Bijlage 9A Toelichting BP Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023

Criteria

Toets

Omvang van het project

Het project heeft betrekking op het splitsen van een monumentale woonboerderij in twee woningen. Hiermee is sprake van de toevoeging van één nieuwe woning. Daarnaast wordt een deel van de woonboerderij ingericht als bed en breakfast. Nee Nee

Cumulatie met andere projecten Gebruik van natuurlijke grondstoffen Productie van afvalstoffen

Verontreiniging en hinder Risico van ongevallen

Nee, behoudens (regulier) huishoudelijk afval wat door erkende verwerkers opgehaald en verwerkt zal worden. Ook de (tijdelijke) afvalstoffen die ontstaan door de sloop en bouw worden door erkende verwerkers opgehaald en verwerkt. Daarbij vindt zoveel mogelijk als kan recycling plaats Er is geen sprake van een activiteit die leidt tot verontreiniging of hinder voor het milieu Nee, het plangebied bevindt zich buiten plaatsgebonden risicocontouren en er is geen sprake van een verslechtering van het groepsrisico

Conclusie: vanuit de kenmerken van het project zijn er geen negatieve effecten op het milieu te verwachten. Plaats van het project Tabel 8.uitwerking plaats van het project

Criteria Bestaand grondgebruik Relatieve rijkdom aan kwaliteit regeneratievermogen van de hulpbronnen van het gebied

Toets Wonen en het natuurlijke

N.v.t.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 66 van 74 30 augustus 2023

Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor: ▪ gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitaten Vogelrichtlijngebieden) ▪ gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden Gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid

Nee, uit de onderzoeken die in het kader van het initiatief zijn uitgevoerd, blijkt dat het project geen significante effecten veroorzaakt voor de omgeving (zie hiervoor betreffende aspecten in hoofdstuk 5 van deze toelichting)

Landschappen van archeologisch belang

Ja, plangebied is aangeduid als complex van cultureel belang. De ontwikkelingen vinden inpandig plaats waardoor geen afbreuk plaats vindt aan de cultuurhistorische waarden van de locatie en de omgeving.

historisch,

cultureel

of

Nee

Conclusie: vanuit de plaats van het project zijn er geen negatieve effecten op het milieu te verwachten. Gevoelig gebied (conform onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r.) Tabel 9.uitwerking gevoelig gebied

Criteria Beschermd natuurmonument Habitat- en Vogelrichtlijngebieden Watergebied van internationale betekenis EHS Landschappelijk waardevol gebied Waterwinlocaties, waterwingebieden en grondwaterbeschermingsgebieden Beschermd monument Belvédère-gebied

Toets Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Conclusie: het plangebied is niet gelegen binnen een gevoelig gebied en op een zodanige afstand van gevoelige gebieden dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn. Conclusie milieueffectrapportage a. De woningbouwontwikkeling komt niet voor in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Er hoeft dus geen MER te worden opgesteld; b. De activiteit valt wel onder categorie D11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. De daarbij genoemde drempelwaarden worden niet overschreden; c. Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 2, lid 5, aanhef onder b. van het Besluit m.e.r. is voor dit initiatief een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Uit de uitgevoerde vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn en dat een MER niet zinvol is.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 67 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 6. 6.1

Toelichting op het bestemmingsplan

Algemeen

Het bestemmingsplan bevat regels die het juridisch instrumentarium geven voor het regelen van het gebruik van de gronden en opstallen én bepalingen over de toelaatbaarheid van bebouwing. Het bestemmingsplan kan worden verbeeld op papier, en gaat vergezeld van deze toelichting. Detoelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel heeft zij een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan. De Wet ruimtelijke ordening biedt zowel de mogelijkheid om een globaal bestemmingsplan te maken als de mogelijkheid van een gedetailleerd bestemmingsplan. In het bestemmingsplan ‘Oijense Bovendijk 36 Oss – 2023’ is gekozen voor een gedetailleerde regeling. Voor de opzet van de regels is aangesloten bij de “Standaardregels bestemmingsplannen Oss”. De regels bestaan uit vier hoofdstukken. Dit zijn de inleidende regels (artikelen 1 en 2), de bestemmingsregels (artikelen 3 tot en met 5), de algemene regels (artikelen 6 tot en met 13) en de overgangs- en slotregels (de artikelen 14 en 15). Bij de regels horen twee bijlage, te weten bijlage 1 de lijst met rechtstreeks toelaatbare aan-huis-gebonden activiteiten en bijlage 2 bedrijvenlijst. In de volgende paragraaf worden de diverse artikelen uit de regels en de bijlage toegelicht. 6.2

