Kaderbrief 2027-2030

Wat zijn belangrijke ontwikkelingen/risico’s? Onvoldoende financiële middelen Om onze ambities te realiseren zijn wij afhankelijk van bijdragen van het Rijk en provincie. Het is onmogelijk om onze ambities met uitsluitend eigen middelen te betalen. Bij de subsidieaanvragen verlangt het Rijk en provincie dat wij een deel voor onze rekening nemen. De reserves zijn hierbij beschikbaar als cofinanciering voor ons aandeel. Maatregelen Heihoeksingel, Braakstraat en station West De kosten voor deze maatregelen zijn begroot op € 62,2 miljoen exclusief btw. We hebben hiervoor een WoKT (Woningbouw op Korte Termijn) subsidieaanvraag ingediend van € 33,4 miljoen exclusief btw. Deze WoKT subsidieaanvraag is in november 2025 niet toegekend. We proberen via gesprekken met Rijk en provincie en lobbywerk alsnog middelen hiervoor te krijgen. De provincie heeft onlangs de bijdrage met € 2 miljoen verhoogd waardoor het tekort momenteel op circa € 31,4 miljoen uitkomt. Zicht op een haalbare Rijksbijdrage willen we uiterlijk in 2028 krijgen. Op dat moment is de uitvoeringsbeslissing over de onderdoorgang Heihoeksingel gepand. Maatregelen ondergangen Centraal Oss en upgrade station Oss Een extern bureau heeft in 2025 een quickscan uitgevoerd naar verschillende varianten om de spoorbarrière te verminderen.

Het college heeft besloten om de gezamenlijke voorkeursvariant “Dwarstunnels” van de samenwerkende partners (ProRail, NS, Provincie Noord-Brabant en het Ministerie van I&W, gemeente Oss) over te nemen. Uit deze quickscan is gebleken dat de kostenraming voor deze variant ligt tussen circa € 425 miljoen en € 530 miljoen. De andere varianten met een verdiepte ligging van het spoor en met verhoogde ligging van het spoor bleken aanzienlijk duurder en zijn voor verdere uitwerking afgevallen. We sparen hiervoor een bedrag van € 100 miljoen. We willen met de BO Mirt (Bestuurlijk Overleg – Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport) aanvraag de resterende middelen proberen binnen te halen. De kostenraming is nog onzeker omdat nog niet duidelijk is welke maatregelen precies genomen worden. Het BO-Mirt vindt jaarlijks plaats. In het BO-Mirt willen we de resultaten van het verdiepende onderzoek naar de spoorbarrière in Oss Centraal agenderen met de mogelijke nadere vervolgstappen.

45

Businesscase gebiedsontwikkelingen Voor alle gebiedsontwikkelingen wordt een integrale businesscase opgesteld. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de kosten van het gebied zelf maar ook naar de buitenplanse verkeersmaatregelen, maatschappelijke voorzieningen en kosten voor ruimtelijke kaders sociaal domein. De financiële vertaling van de laatste twee maatregelen zijn nog wat onbekend terrein voor de gemeente Oss. Deze worden nu opgepakt en ontwikkeld. De reserves binnenstedelijke transformaties en de reserve mobiliteit kunnen bijdragen om de tekorten van de gebiedsontwikkelingen en de buitenplanse verkeersmaatregelen te betalen. Kostendekkende projectontwikkeling De projectontwikkelaars moeten bijdragen in de gebiedseigen kosten. De gebiedseigen kosten worden per woning omgeslagen naar de projectontwikkelaars die daar de woningen willen realiseren. Dit gebeurt middels het toepassen van kostenverhaal in de anterieure overeenkomsten. Het is van belang om dit uitgangspunt bij de overeenkomsten op te nemen, anders komen deze kosten bij de gemeente Oss terecht. Subsidieaanvragen We onderzoeken diverse subsidiemogelijkheden voor onze ambities. De reserves worden vooral ingezet als ons aandeel voor de cofinanciering. Als er subsidiemogelijkheden zijn behoren we snel te schakelen omdat de voorwaarden en de aanvraag meestal kort worden opengesteld.

