MPG 2024-2027

MPG 2024-2027 Meerjarenprognose Grondbedrijf en Jaarverslag 2023

MPG 2024 – 2027 MeerjarenPrognose Grondbedrijf en Jaarverslag 2023

Inhoudsopgave 1

Samenvatting MPG Hoofdstuk 3 - Parameters Hoofdstuk 4 - Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen Hoofdstuk 5 - Stand van zaken grondbedrijf en ABR Hoofdstuk 6 – Risicobeheer en weerstand Hoofdstuk 7 - Grondbedrijf naar de toekomst Beslispunten MPG 2024-2027 2 Inleiding 2.1 Leeswijzer 3 Parameters 3.1 Toelichting parameters 3.2 Verantwoording en vergelijking 3.3 Economische achtergrond bij parameters 4 Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen 4.1 Algemeen 4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s) 4.3 Woningbouw 4.4 Bedrijventerreinen 4.5 IMVA’s 5 Stand van zaken grondbedrijf en ABR 5.1 Huidige stand ABR en prognose 5.2 Mutaties ABR 5.3 Verschillen tussen Najaarsbericht en MPG 5.4 Winst- en verliesnemingen 5.5 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde 5.6 Vennootschapsbelasting (Vpb) 6 Risicobeheer en weerstand 6.1 Risicobeheer 6.2 Toepassing 6.3 Risicoreservering 6.4 Kosten IMVA 6.5 Reserves 6.6 Voorzieningen 6.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen 7 Grondbedrijf naar de toekomst 7.1 Gronduitgifte 7.2 Actieve grondpolitiek 7.3 Veranderende economische omstandigheden 7.4 Nota kostenverhaal 8 Wijzigingen na balansdatum 8.1. Grex Koornstraat – Begijnenstraat 8.2. Amsteleind Bijlage I: Cijfers op projectniveau I. Details verkopen – woningbouw II. Details verkopen – industrie III. Boekwaarden complexen IV. Winst- en verliesnemingen V. Totaalresultaat (eindwaarde) VI.

Totaaloverzicht verloop reserves en voorzieningen Bijlage II: Achtergrond risicobeheer Bijlage III: Projectbladen (vertrouwelijk)

2 2 2 2 4 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 8 8 9 10 12 12 12 13 14 15 16 17 17 17 18 20 20 21 22 23 23 23 23 24 25 25 25 26 26 27 27 29 30 31 32 35

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 1 van 35

1 Samenvatting MPG

1 Samenvatting MPG Hoofdstuk 3 - Parameters

Bij elke jaarrekening wordt een uitgebreide actualisatie herziening doorgevoerd van alle gemeentelijke grondexploitaties. Aangezien de toekomstige kosten en opbrengsten in tijd worden gefaseerd, zijn de opgenomen bedragen onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie wordt met deze prijsontwikkeling in beginsel rekening gehouden door het toepassen van een bepaalde index over alle bedragen vanaf het jaar na actualisatie. In standaardgevallen geeft onderstaande tabel aan welke generieke parameters van toepassing zijn: Parameters MPG Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2024 2,00% 1,17% 4,00% 0,00%

2025 2,00% 1,80% 3,00% 2,50%

2026 2,00% 1,80% 3,00% 2,50%

2027 en verder 2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

Hoofdstuk 4 - Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen

Het grondbedrijf van Oss beschikt over 27 actieve grondexploitaties oftewel BIE’s. Daarvan werden er per eind 2023 vier afgesloten, zodat daarmee het totaal op 23 komt. In 2024 worden na verwachting echter ook weer vijf nieuwe exploitaties geopend, welke nu nog een zogenaamde IMVA/voorbereidingskrediet zijn. Hiervoor wordt separate besluitvorming voorgelegd. Daarnaast zijn er nog vier IMVA’s die op een later tijdstip worden geactiveerd. Voor sommige IMVA’s wordt een verhoging van het voorbereidingskrediet voorgesteld. In 2023 zijn 126 woningkavels verkocht. Dit zijn 15 kavels minder dan eerder verwacht en is hieronder zichtbaar in de tabel. Het verschil komt voort uit herfaseringen, waarbij sommige verkopen zijn uitgesteld of naar voren gehaald. Bij de niet-vermelde grondexploitaties zijn geen verkopen voorzien. Verwacht Najaarsbericht 2023

Gerealiseerd MPG 2024

80200 Talentencampus 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2 Herpen 80430 Kapelaan Nausstraat

74

74

1 31 21

0 52 0

81420 Liesdaal 82340 Den Herd Geffen

11 3

0 0

Totaal

141

126

In 2023 zou industrieterrein Vorstengrafdonk volledig zijn uitgegeven, maar dit is vertraagd naar begin 2024, waarna onze grondposities voor industrie zijn uitgeput. Woningaantallen

Hoofdstuk 5 - Stand van zaken grondbedrijf en ABR

De stand van de ABR is eind 2023 nihil, in tegenstelling tot het vooruitzicht in het Najaarsbericht. Onder meer het uitstel van de gronduitgifte in Vorstengrafdonk was hieraan debet. Echter, vanaf 2024 is het saldo weer positief en zal daarna verder aangroeien tot € 8,9 miljoen tot eind 2028. Het benodigde weerstandsvermogen is eind 2023 € 4,4 miljoen, dat vanwege een gebrek aan liquiditeit in de ABR wordt afgezet tegen de totale reservepositie. Onderstaande tabel geeft de prognose van de ABR: MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 2 van 35

In 2023 is € 4,4 miljoen aan winst binnen de actieve grondcomplexen onttrokken en toegevoegd aan de ABR plus € 0,1 miljoen eenmalige baten uit de beheersgronden. Vanaf 2024 tot en met 2028 verwachten we nog netto € 11 miljoen aan winst te kunnen nemen. Vanaf 2029 is dit nog € 2,8 miljoen winst. Daar tegenover staat dat € 20,3 miljoen aan verliesnemingen, waarvan er in 2024 een piek zichtbaar is wegens afsluiting van het Walkwartier. Om deze verliezen af te dekken is reeds een verliesvoorziening getroffen.

De totale boekwaarde per 31 december 2023 is € 89,2 miljoen. Dit is het saldo van alle inkomsten en uitgaven van de lopende exploitaties, maar ook de boekwaarde van de beheercomplexen, bedrijventerrein Heesch-West en de IMVA’s. In 2023 is het saldo met € 9,6 miljoen gestegen. MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 3 van 35

Hoofdstuk 6 – Risicobeheer en weerstand

In totaal beheert het Osse grondbedrijf voor circa € 52 miljoen aan reserves en voorzieningen. Reserves worden gebruikt voor onder meer winsten, het opvangen van verliezen en eventuele overige mutaties. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Onderdeel van de reserves is het op basis van de Monte Carlo-analyse berekende benodigde weerstandsvermogen van € 7,4 miljoen, waarvan € 4,4 miljoen binnen de reserves gereserveerd moet worden. De reserves en het weerstandsvermogen houden nog geen rekening met de activering van de huidige IMVA’s oftewel toekomstige complexen.

Hoofdstuk 7 - Grondbedrijf naar de toekomst De gemeente Oss ontwikkelt zich de komende jaren verder tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. Om te kunnen voorzien in de eigen behoefte en om de regionale woonfunctie van Oss te versterken is het nodig om elk jaar een toevoeging van circa 600 of meer woningen te realiseren. Conform de vigerende Woonagenda betekent dit voor de periode 2020 tot 2030 een toevoeging van circa 8.500 woningen, waarvan ongeveer 3.000 op door de gemeente zelf uit te geven kavels. Met name op korte termijn is een hoog bouwtempo nodig voor het actuele woningtekort. Het Osse grondbedrijf als voortvloeisel van onze actieve grondpolitiek levert daaraan een sterke bijdrage.