Regels

Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1: Begrippen In dit artikel worden de in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard om verschillen in interpretatie te voorkomen. Artikel 2: Wijze van meten Dit artikel geeft aan op welke manier het meten van in de regels genoemde begrippen moet plaatsvinden. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels De in dit hoofdstuk geregelde bestemmingen zijn achtereenvolgens: Artikel 3: Agrarisch met waarden – Landschap Dit artikel geeft de regels van de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschap’ weer. Artikel 4: Wonen Dit artikel geeft de regels van de bestemming ‘Wonen’ weer. Artikel 5: Waarde – Archeologie verwachtingswaarde middelhoog Dit artikel geeft de regels omtrent de archeologische dubbelbestemming weer. Hoofdstuk 3: Algemene regels Dit hoofdstuk geeft een aantal gebruikelijke algemene regels. Het betreft achtereenvolgens: Artikel 6: Anti-dubbelregel Artikel 7: Landschappelijke tegenprestatie Artikel 8: Algemene bouwregels Artikel 9: Algemene gebruiksregels Artikel 10: Algemene aanduidingsregels Artikel 11: Afwijken van de bouw- en gebruiksregels algemeen Artikel 12: Wijzigingsregels Artikel 13: Overige regels Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 68 van 74 30 augustus 2023

-

Artikel 14: Overgangsrecht Dit artikel regelt het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik van gronden en bouwwerken. Artikel 15: Slotregel Dit artikel regelt de formele titel waaronder het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Bijlagen -

-

Bijlage 1: Lijst van rechtstreeks toelaatbare aan-huis-gebonden activiteiten In deze bijlage is aangegeven welke beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten rechtstreeks toelaatbaar zijn in woningen. Bijlage 2: Bedrijvenlijst In deze bijlage is een lijst van handels- en bedrijfsactiviteiten opgenomen waarin de activiteiten naar milieucategorie zijn onderscheiden.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 69 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 7. 7.1

Handhaving

Beleidskader

Naar aanleiding van een landelijk traject heeft de gemeente Oss in 2005 de nodige besluiten genomen om de handhaving te professionaliseren. De gemeente wil namelijk een professionele organisatie zijn. Om haar handhavingstaken zo transparant en objectief mogelijk uit te voeren, heeft zij een toezicht-, sanctie- en gedoogstrategie opgesteld. De wijze waarop de gemeente handelt bij overtredingen is daarin vastgelegd. Het uitgangspunt voor handhaving is: elke norm die het verdient te worden gesteld, verdient het ook te worden gehandhaafd. De gemeente is verantwoordelijk voor het algemeen belang, dat concreet wordt in de belangen van veiligheid, volksgezondheid, natuurlijk milieu en ruimtelijke kwaliteit. Deze belangen vragen om een actieve handhaving. Een goede handhaving start echter al bij het opstellen van beleid, regels en voorschriften. Om in dit verband bestemmingsplannen actief te kunnen handhaven moet voldaan zijn aan de volgende criteria: -

het opstellen van uitvoerbaar beleid en duidelijke regels; het verstrekken van duidelijke informatie op basis waarvan burgers en bedrijven hun keuzes kunnen maken; zorgen voor de naleving van regels door middel van toezicht en de inzet van handhavingsinstrumenten.

Als primaire verantwoordelijkheid van burgers en bedrijven wordt gezien: -

het aanvaarden van de consequenties van de eigen keuzes; nakoming van afspraken en naleving van regels.

In het Handhavingsprogramma wordt het concrete belang van handhaving van regels van bestemmingsplannen aangegeven. De negatieve effecten van niet-handhaving kunnen immers groot zijn, zoals schade aan natuur en ruimtelijke kwaliteit, financieel-economische schade en onveiligheid. Maar ook kunnen burgers en bedrijven worden benadeeld door illegale activiteiten van hun buren/omwonenden. De ruimte in Nederland is schaars en iedereen heeft belang bij een goede woon-, werk- en leefomgeving. De kwaliteit hiervan wordt grotendeels in bestemmingsplannen vastgelegd en die kwaliteit verdient het om te worden beschermd, onder meer door toezicht op naleving van de regels en desnoods bestuursrechtelijke handhaving. Het bestuurlijke belang van een adequate handhaving van bestemmingsplannen is dus groot, maar dat geldt ook voor de individuele belangen van burgers en bedrijven.

