraag te kunnen voldoen is het van belang dat wordt onderzocht of en waar nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. De komende jaren kan het regionale bedrijventerrein Heesch West nog wel in een deel van de vraag voorzien (deze is niet meegenomen in het bovengenoemde overzicht).

pagina 2 van 31

De verwachte verkopen zorgen voor een stijging van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (Hoofdstuk 4) We verwachten dat de ABR op 1-1-2022 uitkomt op een bedrag van € 23,92 miljoen. Ook de jaren daarna stijgt deze door. Ten opzichte van het MPG is de verwachte stand per 1-1-2022 € 1,69 miljoen hoger. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met een versnelde uitgiften binnen de woningbouw- en industriecomplexen. Naar verwachting groeit de maximale ABR door naar € 30,4 miljoen per 1-1-2026 (bij extra afroming van de ABR zal de stand lager uitvallen). Bij de programmabegroting 2022-2025 stellen we voor om in 2022 € 18,2 miljoen af te romen.

Conclusies verloop ABR • De komende jaren verwachten we een stijging van de ABR naar € 30,4 miljoen op 1-1-2026. Hierdoor is er nog ruimte voor afroming. Hierbij moeten we wel een aantal belangrijke kanttekeningen plaatsen: • Tot en met 2025 valt er nog € 23,23 miljoen vrij vanuit de ABR, daarna zien we dit opdrogen. Bijna 80% van dit bedrag (€ 18,5 miljoen) kan in 2022 afgeroomd worden. Bij de programmabegroting 2022-2025 wordt hier voorstel voor besluitvorming voorgelegd. • De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen af. De verwachte winstnemingen vlakken de komende jaren dus ook af. • De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Naar verwachting zal o.a. het plan Oss West en ’t Veld Geffen een positief resultaat kennen. • Projecten kennen, afhankelijke van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten. • Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Denk hieraan aan bv. Raadhuislaan Zuid. Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

Reserves en voorzieningen (hoofdstuk 5) In totaal beheert het grondbedrijf circa € 59,2 miljoen aan reserves een voorzieningen (op 1-12021). Naar verwachting zal dit dalen naar circa € 47,7 miljoen op 1-1-2022. Het verschil komt omdat de voorziening ten behoeve van Heesch West aan het einde van het jaar, indien het bestemmingsplan Heesch West in december 2021 wordt vastgesteld, aan de GR wordt overgedragen. Deze reserves en voorzieningen gebruiken we om risico’s en negatieve exploitaties af te dekken. Uitgaande van huidige voorspellingen bevat (op 1-1-2022) de ABR 51% van alle voorzieningen en reserves binnen het grondbedrijf. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt dan 40% en het overige deel is verspreid over de reserve strategische aankopen, reserve risico’s Heesch West en de voorziening IMVA (op de volgende pagina is dit visueel weergegeven middels een cirkeldiagram).

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 3 van 31

Grondbedrijf naar de toekomst toe (hoofdstuk 6) De komende jaren staat er veel te gebeuren in Oss. In 2020 is de Taskforce woningbouw en bedrijventerreinen in het leven geroepen te onderzoeken welke locaties het best ontwikkeld kunnen worden ten behoeve van woningbouw en industrie. Op het gebied van woningbouw zullen de komende jaren naar verwachting nieuwe locaties ontwikkeld gaan worden. Voorbeelden hiervan zijn Oss West, ’t Veld Geffen en Stationskwartier Ravenstein. Daarnaast wordt er ook gewerkt aan verschillende herstructureringsopgave zoals Raadhuislaan Zuid en worden mogelijke ontwikkelingen zoals Euterpelaan onderzocht. Welke besluiten moet de gemeenteraad nemen? (bijlage II) 1. De gemeenteraad wordt gevraagd om dit Najaarsbericht grondbedrijf 2021 vast te stellen; 2. De gemeenteraad wordt gevraagd om de volgende parameters vast te stellen als basis voor de herziening van de grondexploitaties:

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 4 van 31

2 Inleiding

2 Inleiding Het grondbedrijf informeert het gemeentebestuur twee keer per jaar. Dit doen we met het MeerjarenProgramma Grondbedrijf (MPG) en het najaarsbericht. Het MPG en najaarsbericht geven inzicht in de ontwikkelingen binnen de afdeling vastgoedbedrijf, waaronder de verkopen en de financiële positie van het grondbedrijf op portefeuille- en projectniveau. Naast deze rapportages legt het grondbedrijf halfjaarlijks verantwoording af in de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programmarekening en programmabegroting. De paragraaf geeft een inzicht op hoofdlijnen en schetst het beleidskader. Het MPG en het najaarsbericht gaan een slag dieper en bevatten uitgebreidere informatie over de projecten en cijfers. Het najaarsbericht wordt als separaat stuk vastgesteld door de gemeenteraad. De besluiten die de raad neemt bij de vaststelling van het najaarsbericht, zijn de input voor het opstellen van de jaarrekening. Naast de vaststelling van het najaarsbericht moet de gemeenteraad ook een aantal specifieke besluiten nemen, namelijk: het vaststellen van de parameters en het openen van nieuwe grondexploitaties en IMVA’s. Leeswijzer Inhoud • Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de macro–economische ontwikkelingen en de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss. • Hoofdstuk 4 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR).

• Hoofdstuk 5 geeft informatie over de risico’s en reserves van het grondbedrijf en beschrijft de werkwijze voor het bepalen van de risico’s en het weerstandsniveau. • Hoofdstuk 6 geeft inzicht in het beleid van het grondbedrijf naar de toekomst toe. • In bijlage I hebben we de tabel opgenomen waarin we een totaaloverzicht geven van alle wijzigingen binnen de ABR en de overige grondbedrijf gerelateerde reserves en voorzieningen. • In bijlage II staan de besluiten genoemd die genomen moeten worden bij de vaststelling van het najaarsbericht. • In bijlage III geven we de cijfers op projectniveau voor wat betreft de uitgifte, winstnemingen en de boekwaarden. • Bijlage IV geeft de afkortingen- en begrippenlijst. Algemeen De regelgeving in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat drie benamingen voor projecten, te weten: • BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondexploitaties. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen van een BIE. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. • MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten.

Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een exploitatie heeft plaatsgevonden. • IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waar nog geen gronden voor zijn aangekocht, of waarbij het nog niet vast staat of het project in de toekomst een Bouwgrond In Exploitatie (in het vervolg BIE) wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plankosten, onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp, enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt. De overige begrippen en afkortingen zijn terug te vinden in bijlage IV In dit document geven we de ramingen weer van de begroting 2022-2025 en we vergelijken ze met de ramingen van het MPG 2021-2024. De begrotingscijfers geven we in de grafieken weer in het ‘blauw’ en de MPG-cijfers in het ‘groen’. De gerealiseerde cijfers geven we weer in ‘grijs’.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 5 van 31

3 Macro-economische ontwikkelingen en verkopen

3 Macro-economische ontwikkelingen en verkopen Economische situatie algemeen Van krimp naar groei De Nederlandse economie heeft in 2020 vanwege het coronavirus en de bijbehorende maatregelen een flinke klap te verduren gekregen. Zo kromp de economie in het tweede kwartaal van 2020 met 8,5 procent (een krimp die nog nooit eerder was gemeten door het CBS). Deze krimp was niet alleen zichtbaar in Nederland, maar internationaal was eenzelfde trend zichtbaar. Gedurende deze periode was er dan ook een sterke daling zichtbaar in het consumenten- en producentenvertrouwen (CBS, 2021). Vanaf het derde kwartaal 2020 is echter een tegenovergesteld beeld zichtbaar. Door steun vanuit de overheid, versoepeling van coronamaatregelen en een toename van het handelssaldo en investeringen trok de economie sterk aan. Door de versoepeling van de coronamaatregelen zijn consumenten meer gaan besteden, dit is ook zichtbaar in de stijging van het consumenten- en producentenvertrouwen. Deze trend zet zich door in het tweede kwartaal van 2021 (CBS, 2021). Volgens de eerste berekeningen van het CBS was het bbp in het tweede kwartaal van 2021 dan ook 9,7% groter dan een jaar eerder (CBS, 2021). Het betreft hier de grootste groei van het BBP die ooit door het CBS is gemeten, echter is dit met name het gevolg van de sterke krimp een jaar eerder.

We zien dan ook dat de economie herstellende is, maar dat deze nog niet op hetzelfde ligt van het pre-corona jaar 2019. De regio’s waarbinnen de grootste economische groei is geboekt droeg met name de industrie en handel in belangrijke mate bij (CBS, 2021). Door de versoepeling van de coronamaatregelen stijgt de bedrijvigheid en komen verschillende vormen van werkgelegenheid weer op gang. Het vertrouwen in de economie stijgt en dit is terug te zien in de dalende trend van de werkloosheid in Nederland. Zo telde de werkloze beroepsbevolking in het derde kwartaal van 2020 nog circa 419 duizend mensen en is dit in het tweede kwartaal van 2021 afgenomen tot 307 duizend mensen (CBS, 2021). Deze sterke daling zorgt voor spanning op de arbeidsmarkt, waardoor er momenteel meer vacatures zijn dan werklozen. Zo stonden er in het tweede kwartaal 106 vacatures open tegenover elke 100 werklozen (CBS, 2021). Als kanttekening moet hierbij wel worden gezegd dat in 2021 de groep werklozen die langer dan één jaar werkloos is, is gestegen ten opzichte van het zelfde kwartaal in 2020.

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

Vastgoedmarkt Ondanks de coronapandemie is de woningmarkt nog steeds booming en blijft ook in 2021 onder druk staan. Belangrijke oorzaken zijn de historisch lage rentestand, het structureel te kort aan woningen en de toenemende concurrentie doordat (particuliere) investeerders (wereldwijd) de Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 6 van 31

woningmarkt betreden (Hypotheker, 2021). Er zijn in 2020 nog nooit zoveel woningen opgekocht door investeerders. Deze investeerders sloegen met name hun slag in het laatste kwartaal van 2020. Vermoedelijk staat het moment van koop door investeerders in direct verband met de stijging van overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers van 2% naar 8% per 1 januari 2021. Tevens hoeven starters (jonger dan 35 jaar) per 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen bij de aankoop van woning. Dit in combinatie met historisch lage hypotheekrente (waardoor mensen meer kunnen lenen) en de versoepeling van de hypotheekregels. Zo telt in 2021 het tweede inkomen tot 90% mee in het bepalen van de maximale hypotheek, ten opzichte van 70% in 2019 (Hypotheekadviseur.nl, 2021). In theorie zouden deze maatregel ervoor moeten zorgen dat er meer financiële ruimte ontstaat om een woning te kunnen kopen. In de praktijk zien we echter dat door de krapte op de woningmarkt de huizenprijzen nog steeds sterk stijgen en dat zowel de afschaffing van overdrachtsbelasting (voor starters) en de historisch lage rentestand hier aan bijdragen. Gemiddelde hypotheekrentestand

Afkomstig uit: (Homefinance, 2021) Doordat de woningmarkt zo sterk onder druk staat, zien we dat de huizenprijzen in heel Nederland sterk toenemen en dat de financiële ruimte die wordt gecreëerd door bijvoorbeeld de afschaffing van de overdrachtsbelasting worden ingezet om te overbieden op de vraagprijs. De woningmarkt is zelfs zo krap, dat overbieden de nieuwe norm is geworden (RTL Nieuws, 2021). Als we kijken naar de prijsstijging van de afgelopen jaren, volgt de prijsstijging in de gemeente Oss de landelijke trend.

Gemiddelde transactieprijzen bestaande woningbouw in euro's (x1.000 euro's)

450 400 350 300 250 200 150

Oss e.o.

Nederland

Afkomstig uit: (NVM, 2021)

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 7 van 31

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

100

Niet alleen de prijs van woningen zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen, maar ook de gemiddelde huurprijs per m2 zijn de afgelopen jaren gestegen. Dit betekent echter niet dat dat de huurpijs per woning (veel) duurder is geworden. De prijs per woning is relatief stabiel gebleven, wel is een trend zichtbaar waarbij woningen kleiner worden en hierdoor dus de prijs per m² stijgt.

