Collegevoorstel
Tekst van het document
Advies aan B&W Onderwerp Activering grondexploitatie en vaststelling bestemmingsplan ‘Raadhuislaan-Noord-Oss-2024’
Datum
9 juli 2024
Naam en telefoon
Afdeling
M van den Hogen 5700
RO
Portefeuillehouder S. van den Bergh
Wat adviseer je te besluiten? 1.
De raad voor te stellen de grondexploitatie Raadhuislaan Noord per heden te activeren en daartoe: a.
De voorziening IMVA ten behoeve van het voorbereidingskrediet voor een bedrag van € 970.000 als dekking in te zetten;
b.
De reserve binnenstedelijke transformaties voor een bedrag van € 277.000
(opvolging
raadsbesluit 6 juli 2023) als dekking in te zetten; c.
Voorgaande dekkingen samen te brengen onder de voorziening te verwachten exploitatieverliezen ter grootte van gezamenlijk € 1.247.000 conform het grondexploitatieverlies op basis van netto contante waarde; en
d. 2.
Derhalve geen exploitatieplan vast te stellen
De raad voor te stellen: a.
Het bestemmingsplan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss - 2024’, inclusief alle bijlagen, gewijzigd vast te stellen in de vorm van de dataset met het identificatienummer NL.IMRO.0828.BPraadhslnnrdoss-VG01
b.
De zienswijzen te beoordelen overeenkomstig de ‘Nota zienswijzen en wijzigingen ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere waarde Raadhuislaan – Noord – Oss 2024’
c.
De wijzigingen aan te brengen ten opzichte van het ontwerp die zijn aangegeven in de ‘Nota zienswijzen en wijzigingen ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere waarde Raadhuislaan – Noord – Oss -2024’
d.
Aan te geven dat in het bestemmingsplan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss - 2024’ gebruik is gemaakt van een ondergrond die ontleend is aan de BGT-kaart, aangevuld met kadastrale grenzen en kadastrale bebouwing
e.
Aan te geven dat afdeling 2 van Hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet op dit besluit van toepassing is
f.
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan eerder te mogen publiceren
3.
Af te wijken van het uitgangspunt zoals opgenomen in de ‘Nota Parkeernormen Oss 2023’ waarin staat dat het parkeren volledig op eigen terrein moet worden opgelost
4.
Een hogere grenswaarde Wet Geluidhinder vast te stellen conform bijgevoegd besluit
5.
Indien nodig af te wijken van uitgangspunten zoals opgenomen in de ‘Geluidsnota Oss’
Advies aan B&W
Pagina 1 van 7
Advies aan B&W Wat is de aanleiding voor dit advies? Op 12 december 2023 heeft u besloten om de vaststellingprocedure voor het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere grenswaarde ‘Raadhuislaan – Noord – Oss – 2024’ te starten door de stukken ter inzage te leggen. Het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit hogere grenswaarde hebben voor 6 weken ter inzage gelegen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn 6 zienswijzen ingediend. Tegen het ontwerpbesluit hogere grenswaarden zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss -2024’ kan nu vastgesteld worden. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan dient het besluit hogere grenswaarde Wet Geluidhinder ‘Raadhuislaan – Noord – Oss – 2024’ door uw college vastgesteld te worden. Tevens wordt voorliggend voorstel benut om voorafgaand aan de beslispunten rondom het bestemmingsplan de bijbehorende grondexploitatie te laten activeren en daarbij de verschillende dekkingsmiddelen aan te laten wijzen. Dit in het kader van de vereiste economische uitvoerbaarheid voorafgaand aan de beslispunten ten behoeve van het bestemmingsplan en het daarmee vervallen van de noodzaak van een exploitatieplan. Aan welke opdracht draagt dit advies bij? Het plan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss – 2024’ draagt bij aan de gemeentelijke woningbouw- en verstedelijkingsopgave.