Beslispunten MPG 2024-2027

Op basis van en ingevolge dit MPG wordt aan de gemeenteraad gevraagd: 1. Het MPG 2024-2027 vast te stellen; 2. De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties vast te stellen; Parameters MPG Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2024 2,00% 1,17% 4,00% 0,00%

2025 2,00% 1,80% 3,00% 2,50%

2026 2,00% 1,80% 3,00% 2,50%

2027 en verder 2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

3. De grondexploitaties Bergoss, Megen Zuid, De Kolk Ravenstein en De Geer Oost Zuid af te sluiten per 31 december 2023; 4. In te stemmen met het ophogen en aanvullen van voorbereidingsbudgetten voor de drie onderstaande IMVA’s: IMVA Voormalig belastingkantoor Sportvelden Macharen Stationskwartier Ravenstein

Ophoging budget 81.852 113.509 195.360

Aanvullend budget 96.000 250.000 346.000

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 4 van 35

2 Inleiding

2 Inleiding Het grondbedrijf informeert het gemeentebestuur twee keer per jaar. Dit doen we met het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) en het Najaarsbericht. Deze rapportages zijn onderdeel van de Planning- en Controlcyclus van de gemeente. Het MPG rapporteert alleen over actieve grondexploitaties van de gemeente en niet over de uitvoering van (facilitaire) plannen van ontwikkelaars. Het MPG geeft inzicht in de ontwikkelingen binnen de afdeling vastgoedbedrijf, waaronder de verkopen en de financiële positie van het grondbedrijf. Daarnaast geeft het inzicht in de risico’s die hierbij komen kijken. In het MPG wordt ook vooruitgekeken naar de verwachtingen voor de toekomst. Dit wordt onder andere gedaan omdat voor negatieve resultaatsverwachtingen een voorziening moet worden getroffen. Het MPG biedt hiermee belangrijke sturingsinformatie voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Als vertrouwelijke bijlage bij het MPG en Najaarbericht worden de zogenoemde projectbladen opgenomen. Deze geven projectspecifieke informatie en om deze reden wordt in de tekst van dit MPG zo min mogelijk informatie per project opgenomen. Naast het MPG en de projectbladen verwijzen we ook naar de paragraaf grondbeleid. De paragraaf grondbeleid is verplicht in de programmabegroting en de jaarrekening.

De paragraaf grondbeleid geeft een inzicht op hoofdlijnen en schetst het beleidskader. Alle stukken worden door de gemeenteraad vastgesteld.

2.1 Leeswijzer

Het MPG bestaat uit twee delen. Het eerste deel geven we inzicht in het grondbedrijf van de gemeente Oss. In het tweede deel geven we inzicht in de stand van zaken van de verschillende complexen middels de projectbladen. Deel 1 • Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de gehanteerde parameters voor de actualisatie en de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss; • Hoofdstuk 4 geeft uitleg over het type projecten die we binnen het grondbedrijf hebben en wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties • Hoofdstuk 5 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR); • Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op ons huidige risicomanagement en de stand van de reserves en voorzieningen; • Hoofdstuk 7 geeft de conclusies en het beleid van het grondbedrijf naar de toekomst; • In bijlage I hebben zijn alle tabellen opgenomen met de detailinformatie van de verschillende projecten; en • Bijlage II betreft een nadere toelichting op ons risicomanagement. Deel 2 (vertrouwelijk) Deel 2 geeft een overzicht van de stand van zaken van de verschillende complexen. Per grondexploitatie is een projectblad opgesteld. Hierin wordt ingegaan op het programma, financiële resultaten en prognose en projectspecifieke risico’s. Deze projectbladen liggen vertrouwelijk voor de gemeenteraad ter inzage.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 5 van 35

3 Parameters

3 Parameters In dit hoofdstuk worden de parameters toegelicht die gebruikt zijn voor de doorrekening van de portefeuille van het grondbedrijf. Ook wordt aandacht geschonken aan de achtergrond bij deze parameters.

3.1 Toelichting parameters

Bij elke jaarrekening wordt een uitgebreide actualisatie herziening doorgevoerd van alle gemeentelijke grondexploitaties. Bij deze actualisatie worden de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen jaar verwerkt in de boekwaarde. Vervolgens wordt de begroting van kosten en opbrengsten geactualiseerd, geraamd per prijspeil 1 januari van het jaar volgend op het afgesloten jaar en opnieuw gefaseerd op basis van de recentste inschatting. Aangezien deze toekomstige kosten en opbrengsten in tijd worden gefaseerd, zijn de opgenomen bedragen onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie wordt met deze prijsontwikkeling rekening gehouden door het toepassen van een bepaalde index over alle bedragen vanaf het jaar na actualisatie. Als er bijvoorbeeld specifieke prijsafspraken zijn gemaakt voor het uitvoeren van werkzaamheden of wanneer de grondprijs in bepaalde omstandigheden vast staat, dan kan in een grondexploitatie beargumenteerd worden afgeweken van de algemene parameters en wordt gerekend conform de specifieke omstandigheden. Zo niet, dan geeft onderstaande tabel aan welke generieke parameters van toepassing zijn. Parameters MPG Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2024 2,00% 1,17% 4,00% 0,00%

2025 2,00% 1,80% 3,00% 2,50%

2026 2,00% 1,80% 3,00% 2,50%

2027 en verder 2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

BESLISPUNT De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties vast te stellen. Verdisconteringspercentage Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld door de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording ten behoeve van het vaststellen van de netto contante waarde. Al diverse jaren handhaaft zij dit percentage op 2,00%. Rente De interne rekenrente is voor 2024 ongewijzigd bepaald op 1,17%. Het percentage voor het jaar 2025 is 1,80%, voor 2026 eveneens 1,80% en vanaf 2027 1,90%. Deze rente is een afgeleide van de totale leningenportefeuille van de gemeente Oss en betreft een gemiddeld rentepercentage over alle investeringen. Kostenstijging De kostenstijging is gebaseerd op de elementen plankosten en GWW (grond-, weg- en waterbouw). Beide onderdelen zijn veruit de belangrijkste kostenposten binnen een grondexploitatie. Voor 2024 wordt een percentage van 4,00% aangehouden. Daarna bedraagt het voor de jaren 2025 en 2026 3,00% en tot slot 2,00% voor 2027 en verder. Er is dus een afzwakking gedurende de looptijd zichtbaar. Ter vergelijk: de algemene inflatie conform de CPI bedraagt respectievelijk 3,50%, 2,5%, 2,50% en 2,00%, zodat onze kostenstijging boven de algemene geldontwaarding ligt. Overigens hebben deze percentages een verschillende achtergrond.