Het is op voorhand niet duidelijk welke eigen bijdrage bij de subsidieaanvraag de gemeente Oss moet garanderen. Onzekerheid netcongestie en overbelasting ondergrond De netcongestie, maar ook de overbelasting van de ondergrond hebben mogelijk impact op de grotere gebiedsontwikkelingen. Dit kan tot gevolg hebben dat bijvoorbeeld woningbouw niet volgens de beoogde planning kan worden gerealiseerd. Krappe arbeidsmarkt, met name voor technisch personeel. Er is een krapte op arbeidsmarkt aan projectleiders en specialisten op het gebied van techniek, juridisch, vastgoed en ruimtelijke ordening. Dit is een risico voor de haalbaarheid van de planningen van bestaande en nieuwe opgaves. Dit geldt zowel voor de gemeente als externe toeleverende of samenwerkingspartijen (o.a. netbeheerders, energieleveranciers, ProRail).

K. Grondbedrijf Omschrijving De gemeente Oss wil tot 2040 ongeveer 8.500 extra woningen realiseren om te groeien tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. Daarnaast is de doelstelling om in dezelfde periode ook ca 3.000 arbeidsplaatsen toe te voegen. Deze economische- en woningbouwopgave wordt ingevuld door actief grondbeleid en door marktinitiatieven. De nadruk ligt op de bouw in Amsteleind en op binnenstedelijke verdichting, met name in de Osse Spoorzone. In de overige kernen zal ook gebouwd worden, maar in relatief mindere mate. Ook wordt gezocht naar nieuwe gronden ten behoeve van bedrijventerreinen. Deze ontwikkelingen liggen in lijn met de Omgevingsvisie. Voor de dorpen resulteert deze visie vooral in woningbouw in de zogenoemde ‘groeikernen’. Om deze ambities op het gebied van woningbouw te realiseren voert de gemeente een dynamisch en flexibel grondbeleid. Dit betekent dat per gebiedsontwikkeling een passende rol gekozen wordt. Op een aantal plekken kan dat betekenen dat het grondbedrijf actief gronden aankoopt, beheert, ontwikkelt en uitgeeft om een ontwikkeling of beleidsdoelen mogelijk te maken. In andere gevallen kan de gemeente ervoor kiezen om de markt zijn werk te laten doen en daarbij een faciliterende en dus vooral toetsende rol aan te nemen.

Bij actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling van locaties bij ons als gemeente: het eigendom van de betrokken gronden ligt bij of komt naar ons. Hierdoor heeft de gemeente de volledige regie over het resultaat, programma, ruimtelijke kwaliteit, grondprijzen en tempo van de uitbreiding.

46

Om het actieve grondbeleid ook werkelijk tot uitvoering te kunnen brengen, heeft het grondbedrijf meerdere reserves tot haar beschikking. Deze worden ingezet om de (majeure)ontwikkelingen financieel te ondersteunen en de daarbij behorende risico’s op te vangen. Naast de actieve inzet voor ruimtelijke ontwikkelingen, is het Grondbedrijf ook verantwoordelijk voor het (tijdelijke) beheer van de eigendommen en voert zij de regie over het snippergroen- en reststrokenbeleid. Welke budgetten zijn beschikbaar (exploitatie/reserves)? Grondexploitatie De kosten en opbrengsten van een gebiedsontwikkeling worden in een grondexploitatie opgenomen. Dit wordt bij woningbouw en bedrijventerreinen toegepast. Kosten zijn o.a. aankoop gronden, tijdelijk beheer, bouw- en woonrijp maken, infrastructuur, groen, nadeelcompensatie, bodemonderzoek, interne (ambtelijke) kosten en rente. De verkoop van de gronden zijn hierbij, net als mogelijke subsidies, de opbrengsten. Elke grondexploitatie heeft een resultaat, de zogenaamde eindwaarde. Dit resultaat wordt jaarlijks verhoudingsgewijs gestort (winst) of eenmalig bij voorbaat onttrokken (verlies) uit de Algemene Bedrijfsreserve van het grondbedrijf in combinatie met de verliesvoorziening. Algemene BedrijfsReserve grondbedrijf (ABR) De ABR is specifiek bestemd voor de mutaties en risico's die zich binnen het grondbedrijf voordoen.

