Bijlage 7A Toelichting St Jansstraat 1 Neerlangel

BESTEMMINGPSLAN St. Jansstraat 1 Neerlangel - 2022 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 1 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Bestemmingsplan St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022 vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, 15 december 2022

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 2 van 66 vastgesteld 15 december 2022

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................................. 5 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied ................................................................................................................................................. 5 1.3 Geldende bestemmingsplannen .............................................................................................................. 6 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ............................................................................................................................ 7 2.1 Ligging plangebied .................................................................................................................................... 7 2.2 Invulling plangebied .................................................................................................................................. 7 2.3 Bestaande nevenactiviteit ........................................................................................................................

9 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ............................................................................................................................. 10 3.1 Inleiding .................................................................................................................................................... 10 3.2 Beoogde invulling plangebied ................................................................................................................ 10 3.3 Beoogde erfinrichting .............................................................................................................................. 12 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ................................................................................................................... 16 4.1 Wettelijk kader ......................................................................................................................................... 16 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................................ 18 4.3 Provinciaal beleid .....................................................................................................................................

19 4.4 Gemeentelijk beleid................................................................................................................................. 23 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten......................................................................................................................... 28 5.1 Landschap ................................................................................................................................................ 28 5.2 Natuur ....................................................................................................................................................... 31 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ............................................................................................................... 34 5.4 Mobiliteit en parkeren.............................................................................................................................. 37 5.5 Water......................................................................................................................................................... 39 5.6 Defensie....................................................................................................................................................

41 5.7 Milieuaspecten ......................................................................................................................................... 42 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.)............................................................................................................... 58 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ................................................................................................................ 60 6.1 Algemeen ................................................................................................................................................. 60 6.2 Regels ....................................................................................................................................................... 60 Hoofdstuk 7 Handhaving .................................................................................................................................... 62 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................................ 62 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ..................................................................... 62 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht..................................................................

63 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 64 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid........................................................................... 65 9.1 Omgevingsdialoog ................................................................................................................................... 65 9.2 Vooroverleg .............................................................................................................................................. 65 9.3 Inspraak .................................................................................................................................................... 66 9.4 Zienswijzen............................................................................................................................................... 66

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN zie separaat bijlagenboek

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 3 van 66 vastgesteld 15 december 2022

TOELICHTING Bestemmingsplan St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 4 van 66 vastgesteld 15 december 2022

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 5 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld voor herontwikkeling van de locatie St. Jansstraat 1 te Neerlangel, gemeente Oss, hierna plangebied genoemd. Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss – 2020’ bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ met onder andere een ‘bouwvlak’ en de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’. Ter plaatse is sprake van een akkerbouwbedrijf met bedrijfsgebouwen, een bedrijfswoning, een cultuurhistorisch waardevolle boerderij welke in de huidige situatie niet meer wordt bewoond en een oude varkensstal. Ter plaatse wordt een akkerbouwbedrijf gevoerd met een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij als nevenactiviteit binnen de cultuurhistorisch waardevolle boerderij. Beoogd wordt om de cultuurhistorisch waardevolle boerderij te renoveren en om hier weer een woonfunctie aan toe te kennen in de vorm van plattelandswoning, waarbij tevens de inpandige ambachtelijke bierbrouwerij zal worden uitgebreid. Tevens wordt beoogd een terras te realiseren voor kleinschalige horeca, waar het ter plaatse gebrouwen bier geschonken kan worden. Tot slot wordt beoogd de voormalige varkensstal eveneens te renoveren en daarmee te herontwikkelen naar een drietal recreatiewoningen. Het voorste gedeelte van de voormalige varkensstal, niet zijnde cultuurhistorisch waardevol, zal worden gesloopt.

De beoogde herontwikkeling is binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Derhalve dient het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied te worden herzien. Om deze herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. 1.2 Plangebied Het plangebied omvat de percelen kadastraal bekend als gemeente Ravenstein, sectie C, nummer 1091, nummer 1092 en nummer 401 (gedeeltelijk). Het plangebied omvat enkel het vigerende agrarische bouwvlak. Het plangebied kent hiermee een oppervlakte van circa 11.850 m². De overige gronden van het perceel 401 zullen geen wijzigingen ondergaan en vallen daarmee dan ook niet binnen het plangebied. Op navolgende figuur is een kadastraal overzicht weergegeven van het plangebied, geprojecteerd op luchtfoto. Het plangebied is hierbij weergegeven met blauwe bolletjeslijn.

Figuur 1: Kadastraal overzicht plangebied

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 6 van 66 vastgesteld 15 december 2022

1.3 Geldende bestemmingsplannen Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘St. Jansstraat 1 Neerlangel’ geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss – 2020’. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied. Het plangebied is hierbij weergegeven met blauwe bolletjeslijn.

