Document · PDF

Bijlagen bij de toelichting.PDF

Adviescommissie Ruimte 20 januari 2022, gemeente OssBij agendapunt: BI Ontwerpbestemmingplan Geffense Barriere20.317 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

bestemmingsplan

Geffense Barrière Oss

DATUM IMRO IDN

2021-08-18 NL.IMRO.0828.BPgffbarriere-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

BP Geffense Barriere mr. A.J.C.A. van Zitteren

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Stein 20200519.002

AUTEUR STATUS

ontwerp

Inhoudsopgave

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1

Parkeernotitie Geffense Barrière

Bijlage 2

Landschappelijke inpassing

Bijlage 3

Rho_notitie kantoren

Bijlage 4

Aerius berekening

Bijlage 5

Quikscan Flora en Fauna

Bijlage 6

Flora en Fauna - vervolgonderzoek

Bijlage 7

Tussenrapportage flora en fauna

Bijlage 8

Vergunning plaatsen vleermuiskast

115

Bijlage 9

Archeologisch onderzoek

127

Bijlage 10

Belsuit archeologie

191

Bijlage 11

Bodemonderzoek

197

Bijlage 12

Inrichtingslawaai - parkeren

289

Bijlage 13

Reactie provincie Noord-Brabant

295

3/297

4/297

Bijlagen bij toelichting

Oss

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0828.BPgffbarriere-ON01

20210625

projectnummer:

2021-09-24

concept voorontwerp ontwerp vastgesteld

20200519.002 opdrachtleider:

mr. A.J.C.A. van Zitteren

5/297

6/297

Bijlage 1

7/297

Parkeernotitie Geffense Barrière

Deventer

Den Haag

Eindhoven

Snipperlingsdijk 4

Anna van Buerenplein 46

Emmasingel 15

7417 BJ Deventer

2595 DA Den Haag

5611 AZ Eindhoven

7400 AD Deventer

Leeuwarden

Amsterdam

T +31 (0)570 666 222

F. HaverSchmidtwei 2

De Ruyterkade 143

goudappel@goudappel.nl

8914 BC Leeuwarden

1011 AC Amsterdam

Postbus 161

Stein Ontwikkelt BV

Analyse Geffense Barrière

Parkeerbalans

Datum Kenmerk Eerste versie

19 november 2020 007483.20200928.N1.03 28 september 2020

Inleiding

Stein Ontwikkelt BV is werkzaam aan de herontwikkeling van de Geffense Barrière. In 2009 is het voormalige wegrestaurant bij de verzorgingsplaats langs de A59 tussen Oss en ‘s Hertogenbosch afgebrand. Stein Ontwikkelt BV is voornemens een principe-verzoek in te dienen voor de ontwikkeling van Brier59, ofwel het nieuwe visitekaartje van de gemeente Oss voor alle passanten tussen Nijmegen en ’s Hertogenbosch. Brier59 bestaat uit horeca en kantoor/dienstverlening. Stein Ontwikkelt BV heeft Goudappel Coffeng BV gevraagd om de parkeervraag van de geplande ontwikkeling in beeld te brengen. In voorliggende notitie wordt het resultaat van de berekening weergegeven.

Toelichting op de ontwikkeling

In het vigerende bestemmingsplan is ruimte voor een gebouw met een footprint van 2.000 m². In het principeverzoek, waarvoor deze parkeervraagberekening is opgesteld, wordt een voorstel gedaan voor circa 1.400 m² horeca en 800 m² kantoorvoorzieningen. De horeca bestaat in het plan uit diverse units voor verschillende gebruikers. Dit kan variëren van een wat groter restaurant als De Beren tot bijvoorbeeld een Pieperz. De verschillende eenheden hebben ieder hun eigen keukenvoorziening en kunnen tevens gebruik maken van het gezamenlijke atrium, waar de bezoekers kunnen zitten. Het atrium maakt onderdeel uit van het genoemde oppervlak van 1.400 m² bvo. Op de eerste etage is ruimte voor dienstverlening met een totale oppervlakte van 800 m² bvo. Dit wordt ingericht met werkplekken. Deze werkplekken kunnen bestaan uit onafhankelijke kantoren, flexplekken en bijvoorbeeld spreekkamers. Op het kavel is daarnaast ruimte voor circa 143 parkeerplaatsen. In figuur 1 is een schetsontwerp van de ontwikkeling weergegeven.

www.goudappel.nl goudappel@goudappel.nl

Figuur 1: Schetsontwerp Brier59 (ontvangen per e-mail d.d. 17 november 2020)

Benodigde aantal parkeerplaatsen

De gemeente Oss heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in de nota Parkeernormen 2017 gemeente Oss. Met behulp van de gemeentelijke parkeernormen wordt de parkeereis berekend. De parkeereis betreft het aantal parkeerplaatsen dat minimaal gerealiseerd moet worden op eigen terrein behorend bij de te ontwikkelen functies. Het is mogelijk om te voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid en af te wijken van de parkeereis, door: ■ Het leveren van een financiële bijdrage (alleen voor het centrum van de stad Oss); ■ Opvangen in de omgeving (middels een parkeeronderzoek de huidige bezetting aantonen); ■ Aanleggen van parkeerplaatsen elders in de openbare ruimte; ■ Op advies van het college van Burgemeester en Wethouders.

In de analyse is het benodigde aantal parkeerplaatsen berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen en ervaringscijfers van Goudappel Coffeng. De gemeentelijke parkeernormen zijn gebaseerd op de CROW kencijfers. Dit zijn globale kencijfers die voor de functie ‘restaurant’ een forse marge kennen. Zeker op deze locatie, wat vanwege de ligging aan de snelweg een autolocatie betreft, waarbij de horeca mogelijk ook een hogere turn-over kent dan bijvoorbeeld horeca gelegen in een stadscentrum, geeft een uitkomst enkel een indicatie van het benodigde aantal parkeerplaatsen.

www.goudappel.nl

Analyse Geffense Barrière

Gemeentelijke parkeernormen Zoals in hoofdstuk 2 beschreven bestaat de ontwikkeling uit horeca en dienstverlening bestaande uit onder andere werkplekken. In de nota parkeernormen is voor verschillende functies een parkeernorm opgenomen. Hierin is onderscheid gemaakt naar de ligging van de ontwikkellocatie, bijvoorbeeld in Oss, in een kern of in het buitengebied. De Geffense Barrière is gelegen in het buitengebied op een autolocatie langs de A59. Voor de werkfuncties is uitgegaan van een parkeernorm voor de functie ‘kantoren’. In het buitengebied bedraagt de parkeernorm 2,6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Voor de horeca-functies wordt aangesloten bij de parkeernorm voor een restaurant. In het buitengebied is hiervoor geen parkeernorm beschikbaar, dus is aangesloten bij de hoogste parkeernorm in de kernen, van 15 parkeerplaatsen per 100 m² bvo1. Conform het gemeentelijke parkeerbeleid is 80% van de parkeerplaatsen benodigd voor bezoekers. Voor de te ontwikkelen functies bedraagt daarmee het benodigde aantal parkeerplaatsen conform de gemeentelijke parkeernorm circa 21 parkeerplaatsen voor de kantoorfuncties. De horeca heeft op basis van de volledige omvang een totale theoretische parkeervraag van 210 parkeerplaatsen.

Omdat de exacte invulling van de horeca nog niet bekend is, is in deze berekening aangesloten bij de hoogste parkeernorm voor ‘horeca’. In bestemmingsplannen voor vergelijkbare foodcourts, in Uden en Zwolle is (deels) gerekend met het CROWparkeerkencijfer voor de functie café/bar/cafetaria met een bandbreedte van 5,0 tot 7,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo (zie ook kader op pagina 7 van deze notitie).

Aanwezigheidspercentages Niet elke functie genereert op alle momenten van de week een even grote parkeereis. De horeca wordt overdag relatief beperkt bezocht, terwijl de parkeervraag van de dienstverlening op dat moment mogelijk maximaal is. Om hiermee rekening te houden, en uit te gaan van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen is gerekend met aanwezigheidspercentages uit het gemeentelijke parkeerbeleid. Daar waar in het gemeentelijke parkeerbeleid geen aanwezigheidspercentages beschikbaar zijn, is dit aangevuld vanuit de CROW kencijfers2 of ervaringscijfers van Goudappel Coffeng. In tabel 1 staan de aanwezigheidspercentages per moment van de week gepresenteerd.

Dit komt overeen met het gemiddelde CROW parkeerkencijfer van een restaurant in niet

stedelijk gebied gelegen in rest bebouwde kom. 2

www.goudappel.nl

CROW publicatie 381: Toekomstbestendig parkeren (december 2018).