7.2

Professionele handhaving en handhavingsprogramma

De gemeente Oss voldoet aan de wettelijke kwaliteitscriteria voor een professionele handhavingsorganisatie. Elke vier jaar wordt er een Handhavingsprogramma opgesteld waarin de prioriteiten voor de uitvoering worden vastgelegd. Dit gebeurt na de aantreding van een nieuwe gemeenteraad en de vorming van een nieuw college van burgemeester en wethouders. Elk jaar wordt aan de hand van een probleem- of omgevingsanalyse een voortschrijdend programma gemaakt, waarin rekening wordt gehouden met gewijzigde wetgeving en de op dat moment concrete problematiek. Handhaving van bestemmingsplannen is een vaste prioriteit in het programma.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 70 van 74 30 augustus 2023

7.3

Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht

De regels van dit bestemmingsplan zijn getoetst op handhaafbaarheid. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voorziet in een verbod op het (laten) gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit. In beginsel worden bouwwerken die in overeenstemming zijn met het vorige bestemmingsplan positief bestemd. Hetzelfde geldt voor gebruik in overeenstemming met het vorige bestemmingsplan. Met andere woorden: bestaande rechten worden gerespecteerd. Zij zijn in beginsel alleen onder het algemene overgangsrecht gebracht als te voorzien is dat zij binnen de planperiode van tien jaar zullen verdwijnen. Als sprake is van een naar huidige beleidsinzichten onwenselijke situatie die in het vorige bestemmingsplan al onder het overgangsrecht valt, is bezien of deze onder het persoonsgebonden overgangsrecht kan worden gebracht. Dat wil zeggen dat het overgangsrecht voor de betreffende percelen is beperkt tot degenen die die percelen gebruiken op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Voortgezet gebruik door anderen wordt niet als bestaand gebruik aangemerkt. Wij geven hieraan de voorkeur boven een uitsterfconstructie. Een uitsterfconstructie houdt in feite een positieve bestemming in, die afloopt na beëindiging van het betreffende gebruik. Dit maakt opvolging in de tijd door meerdere gebruikers mogelijk.

Daarmee kan in beginsel het ongewenste gebruik eindeloos lang duren. Persoonsgebonden overgangsrecht heeft als voordeel dat het gekoppeld is aan gebruik door één specifieke gebruiker of een beperkt aantal specifieke gebruikers. Daarmee kan het ongewenste gebruik in de praktijk eerder beëindigd worden, en zeker niet eindeloos lang voort blijven duren, waarmee mee recht wordt gedaan aan de bedoeling van overgangsrecht. Het persoonsgebonden overgangsrecht heeft zeker bij situaties die illegaal zijn ontstaan onze voorkeur boven een uitsterfregeling. Daarnaast kan het voorkomen dat bouwwerken in strijd met het vorige bestemmingsplan zijn opgericht, of dat bestaand gebruik in strijd is met dat plan. Een positieve bestemming ligt dan in de rede als de met het vorige bestemmingsplan strijdige situatie naar huidige beleidsinzichten ruimtelijk aanvaardbaar is. Indien de betreffende situatie ruimtelijk niet aanvaardbaar is, zal hiertegen in beginsel handhavend worden opgetreden. Indien dat in een uitzonderlijk geval niet (meer) mogelijk is, is bezien of de situatie onder het persoonsgebonden overgangsrecht gebracht kan worden. Overigens zijn strijdige situaties op grond van de planregels standaard uitgezonderd van het algemene overgangsrecht. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft dit voor.

Uiteindelijk is altijd maatwerk vereist om te bepalen of een positieve bestemming, algemeen overgangsrecht of persoonsgebonden overgangsrecht mogelijk is.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 71 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 8.

Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan voorziet in nieuwe bouwmogelijkheden. De Grondexploitatie-wetgeving is dan ook van toepassing. Dat betekent dat meerkosten voor de planologische procedure als gevolg van particuliere ontwikkelingen dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer(s). De verhaal van deze kosten kan op twee manieren worden geregeld, namelijk via een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan. De gemeente Oss heeft nadrukkelijk de voorkeur om dit via een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer te regelen omdat het opstellen van een exploitatieplan aanzienlijke meerkosten voor gemeente én initiatiefnemer tot gevolg heeft. Dit plan is een particulier initiatief. Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. De kosten die voortvloeien uit het plan zijn voor rekening en risico van initiatiefnemer. Hiermee is de financiële haalbaarheid voor de gemeente gegarandeerd. In de anterieure overeenkomst is ook vastgelegd dat de eventuele planschade voor rekening komt voor de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 72 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 9.