Figuur 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ en kent tevens gedeeltelijk de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde hoog’. Het plangebied kent tevens een ‘bouwvlak’, de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’, ‘overige zone – beperking veehouderij’, ‘overige zone – dijkzone woningen’ (gedeeltelijk) en ‘overige zone – oeverwal’. Ter plaatse wordt derhalve de uitoefening van een agrarisch bedrijf met daaronder begrepen hobbymatig agrarisch grondgebruik toegestaan, het wonen binnen een bedrijfswoning en het behoud en/of herstel van cultuurhistorische, landschappelijke en/of architectonische waarden van gebouwen. In de regels is tevens verankerd dat ter plaatse van het plangebied over een oppervlakte van maximaal 75 m² een ambachtelijke bierbrouwerij is toegestaan. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest dit plan, binnen het plangebied, zijn rechtskracht.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 7 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

2.1 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen in Neerlangel. De kern Neerlangel is gelegen tussen de kernen Ravenstein en Demen, in het buitengebied van de gemeente Oss. Navolgende figuur betreft een luchtfoto van het plangebied en de omgeving hiervan. Hier plangebied is rood omkaderd.

Figuur 3: Luchtfoto plangebied en omgeving

2.2 Invulling plangebied Ter plaatse van het plangebied is thans sprake van een akkerbouwbedrijf met aardappels, suikerbieten en overige wortel- en knolgewassen. Ter plaatse is sprake van een bedrijfswoning, een drietal tuinbouwloodsen, een schuur, de voormalige bedrijfswoning in de vorm van cultuurhistorisch waardevolle boerderij en een voormalige varkensstal. De cultuurhistorisch waardevolle boerderij is in het verleden altijd in gebruik geweest als zijnde bedrijfswoning. In de huidige situatie is sprake van een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij in een gedeelte van deze boerderij. Navolgend is op luchtfoto de invulling van het plangebied nader toegelicht.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 8 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Figuur 4: Invulling plangebied in de huidige situatie

Navolgend is een aantal foto’s weergegeven van het plangebied in de huidige situatie.

Figuur 5: Foto’s huidige situatie plangebied (1)

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 9 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Figuur 6: Foto’s huidige situatie plangebied (2)

2.3 Bestaande nevenactiviteit Binnen de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij is in de huidige situatie reeds sprake van een kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij als nevenactiviteit naast de agrarische hoofdtak. De brouwerij zelf kent een oppervlakte van 35 m², met daarnaast nog opslagruimte van eveneens circa 35 m². Momenteel is er een brouwerij ingericht met een 100 liter brouwinstallatie. Een aantal keren per maand worden ‘batches’ van 100 liter gebrouwen in de vorm van licht blond tot zwaardere bieren die een ruime tijd op houten vaten worden gerijpt. Hiervoor is dan ook de opslag noodzakelijk. Gewerkt wordt veelal met producten uit de streek, zonder toevoeging van geur-, kleur- en smaakstoffen. Tijdens het verwarmen komt enige geuremissie vrij, gedurende een proces van circa 4 uur. Dit wordt in de huidige situatie via mechanische ventilatie naar buiten gebracht. De huidige afzet is voornamelijk via horeca, slijterijen en supermarkten. Er is geen sprake van verkoop aan huis.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 10 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

3.1 Inleiding Beoogd wordt om het huidige akkerbouwbedrijf ter plaatse van het plangebied te behouden. De tuinbouwloodsen en de bedrijfswoning blijven dan ook in de huidige staat behouden. De huidige kleinschalige ambachtelijke bierbrouwerij in de cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt uitgebreid, waarbij tevens gebruik gemaakt kan worden van kleinschalige, routegebonden, horeca op een nieuw te realiseren terras ter plaatse. Beoogd wordt om hier ook het ter plaatse gebrouwen bier te mogen schenken. In de boerderij wordt tevens een plattelandswoning toegekend ten behoeve van het herstel, behoud en duurzaam onderhoud van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing. Ook aan de vroegere varkensstal wordt weer een duurzame functie toegekend in de vorm van een drietal recreatiewoningen. Geen nieuwbouw wordt beoogd, maar een passende, duurzame herbestemming wordt toegekend aan de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing ter plaatse. De beoogde herontwikkeling heeft daarmee een aanzienlijke kwaliteitsverbetering tot gevolg middels het toekennen van duurzame functies voor het herstel, behoud en onderhoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. 3.2

Beoogde invulling plangebied

3.2.1 Inleiding Op navolgende figuur is de beoogde functionele invulling van het plangebied weergegeven, geprojecteerd op luchtfoto. De oppervlaktes van de beoogde nevenactiviteiten zijn weergegeven op de schets. De overige functies blijven als hoofdtak behouden en ondervinden als gevolg van de beoogde herontwikkeling geen wijzigingen.

