Bijlage 3A Toelichting Stationsstraat 5 Berghem

BESTEMMINGPSLAN Stationsstraat 5 Berghem - 2022 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 1 van 62 vastgesteld

Bestemmingsplan Stationsstraat 5 Berghem– 2022 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, 15 december 2022

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 2 van 62 vastgesteld

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofstuk 1.

Hoofstuk 2.

Hoofstuk 3.

Hoofstuk 4.

Hoofstuk 5.

Hoofstuk 6.

Hoofstuk 7.

Hoofstuk 8. Hoofstuk 9.

Inleiding ................................................................................................................................. 5 1.1 Aanleiding.................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied .................................................................................................................. 6 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................. 6 Bestaande situatie ................................................................................................................. 8 2.1 Ontstaansgeschiedenis ............................................................................................... 8 2.2 Bestaande situatie ....................................................................................................... 9 Toelichting op het plan ........................................................................................................ 10 3.1. Beoogde situatie ....................................................................................................... 10 3.2. Stedenbouwkundige karakteristiek ........................................................................... 11 3.3.

Functionele karakteristiek ......................................................................................... 12 Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 13 4.1 Wettelijk kader ........................................................................................................... 13 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................. 15 4.3 Provinciaal beleid ...................................................................................................... 16 4.4 Gemeentelijk beleid ................................................................................................... 19 Omgevingsaspecten ............................................................................................................ 25 5.1 Landschap ................................................................................................................. 25 5.2 Natuur........................................................................................................................ 27 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ..................................................................................

31 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................ 34 5.5 Water ......................................................................................................................... 35 5.6 Defensie .................................................................................................................... 37 5.7 Milieuaspecten .......................................................................................................... 38 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .................................................................................. 52 Toelichting op de regels ...................................................................................................... 55 6.1 Algemeen .................................................................................................................. 55 6.2 Regels ....................................................................................................................... 55 Handhaving ......................................................................................................................... 57 7.1 Beleidskader .............................................................................................................

57 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma............................................ 57 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ........................................ 58 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................. 59 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................... 60 9.1 Omgevingsdialoog .................................................................................................... 60 9.2 Vooroverleg ............................................................................................................... 60 9.3 Inspraak..................................................................................................................... 62 9.4 Zienswijzen................................................................................................................ 62 9.5 Ambtshalve wijzigingen ............................................................................................. 62

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 3 van 62 vastgesteld

BIJLAGEN Bijlage 1: Cultuurhistorische analyse met waardenstelling Bijlage 2: Aerius berekening Bijlage 3: Watertoets Bijlage 4: Geurberekening voorgrondbelasting Bijlage 5: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai Bijlage 6: Flora en Faunainspectie Bijlage 7: LIR berekening (kwaliteitsverbetering) Bijlage 8: Verkennend bodemonderzoek

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 4 van 62 vastgesteld

TOELICHTING Bestemmingsplan Stationsstraat 5 Berghem – 2022

Bureau Leefomgeving B.V. Schoolstraat 7 5961 EE HORST 077 – 208 60 99 contact@bureauleefomgeving.nl www.bureauleefomgeving.nl

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 5 van 62 vastgesteld

Hoofstuk 1.

Inleiding

1.1 Aanleiding Op de hoek van de Stationsstraat met de Deursenseweg, aan de Stationsstraat 5, staat een voormalig pakhuis. Het pand is omstreeks 1920 gebouwd en is tot aan 1968 in gebruik geweest als pakhuis. Omstreeks 1969 is het pakhuis omgebouwd tot een werkplaats met magazijn. De werkplaats is inmiddels echter niet meer als zodanig in gebruik. Gelegen in een woonomgeving valt het huidige bedrijfspand uit de toon. Gezien de leeftijd van het pand, de bouwstijl en de historie kan gesteld worden dat het pand van cultuurhistorische waarde is. Om het cultuurhistorische pand te behouden en te renoveren wil initiatiefnemer er twee woningen in realiseren. Dit om enerzijds verloedering en leegstand van het pand te voorkomen en anderzijds aan te sluiten bij de toenemende vraag naar (betaalbare) woningen. Initiatiefnemer wil zelf in een van de woningen gaan wonen. Het renoveren en verbouwen van het pand tot woningen draagt tot slot bij aan het behoud van dit cultuurhistorisch waardevol gebouw. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken dient de huidige bedrijfsbestemming gewijzigd te worden in een woonbestemming zodat bedrijfsactiviteiten voor de toekomst zijn uitgesloten en de huidige bebouwing kan worden gebruikt voor woondoeleinden, in het bijzonder voor het gebruik als zijnde nieuwe burgerwoningen.