Analyse Geffense Barrière

functie kantoor/bedrijven

werkdag

zaterdag

zondag

ochtend

middag

avond*

nacht

middag

avond

middag

100%

20%**

restaurant 30% 40% 90% 0% 80%*** 100% 80%*** * Avondperiode is rond 20.00 uur. ** Afwijkend van de CROW kencijfers, was 5%. Is in dit geval opgehoogd om meer rekening te houden met flexwerken. *** Afwijkend van de CROW kencijfers, was respectievelijk 70% en 40%, gebaseerd op ervaringscijfers van andere fastfoodrestaurants.

Tabel 1: Gehanteerde aanwezigheidspercentages Resultaat parkeervraag conform gemeentelijke parkeernormen In tabel 2 is het benodigde aantal parkeerplaatsen weergegeven voor de te realiseren functies, berekend met behulp van de gemeentelijke parkeernormen en de gehanteerde aanwezigheidspercentages. ongewogen functie

werkdag

zaterdag

zondag

overdag

middag

avond

nacht

middag

avond

middag

kantoor/bedrijven

restaurant

210

189

168

210

168

totale parkeervraag

105

193

168

210

168

parkeercapaciteit

143

tekort/overschot

-50

143

-25

-67

-25

Tabel 2: Resultaat parkeervraagberekening conform gemeentelijke parkeernormen en aanwezigheidspercentages In de parkeerbalans ontstaat op verschillende momenten in de week een theoretisch tekort. Dit loopt maximaal op tot circa 67 parkeerplaatsen. Dit tekort doet zich voor op zaterdagavond als alle horeca maximaal volledig bezet is. Conform het gemeentelijke parkeerbeleid en de achterliggende CROW kencijfers bestaat de parkeervraag bij een restaurant gemiddeld voor circa 20% uit parkeerplaatsen voor personeel. In dit geval betreft de theoretische parkeervraag voor personeel van de horeca op het maatgevende moment circa 36 parkeerplaatsen. De ervaring leert dat het personeel over het algemeen geworven wordt in de omgeving van de vestiging en dat bij grote fastfoodketens dit hoofdzakelijk jongeren zijn die geen rijbewijs hebben en/of niet in bezit zijn van een eigen auto. Hiermee rekening houdend is de parkeervraag van de horeca verlaagd met 15%, om wel rekening te houden met een aantal parkeerplaatsen voor het leidinggevende personeel. Hierdoor neemt het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de horeca af met circa 31 parkeerplaatsen. Dit is verwerkt in het resultaat zoals weergegeven in tabel 3.

www.goudappel.nl

Analyse Geffense Barrière

ongewogen functie

werkdag

zaterdag

zondag

overdag

middag

avond

nacht

middag

avond

middag

kantoor/bedrijven

restaurant

179

161

143

179

143

totale parkeervraag

165

143

179

143

parkeercapaciteit

143

tekort/overschot

-22

143

-36

Tabel 3: Resultaat parkeervraagberekening conform gemeentelijke parkeernormen en aanwezigheidspercentages inclusief correctie voor personeel Aangenomen dat een deel van het (leidinggevende) personeel van de horeca met de auto komt, bedraagt het benodigde aantal parkeerplaatsen op het maatgevende moment circa 179 parkeerplaatsen. Conform het gemeentelijke parkeerbeleid zal er bij een aanbod van 143 parkeerplaatsen een tekort ontstaan van circa 36 parkeerplaatsen. Bij de CROW kencijfers, waarvan de gemeentelijke parkeernormen zijn afgeleid, wordt echter de opmerking gemaakt dat de parkeerbehoefte bij een horeca-functie in sterke mate afhankelijk is van het aantal zitplaatsen en van het autogebruik van de bezoekers. Daarnaast speelt de verblijftijd een rol bij de bepaling van de parkeerbehoefte. Een fastfoodrestaurant kent een kortere verblijftijd dan een regulier restaurant, waarin een drie-, vijf- of achtgangen menu wordt geserveerd. In dit geval is het mogelijk dat de verblijftijd korter is vanwege de ligging aan de snelweg. Mogelijk dat het inzicht in het aantal zitplaatsen in combinatie met een indicatie van de verblijftijd leidt tot een ander benodigd aantal parkeerplaatsen dan berekend met behulp van de gemeentelijke parkeernormen.

De mate van autogebruik kan beïnvloedt worden door bijvoorbeeld minder parkeerplaatsen aan te bieden en relatief veel fietsparkeerplaatsen te realiseren, maar de ligging aan de autosnelweg draagt hier niet positief aan bij. Het effect hiervan is mede afhankelijk van het type horeca. Een fastfood restaurant kent over het algemeen een andere doelgroep dan een restaurant met een Michelin-ster. Het aanbieden van fietsparkeerplaatsen zal bij een fastfoodrestaurant eerder leiden tot een afname van de autoparkeervraag. Wat in deze situatie wél bijdraagt aan een verlaging van het benodigde parkeeraanbod is dat de chauffeurs op de verzorgingsplaats een beoogde doelgroep is van de horeca. Zij zullen het voertuig altijd op de verzorgingsplaats parkeren, omdat op het terrein rondom Brier59 hiervoor geen ruimte is.

Maatwerkberekening aan de hand van zitplaatsen Een logische maatwerkaanpak voor het bepalen van de parkeerbehoefte bij restaurants is op basis van het aantal zitplaatsen. Afhankelijk van het restauranttype wordt uitgegaan van een ander aantal zitplaatsen per vloeroppervlakte. Als indicatie voor de benodigde ruimte per gast wordt de richtlijn gebruikt, zoals opgenomen in tabel 4. Dit wordt ook wel het verkoop-gedeelte van het restaurant genoemd. De omvang van de keuken is over het algemeen 60% van het vloeroppervlak van het verkoopgedeelte. De ontwikkeling bestaat uit meerdere vestigingen met een eigen keuken.

www.goudappel.nl

Analyse Geffense Barrière

ruimte per gast

omvang restaurant

(verkoop vloeroppervlak)

(bruto vloeroppervlak)

1,00 tot 1,25 m2

1,60 tot 2,00 m2 bvo

2,00 tot 2,80 m2 bvo

luxe restaurant

1,50 tot 2,00 m

2,40 tot 3,20 m2 bvo

cafetaria

0,90 tot 1,10 m2

1,44 tot 1,76 m2 bvo

1,20 tot 1,60 m2 bvo

type restaurant café eenvoudig restaurant middenklasse restaurant

bedrijfsrestaurant

1,00 tot 1,25 m

1,25 tot 1,75 m

0,75 tot 1,00 m

Tabel 4: Indicatie benodigde ruimte per gast (bron: Misset Horeca) Uit tabel 4 blijkt tevens dat de forse marge die CROW bij haar opmerking bedoelt voortkomt vanuit het aantal zitplaatsen en daarmee het type restaurant dat wordt gerealiseerd. Het aantal zitplaatsen heeft een relatie met het aantal bezoekers en vormt daarmee een beter uitgangspunt als eenheid voor het bepalen van de parkeerbehoefte dan het vloeroppervlak. Brier59 bestaat uit verschillende horeca-vestigingen met bijvoorbeeld een eigen keuken en een gemeenschappelijke ruimte ondergebracht in het atrium. De ontwikkelaar heeft ingeschat dat, rekening houdend met onder andere de benodigde ‘verkeersruimte’ binnen het atrium circa 62 zitplaatsen gerealiseerd kunnen worden. De omvang van het atrium bedraagt circa 275 m² bvo. In het atrium komt dat neer op circa 4,4 m² bvo per zitplaats. In de omvang van de horecaruimtes wordt een groot deel van de beschikbare ruimte gebruikt voor bijvoorbeeld de keuken en andere noodzakelijke voorzieningen. Naar verwachting leidt dit tot een vergelijkbare waarde voor de omvang per zitplaats. De verwachting is ook dat COVID-19 mogelijk een blijvend effect heeft op de omvang per zitplaats. Veiligheidshalve wordt voor de volledige omvang van de horeca gerekend met een omvang van 4,0 m² bvo per zitplaats.