Figuur 7: Beoogde invulling plangebied na herontwikkeling

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 11 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Als gevolg van de beoogde herontwikkeling wijzigen dan ook de navolgende onderdelen binnen het plangebied: - Toekenning plattelandswoning binnen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; - Vergroten ambachtelijke bierbrouwerij van maximaal 75 m² tot maximaal 165 m²; - Toevoegen terras van maximaal 150 m²; - Toekennen recreatiewoningen met een oppervlakte van in totaal maximaal 185 m². Genoemde oppervlakten zijn opgenomen op de verbeelding dan wel in de regels van onderhavig bestemmingsplan. Hiermee is dan ook vastgelegd dat ter plaatse van het plangebied wordt voorzien in maximaal 500 m² aan nevenactiviteiten naast het agrarisch bedrijf ter plaatse. Binnen een agrarisch bouwvlak met een oppervlakte van circa 11.850 m² kan worden gesteld dat de oppervlakte aan nevenactiviteiten past bij de agrarische bedrijfsvoering. 3.2.2 Plattelandswoning De cultuurhistorisch waardevolle boerderij is in het verleden altijd in gebruik geweest als bedrijfswoning behorende bij het agrarisch bedrijf ter plaatse. Door het hergebruik als plattelandswoning wordt het cultuurhistorisch waardevolle gebouw behouden en wordt deze geheel gerenoveerd. Omdat er op het bedrijf geen noodzaak is voor een tweede bedrijfswoning, wordt deze bestemd naar ‘plattelandswoning’.

Eigenaar van de bierbrouwerij zal woonachtig zijn in de plattelandswoning, waarmee wel een daadwerkelijke binding is tussen woning en nevenactiviteit van het agrarisch bedrijf. De toekenning van deze woonfunctie is gericht op het behoud en herstel van het gebouw. Een restauratie- en renovatieplan is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. 3.2.3 Bierbrouwerij met terras Het plan is gericht op de ontwikkeling en exploitatie van een brouwerij met proeflokaal en terras, waar zowel brouwerijbezoekers als passanten gebruik van kunnen maken. In de toekomst blijft ook de historie van de omgeving van groot belang, net als in de huidige situatie. Ingespeeld wordt op de historie van het dorp Neerlangel, waarbij voornamelijk de eeuwenoude Sint Janskerk een belangrijke rol speelt. De in totaal 165 m² ten behoeve van de bierbrouwerij zal bestaan uit 40 m² brouwerij, 80 m² proeflokaal, 10 m² sanitair, 25 m² keuken en 10 m² overig. In het proeflokaal kan men na een rondleiding de ‘batches’ proeven. Rondleidingen worden maximaal tweemaal per week beoogd. Buiten wordt een terras beoogd à 150 m². Zowel in het proeflokaal als op het terras kunnen zowel drankjes als hapjes worden genuttigd. De drankjes zijn voornamelijk afkomstig uit eigen brouwerij. Voor de bereiding van de hapjes wordt eveneens gebruik gemaakt van lokale producten van lokale slagers, bakkers, groentetelers, etc.

De (spoel)keuken wordt voorzien van vetafscheider en afzuiginstallatie. Op het terras zal geen noemenswaardige muziek worden gedraaid, enkel achtergrondmuziek. Het terras zal ook een beperkte openingstijd kennen, tot maximaal 23:00uur. Het terras zal een oppervlakte hebben van 150 m², waarmee in totaal circa 50 gasten op het terras kunnen. 3.2.4 Productieproces brouwerij Voor de bierbrouwerij wordt een grotere brouwinstallatie aangeschaft, waarmee 4/6 ‘batches’ per maand gebrouwen kunnen worden, met in totaal maximaal 10 hectoliter bier per maand. De nieuwe installatie (met een totale inhoud van 300 liter) zal uitgerust zijn met een zogenoemde ‘condensor’, welke ervoor zorgt dat de geur gevormd door waterdamp door het riool kan worden afgevoerd. Nadere informatie over de nieuwe installatie is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 12 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Het gros van de grondstoffen zal in eerste instantie ingekocht worden, welke eenmaal per maand worden aangevoerd. Uiteindelijk wordt beoogd alle grondstoffen zelf te telen op het agrarisch bedrijf. Alle afvalstoffen worden reeds hergebruikt binnen het agrarisch bedrijf. Het bierborstel onder anderen wordt gevoerd aan de dieren. Ook in de beoogde situatie blijft alles zo veel als mogelijk binnen het agrarisch bedrijf. Het gebrouwen bier zal verkocht worden bij de brouwerij zelf op het terras en voor het overige via lokale verkooppunten. 3.2.5 Recreatiewoningen Beoogd wordt de cultuurhistorisch waardevolle schuur te renoveren, waarin een drietal recreatiewoningen wordt gerealiseerd. Hiermee wordt een passende duurzame herbestemming gegeven aan cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het voorste gedeelte van de voormalige varkensstal, niet zijnde cultuurhistorisch waardevol, komt daarbij te vervallen. 3.3