9.1

Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omgevingsdialoog

Halverwege november hebben initiatiefnemers het initiatief voor de Oijense Bovendijk 36 met de directe omwonenden besproken. Initiatiefnemers hebben gesproken met de bewoonster van de Oijense Bovendijk 38. Initiatiefnemers hebben de bewoonster verteld dat zij voornemens zijn om de woonboerderij aan de Oijense Bovendijk 36 te splitsen in twee woningen, te weten het voor- en achterhuis. Tijdens het gesprek hebben initiatiefnemers toegelicht dat zij het voorhuis willen gaan verhuren (t.b.v. groepsbewoning) en dat zij zelf in het achterhuis gaan wonen. De bewoonster gaf aan dat ze hier geen problemen mee heeft, maar wel benieuwd was wie haar nieuwe buren gaan worden. Initiatiefnemers hebben daarop aangegeven dat zij een passende partij gaan zoeken. Halverwege december hebben initiatiefnemers daarnaast nog het initiatief voor de Oijense Bovendijk36 besproken met de bewoners van de Oijense Bovendijk 38. Deze bewoners gaven aan op voorhand geen bezwaar te hebben tegen het initiatief. Tevens geven zij aan zelf dat zij onlangs een bestemmingsplanwijziging voor hun eigen bedrijf hebben doorgevoerd en zij begrijpen de situatie en het verhaal. Mede gezien de verre afstand en de situering van de nieuwe woning in het achterhuis vinden zij nadere informatie niet nodig.

Halverwege december hebben initiatiefnemers tevens nog het initiatief voor de Oijense Bovendijk 36 besproken met de bewoners van de Kasteelstraat 2. Deze bewoners gaven aan op voorhand geen bezwaar te hebben tegen het initiatief. De bewoners gaven daarnaast aan dat zij verwachten geen overlast verwachten gezien de grootte onderlinge afstand.

9.2 Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat ‘het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn’. Ter uitvoering daarvan zijn op 19 januari 2023 Waterschap Aa en Maas en Veiligheidsregio Brabant-Noord, op 23 januari 2023 de provincie Noord-Brabant en op 26 januari Rijkswaterstaat Zuid-Nederland en het Ministerie van Defensie in de gelegenheid gesteld om te reageren op het concept ontwerpbestemmingsplan. Ook is het concept ontwerpbestemmingsplan ter informatie toegestuurd naar de Dorpsraad Lith. Het vooroverleg heeft het volgende opgeleverd. 9.2.1 Rijkswaterstaat Zuid-Nederland Rijkswaterstaat Zuid-Nederland heeft op 27 januari 2023 aangegeven dat het plan niet binnen het beheersgebied van Rijkswaterstaat Zuid-Nederland ligt en daarom geen belangen raakt. Vanuit Rijkswaterstaat Zuid-Nederland zal daarom verder geen reactie komen. 9.2.2 Ministerie van Defensie Het Ministerie van Defensie heeft geen reactie gegeven op het concept ontwerpplan.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 73 van 74 30 augustus 2023

9.2.3 Provincie Noord-Brabant In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingplan op 23 januari 2023 besproken met de provincie. De provincie geeft aan dat het plan getoetst dient te worden door een adviseur cultuurhistorie. Deze adviseur adviseert om het dakterras te vervangen door een terras dat los van het pand wordt gerealiseerd of een uitkijkplek te realiseren. Daarnaast adviseert de provincie om de dakramen op een regelmatige manier in het dakvlak te verspreiden. Dat geldt ook voor de dakramen aan de oostzijde. Dat geeft een rustiger beeld waardoor deze minder opvallen. De provincie geeft daarnaast aan dat de cultuurhistorische waarden binnen het plangebied moeten worden beschermd. Naar aanleiding van bovenstaande reactie zijn de tekeningen aangepast en is op de verbeelding de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ opgenomen. In de planregels is met deze aanduiding geregeld dat het niet mogelijk is om op deze gronden (vergunningvrij) te bouwen. 9.2.4 Waterschap Aa en Maas Waterschap Aa en Maas heeft op 13 februari 2023 aangegeven dat het concept ontwerpbestemmingsplan is beoordeeld. Ze geven aan dat er een aantal opmerkingen zijn op de wateraspecten van de toelichting. Digitale watertoets Op pagina 41 wordt een beschrijving van de digitale watertoets gegeven.