Opbrengstenstijging De opbrengststijging bedraagt naar verwachting 0,00%, 2,50%, 2,50% en 2,00% voor achtereenvolgens de jaren 2024, 2025, 2026 en de jaren vanaf 2027. Deze percentages zijn gebaseerd op de verwachtingen in de woningbouwmarkt. De reden om dit als uitgangspunt te hanteren is dat de parameters voor bedrijven en kantoren amper afwijken en woningen het overgrote deel van de portefeuille van de gemeente Oss betreffen. Omdat de gemeente Oss werkt met een Grondprijsbrief per 1 juli van elk kalenderjaar, zal daarin de absolute aanpassing van de grondprijs worden verwerkt, welke in relatieve zin kan afwijken van voornoemd percentage. Omdat de eerste helft van 2024 nog de oude tarieven gelden, is het jaar 2024 bij uitzondering als 0,00% verwerkt.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 6 van 35

3.2 Verantwoording en vergelijking

De percentages zijn een ongewogen gemiddelde van de bandbreedtes zoals gepubliceerd in de Outlook Grondexploitaties 2024 van Metafoor. Zij zijn een gerenommeerde partij die elk kwartaal en jaarlijks een financiële vooruitblik geven over de vastgoedmarkt en grondexploitaties. Net als veel andere gemeenten hanteert Oss deze cijfers. Deze worden verwerkt in het gemeentelijk vastgoedprogramma TotalLink als standaardscenario. De percentages wijken licht af van het recentste Najaarsbericht. De kostenstijging is in 2025 een procentpunt lager, in 2026 een procentpunt hoger en daarna gelijk. De opbrengststijging in 2025 en de jaren daarna is een halve tot een hele procentpunt hoger. Qua index verbeteren de eindwaarden in totaliteit licht.

3.3 Economische achtergrond bij parameters

In paragraaf 7.3 wordt meer aandacht besteed aan de economische situatie die aanleiding geeft tot de gehanteerde parameters.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 7 van 35

4 Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen

4 Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen In dit hoofdstuk wordt allereerst kort uitleg gegeven over het type projecten die we binnen het grondbedrijf hebben. Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties die de gemeente Oss op dit moment kent.

4.1 Algemeen

Wij hanteren drie type projecten met bijbehorende verslagleggingsregels. Het betreffen: • BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondexploitaties of zogenaamde complexen. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen van een BIE. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. • IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waarbij het nog niet vast staat of het project in de toekomst een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plankosten, onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA. • MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden en/of gebouwen met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een grondexploitatie heeft plaatsgevonden. Onderstaande paragrafen geven meer toelichting op de BIE’s en IMVA’s.

4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s)

In onderstaande tabel worden de lopende grondexploitaties weergegeven. Deze locaties zijn gericht op de ontwikkeling van bouwgrond voor voornamelijk woningen en eventueel bedrijven, maatschappelijke- en commerciële functies. Het ontwikkelen van het bijbehorende openbare gebied maakt hier ook onderdeel van uit. Alle kosten voor planvorming en uitvoering van deze projecten worden toegevoegd aan de boekwaarde, de opbrengsten worden op de boekwaarde in mindering gebracht. De boekwaarde is daarom het saldo van inkomsten en uitgaven. Nadat alle kosten zijn gemaakt en de opbrengsten uit de grondverkoop zijn verkregen wordt het project afgesloten. BIE

6320010 Herstructureringsplannen 80110 Bergoss 80120 Koornstraat Begijnenstraat 80140 Elzeneindlocatie Slowcare 80190 Centrumplan Berghem 80200 Talentencampus 80220 Megen Zuid 80230 Groenstraat Haren 80240 De Kolk Ravenstein 80260 Walkwartier 80290 Winkelcentrum De Ruwert 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat 81120 Centrumplan Lith 81140 Dorpsplan Oijen

eindjaar 2023 2025 2024 2025 2025 2023 2025 2023 2024 2026 2025 2025 2024

6820000 Woningbouwcomplexen 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2 Herpen 80520 Horzak-Noord 80530 Oijense Zij Noord 80590 Restant complexen 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 Uitbreiding t'Veld Geffen

eindjaar 6320000 Industrieterreinen 2024 80620 De Geer Oost-Zuid 2025 80630 Vorstengrafdonk 2024 80720 Crematorium Oss 2025

eindjaar 2023 2024 2025

2024 2033 2025 2026 2026 2029

In de gemeente Oss zijn 26 actieve grondexploitatie. Hiervan worden bij deze jaarrekening vier projecten afgesloten per ultimo 2023 omdat deze gereed zijn. Met andere woorden: alle kosten zijn gemaakt en alle inkomsten binnen. Dit betreft de volgende projecten: • 80110 Bergoss; • 80220 Megen Zuid; • 80240 De Kolk Ravenstein; en • 80620 De Geer Oost Zuid. BESLISPUNT De grondexploitaties Bergoss, Megen Zuid, De Kolk Ravenstein en De Geer Oost Zuid af te sluiten.

4.3 Woningbouw

In 2023 zijn 126 kavels verkocht. Dit zijn 15 kavels minder (raming 141, werkelijk 126) dan in het Najaarsbericht vanuit is gegaan. Het verschil is met name te verklaren door een vertraging in de levering van 11 kavels in Liesdaal. Daarnaast zijn er minder kavels geleverd in de Kapelaan Nausstraat. In Wilgendaal zijn echter 21 kavels meer geleverd dan bij het Najaarsbericht ingeschat. Feitelijk betreft dit herfaseringen en geen tegenvallers. In onderstaande tabel zijn alle verschillen weergegeven. Bij de overige grondexploitaties zijn geen verkopen voorzien in 2024. MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 8 van 35

Verwacht Najaarsbericht 2023

Gerealiseerd MPG 2024

74 1

74 0

31 21

52 0

82340 Den Herd Geffen

11 3

0 0

Totaal

141

126

80200 Talentencampus 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2 Herpen 80430 Kapelaan Nausstraat 81420 Liesdaal

Wat betreft de toekomstige verkopen (exclusief aantallen van toekomstige grondexploitaties oftewel IMVA’s) is de totale portefeuille afgenomen van 782 naar 766 kavels. De oorzaak hiervan is dat kavels van een particulier initiatief in een grondexploitatie abusievelijk in de cijfers van het Najaarsbericht waren meegenomen. Deze zijn nu uit de cijfers van het MPG 2024 verwijderd. MPG 2024

Najaarsbericht

295 213 126

162

150

141

115 66

2023

2024

2025

2026

194

86

2027 >

Uit bovenstaande grafiek is met name op te maken dat er ten opzichte van het Najaarsbericht een verschuiving van verkopen heeft plaatsgevonden van het jaar 2024 naar de jaren 2025 en 2026. Daarnaast waren bij het Najaarsbericht vanaf 2027 nog 194 kavels te verkopen. Dit zijn er nu nog 162. Deze verkopen zijn naar voren gehaald. Het woningbouwprogramma Onderstaand diagram geeft inzicht in de categorieën van de 766 te verkopen kavels vanaf 2023. Dit betreft de actieve gemeentelijke exploitaties en niet de woningen bij IMVA’s en projecten van derden, zoals eerder genoemd in dit gehele document geldt. In de bijlagen van dit MPG is meer informatie te vinden over de woningaantallen alsook de industrie. Daarbij wordt twee jaar terug en vier jaar vooruitgekeken.

