Grondbeleid Gemeente Oss 2021-2031.PDF

22

Bij medewerking aan particuliere initiatieven worden financiële risico´s beperkt door vooraf afspraken te maken over het verhaal van de gemeentelijke kosten. In de intentieovereenkomst regelt de gemeente de vergoeding van de kosten in de voorbereidingsfase. De plankosten worden bepaald aan de hand van de plankostenscan en bij een kleine ontwikkeling wordt het standaardbedrag uit de toelichting bij de plankostenscan gehanteerd. De plankostenscan resulteert in een urenopzet met bijbehorende plankosten. In de anterieure overeenkomst wordt een bepaling opgenomen dat alsnog meer uren dan de berekende urenopzet verhaald worden, als deze het gevolg zijn van bijvoorbeeld een nieuw ontwerp, vertragingen en het niet nakomen van afspraken door de initiatiefnemer. Pas na het sluiten van de intentieovereenkomst en betaling van de kosten voor de voorbereidingsfase, start de gemeente met de voorbereiding van de RO-procedure voor het particuliere initiatief. Dit betekent ook dat de gemeente de kosten van de voorbereiding niet terugbetaalt, als in deze voorbereidingsfase blijkt dat de RO-procedure niet wordt gestart/voortijdig wordt beëindigd. Als de RO-procedure gestart kan worden, sluit de gemeente, voorafgaand aan de start van de RO-procedure, een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer.

Met het sluiten van de anterieure overeenkomst zorgt de gemeente voor zekerstelling van het kostenverhaal. Na het sluiten van deze anterieure overeenkomst en betaling van de plankosten start de RO-procedure. Als de RO-procedure voortijdig wordt beëindigd, heeft de initiatiefnemer op zijn verzoek recht op teruggaaf van wel reeds betaalde maar nog niet door de gemeente gemaakte plankosten. Ter afdekking van het risico vraagt de gemeente in voorkomende gevallen een financiële zekerheidsstelling (bijv. onherroepelijke bankgarantie) voor de nog te betalen kosten. Na vaststelling van deze nota grondbeleid gaat de gemeente jaarlijks ook voor de grotere facilitaire projecten een risicoanalyse uitvoeren. Onderdeel van de risicoanalyse is het verhaal van plankosten en kosten voor het aanleggen of aanpassen van openbare ruimte; werken we aan potentiële ontwikkelingen, waarvoor het kostenverhaal nog niet gecontracteerd is? Is de verwachting dat het gecontracteerde bedrag volstaat? Eventuele risico’s worden afgedekt binnen het weerstandsvermogen (de algemene reserve).

NOTA GRONDBELEID OSS

9. Verantwoording en governance De raad heeft een kaderstellende en controlerende rol. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit binnen de kaders die de raad heeft gesteld.

Het college geeft de raad vooraf de mogelijkheid om wensen en bedenkingen in te brengen, bij privaatrechtelijke rechtshandelingen die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente (Gemeentewet artikel 169 lid 4).

Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse planning & control cyclus. Het college informeert de raad op twee momenten per jaar over de uitvoering van het grondbeleid, namelijk in het najaar met de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programmabegroting en het najaarsbericht en rond de zomer met de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programmarekening en het MPG. Dit is conform de BBV-regels. In de paragraaf grondbeleid legt het college verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid.

Grondbeleid

RAAD

COLLEGE

Vaststellen nota grondbeleid

Uitvoeren grondbeleid

Controleren uitvoering door college (paragraaf grondbeleid)

Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf grondbeleid)

Financieel

Vaststellen verlies-/winstneming en reservevorming

Grondexploitaties

Openen, vaststellen, herzien en afsluiten van grondexploita-

Uitvoering grondexploitaties

ties in het MPG en najaarsbericht Openen en vaststellen majeure grondexploitaties met een

Uitvoering grondexploitaties

afzonderlijk raadsbesluit Vaststellen MPG

Verantwoording afleggen over de grondexploitatie portefeuille (jaarverslag) en het voorleggen van de geactualiseerde en nieuwe grondexploitaties (meerjarenbegroting) met MPG

Vaststellen najaarsbericht

Tussentijds verantwoording afleggen en het voorleggen van de geactualiseerde en nieuwe grondexploitaties met najaarsbericht

Verwerving

Optioneel:

Aankoop gronden

Wensen en bedenkingen strategische aankopen Vestigen van een voorkeursrecht Onder Wro: verzoek aan de Kroon voor onteigening Onder Awg: besluit tot onteigening Gronduitgifte

Onderdeel nota grondbeleid

Gronduitgifte (inclusief selectieprocedure, tenders) Vaststellen algemene verkoopvoorwaarden