Beoogde erfinrichting

3.3.1 Cultuurhistorie Met de beoogde erfinrichting wordt gerefereerd aan de oorspronkelijke karakteristiek en indeling van het erf, waarbij een duidelijk onderscheid zichtbaar was in voor- (de formele siertuin) en een achtererf (het werkgedeelte). Reeds op topografische kaarten uit omstreeks 1900 is deze erfinrichting inzichtelijk. Navolgende figuur betreft een tweetal uitsneden van historische topografische kaarten uit 1900 en 1950. Hierop is duidelijk de formele siertuin op het voorste gedeelte van het erf te zien. Het onderscheid is hierop weergegeven met ‘rood’ en ‘groen’.

Figuur 8: Historische topografische kaart omstreeks 1900 (links) en 1950 (rechts) (Bron: topotijdreis.nl)

Navolgend is een foto weergegeven van het plangebied uit begin jaren vijftig. De boerderij is omringd door fruitbomen. Links van de boerderij ligt een grote moestuin en achter het stalgedeelte staat een schuurtje.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 13 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Figuur 9: Oude foto plangebied met de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing (Bron: Bouwhistorische verkenning met waardestelling en aanbeveling, Schamp Bouwkundig advies Adviseur Ruraal Erfgoed)

3.3.2 Landschappelijke inpassing Het plangebied is reeds landschappelijk ingepast. Niettemin wordt het plangebied verder ingepast met streekeigen beplanting. Ingespeeld wordt op het oorspronkelijke karakter van het erf en de ligging van het plangebied aan de rand van Neerlangel, op de oeverwal van de Maas. De dichtheid en kleinschaligheid staat hierbij centraal. Het plangebied is wel vrij groot en zal dan ook verder worden ingepast, gericht op het verder verdichten van het beeld dat van buitenaf ontstaat. Sprake zal zijn van een groene begrenzing van het gehele plangebied, wat ervoor zorgt dat het beeld als onderdeel van de oeverwal wordt verstevigd. De noordwest- en zuidwestzijde van het plangebied is voor een deel al ingeplant. Deze rand wordt verstevigd en aangevuld met boom- en struikvormers waarmee een groene rand van 3 meter breed ontstaat. Deze houtwal zal bestaan uit onder anderen Gele kornoelje, sleedoorn, veldesdoorn, Gelderse roos, aalbes en/of kardinaalsmuts als onderbegroeiing, met wilde appel als overstaander. Direct tegen de (fundering van de) noordelijke veldschuur aan zal de houtwal niet eenvoudig groeien. Tevens ter bescherming van deze fundering en het onderhoud van de ter plaatse aanwezige zonnepanelen, zal de houtwal hier dan ook niet worden doorgetrokken. De mogelijkheid bestaat om ter plaatse enkele struikvormers toe te voegen.

De bestaande beplanting rondom de bedrijfswoning blijft behouden, met tevens het behoud van de oprit naar de bedrijfswoning voor privédoeleinden. Tussen de bedrijfswoning en plattelandswoning wordt een knip- en scheerhaag beoogd om daarmee het privégedeelte afgeschermd te houden tot de overige functies binnen het plangebied. De voorzijde van het plangebied zal worden voorzien van een aantal fruitbomen (wilde appel), met hondsroos als onderbegroeiing. Hiermee ontstaat een duidelijke scheiding tot de straat en tegenovergelegen locaties. De huidige inrit ter plaatse kan komen te vervallen en zal dan ook worden voorzien van voornoemde beplanting. In het oosten van het plangebied zal een hoogstamfruitboomgaard worden aangeplant, voorzien van gras. Tevens wordt een tweetal eikenbomen toegevoegd. Met de beoogde landschappelijke inpassing wordt daarmee ingespeeld op het authentieke boerenerf. Op navolgende figuur is indicatief de beoogde landschappelijke inpassing na herontwikkeling weergegeven.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 14 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Figuur 10: Beoogde inpassing plangebied na herontwikkeling

Dit beplantingsplan is tevens op schaal als bijlage bij onderhavig bestemmingsplan gevoegd. Op navolgende figuur is tevens wederom het onderscheid tussen ‘rood’ en ‘groen’ weergegeven, refererend aan de oorspronkelijke karakteristiek en indeling van het erf. In aanvulling op de oorspronkelijke karakteristiek wordt het plangebied rondom verder groen ingericht.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 15 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Figuur 11: Verdeling ‘groen’ en ‘rood’ binnen plangebied, met extra ‘groen’ rondom ten opzichte van de oorspronkelijke erfindeling

3.3.3 Flora en fauna Het erf met de huidige en beoogde landschappelijke inpassing op de oeverwal leent zich voor soorten zoals de steenuil, kerkuil en vleermuizen. Binnen het plangebied is dan ook reeds een aantal uilenkasten en vleermuiskasten opgehangen. Deze blijven met de beoogde herontwikkeling gehouden.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 16 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: -

Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt;

-

Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit;

-

Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing;

-

Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer;

-

De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen;

-

Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden;

-

Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan;

-

Er is een drempel voor planschade van 2%;

-

De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd;

-

Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt.

Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen. Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2.

De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen. De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 17 van 66 vastgesteld 15 december 2022

houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de toevoeging van één of enkele woningen niet wordt gezien als ‘stedelijke ontwikkeling’.

Ook de realisatie van een recreatieve en toeristische neventak wordt niet gezien als ‘stedelijke ontwikkeling’. De beoogde herontwikkeling wordt niet gezien als ‘stedelijke ontwikkeling’ en is daarmee dan ook niet ‘ladderplichtig’. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 18 van 66 vastgesteld 15 december 2022

van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. De beoogde herontwikkeling is zodanig kleinschalig dat deze geen effect heeft op de doelstellingen uit de NOVI. 4.2.2 Wet plattelandswoningen Op 1 januari 2013 is de Wet plattelandswoningen in werking getreden. De Wet plattelandswoningen regelt dat: - de bestemming van gebouwen zoals opgenomen in het bestemmingsplan bepalend is voor de mate van milieubescherming en niet langer het feitelijk gebruik; - plattelandswoningen kunnen worden opgenomen in het bestemmingsplan, waarmee het beschermingsniveau ten opzichte van het agrarische bedrijf wordt bepaald. Bewoning door derden, die geen binding hebben met het ter plaatse opererende agrarische bedrijf, wordt toegestaan.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 19 van 66 vastgesteld 15 december 2022

De Wet plattelandswoningen voegt een nieuw artikel 1.1a toe aan de Wabo: “Een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een landbouwinrichting, die op grond van het bestemmingsplan of, indien met toepassing van artikel 2.12, eerste lid van het bestemmingsplan of de beheersverordening is afgeweken, de omgevingsvergunning door een derde bewoond mag worden, wordt met betrekking tot die inrichting voor de toepassing van deze wet en de daarop berustende bepalingen beschouwd als onderdeel van die inrichting, tenzij bij of krachtens deze wet anders is bepaald.” De plattelandswoning wordt daarmee gelijkgesteld aan de bedrijfswoning. Het beschermingsniveau van de plattelandswoning ligt daarmee gelijk aan die van een bedrijfswoning. Ook is aan artikel 2.14 van de Wabo een lid toegevoegd, overeenkomstig artikel 1.1a. Daarbij zijn artikel 1 Wet geluidhinder, artikel 1 Wet geurhinder en veehouderij en artikel 11.1 eerste lid Wet milieubeheer aangevuld dan wel gewijzigd, waaruit eveneens blijkt dat de plattelandswoning gelijk wordt gesteld aan een bedrijfswoning. Plattelandswoningen zijn (voormalige) agrarische bedrijfswoningen die eveneens door derden (burgers) mogen worden bewoond. De Wet plattelandswoningen maakt het mogelijk dat een voormalige agrarische bedrijfswoning bewoond mag worden door iemand die geen functionele binding heeft met het bijbehorende agrarische bedrijf.

Personen die geen functionele relatie hebben met het agrarisch bedrijf kunnen ook burgers zijn die nog nooit een functionele relatie hebben gehad met het agrarische bedrijf. De wet regelt dat deze woningen in mindere mate worden beschermd tegen milieugevolgen van het bijbehorende bedrijf. Tegen hinder afkomstig van omliggende bedrijven wordt de plattelandswoning wel beschermd, op de zelfde wijze als ware het een bedrijfswoning. Om deze vorm van burgerbewoning toe te staan dient het bevoegde gezag deze woningen wel specifiek aan te wijzen als plattelandswoning in het ruimtelijke plan. Sinds de inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen is reeds een aantal uitspraken gedaan door de Raad van State, waarbij de wet nader onder de loep is genomen, wat dan ook heeft geleid tot jurisprudentie. De algehele lijn van de jurisprudentie is dat de toekenning van een plattelandswoning mogelijk is, mits voldoende onderzoek is verricht naar de gevolgen van de toekenning van een plattelandswoning. Uit gedegen onderzoek moet blijken dat de toekenning geen belemmeringen met zich meebrengt en dat ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Beoogd wordt aan de voormalige agrarische bedrijfswoning in de cultuurhistorische boerderij binnen het plangebied de aanduiding ‘plattelandswoning’ toe te kennen.