4.4 Bedrijventerreinen

Op alle percelen ligt een optie of zijn reeds verkocht. In 2023 was bij het Najaarsbericht de verwachting dat op Vorstengrafdonk en Piekenhoef levering van de bedrijfskavels plaats zouden vinden. Deze leveringen zijn afhankelijk van het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de koper. De leveringen zijn daarom uitgesteld naar 2024. Voor enkele kavels heeft levering op moment van schrijven in 2024 al plaatsgevonden; de andere worden in de loop van dit jaar verwacht. In totaal MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 9 van 35

is er in 2024 nog 0,3 hectare te realiseren in de Piekenhoef en ruim 4,6 hectare in Vorstengrafdonk. Na 2024 zijn er geen verkopen van bedrijfsterreinen meer gepland. Voor de toekomst wordt gekeken naar potentiële ontwikkellocaties voor bedrijventerreinen. Heesch West De gemeente Bernheze, ’s-Hertogenbosch en Oss participeren in de grondexploitatie Heesch West (regionaal bedrijventerrein). Hiervoor is een gemeenschappelijke regeling (GR) aangegaan en is dus geen gemeentelijke grondexploitatie. Samen met de provincie Noord-Brabant is een masterplan opgesteld voor dit bedrijventerrein dat uiteindelijk 80 hectare kan worden. Er zal een gefaseerde ontwikkeling plaatsvinden. In de eerste fase wordt 50 hectare ontwikkeld en in de tweede fase de overige 30 hectare. De belangstelling voor het terrein Heesch West is nog steeds hoog. Door de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan Heesch West bij de Raad van State wordt de uitvoering enorm vertraagd. De voor het verweer ingeschakelde advocaat verwacht niet eerder dan in het derde of vierde kwartaal 2024 een uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

4.5 IMVA’s

Binnen onze gemeente kennen we diverse zogenaamde IMVA’s (voorbereidingskredieten) die naar verwachting in de toekomst leiden tot een door de raad geactiveerde grondexploitatie, op basis van separate besluitvorming. Binnen het grondbedrijf werken we momenteel aan negen projecten met de status IMVA, zoals hieronder weergegeven. Het gaat hierbij om zachte plannen waarover de raad nog een activeringsbesluit moet nemen. Onder voorbehoud is de verwachting dat de grondexploitaties in 2024 tot en met 2026 worden geopend. IMVA

6810090 IMVA - Herstructurering 80130 Marsna Casella 80440 Voormalig belastingkantoor 80460 Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan zuid 81150 Hooghuis Ravenstein 81160 Vidi Reo

6810090 IMVA - Woningbouw 80540 Klein Amsteleind (het Brand Oss) 80550 Herontwikkeling sportvelden Macharen 80560 Groot Amsteleind (Oss west) 81460 Stationskwartier Ravenstein

6810090 IMVA - Industrieterreinen 80680 Heesch-West*

De IMVA-projecten hebben invloed op het aantal bouwkavels/wooneenheden na 2024. Bijvoorbeeld voor Klein en Groot Amsteleind tezamen worden in totaal 3.000 bouwkavels verwacht. Raadhuislaan Zuid voorziet 512 wooneenheden waarvan start van de uitgifte wordt verwacht vanaf 2027. Bij het Voormalig belastingkantoor wordt de uitgifte verwacht in 2025 voor 198 appartementen. Met ingang van het Najaarsbericht 2023 worden de voorbereidingskredieten niet meer geraamd als een jaarbudget. Per project is op dat moment een inschatting gemaakt van de totale voorbereidingskosten tot moment van activering; zie onderstaande tabel. De voorbereidingskredieten lopen (jaaroverstijgend) door tot de verwachte opening van de grondexploitatie. Daarmee hebben we meer inzicht en grip op de voorbereidingskosten. De totaalraming van de voorbereidingskredieten kwam bij het Najaarsbericht 2023 uit op € 7,84 miljoen. IMVA 80440 Voormalig belastingkantoor 80550 Sportvelden Macharen 81150 Hooghuis Ravenstein 81160 Vidi Reo 81460 Stationskwartier Ravenstein 80460 Raadhuislaan Zuid 80540 Klein Amsteleind 80560 Groot Amsteleind 80130 Marsna Casella Totaal

Krediet (tot opening Grex) 888.021 337.886 247.693 49.028 901.248 783.949 2.004.348 2.577.328 52.466 7.841.967

Boekwaarde 1-1-2023 688.021 202.886 97.693 24.028 401.248 333.949 1.044.348 1.147.328 2.466 3.941.968

Mutatie 281.852 248.542 66.348 2.438 451.387 261.139 408.167 830.177 28.562 2.578.611

Boekwaarde 1-1-2024 969.873 451.428 164.042 26.466 852.635 595.088 1.452.515 1.977.506 31.028 6.520.578

Tekort op budget 81.852113.542-

195.393-

In bovenstaande tabel is de boekwaarde per 1-1-2023 ten opzichte van het totale voorbereidingskrediet weergegeven. De kolom mutatie geeft de gemaakte kosten in 2023 weer. Dit resulteert in de boekwaarde per 1-1-2024. Hoewel de tekorten bij twee projecten worden benoemd, geldt dit niet voor overschotten bij de andere projecten. Dit komt doordat er formeel geen sprake is van overschotten, maar een verschuiving van het nog niet uitgeputte deel van het voorbereidingskrediet naar de toekomst.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 10 van 35

IMVA Voormalig belastingkantoor Sportvelden Macharen Hooghuis Ravenstein Vidi Reo Stationskwartier Ravenstein Raadhuislaan Zuid Klein Amsteleind Groot Amsteleind Marsna Casella

Totaal voorbereidingskrediet per 1-1-23 888.021 337.886 247.693 49.028 901.248 783.949 2.004.348 2.577.328 52.466 7.841.967

Overschrijding krediet 81.852 113.542

195.393

Ophoging budget

96.000 250.000 346.000

Totaal voorbereidingskrediet per 31-12-23 969.873 547.428 247.693 49.028 1.151.248 783.949 2.004.348 2.577.328 52.466 8.383.361

Planning openen GREX 2024 2024 2024 2025 2024 2024 2024 2026 2025

Uit bovenstaande overzichten kan geconcludeerd worden dat er bij twee projecten sprake is van een overschrijding van het voorbereidingskrediet. Dit betreft het Voormalig Belastingkantoor (Raadhuislaan Noord) met ruim € 80.000 en het krediet voor herontwikkeling Sportvelden Macharen met bijna € 115.000. Toelichting tekort: • Voormalig Belastingkantoor: Bij dit project zijn in 2023 meer uren besteed dan vooraf ingeschat. In 2024 worden dit echter minder uren dan geraamd, omdat deze deels al in het jaar ervoor plaatsvonden. Het betreft dus grotendeels een verschuiving en niet zozeer een tegenvaller, hoewel dit voor jaarschijf 2023 wel een tekort oplevert (maar per saldo voor het project niet). • Herontwikkeling Sportvelden Macharen: Er zijn meer plankosten dan vooraf ingeschat, omdat de planologische werkzaamheden in combinatie met de komst van het nieuwe maatschappelijke centrum veel tijd kosten. Ook kent het gebied diverse ruimtelijke uitdagingen. In tegenstelling tot het Belastingkantoor betreffen dit extra kosten. Voor twee projecten is gevolglijk ophoging van het krediet noodzakelijk. Dit zijn Herontwikkeling Sportvelden Macharen met € 96.000 en Stationskwartier Ravenstein met € 250.000. De reden voor ophoging is: • Herontwikkeling sportvelden Macharen: in 2024 vinden verdere werkzaamheden plaats.

Omdat het budget in 2023 al uitgeput is om bovenstaande reden, is tot moment van activering aanvullend krediet vereist. • Stationskwartier Ravenstein: De plankosten tot moment van openen van de grondexploitatie vallen hoger uit dan eerder ingeschat. BESLISPUNT In te stemmen met het ophogen en aanvullen van drie voorbereidingsbudgetten. De totale voorbereidingskosten worden na ophoging (tekort plus ophoging van het krediet) geraamd op € 8,38 miljoen. Een deel van deze voorbereidingskosten zal (naar verwachting) terugvloeien in de ABR bij het activeren van de grondexploitaties in het geval van positieve eindwaarde. Dit is echter nit het geval bij negatieve exploitaties. Dit wordt verder behandeld in paragraaf 6.6.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 11 van 35

5 Stand van zaken grondbedrijf en ABR

5 Stand van zaken grondbedrijf en ABR In dit hoofdstuk geven we de ramingen weer van het MPG 2024-2027 en vergelijken we met de ramingen die we hebben gepresenteerd in het Najaarsbericht 2023 (als onderdeel van de programmabegroting 2024-2027).