Dat kunnen dus winsten en verliezen van grondexploitaties zijn, maar ook project specifieke risico’s (zoals een vervuiling in de grond) of conjuncturele risico’s (bijvoorbeeld een hogere rente of inflatie) zijn. Voor het berekenen van risico's binnen het grondbedrijf maken we gebruik van de Monte Carlo-methode. Deze methode voert een risicoanalyse uit waarbij allerlei scenario’s duizenden keren worden doorgerekend en er een bandbreedte in het risicoprofiel ontstaat. Door de vele kansberekeningen krijgen we een betrouwbaar geachte uitkomst. Deze analyse doen we tweemaal per jaar, te weten bij het Najaarsbericht Grondbedrijf en bij het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) voor achtereenvolgens de begroting en de jaarrekening. Daarbij wordt de minimaal gewenste omvang van de algemene reserve (ABR) bepaald, oftewel het weerstandvermogen Hierbij is het uitgangspunt dat niet alle risico’s zich in volle omvang tegelijkertijd manifesteren en daarom geen complete afdekking aanwezig hoeft te zijn. Op basis van de risicomethode is de minimale ondergrens van de ABR per 1 januari 2026 op afgerond € 23,7 miljoen berekend (MPG 2026-2029). Het risicobedrag is ten opzichte van vorig jaar fors gestegen vanwege de opening van de grondexploitaties Amsteleind Noord. De ABR komt per op 1 januari 2026 uit op € 14 miljoen.

In de jaren daarna loopt de ABR steeds verder op met voor zover nu ingeschat kan worden tot € 21,3 miljoen in 2029. In dit bedrag hebben we realisatie stimulans gelden al opgenomen. Deze gelden blijven in de ABR geoormerkt voor de woningbouw opgave. We gaan dit nog voorleggen aan de gemeenteraad. De toekomstige grondexploitaties maken geen onderdeel uit van het saldo van de ABR en het minimale weerstandsvermogen. Dit zijn de zogenaamde IMVA’s (Immateriële Vaste Activa), zoals Amsteleind Zuid en Raadhuislaan Zuid. Reserve binnenstedelijke transformaties In de reserve binnenstedelijke transformaties is een bedrag van € 18,6 miljoen beschikbaar. Deze is bestemd om gebiedsontwikkelingen waaronder Euterpepark, Raadhuislaan Noord en Zuid, Schadewijk en de huidige zwembadlocatie te transformeren. De reserve is bedoeld om de publieke tekorten van deze gebiedsexploitaties af te dekken en bij te dragen in de kosten van de aanpassingen in de infrastructuur. Het gaat hierbij om de infrastructuur die geen (financieel) onderdeel is van de directe ontwikkeling van dit gebied, maar die wel noodzakelijk is om dit gebied goed te ontsluiten.

Reserve strategische grondaankopen Bij een actief grondbeleid is een actief aankoopbeleid noodzakelijk om de gewenste grondposities in bezit te krijgen. Het gaat om zogenaamde koude of warme strategische verwervingen voor uitbreidingslocaties van woningbouw of bedrijventerreinen of inbreidingslocaties. Voor inbreidingslocaties in de Spoorzone van de stad Oss wordt verwezen naar de reserve binnenstedelijke transformaties.

47

De reserve strategische aankopen biedt financiële ruimte om locaties in een vroeg stadium te kunnen verwerven en de eventuele financiële risico’s af te dekken. In de reserve is hiervoor een bedrag van € 5,9 miljoen beschikbaar. Wat zijn belangrijke ontwikkelingen/risico’s? Toekomstige grondexploitaties We zien het aantal verlieslatende projecten toenemen ten opzichte van het verleden, waardoor resultaten en reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties zijn verlieslatend. Dit geldt vooral voor de toekomstige gebiedsontwikkelingen Amsteleind Zuid en Raadhuiskwartier. Beschikbare bedrijventerreinen Voor het jaar 2026 is uitgifte van de laatste kavel op Vorstengrafdonk gepland. Daarna zijn binnen de gemeente geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar. Een verkenning naar nieuwe mogelijkheden loopt. Realisatiestimulans gelden Met ingang van 2026 is de ABR ook de begunstigde reserve voor de landelijke subsidiegelden in het kader van de Realisatiestimulans. Gemeenten ontvangen een vaste bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart in de periode 2025 tot en met 2029. De verwachting is dat hiermee een bedrag van ongeveer € 8 miljoen aan subsidiegelden kan worden ontvangen. Deze gelden worden in deze reserve gestort, maar blijven in deze reserve geoormerkt voor de versnelling van de woningbouwopgave.