Gemiddelde m2-prijs (huur), Nederland 2020-2021 in euro's € 16,00 € 14,00 € 12,00 € 10,00 € 8,00

Q1-2020

Q2-2020 Woonhuis

Gemiddeld

Q1-2021

Q2-2021

Appartementen

Afkomstig uit: (NVM & VGM, 2021) Woningbouw in Oss Verkopen woningbouw en kavels gemeente Oss In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwkavels in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren. Dit zijn de kavels die de gemeente bouwrijp verkoopt. Dit is exclusief gronden die aan ontwikkelaars worden verkocht in huidige staat (denk hierbij aan de woningen binnen het project Koornstraat-Begijnenstraat en de te realiseren woningen van Park en People binnen het project Talentencampus).

We verachten dit jaar 526 kavels te verkopen. Ten opzichte van het MPG is er sprake van een daling. In de overige jaren zien we een zelfde trend, deze daling wordt verklaard doordat tijdens het opstellen van het MPG 2021-2024 de gronden van onder andere Park en People waren meegenomen in de grafiek, terwijl dit niet de bedoeling was (zie bovenstaande beschrijving). Een aantal uitgiften wordt tevens sneller gerealiseerd. Zo worden er versnelde uitgaven in Wilgendaal en Oijense Zij verwacht, dan waarbij het MPG nog vanuit werd gegaan. Na 2022 zien we de uitgiften snel opdrogen. Als we de verwachten verkopen van de IMVA’s meenemen in de grafiek (bruine lijn), zien we een grote toename van het aantal verkopen. Dit heeft te maken met de start van een aantal projecten (veelal uitleglocaties) van grotere omvang, zoals Oss West, Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 8 van 31

Stationskwartier Ravenstein en ’t Veld Geffen. Navolgende grafiek is een weergave van de kavels waarvan we verwachten dat deze dit jaar nog worden verkocht.

Bedrijventerreinen in Oss Algemeen Als gevolg van de coronapandemie daalde het vertrouwen van industriële ondernemers in de eerste helft van 2020 naar het laagste niveau ooit. In de tweede helft van 2020 herstelde het vertrouwen onder ondernemers en dit herstel zet zich door in Q1 en Q2 van 2021. Vooral bij industrieën die zich bezig houden met transport en het produceren van bouwmaterialen en elektronische machines steeg het vertrouwen sterk. Verkopen bedrijventerrein gemeente Oss De landelijke trend voor nieuwbouwplekken voor de logistieke sector zien we ook terug bij de verkoop van de Osse bedrijventerreinen. Op bijna alle percelen ligt een optie of zijn reeds verkocht. De verwachting is dat we dit jaar 9,98 ha bedrijfsgrond verkopen. Door deze versnelde uitgaven worden er de komende jaren minder uitgiften verwacht (een deel is of wordt namelijk al in 2021 uitgegeven. Daarnaast wordt op relatief korte termijn een tekort voorzien in bedrijfskavels in Oss. Om deze reden heeft de gemeente reeds in 2020 de Taskforce versnelling woningbouw en industrieterreinen in het leven geroepen. Deze Taskforce is druk bezig met het zoeken naar nieuwe ontwikkellocaties voor woningbouw en industrieterreinen. In het onderstaande schema geven we een beeld van de verkopen voor dit jaar bij de verschillende complexen (stand van 1-8-2021).

De gerealiseerde aantallen zijn de feitelijke verkopen (geleverd bij de notaris en betaald). De verwachte uitgifte zijn gronden waarvan wordt verwacht dat deze dit jaar nog worden verkocht.

Verkopen bedrijventerrein 2021 (in m2) 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

48.971 totaal verwacht dit jaar 1.413 3.000

6.658 7.604

25.725

0 1.653

4.808 0

gerealiseerd dit jaar

In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 9 van 31

bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het MPG 2021-2024. Hierin is een versnelling van uitgiften zichtbaar.

Bedrijventerrein gronduitgifte in hectares

25 20 15 10 5 0

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Begroting 2022-2025

21,21

9,98

2,50

2,50

0,34

0,00

MPG 2021-2024

21,21

6,24

4,33

4,33

0,67

0,00

Gerealiseerd t/m 2021

2017

4,34

2018

10,01

2019

8,98

21,21

Parameters De grondexploitaties in dit najaarsbericht zijn doorgerekend op basis van de onderstaande parameters. De parameters worden in deze paragraaf verder toegelicht. MPG 2021 Parameters Rente boekwaarde Kostenstijging Opbrengstenstijging industrie Opbrengstenstijging overig

2021 e.v. 1,0% 2,0% 1,0% 1,5%

voorstel begroting 20222025 2021e.v. 1,16% 2,0% 1,0% 1,5%

Mutatie 0,16% 0,0% 0,0% 0,0%

In afwijking van de standaard, hebben we voor het bedrijventerrein Vorstengrafdonk de opbrengstenstijging in 2021 op 0% gezet en vanaf 2022 op 1%. Zoals aangegeven hebben we bijna alle gronden uitgegeven in optie. In die optieovereenkomsten zijn afspraken gemaakt over de grondprijs. Die bedragen zijn in de exploitatie opgenomen. Rente De rente voor het grondbedrijf is voor de komende jaren vastgesteld op 1,16%. Naar verwachting blijft de rente ook de komende jaren laag. De rente wordt gebaseerd op de werkelijke rente van het vreemd vermogen. Vanuit de regels van het BBV hanteren we voor de verdisconteringsvoet het verplichte percentage van 2%. Omdat wij hier niets aan kunnen veranderen, is dit percentage niet opgenomen in de bovenstaande tabel (besluitvorming niet nodig). Kostenstijging De belangrijkste kostenpost binnen de lopende grondexploitaties is de post Openbare Werken (bouw- en woonrijp maken). Om de kostenstijging te kunnen bepalen is gekeken naar de aanbestedingsindex van de GWW-sector (Grond, Water- en Wegenbouw). De afgelopen 3 jaar zat de gemiddelde stijging op 1,18%. Uit veiligheid houden we voor de komende jaren rekening met een stijging van 2%. In de onderstaande grafiek geeft de blauwe lijn de jaarlijkse aanbestedingsindex GWW (momenteel negatief) weer.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 10 van 31

Afkomstig uit: (Bouwkostenkompas, 2021) Opbrengstenstijging grondprijzen Bedrijventerreinen De Amsterdam school of Real Estate (ASRE) heeft in samenwerking met de NVM een Prijsindex voor Commercieel Vastgoed ontwikkeld. De index beschrijft de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed vanaf 1990. De index wordt om het half jaar geactualiseerd. De index is grotendeels gebaseerd op de kooptransacties die door NVM Business makelaars zijn gerealiseerd. Uit deze index blijkt dat de prijsstijgingen voor commercieel vastgoed stijgen, maar nog altijd achter blijft bij de ontwikkelingen in de woningmarkt en nog altijd lager liggen dan het het hoogtepunt in 2008.

