Concept-raadsvoorstel 14 apr 2021.DOCX

xz

Datum

20-4-2021 Onderwerp

Uw kenmerk

Aantal bijlagen

Prijsvraag ontwikkeling locatie Raadhuislaan-Noord

xxx

6

Wat adviseert het college te besluiten? 1. Akkoord te gaan met het Ambitiedocument. 2. Akkoord te gaan met de Selectieleidraad. 3. Akkoord te gaan met de ondergrens voor de verkoopprijs van de grond. 4. Akkoord te gaan met de Participatieaanpak.

Volgvel

Ons kenmerk

2

Wat is de aanleiding voor dit advies? Aan de noordkant van de Raadhuislaan op de hoek met de Lievekamplaan ligt het voormalige Belastingkantoor. Daarnaast het parkeerterrein Maasvallei. In 2017 heeft de gemeente het leeggekomen kantoor van de Belastingdienst aan de Lievekamplaan 1 aangekocht. Het pand heeft een flinke periode gekend als opvangcentrum voor asielzoekers. Ook was het in gebruik voor tijdelijke bestemmingen en leegstand met antikraakbewoning. Nu is het tijd om door te ontwikkelen. Het college wil een sterke impuls geven aan herontwikkeling van de Raadhuislaan en wel met een ontwikkeling met nieuwe functies op deze plek. De locatie biedt kansen voor woningbouwontwikkeling naast werkfuncties en/of maatschappelijke functies in de plint aan de Raadhuislaan. Dat moet aansluiten bij uitgangspunten verwoord in Oss Avenue, en de visie Openbare Ruimte Raadhuislaan. Een aanpak is uitgewerkt voor een definitieve herontwikkeling van de locatie. In de Raadsinformatiebrief van 8 oktober 2020 is deze aanpak uitgebreid beschreven. De grote lijn is dat de gemeente op grond van haar ambities een goede marktpartij wil vinden; een die op een creatieve en effectieve manier inhoud kan en zal geven aan de doelen. Hiertoe zijn een Ambitiedocument beschikbaar (bijlage) en een Selectieleidraad (bijlage).

Het eerste met formulering van de te halen ambities, het tweede met beschrijvingen hoe de inschrijvingen beoordeeld worden en via welk proces dat verloopt. In de Raadsinformatiebrief van 16 maart 2021 hebben wij u de stand van zaken in het proces beschreven; inclusief de ambities en de participatie-aanpak. Het Ambitiedocument en de Participatie-aanpak waren bijgesloten. Leeswijzer Ambitiedocument Hoofdstuk 2 bevat de projectinformatie zoals de locatie en de bestaande kenmerken. Hoofdstuk 3 beschrijft het huidige beleid, zoals Oss Avenue en de Woonvisie. In hoofdstuk 4 staan de ambities voor de toekomst van deze plek. Programma, Ruimtelijke doelen en Duurzaamheid. De samenvatting staat in hoofdstuk 5. Alle bijlagen staan in een apart bijlagenboek. Leeswijzer Selectieleidraad Par. 1.4 beschrijft de ambities waarop de inschrijvers beoordeeld worden: 1. Ruimtelijke kwaliteit | de ruimtelijke ambities zoals geformuleerd in hoofdstuk 4.3 van het Ambitiedocument. Deze hebben betrekking op te realiseren gebouwen, infrastructuur en buitenruimte.

Volgvel

Ons kenmerk

3

2. Functioneel-programmatische kwaliteit | de functioneel-programmatische ambities zoals geformuleerd in hoofdstuk 4.2 van het Ambitiedocument Die hebben betrekking op te huisvesten functies en doelgroepen. 3. Grondopbrengst | realiseren van tenminste de minimale grondwaarde van € 6,0 mln (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2021) voor de uitgeefbare bouwkavels. 4. Extra duurzaamheid | de additionele duurzaamheids-ambities zoals geformuleerd in hoofdstuk 4.4 van het Ambitiedocument. Deze hebben betrekking op de Global Goals met uitwerking via de methode GPR. Par. 1.5 beschrijft de Omgevingsdialoog waar we mee begonnen zijn. In bijlage de Communicatie-aanpak en het resultaat van deze eerste dialoog. Par. 1.6 geeft een beknopte beschrijving van de Marktselectie. Deze kent 3 fasen: 1. Kwalificatiefase | De Marktselectie start met een openbare Kwalificatiefase. Daarin kunnen alle geïnteresseerde marktpartijen zich na aanmelding als Ondernemer kwalificeren door het indienen van een Visie op de opgave. Bij aanvang van de Kwalificatiefase wordt door de Gemeente een openbare, digitale informatie-bijeenkomst georganiseerd. De Kwalificatiefase sluit met de selectie van de drie meest geschikte Gegadigden. 2.