5.1 Huidige stand ABR en prognose

Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de algemene bedrijfsreserve (ABR) van het grondbedrijf. De lichtblauwe lijn geeft de prognose bij het Najaarsbericht 2023 weer. De blauwe balken betreffen de meest actuele raming bij voorliggend MPG. Rekening houdende met de afromingen in 2024, bedraagt de ABR per 1 januari 2025 naar verwachting € 3,1 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk verder naar € 8,9 miljoen per 31 december 2028. De donkerblauwe lijn betreft het minimaal vereiste weerstandsvermogen van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken.

Op 31 december 2023 bedraagt de stand van de ABR € 0. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen van € 4,4 miljoen zuiver wordt afgezet tegen de ABR, dan is er sprake van een tekort. Dit is ook zichtbaar in bovenstaande grafiek. Echter, afgezet tegen de gehele vrij besteedbare (onder voorwaarde) reservepositie (dus met inbegrip van onder meer de reserve strategische grondaankopen en binnenstedelijke transformaties), is deze gezamenlijke reservestand ruim hoger dan het vereiste weerstandsvermogen. Om deze reden heeft Oss in theorie voldoende buffers om de eventuele risico’s op te vangen. Daarover in paragraaf 6.5 meer.

5.2 Mutaties ABR

In onderstaande tabel zijn de mutaties op de algemene bedrijfsreserve opgenomen. Deze zijn te verdelen in mutaties “eigen” aan het grondbedrijf zoals winstnemingen, voorzieningen, beheersgronden, rente, Vpb en bovenwijks en algemene mutaties. Denk hierbij aan de Campagne “Wonen in Oss”, de Brede School en de Taskforce versnelling woningbouw. Laatstgenoemde mutaties komen voort uit besluitvorming uit het verleden.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 12 van 35

Algemene bedrijfsreserve (740002)

Beginstand 1-1-2023 3.679.554

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17

Winstnemingen woningbouw Winstnemingen herstructurering Winstnemingen industrie Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen Bijstelling voorziening IMVA Verkoop beheersgronden // verkoop verh panden // verzk. Campagne "Wonen in Oss" Storting in de bestemmingsreserve tbv de Brede School Kosten reeds afgesloten complexen Onttrekking Vennootschapsbelasting (VPB) Storting reserve strategische aankopen Afroming overschot ABR naar reguliere begroting Ontwikkeling Kapelaan Nausstraat (bouw realisatieovereenkomst) Taskforce versnelling woningbouw Nota kostenverhaal Rentekosten grondaankoop het Brand Bijdrage vanuit de reserve binnenstelijke transformaties voor VM belastingkantoor Eindstand ABR 31-12-2023

Rente 40.107

Mutaties 2023 3.719.6613.283.948 837.572 298.012 212.3762.578.611106.199 1.710.000819.0582.174.42994.500107.946401.349147.123-

In bijlage I tabel VI staat de totale lijst (verloop reserves en voorzieningen) waarop het verloop van de ABR is gebaseerd. Ten opzichte van het Najaarsbericht 2023, is de stand van de ABR per 1-1-2024 € 0,-. Dit is 1 miljoen lager dan de inschatting bij het Najaarsbericht. In voorgaande tabel is zichtbaar welke mutaties hebben geleid tot deze reservestand. In paragraaf 5.3 wordt een verdere toelichting gegeven op het bijbehorende verschil. Belangrijke opmerking hierbij is dat de eerdergenoemde IMVA’s nog geen onderdeel uitmaken van de ABR, omdat hiervoor nog geen activeringsbesluit heeft plaatsgevonden. Om deze reden grijpen de IMVA’s nog niet in op de stand van de reserve alsook het weerstandsvermogen (hoofdstuk 6).

5.3 Verschillen tussen Najaarsbericht en MPG

De ABR is per 1-1-2024 1 miljoen lager dan de prognose in het Najaarsbericht.

Hieronder volgt een tekstuele toelichting op bovenstaande verschillen. Alleen verschillen van meer dan € 100.000 ten opzichte van het Najaarsbericht worden tekstueel toegelicht. Voordelige effecten Bijstelling voorziening IMVA (€ 1.321.389 voordelig) Vanuit deze voorziening betalen we de kosten van mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet geactiveerd zijn. Als deze plannen wel de status krijgen van BIE, dan worden de kosten overgeboekt naar (ook wel: ingebracht in) de nieuwe grondexploitatie. Indien de plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. Het voordeel van € 1,3 miljoen in 2023 betreft een verschuiving van kosten naar 2024, omdat de voorbereidingskredieten doorlopen tot opening van de grondexploitatie. Boekhoudkundig lijkt het een voordeel voor 2023, maar het is in feite een herfasering van het krediet. MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 13 van 35

Afroming overschot ABR naar reguliere begroting (€ 1.205.536) Dit betreft de afroming ten behoeve van de reserve bovenwijkse voorzieningen. Ter voorkoming van een negatieve stand van de ABR per 31 december 2023, wordt de initiële bijdrage van € 3,4 miljoen verlaagd naar € 2,2 miljoen. Voor het verschil van € 1,2 miljoen wordt aan u separaat voorgesteld om via resultaatsbestemming over 2023 vanuit de algemene dienst eenmalig het verschil bij te leggen. Dit zodat de bovenwijkse inkomsten conform planning verlopen. Dit betekent een eenmalig voordeel voor de ABR. De overzichten en tabellen welke een vooruitblik naar te toekomst tonen omvatten deze dotatie vanuit de algemene dienst. Winstneming herstructurering (€ 554.821 voordelig) Ten opzichte van het Najaarsbericht is de winstneming herstructurering toegenomen. Dit effect zit op diverse projecten, maar het grootste verschil van € 0,65 miljoen wordt veroorzaakt door het Centrumplan Berghem. Nota kostenverhaal (€ 289.916 voordelig) Er zijn minder kavels verkocht dan waarvan uit werd gegaan bij het Najaarsbericht. Dit heeft als gevolg dat er minder afgedragen is op basis van de Nota kostenverhaal vanuit de grondexploitaties aan de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving.

In de praktijk betreffen dit overigens voor het overgrote deel verschuivingen naar 2024, waarmee het in feite een uitstel van kosten is. Bijstelling verkoop beheersgronden (€ 106.199 voordelig) De gemeente heeft in 2023 meerdere onroerende zaken verkocht. Conform het beleid wordt de koopsom, minus de eventuele boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. Nadelige effecten Onttrekking Vennootschapsbelasting (Vpb) (€ -253.000) Over het jaar 2021 moet € 819.058 Vpb betaald worden over het jaar 2021. Dit is € 253.000 meer dan bij het Najaarsbericht ingeschat. Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ -553.523 nadelig) Bij het Najaarsbericht was een positief effect verwacht van € 0,3 miljoen. Bij de jaarrekening blijkt dit een negatief effect van € 0,2 miljoen te zijn. De belangrijkste verschillen bestaan een financiële verslechtering van de Talentencampus, Winkelcentrum De Ruwert en Kapelaan Nausstraat. Winstneming woningbouw (€ -768.217 nadelig) De winstneming woningbouw is ten opzichte van het Najaarsbericht bijna € 0,8 miljoen lager. De oorzaak is vertraging in het bouw- en woonrijpmaken of vertraging in kaveluitgifte. Dit speelt met name Oijense Zij. Ook hier geldt dat dit goeddeels uitstel is en niet zozeer een tegenvaller.