De besluitvorming hierover wordt nog aan de gemeenteraad voorgelegd. Spooragenda Oss 2025-2040 en stadsagenda “Oss, Stad met Toekomst” De spooragenda Oss 2025-2040 en de stadsagenda Stad met Toekomst dragen bij om onze ambities van woningbouw te realiseren. Binnen deze Programma’s adviseert het Grondbedrijf wanneer een actieve aankoopstrategie nodig of wenselijk is en voert deze uit. Onzekerheid netcongestie en overbelasting ondergrond De netcongestie, maar ook de overbelasting van de ondergrond, hebben mogelijk impact op de (grotere) gebiedsontwikkelingen en projecten. Dit kan tot gevolg hebben dat bijvoorbeeld woningbouw niet volgens de beoogde planning kan worden gerealiseerd. Krappe arbeidsmarkt, met name voor technisch personeel. Er is een krapte op arbeidsmarkt aan projectleiders en specialisten op het gebied van techniek, juridisch, vastgoed en ruimtelijke ordening.

Dit is een risico voor de haalbaarheid van de planningen van bestaande en

nieuwe opgaves. Dit geldt zowel voor de gemeente als externe toeleverende of samenwerkingspartijen (o.a. netbeheerders, energieleveranciers, ProRail).

48

L.

Financiering (rente)

Omschrijving Zoals in eerdere kadernota’s en programmabegroting aangegeven hebben we voor de komende jaren een grote financieringsbehoefte (circa € 300 miljoen). Deze financieringsbehoefte is ongekend groot voor onze gemeente. De laatste jaren hebben we geen leningen meer aangetrokken, wat ook blijkt uit onze positieve ratio’s. In de programmabegroting is in de paragraaf Financiering het volgende beeld gepresenteerd over deze financieringsbehoefte (samengevat): Omschrijving

2025

2026

2027

Bedragen * € 1.000 2028 2029

Kasstroom uit operationele activiteiten, incl. beginsaldo

-9.241

-20.601

-18.613

-23.219

-30.428

Kasstroom uit investeringen

28.408

110.607

108.558

88.682

40.717

Kasstroom uit financieringsactiviteiten/ leningen

5.337

6.150

6.089

4.372

2.341

24.504

96.156

96.034

69.835

Totale financieringsbehoefte Totaal cumulatief 2025-2029

12.630 299.159

Daarbij maken we de kanttekening dat de voorspelbaarheid van de realisatie van bijvoorbeeld projecten erg lastig in te schatten is en dat we zien dat de uitvoering in euro’s achterblijft bij bovenstaand overzicht. Dit betekent dat we komende jaren verschuivingen zullen zien tussen de jaren en dat we met onze financiering hier flexibel op moeten inspringen. Welke budgetten zijn beschikbaar (exploitatie/reserves)? Met bovenstaande grote financieringsbehoefte zijn we “gevoelig” voor renteontwikkelingen. Een kleine stijging van de rente kan meteen grotere effecten hebben gezien het volume. We hebben in de programmabegroting 2026-2029 de volgende rentekosten begroot: Omschrijving Rentekosten huidige leningen

2026

2027

Bedragen * € 1.000 2028 2029

806

629

456

373

Rentekosten nog aan te trekken geldleningen

2.410

5.467

8.038

9.270

Totale begrote rentekosten

3.216

6.096

8.494

9.643

De rentekosten voor nog aan te trekken geldleningen zijn gebaseerd op een percentage van 3,3. Wat zijn belangrijke ontwikkelingen/risico’s? De renteontwikkeling wordt sterk beïnvloed door mondiale ontwikkelingen en daarmee onzeker. De huidige rente lijkt zich te stabiliseren met een lichte neiging tot stijging. Op dit moment zien we echter dat de financieringsbehoefte nog achterblijft ook de raming. Dit komt door latere uitvoering van projecten, maar ook door incidentele opbrengsten vanuit het Rijk (eenmalige extra gelden via algemene uitkering en subsidies). Hierdoor is het tot eerste kwartaal 2026 nog niet nodig geweest om extra financiering aan te trekken.

49