De bouw van 198 appartementen (waaronder 10 friendswoningen) sluit aan bij de woningbehoefte in Oss, zowel qua omvang als qua type woningen. Het programma bestaat uit: • 108 appartementen goedkoop / sociale huur en 10 friendswoningen in de goedkope/middeldure huur [60%] • 52 appartementen middeldure huur [26%] • 28 appartementen vrije marktwaarde [14%] Het plan voor de Raadhuislaan voorziet zo in de behoefte van verschillende doelgroepen, zowel in huur als in koop, in verschillende woningtypes en prijsklassen. In totaal valt 86% in de categorie betaalbaar, waaronder veel woningen in de goedkope huursector. In de plint wordt ruimte gecreëerd voor functies die goed passen in een gemengd stedelijk woonmilieu en bijdragen aan het realiseren van de gewenste levendigheid aan de Raadhuislaan. Dit sluit aan bij de verstedelijkingsopgave. In het kader van die opgave streven we namelijk naar ‘stedelijke interactiemilieus’. Dit zijn gebieden waar wonen, werken en recreëren in de nabijheid van elkaar kunnen plaatsvinden op locaties die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, fiets of te voet.
Advies aan B&W
Pagina 2 van 7
Advies aan B&W Welk resultaat willen we bereiken? Een vastgesteld bestemmingsplan dat de realisering van 198 appartementen (waaronder 10 friendswoningen) en een commerciële plint planologisch mogelijk maakt. Welke argumenten zijn er voor dit advies? (=want) Ten aanzien van de beslispunten 1 en 2 wordt ten aanzien van de argumenten verwezen naar het raadsvoorstel en de ‘Nota van zienswijzen en wijzigingen’ die als bijlagen bij dit collegevoorstel zijn gevoegd. In het navolgende benoemen wij alleen de argumenten voor de beslispunten die niet aan bod zijn gekomen in dat raadsvoorstel en de ‘Nota van zienswijzen en wijzigingen’. 3.1. De parkeerbehoefte voor de nieuw te realiseren functies wordt opgelost conform de ‘Nota Parkeernormen Oss 2023’ De ontwikkeling van het plan Linck genereert een bepaalde parkeerbehoefte. Deze parkeerbehoefte wordt gevormd door twee onderdelen: 1.
De parkeerbehoefte als gevolg van de nieuw te realiseren functies;
2.
De parkeerbehoefte die ontstaat als gevolg van het wegvallen van parkeerplaatsen door de nieuwbouwontwikkeling.
De parkeerbehoefte die ontstaan als gevolg van de nieuwe functies wordt deels opgevangen in een ondergrondse parkeergarage op de planlocatie zelf en deels in een nog te realiseren parkeergarage in het gebied Raadhuislaan-Zuid. Omdat deze parkeergarage in het gebied Raadhuislaan-Zuid binnen acceptabele loopafstand gelegen is en exclusief beschikbaar is voor het project ‘Linck’ valt deze volgens de criteria uit de ‘Nota Parkeernormen Oss 2023’ binnen de definitie van ‘plangebied’. Ook worden de parkeernormen gehanteerd zoals opgenomen in de Nota. Ten aanzien van de nieuw te realiseren functies wordt dus niet afgeweken van het gemeentelijk beleid. 3.2. Er is voldoende ruimte in de omgeving om de bestaande parkeerplaatsen die als gevolg van de ontwikkeling komen te vervallen, op te vangen en ook aan de andere voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheid kan worden voldaan. Als gevolg van de ontwikkeling komen de 122 bestaande parkeerplaatsen op het terrein de Maasvallei te vervallen. Aan de hand van verschillende tellingen is uitvoerig onderzocht wat het effect hiervan is en hoe dit kan worden opgelost. Uit de tellingen blijkt dat er zowel voor parkeervergunninghouders als bezoekers voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn in de omgeving om dit op te kunnen vangen.
Omdat uit de tellingen blijkt dat het voor vergunninghouders op werkdagen lastiger kan zijn om een vrije parkeerplaats te vinden, is – mede naar aanleiding van de ingediende zienswijzen – besloten om de Lievekamplaan bij vergunningzone B te betrekken.