Winstneming industrie (€ -2.897.873 nadelig) Bij het Najaarsbericht was de verwachting dat de verkopen bij Vorstengrafdonk in 2023 gerealiseerd zouden worden. De opbrengsten zijn echter doorgeschoven naar begin 2024 (op moment van schrijven is dit gerealiseerd). Omdat winst pas mag worden genomen nadat de inkomsten zijn gerealiseerd, schuift de winstneming ook door naar 2024. Dit betreft dus geen tegenvaller, maar een herfasering van de winstneming.

5.4 Winst- en verliesnemingen Winstnemingen In 2023 is € 4,4 miljoen aan winst binnen de actieve grondcomplexen onttrokken en toegevoegd aan de ABR. Hier staat een bescheiden terugdraaiing van de winst van € 0,3 ton tegenover in Elzeneindlocatie Slowcare. Dit omdat op basis van de huidige berekeningen iets te veel winst in het verleden genomen is. Vanaf 2024 tot en met 2033 verwachten we nog netto € 13,8 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage wordt geleverd vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Liesdaal, ‘t Veld en Oijense Zij. Verliesneming Vanaf 2024 verwachten we nog netto € 20,3 miljoen aan verlies te moeten nemen. In 2024 is een piek zichtbaar in de verliesneming. Deze verliesneming wordt voor € 14,2 miljoen veroorzaakt door het te nemen verlies van het Walkwartier. Om deze verliezen te dekken is er reeds een verliesvoorziening getroffen. Overzicht van de Winst- en verliesnemingen in de komende periode MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 14 van 35

De volgende grafiek geeft een overzicht van de winst- en verliesnemingen binnen de grondexploitaties (BIE’s) in miljoenen euro’s. Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

5.5 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde

De totale boekwaarde per 31 december 2023 is € 89,2 miljoen. Deze boekwaarde is verdeeld over de beheercomplexen, bedrijventerrein Heesch West, de IMVA’s en de lopende BIE’s. Het project Heesch West is een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Bernheze en ‘s-Hertogenbosch. In dit project participeert de gemeente Oss voor 30%. Het benoemde bedrag is dan ook 30% van de huidige boekwaarde van het project.

Onderstaande tabel geeft de mutaties weer in 2023. In bijlage I, tabel XI staat een onderbouwing van de noemenswaardige posten.

Beheercomplexen IMVA's Heesch-West Bouwgrond In Exploitatie Totaal *afgrond in miljoenen

1 januari 2023 37,1 3,9 24,3 14,3 79,6

mutatie 2023 0,8 2,6 1,0 5,2 9,6

31 december 2023 37,9 6,5 25,3 19,5 89,2

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 15 van 35

De totale boekwaarde van het grondbedrijf is verhoogd met € 9,6 miljoen. Dit betekent dat er meer kosten dan inkomsten waren. De grootste mutatie vond plaats op de boekwaarde bij de BIE’s. Deze is namelijk verhoogd met € 5,2 miljoen.

5.6 Vennootschapsbelasting (Vpb)

Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt geheven over de winst die een onderneming maakt. Het grondbedrijf wordt sinds 2016 aangemerkt als onderneming en is daarmee in dit kader belastingplichtig. De gemeente Oss moet € 819.058 Vpb betalen. Dit bedrag wordt als mutatie in 2023 verwerkt.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 16 van 35

6 Risicobeheer en weerstand

6 Risicobeheer en weerstand 6.1 Risicobeheer

De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een beoogd projectresultaat: de eindwaarde. Het is en blijft echter altijd een inschatting zolang een project niet is afgerond. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst naar boven of beneden afwijkt. Om inzicht te krijgen in de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de analyse Monte Carlo. In deze risicoanalyse benoemen we een aantal standaardrisico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn zoals een bodemvervuiling of conjuncturele risico’s zoals hogere inflatie of lagere grondprijzen. Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse, dekken we af via de Algemene bedrijfsreserve (ABR) en indien nodig overige reserves. Dat doen we via een reservering. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet en treedt er dus geen dekkingsprobleem op. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.

Naast het afdekken van risico’s geeft het risicobeheer ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden of juist niet. In de ABR worden namelijk winsten uit de grondexploitaties gestort. Het opvangen van afwijkingen op de prognoses binnen de ABR heet egaliseren. Het bedrag aan risico’s moet in principe altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Omdat over 2023 de stand van de ABR ontoereikend is, zijn de overige reserves in beschouwing genomen. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er voldoende vermogen is om de risico’s op te vangen. Als de stand van de ABR in de toekomst hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere in theorie worden afgeroomd.

6.2 Toepassing

Een goed onderbouwde grondexploitatie is de basis van een goede beheersing van de risico’s. De risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden als uitgangspuntscenario opgenomen in de grondexploitatie. De risico’s met een kleinere kans van optreden worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. Deze worden buiten het scenario gehouden, maar het berekende bedrag opgenomen in het vereiste weerstandsvermogen. We ramen de risico’s op drie niveaus: 1. Opgenomen in de grondexploitatie: Risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden opgenomen in de grondexploitatie. 2. Projectspecifiek: Risico’s met een kans van optreden kleiner dan 50% worden meegenomen bij de Monte Carlo-analyse en worden opgenomen in het weerstandvermogen en bijbehorende rapportage. 3. Conjunctureel: Sensitiviteiten en macro-economische risico’s worden geraamd met de Monte Carlo-analyse en opgenomen in het weerstandvermogen en bijbehorende rapportage.

De conjuncturele macro-economische risico’s zijn uitgewerkt in de volgende twee scenario: Basisscenario: recessie Grondprijzen blijven hetzelfde: • Effect: geen Woningverkopen vallen tegen: • Effect: ontwikkelingen vertragen licht en uitgifte vindt later plaats Oplopende marktrentes door interventie ECB: • Effect: rentekosten voor gemeente worden hoger Inflatie wordt minder, maar blijft relatief hoog: • Effect kostenstijging loopt langzaam terug Voorgaande wordt voor 50% meegenomen in het Monte Carlomodel. Zeer slecht scenario: diepe recessie Grondprijzen dalen: • Effect: opbrengstendaling Woningverkopen lopen sterk terug: • Effect: ontwikkelingen vertragen sterk en uitgifte vindt later plaats Oplopende marktrentes door interventie ECB: MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 17 van 35

• Effect: rentekosten voor gemeente worden hoger Inflatie blijft hoog door schaarste en hoge energieprijzen: • Effect: kostenstijging blijt hoog Voorgaande wordt eveneens voor 50% meegenomen in het Monte Carlomodel. Sensitiviteiten • Plan- en onderzoekskosten minimaal 0% - maximaal 20% • Verwervingen minimaal 0% - maximaal 10% • Openbare werken minimaal -10% - maximaal 20% • Sanering minimaal 0% - maximaal 10% • Verkopen minimaal -5% - maximaal 5% Op basis van lokale kennis, inschatting en ervaring zijn de volgende bandbreedtes verwerkt in de risicoanalyses per exploitatie. Projectspecifieke risico’s Tot slot zijn er nog projecten met winstnemingen waar projectspecifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen één project, zoals bijvoorbeeld een geluidswal, bodemvervuiling, niet-gesprongen explosieven of een parkeergarage. Deze risico’s worden financieel berekend en verdisconteerd met de eventuele winstverwachting van het plan. Monte Carlo-simulatie De Monte Carlo-simulatie is een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer, maar vele malen wordt gesimuleerd en elke keer met andere startcondities. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft.