Afbeelding 1.Ligging Stationsstraat 5 Berghem

Om de voorgenomen ontwikkeling in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is voorliggend bestemmingsplan, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), opgesteld. Deze toelichting dient als motivering bij de te doorlopen procedure van het bestemmingsplan. De bijbehorende regels en verbeelding vormen het juridisch-planologisch bindende deel.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 6 van 62 vastgesteld

1.2 Plangebied Het plangebied maakt onderdeel uit van het gehucht Duurendseind. Dit gehucht ligt ten oosten van Berghem en ten noorden van de het spoorwegtraject Nijmegen – ’s-Hertogenbosch. Het plangebied is gelegen in het zuiden van dit gehucht, aan de Stationsstraat 5. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Berghem, sectie D en perceelnummer 488.

Afbeelding 2. Luchtfoto plangebied en omgeving met plangebied rood omlijnd

In het noorden wordt het plangebied begrensd door woning Deursenseweg 1 en in het oosten door de woning Stationsstraat 3. In het oosten grenst het plangebied aan de Deursenseweg, waaraan aan de overzijde van de weg weides zijn gelegen. Ten oosten van deze weides zijn nog een drietal woningen gelegen. In het zuiden grenst het plangebied aan de Stationsstraat, waaraan aan de overzijde eveneens woningen zijn gelegen.

1.3 Geldende bestemmingsplannen Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Stationsstraat 5 Berghem – 2022’ gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Tabel 1.bestemmingsplannen en herzieningen ter plaatse van het plangebied

Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss – 2020 Parapluplan Geitenhouderijen – 2019 Partiële herziening 1 buitengebied Oss - 2010 Buitengebied Oss 2010

16 april 2020 5 maart 2020 31 oktober 2013 21 januari 2010

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 7 van 62 vastgesteld

De locatie maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Buitengebied Oss – 2020” en is daarin bestemd als ‘Bedrijf’ en voorzien van de functieaanduidingen ‘bedrijfswoning uitgesloten’ en ‘specifieke vorm van bedrijf – niet-agrarisch-technisch hulpbedrijf en niet-agrarisch verwant bedrijf’. Daarnaast is het gehele plangebied voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde hoog’ en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’, ‘overige zone – beperking veehouderij’ en ‘overige zone – dekzandrug’.

Afbeelding 3.Uitsnede vigerend bestemmingsplan met plangebied rood omlijnd

De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven waarbij uitsluitend de bedrijvigheid is toegestaan uit bijlage 2 behorende bij de regels. Per bestemmingsvlak is één bedrijf en één bedrijfswoning toegestaan tenzij anders aangegeven op de verbeelding. In dit specifieke geval zijn geen bedrijfswoningen toegestaan door de aanduiding ‘bedrijfswoning uitgesloten’. Het gebruiken van de locatie voor woondoeleinden is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Het realiseren van twee woningen is op basis van het huidige bestemmingsplan dan ook niet mogelijk.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 8 van 62 vastgesteld

Hoofstuk 2.