Grondprijzen

Vaststellen nota grondprijsbeleid

Vaststellen grondprijzen (grondprijsbrief)

Kostenverhaal

Vaststellen exploitatieplan en actualisaties daarvan

Sluiten voor-, anterieure en posterieure overeenkomsten, in rekening brengen leges bij aanvraag omgevingsvergunning

Samenwerking

Aangaan van samenwerkingsovereenkomsten, oprichten van een of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon

23

NOTA GRONDBELEID OSS

Bijlage 1 Spelregels grondbedrijf Gemeenten zijn voor de grondexploitaties gebonden aan de regels van het BBV. De onderstaande spelregels zijn in lijn met of strikter dan de regels van commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van juli 2019).

Bij de herziening van de grondexploitaties actualiseert de gemeente ook de (tussentijdse) winstnemingen en past deze eventueel aan. De gemeente stort (tussentijdse) winstnemingen in de ABR.

IMVA EN BIE Grondexploitaties zijn te onderscheiden in twee ‘groepen’, namelijk: • IMVA (Immateriële Vaste Activa) Een IMVA is te beschouwen als een voorgenomen grondexploitatie. Hierop mogen de kosten van onderzoek en ontwikkeling verantwoord worden. Dit zijn kosten in de periode vóórdat de grondexploitatie is vastgesteld. Binnen vijf jaar behoort dit geleid te hebben tot een BIE dan wel worden deze kosten afgeboekt ten laste van de ABR. • BIE (Bouwgrond In Exploitatie) Onder een BIE worden gronden verstaan die in eigendom van de gemeente zijn, waarvoor een grondcomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld (actieve grondexploitatie).

Verliesneming en disconteringsvoet Als het verwachte resultaat van een grondexploitatie negatief is, dan treft de gemeente hiervoor direct een voorziening, namelijk de voorziening te verwachten exploitatieverliezen en in het geval van Heesch West de voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West. Oss hanteert de disconteringsvoet die het BBV voorschrijft voor zowel de verliesgevende als winstgevende grondexploitaties. De dekking van de verliesvoorziening komt uit de ABR indien deze toereikend is. Is deze niet toereikend dan wordt de ABR aangevuld door de algemene reserve.

Bij de IMVA’s wordt een eerste grove berekening gemaakt om het financiële resultaat in kaart te brengen en daarmee een inschatting te maken of de voorgenomen grondexploitatie een positief resultaat heeft. Als het IMVA sluit met een tekort dan wordt deze expliciet aan de gemeenteraad met een dekkingsvoorstel voorgelegd of in Programmabegroting afgewogen. In het MPG of najaarsbericht worden de kosten voor de IMVA periode opgenomen. Als er nog geen zicht is op de cijfers van de voorgenomen grondexploitatie wordt in de Programmabegroting een onderzoek-/plankostenbudget aangevraagd. Actualisatie Twee keer per jaar actualiseert de gemeente de grondexploitaties (de BIE en de IMVA’s), de risicoanalyse en de benodigde voorzieningen en reserves voor het grondbedrijf. Het college rapporteert hierover in het MPG en Najaarsbericht en op hoofdlijnen in de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programma- en jaarrekening.Planinhoudelijke wijzigingen legt het college separaat vor aan de gemeenteraad ter besluitvorming. Winstneming Winstneming vindt plaats volgens de percentage of completion regel (POC-methode). Hierbij geldt dat als aan alle drie de onderstaande voorwaarden is voldaan, (tussentijdse) winst genomen wordt. 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3.

De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

24

Rentetoerekening De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties is de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan grondexploitaties. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet als volgt worden bepaald: • het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering; • het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering; • indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan bouwgrond in exploitatie. De rente aan de grondexploitaties wordt toegerekend over de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie per 1 januari van het betreffende boekjaar. Looptijd grondexploitatie Het uitgangspunt is dat de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar is. Als de looptijd langer dan 10 jaar is, dan wordt de langere looptijd gerechtvaardigd met een onderbouwing en worden maatregelen getroffen om het risicoprofiel te verlagen, bijvoorbeeld door vanaf het tiende jaar geen opbrengstenstijging in de grondexploitatie te berekenen.