Eigenaar van deze woning heeft zijdelings wel binding met het agrarisch bedrijf ter plaatse maar houdt zich voornamelijk bezig met de ambachtelijke bierbrouwerij ter plaatse. Beoogd wordt om deze woning om te zetten naar plattelandswoning waarmee bewoning door derden tevens mogelijk wordt gemaakt. Ter plaatse is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, wat blijkt uit onderhavige toelichting. De toekenning van de plattelandswoning leidt tot een kwaliteitsverbetering ter plaatse, door het behoud, herstel en duurzame onderhoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 20 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: -

Werken aan de Brabantse energietransitie

-

Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant

-

Werken aan de slimme netwerkstad

-

Werken aan een concurrerende, duurzame economie

In dit plan wordt een horecafunctie en recreatieve functie toegekend als nevenfuncties naast het bestaande akkerbouwbedrijf. Tevens wordt een plattelandswoning toegekend in de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij. Het initiatief draagt kleinschalig bij aan een concurrerende, duurzame economie. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Inleiding In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten.

Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. In april 2022 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die in werking treedt als de Omgevingswet in werking treedt. Wij hebben voor dit initiatief de wijzigingen van de Interim omgevingsverordening doorgenomen en geconstateerd dat het toetsingskader hetzelfde is gebleven.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 21 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Navolgende figuren betreffen uitsneden van de Interim omgevingsverordening waarop de ligging van het plangebied met de zwarte bolletjeslijn is aangeduid op de relevante kaarten.

Figuur 12: Aanduiding plangebied op themakaart 6: basiskaart Landelijk gebied

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’ en specifiek binnen het ‘Gemengd landelijk gebied’. Specifieke regels worden gegeven over het wonen binnen het landelijk gebied.

Figuur 13: Aanduiding plangebied op themakaart 7: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen

Het plangebied kent tevens de aanduidingen ‘Stalderingsgebied’ (op bovenstaande kaart niet zichtbaar) en ‘Beperkingen veehouderij’. Het plangebied kent geen andere specifieke aanduidingen in de Interim omgevingsverordening. Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Als een veehouderij binnen Beperkingen veehouderij ligt, gelden er afwijkende regels. Uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij zijn uitgesloten binnen dit gebied. De beoogde herontwikkeling ziet niet toe op de uitbreiding van, vestiging van of omschakeling naar een veehouderij.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 22 van 66 vastgesteld 15 december 2022

De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Beperkingen veehouderij’. Artikel 3.52 Staldering Binnen het ‘Stalderingsgebied’ gelden extra voorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen gericht op het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en het tegengaan van (verdere) leegstand. De toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel is alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. De beoogde herontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Stalderingsgebied’. Artikel 3.68 en 3.69 Wonen in Landelijk gebied Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. Artikel 3.69 sub b geeft een uitzondering op het verbod op nieuwvestiging voor de vestiging van een woonfunctie in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, indien dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling wordt weer een woonfunctie toegekend in de cultuurhistorisch waardevolle boerderij aan St.

Jansstraat 1 te Neerlangel in de vorm van plattelandswoning. Daartoe zal de boerderij worden hersteld en duurzaam behouden en onderhouden. Een restauratie- en renovatieplan is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. Hieruit blijkt dat de beoogde herontwikkeling een aanzienlijke kwaliteitsverbetering levert ten aanzien van de cultuurhistorische waarden en dat daarmee de beoogde herontwikkeling dient ten behoeve van het herstel en duurzaam behoud en onderhoud van de cultuurhistorische waarden. Dit is tevens nog nader toegelicht in paragraaf 5.3.4 van deze toelichting. De beoogde herontwikkeling past daarmee binnen de regels voor wonen binnen het Landelijk gebied. Artikel 3.71 Bestaande niet-agrarische functie in Landelijk gebied Artikel 3.71 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een bestemmingsplan binnen het Landelijk gebied regels moet stellen aan bestaande niet-agrarische functies. Bestaande planologische activiteiten dienen te worden vastgelegd. Een redelijke uitbreiding is toegestaan op grond van sub c., mits dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. Een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. Welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3.

Hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied. Naast de agrarische hoofdactiviteit wordt reeds 75 m² aan ambachtelijke bierbrouwerij toegestaan binnen het plangebied. Beoogd wordt om dit uit te breiden tot maximaal 165 m². Deze activiteit zal een nevenfunctie naast de agrarische bedrijfsvoering blijven. Met het uitbreiden en daarmee vastleggen van deze activiteit wordt bijgedragen aan de omgevingskwaliteit. Door hergebruik van de voormalige agrarische bebouwing wordt namelijk leegstand en verloedering voorkomen. Ingezet wordt op het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden, waarbij een invulling wordt gegeven aan de impulsen voor toerisme en recreatie als nevenactiviteit. De functie is passend binnen de in de gemeentelijke structuurvisie aangegeven visie op de bebouwingsconcentratie. In paragraaf 4.4.2 wordt nader ingegaan op de gemeentelijke structuurvisie. Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied Conform artikel 3.73 kan binnen het Landelijk gebied onder voorwaarden een niet-agrarische functie worden toegekend binnen een bestaand bouwperceel. De vestiging van de functie dient te passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Aangegeven dient ook te worden hoe wordt bijgedragen aan de omgevingskwaliteit.