Verhoudingsgewijs zorgt de indeling en het functioneren van de horeca ervoor dat Brier59 een veel groter vloeroppervlak per zitplaats kent dan gemiddeld in een restaurant van 2,333 per zitplaats. Het gemiddelde vloeroppervlak per zitplaats bedraagt circa 58% van de waarde berekend voor Brier59. Een verlaging van de gemeentelijke parkeernorm met 42% geeft een functiespecifiek parkeerkencijfer van 8,7 parkeerplaatsen per 100 m² bvo4. Dit functiespecifieke parkeerkencijfer past bij een gemêleerd aanbod van fastfoodachtige functies (café/cafetaria) en meer traditionele restaurants (zie ook kader op pagina 7).

www.goudappel.nl

Het gemiddelde van de gemiddelde waarden per type restaurant van een eenvoudig, midden en luxe restaurant. Uitgaande van alle genoemde horecavormen in tabel 4 bedraagt de gemiddelde omvang 1,98 m² bvo per zitplaats. Het functiespecieke parkeerkencijfer sluit aan bij ervaringscijfers van Goudappel Coffeng.

Analyse Geffense Barrière

In het vastgestelde bestemmingsplan ‘Foodcourt De Vrolijkheid’, gelegen aan afrit 20 van de A28 (Zwolle Noord) in Zwolle is gerekend met de gemeentelijke parkeernorm voor de functie ‘café/bar/cafetaria’. De gemeentelijke parkeernorm is gebaseerd op de CROW kencijfers, en laten een bandbreedte zien van 5,0 tot 7,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Het foodcourt is bedoelt voor de vestiging van met name fastfoodrestaurants. Fastfoodrestaurant komt als omschrijving niet voor in de parkeernormering. Fastfoodrestaurants kenmerken zich echter door het feit dat de verblijfsduur korter is dan bij een restaurant. Daarnaast zal een deel van de bezoekers gebruik maken van drive-inns, waarmee voor deze bezoekers geen parkeerplaatsen nodig zijn. Om die redenen wordt voor de fastfoodrestaurants dezelfde parkeernorm gehanteerd als voor 'café/bar/discotheek/cafetaria'. Dit heeft geleid tot een benodigd parkeeraanbod van 154 parkeerplaatsen voor een maximale bebouwing van 2.300 m² bvo. In het bestemmingsplan ‘Foodcourt A50 Uden’, welke inmiddels ook is gerealiseerd, worden verschillende horecafuncties mogelijk gemaakt. Voor fastfood restaurants ontbreken representatieve cijfers. Voor dergelijke functies is het derhalve noodzakelijk om naar de locatie specifieke kenmerken te kijken.

Informatie van de initiatiefnemers, met betrekking tot het aantal stoelen en het aantal bezoekers, is hierbij van belang. Ook het percentage drive-in en restaurantbezoek bepaalt de uiteindelijke parkeerbehoefte. Op basis van aangeleverde gegevens is een specifieke parkeerbalans opgesteld. Dit heeft geleid tot een parkeerbehoefte van 132 parkeerplaatsen, gebaseerd op een omvang van 1.270 m² bvo horeca, een tankstation en diverse vormen van snelweggerelateerde bedrijvigheid, zoals fastfitter, autoservice,-en glasservice bedrijven en een pick-up point. Beide referenties zijn gelegen langs een autosnelweg, maar zijn vanuit het achterland beter bereikbaar dan Brier59 op de Geffense Barrière. Het aantal bezoekers vanuit het achterland zal in de referenties daardoor groter zijn, waardoor dat in deze situatie als een worstcase kan worden beschouwd. Het aantal parkeerplaatsen in beide scenario’s ligt in lijn met andere referentieprojecten waaraan Goudappel Coffeng in het verleden heeft gewerkt, zie bijlage 1.

Een berekening met het maatwerk parkeerkencijfer van 8,7 parkeerplaatsen per 100 m² bvo geeft voor de volledige ontwikkeling van de horeca (1.400 m² bvo) een ongewogen parkeervraag van in totaal 122 parkeerplaatsen5. In tabel 5 is het benodigde parkeeraanbod per moment gepresenteerd.

www.goudappel.nl

1.400 m² bvo leidt bij een gemiddelde van 4,0 m² bvo per zitplaats tot circa 350 zitplaatsen.

Analyse Geffense Barrière

ongewogen functie

werkdag

zaterdag

zondag

overdag

middag

avond

nacht

middag

avond

middag

kantoor/bedrijven

restaurant

122

110

122

totale parkeervraag

114

122

parkeercapaciteit

143

tekort/overschot

143

Tabel 4: Resultaat parkeervraagberekening functiespecifiek parkeerkencijfer horeca Het parkeeraanbod van 143 parkeerplaatsen op eigen terrein is voldoende om op alle momenten van de week het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de ontwikkeling te faciliteren. Op het maatgevende moment bedraagt de totale parkeerbehoefte 122 parkeerplaatsen. Als een deel van het personeel gebruik maakt van alternatieve vervoerwijzen, wat aannemelijk is omdat dit veelal jeugd betreft zonder rijbewijs en/of niet in het bezit zijn van een auto, daalt het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de horeca tot circa 104 parkeerplaatsen.

Flexibiliteit in de te realiseren parkeercapaciteit In geval van een tekort aan parkeerplaatsen voor verkeer vanaf de snelwegzijde, bijvoorbeeld tijdens een incidentele piekdag, kan de capaciteit op de verzorgingsplaats als overloop fungeren. Door de bezoekers tijdig te informeren over de parkeerbezetting bij Brier59 kunnen zij er ook voor kiezen om op de verzorgingsplaats te parkeren. Wanneer verkeer echter reeds bij Brier59 gearriveerd is, en geen parkeercapaciteit beschikbaar is, kan dit enkel vertrekken richting de snelweg. Dit is in het ‘nadeel’ van de ontwikkelaar, omdat het hierdoor mogelijke klanten misloopt. Aan de gemeentelijke zijde zijn langs de Rijksweg groenstroken beschikbaar die mogelijk aangepast kunnen worden tot parkeerplaatsen om in geval van een structureel tekort parkeeroverlast aan de achterlandzijde te voorkomen. Ook is door de ontwikkelaar aangegeven mogelijk extra parkeerplaatsen te kunnen realiseren op naastgelegen kavel aan de Rijksweg (autosloperij). Hierover worden momenteel gesprekken gevoerd. Daarnaast is door de ontwikkelaar gedacht over parkeren op het dak. Vanwege de realisatie van o.a. hellingbanen zijn dergelijke parkeervoorzieningen over het algemeen zeer inefficiënt ingericht, duur en van een beperkte gebruikerskwaliteit.

Op basis van de resultaten uit de berekeningen is een dergelijke oplossing niet nodig en wordt vanwege de nadelen afgeraden.

www.goudappel.nl

Analyse Geffense Barrière

Conclusies

Uit de analyse worden de volgende conclusies getrokken: ■ Op basis van de gemeentelijke parkeernormen is berekend dat het benodigde parkeeraanbod voor de horeca 210 parkeerplaatsen bedraagt. De kantoorfuncties hebben 21 parkeerplaatsen benodigd. Rekening houdend met dubbelgebruik en aanwezigheid betreft het maatgevende moment zaterdagavond. Dan bedraagt de parkeervraag 210 parkeerplaatsen, een theoretisch tekort van 67 parkeerplaatsen. Dit betreft een worstcase berekening, waarin de volledige omvang van de horeca als restaurant functioneert. ■ Conform het gemeentelijke parkeerbeleid is 20% van het benodigde aantal parkeerplaatsen benodigd voor personeel. De ervaring leert dat het personeel, op de leidinggevende functies na, over het algemeen uit jongeren bestaat die niet in het bezit zijn van een rijbewijs of eigen auto. Deze doelgroep wordt geworven in de omgeving en maakt gebruik van alternatieve vervoerwijzen. Hiermee rekening houdend is het benodigde aantal parkeerplaatsen met 15% gecorrigeerd. ■ Op basis van ervaringscijfers van Goudappel Coffeng is een functiespeciek benodigd parkeeraanbod berekend. Dit functiespecifieke parkeerkencijfer past bij een gemêleerd aanbod van fastfoodachtige functies (café/cafetaria) en meer traditionele restaurants.