Propositiefase | Op de Marktselectieprocedure volgt een niet-openbare Propositiefase, waarin de drie Geselecteerde Gegadigden uiteindelijk een Propositie indienen en er presentatie plaatsvindt. Er is gelegenheid voor vragen, algemene en individuele (vertrouwelijk). De Propositiefase sluit met de selectie van de meest geschikte Gegadigde, de voorgenomen Ontwikkelaar. 3. Concretiserings(Verificatie)fase | De Propositie van de voorgenomen Ontwikkelaar krijgt verdere uitdieping. Ook worden verwachtingen over en weer gedeeld en praktische afspraken volgen. De Ontwikkelingsovereenkomst wordt ingevuld en ondertekend. Wanneer deze Verificatiefase succesvol is afgerond, het College en de Raad instemmen (Uitvoeringsbesluit), wordt de selectie van de voorgenomen Ontwikkelaar definitief. Aan het einde van fase 2 is de winnende inzending bekend. Par. 1.7 geeft een beknopte weergave van de planning. De eerste Kwalificatiefase leidt op 20 mei tot een keuze van drie inschrijvers die de volgende fase ingaan. Op 13 september is na de tweede Propositiefase de winnaar uit de drie inschrijvers bekend. Gevolgd door het bestuurlijk besluit over het resultaat in december, en de ondertekening van een Ontwikkelingsovereenkomst. Een ontwerp-bestemmingsplan gaat in procedure.

Volgvel

Ons kenmerk

4

In Par. 1.10 staat de beoordelingscommissie beschreven. Naast vijf betrokken medewerkers uit de gemeentelijke organisatie nemen vijf namen uit de stad deel; dit zijn de voorzitter van de wijkraad Centrum, een bewoner uit de directe omgeving, de directeur van theater De Lievekamp, de voorzitter van Tibo, en een architect, lid van het Adviesteam Omgevingskwaliteit. Participatie-aanpak De participatieaanpak tijdens de prijsvraag staat in bijgaand document. Bij de start van de eerste openbare selectieronde was de omgeving aan het woord; via gerichte vraagstelling had zij de gelegenheid om mee te praten over de voorziene ontwikkeling. Dat verliep via drie digitale informatie-bijeenkomsten. Het verslag van de dialoog is bijgesloten. Vervolgens vragen we van de winnende inschrijver dat zij in overleg met de gemeente de communicatie en afstemming met de omgeving op zich neemt. De winnende inschrijver is dan ook verantwoordelijk voor de omgevings-participatie. Welk resultaat willen we bereiken? De beschreven procedure begon in maart met de eerste uitnodiging aan de markt om belangstellende partijen te vinden. In de Kwalificatieronde komen uit alle ingediende globale visies de drie sterkste inschrijvingen; deze gaan in de tweede ronde de diepte in. Uiteindelijk volgt omstreeks november/december 2021 het besluit welke inschrijvende partij de competitie gewonnen heeft.

Intussen is dan het ontwerp-bestemmingsplan voorbereid. Daarmee zal dan snel de tervisielegging starten. De winnende partij gaat ook realiseren wat zij aangeboden heeft. De winnende partij komt ook met ideeën voor de openbare ruimte in relatie tot de woningen. De gemeente voert zelf de inrichting van het openbaar gebied uit. Uiteindelijk leidt dit tot een hoogwaardige en duurzame realisering van (woon)functies op deze markante plek in Oss. Bedoeling is dat de winnaar bekend is eind 2021, met vaststelling van het concept-bestemmingsplan eind 2022. Welke argumenten zijn er voor dit advies? 1.1. De al lang durende leegstand komt tot een einde Na het vertrek van de Belastingdienst waren er alleen tijdelijke functies en antikraakbewoning in het pand. Deze plek tussen de Raadhuislaan en het centrum verdient eindelijk een kwaliteits-invulling die betekenis heeft voor Oss. 1.2. Oss heeft behoefte aan uitbreiding woningbouw