De MonteCarlomethode wordt meestal toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van de startcondities. Of de onzekerheid met betrekking tot genoemde. Per exploitatie wordt in Oss de digitale simulatie uitgevoerd, wat leidt tot een totaalbedrag aan risicoreservering.

6.3 Risicoreservering De hiervoor uitgelegde Monte-Carlomethode leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaalbedrag in dezen bedraagt € 7,4 miljoen. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen exclusief de IMVA’s. In onderstaande afbeelding is dit bedrag opgedeeld in de drie soorten exploitaties. De risico’s bij de woningbouwcomplexen en herstructureringsplannen zijn bij voorliggend MPG lager ingeschat dan bij het Najaarsbericht. Bij industrieterreinen licht hoger. De verschillen zijn relatief zo minimaal dat hiervoor geen duidelijk aanwijsbare factoren zijn.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 18 van 35

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 7,4 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. •

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 1,9 miljoen. Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 5,5 miljoen. De bloostelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen, en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 2,5 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per 31 december 2023 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 4,4 miljoen. De omvang van de ABR in relatie tot het weerstandsvermogen is omschreven in hoofdstuk 5. Resultaten en risico’s basisscenario en zeer slecht scenario De Monte Carlo-analyse is uitgevoerd op basis van onderstaande gegevens: Basisscenario Type marktrisico Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%) Zeer slecht scenario Type marktrisico Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%)

2024

2025 1 1 0 0

2024

2026 1 1 0 -1

2025 3 2 0 2

3 2,5 -0,5 2

2027 1 1 0 1

2026 3 3 -0,5 1

2028 1 0 0 1

2027 3 1 -0,5 1

2029 1 0 0 1

2028 3 1 -0,5 1

2030 1 0 0 1

2029 3 1 -0,5 1

2031 1 0 0 1

2030 3 1 -0,5 1

2032 1 0 0 1

2031 2 1 -0,5 1

2033 1 0 0 1

2032

1 0 0 1 2033

2 1 -0,5 1

2 1 -0,5 1

De effecten van twee voorgaande scenario’s op de eindwaarde staan in de onderstaande tabel:

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 19 van 35

Marktrisico's Uitgiftevertraging Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentestijging Totaal

Basisscenario Zeer slecht scenario -208.464 -514.216 -156.676 -2.030.161 0 -311.900 -134.487 -394.802 -499.627 -3.251.079

6.4 Kosten IMVA

De gemaakte voorbereidingskosten dekken we direct af in de voorziening IMVA’s. IMVA’s maken tot aan moment van opening van de grondexploitatie door de raad geen onderdeel uit van het berekende weerstandsvermogen en worden dus ook niet in de doorrekeningen meegenomen. Waar voorheen de kosten ouder dan vijf jaar moesten worden afgeboekt, is dit vanaf 2024 niet meer het geval.

6.5 Reserves

Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. Het hieronder staande staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. Onder het staafdiagram volgt een beschrijving per reserve. De gehele staaf betreft een optelling van de reservecapaciteit. De stand van de ABR is zoals beschreven nihil. Om deze reden is het vereiste weerstandsvermogen als negatief weergegeven in 2024 en 2025. De totaalstanden voor de jaren eind 2024 tot en met 2027 zijn een inschatting. In de bijlagen treft u een gedetailleerde specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

ABR Deze algemene reserve vangt afwijkingen ten opzichte van de prognose op en vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Men noemt dit egaliseren. Dit betreft de risico’s zoals hiervoor omschreven. De ABR is per 1 januari 2024 nihil. In paragraaf 5.3 is al beschreven hoe dit komt, waarbij uitstel van de winstneming van Vorstengrafdonk de belangrijkste reden is. In 2025 wordt de reserve weer positief, waarna in 2026 en verder de stand verder oploopt. Omdat de ABR in 2024 nul is, is er geen weerstandsvermogen voorhanden. Daarom worden de overige reserves tevens als dekkingsmiddel beschouwd en is daarmee voldaan aan het weerstandsvermogen. Daar waar de ABR algemeen van aard is, zijn de overige reserves geoormerkt voor specifieke doeleinden. Reserve binnenstedelijke transformaties Deze reserve is bedoeld om de verliezen van binnenstedelijke herstructureringsopgaven op te vangen. Behalve kosten voor grondexploitaties, kunnen dit ook kosten zijn die niet aan grondexploitaties zijn MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 20 van 35

toe te rekenen zoals kosten voor openbare ruimte buiten een exploitatiegebied. Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. De reservestand is eind 2023 € 10,0 miljoen, welk bedrag de afgelopen jaren vanuit de algemene dienst van de gemeente gestort is. Zowel in 2024 als in 2025 is een storting van € 5,0 miljoen in deze reserve voorzien, waarmee deze oploopt tot € 20,0 miljoen. Reserve strategische grondaankopen Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is tevens dit verschil tijdelijk af te dekken, hoewel dit door gewijzigde verslagleggingsregels minder vaak voorkomt. Ook worden de rentekosten over het aankoopbedrag uit deze reserve betaald. De reserve bedraagt per eind 2023 € 5,7 miljoen. Reserve bovenwijkse voorzieningen De reserve bovenwijkse voorzieningen wordt gevoed met (vrijwillige) bijdragen uit de ABR, verplichte bijdragen uit de grondexploitaties via de ABR en afdrachten door marktinitiatieven. Dit is geregeld in de Nota kostenverhaal. De stand bedraagt per eind 2023 € 5,9 miljoen.

Reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving De mutatie reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving wordt gevuld vanuit de bovenwijkse netwerkvoorzieningen, evenals zoals vervat in de Nota kostenverhaal. De voeding gebeurt op dezelfde wijze als de reserve bovenwijkse voorzieningen. In 2023 was de eindstand € 0,5 miljoen. Reserve risico’s Heesch West (regionaal bedrijventerrein) De grondexploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Het is dus geen Osse exploitatie. Op de exploitatie hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-West ook een eigen inschatting maken. Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve van € 1,7 miljoen aanhouden. Voorgaande reserves leveren vanuit beleidsmatige optiek de volgende verbeelding op:

6.6 Voorzieningen

Het onderstaande staafdiagram onderaan deze paragraaf geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Daar waar reserves een raadsbevoegdheid zijn, zijn voorzieningen een collegebevoegdheid. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per voorziening. De eindstand van 2023 betreft de werkelijke stand. De standen voor de jaren 2024 tot en met 2027 zijn een inschatting. Het verloop van de voorzieningen is net als bij de reserves een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. In de bijlagen treft u een gedetailleerde specificatie aan. Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Verliesvoorzieningen dienen direct genomen te worden. Hierbij wordt aangesloten bij de netto contante waarde, waarbij de voorziening (afgezien van inhoudelijke aanpassingen) elk jaar 2% toeneemt om uiteindelijk bij de eindwaarde aan te sluiten. Door jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties kunnen er elk jaar muMeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 21 van 35

taties plaatsvinden. Bij afsluiting van het betreffende complex vindt er pas daadwerkelijk een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het definitieve verlies. De eindstand in 2023 is € 19,6 miljoen. Alleen al het af te sluiten Walkwartier zal in 2024 de voorziening met € 14,2 miljoen laten dalen. In onderstaand diagram is deze voorziening opgeteld bij de volgende voorzieningen. Voorziening IMVA Deze voorziening is voor het afdekken van de gemaakte voorbereidingskosten bij het eventueel niet doorgaan van een beoogde toekomstige grondexploitatie. De eindstand in 2023 is € 6,5 miljoen. Voorziening afwaarderingen (I)MVA Deze voorziening geldt voor een tijdelijke correctie op materiële vaste activa ten behoeve van (toekomstige) grondexploitaties. Hierdoor kan de volledige boekwaarde van de activa te zijner tijd ingebracht worden bij een eventuele grondexploitatie. Bij activa waarvan de bestemming verandert, moet de actuele waarde bepaald worden. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde (aankoopbedrag), dan wordt de waardedaling als verlies ten laste van het resultaat verantwoord. De stand ultimo 2023 bedroeg € 2,1 miljoen.