Afkomstig uit: (Amsterdam School of Real Estate, 2020) Op grond hiervan wordt voorgesteld om de prijsstijgingen voor de bedrijventerreinen lager in te schatten dan de prijsstijging voor woningbouw. Voorgesteld wordt uit te gaan van 1% met ingang van 2022. Dit komt overeen met de aanname in het MPG. Grondprijzen Eens per vijf jaar wordt het Grondprijsbeleid aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. De jaarlijkse aanpassing van de grondprijzen worden in de grondprijsbrief vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De grondprijzen worden bepaald op basis van de marktontwikkeling van het afgelopen jaar en de verwachte marktontwikkeling binnen de kaders van de nota Grondprijsbeleid.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 11 van 31

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR Projectenoverzicht Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van het MPG 2021-2024. De voorbereidingskosten voor nieuwe projecten (IMVA) zijn hierin ook meegenomen omdat het grondbedrijf belast is met de projectvoering. In de fase voor de vaststelling van de grondexploitatie worden voorbereidingskosten gemaakt. Om deze kosten te dekken, openen we een voorbereidingskrediet (IMVA). Binnen het grondbedrijf werken we momenteel aan 12 projecten met de status IMVA. Daarnaast werken we ook aan het project Heesch West. Omdat dit een gemeenschappelijk project betreft, laten we die op dit moment buiten beschouwing. Alle projecten zijn bekend bij de gemeenteraad en in eerdere besluiten reeds aan de raad voorgelegd.

*In de bovenstaande tabel is Heesch-West een bijzonder project. Dit betreft een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Bernheze en ’s-Hertogenbosch.

Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De groene lijn is de raming van het afgelopen MPG. De Blauwe lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige Najaarsbericht. De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

Huidige stand ABR & prognose De afroming van de ABR als gevolg van het overschot in 2021 is reeds verwerkt in het verloop van de ABR (zie bovenstaande grafiek: stand ABR grondbedrijf). Voor de overige jaren is het surplus in de ABR gehouden. De verwachte stand van de ABR op 1-1-2022 is € 1,7 miljoen hoger dan waar Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 12 van 31

we nog vanuit gingen bij het MPG. De ABR zal naar verwachting per 1 januari 2022 uitkomen op een stand van € 23,9 miljoen. De ABR moet altijd een minimale omvang hebben om alle risico's op te vangen. Op 1-1-2022 is de minimale omvang van de ABR berekend op € 5,43 miljoen. Als de ABR boven de minimale stand uitkomt kan dit verschil worden afgeroomd. Uitgaande van een minimale stand € 5,43 miljoen kan dus, als gevolg van de verwachte hogere stand bij de jaarrekening 2021, een bedrag van € 18,49 miljoen worden afgeroomd in 2022. Bij de programmabegroting 2022-2025 stellen we voor om in 2022 € 18,2 miljoen af te romen. De afroming wordt gebruikt om de komende jaren binnen de gemeente Oss en het grondbedrijf een aantal grote opgaven te realiseren. De lopende projecten lopen op zijn eind en het is van belang dat de gemeente nieuwe projecten opstart om aan de aanhoudende vraag van de vastgoedmarkt te kunnen voldoen. De gemeente is zich hiervan bewust en is met de Taskforce versnelling woningopbouw bezig met het onderzoeken van potentiële nieuwe ontwikkel locaties. Daarnaast heeft de gemeente ook nieuwe (voorbereidings)projecten opgestart zoals Oss West, Raadhuislaan Zuid Oss en Stationskwartier Ravenstein. Mogelijk verwachte afroming 2022 en verder Op basis van de huidige prognoses is de afroming tussen 2022 en 2025 circa € 23,2 mln. mogelijk. Hiervan valt het overgrote deel in 2022.

• • • •

2022: € 18,5 mln. (voorstel bij programmabegroting 2022-2025 is € 18,2 miljoen af te romen) 2023: € 3,1 mln. 2024: € 0,7 mln. 2025: € 0,9 mln.

Conclusies verloop ABR • De komende jaren verwachten we een stijging van de ABR naar € 30,4 miljoen op 1-1-2026. Hierdoor is er nog ruimte voor afroming. Hierbij moeten we wel een aantal belangrijke kanttekeningen plaatsen: • Tot en met 2025 valt er nog € 23,2 miljoen vrij vanuit de ABR, daarna zien we dit opdrogen. Bijna 80% van dit bedrag (€ 18,5 miljoen) kan in 2022 afgeroomd worden. Bij de programmabegroting 2022-2025 wordt hier voorstel voor besluitvorming voorgelegd. • De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen af. De verwachte winstnemingen vlakken de komende jaren dus ook af. • De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Naar verwachting zal o.a. het plan Oss West en ’t Veld Geffen een positief resultaat kennen. • Projecten kennen, afhankelijke van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten. • Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

Verschillen ABR (Najaarsbericht – MPG) voor 2021 Ten opzichte van het MPG zijn de verwachte inkomsten en uitgaven veranderd in 2021. Het gaat om de volgende veranderingen. Naar verwachting is de stand van de ABR in 2022 circa € 1,7 mln. hoger dan dat bij het MPG werd verwacht.