Voor de horeca is zijn 122 parkeerplaatsen benodigd waarvan 104 parkeerplaatsen benodigd zijn voor bezoekers en leidinggevend personeel dat gebruik maakt van de auto. ■ Het realiseren van relatief veel fietsparkeerplaatsen kan bijdragen aan een verlaging van het benodigde aantal parkeerplaatsen, zeker voor personeel. Dit is echter sterk afhankelijk van de type horeca die uiteindelijk gerealiseerd wordt. Een andere doelgroep in deze zijn de vrachtwagenchauffeurs die gebruik maken van de verzorgingsplaats en hierdoor een dempend effect hebben op het benodigde aantal parkeerplaatsen. ■ Het te realiseren parkeeraanbod van 143 parkeerplaatsen is voldoende om in principe op alle momenten van de week het benodigde aantal parkeerplaatsen te faciliteren. Er is sprake van een overschot. Op basis van de omvang van de geplande ontwikkeling leidt de parkeercapaciteit tot een functiespecifiek parkeerkencijfer voor Brier59 van 10,4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo.

www.goudappel.nl

Analyse Geffense Barrière

Bijlage 1

Omschrijving referentieprojecten

Titel:

www.goudappel.nl

Kenmerk: Datum: Type horeca: Omvang ontwikkeling: Aantal zitplaatsen: Omvang per zitplaats: Benodigd aantal pp: Parkeerkencijfer:

Verkeerskundig onderzoek horeca bedrijventerrein Oost II Gorinchem SAB058/Nbc/0219.02 11 juli 2018 Fastfood 460 m² bvo 100 4,6 m² bvo 40 parkeerplaatsen 8,7 parkeerplaats per 100 m² bvo

Titel: Kenmerk: Datum: Type horeca: Omvang ontwikkeling: Aantal zitplaatsen: Omvang per zitplaats: Benodigd aantal pp: Parkeerkencijfer:

Mobiliteitsonderzoek McDonald’s Dokkum 005708.20191227.N1.02 19 mei 2020 Fastfood 543 m² bvo 170 3,2 m² bvo 35 parkeerplaatsen 6,5 parkeerplaats per 100 m² bvo

Titel: Kenmerk: Datum: Type horeca: Omvang ontwikkeling: Aantal zitplaatsen: Omvang per zitplaats: Benodigd aantal pp: Parkeerkencijfer:

Parkeren herbouw ABC Restaurant Velp 006143.20200305.N1.02 23 maart 2020 Restaurant 2.614 m² bvo 733 3,6 m² bvo 235 parkeerplaatsen 9,0 parkeerplaats per 100 m² bvo

Titel: Kenmerk: Datum: Type horeca: Omvang ontwikkeling: Aantal zitplaatsen: Omvang per zitplaats: Benodigd aantal pp: Parkeerkencijfer: Opmerking:

Bestemmingsplan Foodcourt De Vrolijkheid

Analyse Geffense Barrière

Foodcourt max. 2.300 m² bvo

154 parkeerplaatsen 6,7 parkeerplaats per 100 m² bvo Door de ligging en ontsluiting ook relatief veel bezoekers vanuit het achterland.

B1-1

Titel: Kenmerk: Datum: Type horeca: Omvang ontwikkeling: Aantal zitplaatsen: Omvang per zitplaats: Benodigd aantal pp: Parkeerkencijfer: Opmerking:

www.goudappel.nl

Analyse Geffense Barrière

Bestemmingsplan Foodcourt Uden

Foodcourt max. 1.270 m² bvo horeca, tankstation en diverse snelweg gerelateerde functies

132 parkeerplaatsen 10,4 parkeerplaats per 100 m² bvo enkel bepaald o.b.v. omvang horeca. Door de ligging en ontsluiting ook relatief veel bezoekers vanuit het achterland.

B1-2

Bijlage 2

19/297

Landschappelijke inpassing

DE BRIER 59

Kraaijeven

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING r

laat

Water

38-3 r

weg

Rijks r

versie 5-8-2021

PLAN VAN AANPAK - OMGEVINGSVISIE LEEUWARDEN

DATUM: AUGUSTUS 2021 PROJECT: GEFFENSE BARRIERE OPDRACHTGEVER: STEIN ONTWIKKELT B.V. PROJECTNUMMER: 20200519.002 STATUS: CONCEPT

2 TERUG

INHOUD 1. Plangebied 4 2. Historie 6 3. Natuurnetwerk Brabant

4. Beheertypen 9 5. Huidige situatie 10 6. Landschappelijke inpassing

Bijlage 1: Ingediende plan juli

1. PLANGEBIED

Aan de A59 van Nijmegen naar Den Bosch ter hoogte van Geffen ligt het plangebied. De locatie betreft een voormalig wegrestaurant. De initiatiefnemer is voornemens een nieuw gebouw te plaatsen ten behoeve van diverse horeca formules en kantoorunits.

Kadastrale gegevens 8

Kraaijeven

P P

38-38

P P

Rijksw

P P

P 6

P P

Kraaijeven

P r

rlaat

Wate

38A

38r

Plangebied

swe

Rijk r

A59

P P

Het in juli ingediende plan is na overleg met de gemeente op verschillende punten aangepast. Dit plan is toegevoegd in de bijlage.

Voor deze ontwikkeling wenst de gemeente inzicht te verkrijgen in de landschappelijk inpassing van het initiatief. Deze notitie biedt inzicht, waarbij de inpassing vooral aan de oost- en noordzijde vorm gegeven zal worden.

P P

Rijksweg 1

Kraaije

ven

Kraaijeven

aat

Waterl

A59 7A 9

Plangebied 38-38A

Rijksw r

hebaa

Bossc

De Geffense Barriere

2. HISTORIE

1950 • Smalle en langwerpige kavels aan zuidzijde plangebied • Veel groen en natuur aan de noordzijde van het plangebied • Weinig bebouwing • Bosschebaan zorgt voor een splitsing in het landschap 6

1990 • Bebouwing in omgeving neemt toe • De huidige A59 is aangelegd en doorkruist het landschap • De kavels aan de zuidzijde van het plangebeid zijn breder geworden, waarschijnlijk gevolg van ruilverkaveling

2005 • Het bedrijventerrein aan de zuizijde is uitgebreid • Aan de noordzijde van het plangebied is veel groen verdwenen • Ten oosten van het plangebied heeft het tankstation zich gevestigd.

2020 • De Geffense Barrière is uitgebreid met oplaadpunten voor elektrische auto’s en een rustplaats • Groenstructuren zijn de laatse jaren in stand gebleven.

3. NATUURNETWERK BRABANT

Natuurnetwerk Brabant

4. BEHEERTYPEN Droog bos met productie bestaat uit verschillende bosopstanden. Op de voedselarme delen bestaan groenstructuren vooral uit den, eik en beuk. Op de rijkere bodems staan van oorsprong vooral beuk, Douglas, lariks en spar. Het bostype komt voor op de voedselarme, zandige, zure ondergrond van het Droge Zandlandschap (Veluwe, Drenthe en Brabant). Oudere bossen en bossen op of grenzend aan oude bosgroeiplaatsen, hebben een relatief hoge natuurpotentie vooral wanneer deze een gevarieerde zware bomen en dood hout hebben. De betekenis voor de biodiversiteit bestaat vooral uit (vaak bedreigde) paddenstoelen, korst- en bladmossen, enkele vaatplanten, insecten en broedvogels.

N16.03 Droog bos met productie

5. HUIDIGE SITUATIE

1 10

Kraai

jeven

Kraaijeven

7A 9

weg

Rijks

38-3

aan

cheb

Boss

4 11

6. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING (AUGUSTUS 2021) Huidige aardewal Groene wand tbv biodiversiteit

ECOlumn

Nieuwe bomen

Bloemrijkgrasland

Huidige bomen zullen zoveel mogelijk behouden blijven Groene wand Grasland met een bloemenrand

Groene wand ivm licht koplampen verkeer Rijksweg en A59 Voetpad (halfverharding)

Te verwijderen bomen ivm ontwikkeling 7 stuks Parkeerplekken 143 stuks 12

Bij het opstellen van de landschappelijke inpassing is rekening gehouden met de biodiversiteit in het gebied, het zicht langs de Oude Rijksweg en het Natuurnetwerk Brabant (NNB). Zoals uit de analyse is gebleken ligt het plangebied tussen twee natuurgebieden van de NNB. Door de landschappelijke inpassing als een ‘stapsteen’ te laten functioneren tussen de natuurgebieden, kunnen vogels en kleine zoogdieren zich makkelijk verplaatsen in de omgeving. Uit een ecologisch onderzoek is naar voren gekomen dat het plangebied regelmatig gebruikt wordt als foerageergebied van verschillende soorten vleermuizen. Naar aanleiding van dit onderzoek zullen er 4 vleermuiskasten en een ECOlumn (6 kraamkasten) geplaatst worden, zo zullen aanwezige verblijfplaatsen gecompenseerd worden. Over het gehele terrein zullen de huidige bomen zoveel mogelijk behouden blijven. Aan de noordzijde van het plangebied staan in de huidige situatie zomereiken. Deze bomenrij is een belangrijk element in het plangebied en zal dan ook zo goed mogelijk in stand blijven. In totaal zullen er circa 7 bomen verdwijnen. Bij het realiseren van het plan zal per boom gekeken worden welke het beste behouden kan blijven of in verband veiligheidsredenen toch zal verdwijnen. Naast de huidige bomen, worden ook nieuwe bomen op het terrein aangeplant.