6.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen

In totaal beheerde het grondbedrijf eind 2023 voor circa € 52 miljoen aan reserves en voorzieningen. De verdeling is te zien in navolgende cirkeldiagram. In de bijlagen vindt u een uitsplitsing.

MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 22 van 35

7 Grondbedrijf naar de toekomst

7 Grondbedrijf naar de toekomst De gemeente Oss ontwikkelt zich de komende jaren verder tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. Om te kunnen voorzien in de eigen behoefte en om de regionale woonfunctie van Oss te versterken is het nodig om elk jaar een toevoeging van circa 600 woningen te realiseren. Met name op korte termijn is een hoog bouwtempo nodig voor het actuele woningtekort. Het Osse grondbedrijf levert daaraan een sterke bijdrage. Wij zijn binnen de mogelijkheden constant bezig met financiële optimalisatie. Dit is een doorlopend proces. Met de gestegen bouwkosten en onder druk staande grondprijzen is dit een uitdaging. Om de verkoop van de kavels voor woningen en bedrijven verder te optimaliseren, lopen onder andere de volgende initiatieven: Wonen in Oss: Oss kent al enkele jaren een brede samenwerking voor de Osse woningmarkt. Onder de noemer Wonen in Oss werken verschillende partijen samen om de belangen en toekomst van de Osse woningmarkt in kaart te brengen. Het gezamenlijk doel is het versterken van de kracht van het Osse wonen. Zelfbouwcoach: wanneer we als gemeente kavels aan particulieren en CPO-groepen verkopen, komt er veel informatie op deze inwoners af. Wij helpen hen in het proces met de gemeente. Hiervoor hebben wij zelfbouwcoaches in dienst.

Lobby: we versterken onze lobby in de regio en landelijk om onze Osse woonambities uit te dragen. Hierbij willen we optimaal gebruik maken van landelijke fondsen en subsidies. Diverse overige acties zijn vastgelegd in de Woonagenda. De genoemde ambitie en acties gaan verder dan het grondbedrijf alleen. Particulier en projectmatig initiatief draagt immers sterk bij aan onze doelen, hoewel onze rol daar minder sterk sturend is dan binnen de eigen grondexploitaties.

7.1 Gronduitgifte

De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om in de periode 2020 – 2030 ongeveer 8.500 nieuwe woningen toe te voegen. Circa 600 woningen hiervan vinden plaats binnen actieve grondexploitaties van de gemeente. Dit laat de IMVA’s nog buiten beschouwing. Deze plannen zullen een substantiële bijdragen van ongeveer 4.100 woningen leveren. De locaties voor (nieuwe) bedrijven zijn opgedroogd. De afdeling Economische Zaken voert een inventarisatie uit waarin zowel wordt gekeken naar mogelijkheden op bestaande terreinen als naar uitbreidingsmogelijkheden. Hoewel Vorstengrafdonk wordt afgerond, loopt in samenwerking met twee andere gemeenten wel het project Heesch-West.

7.2 Actieve grondpolitiek

Om de ambities op het gebied van voornamelijk woningbouw te realiseren wordt door de gemeente zowel aan inbreidings- als uitbreidingslocaties gewerkt. Om deze woningbouwopgave te realiseren, voert de gemeente een zogenaamd actief grondbeleid. Bij actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling van locaties bij de gemeente. Het eigendom van de betrokken gronden ligt dan ook bij ons. Hierdoor heeft de gemeente meer of zelfs volledige regie over het resultaat, programma, ruimtelijke kwaliteit, grondprijzen en tempo van de uitbreiding. Om actief grondbeleid te kunnen voeren, is het van belang dat de gemeente voldoende grondposities behoudt of bemachtigt. Hiervoor is het van belang dat de gemeente de middelen heeft om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren zijn hiervoor binnen het grondbedrijf reserves aanwezig. Uit de reserves dekt de gemeente het eventuele verschil tussen de verwervingskosten en de balanswaardering en eventuele risico’s af. De middelen kunnen bijvoorbeeld worden ingezet voor het vormen van een voorziening om een eventuele (toekomstige) afwaardering op te vangen. Bij planmatige aankopen wordt de verwerving in beginsel betaald uit de grondexploitatie of een ander budget dat uw raad ter beschikking heeft gesteld.

Deze grondpolitiek heeft in het verleden niet alleen maatschappelijke meerwaarde, maar ook financiele meerwaarde opgeleverd. Opbrengsten uit projecten zijn opgespaard in reserves om op een later moment te (her)investeren in de gemeente. Deze investeringen zijn het aankopen van grondposities, vastgoed, cofinanciering van infrastructuur of maatschappelijke ontwikkelingen. De reserves worden daarmee ingezet om de onrendabele top op te vangen.

7.3 Veranderende economische omstandigheden

Na beperkte woningprijsdalingen in met name 2022 en begin 2023 trekt de woningmarkt weer aan. Dit gaat gepaard met een hogere hypotheekrente. Niettemin stijgen de lonen en daarmee tevens de MeerjarenPrognose (MPG) grondbedrijf 2024–2027 – Gemeente Oss pagina 23 van 35

leenruimte. Mede hierom houdt men er rekening mee dat de woningprijzen weer gaan stijgen tot 5% in 2024. Dit ondanks een relatief negatief sentiment. Nu de woningprijzen sinds de tweede helft van 2023 weer stijgen en de rente stabiliseert, zal vermoedelijk het vertrouwen weer toenemen. Dit wordt versterkt door een hoge vraag en een krap aanbod. De plan- en aannemerkosten zijn na forse stijgingen de afgelopen jaren verhoudingsgewijs aan het stabiliseren. De materiaalprijzen stijgen nog slechts beperkt of dalen zelfs, met name door terugvallende vraag en genormaliseerde energieprijzen. De sector kampt echter wel met een personeelstekort met bovengemiddelde loon- en daarmee prijsstijgingen tot gevolg. Echter, de enorme prijsstijgingen die we sinds 2022 zagen zijn naar verwachting voorbij. De grondprijzen in Nederland zijn al wat langere tijd min of meer stabiel. Ook in Oss was de grondprijswijziging conform de grondprijsbrief de afgelopen jaren ook nihil of relatief beperkt. De hogere rentelasten en overheidsingrijpen hebben gezorgd voor onzekerheid bij beleggers. Omdat geen forse rentestijgingen meer voorzien zijn, lijkt het sentiment wat te gaan verbeteren. Bij de overheid en onderzoeks- en adviesbureaus heerst daarentegen blijvende personeelskrapte.