Volgvel

Ons kenmerk

5

Het Ambitiedocument definieert niet het aantal woningen; wel gaat het om ruimte bieden voor een substantiële aanvulling van het woningbestand. Een variatie aan woningtypes is gewenst, voor sociale huur vragen we een aandeel van 30 %. 1.3. Meer woningen aan de rand van het Centrum draagt bij aan de kwaliteit van het Centrum Oss streeft naar versterking van de Centrumwerking. Wonen in en nabij het Centrum is van belang voor de levendigheid. 2.1. De aanpak via een prijsvraag leidt tot hoogwaardige inschrijvingen Een prijsvraag biedt de beste kans op de beste kandidaat. Het is een bewuste keuze om “ambities” te formuleren in plaats van “randvoorwaarden”. We nodigen de markt uit om met alle creativiteit en kennis invulling te geven aan de ambitie. Door op hoofdlijnen aan te geven wat de gemeente geweldige functies op die plek zou vinden. De winnende partij gaat ook daadwerkelijk realiseren – na een verdere uitwerking – wat ze aangeboden hebben. 3.1. Het minimum voor het grondbod zorgt voor een voldoende grote opbrengst De prijsvraag laat de kandidaat bieden op de grond. Iedere kandidaat wil daarmee een goede afstemming bereiken tussen de aankoop en haar plannen op die plek. Er is geen risico op een te lage opbrengst. De selectie-richtlijnen stellen een ondergrens aan acceptabele financiële biedingen. 4.1.

De participatie-aanpak regelt een vroegtijdige dialoog De overheid wenst bewoners en belanghebbenden vooral tijdig te betrekken bij ontwikkelingen. Na het gereedkomen van de stukken voor de prijsvraag was het begin het de dialoog de eerste stap. In bijlage het verslag daarvan. Wat zijn tegenargumenten of risico’s? 1.1 De prijsvraag levert niet de gehoopte ambitierijke invulling op In theorie is het mogelijk dat alle inschrijvingen onder de maat blijven. De gemeente is niet verplicht om een winnaar aan te wijzen, mits voldoende onderbouwd. 3.1 Er wordt niet aan het minimale grondbod voldaan Als niemand aan het minimale grondbod komt, zou de gemeente het minimumbod kunnen aanpassen, of de prijsvraag kunnen stoppen.

Volgvel

Ons kenmerk

6

4.1 Ondanks een zorgvuldig participatie-traject zijn er onoverkomelijke bezwaren in de stad Met een gestructureerde communicatie-aanpak hebben we de beste kansen om signalen op te pikken hoe een ontwikkeling op die plek gaat vallen. Goede ideeën nemen we mee. Zoals geschetst doen we dat vanaf het allereerste begin. Maar ook de winnende inschrijver moet zorgvuldig zijn in de participatie. Ondanks dat zijn reacties van ongerustheid denkbaar. Denk aan hoger bouwen dan nu met schaduw- en windzorgen. Denk aan vragen omtrent de molen iets verderop naar het centrum. Door op tijd de mensen te betrekken weten we er in ieder geval tijdig van. Zodoende gaan we de dialoog aan. Waar moeten we rekening mee houden? a. Financiën Op grond van een voorbeeldinvulling van het gebied ligt er een prognose exploitatieopzet. Daaruit is duidelijk geworden dat er met een minimale opbrengst van € 6.000.000 een goede basis ligt om de boekwaarde, beheerkosten, plankosten, en inrichting nieuwe openbare ruimte te dekken. Een eventueel surplus vervalt aan de algemene reserve.

Volgvel

Ons kenmerk

7

b. Communicatie Het project doorloopt een breed participatie-traject. Het document met de aanpak is bijgesloten. Onlangs zijn de eerste stappen gezet om de stad in kennis te stellen en reacties te peilen. Via de webpagina www.oss.nl/raadhuislaannoord communiceren we met geïnteresseerden zoals de wijkraad, omwonenden, ondernemers en andere belanghebbenden. c. Overlegd met De Participatie-aanpak beschrijft wie op welke manier betrokken wordt. Onlangs startte de uitvoering van het communicatieplan. Intern hebben de disciplines RO, IBOR, Vastgoed, Duurzaamheid, Communicatie, Verkeer, en Wonen hun aandeel in het project. Arcadis en Sprangers Communicatie leveren externe ondersteuning in de prijsvraag. Bij de beoordeling van de inzendingen zijn diverse personen betrokken die een binding hebben met de locatie en met de stad. De resultaten van de omgevingsdialoog zijn in bijlage beschikbaar.

Volgvel

Ons kenmerk

8

Samenvatting (=korte inhoud) De gemeente wil op de locatie van het oude Belastingkantoor/parkeerterrein Maasvallei een nieuwe ontwikkeling, die past bij de behoeften van de stad. Met veel wonen, met werkfuncties, en een buitenruimte met verblijfskwaliteit. Deze ambities zijn uitgebreid beschreven in een Ambitiedocument. Via een prijsvraag zoekt de gemeente een ontwikkelende partij die met veel deskundige inbreng een plan maakt; daarmee realiseert zij de ambities op een hoog niveau.

Bijlagen 1. Raadsinformatiebrief van 8 oktober 2020 2. Raadsinformatiebrief van 16 maart 2021 3. Ambitiedocument 4. Selectieleidraad 5. Planning 6. Participatie-aanpak met verslag dialoog