Hierna lichten we per onderdeel de verschillen toe. Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 13 van 31

Winstneming Industrie 2021 (€ 2.520.085 hoger) De afwijkende winstneming bij de bedrijventerreinen wordt door 2 projecten veroorzaakt. Vorstengrafdonk levert naar verwachting € 2,3 mln. meer op dan geraamd tijdens het MPG 20212024. De oorzaak hiervan is een versnelling in uitgiften van de resterende kavels. Het gevolg hiervan is dat de opvolgende jaren minder uitgiften staan geraamd, dan tijdens het MPG werd voorzien, waardoor de winstneming in de komende jaren lager zal uitvallen (naar verwachting wordt de winst immers al in 2021 genomen). Tevens worden er dit jaar in Danenhoef Zuid 2 kavels verkocht welke tijdens het MPG 2021-2024 niet waren geraamd, deze verkopen zijn goed voor een extra winstneming van € 0,2 mln. De kavels waren niet geraamd omdat het hier kavels betreft welke slechts voor een selecte groep aantrekkelijk zijn en uitgiften niet zeker was. Naar verwachting wordt het complex Danenhoef Zuid aan het eind van het jaar gesloten. Winstneming woningbouw 2021 (€ 1.794.712 hoger) De winstneming in de woningbouw projecten wordt dit jaar circa € 1,8 mln. hoger geschat dan bij het MPG 2021-2024 werd verwacht. In complex Piekenhoef wordt naar verwachting dit jaar € 200.000 extra winstgenomen, door een versnelling in uitgiften. De totale winstneming is nagenoeg gelijk gebleven alleen wordt deze sneller gerealiseerd.

In het project Oijense Zij Noord is de grootste verandering zichtbaar. Zo was tijdens het MPG 2021-2024 nog niet geheel duidelijk wanneer de grondtransacties zouden plaatsvinden en is er meer nu meer duidelijkheid over wanneer een groot gedeelte van de gronden worden uitgegeven. Naar verwachting wordt er dit jaar dan ook circa € 1,4 mln. extra winstgenomen op dit complex door een snellere uitgiften van kavels. Ook in het project Wilgendaal wordt er circa € 200.000 extra winstgenomen door hogere uitgiftenprijzen i.v.m. plan wijzigingen, waardoor de verdeling van de verplichte tussentijds winstneming is gewijzigd. Bijstelling voorziening IMVA ( lagere storting in voorziening € 99.542) Vanuit deze voorziening schieten we kosten voor van de mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status BIE hebben. Het gaat bijvoorbeeld om de plannen Oss West, Gemeentehuis Geffen, Geffen ’t Veld en Stationskwartier Ravenstein. Als plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie. Als voor een plan met de status “BIE” een positief resultaat wordt voorzien kan op dat moment de voorziening vrijvallen. Als plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. Daarnaast worden de plankosten voor lopende IMVA’s ook bijgesteld op basis van de nieuwste inzichten.

Omdat deze plannen vaak in de beginfase zitten, kunnen de verwachten plankosten fluctueren. Per saldo hoeft er naar verwachting circa € 100.000 minder gestort te worden in de voorziening dan was voorzien bij het MPG 2021-2024. Winstnemingen herstructurering (€ 257.215 lager) Voor 2021 verwachte we een lagere winstneming in de herstructureringsprojecten. De grootste wijziging zit hem in een verlate winstneming van het complex Elzeneind Slowcare. Het afgelopen jaar zijn de plannen sterk gewijzigd, waardoor de winstneming in andere jaren komt te liggen. Zo werd er tijdens het opstellen van het MPG in dit complex nog een winstneming van € 305.000 verwacht. De winstneming valt nu niet in 2021, maar wordt deze verwacht in 2022 (de algehele winst van het totaal project is toegenomen door de planwijzigingen). Daarin tegen wordt er dit jaar een minder hoog negatief resultaat verwacht voor Megen Zuid. Dit complex sluit naar verwachting circa € 45.000 positiever af als waar van uit werd gegaan tijdens het MPG. In de overige complexen worden slechts kleine wijzigingen ten opzichte van het MPG verwacht, welke zijn de verklaren door bijstelling van geraamde plankosten etc. Voorziening verwachte exploitatie verliezen (verhoging voorziening € 930.771) De voorziening verwachte exploitatie verliezen wordt met circa € 930.000 opgehoogd.

Dit heeft voornamelijk te maken met een grote mutatie in twee complexen. Voor het complex Walkwartier wordt de reserve met circa € 515.000 verhoogd. De verhoging wordt grotendeels bepaald door een duurdere uitkoop (dan voorheen verwacht) van zittende huurders. In de risicoreserve (minimale stand ABR) was hier reeds rekening mee gehouden en wordt hier dus door gedekt. Hiermee vervalt een groot risico binnen GREX en zien we tevens dat de risicoreserve de komende jaren minder snel toeneemt. Het tweede complex waar zich een grote verandering optreedt is het complex Talentencampus. De reserve wordt opgehoogd met circa € 484.000. Deze wijzing is onverwachts en was niet opgenomen in de risico’s van de GREX. De kosten komen hierdoor direct ten laste van de ABR. Er zitten voldoende middelen in de ABR om deze extra kosten te kunnen dekken en dus de reserve ten behoeve van het Talentencampus op te hogen. Deze verhoging is nodig omdat er tijdens het opmaken van een transactietekening een fout is geconstateerd in een plantekeningen, waardoor is gebleken dat een gedeelte van de grond waarop een deel van de plannen ten behoeve van de woningbouwontwikkeling niet in het bezit zijn van de gemeente. Hierdoor is de gemeente genoodzaakt om extra grond te verwerven om de plannen te kunnen realiseren, daarnaast stijgen hiermee ook de geraamde kosten voor de inrichting van het buitenterrein.

De plannen van complex Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 14 van 31

Kapelaan Nausstraat zijn sterk gewijzigd, hier wordt een lagere verliesneming verwacht dan waar tijdens het MPG nog vanuit werd gegaan, dit heeft een positief effect op de voorziening te verwachten exploitatieverliezen. De overige wijzigingen binnen de complexen (zowel positief als negatief) hebben hoofdzakelijk te maken met kleine planwijzigingen of bijstelling van plankosten. Winstnemingen en verliesvoorzieningen Winstnemingen Op grond van de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van de commissie BBV moet winst genomen worden op basis van het zogenoemde principe van percentage of completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Stel: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% van de te verwachten winst als tussentijdse winstneming. In deze berekening is dat voor dit jaar 18,2% van de verwachte winstneming. Als in het verleden 15% winst is genomen, nemen we het verschil tussen de 15% en 18,2% als tussentijdse winstneming.