Bomen zorgen niet alleen voor een groene uitstraling van het terrein, ook bieden zij verkoeling. De nieuw aan te planten bomen zijn inheems (zomereik, beuk of berk)

Doormiddel van struweelhaag aan te planten onder de bomen aan deze noord- en westzijde, zal de parkeerplaats grotendeels uit het zicht ontnomen worden voor bestuurders op de Oude Rijksweg. De struweelhaag bestaat uit verschillende soorten beplanting. Door de diversiteit toe te passen zal de groene wand bijdragen aan de biodiversiteit van de omgeving. Soorten die toegepast worden zijn meidoorn (25%), hondsroos(25%), liguster (25%) en de veldesdoorn (25%). De groen stroken met struweel en bomen op de kopse kanten van de parkeerstroken zorgen voor een groene uitstraling op het terrein. Het overige groen op het terrein wordt ingezaaid met bloemrijkgrasland of gewoon gras. Bloemrijkgrasland bestaat uit grassen en meerjarige bloemen. Om de biodiversiteit in het gebied te versterken zal bloemrijkgrasland worden toegepast. Het mengsel zorgt voor voedsel voor bijen en vlinders en levert een fraai beeld op. Bloemrijksgrasland zal 1 keer in het jaar gemaaid worden. Zowel bij de ingang als tussen de parkeerplekken is gekozen voor een kleurrijke bloemenrand. Deze bloemenrand maakt de entree aantrekkelijk en bevorderd gelijkertijd de biodiversiteit. Aan de zuidzijde zal een haag met beperkte hoogte komen. Deze smalle natuurlijke groene wand zorgt ervoor dat er weinig tot geen hinder is van het licht van koplampen. Deze haag bestaat uit liguster (50%) en veldesdoorn (50%).

Het voetpad dat ten zuiden en ten westen van het gebouw ligt, zal bestaan uit halfverharding. Halfverharding zorgt voor minder wateroverlast en zal hittestress tegengaan. Parkeerplekken bestaan uit grasbetontegels, zo wordt de groene uitstraling van het terrein versterkt.

BIJLAGE 1

PLAN JULI 2021

Huidige aardewal Struweel/haag; parkeren vanaf Rijksweg niet zichtbaar

ECOlumn

Nieuwe bomen

Bloemrijkgrasland

Huidige bomen

Struweel/haag Bloemrijkgrasland tbv de biodiversiteit

Struweel/haag ivm licht koplampen verkeer Rijksweg en A59 Voetpad (halfverharding)

Te verwijderen bomen ivm ontwikkeling 19 stuks Parkeerplekken 143 stuks 15

36/297

Bijlage 3

37/297

Rho_notitie kantoren

MEMO Van

Rho Adviseurs B.V.

Aan

Stein

Project

Brier59 (voormalige Geffense Barriere)

Datum

25-09-2020

Referte

R.V. Bak

Betreft

Onderbouwing kantoorfunctie

Inleiding Sinds het wegrestaurant aan de A59 op de Geffense Barrière in 2009 is afgebrand ligt de locatie er verwaarloosd bij. Ontwikkelaar Stein heeft, onder de naam Brier59, een eigentijds plan ontwikkeld waar werken samenkomt met horeca en ontspanning. Dit zal in één gebouw, op een duurzame wijze vorm krijgen. Het plangebied sluit rechtstreeks aan op de bestaande verzorgingsplaats van Rijkswaterstaat en sluit daarmee aan op de A59. Daarnaast wordt op de locatie een ontsluiting gemaakt voor de rechtstreekse verbinding van de locatie met het achterland (zonder directe verbinding met de snelweg, om geen sluipverkeer te krijgen). Hierdoor richt Brier59 zich op twee doelgroepen: passerend snelwegverkeer en bezoekers uit de omliggende kernen Oss, Heesch, Geffen, Nuland en Vinkel. Stein is voornemens om het parkeerterrein in samenwerking met energie-partijen deels in te richten met ruime laadvoorzieningen voor elektrische auto’s. De toename in het gebruik van elektrische auto’s zorgt ook voor een toename van de vraag naar oplaadlocaties echter blijft het aanbod van dit soort laadvoorzieningen in de regio sterk achter1. Met het opladen van elektrisch aangedreven auto’s is meer tijd gemoeid dan bij het tanken bij een benzinestation.

De zakelijke bestuurder zal deze tijd graag productief maken door deze te combineren met lunch, werken of door een combinatie te maken met een zakelijk afspraak. Aan beide mogelijkheden wordt in het concept Brier 59 invulling gegeven in deze verzorgingsplaats van de toekomst: Op de begane grond wordt een wereld van horeca gerealiseerd. Via een gezamenlijk atrium worden circa vijf horecabedrijven ontsloten. In het atrium komt een gezamenlijk zitgedeelte waar de bezoekers kunnen lunchen/dineren enz. Daarnaast is het realiseren van een eigentijds kantoorconcept onderdeel van de totale ontwikkeling. De eerste verdieping van het nieuw te ontwikkelen gebouw wordt ingericht met werkplekken. Deze werkplekken kunnen bestaan uit onafhankelijke kantoren, flexplekken en bijvoorbeeld spreekkamers en vergaderzalen. Het gaat in totaal om ca 1.100m2 vloeroppervlak kantoor die klaar is voor de toekomst.

https://www.bd.nl/oss-e-o/oss-blijft-met-38-laadpalen-ver-achter-bij-de-buren-je-zou-wat-meerambitie-verwachten~a34ae2c8/ Brier59

blz. 1

Dit memo gaat in op de behoefte aan de kantoorruimte. Die kan niet los worden gezien van het totale concept dat Stein wil realiseren. Daarom wordt eerst ingegaan op de algemene behoefte naar kantoorruimte, vervolgens vindt een verdieping plaats naar de kwalitatieve vraag en wijze waarop het concept van Stein daar op deze locatie op aansluit. De algemene vraag naar kantoorruimte In de Prognose bedrijventerreinen en kantoren van Stec, november 2018, is de behoefte aan kantoorruimte in Noord Brabant weergegeven. Zoals gebruikelijk is gerekend met meerdere scenario’s (laag, midden en hoog) waarbij de vraag tot 2030 uiteenloopt van een afname tot een groei van 20.000-30.000 m2 vvo. Deze vraagraming laat de nieuwe vraag zien. Er is daarnaast ook altijd een vervangingsvraag, waarbij het gaat om de herhuisvesting van bestaande kantoren omdat die niet meer voldoen aan de moderne eisen. Deze vervangingsvraag is redelijk stabiel in de tijd en is in Noordoost Brabant gelijk aan het Brabants gemiddelde, 2% van de bestaande voorraad. Samenvoeging van de nieuw- en vervangingsvraag geeft uiteindelijk de totale behoefte aan nieuwe kantoormeters weer:

Afbeelding 1, uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in scenario hoog, midden en laag per regio bron: Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord Brabant, Stec, november 2018

In de regio Noordoost loopt de vraag naar kantoormeters dus uiteen van 288.000m2 (laag scenario) tot 439.000 m2 (hoogscenario). 30% van deze vraag heeft betrekking op snelweglocaties. (pag 92).kleinschalige kantoorruimte (tot 500 mw) hebben een aandeel van 25% van het totaal aantal transacties.