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis Het gehucht Duurendseind is ontstaan als een kampontginning. De kampontgingen zijn ontstaan door individuele boeren die zich op een geschikte plek vestigden en vervolgens de plek hebben ontgonnen. Bij dit type ontgingen ontstonden dan ook kleine akkers met verspreide agrarische bebouwing. Deze agrarische ontginningen waren onregelmatig van vorm en werden door houtwallen begrensd. Aanvankelijk ontstaan als kleinschalig agrarisch gebied is Duurendseind daarna uitgegroeid tot een gehucht. Het woongehucht is gelegen in een gebied met voornamelijk grootschalige agrarische functies. Het gebied waarin Duurendseind is gelegen is zeer waardevol door het open karakter tussen de bebouwingsconcentraties en de aanwezige bouwkundige elementen. Voor het initiatief is een onderzoek naar het ontstaan en de geschiedenis van het pand aan de Stationsstraat 5 in Berghem uitgevoerd (zie bijlage 1). De cultuurhistorische analyse met waardenstelling van het gebouw betreft een verkennende analyse en waardering van het totale gebouw, interieur en exterieur en de directe omgeving van het pand. Hieronder wordt de historie van de locatie en het pand toegelicht. In 1881 werd er in Duurendseind een station opgericht voor reizigersverkeer aan de nieuwe railverbinding Den Bosch – Nijmegen. In 1906-1907 werd dit station uitgebreid met een laad- en losplaats voor goederen.

Nadat in 1938 werd gestopt met het personenvervoer, bleef het station nog enkele tientallen jaren (tot 1965) in gebruik voor goederenvervoer. Het pand aan de Stationsstraat 5 is omstreeks 1920 gebouwd door een afdeling van de Noordbrabantse Christelijke Boerenbond (NCB). Het pand is opgericht als pakhuis voor de opslag en overslag van de landbouwgoederen, die hier via het nabij gelegen station, naar de veiling werden getransporteerd. Het gebouw was in de oorspronkelijke opzet dan ook voorzien van een laadperron aan de zuidelijke gevel. Zowel boven de zuidelijke als boven de noordelijke gevel was een hijsinstallatie, ondergebracht in een door de goot stekend dakhuis met zadeldak.

Afbeelding 4. Impressie pand Stationsstraat 5 circa 1940

Afbeelding 5. Impressie pand Stationsstraat 5 circa 1953

Het pand tot aan 1968 in gebruik geweest als pakhuis. Omstreeks 1969 is het pakhuis omgebouwd tot een werkplaats met magazijn en in gebruik genomen door een aannemersbedrijf. De begane grond van het pand is tijdens de verbouwing in gewijzigd tot werkplaats. De verhoogde vloer werd, net als het laadperron aan de zuidgevel, verwijderd. De werkplaats is inmiddels echter niet meer als zodanig in gebruik en staat nu leeg. Als in hoofdvorm redelijk bewaard gebleven pakhuis uit omstreeks 1920 heeft het pand enige bouwhistorische waarde. De bouwgeschiedenis is leesbaar gebleven in het exterieur en interieur van het pand. Hoewel het gebouw in de loop der tijd diverse (soms ingrijpende) wijzigingen heeft ondergaan, is de

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 9 van 62 vastgesteld

karakteristieke pakhuis architectuur met sobere bakstenen gevels herkenbaar gebleven. Het voormalige pakhuis heeft dan ook een belangrijke cultuurhistorische waarde als een tastbare herinnering aan de sociaaleconomische geschiedenis van de provincie Noord-Brabant. Gezien de leeftijd van het pand, de bouwstijl en de historie kan gesteld worden dat het pand van cultuurhistorische waarde is. 2.2 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen aan de Stationsstraat 5 in Berghem. De locatie is omstreeks 1920 bebouwd met de huidige bebouwing, dat in de loop der jaren enigszins is aangepast. De locatie is gelegen op het midden van het perceel en heeft een oppervlakte van circa 300 m2. Aan de zuid- en westzijde is de locatie voorzien van klinkerverharding. De rest van het perceel is onverhard.

Afbeelding 6. Luchtfoto projectgebied

De oorspronkelijke gevelindeling ten zuiden is in de huidige situatie slechts nog gedeeltelijk aanwezig. Uiterst links op de begane grond is een dichtgezet venster herkenbaar in het metselwerk. De oorspronkelijke entree rechts hiervan is nog aanwezig, weliswaar met een gewijzigde invulling. Boven zowel het dichtgezette vensters als de entree is een anderhalf steens strek uitgevoerd. Op de verdieping zijn vier vensters aanwezig met geheel vernieuwde invullingen. Het tweede venster van rechts was in de oorspronkelijke opzet een hijsluik.