De digitale watertoets is overigens geen formeel advies. In de beschrijving wordt alleen de inpandige verbouwing naar twee woningen en een bed and breakfast benoemd. Echter is in de toelichting beschreven dat er ook twee schuren worden gesloopt en een balkon en overkapping wordt gebouwd. Graag in de waterparagraaf beschrijven hoe deze aspecten zich verhouden tot de waterhuishoudkundige belangen. Primaire waterkering Het plangebied is gelegen in de primaire waterkeringszone zoals correct is opgenomen in de verbeelding en de regels. Desondanks ontbreekt een beschrijving van de waterkering in de waterparagraaf. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat alle beoogde bouwwerken e.d. worden gerealiseerd boven het profiel van vrije ruimte, omdat dit een van de vereiste is voor een watervergunning. Het is raadzaam om hierover vroegtijdig met het waterschap in vooroverleg te treden om de haalbaarheid van deze beoogde ontwikkeling te toetsen aan het beleid. Het verzoek bij deze is dan ook om dit onderwerp te verwerkingen in de toelichting. Beschermd gebied keur Het plangebied ligt in een beschermd gebied Keur. In beschermingsgebied Keur gelden restricties m.b.t. de ontwikkelingen die hier kunnen plaatsvinden en/of kunnen er mitigerende maatregelen geëist worden ongeacht het toename verhard oppervlak als gevolg van de ontwikkeling.

Het doel van het beschermingsgebied is dat de grondwaterhuishouding niet nadelig wordt beïnvloed. Graag het verzoek om dit in de toelichting te beschrijven. 9.2.5 Veiligheidsregio Brabant-Noord De Veiligheidsregio Brabant-Noord heeft op 30 januari 2023 advies gegeven over het concept ontwerpbestemmingsplan. Het advies luidt: Omdat de ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt in het invloedsgebied van de Maas waar vervoer van gevaarlijke stoffen over plaatsvindt dient conform art 7 BEVT het groepsrisico te worden verantwoord. In paragraaf 5.7.3 wordt ingegaan op externe veiligheid en is de standaard verantwoording uit de beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Oss opgenomen. Het plan geeft geen aanleiding tot het maken van op- of aanmerkingen.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 74 van 74 30 augustus 2023

De veiligheidsregio adviseert om de volgende maatregelen te nemen om de zelfredzaamheid in het plangebied te verhogen: • Informeer de bewoners/eigenaar van de bed&breakfast accommodatie actief over het aanwezige risico en handelingsperspectief > schuilen • Er is sprake van verbouw. Besteed tijdens het afwerken van de bouw extra aandacht aan het afdichten van kieren en naden.” 9.2.6 Dorpsraad Dorpsraad Lith is via de wijkcoördinator geïnformeerd. Zij hebben geen reactie gegeven op het plan.

9.3

Inspraak

De gemeente is wettelijk verplicht om een voorontwerpbestemmingsplan te maken en daar een inspraakprocedure voor te volgen. Het gemeentelijke beleid voor de toepassing van inspraak bij ruimtelijke plannen biedt de mogelijkheid om bij kleine plannen af te zien van inspraak. Dit is aan de orde bij plannen die een beperkte impact hebben. In dit geval gaat het om het splitsen van een cultuurhistorisch pand en het realiseren van een 8-persoons bed & breakfast. De gemeente heeft in dit geval geen voorontwerpbestemmingsplan gemaakt en dus ook geen inspraakprocedure gevolgd.

9.4

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht voor iedereen gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tegelijkertijd is het plan elektronisch beschikbaar gesteld via de gemeentelijke website en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Burgemeester en wethouders hebben de terinzagelegging vooraf meegedeeld in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Iedereen kon zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad naar voren brengen tijdens de terinzagelegging. Er zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Wel heeft de Provincie Noord-Brabant gevraagd om het volgende aspect mee te nemen als ambtelijke wijziging. Het gaat om het afwijken van de bouwregels volgens artikel 4.3 van de planregels. Het is wenselijk dat de cultuurhistorische waarden, bij het afwijken van de bouwregels, beter worden beschermd. In artikel 4.3.2 van de planregels is daarom toegevoegd dat afwijken van de bouwregels alleen is toegestaan mits er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van cultuurhistorische waarden. Ambtshalve zijn er een aantal verwijzingen in de planregels aangepast. Deze wijzigingen hebben geen invloed op de inhoud van de planregels. Daarnaast is het inrichtingsplan, betreffende het behoud van bestaand groen, opgenomen op de verbeelding en in de regels.