NOTA GRONDBELEID OSS

Risicomanagement Jaarlijks voert het college een risicoanalyse uit. Deze risicoanalyse omvat momenteel de grondexploitaties en hier komen na vaststelling van het grondbeleid ook de grotere facilitaire projecten bij. Voor de grondexploitaties betreft dit de project- en projectoverstijgende risico’s. De gemeente hanteert hiervoor de Monte Carlo Risicoanalyse. De Monte-Carlosimulatie is een simulatietechniek, waarbij de grondexploitatie vele malen wordt gesimuleerd, waarbij de uitgangspunten steeds veranderen. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. Weerstandsvermogen Oss dekt de risico’s af met haar weerstandsvermogen en dit betreft de ABR en de Reserve risico’s Heesch West. Het weerstandsvermogen betreft verhouding tussen de risicoreserve en de omvang van de risico’s (project- en projectoverstijgende risico’s) van de grondexploitaties en grotere facilitaire projecten. Het weerstandsvermogen bevindt zich in een bandbreedte, namelijk 50% - 100% van de totaal berekende risico’s. Als de omvang van de risicoreserve te laag is om 50% van de totaal berekende risico’s af te dekken, dan stelt het college een dekkingsplan op om binnen een jaar te komen tot voldoende omvang.

Bij het dekkingsplan kijkt het college naar de ontwikkeling van de omvang van de risicoreserve de komende vijf jaar (welke (tussentijdse) winstnemingen verwacht de gemeente?). Als het dekkingsplan niet voorziet, dan vult de algemene reserve het tekort aan. Indien de risicoreserve groter is dan 100% van de totaal berekende risico’s kan een vrijval vanuit de ABR naar de algemene dienst plaatsvinden. De besteding van de vrijval wordt integraal in de Programmabegroting afgewogen. TOELICHTING RESERVES Reserve strategische aankopen uitbreidingslocaties De uitbreidingslocaties dragen merendeel bij aan woningbouwopgaven en versterking van de economische functies van Oss. Vanuit de gedachte dat Oss als voorkeursroute een actief grondbeleid heeft, zijn strategische grondaankopen van essentieel belang. Bij de aankopen van gronden is Oss gebonden aan BBV regels. Dit betekent dat strategische grondposities -niet zijnde warme gronden- moeten worden afgewaardeerd naar de huidige bestemmingswaarde (vaak de agrarische waarde). De reserve is bedoeld om de afwaardering te dekken. Is er wel sprake van “warme gronden” voor woningbouw, dan worden de rentekosten van de voorfinanciering ook uit deze reserve afgedekt.

De reserve is grotendeels een revolverend fonds. De afwaardering van de gronden wordt uit deze reserve betaald. Als er voor deze gronden een grondexploitatie wordt opgesteld dan worden deze gronden tegen de aankoopwaarde ingebracht. De afgewaardeerde overwaarde wordt dan weer naar deze reserve terug gestort. De betaling van de rentekosten van de voorfinanciering veroorzaakt een beperkte daling van deze reserve. Dit betekent dat op termijn dit deel van de reserve aangevuld behoort te worden. De reserve wordt op basis van de ambities op het gebied van wonen en werken geactualiseerd. Een benodigde aanvulling van deze reserve wordt met voorrang uit de ABR verricht. De ABR wordt namelijk gevoed vanuit deze grondexploitaties en heeft dus een sterk causaal verband met deze reserve. Reserve binnenstedelijke transformatie De reserve binnenstedelijke transformatie is gericht op inbreidingslocaties en herstructureringsplannen. Met de binnenstedelijke transformaties dragen bij aan een aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving. De transformaties houden rekening met de ambities van de gemeente, waaronder wonen, werken, energietransitie, bereikbaarheid, klimaatadaptie. De reserve binnenstedelijke transformatie draagt bij om deze binnenstedelijke transformaties mogelijk te maken. De binnenstedelijke transformaties gaan gepaard met hoge investeringskosten en lange doorlooptijden.

Een deel van de kosten zijn op termijn door de ontwikkeling terug te verdienen en een deel zijn onrendabele toppen. Uiteindelijk zal er per gebiedstransformatie een businesscase/grondexploitatie worden opgesteld. Rekening houdend met de bestuurlijke ambities wordt getracht om de kosten zoveel mogelijk te drukken en de opbrengsten te optimaliseren. De binnenstedelijke transformaties worden bij de Programmabegroting integraal afgewogen. De financiële dekking van deze projecten wordt gezocht bij de vrijval van de ABR gelden Na besluitvorming in de Programmabegroting worden deze bedragen in deze reserve gestort en hiervoor geoormerkt. Reserve bovenwijkse voorzieningen Deze reserve is er om de investeringen in bovenwijkse voorzieningen te financieren. In de nota kostenverhaal ligt de methodiek voor de bijdrage en de besteding vast. Reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving Deze reserve is er om de investeringen in bovenwijkse (netwerk)(voorzieningen te financieren. In de nota kostenverhaal ligt de methodiek voor de bijdrage en de besteding vast.

25

NOTA GRONDBELEID OSS

26