Afbeelding 2, : indicatieve vraag naar kantoorruimte naar locatietype t/m 2030 (*1.000 m2 wvo). bron: Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord Brabant, Stec, november 2018

Door Stec is ook gekeken naar de vraag versus aanbod op de diverse locatietypen. Daaruit blijkt dat in de regio Noordoost er ‘duidelijke behoefte is aan toevoeging van nieuwe kantoormeters op snelweglocaties” bron: Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord Brabant, Stec, november 2018, pag 98. Naast de berekende vraag is ook de bestaande leegstand een belangrijke factor bij de afweging of nieuwe kantoren wenselijk zijn. De leegstand in Oss en ‘s-Hertogenbosch is op dit moment 5% van de totale oppervlakte (bron: website provincie Noord Brabant). Dit komt overeen met de gangbare frictieleegstand van 4-5%. Er is dus behoefte aan ontwikkeling van nieuwe kantoren in de regio, waarbij er ook nog een duidelijke vraag is aan kantoren op goed ontsloten en zichtbare locaties langs de snelweg. Brier59

blz. 2

Flexibilisering In de kantorenmarkt is al geruime tijd de opkomst van meer flexibele concepten zichtbaar. De flexibiliteit heeft betrekking op het huren van een hoogwaardige werkplek voor enkele uren tot eigen kantoorruimtes (kamers) of overlegruimtes voor een wat langere tijd, waarbij door de verhurende partij ook ondersteunende services worden geboden, zoals telefoonafhandeling, secretariaatsdiensten en catering. Flexibiliteit is daarbij een belangrijk onderdeel: flexibel in tijd (Duur van huur) alsook in ruimte: meegroeien of krimpen met de behoefte van de huurder. De coronacrisis versnelt de vraag naar flexibele concepten. Het aantal thuiswerkers is niet alleen razendsnel -gedwongen- toegenomen, werknemers en bedrijven hebben hierdoor ook kennisgemaakt met de mogelijkheden en voordelen van digitaal vergaderen en thuiswerken. Deze ervaringen gaan kantoorgebruik in de toekomst versneld veranderen. Er ontstaan bijvoorbeeld tussenvormen: thuiswerken gaat op zich prima maar evengoed blijft de behoefte bestaan om af en toe gebruik te maken van een professionele omgeving met rust en goede faciliteiten. Soms maar voor een korte tijd (1,5 uur video-vergaderen of een middag ‘afzonderen in een afsluitbare werkruimte om veel werk te kunnen verzetten). Thuiswerken leidt echter ook tot de vraag om locaties om weer eens ‘onder de mensen te zijn’ en dus tot een vraag om kantoorruimte1 2.

Dit vraagt dus om werklocaties die beide kunnen bieden: rust en afzondering voor de één en ontmoeting voor de ander, of voor dezelfde persoon maar dan afhankelijk van het tijdstip. Hoe zich dit uiteindelijk zal vertalen in de toekomst (een concrete vertaling naar meters en indeling) is nog niet te definitief te maken, maar de manier waarop we naar kantoorwerken kijken is veranderd en geeft aan dat, bij nieuwe kantoorontwikkelingen, niet meer van hetzelfde moet worden gebouwd. De ambitie in dit project is om in allerlei facetten toekomstbestendig project te realiseren; gezondheid, comfort mobiliteit en duurzaamheid. De trend naar flexibele kantoren is al voor Corona beschreven door adviesbureau Stec, onder andere in de al eerder aangehaalde rapportage ‘Prognose bedrijventerreinen en kantoren NoordBrabant’ van 30 november 2018: Stec stelt dat door flexibele kantoren de vraag naar ‘algemene’ kantoormeters afneemt, overigens een indicatie van het feit dat het één (klassiek kantoor) niet hetzelfde is als het ander (flexkantor). De afnemende vraag naar algemene kantoorruimte die hier het gevolg van is, is in de vraagprognoses meegenomen. Stec deed eerder een onderzoek voor NVM “De opkomst van flexibele kantoorconcepten’’ , mei 2018 “De verwachting is dat de komende jaren het aantal aanbieders (en locaties) verder zal groeien.

Het traditionele langjarige huurcontract staat onder druk, ook bij grotere kantoorgebruikers.” Hoewel het aantal flexconcepten de laatste jaren sterk is gegroeid, staat (in omvang) de markt voor flexconcepten in Nederland nog in de kinderschoenen. Op dit moment hebben dergelijke concepten een marktaandeel van circa 2 tot 3%. Dit aandeel neemt vooral in de grote steden sterk toe. De verwachting is dat het marktaandeel van flexconcepten in Nederland de komende jaren explosief groeit met circa 20 tot 30% per jaar. Dit betekent dat over vijf jaar zo’n 5 tot 10% van de kantorenmarkt uit serviced offices en co-working spaces bestaat. Stec in het NVM-rapport: “Het faciliteren en ontzorgen van de kantoorgebruiker zal een steeds grotere rol spelen bij de verhuur van kantoorruimte. Het service-level dat flexoperators aanbieden, zal gedeeltelijk ook worden overgenomen op de ‘reguliere’ kantorenmarkt. Facility management en het 1

https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/jawel-corona-leidt-tot-meer-vraag-naarkantoren.14082213.lynkx 2 https://www.coronakrant.nl/2020/09/02/de-functie-van-het-kantoor-verandert-wat-betekent-dit-voorde-huisvesting/ Brier59

blz. 3

‘in de watten leggen’ van de eindgebruiker zullen meer en meer ‘standaard’ zijn bij huur van kantoorruimte. Waar het in het traditionele model ging om verhuur van kantoorvloer (‘de stenen’) en een beperkt aantal diensten, zal het aanbieden van diensten meer en meer vanzelfsprekend worden.” De trend naar flexibilisering is ook in de regio van Brier59 aan de orde. Dit wordt bijvoorbeeld geïllustreerd in het (in de bijlagen in zijn geheel opgenomen) artikel uit het Brabants dagblad van 15 september 2020: “Flexibiliteit wordt steeds belangrijker”. Uit het artikel blijkt duidelijk dat er in de regio een actuele en ook grote vraag bestaat naar flexibele kantoorruimte in de breedste zin van het woord. Zowel mensen in loondienst die thuiswerken als ZZP-ers en andere zelfstandigen/kleine bedrijfjes zijn op zoek naar goede werkplekken en ook naar professionaliteit en synergy. Thuis is dat niet te realiseren. De komst van een flexibel kantoor biedt ook mogelijkheden voor bedrijven, zowel bestaande als nieuwkomers, in de omgeving die tegenwoordig toe kunnen met een kleiner kantoor op de eigen locatie en voor meetings of en tijdelijke behoefte aan werkplekken uit kunnen wijken naar een goed bereikbare locatie in de buurt. Ontwikkelaar Stein gaat vooralsnog uit van twee of drie ‘permanente’ huurders op de locatie Brier59 zelf en een flexibele schil daar omheen.

Stein is voornemens om het eigen kantoor op de locatie te huisvesten. Uit bovenstaande blijkt dat een flexkantoor iets anders is dan een regulier kantoor. Er wordt uiteraard ook gewerkt maar de functie van flexibele concepten is veel breder en bedient ook een brede doelgroep met verschillende (bedrijfs-)achtergronden. De eisen die aan een flexkantoor worden gesteld zijn anders/hoger. De combinatie van hoogwaardige werkplekken en een professionele ondersteuning, ook op het gebied van horeca, en het aanbod van elektrische laadvoorzieningen maakt dat er sprake is van een andere markt en een ander gebruik. Daarnaast speelt de zichtbaarheid/reclame ten opzichte van 100.000 passanten per dag ook mee. Dit maakt het voor bedrijven met behoefte aan naamsbekendheid extra aantrekkelijk om op Brier59 te huisvesten. Regulier kantoor verandert ook Bedrijven die op zoek zijn naar een ‘eigen’ kantoorlocatie gaan ook andere eisen stellen aan de te betrekken kantoorruimte. Waar het gebruikelijk was om in de ‘eigen’ kantoorruimte ook vergaderruimte te hebben is die noodzaak tegenwoordig veel minder aanwezig. Omdat er meer vergaderingen plaatsvinden via video-conferencen is er minder behoefte aan overlegruimten, zowel in tijd (hoe vaak in de week) als in capaciteit (hoeveel mensen moeten er in kunnen) gezien.

Het ligt voor de hand om dergelijke ruimtes (en de bijbehorende catering) naar behoefte in te huren. Op die manier maken meerdere partijen gebruik van dezelfde ruimte. De ruimtes worden beter benut en er staan geen vergaderruimte grote delen van de dag leeg, wat een positief effect heeft op het ruimtegebruik. Daarnaast bieden moderne kantoren ook een brede waaier aan werkplekken, waar geconcentreerd kan worden gewerkt op individuele werkplekken, maar waar collega’s elkaar ook kunnen ontmoeten in een goede sfeer. Ook de combi met kwalitatieve horeca zorgt er voor dat kantoren efficiënter kunnen worden ingericht met enkel een pantry. De eis die werknemers/gevers stellen aan werkplek wordt steeds hoger. Hiermee speelt Stein in op toekomstvraag. Locatie Stec geeft aan dat er in de regio NoordOost Brabant behoefte is aan kantoormeters op snelweglocaties. Door de goede ontsluiting, direct aan de snelweg ligt Brier59 ook in tijd vlak bij de bedrijventerreinen Vorstgravendonk (bruto 93,6 ha) en Heesch-west (bruto 125 ha) waarmee een opvangfunctie voor de daar gevestigde bedrijven goed worden ingevuld, hetzij door extra werkplekken te bieden, hetzij door het faciliteren van bijvoorbeeld meetings.