Er mag geen sprake zijn van splitsing van het bouwperceel. Overtollige bebouwing dient te worden gesloopt en er mag geen sprake zijn van een kantoor met baliefunctie, lawaaisporten of mestbewerking. Met de uitbreiding van de ambachtelijke bierbrouwerij, wordt tevens een kleinschalig terras beoogd, binnen het bestaand bouwperceel. Het terras zal een oppervlakte kennen van maximaal 150 m²,

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 23 van 66 vastgesteld 15 december 2022

waarmee de kleinschaligheid wordt geborgd. Er zal geen sprake zijn van splitsing van het bouwperceel, daar de horeca slechts als nevenactiviteit zal dienen binnen het bestaand agrarisch bouwvlak. Ingespeeld wordt op de recreatieve omgeving, waarbij onder anderen de fietsende voorbijganger op het terras kan landen voor bijvoorbeeld een eigen gebrouwen biertje en een hapje van producten afkomstig uit de omgeving. De beoogde kleinschalige horecatak als nevenactiviteit naast het bestaande, te behouden, agrarisch bedrijf is een passende ontwikkeling binnen het Landelijk gebied. Artikel 3.75 Aanvullende regels voor vrije-tijds voorziening In geval een bestemmingsplan de vestiging van verblijfsrecreatie, waaronder de bouw van een recreatiewoning toestaat, geldt in aanvulling op artikel 3.73 conform artikel 3.75, tweede lid dat het terrein en de woningen bedrijfsmatig worden beheerd en dat permanente bewoning wordt uitgesloten. Met de beoogde herontwikkeling wordt aan de voormalige varkensstal, zijnde cultuurhistorisch waardevol, een passende herbestemming gegeven in de vorm van een drietal recreatiewoningen. In de regels is verankerd dat de woningen niet permanent mogen worden bewoond. De woningen worden bedrijfsmatig beheerd, weliswaar als zijnde nevenactiviteit naast de agrarische bedrijfsvoering. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Ten aanzien van het voorzieningenniveau is in de visie neergelegd dat de gemeente Oss er naar zal streven een bereikbaar voorzieningenpakket voor de wijken en de kernen in stand te houden. Onderhavig initiatief is zodanig kleinschalig dat deze niet direct bijdraagt aan de doelstellingen zoals gesteld in de structuurvisie. 4.4.2 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 4.4.2.1 Inleiding De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss.

Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied. Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 24 van 66 vastgesteld 15 december 2022

-

-

Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit

De bovenstaande doelstellingen worden doorvertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype. De gemeente maakt onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. De gemeente beschrijft in de visie in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast wordt aangegeven welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking.

4.4.4.2 Bebouwingsconcentratie ‘Neerlangel-Ravenstein’ Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Neerlangel-Ravenstein’. Deze bebouwingsconcentratie is gelegen op en langs de Maasdijk tussen Neerlangel en Ravenstein. De belangrijkste aanwezige functie is ‘wonen’ met enkele agrarische bedrijven en een maatschappelijke voorziening. De eerste bebouwing is ontstaan op de oeverwal langs de Maasoevers. De oeverwallen vormden hoge, droge plekken die geschikt waren om bebouwing neer te zetten. De verkaveling was gerelateerd aan de rivier en het reliëf. De oorspronkelijke bebouwing was vooral gerelateerd aan de landbouw, met name voor de fruit- en notenteelt op de oeverwallen. De fruitboomgaarden zijn kenmerkend voor oeverwallen. Helaas zijn deze nagenoeg verdwenen. Uniek in Neerlangel is de kerk. De oudste bekende kerk op deze plaats werd in de elfde eeuw gebouwd op een rivierduin. Het turfstenen muurwerk van de toren en een deel van de westmuur van het huidige kerkgebouw vormt het overblijfsel van deze van oorsprong geheel turfstenen kerk. Binnen de bebouwingsconcentratie is sprake van een onregelmatige en kleinschalige blokverkaveling.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 25 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Volgens de gemeentelijke structuurvisie is het belangrijk de waarden van het gebied verder te versterken. Het is een interessant gebied voor bewoners en recreanten. Ook omdat de oeverwal met zijn zichtrelaties naar het komgebied en de meanderende rivier een bijzondere aantrekkingskracht uitoefent op fietsers en wandelaars. Het is belangrijk om de oude fruitgaarden en houtwallen zo veel mogelijk in oorspronkelijke staat te herstellen. 4.4.4.3 Toets initiatief aan structuurvisie Met de beoogde herontwikkeling wordt ingezet op het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden, waarbij een invulling wordt gegeven aan de impulsen voor toerisme en recreatie als nevenactiviteit. De beoogde herontwikkeling heeft een positieve werking op het vitaal buitengebied, met een goed evenwicht tussen alle aanwezige functies. De hoofdactiviteit blijft agrarisch, maar sprake zal tevens zijn van een toeristische neventak in de vorm van recreatiewoningen en een ambachtelijke bierbrouwerij met kleinschalige horecafunctie. Ingespeeld wordt op de fietser en de wandelaar; in de recreant in het algemeen. Genoten kan worden van de cultuurhistorische waarden in het gebied, met in het bijzonder het zicht op de unieke kerk, de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing binnen het eigen plangebied.

