Bijlage 4A Toelichting BP Koolwijksestraat 2 Herpen - 2023

BESTEMMINGPSLAN Koolwijksestraat 2 Herpen - 2023 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 1 van 70 14 december 2023

Bestemmingsplan

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, 14 december 2023

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 2 van 70 14 december 2023

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofstuk 1.

Hoofstuk 2.

Hoofstuk 3.

Hoofstuk 4.

Hoofstuk 5.

Hoofstuk 6.

Hoofstuk 7.

Hoofstuk 8. Hoofstuk 9.

Inleiding................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied .................................................................................................................... 6 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................... 6 Bestaande situatie................................................................................................................... 8 2.1 Ontstaansgeschiedenis................................................................................................. 8 2.2 Bestaande situatie ........................................................................................................ 9 Beoogde situatie ...................................................................................................................10 3.1. Beoogde situatie ......................................................................................................... 10 3.2. Stedenbouwkundige karakteristiek ..............................................................................13 3.3.

Functionele karakteristiek ...........................................................................................13 3.4 Groen en water ...........................................................................................................14 3.5 Verkeer en parkeren ................................................................................................... 15 Ruimtelijk beleidskader .........................................................................................................16 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................16 4.2 Rijksbeleid ..................................................................................................................18 4.3 Provinciaal beleid ........................................................................................................19 4.4 Gemeentelijk beleid ....................................................................................................22 Omgevingsaspecten .............................................................................................................27 5.1 Landschap ..................................................................................................................27 5.2 Natuur

.........................................................................................................................29 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ....................................................................................35 5.4 Mobiliteit en parkeren ..................................................................................................38 5.5 Water ..........................................................................................................................39 5.6 Defensie ..................................................................................................................... 42 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................ 42 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .................................................................................... 60 Toelichting op de regels ........................................................................................................ 62 6.1 Algemeen ................................................................................................................... 62 6.2 Regels ........................................................................................................................

62 Handhaving ........................................................................................................................... 64 7.1 Beleidskader ............................................................................................................... 64 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma............................................... 64 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ........................................... 65 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................... 66 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................... 67 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................... 67 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................ 67 9.3 Inspraak ......................................................................................................................69 9.4 Zienswijzen ................................................................................................................. 70

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 3 van 70 14 december 2023

BIJLAGEN Bijlage 1: Landschappelijk inpassingsplan Bijlage 2: Cultuurhistorisch onderzoek Bijlage 3: Aanvulling cultuurhistorisch onderzoek Bijlage 4: Structuurontwerp Koolwijksestraat 2 Herpen Bijlage 5: Aeriusberekening verbouwfase Bijlage 5: Aeriusberekening gebruiksfase Bijlage 7: Flora- en Fauna inspectie Bijlage 8: Watertoets Bijlage 9: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 10: Geurberekening voorgrond Bijlage 11: Akoestisch onderzoek Bijlage 12: Omgevingsdialoog

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 4 van 70 14 december 2023

TOELICHTING Bestemmingsplan Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023

Bureau Leefomgeving B.V. Schoolstraat 7 5961 EE HORST 077 – 208 60 99 contact@bureauleefomgeving.nl www.bureauleefomgeving.nl

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 5 van 70 14 december 2023

Hoofstuk 1.

Inleiding

1.1 Aanleiding In het gehucht Koolwijk, aan de Koolwijksestraat 2, ligt het woonperceel van initiatiefnemers. Het woonperceel heeft een oppervlakte van ruim 3.650 m2 en is bebouwd met een kortgevelboerderij en een voormalige koeienstal. De locatie is al sinds 1830 bebouwd waarbij een deel van de bebouwing omstreeks 1905 is verbouwd c.q. uitgebreid. Gezien enerzijds de leeftijd van de bestaande bebouwing en anderzijds de bouwstijl zijn zowel de boerderij als de schuur van cultuurhistorische waarde. Het gehele woonperceel is te ruim geworden voor initiatiefnemers. Daarnaast is de boerderij, waarin initiatiefnemers wonen, niet levensloopbestendig ingericht. De initiatiefnemers willen dan ook graag kleiner gaan wonen, in een levensloopbestendige woning met alle voorzieningen op de begane grond. Op hun perceel staat, ten zuiden van de woning, een voormalige stal van circa 165 m2. Initiatiefnemers zijn voornemens om het woonperceel in tweeën te splitsen en vervolgens de stal inpandig te verbouwen tot levensloopbestendige woning.

Afbeelding 1.Ligging woonboerderij Koolwijksestraat 2 in Herpen (rood omcirkeld)

Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020” is het verbouwen van de stal tot woning niet toegestaan. De locatie is thans bestemd als ‘Wonen’ echter per bestemmingsvlak is maar één woning toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak is al een woning aanwezig, namelijk de woning Koolwijksestraat 2, welke is gevestigd in de boerderij. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het verbouwen van de schuur tot woning dan ook niet toegestaan. Om de voorgenomen ontwikkeling in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is voorliggend bestemmingsplan, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), opgesteld. Deze toelichting dient als motivering bij de te doorlopen procedure van het bestemmingsplan. De bijbehorende regels en verbeelding vormen het juridisch-planologisch bindende deel.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 6 van 70 14 december 2023

1.2 Plangebied De locatie is gelegen in het gehucht Koolwijk, aan de Koolwijksestraat 2. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Ravenstein, sectie K en perceelnummers 180, 244, 245 en 246 en wordt in onderhavig bestemmingplan dan ook aangeduid als “het plangebied”. Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 3.650 m2 en is bebouwd met het woonhuis met daarachter de deel en ten zuiden van de deel een kleine stal en een voormalige koeienstal. Tussen de boerderij, de kleine stal en de voormalige koeienstal in ligt een binnenplaats dat volledig is voorzien van erfverharding. De rest van het plangebied is onverhard en is ingericht als tuin of als weide.

Afbeelding 2. Luchtfoto en begrenzing van het plangebied met plangebied rood omcirkeld

Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de woning Koolwijksestraat 2, in het oosten en zuiden door landbouwgrond en in het westen door de Koolwijksestraat. Aan de overzijde van deze weg is een voormalige varkenshouderij gelegen. 1.3 Geldende bestemmingsplannen Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023’ gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Tabel 1.bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied

Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss – 2020

16 april 2020

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest dit plan, binnen het plangebied, zijn rechtskracht.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 7 van 70 14 december 2023

De locatie maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020” (vastgesteld d.d. 16 april 2020) en is bestemd als ‘Wonen’. Het gehele woonperceel is voorzien van de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’. De locatie is daarnaast voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde hoog’ en van de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’, ‘overige zone – beperkingen veehouderij’, ‘overige zone – dekzandrand’ en ‘overige zone – groen blauwe mantel ‘.

Afbeelding 3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020”

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. De gronden zijn tevens bestemd voor waterhuishoudkundige voorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. Per bestemmingsvlak is niet meer dan één woning toegestaan. Het verbouwen van de schuur tot woning is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. De locatie is voorzien van een woonbestemming; echter per bestemmingsvlak is maar één woning toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak is al een woning aanwezig, namelijk de woning Koolwijksestraat 2, welke is gevestigd in de boerderij. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het verbouwen van de schuur tot woning dan ook niet toegestaan.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 8 van 70 14 december 2023

Hoofstuk 2.

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis De Koolwijksestraat in Herpen was vroeger een gehucht met de naam Grote Koolwijk. Verder naar het westen lag een tweede gehucht dat Kleine Koolwijk genoemd werd. Herpen en de bijbehorende gehuchten lagen ten westen van een grote Maasmeander. Dit gebied wordt al lange tijd gebruikt als landbouwgrond. Al op de kaart van 1815 is te zien dat langs de Koolwijksestraat lintbebouwing stond. De straat werd in die tijd ook wel de Grote Koolwijksestraat genoemd om deze te onderscheiden van de Kleine Koolwijksestraat. De percelen rond de straat bestaan rond 1900 vooral uit akkerland. De smalle percelen zijn in deze periode omzoomd door struiken/heggen. Rond 1900 werd de Koolwijksestraat in oost-west richting doorsneden door de weg van Berchem naar Herpen.

Afbeelding 4. Foto boerderij Koolwijksestraat 2 in 1981

Afbeelding 5. Foto stal Koolwijksestraat 2 in 1981

De locatie is tussen 1811-1832 bebouwd met een huis, bakhuis en schuur. Omstreeks 1908 is de boerderij deels gesloopt en verbouwd en zijn op betreffende locatie opstallen gerealiseerd. Het perceel met de boerderij veranderde in de loop van de 20e eeuw enkele keren van vorm en grootte. Omstreeks 1998 heeft de boerderij al zijn agrarische functie verloren en heeft er een verbouwing plaatsgevonden van het woonhuis van de boerderij. Hert perceel is veel kleiner geworden. Het afgescheiden deel is wel nog steeds landbouwgrond.

Afbeelding 6. Uitsnede kaart 1811-1832

Afbeelding 7. Uitsnede kaart 1908

Afbeelding 8. Uitsnede kaart 2022

De boerderij heeft een U-vormig grondplan met aan de linkerzijde het woonhuis met daarachter de deel. En aan de rechterzijde een voormalige stal c.q. schuur. De schuur was voorheen een stal en wordt momenteel gebruikt voor logees en voor opslag. Links tegen het woonhuis is nog een aanbouw met zadeldak haaks op de hoofdbouw gemaakt. De hoofdopzet is sinds de bouw niet gewijzigd.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 9 van 70 14 december 2023

2.2 Bestaande situatie De locatie is gelegen in het gehucht Koolwijk aan de Koolwijksestraat 2. De locatie is in de huidige situatie bebouwd met een kortgevelboerderij, een kleine stal en een voormalige koeienstal. Tussen de boerderij, de kleine stal en de voormalige koeienstal in ligt een binnenplaats dat volledig is voorzien van erfverharding. De rest van het plangebied is onverhard en is ingericht als tuin. In het zuidoosten is een deel van het perceel nog ingericht als weide voor het hobbymatig houden van dieren.

Afbeelding 9. Luchtfoto plangebied met plangebied rood omlijnd en met geel de kortgevelboerderij, groen de kleine stal en blauw de voormalige koeienstal

Afbeelding 10. Impressie kortgevelboerderij

Afbeelding 11. Impressie binnenplaats en voormalige koeienstal

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 10 van 70 14 december 2023

Hoofstuk 3.

Beoogde situatie

3.1. Beoogde situatie In het gehucht Koolwijk, aan de Koolwijksestraat 2, ligt het woonperceel van de initiatiefnemers. Het gehele woonperceel met daarop de cultuurhistorische bebouwing is te ruim geworden voor initiatiefnemers. Daarnaast is de woning niet levensloopbestendig ingericht. De initiatiefnemers willen dan ook graag kleiner gaan wonen, in een levensloopbestendige woning met alle voorzieningen op de begane grond.

Afbeelding 12. Impressie beoogde indeling woonpercelen met rood woonperceel behorende bij de bestaande woning en blauw woonperceel behorende bij de nieuwe woning

Op het woonperceel staat, ten zuiden van de woning, een voormalige koeienstal van circa 165 m2. De stal betreft een vrijstaand gebouw dat al geruime tijd in gebruik is als bijgebouw bij de woning. In de huidige situatie hebben de woning en de schuur een zelfstandig karakter waarbij de beide gebouwen uitsluitend de binnenplaats, die tussen deze bebouwing in is gelegen, delen.

Afbeelding 13. Impressie rechter zijgevel (bestaand)

Afbeelding 14. Impressie linker zijgevel (bestaand)

Het voornemen bestaat om de voormalige stal af te splitsen van de huidige woning om vervolgens de stal inpandig te verbouwen tot woning. Gezien de cultuurhistorische waarde van de stal is het belangrijk dat de karakteristieke kenmerken aan de buitenzijde zoveel mogelijk ongewijzigd blijven. De hoofdvorm en dakvorm van het bijgebouw blijven gelijk aan de huidige situatie. De aanwezige cultuurhistorische waarden van de voormalige stal moeten behouden blijven.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 11 van 70 14 december 2023

Het is dan ook niet wenselijk dat aan de voormalige stal nieuwe aan- of bijgebouwen worden gerealiseerd, ook niet vergunningvrij. Want die doen afbreuk aan de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. Daarom is er op de verbeelding de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ opgenomen. In de planregels is met deze aanduiding geregeld dat het niet mogelijk is om op deze gronden (vergunningvrij) te bouwen.

Afbeelding 15. Impressie rechter zijgevel (beoogd)

Afbeelding 16. Impressie linker zijgevel (beoogd)

De verbouwing vindt zoveel mogelijk inpandig plaats waarbij de bestaande structuur van de spanten zoveel mogelijk blijft behouden. De voormalige stal wordt ingericht als levensloopbestendige woning waarbij de woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer op de begane grond worden gerealiseerd. Een deel van de begane grond zal daarnaast nog worden ingericht als berging. Daarnaast wordt een verdiepingsvloer gerealiseerd dat in zijn geheel gebruikt zal worden als berging.

Afbeelding 17. en afbeelding 18. Impressie buitenzijde woning

De voormalige stal heeft een aanzienlijke inhoud van circa 880 m3. Doordat het pand een grote inhoud heeft zal ook de nieuwe woning, die ontstaat met de inpandige verbouwing, een grote inhoudsmaat hebben.

Afbeelding 19. en afbeelding 20. Impressie binnenzijde woning

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 12 van 70 14 december 2023

De binnenplaats blijft zoveel mogelijk behouden en zal in de beoogde situatie worden gebruikt voor de ontsluiting van zowel de bestaande als de nieuwe woning. Het initiatief heeft een dubbele werking ten eerste kunnen initiatiefnemers blijven wonen op eigen perceel, in een woning die beter aansluit bij hun behoefte. Ten tweede zal de huidige woning vrij komen voor nieuwe bewoners. Dit bevordert de doorstroming en draagt bij aan het dringende woningtekort. In Herpen is, net als in de andere dorpen in Brabant, een dringend woningtekort. Initiatiefnemers zijn daarnaast voornemens om het bestaande woonperceel van vorm te veranderen. Het bestaande woonperceel heeft betrekking op de percelen 180, 244 en 255. Echter perceel 244 is niet meer in eigendom van de initiatiefnemers. Initiatiefnemers hebben dit perceel door middel van ruilverkaveling afgestaan en daarvoor in de plaats is perceel 246 in hun eigendom gekomen. Initiatiefnemers zijn derhalve voornemens om perceel 246 bij het woonperceel te betrekken en perceel 244 af te splitsen

Afbeelding 21. Impressie bestaand woonperceel

Afbeelding 22. Impressie beoogd woonperceel

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 13 van 70 14 december 2023

3.2. Stedenbouwkundige karakteristiek Het plangebied maakt onderdeel uit van het gehucht Koolwijk. Koolwijk is ontstaan vanuit een aantal kleine clusters van agrarische bebouwing. Deze bebouwing bestond van oorsprong uit boerderijen met kleine akkers die waren geconcentreerd aan de Koolwijksestraat en de Berghemseweg. Het plangebied is gelegen aan de Koolwijksestraat en maakt zodoende onderdeel uit van dit bebouwingscluster. De bebouwing binnen dit bebouwingscluster bestaat met name uit oude boerderijen met (voormalige) stallen. Het voornemen bestaat om de voormalige koeienstal aan de Koolwijksestraat 2 inpandig te verbouwen tot woning. De woning wordt gerealiseerd binnen bestaande bebouwing. Hiermee is geen sprake van nieuw ruimtebeslag. Daarnaast heeft het initiatief weinig stedelijke en ruimtelijke consequenties aangezien de woning wordt gerealiseerd in voormalige stal, die al onderdeel uit maakt van de bestaande bebouwingscluster. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het inpandig verbouwen van de stal tot woning passend. Gezien de cultuurhistorische waarde van de oude stal en het behoud daarvan wordt met dit plan vastgelegd dat een uitbreiding van dit gebouw niet mogelijk is

3.3. Functionele karakteristiek Het plangebied is gelegen aan de Koolwijksestraat 2, in het gehucht Koolwijk. Koolwijk kent van oorsprong een agrarische functie echter in de loop der jaren heeft de agrarische functie ruimte gemaakt voor de woonfunctie. De oude boerderijen die zijn opgericht als agrarische nederzetting zijn daarbij in gebruik genomen als burgerwoningen en de voormalige stallen zijn in gebruik genomen als bijgebouwen bij de woning. In de omgeving van het plangebied overheerst de woonfunctie samen met de agrarische functie. Rondom het plangebied liggen dan ook veelal burgerwoningen met daartussen intensieve veehouderijen en ander soortige agrarische bedrijven. De onbebouwde agrarische percelen zijn in gebruik als akker- of weiland. In de omgeving is ook de natuurfunctie prominent aanwezig. Zo liggen ten zuiden van het gehucht de natuurgebieden Herperduin en Bosheuvel. In de ten oosten en westen gelegen kernen Herpen en Berghem, is juist sprake van een overheersende woonfunctie. In deze kernen zijn dan ook voornamelijk woningen gelegen. Binnen het plangebied wordt momenteel gewoond met de daaraan ondergeschikte voorzieningen. In de beoogde situatie wordt binnen het plangebied eveneens gewoond, echter nu niet in één woning maar in twee woningen. De functionele karakteristiek blijft wonen en daaraan ondergeschikte voorzieningen.

De nieuwe woning sluit derhalve aan bij het bestaande functionele gebruik van de locatie en is daarmee in de beoogde situatie eveneens passend in de omgeving.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 14 van 70 14 december 2023

3.4

Groen en water

In het kader van het initiatief is een landschappelijke inpassingsplan opgesteld (zie bijlage 1). De landschappelijke context is te kenschetsen als de dekzandrand, de zone met bouwland op de overgang van de dekzandrug naar lager gelegen grasland. Kenmerkend voor de inpassing van erven op de dekzandrand is het voorkomen van hagen, bomenrijen, solitaire bomen en fruitbomen rond de bebouwing en grove hagen of bomenrijen aan de veldkanten. Binnen het plangebied en in de directe nabijheid is reeds beplanting aanwezig. De aanwezige beplanting bestaat uit: beukenhagen aan de westkant van de tuin, siergroen en een solitaire eik in de tuin, een geschoren haag van siersortiment (prunus laurocerasus) aan de noordkant. De haag maakt deel uit van het plangebied, betreft eigendom van het ten noorden gelegen erf, een berk en een kersenboom aan de noordkant van de weide (ten oosten van de kers is recent een kers gerooid), een groep sierstruiken (met name prunus laurocerasus) aan de noordkant van het kleinveeweitje, een solitaire es aan de zuidwestkant, een notenboom en een recenter geplante linde aan de zuidoostkant van het plangebied. De beplanting sluit qua soort en beeld goed aan bij de kenmerken van de landschappelijke context. De beplanting verkeert in goede conditie. Het beplantingsplan omvat de realisatie van navolgende elementen: a.

De aanplant van geschoren hagen ter hoogte van de tuin aan de zuidwestkant van het plangebied. De beukenhagen zijn te realiseren middels de aanplant van 4 stuks bosplantsoen in een minimale omvang van 80/100 cm, per strekkende meter. De hagen zijn in stand te houden op een hoogte van 90-110 cm. b. De aanplant van een bomenrij bestaande uit drie zomerlindes en een gemengde haag en de aanplant van twee tamme kastanjes en een okkernoot. De bomenrij accentueert de oorspronkelijke verkaveling van het plangebied. De bomenrij is beoogd in het zuiden van het plangebied. De bomen zijn aan te planten in de omvang 16/18 cm. De bomen mogen worden opgekroond tot een hoogte van 350-400 cm. c. De aanplant van hoogstamfruitbomen in de vorm van één hoogstamappelboom, één hoogstamkersenboom en één hoogstamperenboom. De hoogstamfruitbomen zijn aan te planten in de omvang 10/12 en conform goed gebruik jaarlijks te snoeien. d. De aanplant van losse hagen aan de zuidoostkant en de oostkant van het plangebied. De gemengde hagen zijn te realiseren middels de aanplant van 4 stuks bosplantsoen in een minimale omvang van 80/100 cm, per strekkende meter.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 15 van 70 14 december 2023

Afbeelding 23. Impressie landschappelijke inpassing Koolwijksestraat 2

3.5

Verkeer en parkeren

Het boerenerf wordt in de bestaande situatie ontsloten middels een binnenplaats die is gelegen tussen de woning en de voormalige stal. In de beoogde situatie zal de binnenplaats behouden blijven en worden gebruikt voor de ontsluiting van de bestaande en nieuwe woning. Parkeren zal op eigen terrein plaats vinden. Voor de nieuwe woning zullen drie parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 16 van 70 14 december 2023

Hoofstuk 4.

Ruimtelijk beleidskader

4.1 Wettelijk kader 4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 17 van 70 14 december 2023

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Doorwerking plangebied Onderhavige ontwikkeling behelst het functioneel wijzigen van een bestaand pand. Er is dan ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. De bestemmingswijziging is dan ook niet in strijd met de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor woningbouwlocaties geldt dat in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Indien niet meer dan 11 woningen binnen een bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is er volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen sprake van de ruimtelijke ontwikkeling van een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro (zie uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Onderhavig bestemmingsplan maakt niet meer dan 11 nieuwe woningen mogelijk (maximaal één nieuwe woning) en betreft daarom geen nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Bro. Er hoeft in het kader van de nieuwe woning ook niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: - Rijksvaarwegen - Grote rivieren - Defensie - Hoofdwegen en landelijke spoorwegen - Elektriciteitsvoorziening - Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen - Natuurnetwerk Nederland - Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 18 van 70 14 december 2023

Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Doorwerking plangebied Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) een relevante ruimtereservering geldt. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen. Geconcludeerd kan worden dat het Barro niet van toepassing is op onderhavig plan.

4.2 Rijksbeleid 4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Doorwerking plangebied De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor onderhavig initiatief.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 19 van 70 14 december 2023

4.3 Provinciaal beleid 4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in het verbouwen van een voormalige stal tot woning. De woning voorziet in de eigen behoefte van de initiatiefnemer die graag kleiner en levensloopbestendig wil gaan wonen. De bestaande woning komt in dat kader vrij voor nieuwe bewoners. Het realiseren van één nieuwe woning (die ontstaat met de verbouwing van de stal) past binnen de visie van Noord-Brabant omdat het, al is het maar op kleine schaal, bijdraagt aan de forse provinciale woningbouwopgave voor de komende jaren. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving.

De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 20 van 70 14 december 2023

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘landelijk gebied – groenblauwe mantel’ heeft. Daarom zijn de regels uit Afdeling 3.1 Algemeen en Afdeling 3.6 Vitaal platteland relevant. In Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap van Afdeling 3.1 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2.

Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. Dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. De afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. De op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. Het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. Het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. Het wegnemen van verharding; e. Het slopen van bebouwing; f. De realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. Het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. In Artikel 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen van Afdeling 3.6 is het volgende opgenomen: In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a. De bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als is verzekerd dat: 1. De bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. b.

De vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. c. In het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. Er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. Doorwerking plangebied In artikel 3.9 lid 3 is opgenomen dat een verbetering van de landschappelijke kwaliteit het behouden en herstellen van cultuurhistorische waardevolle bebouwing kan omvatten. Daarnaast is in artikel 3.69 sub b opgenomen dat een bestemmingsplan kan voorzien in de vestiging van of splitsing in woonfuncties in cultuurhistorische waardevolle bebouwing mits dit bijdraagt aan het herstel of behoud van deze bebouwing.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 21 van 70 14 december 2023

De locatie is al vanaf 1832 bebouwd met een huis, bakhuis en schuur. Omstreeks 1908 is de boerderij deels gesloopt en verbouwd en zijn op betreffende locatie opstallen gerealiseerd. Uit het cultuurhistorisch onderzoek (dat is opgenomen als bijlage 2) en de aanvulling op dit onderzoek (dat is opgenomen als bijlage 3) blijkt dat de boerderij in architectuurhistorische zin van waarde is als voorbeeld van de boerderijbouw aan het begin van de 20e eeuw. De boerderij heeft een carrévormige plattegrond wat voor deze omgeving bijzonder is. De hoofdopzet is goed bewaard gebleven waarbij het woonhuis, de stal aan de rechterzijde en de deel en de kleine stal onderdelen van het ensemble zijn die tegelijk gebouwd werden. De stal is daarmee een essentieel onderdeel van het geheel. In bouwhistorische zin vertegenwoordigt de stal waarde door de kapconstructies. Dit zijn sporen van belang in de geschiedenis van de boerderijbouw aan het begin van de 20e eeuw. Een bijzonder en zeldzaam bouwhistorisch element zijn de sierpannen. Ondanks dat de boerderij relatief jong is vormt ze samen met het historische landschap en de inrichting van het perceel een belangrijk ensemble. Gezien de historische elementen is een de boerderij een element dat zeer goed in de omgeving van dit perceel past. Het ensemble heeft een hoge waarde.

Niet enkel de boerderij maar ook de voormalige koeienstal is cultuurhistorisch waardevol. De gehele locatie is door de gemeente Oss dan ook aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Het voornemen bestaat om in de voormalige koeienstal een nieuwe levensloopbestendige woning te realiseren met behoud van de karakteristieke kenmerken van de boerderij (zie bijlage 4). De woning voorziet in de eigen behoefte van de initiatiefnemer en bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Gesteld kan worden dat met het verbouwen van de stal tot woning een kwaliteitsverbetering wordt geleverd. Het cultuurhistorisch waardevol pand blijft namelijk behouden en krijgt een nieuwe functie als zijnde een woning. Het plan sluit derhalve aan bij artikel 3.69, lid b IOV, omdat het realiseren van een woning in de oude stal bijdraagt aan het herstel en behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Daarnaast wordt de locatie landschappelijk ingepast (zie paragraaf 3.4) waarmee tevens wordt aangesloten bij artikel 3.9, lid 3, sub a. In Artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel van Afdeling 3.2 is het volgende opgenomen: Lid 1.

Lid 2.

Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: a. strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c. borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een beschrijving van de aanwezige ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden.

Doorwerking plangebied In paragraaf 5 wordt het initiatief getoetst aan diverse omgevingsaspecten. Uit de toetsing blijkt dat het initiatief geen nadelige gevolgen heeft voor onder andere het watersysteem en de ecologische waarden. Daarnaast wordt de locatie landschappelijk ingepast zodat de landschappelijke waarden in de omgeving niet worden aangetast maar juist worden versterkt. Gesteld kan worden dat het initiatief aansluit bij artikel 3.32. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. Wij hebben voor dit initiatief de wijzigingen van de Interim Verordening doorgenomen en geconstateerd dat het toetsingskader hetzelfde is gebleven.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 22 van 70 14 december 2023

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied.

Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug - Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen - Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied - Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij - De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers - Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk - Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit De bovenstaande doelstellingen worden vertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype.

We maken onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen in de Structuurvisie. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. We beschrijven in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geven we aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 23 van 70 14 december 2023

Het gebied waarin het plangebied is gelegen wordt in de structuurvisie aangeduid als ‘dekzandrand’. De dekzandrand is een overgangszone tussen het lager gelegen kleigebied en de hoger gelegen dekzandrug. De dekzandrand is van oudsher een geschikte bewoningsplaats. Er zijn in dit gebied veel archeologische waardevolle nederzettingsresten gevonden (en nog te verwachten). Ook zijn er oude verkavelingspatronen, houtwalstructuren en oude boerderijen te vinden. De dekzandrand is een intensief bewoond gebied. De dekzandranden kenmerken zich van oorsprong door een kleinschalige opbouw, met een halfopen karakter. Rond de kernen en bebouwingsconcentraties liggen oude ontginningen met een onregelmatig verkavelingspatroon. Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in het inpandig verbouwen van een voormalige koeienstal tot woning. Er is geen sprake van het oprichten van nieuwe bebouwing en / of nieuw ruimtegebruik. Het halfopen karakter van de omgeving blijft derhalve behouden. Het initiatief is daarmee passend binnen de Structuurvisie Buitengebied Oss. 4.4.2

Wonen

De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Doorwerking plangebied Met het initiatief wordt één nieuwe levensloopbestendige woning gerealiseerd in een voormalige koeienstal. In de woonvisie is opgenomen dat de gemeente Oss transformatie van bestaande gebouwen naar wonen een toenemend deel uitmaakt van het woningbouwprogramma.

Deze herstructurering biedt ook kansen voor het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad in bestaande wijken (thema 3, ad 2). Het oprichten van de woning binnen de voormalige koeienstal sluit derhalve aan bij het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad. Daarnaast voorziet de nieuwe woning in de eigen wensen en behoefte van de initiatiefnemer. Het initiatief is daarmee passend binnen de woonvisie van de gemeente Oss. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afwegingen prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen.

In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021).

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 24 van 70 14 december 2023

De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant ( september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen.

Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. • De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. • De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken . De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied -landelijk gebied).

Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. • Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies. Verantwoording Wonen Het plangebied ligt in de bebouwingsconcentratie Koolwijk. Koolwijk valt in de PFM Wonen Oss onder het landelijk gebied. Voor het landelijk gebied is opgenomen dat in alle kernen ruimte is voor kleinschalige toevoegingen, die een aanvulling vormen op de aanwezige woningvoorraad en aansluiten op de behoefte of herontwikkeling van bestaande bebouwing.

Met onderhavig initiatief wordt een nieuwe levensloopbestendige woning gerealiseerd. Hiermee is sprake van de toevoeging van één woning. Aangezien in alle kernen ruimte is voor kleinschalige toevoegingen is het oprichten van één woning passend in de PFM Wonen Oss.

Koolwijksestraat 2 Herpen – 2023, pag. 25 van 70 14 december 2023

Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw aan de Koolwijksestraat 2 in Herpen vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 4.1.3) De toevoeging van een enkele woning is vanuit het beleid voor wonen toelaatbaar mits de ontwikkeling passend is bij de organische ruimtelijke structuur van de kernen (ruimtelijk en stedenbouwkundig voorstelbaar). Uit jurisprudentie blijkt dat de toevoeging van een zeer beperkt aantal woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de ladder voor Duurzame verstedelijking is niet nodig. Doorwerking plangebied Het voornemen bestaat om de voormalige stal af te splitsen van de huidige woning om vervolgens de stal inpandig te verbouwen tot woning. De woning wordt gerealiseerd binnen bestaande bebouwing. Hiermee is geen sprake van nieuw ruimtebeslag. Daarnaast heeft het initiatief weinig stedelijke en ruimtelijke consequenties aangezien de woning wordt gerealiseerd in voormalige stal, die al onderdeel uit maakt van de bestaande bebouwingscluster. Met het initiatief is sprake van bouwen naar reële (eigen) behoefte, de woning voorziet namelijk in de behoefte van de initiatiefnemers. Het initiatief is passend binnen de ruimtelijke- en functionele structuur van Koolwijk.

De woning is daarmee passend binnen het PFM Wonen Oss. 4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: Bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; Monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); Bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. De verbouwplannen zullen niet vrijwillig aan het Adviesteam Architectuur worden voorgelegd.