Afbeelding 7. Zuidgevel bestaande situatie

Afbeelding 8. Noordgevel bestaande situatie

Het pand heeft in de huidige situatie dan ook nog de kenmerken van het sober uitgevoerde pakhuis en de karakteristieke pakhuis architectuur is dan ook herkenbaar gebleven.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 10 van 62 vastgesteld

Hoofstuk 3.

Toelichting op het plan

3.1. Beoogde situatie Aan de Stationsstraat 5 in Berghem staat een leegstaand bedrijfspand. Structurele leegstand van bebouwing kan leiden tot verloedering en verpaupering van de omgeving en van het pand. In veel gevallen loopt de staat van onderhoud van leegstaande panden en hun buitenruimte snel terug. Voor het behoud van dit monumentale pand is het dan ook noodzakelijk om leegstand en de daarmee samenhangende verloedering en verpaupering te voorkomen. Daarnaast is in de gemeente Oss grote vraag naar woonruimte. De woningmarkt is flink aangetrokken waardoor de woningbehoefte hoger is dan het woningaanbod. Het ombouwen van (voormalige) bedrijfspanden kan een oplossing bieden voor enerzijds de leegstand en anderzijds het woningtekort. Het voornemen bestaat dan ook om het bedrijfspand te renoveren en te verbouwen tot twee woningen. Hiermee is tijdig een nieuwe functie voor het gebouw gevonden, wat leegstand voorkomt. Daarnaast worden twee woningen opgericht die een bijdrage leveren aan het woningtekort in de gemeente Oss. Het pand is van cultuurhistorisch belang en met name de herinneringswaarde speelt een belangrijke rol. Ook in de huidige aangetaste vorm herinnert het gebouw nog duidelijk aan de oorspronkelijke industriële bestemming en aan de sociaaleconomische geschiedenis van de provincie Noord-Brabant.

Het is een nog tastbaar relict van de emancipatie van de katholieke Brabantse boer, het ontstaan van de standsorganisatie Noordbrabantse Christelijke Boerenbond (NCB) en de ontwikkeling van een doelmatiger agrarische bedrijfsvoering. Zoals gezegd is er geen vergelijkbaar voorbeeld van een dergelijk object meer aanwezig in Berghem.

Afbeelding 9. Impressie van het bouwplan

Het is dan ook belangrijk dat de karakteristieke kenmerken aan de buitenzijde van het pand in ere worden hersteld. Er is voornamelijk sprake van een inpandige verbouwing, maar aan de buitenzijde zullen ook werkzaamheden worden gedaan waarmee de missende karakteristieke details weer worden teruggebracht zoals het vroeger origineel was.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 11 van 62 vastgesteld

Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken wordt de bedrijfsbestemming omgezet naar een woonbestemming. Met het omzetten van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming is het niet langer mogelijk de locatie aan te wenden voor bedrijfsdoeleinden. Met de bestemmingswijziging wordt het wel mogelijk om de locatie te benutten voor woondoeleinden. Inpandig wordt het pand verbouwd tot twee woningen. Daarvoor wordt in het midden van het pand een scheidingsmuur geplaatst, zodat twee halfvrijstaande woningen ontstaan.

Afbeelding 10. Impressie woningsplitsing

Op 7 september 2021 is het rapport ‘Cultuurhistorische analyse Stationsstraat 5 te Berghem’ en het plan besproken in de erfgoedcommissie. De commissie erkent de cultuurhistorische waarden van het pand en geeft aan dat versterking van het industriële karakter een goed uitgangspunt is. Het bouwplan dient hier nog verder op uitgewerkt te worden. 3.2. Stedenbouwkundige karakteristiek Het plangebied is gelegen aan de Stationsstraat 5 in het gehucht Duurendseind. Deze bebouwingsconcentratie bevindt zich ten oosten van de kern Berghem. Duurendseind is gelegen op de overgang van weilanden naar akkerbouwlanden. In de directe omgeving van Duurendseind zijn dan ook veel grote landbouwpercelen en agrarische bedrijven gelegen. Ook in de bebouwingsconcentratie waar de woonfunctie thans overheerst is de agrarische functie nog goed vertegenwoordigd door de aanwezigheid van grote landbouwpercelen tussen en rondom de bebouwing. Binnen de bebouwingsconcentratie Duurendseind richt de gemeente zich voornamelijk op het versterken en behouden van de relatie tussen landschap en bebouwing. De landelijke karakteristiek en de historisch waardevolle bebouwing vormen uitgangspunt bij eventuele ontwikkelingen. De locatie is bebouwd met een voormalig pakhuis, dat later na in gebruik is genomen als werkplaats.

Gezien de historie, bouwstijl en leeftijd van het pand kan gesteld worden dat het cultuurhistorisch waardevol is. Het voornemen bestaat om dit cultuurhistorisch pand te renoveren en inpandig te verbouwen tot twee woningen. Met de renovatie en verbouwing van het pand worden de karakteristieke elementen aan de

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 12 van 62 vastgesteld

buitenzijde tevens hersteld. Onderhavig initiatief draagt dan ook bij aan het behoud en herstel van dit cultuurhistorisch waardevol gebouw. De stedenbouwkundige karakteristiek blijft dan ook behouden c.q. zal worden versterkt. 3.3. Functionele karakteristiek Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied gelegen tussen de kernen Berghem en Herpen, in de bebouwingsconcentratie Duurendseind. In de directe omgeving zijn in de laatste decennia diverse burgerwoningen gerealiseerd. Er is dan ook sprake van een menging van oude boerderijen die zijn opgericht als agrarische nederzetting met daartussen nieuwere woningen. In de omgeving van het plangebied overheerst de woonfunctie samen met de agrarische functie. Rondom het plangebied zijn diverse woningen gelegen die worden omringd door agrarische landbouwpercelen. In de wijdere omgeving zijn ook enkele (agrarische) bedrijven gelegen. Het plangebied betreft momenteel een leegstaand bedrijfspand. Het voornemen bestaat om het bedrijfspand te renoveren en verbouwen tot twee nieuwe woningen. De huidige bedrijfsbestemming wordt in dat kader omgezet naar een woonbestemming. De functionele karakteristiek in de beoogde situatie betreft dan ook wonen en daaraan ondergeschikte voorzieningen. Met het initiatief wordt aangesloten bij de overheersende woonfunctie.

Het initiatief is daarmee passend binnen de functionele karakteristiek van de omgeving.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 13 van 62 vastgesteld

Hoofstuk 4.

Ruimtelijk beleidskader

4.1 Wettelijk kader 4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 14 van 62 vastgesteld

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Doorwerking plangebied Onderhavige ontwikkeling behelst het functioneel wijzigen van een bestaand pand. Er is dan ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. De bestemmingswijziging is dan ook niet in strijd met de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor woningbouwlocaties geldt dat in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Indien niet meer dan 11 woningen binnen een bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is er volgende de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen sprake van de ruimtelijke ontwikkeling van een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro (zie uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Onderhavig bestemmingsplan maakt niet meer dan 11 nieuwe woningen mogelijk (maximaal twee nieuwe woningen) en betreft daarom geen nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Bro. Er hoeft in het kader van de nieuwe woningen ook niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: - Rijksvaarwegen - Grote rivieren - Defensie - Hoofdwegen en landelijke spoorwegen - Elektriciteitsvoorziening - Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen - Natuurnetwerk Nederland - Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 15 van 62 vastgesteld

Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Doorwerking plangebied Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) een relevante ruimtereservering geldt. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen. Geconcludeerd kan worden dat het Barro niet van toepassing is op onderhavig plan.

4.2 Rijksbeleid 4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn. Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Enkele voorbeelden hiervan zijn: - Het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Doorwerking plangebied Met het initiatief wordt ingespeeld op de geformuleerde nationale belangen. Bovendien geldt voor het plangebied dat er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding zijn, mede gezien de kleinschaligheid en de aard van het initiatief.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 16 van 62 vastgesteld

4.3 Provinciaal beleid 4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in het omzetten van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. Het aanwezige bedrijfspand wordt in dat kader herbestemd voor woondoeleinden. Hiermee is tijdig een nieuwe functie voor het bedrijfspand gevonden, wat leegstand voorkomt. Daarnaast worden twee woningen opgericht die een bijdrage leveren aan het woningtekort in de gemeente Oss. Het beëindigen van de bedrijvigheid en het wijzigen van de betreffende bestemming naar een woonbestemming past binnen de visie van Noord-Brabant. Ook het inpandig realiseren van twee woningen past binnen de visie van Noord-Brabant omdat het, al is het maar op kleine schaal, bijdraagt aan de forse provinciale woningbouwopgave. 4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 17 van 62 vastgesteld

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: - Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. - Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘landelijk gebied – gemengd landelijk gebied’ heeft.

Daarom zijn de regels uit Afdeling 3.1 Algemeen en Afdeling 3.7 Maatwerkbepalingen relevant. In Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap van Afdeling 3.1 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. Dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. De afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. De op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. Het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. Het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. Het wegnemen van verharding; e. Het slopen van bebouwing; f. De realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. Het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Doorwerking plangebied In artikel 3.9 lid 3 is opgenomen dat een verbetering van de landschappelijke kwaliteit het behouden en herstellen van cultuurhistorische waardevolle bebouwing kan omvatten. Het pand is omstreeks 1920 gerealiseerd en is van historisch belang. Gezien de historie, de bouwstijl en de leeftijd van het pand betreft het een cultuurhistorisch waardevol pand. Het cultuurhistorische pand staat momenteel leeg waardoor de kans op langdurige leegstand en verloedering aanwezig is. Het voornemen bestaat om het pand te renoveren en inpandig te verbouwen tot twee woningen. Dit om enerzijds leegstand van het pand te voorkomen en anderzijds aan te sluiten bij de toenemende vraag naar (betaalbare) woningen voor onder andere starters. Gesteld kan worden dat met het transformeren van het bedrijfspand tot twee woningen een kwaliteitsverbetering wordt geleverd. Het cultuurhistorisch waardevol pand blijft namelijk behouden, de karakteristieke elementen aan de buitenzijde worden hersteld en leegstand en verpaupering van het pand wordt voorkomen.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 18 van 62 vastgesteld

In Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit van Afdeling 3.7 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; b. de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; c. de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woonen leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; d. de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; f. de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is.

Lid 2: De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: I. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; II. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en III. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; b. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken; c. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: I. heeft het landgoed ten minste een omvang van10 hectare; II. bestaat 50% van het landgoed uit gerealiseerde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant; III. wordt de fysieke tegenprestatie ingezet voor de ontwikkeling van natuur; IV. is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed; V. wordt de bebouwing geconcentreerd opgericht buiten het Natuur Netwerk Brabant; VI.

zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk, waaronder zorg; en VII. is de openbaarheid van het landgoed verzekerd. d. als de ontwikkeling plaatsvindt binnen een Cultuurhistorisch waardevol gebied ter behoud van een waardevol cultuurhistorisch complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie gericht op behoud of versterking van de aldaar benoemde waarden en kenmerken. Lid 3: Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; of b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Lid 4: Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste lid, onder a.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 19 van 62 vastgesteld

Doorwerking plangebied In artikel 3.78 lid 2 sub a is opgenomen dat de realisatie van een woning mogelijk is mits de woning wordt gerealiseerd op een aanvaardbare locatie, er sprake is van een fysieke tegenprestatie en moet onderzocht worden of de ontwikkeling tot een ruimte voor ruimte kavel mogelijk is op betreffende locatie. Het plangebied is gelegen tussen de kernen Berghem en Herpen, in de bebouwingsconcentratie Duurendseind. In de directe omgeving zijn in de laatste decennia diverse burgerwoningen gerealiseerd, waardoor de woonfunctie overheerst. Gelegen in een woonomgeving valt het huidige bedrijfspand uit de toon. Met het initiatief worden de bedrijfsactiviteiten formeel beëindigd en voor de toekomst uitgesloten. Daarnaast wordt aangesloten bij de overheersende woonomgeving. Derhalve is sprake van een aanvaardbare en passende locatie waarbij woningen op deze locatie een zeer passende invulling bieden. De locatie is bebouwd met een voormalig pakhuis dat van cultuurhistorisch belang is. De aanwezigheid van cultuurhistorische waarden is aangetoond middels het rapport ‘Cultuurhistorische analyse Stationsstraat 5 te Berghem’ dat opgenomen is als bijlage 1 behorende bij dit bestemmingsplan. Ook de erfgoedcommissie erkent de aanwezige cultuurhistorische waarden van het pand. De locatie is echter niet meer als zodanig in gebruik en staat leeg.

Voor het behoud van dit monumentale pand is het dan ook noodzakelijk om verdere leegstand en de daarmee samenhangende verloedering en verpaupering te voorkomen. Het renoveren en verbouwen van het pand tot twee woningen voorkomt (langdurige) leegstand van het pand en draagt daarmee bij aan het behoud van dit cultuurhistorisch waardevol pand. Met het initiatief is dan ook al in bepaalde mate sprake van een fysieke tegenprestatie doordat de bedrijvigheid op deze locatie wordt beëindigd en een cultuurhistorisch pand wordt gerenoveerd en behouden blijft. Daarnaast wordt voor beide woningen een fysieke tegenprestatie geleverd die qua omvang gelijk is aan een halve ruimte-voor-ruimtekavel. De hoogte van deze tegenprestatie is vastgelegd in een LIR berekening. De LIR berekend is bijgevoegd als bijlage 7 bij dit bestemmingsplan. Voldaan wordt aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’.

Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied. Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 20 van 62 vastgesteld

-

-

Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit

De bovenstaande doelstellingen worden door vertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype. De gemeente Oss maakt onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. De gemeente beschrijft in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geeft de gemeente aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking.

Het gebied waarin het plangebied is gelegen wordt in de structuurvisie aangeduid als ‘dekzandrand’. De dekzandrand is een overgangszone tussen het lager gelegen kleigebied en de hoger gelegen dekzandrug. De dekzandrand is van oudsher een geschikte bewoningsplaats. Er zijn in dit gebied veel archeologische waardevolle nederzettingsresten gevonden (en nog te verwachten). Ook zijn er oude verkavelingspatronen, houtwalstructuren en oude boerderijen te vinden. De dekzandrand is een intensief bewoond gebied. De dekzandranden kenmerken zich van oorsprong door een kleinschalige opbouw, met een halfopen karakter. Rond de kernen en bebouwingsconcentraties liggen oude ontginningen met een onregelmatig verkavelingspatroon. Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in het inpandig verbouwen van een cultuurhistorisch waardevol pand tot twee woningen. Er is geen sprake van het oprichten van nieuwe bebouwing en / of nieuw ruimtegebruik. Het halfopen karakter van de omgeving blijft derhalve behouden. Het initiatief is daarmee passend binnen de Structuurvisie Buitengebied Oss.

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 21 van 62 vastgesteld

4.4.2 Woonvisie Gemeente Oss 2020 De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit de Woonvisie 2013 en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren. Met de woonvisie wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: - Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. - Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. - Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. - Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Wonen is in beginsel een stedelijke functie en hoort in de stad Oss en de andere kernen van de gemeente thuis. Door sterk te sturen op inbreiding en herstructurering wordt de stedelijke structuur versterkt en (onnodige) verstening van het buitengebied tegen gegaan.

Doorwerking plangebied Het initiatief voorziet in het transformeren van een bedrijfspand tot twee woningen. In de woonvisie is opgenomen dat de gemeente Oss transformatie van bestaande gebouwen naar wonen een toenemend deel uitmaakt van het woningbouwprogramma. Deze herstructurering biedt ook kansen voor het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad in bestaande wijken (thema 3, ad 2). Het oprichten van de twee woningen binnen een bestaand bedrijfspand sluit derhalve aan bij het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad. Het initiatief is daarmee passend binnen de woonvisie van de gemeente Oss. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss sinds 2012 de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss, actualisatie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen geactualiseerd (PFM Wonen, actualisatie december 2019).

Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte, ontwikkelingen en de prognoses. Enkele uitgangspunten van PFM Wonen Oss zijn: - Met het portefeuillemanagement bepaalt de gemeente het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemt de gemeente af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. - PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maakt de gemeente Oss op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën weegt de gemeente mee. - De omvang van de woningbouwopgave is afgeleid van de prognose van de provincie Noord-Brabant. De meest recente prognose is van mei 2017 en geeft een bandbreedte voor de opgave: Laag (autonome opgave woningvoorraad vanuit bevolkingsprognose) en hoog (autonome opgave + inlopen huidige tekorten). We richten ons voor de komende 10 jaarsperiode op de opgave op basis van de

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 22 van 62 vastgesteld

-

-

hoge prognose. Dit is het kader waarbinnen de gemeente Oss woningbouw in een bestemmingsplan afwegen. De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken 1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied - landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus, Oss als woongemeente versterken.

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast heeft de gemeente Oss ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies. Verantwoording Wonen Het plangebied ligt in het gehucht Duurendseind. Duurendseind valt in de PFM Wonen Oss onder het Stedelijk gebied Oss-Berghem. De woningbouwopgave voor het stedelijk gebied Oss-Berghem tot 2030 heeft een bandbreedte van ongeveer 2.800 en 3.650 woningen. De bestaande plancapaciteit is voor deze periode circa 2.150 woningen groot. De nadruk in de opgave ligt bij de goedkopere woningen, zowel in de huur als koop. Voor het toevoegen van woningen ligt de nadruk onder andere op (binnenstedelijke) herstructurering. Met herstructurering worden bestaande gebouwen of terreinen aangepast aan de behoeften van een nieuwe markt. Met onderhavig initiatief wordt een bedrijfspand getransformeerd tot twee woningen.

Dit om enerzijds verdere leegstand van het pand te voorkomen en anderzijds aan te sluiten bij de toenemende vraag naar (betaalbare) woningen. Er is derhalve sprake van herstructurering. Het initiatief is passend in de PFM Wonen Oss. Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw aan de Stationsstraat vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 4.1.2) De toevoeging van twee woningen is vanuit het beleid voor wonen toelaatbaar mits de ontwikkeling passend is bij de organische ruimtelijke structuur van de kernen (ruimtelijk en stedenbouwkundig voorstelbaar). Dit is hier het geval. Uit jurisprudentie blijkt dat functiewijziging van een bestaand pand en de toevoeging van een zeer beperkt aantal woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de ladder voor Duurzame verstedelijking is niet nodig.

1

Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale Woningmarktonderzoek (2019).

Stationsstraat 5 Berghem – 2022, pag. 23 van 62 vastgesteld

Doorwerking plangebied Met onderhavig initiatief worden twee woningen gerealiseerd in een bestaand bedrijfspand. De woningen die ontstaan met het initiatief zijn passend in de omgeving waar de woonfunctie overheerst. De verbouwing van het bedrijfspand tot woningen vindt inpandig plaats waardoor de karakteristieke uiterlijke kenmerken van het pand behouden blijven. Het initiatief is passend binnen de ruimtelijke- en functionele structuur van de Stationsstraat en zijn omgeving. De woningen zijn passend binnen het PFM Wonen Oss. 4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: - Bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; - Monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); - Bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. - In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht.

In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. De verbouwplannen zullen niet vrijwillig aan het Adviesteam Architectuur worden voorgelegd. 4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken.

Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage 1 opgenomen bij de regels behorende bij onderhavig bestemmingsplan. Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35m2.