Het plangebied wordt ook verder landschappelijk ingepast, waarbij wordt ingespeeld op de van oudsher typerende fruitgaarden. De beoogde herontwikkeling is daarmee passend binnen de gemeentelijke structuurvisie. 4.4.3 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht, maar wel in de nabijheid van een monument, zijnde de kerk ten noordoosten van het plangebied.

Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. Wel is voor de renovatie van het cultuurhistorisch waardevolle pand een bouwhistorische verkenning met waardenstelling en aanbeveling opgesteld. Dit document is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. 4.4.4 Visie Toerisme en Recreatie In de nota toerisme & recreatie staat de economische ontwikkeling en het behoud van de leefbaarheid centraal. Daarbij wordt met name gericht op de het landelijk gebied in de gemeente Oss en de voormalige gemeente Lith. Binnen de gemeenten wordt onderscheid tussen verschillende zones. Deze zones zijn de Maasrand, het poldergebied, de stad Oss, Herperduin en de stadsrand. Per zone worden de sterke en zwakke punten beschreven, maar ook de onderlinge relatie tussen de verschillende zones.

St. Jansstraat 1 Neerlangel – 2022, pag. 26 van 66 vastgesteld 15 december 2022

Door in te zetten op de toeristische en recreatie nevenfunctie naast de reeds bestaande en te behouden agrarische hoofdfunctie, wordt ingespeeld op de visie binnen de Maasrand. 4.4.5 Horeca In het Integraal Horecabeleidsplan zijn de sociaal-maatschappelijke, economische en ook ruimtelijke aspecten van de horecabranche betrokken. Ruimtelijk gezien zijn de volgende uitgangspunten uit het horecabeleidsplan van belang: gestreefd wordt naar een clustering van horeca met andere publieksgerichte voorzieningen; gebieden met een overheersende woonfunctie zijn horecaluwe gebieden; het beleid is niet gericht op uitbreiding van de horecafuncties; in de gemengde gebieden met voorzieningen (wijk- en buurtcentra) en langs hoofdstraten waar al meerdere publieksgerichte voorzieningen aanwezig zijn, is horeca met een gebiedsgerichte functie toelaatbaar. voor de wijk- en buurtcentra gaat het vooral om daghoreca die zich richt op het winkelende publiek, zoals een lunchroom of cafetaria. In specifieke situaties kan bij voorzieningenclusters de vestiging van een café als gerichte buurtontmoetingsplek voorstelbaar zijn. De bestaande horecavoorzieningen in de buurten en wijken liggen veelal aan de hoofdstraten waar al meerdere publieksgerichte voorzieningen aanwezig zijn. Het ruimtelijk beleid is hier consoliderend, dat wil zeggen dat deze voorzieningen overwegend gehandhaafd kunnen blijven.

In het beleidsplan wordt verder aangegeven dat het streven erop is gericht om bij de actualisering van bestemmingsplannen de regels te standaardiseren aan de hand van standaardregels. Voor de horeca zijn hiertoe vijf horecabestemmingen geformuleerd. De horecabestemming categorie 1 t/m 3 omvat zogenaamde lichte, winkelondersteunende horeca, zoals een snackbar en een restaurant. De categorieën 4 en 5 betreffen de zogenaamde zware uitgaanshoreca, zoals een café, discotheek en casino (n.b. de definities in dit bestemmingsplan kennen een andere categorie-indeling). Met de beoogde herontwikkeling wordt een kleinschalige horecafunctie als nevenactiviteit beoogd naast het agrarisch bedrijf. Niet tegemoet wordt gekomen aan de uitgangspunten zoals gesteld in het gemeentelijk horecabeleid. De beoogde ontwikkeling is echter kleinschalig van aard en draagt bij aan de leefbaarheid van het buitengebied. Deze routegebonden horeca past binnen de recreatieve omgeving. 4.4.6 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden.