Bijlage 3b Haalbaarheidsonderzoek Ontmoeten Noord-West risicoanalyse.PDF

Bijlage 3b: risicoanalyse investering Ontmoeten Oss Noord-West Datum: 14 december 2022 Risico factor

Risico

Prioriteit

Tegenmaatregel

Technisch

Zowel bij huur als aankoop liggen de uitvoeringsrisico’s bij BabantWonen

laag

Vastleggen dat risico’s alsnog niet afgewenteld worden op gemeente

Uitwerken Ontmoeten tot Voorlopig en Definitief ontwerp moet in samenspraak met BrabantWonen. Er kan spanning ontstaan op het totale begane grond programma denk aan toegang woon-zorg woningen, doorgang via ontmoeten en buitenruimten.

middel

Goede procesbegeleiding op het ontwerpproces door projectleider

Afwerken duurzaamheidniveau kunnen huur- en aankoopprijs verhogen

middel

In de volgende fase tijdig afspraken vastleggen over deze elementen

Geluidsoverlast naar omgeving

Organisatorisch

Ruimtelijk/ Planologisch

In fase documenten omschrijven en geluidsmetingen bijtijds uitvoeren

Bedieningsgemak en flexibiliteit van de installaties voor ontmoeten kunnen niet geleverd worden

middel

In de volgende fase tijdig aan tafel om betrokken te worden bij de aanbesteding, zodat ook op bedieningsgemak en flexibiliteit wordt gestuurd. Hierbij kunnen lessen geleerd worden van de Haard.

Programma ontmoeten moet uitgewerkt worden met bestuur MFA Noord-West waarbij alle potentiële huurders moeten worden meegenomen.

middel

Goede procesbegeleiding op het ontwerpproces door projectleider

‘rupsje nooit genoeg gedrag’ van gebruikers

middel

Verwachtingsmanagement aan de voorzijde bij voorkeur met bestuurlijke budgetopdracht

Implementatie Thuis in de Buurt vergt middelen en ondersteuning

laag

Het bestuur van de MFA Noord-West blijven ondersteun vanuit de afdeling M&M

Bestemmingsplanwijziging is nodig op beide locaties (de Hille en woon-zorgcomplex Loovelt). Dit kan tot vertraging leiden.

Middel tot hoog

Omwonenden met regelmaat informeren en betrekken daar waar mogelijk bij de planvorming. Voor het realiseren van het appartementencomplex op de locatie de Hille zijn meer bezwaarprocedures voorstelbaar. Nagedacht kan worden om alsnog te kiezen voor het ontwikkelen en bouwen op 2 bestaande locaties.

Aanvullend parkeeronderzoek is noodzakelijk. Indien daarbij aan de huidige Osse parkeernormen

Hoog

Een aanvullend parkeeronderzoek moet aantonen of binnen de huidige

moet worden voldaan, staat de slagingskans van het realiseren van woningen onder druk. Veiligheid vanwege materieel

Juridisch /Wettelijk

Financieel/ Economisch

in de omgeving transport van

norm realisatie van 18 sociale huurappartementen mogelijk is. middel

Gezien de ligging tegenover winkelcentrum de Wolfskooi en de drukke verkeersverbinding Looveltlaan, zal hiervoor tijdig een plan moeten worden gemaakt.

Geluidsoverlast binnen in en buiten het gebouw,

laag

Dit moet worden meegenomen in de uitvoering. Aandacht vereist van bouwkundig projectleider

Inrichting buitenterrein

laag

Dit kan worden meegenomen in het ontwerpproces van ontmoeten

met

middel

Hiervoor is vooral tijd en aandacht nodig voor diverse partijen in en extern. Bij huur moet aan alle facetten van het proces worden gedacht.

De verkoop van de grond kan op twee manieren: met en zonder opstal. Hierbij is aanvullend fiscaal advies nodig en er moet overlegd worden hoe om te gaan met de onrendabele top.

middel

Tijdig beginnen met de onderhandelingen over en de fiscale aspecten van de wijze van overdracht van de Hille.

Nieuwe huurovereenkomst Beheerstichting

laag

Tijdig beginnen met het opstellen van een huurovereenkomst met het bestuur MFA Noord-West.

Budget toereikend voor huur of koop van Ontmoeten

laag

Behoeft in aandacht

Huurkosten staan nog niet vast en zijn een raming op basis van de huidige huurkosten van de Haard in woon-zorgcomplex de Iemhof.

middel

Tijdig onderhandelen en de huurprijs vastleggen met uitsluitend toename van inflatie.

Verkoop de Hille: grond of grond en opstal

hoog

De grondverkoop van de Hille op basis van bouwrijp is negatief. Verkoop opstal kan hooguit budgettair neutraal. Na besluitvorming moet hierover zo snel mogelijk worden onderhandeld om de grondkosten in beeld te brengen.

Realisatie sportzaal Ussenstelt

Laag middel

Gestart zou kunnen worden met de planvorming van Ussenstelt in samenhang met de Polderhof en Lockaert om de totale kosten in beeld te krijgen.

Marktontwikkelingen bouw

middel

Op basis van de inflatie van dit moment kunnen prijsstijgingen worden voorzien. Door tijdig contracten af te sluiten met BrabantWonen kunnen deze effecten worden gematigd.

Huurovereenkomst BrabantWonen

tijdens

deze

fase

geen

extra

Sociaal/ Maatschappelijk

Tijdelijke huisvesting

laag

Door tijdig in te kopen kan de prijs hiervoor worden zeker gesteld en worden meegenomen bij het investeringsbesluit.

Programma is gebaseerd op de activiteiten van 2 wijkcentra: de Bonte Hoef en de Hille. Gebruikers kunnen nog afhaken.

laag

Projectleider moet doorlopend, maar zeker op cruciale momenten van contractafsluiten, ophalen of de behoefte van het programma nog klopt.

Energie kan weglopen uit de samenwerking tot aan realisatie.

laag

Projectleider moet zorgen dat de samenwerking en energie bij het bestuur behouden blijft. Bijvoorbeeld door tussentijds een bezoek aan nieuw centrum te organiseren. Gezamenlijk communicatie over het ontwerpproces. Af en toe een mijlpaal vieren met elkaar.