Winst en verliesnemingen in de komende planperiode De onderstaande tabel geeft een overzicht van de te verwachten winst- en verliesnemingen voor de periode 2021-2026 en verder, binnen de grondexploitaties (BIE’s). Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

Op basis van de POC-methode verwachten we in 2021 € 8,58 miljoen aan winst te nemen. Van deze winstneming is € 4,2 miljoen afkomstig vanuit het complex Vorstengrafdonk, € 1,7 miljoen vanuit het complex Oijense Zij Noord, € 0,9 miljoen vanuit het complex Piekenhoef, € 0,7 miljoen vanuit complex de Geer Oost-zuid en € 0,46 miljoen vanuit het complex Wilgendaal. Vanaf 2022 tot en met 2033 verwachten nog nominaal € 7,9 miljoen aan winst te kunnen nemen. Daar wordt de grootste bijdrage in de winstnemingen geleverd vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Piekenhoef, Oijense Zij en Wilgendaal. Het gaat hierbij om respectievelijk € 2,1 miljoen, € 1,1 miljoen, € 2 miljoen en € 1,7 miljoen. Verliesneming Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. Naar verwachting bedraagt de totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen per 1-1-2022 € 19,0 miljoen. In de volgende grafiek zijn de voorziene verliesnemingen per 1-1-2022 (groene balk) en reeds geboekte verliesneming (rode balk) bij elkaar opgeteld. Dit geeft inzicht in het totale tekort. De 10 projecten met het grootste tekort zijn opgenomen in de onderstaande grafiek. De volledige lijst met verliesnemingen staat in bijlage III.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 15 van 31

Centrumplan Lith Megen Zuid Weverstraat Geffen Hooghuis Ravenstein Schelversakker 1 Dorpsplan Oijen Centrumplan Geffen centrumplan Berghem Bergoss Wal Kwartier €reeds genomen verlies

€2

€4

nog te nemen verlies

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

€6

€8

€10

€12 x Miljoenen (euro)

pagina 16 van 31

5 Risicomanagement

5 Risicomanagement Waarom hebben we risicomanagement? De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om grip te krijgen op de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo analyse. De raad heeft de nieuwe Risicomanagement vastgesteld bij het Najaarsbericht 2018. In deze analyse benoemen we een aantal risico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn (b.v. een onverwachte vervuiling in de grond) of conjuncturele risico’s (b.v. een hogere rente of een lagere grondprijs). Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse dekken we af via de Algemene Bedrijfsreserve (ABR). Dat doen we via een reservering. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.

Naast het afdekken van risico’s geeft het risicomanagement ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden. In de ABR worden namelijk direct winsten uit de grondexploitaties gestort. Het risicoprofiel moet altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Als de stand van de ABR hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere worden afgeroomd. De minimale omvang van de ABR per 1-1-2022 is berekend op € 5,43 miljoen. Op basis van een verwachte reservestand per 1-1-2022 van € 23,9 miljoen kan een bedrag van € 18,49 miljoen worden afgeroomd in 2022. Monte Carlo simulatie De Monte Carlo simulatie is een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. De Monte-Carlomethode wordt meestal toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van (of onzekerheid met betrekking tot) de startcondities. Risicoreservering De Monte-Carlomethode leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 5,94 mln.

Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In de onderstaande grafiek is het risicoprofiel per projectencluster weergegeven.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. Het uiteindelijke bedrag wat we moeten reserveren, berekenen we door de hiervoor bepaalde risico’s uit te zetten in de tijd en Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 17 van 31

op basis van de voortgang van de projecten. We dekken niet het gehele bedrag van € 5,94 mln. af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. •

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten last van de ABR. Verliezen moeten direct genomen worden. De risico’s van de projecten met een tekort moeten daarom directe gereserveerd zijn in de ABR. Het risicoprofiel van alle projecten met een tekort is circa € 4,34 miljoen (1-1-2022). Projecten met winst – conjuncturele risico’s: Dit zijn risico’s als gevolg van de economische situatie van Nederland, zoals lagere verkoopprijzen, vertraging, andere rentestanden, enz. Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming. Hoe hoog deze toekomstige winsten mogen zijn wordt bepaald op basis van de POC-methode. Voor het bepalen van de risicoreservering in de ABR sluiten we daarom aan bij dezelfde (POC) methode. Voor de winstgevende projecten geldt per 1-1-2021 een risicoprofiel van € 1,09. miljoen.

Per 1-1-2022 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 5,43 mln. De omvang van de minimale stand van de ABR is terug te zien in de grafiek van het verloop van de ABR (paragraaf 4.3). Tot slot zijn er nog projecten met winstnemingen waar project specifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen één project, bijvoorbeeld: mogelijke bodemvervuiling, niet gesprongen explosieven, enz. Deze risico’s worden financieel berekend en verdisconteerd met de winstverwachting van het plan. De winstneming wordt dus direct verminderd met de project specifieke risico’s. Kosten IMVA Projectrisico’s bij IMVA’s berekenen we anders. De gemaakte (plan)kosten dekken we direct af in de voorziening IMVA (programmaprojecten). De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt. Reserves De volgende staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer. De stand van 2021 betreft de reserves, zoals gevormd op 1-1-2021. De standen voor de jaren 2022 tot en met 2025 zijn een inschatting. Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse. In bijlage I treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

ABR Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 18 van 31

Deze reserve vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf en dient om conjuncturele risico’s op te vangen. Conjuncturele risico’s zijn algemeen van aard en hebben betrekking op de gehele projectenportefeuille. Het zijn risico’s die samenhangen met macro-economische ontwikkelingen. Vertraging in de uitgifte door een lagere woningvraag of een verlaging van de grondprijzen door een slechtere economie zijn voorbeelden van conjuncturele risico’s. Reserve risico’s Heesch West De exploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Op basis van die berekening maken we bij de jaarrekening zelf een risicoanalyse. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch West ook een eigen inschatting maken. Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 2,04 miljoen. Omdat Heesch West geen Osse grondexploitatie betreft is een afzonderlijke reserve gevormd in plaats van het risico op te nemen in de ABR. Reserve strategische aankopen Vanuit de programmabegroting 2020 is de reserve strategische aankopen gevuld.

Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is het deficit tijdelijk af te dekken tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde. De reserve is niet bedoeld om de hele aankoop te financieren. De reserve bedraagt per 1-1-2021 € 1 miljoen. Naar verwachting komt de stand per 1-1-2022 op € 0,63 miljoen. Dit omdat we in 2021 € 0,37 miljoen moeten afboeken op grondaankoop te Ravenstein. Dit bedrag is gestort in een nieuwe voorziening strategische aankopen. Voorzieningen De volgende staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. De stand van 2021 betreft de voorzieningen, zoals gevormd op 1-1-2021. De standen voor de jaren 2022 tot en met 2025 zijn een inschatting. Het verloop van de voorzieningen is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse. In bijlage I treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Zoals aangegeven, hebben we per 1 januari een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te kunnen dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Als het verlies zich daadwerkelijk voordoet (bij afsluiting van het betreffende complex), vindt er een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies. Voorziening IMVA Projectrisico’s bij IMVA’s dekken we direct af in de voorziening programmaprojecten. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt. Voor deze afboeking is deze voorziening gevormd. Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch West op te vangen. Uitgaande van de huidige planning, dragen we deze voorziening naar verwachting eind 2021 over aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West. Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 19 van 31

Voorziening strategische gronden In 2021 wordt er een voorziening strategische gronden Ravenstein gevormd. Deze voorziening is bedoeld om de gronden van Ravenstein af te kunnen boeken wanneer dit nodig blijkt. Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen Het onderstaande diagram geeft een overzicht van het totaal aan reserves en voorzieningen (totale risicoafdekking) van het grondbedrijf. Naar verwachting vervalt de voorziening Heesch West aan het eind van 2021. Per 1-1-2022 hebben we dan ook 1 grote voorziening minder. De verdeling die er overblijft zie je in onderstaande cirkeldiagram. Zo beslaat naar verwachting op 1-1-2022 de ABR 51% van alle voorzieningen en reserves. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 40%.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 20 van 31

6 Grondbedrijf naar de toekomst toe

6 Grondbedrijf naar de toekomst toe Wij zijn continu bezig met zoeken naar mogelijkheden om de financiële positie van het grondbedrijf te verbeteren. De zaken waar we nu mee bezig zijn, beschrijven we in dit hoofdstuk. Gronduitgifte Taskforce versnelling woningbouw In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. Daarnaast kijken we bij de taskforce naar nieuwe locaties voor woningen en bedrijven. Nieuwe locaties die worden onderzocht zijn Euterpelaan, Oss West, Raadhuislaan Zuid Oss (Lievekamp e.o.), zwembadlocatie en schoollocaties. Actieve Grondpolitiek Om de ambities op het gebied van woningbouw en bedrijventerrein te realiseren wordt door de gemeente de komende jaren zowel ingezet op inbreidingslocaties al uitbereidingslocaties. Om de woningbouw- en industrieopgave te realiseren zet de gemeente in op actief grondbeleid in uitbreidingslocaties. Bij actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling van locaties bij de gemeente. Hierdoor heeft de gemeente meer inspraak over het resultaat, het programma, de ruimtelijke kwaliteit en het tempo van de uitbereiding.

Om actieve grondbeleid te kunnen voeren is het van belang dat de gemeente voldoende grondposities bemachtigt. Hiervoor is het van belang dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren is er dan ook een reserve strategische aankopen benodigd. Een deel van de afroming van de ABR wordt hiervoor ingezet. Stikstof en PFAS Binnen de ruimtelijke ontwikkeling spelen momenteel twee grote problemen, namelijk de discussie rond de stikstof en PFAS. Stikstof (PAS) In 2015 heeft het Rijk geprobeerd de natuur te beschermen, door voor te sorteren op nieuwe maatregelen die de stikstofuitstoot in de toekomst naar beneden zouden moeten brengen (luchtwassers, elektrisch vervoer). Deze regeling wordt ook wel de PAS genoemd (programmatische aanpak stikstof). In 2019 heeft de Raad van State een negatieve uitspraak gedaan over de PAS. Daarmee is deze regeling komen te vervallen. Het gevolg hiervan is nu dat bij ieder initiatief separaat moet worden aangetoond of er geen sprake is van een verslechtering van de natura2000-gebieden. Dat geldt voor alle nieuwe bestemmingsplannen. Het geldt echter ook al voor omgevingsvergunningen die nog moeten worden aangevraagd. Inmiddels heeft het Rijk een rekenmethode (de AERIUS-berekening) ontwikkeld waarmee je per plan kunt berekenen wat de effecten zijn.

Als significante negatieve effecten kunnen worden uitgesloten, dan kan de vergunning alsnog worden verleend of het bestemmingsplan worden vastgesteld. Per 1 juli 2021 is het besluit ‘stikstofreductie en natuurverbetering’ gepubliceerd. Daarmee is ook de bouwvrijstelling van kracht gegaan voor onder andere woningbouw, utiliteitsbouw, energieprojecten en activiteiten in de grond-, weg-, en waterbouw en de sloop van bouwwerken. Deze vrijstelling geldt niet voor de gebruiksfase, zo kan het zijn dat voor de stikstofdepositie die wordt veroorzaakt door het verkeer op een aan te leggen weg nog altijd een natuurvergunning nodig is. PFAS In de zomer van 2019 zijn de regels rond PFAS aangescherpt. Bij iedere activiteit waarbij grondverzet nodig is, is uitgebreid onderzoek nodig. De normen waaraan grond maximaal mag voldoen zijn laag. Door het uitgebreide gebruik van PFAS in het verleden, komt deze stof op veel plekken voor. Door de aangescherpte richtlijnen moet bij de ontwikkeling nieuwe locaties altijd rekening worden gehouden met PFAS. In theorie zou dit plannen kunnen vertragen, wat mogelijk leidt tot extra kosten. Hierdoor kan het zijn dan de gemeente extra voorzieningen zal moeten treffen om deze Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 21 van 31