Advies aan B&W
Pagina 3 van 7
Advies aan B&W De te vervallen parkeerplaatsen worden dus niet fysiek op eigen terrein gecompenseerd. Daarmee wordt afgeweken van de uitgangspunten uit de ‘Nota Parkeernormen Oss 2023’. De Nota biedt de mogelijkheid om af te wijken van dit uitgangspunt als de parkeerbehoefte kan worden opgelost door bestaand aanbod elders te benutten. Zoals hiervoor is aangegeven, kan de parkeerbehoefte in dit gebied elders worden opgevangen. Zoals ook is onderbouwd in 5.2.1.2 van de plantoelichting wordt aan alle voorwaarden om af te mogen wijken voldaan: de noodzaak om af te wijken kan worden onderbouwd, de bezettingsgraad blijft onder de 85% en de kwalitatieve impact op de omgeving is acceptabel. 4.1. De geluidsbelasting past binnen de wettelijke normen. In het kader van het bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek (spoor) weglawaai uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat de ten hoogste berekende geluidsbelasting: •
Ten gevolge van het railverkeer ten hoogste 59 dB bedraagt;
•
Ten gevolge van het wegverkeer op de Lievekamplaan ten hoogste 54 dB bedraagt;
•
Ten gevolge van het wegverkeer op de Raadhuislaan ten hoogste 61 dB bedraagt.
De maximale waarde uit de Wet Geluidhinder wordt hiermee nergens overschreden. De voorkeursgrenswaarde uit de Wet Geluidhinder wordt wél overschreden. Daarom moet een zogenaamde procedure hogere grenswaarde worden doorlopen om de ontwikkeling toe te staan. 4.2. Uw college is bevoegd om dit besluit te nemen. De Wet geluidhinder biedt aan het college de mogelijkheid om een besluit hogere waarde te nemen. Uw college heeft deze bevoegdheid gedelegeerd aan de afdelingshoofden, voorzover het besluit in overeenstemming is met het gemeentelijke geluidbeleid. Omdat voor dit plan niet op voorhand kan worden uitgesloten dat strijdigheid ontstaat met het gemeentelijke geluidbeleid (zie beslispunt 5) dient het besluit veiligheidshalve door u genomen te worden. 4.3. Het is redelijkerwijs niet mogelijk om maatregelen te nemen Maatregelen stuiten op stedenbouwkundige, financiële en/of verkeerskundige bezwaren en/of zijn onvoldoende doelmatig. Voor een verdere onderbouwing wordt verwezen naar het hogere grenswaardenbesluit dat als bijlage bij dit collegeadvies hoort. 4.4. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbesluit hogere waarden Het ontwerpbesluit hogere waarde heeft tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss – 2024’ ter inzage gelegen. Iedereen kon zienswijzen hiertegen indienen. Niemand heeft dat gedaan. 5.1.
Het plan voldoet aan het geluidsniveau en de ontheffingscriteria uit de ‘Geluidsnota Oss’.
Voor een verdere onderbouwing van dit punt wordt verwezen naar het Besluit tot vaststellen van de hogere waarde Wet Geluidhinder ‘Raadhuislaan – Noord – Oss -2024’ dat als bijlage bij dit collegeadvies hoort.
Advies aan B&W
Pagina 4 van 7
Advies aan B&W
5.2.
Het afwijken van de aanvullende voorwaarden uit de ‘Geluidsnota Oss’ is aanvaardbaar
Het definitieve ontwerp van de appartementen moet nog uitgewerkt worden. Pas dan kan definitief getoetst worden aan de uitgangspunten uit de gemeentelijke geluidsnota. Er is een mogelijkheid dat op drie punten niet (geheel) voldaan wordt aan de aanvullende voorwaarden die de gemeentelijke geluidsnota stelt aan het verlenen van een hogere waarde: -
Er is niet voor alle woningen sprake van tenminste één geluidsluwe gevel;
-
De verblijfsruimten zijn niet zodanig gesitueerd dat ten minste 50% van de oppervlakte van de verblijfsruimtes aan de geluidluwe zijde gelegen is;
-
Er is niet voor alle woningen ten minste één buitenruimte die aan de geluidsluwe zijde ligt;
Wij zijn van mening dat een afwijking van het gemeentelijk beleid op deze onderdelen om de volgende redenen gerechtvaardigd is: -
Er wordt wél voldaan aan de geluidsnormen en ontheffingscriteria uit de Geluidsnota;
-
De opzet van het gebouw en de daardoor noodzakelijke indeling van de appartementen maakt het realiseren van 50% van de verblijfsruimte aan de geluidluwe gevel mogelijk lastig;
-
In het kader van het Bouwbesluit zal ten alle tijden moeten worden voldaan aan de binnenwaarde, zodat in de appartementen een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd is. Om dit nog extra juridisch te borgen, is in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen;
-
De ontwikkelaar zal aanvullende maatregelen nemen om een goed woon- en leefklimaat te garanderen, ook ter plaatse van de buitenruimtes. Voor den verdere onderbouwing van dit punt wordt verwezen naar het Besluit tot vaststellen van de hogere waarde Wet Geluidhinder dat als bijlage bij dit collegevoorstel hoort
-
Naast de individuele buitenruimtes zal aan de binnenzijde (de geluidsluwe kant van het pand) voldoende buitenruimte met een hoogwaardige kwaliteitsbeleving beschikbaar zijn. Alle vier de blokken zijn gelegen aan deze gemeenschappelijke en geluidluwe (binnen)tuin;
-
Dit plan ligt in de spoorzone/centrumgebied. Het is voorstelbaar dat we in deze zone met gemengde functies - waarbinnen we verstedelijking/verdichting mogelijk willen maken - een hogere geluidsbelasting toelaten.
Op grond van deze argumenten vinden wij de afwijking acceptabel. Wat zijn kanttekeningen, tegenargumenten of risico’s? (=maar) Ten aanzien van de beslispunten 1 en 2 wordt ten aanzien van de kanttekeningen verwezen naar het raadsvoorstel dat als bijlage bij dit collegevoorstel is gevoegd. In het navolgende benoemen wij de relevante kanttekening die niet aan bod komt in dat raadsvoorstel.
Advies aan B&W
Pagina 5 van 7
Advies aan B&W 3.1. Dit is een juridisch risico Aan elke gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid zit een juridisch risico. Onzes inziens hebben wij echter voldoende kunnen onderbouwen dat aan de voorwaarden om af te mogen wijken, wordt voldaan. Waar moeten we rekening mee houden? a. Financiën Ten aanzien van het financiële aspect rondom het bestemmingsplan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss 2024’ verwijzen wij graag naar het raadsvoorstel rondom dit bestemmingsplan. Maatregelen aan het gebouw die nodig zijn vanwege de hogere geluidsbelasting zullen uitgevoerd en betaald worden door de initiatiefnemer. b. Informatiebeveiliging en Privacy Een planologische procedure richt zich op de toekenning van nieuwe functies aan percelen en gebieden. Personen hebben hierbij alleen een rol als initiatiefnemer, grondeigenaar of als inspreker/belanghebbende. Naam en adresgegevens maken wij niet openbaar. Een Privacy Impact Assessment (PIA) hoeft hiervoor niet te worden doorlopen. c. Communicatie en participatie Er heeft uitvoerig overleg plaatsgevonden met de omgeving (zie ook argument 3.2. van het bijbehorende raadsvoorstel) Het vastgestelde plan wordt voor 6 weken ter inzage gelegd in het kader van de beroepsprocedure. De terinzagelegging publiceren wij in het Gemeenteblad, Oss Actueel en digitaal via www.oss.nl. Mensen die een zienswijze hebben ingediend, worden persoonlijk geïnformeerd. d.
Uitvoering Na vaststelling van het bestemmingsplan zal de ontwikkelaar starten met sloop van de bestaande bebouwing en bouw- en woonrijpmaken van het gebied. Om de bouw van de woningen mogelijk te maken, moet een omgevingsvergunningsprocedure doorlopen worden. e. Overlegd met Intern is overleg gevoerd met de afdelingen VTH, IBOR, LWE, VB-VO, PB en F&C. F&C is akkoord met voorliggend voorstel. Extern heeft overleg plaatsgevonden met de provincie, het waterschap, de Veiligheidsregio en Prorail. Ook de wijkraad Centrum is gevraagd advies uit te brengen.
Advies aan B&W
Pagina 6 van 7
Advies aan B&W
Bijlagen 1. 2. 3. 4.
Raadsvoorstel en concept-raadsbesluit ‘Activering grondexploitatie en vaststelling bestemmingsplan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss – 2024’ Nota van zienswijzen en wijzigingen ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere waarden ‘Raadhuislaan – Noord – Oss – 2024’ Het vast te stellen bestemmingsplan ‘Raadhuislaan – Noord – Oss – 2024’ met bijlagen Het besluit tot het vaststellen van een hogere waarde Wet Geluidhinder ‘Raadhuislaan – Noord – Oss- 2024’ met bijlagen
Advies aan B&W
Pagina 7 van 7