Brier59

blz. 4

Combinatie met horeca Al enkele jaren zijn flexibele concepten in opkomst op snelweglocaties, in combinatie met de aldaar gevestigde horeca. Bedrijven als Van der valk springen hier op in. Ontmoeten in de restaurants onder het genot van een kop koffie of een lunch bepalen daar al jaren het beeld op de doordeweekse dagen, maar bijvoorbeeld de vestiging in Eindhoven breidt dit nu uit door ook echt werkplekken te gaan verhuren. Om de gasten van eten & drinken te voorzien, is er ook een minimarkt geopend direct naast de flexibele werkruimtes. Gasten kunnen hier zelf koffie, thee, verse sapjes, broodjes, yoghurt en fruit kopen. (https://www.hoteleindhoven.nl/zalen/040-seats-offices/over-040-seats-offices). Concurrent Postillion heeft business points: afgezonderde gedeeltes waar rustig kan worden gewerkt en zelf koffie en andere versnaperingen kunnen worden gepakt, zonder tussenkomst van de bediening. De werkplekken functioneren dus net als op een kantoor: mensen zorgen zelf voor hun eten en drinken. De ruimte blijft echter wel beschikbaar voor de horecafunctie om te worden gebruikt op andere momenten. Het werken blijft hiermee ondergeschikt aan de horecafunctie. Deze flexibiliteit is ook belangrijk bij Brier59: De werkplekken en vergaderruimte hebben een duidelijke relatie met de onderliggende horeca omdat deze diensten onderling met elkaar worden verbonden.

De herontwikkeling maakt het mogelijk een goed horeca-aanbod aan passanten op de A59 te bieden. Horeca kan faciliteren aan werkplekken en de werkplekken kunnen dienen als backoffice voor de horeca. Om het concept goed tot zijn recht te kunnen laten komen is het daarom noodzakelijk dat horeca en het flexibele kantoor in één en hetzelfde gebouw zitten, voor een optimale uitwisseling tussen de functies en optimale service. De horecafunctie en werkplekken zijn ook ruimtelijk met elkaar verbonden middels loopbruggen door het horeca-atrium. Om een goede horecafunctie te kunnen realiseren is een grotere omzet nodig dan van de kantoren komt. De horeca moet ook zelfstandig gasten kunnen trekken en zich dus goed moeten profileren door middel van zichtbaarheid en goede bereikbaarheid. In bijlage 2 zijn enkele vergelijkbare, vernieuwende concepten opgenomen Conclusie Uit onderzoek van Stec blijkt dat er in de regio Noordoost Brabant behoefte is aan nieuwe kantoorruimte op (onder andere) snelweglocaties. Naast de vraag om ‘reguliere’ kantoren is er een toenemende vraag naar flexibele kantoorconcepten. Dit blijkt ook uit de regionale vraag naar kantoren. Thuiswerkers zoeken een professionele omgeving die in thuissituaties niet kan worden gecreëerd.

Stein wil op de locatie van de Geffense Barrière een concept ontwikkelen dat tegemoet komt aan beide zijden van de bestaande vraag: de locatie en ligging maakt het mogelijk om een vernieuwend totaalconcept te realiseren. De locatie maakt het in de eerste plaats mogelijk om een organisatorisch nieuw en flexibel concept te realiseren dat horeca, elektrisch laden, regulier kantoor en flexkantoor integreert. De verschillende functies maken gebruik van elkaars faciliteiten wat het totaal versterkt.

Brier59

blz. 5

Krantenbericht BD 15-september 2020

Weg van de keukentafel: vraag naar kleine kantoorruimte stijgt OSS/UDEN - In Heesch zit ie eigenlijk permanent vol, en ook in Uden, bij d’n Office, is er pas weer in oktober een plekje. Het is klaar met thuiswerken, en wie niet naar kantoor mag of kan, huurt er eentje. Voor een ochtend, een maand, alleen een bureau of een hele ruimte. Laura Romanillos 15-09-20, 06:03 Bron: BD

,,Voor een kantoor moet je wel minimaal 15 vierkante meter rekenen,” weet bedrijfsmakelaar Onno Ernst, van Van der Krabben Makelaardij. ,,Het moet wel een prettige ruimte blijven. Je moet er kunnen parkeren, of het moet goed bereikbaar zijn met het OV en verder letten mensen op de uitstraling.” Kantoorruimtes gaan als warme broodjes. Komt door de coronacrisis. ,,Mensen werken thuis, maar in een kantoor werken brengt een stukje professionalisering met zich mee. Het is fijn om niet altijd thuis te zijn, én je kunt synergie creëren met andere huurders,” somt Ernst de voordelen op. Hij verhuurt bedrijfsverzamelgebouwen in het centrum van Oss, aan de Raadhuislaan bijvoorbeeld, maar ook op het industrieterrein. ,,Hangt er vanaf wat je wil. Aan de Raadhuislaan verhuren we aan een zorginstelling, aan een psycholoog, aan een tekstschrijver. We hebben ergens anders in Oss een voormalige basisschool, waar activiteiten gedaan worden, een sportschool zit erin. En in een pand buiten de stad doet een tuinman zijn administratie, en daar zit bijvoorbeeld ook een kledinghandel in.” Flexplekken De kantoorruimte wordt gehuurd door mensen die het werken aan de keukentafel tussen schreeuwende kinderen beu zijn.

Maar ook door bedrijven, die zo krimp of groei willen opvangen, en door startende ondernemers, die nog niet een groot pand willen kopen of huren maar het eerst voorzichtig, met een tijdelijk klein kantoor, willen proberen. Er zijn wel wat flexplekken in de regio, waar je een tafel, een stoel, een stopcontact en een wifiverbinding huurt, maar anders dan in de Randstad zijn ze niet heel talrijk. ,,Dat is meer voor de grotere steden’’ weet Rob Habraken van Bernheze Makelaars. ,,Op dat soort plekken is een treinverbinding ook van belang, die is hier alleen in Oss. En grote bedrijven hebben we wel, maar ook minder dan in de Randstad. Lokale bedrijven, de wat kleinere, zijn gewoon doorgegaan in de crisis, dus daar was de vraag naar kantoorruimte niet opeens groot. Maar we merken zeker wel dat de markt voor kantoorruimtes het goed doet. Dat is ook niet minder geweest in de crisis. Maar ook weer niet zo dat er nu tekorten zouden ontstaan.” Klein maar fijn Dat de landelijke vraag naar kantoren serieus in de lift zit onderschrijven de cijfers van Funda in Business, een zoeksite voor kantoren. Waar grotere kantoren, van meer dan 1000 vierkante meter, nog steeds minder populair zijn dan voor de crisis, is de vraag naar kleinere kantoorruimtes juist gestegen, met vijftien procent.

Uit een eigen onderzoekje van Funda blijkt ook dat tien procent van de bezoekers van de site juist is gaan zoeken door de coronacrisis, naar tijdelijke, flexibele, kleine kantoorruimte. Dat past precies in het plaatje van het oude raadhuis in Heesch, waar overigens ook nog gewoon getrouwd kan worden. In hetzelfde pand verhuurt No61, van Carin Boeijen, kantoorruimte. Vier flexplekken heeft ze, en een vergaderzaal waar 15 man in kunnen. ,,Er komt van alles: psychologen, maar laatst hadden we ook een zorginstelling uit Leeuwarden die hier in de buurt een symposium had. Het is heel divers.” Vast staat dat het sinds de coronacrisis het land op slot gooide, en later weer langzaam open, het een stuk drukker is. Bij No61 is de kantoorruimte, het zijn flexplekken, geen afgesloten kantoren, te huur voor 12,50 per dagdeel. Dat is inclusief internet, maar zonder koffie. ,,We zitten eigenlijk permanent vol.” Vrijheid, blijheid Bij Benito van Dijk, eigenaar van D’n Office, Het Handelshuys en De Poort van Uden, alledrie Udense bedrijfsverzamelgebouwen, staat bovenaan het huurcontract: vrijheid is de beste binding. ,,We zijn heel flexibel,” zegt hij. ,,We hebben dus geen huurcontracten. Als mensen het goed hebben blijven ze wel. En dat doen ze. De vraag is groot nu, mensen willen niet meer thuis werken dus ze gaan op zoek naar een lokaal flexibel plekje om te werken.” Brier59 blz. 6

Bijlage 2: voorbeelden Eindhoven: www.melt.nl Meerdere locaties: www.hnk.nl Utrecht: https://newdayoffices.com/utrecht/

Brier59

blz. 7

Bijlage 4

45/297

Aerius berekening

Dit document bevat rekenresultaten van AERIUS Calculator. Het betreft de hoogst berekende stikstofbijdragen per stikstofgevoelig Natura 2000-gebied, op basis van rekenpunten die overlappen met habitattypen en/of leefgebieden die aangewezen zijn in het kader van de Wet natuurbescherming, gekoppeld aan een aangewezen soort, of nog onbekend maar mogelijk wel relevant. De berekening op basis van stikstofemissies gaat uit van de componenten ammoniak (NH3) en/of stikstofoxide (NOx). Wilt u verder rekenen of gegevens wijzigen? Importeer de pdf dan in Calculator. Voor meer toelichting verwijzen wij u naar de website www.aerius.nl.