werkzaamheden uit te kunnen voeren. Ondertussen kan dit echter gezien worden als standaard procedure en wordt niet verwacht dat dit problemen zal leiden. Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen De gemeente realiseert zich dat er de komende jaren een belangrijke opgaven te wachten staat. Zo wil de gemeente voldoen aan de nog altijd hoge vraag naar woningen en industrieterreinen. Tevens heeft de gemeente als ambitie om te groeien naar een robuuste ‘100.000-plus’ gemeente. Om deze ambities te realiseren zal een opschaling in de jaarlijkse uitgiften/ realisatie plaats moeten vinden. Om deze reden heeft de gemeenteraad in 2020 de Taskforce woningbouw en bedrijventerreinen in het leven geroepen. Het doel van de Taskforce is om te onderzoeken hoe de gemeente kan groeien naar een uitgifte van circa 600 woningen per jaar. Waarbij teven rekening wordt gehouden met de Osse identiteit en de inpassing in het Osse landschap. De Taskforce is bezig geweest met het beeld brengen van kansrijke uitbereidingsmogelijkheden in beeld gebracht. Een belangrijke opgave waar de Taskforce mee bezig is geweest in de ontwikkelingen rondom Oss West. Naar verwachting zullen hier de komende jaren circa 3.000 woningen kunnen worden gerealiseerd.

Tevens ligt een deel van deze kansen in Ravenstein aan de overkant van het spoor nabij spoorkwartier (sportvelden en de Bendelaar), maar ook nabij de Elleboogstraat en mogelijk op termijn de Zwarteweg. Bij toekomstige woningbouwontwikkelingen is het van belang dat er wordt aangesloten bij het karakter van de desbetreffende kernen en het draagvermogen van het lokale landschap. Er wordt een snelle uitgifte van de gronden in het bedrijventerrein Heesch-West voorzien. Daarom is het urgent dat vastgehouden wordt aan het vraaggericht ontwikkelen en het in kaart brengen van nieuwe potentiële ontwikkel locaties. Uitgaande van een aanhoudende vraag, zal er per jaar circa. 6 hectare nodig zijn. Dit betekent dat er de komende 15 jaar een vraag van circa. 90 hectare wordt verwacht. Naar verwachting kan deze vraag nog oplopen wegens de explosieve groei en inbreiding van de pharmasector en distributiecentra. Heesch West zal naar verwachting 25 hectare van deze vraag opvangen. Voor de gemeente Oss ligt er dan ook een belangrijke opgave om mogelijkheden te onderzoeken zodat de overige vraag van circa 65 hectare in de toekomst opgevangen kan worden. De komende jaren staat er veel te gebeuren in Oss. Met name op het gebied van woningbouw zullen de komende jaren naar verwachting nieuwe locaties ontwikkeld gaan worden.

Voorbeelden hiervan zijn Oss West, ’t Veld Geffen en Stationskwartier Ravenstein. Daarnaast wordt er ook gewerkt aan verschillende herstructureringsopgave zoals Raadhuislaan Zuid en worden mogelijke ontwikkelingen zoals Euterpelaan onderzocht.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 22 van 31

Bijlage I Verloop reserves en voorzieningen

Bijlage I Verloop reserves en voorzieningen

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

pagina 23 van 31

Bijlage II Besluitenlijst

Bijlage II Besluitenlijst Bij de vaststelling van het Najaarsbericht, stellen wij de volgende besluiten voor: 1. Het Najaarsbericht 2021 vast te stellen 2. Akkoord te gaan met de volgende parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties:

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

Pagina 24 van 31

Bijlage III cijfers op projectniveau

Bijlage III cijfers op projectniveau Details verkopen – woningbouw De hier onderstaande tabel geeft de gerealiseerde verkoop van bouwkavels voor woningbouw van de eerste 8 maanden van 2021 en de prognose voor de volgende 4 maanden van 2021 per project weer. Het betreft grondbedrijf complexen die de status van BIE hebben. De kolom prognose MPG 2021 geeft aan wat de verwachting was over de uitgifte bij de vaststelling van het afgelopen MPG.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

Pagina 25 van 31

Details verkopen – Industriegrond De hieronder staande tabel geeft de gerealiseerde verkoop van m² bedrijfsgrond van de eerste 8 maanden van 2021 en de prognose voor de volgende 4 maanden van 2021 per project weer. Het betreft grondbedrijf complexen die de status van BIE hebben. De kolom prognose MPG 2021 geeft aan wat de verwachting was over de uitgifte bij de vaststelling van het afgelopen MPG.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

Pagina 26 van 31

Boekwaardeverloop De onderstaande tabel geeft het verloop van de boekwaardeverloop weer bij de projecten in de periode 2021-2026. De boekwaarde geeft een indicatie van de risico’s die we lopen bij een project. Bij een aantal projecten hebben we een negatieve boekwaarde (min-bedrag). In dat geval zijn er bij dat project tot dat moment minder kosten gemaakt dan dat er inkomsten zijn. In sommige gevallen kunnen we de winst in zo’n project nog niet afronden. Ook kan het zijn dat er in het laatste jaar nog een forse kostenpost te verwachten is (b.v. afronden woonrijp maken). In het overzicht zijn enkel de BIE’s meegenomen, hierin wordt dus nog geen rekening gehouden met de IMVA’s zoals Oss West, Stationskwartier Ravenstein, t’ Veld Geffen e.d.. IMVA’s worden toegevoegd wanneer deze de status BIE krijgen toegewezen.

De grafiek geeft het boekwaardeverloop van het totale grondbedrijf weer voor de komende jaren. Gelet op de cijfers, is de verwachting dat de totale boekwaarde snel afneemt. Na 2025 zijn alle huidige grondexploitaties (BIE’s) met uitzondering van Wilgendaal 2 en Liesdaal afgerond. Zoals hiervoor al aangegeven verwachten we de komende jaren weer nieuwe BIE’s. Daardoor zal het meerjarenbeeld de komende jaren sterk wijzigen.

Gemeente Oss, Najaarsbericht 2021

Pagina 27 van 31

Details Winst- en verliesnemingen De onderstaande tabel geeft het verloop van de winst- en verliesnemingen weer bij alle projecten. De winsten na 2026 zijn bij elkaar opgeteld. Negatieve bedragen in de onderstaande tabel zijn verliesnemingen waarvoor een voorziening is getroffen. De positieve bedragen zijn winstnemingen.