Berekening Situatie 1 Kenmerken Samenvatting emissies Depositieresultaten Gedetailleerde emissiegegevens

Verdere toelichting over deze PDF kunt u vinden in een bijbehorende leeswijzer. Deze leeswijzer en overige documentatie is te raadplegen via: https://www.aerius.nl/handleidingen-en-leeswijzers. RwgaxR6VTVme (01 september 2021) pagina 1/5

Resultaten

Contact

Activiteit

Rechtspersoon

Inrichtingslocatie

Rho adviseurs

Rijksweg 38-38a, 5386LE Geffen

Omschrijving

AERIUS kenmerk

De Brier'59

RwgaxR6VTVme

Datum berekening

Rekenjaar

Rekenconfiguratie

01 september 2021, 16:10

2021

Berekend voor natuurgebieden

Totale emissie

Resultaten Hectare met hoogste bijdrage (mol/ha/j)

Toelichting

Resultaten

Situatie 1

NOx

739,85 kg/j

NH3

8,46 kg/j

Natuurgebied

Uw berekening heeft geen depositieresultaten opgeleverd boven 0,00 mol/ha/jr.

Horecavoorziening met kantoorfunctie aan snelweglocatie (hernieuwbouw)

Situatie 1

RwgaxR6VTVme (01 september 2021) pagina 2/5

Resultaten

Locatie Situatie 1

Emissie Situatie 1

Bron Sector

Emissie NH3

Emissie NOx

646,18 kg/j

verkeer Geffen Wegverkeer | Buitenwegen

2,42 kg/j

25,15 kg/j

Verkeer Oss Wegverkeer | Buitenwegen

6,04 kg/j

68,52 kg/j

Horea/kantoor Plan | Plan

Resultaten

Situatie 1

RwgaxR6VTVme (01 september 2021) pagina 3/5

Resultaten

Emissie (per bron)

Naam Locatie (X,Y)

Situatie 1

NOx

Sector

Categorie

Omschrijving

Eenheden Stof

Emissie

Kantoren en winkels

De Brier 59

4.000,0 m^2 NOx

646,18 kg/j

Naam Locatie (X,Y) NOx NH3

verkeer Geffen 161231, 415689 25,15 kg/j 2,42 kg/j

Soort

Voertuig

Aantal voertuigen Stof

Emissie

Standaard

Licht verkeer

167,0 / etmaal NOx NH3

25,15 kg/j 2,42 kg/j

Naam Locatie (X,Y) NOx NH3

Resultaten

Horea/kantoor 161995, 416054 646,18 kg/j

Verkeer Oss 162750, 416320 68,52 kg/j 6,04 kg/j

Soort

Voertuig

Aantal voertuigen Stof

Emissie

Standaard

Licht verkeer

333,0 / etmaal NOx NH3

61,59 kg/j 5,93 kg/j

Standaard

Middelzwaar vrachtverkeer

4,0 / etmaal NOx NH3

6,93 kg/j < 1 kg/j

Situatie 1

RwgaxR6VTVme (01 september 2021) pagina 4/5

Resultaten

Disclaimer

Hoewel verstrekte gegevens kunnen dienen ter onderbouwing van een vergunningaanvraag, kunnen er geen rechten aan worden ontleend. De eigenaar van AERIUS aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van de door de gebruiker aangeboden informatie. Bovenstaande gegevens zijn enkel bruikbaar tot er een nieuwe versie van AERIUS beschikbaar is. AERIUS is een geregistreerd handelsmerk in Europa. Alle rechten die niet expliciet worden verleend, zijn voorbehouden.

Rekenbasis

Deze berekening is tot stand gekomen op basis van: AERIUS versie 2020_20210525_2040287d5b Database versie 2020_20210713_c09c249ebe Voor meer informatie over de gebruikte methodiek en data zie: https://www.aerius.nl/nl/factsheets/release/aerius-calculator-2020

Resultaten

Situatie 1

RwgaxR6VTVme (01 september 2021) pagina 5/5

Bijlage 5

51/297

Quikscan Flora en Fauna

QUICKSCAN WET NATUURBESCHERMING GEFFENSE BARRIERE NABIJ GEFFEN

Rapportage Quickscan Wet natuurbescherming Geffense Barriere nabij Geffen Opdrachtgever

Rho adviseurs voor leefruimte Torenallee 20 5617 BC Eindhoven

Rapportnummer Versienummer

14848.001 D2

Status

Eindrapportage

Datum

28 januari 2021

Vestiging

Brabant Heinz Moormannstraat 1b 5831 AS Boxmeer 088 - 5001600 boxmeer@econsultancy.nl

Opsteller

De heer L.R. Pastoors, MSc

Paraaf

Kwaliteitscontrole

De heer drs. J.G.T. Driessen

Paraaf

Kwaliteitszorg Econsultancy is lid van het Netwerk Groene Bureaus (NGB). Het NGB is een vereniging van ecologische advies- en onderzoeksbureaus die werkt aan de kwaliteit van advisering gericht op natuur, landschap, water, milieu en ruimte en die de belangen behartigt van groene adviesbureaus. Het Netwerk hanteert een gedragscode die opdrachtgevers en andere belanghebbenden een basis biedt om de leden aan te spreken op de kwaliteit van hun werk. Econsultancy werkt volgens een dynamisch kwaliteits- en milieusysteem, zoals beschreven in het kwaliteits- en milieuhandboek. Ons kwaliteits- en milieusysteem is gecertificeerd volgens de eisen in de NEN-EN-ISO 9001 en NEN-EN-ISO 14001. Betrouwbaarheid Dit onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd conform de toepasselijke en van kracht zijnde regelgeving ten aanzien van natuurwetgeving. Het onderzoek betreft een momentopname en geeft een inschatting van de geschiktheid van de onderzoekslocatie voor beschermde soorten en het al dan niet voorkomen van soorten. De gebruikte informatie omtrent verspreiding van soorten is deels afkomstig uit de NDFF en mag niet zonder toestemming worden verstrekt aan derden of op enige andere wijze openbaar gemaakt worden.

Econsultancy accepteert op voorhand geen aansprakelijkheid ten aanzien van mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van het door Econsultancy uitgevoerde onderzoek neemt. In het algemeen kan gesteld worden dat een quickscan geldig is voor een periode van 2 tot 3 jaar, tenzij in deze periode de ecologische omstandigheden wezenlijk zijn veranderd en/of de Wet natuurbescherming, dan wel inzichten hieromtrent zijn gewijzigd. Bij uitstel van de uitvoering van een project met meer dan 3 jaar verdient het de aanbeveling de resultaten van de quickscan opnieuw te toetsen.

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING .................................................................................................................................. 1

GEBIEDSBESCHRIJVING ......................................................................................................... 2 2.1 2.2

Huidig gebruik onderzoekslocatie en omgeving ............................................................... 2 Toekomstig gebruik van de onderzoekslocatie en voorgenomen ingrepen ..................... 3

ONDERZOEKSMETHODIEK ..................................................................................................... 4

OVERZICHT VAN DE NATIONALE NATUURWETGEVING ..................................................... 5 4.1 4.2 4.3 4.4

AANGETROFFEN EN TE VERWACHTEN BESCHERMDE SOORTEN .................................. 8 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Vogels ............................................................................................................................... 8 Vleermuizen ...................................................................................................................... 9 Overige zoogdieren ........................................................................................................ 10 Reptielen ......................................................................................................................... 11 Amfibieën ........................................................................................................................ 11 Vissen ............................................................................................................................. 12 Ongewervelden............................................................................................................... 12 Vaatplanten..................................................................................................................... 12

TOETSING AAN SOORTENBESCHERMING ......................................................................... 13 6.1 6.2 6.3 6.4

Zorgplicht .......................................................................................................................... 5 Soortenbescherming ........................................................................................................ 5 Gebiedenbescherming ..................................................................................................... 6 Houtopstanden ................................................................................................................. 7

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oss&id=c8bd59e7-46d1-415b-a4c3-6a0199756d88