Bijlage 3 Toelichting

BESTEMMINGSPLAN ‘t Veld Geffen - 2022 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

’t Veld Geffen – 2022, pag. 1 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Bestemmingsplan ’t Veld Geffen – 2022 Vaststelling Toelichting

Gemeente Oss, maart 2023

’t Veld Geffen – 2022, pag. 2 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

’t Veld Geffen – 2022, pag. 3 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 7 1.2 Plangebied .................................................................................................................................... 7 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................................... 8 Hoofdstuk 2

Bestaande situatie ................................................................................................................ 9

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie ................................................................................................................. 13

Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 19 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 19 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................. 21 4.3 Provinciaal beleid ....................................................................................................................... 22 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 24 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ........................................................................................................... 33 5.1 Landschap .................................................................................................................................. 33 5.2 Natuur ......................................................................................................................................... 35 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ...................................................................................................

37 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................. 43 5.5 Water .......................................................................................................................................... 43 5.6 Defensie...................................................................................................................................... 46 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 47 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ................................................................................................... 62 Toelichting op de regels .................................................................................................... 65 Hoofdstuk 6 6.1 Algemeen.................................................................................................................................... 65 6.2 Regels......................................................................................................................................... 65 Handhaving........................................................................................................................

68 Hoofdstuk 7 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................... 68 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................. 68 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht .......................................................... 69 Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 70

Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................. 72 Hoofdstuk 9 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................................... 72 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................ 72 9.3 Inspraak ...................................................................................................................................... 72 9.4 Zienswijzen ................................................................................................................................. 73

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN zie separaat bijlagenboek

’t Veld Geffen – 2022, pag. 4 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

’t Veld Geffen – 2022, pag. 5 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

TOELICHTING Bestemmingsplan ’t Veld Geffen – 2022

’t Veld Geffen – 2022, pag. 6 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

’t Veld Geffen – 2022, pag. 7 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Met voorliggend plan kunnen circa 310 nieuwe woningen gerealiseerd worden aan de zuidoostzijde van de kern Geffen. Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro). 1.2

Plangebied

Het plangebied ligt direct ten zuidoosten van de kern Geffen, aan de Veldstraat en de Heesterseweg. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied

’t Veld Geffen – 2022, pag. 8 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘’t Veld Geffen - 2022’ gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss - 2020

16-04-2020

Kom Geffen - 2016

01-06-2017

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 9 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Historie Geffen is als dorp ontstaan doordat wat boerderijen dicht bij elkaar werden gebouwd. In 1298 wordt Geffen voor het eerst officieel als plaatsnaam genoemd. Hertog Jan II van Brabant verleent in dat jaar de rechten om grond te gebruiken voor veeteelt en turfwinning. In de eeuwen hierna vormt Geffen een heerlijkheid. De Heer van Geffen resideerde in het Kasteel van Geffen wat tijdens de Franse inval aan het einde van de 18e eeuw geheel verwoest is. De nederzetting is ontstaan op een plek waar de hogere droge zandgronden overgaan in lager gelegen delen met een nattere bodem. Op de kaart van 1850 op onderstaande afbeelding is dit ook duidelijk herkenbaar. De hogere dekzandgronden waren goed geschikt voor landbouw en werden dan ook volop gebruikt. De lager gelegen delen waren lange tijd onbruikbaar voor landbouw. De hoger gelegen gronden zijn door overerving in steeds kleinere kavels verdeeld waardoor ze op de kaart goed herkenbaar zijn. Het beginnende dorp centreert zich vooral rond de kerk en de korenmolen die toen nog aan de westzijde van het dorp gelegen was. In 1900 is de spoorlijn tussen ‘s Hertogenbosch en Nijmegen op kaarten zichtbaar. Door de komst van de spoorlijn moest de korenmolen verplaatst worden waardoor deze niet meer aan de Molenstraat gelegen is. Het dorp breidt zicht verder uit, mede door de komst van het station.

In eerste instantie vinden deze uitbreidingen plaats langs de bestaande doorgaande wegen zoals de Veldstraat en de Dorpstraat. Begin jaren ‘60 ontstaat een klein wijkje ten westen van de Dorpstraat en begin zeventiger jaren ontstaat ook tussen de Dorpstraat en de Veldstraat een nieuwe wijk. In 1980 is dit gehele gebied (m.u.v. de zijde langs de Heesterseweg) met woningbouw gevuld. De oostkant van de Veldstraat is, op wat lintbebouwing na, nog volledig in gebruik als landbouwgrond. Midden jaren ‘80 ontstaat ook bebouwing op de hoek van de Heesterseweg en Veldstraat. Het betreft hier dan voornamelijk bedrijvigheid. Rond deze tijd worden ook delen aan de oostzijde van de Veldstraat bebouwd en zodoende ontstaat de wijk rondom de Elzendreef. De laatste 20 jaar heeft nieuwbouw voornamelijk aan de westzijde (Den Oven) en de noordzijde (de Ing e.o.) plaats gevonden.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 10 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Bestaande situatie Het plangebied ligt aan de zuidoostzijde van Geffen op de overgang van het stedelijk gebied naar het buitengebied. De locatie wordt aan de zuidwestzijde begrensd door de Veldstraat. Dit is een historisch gegroeid bebouwingslint met voornamelijk woningen. De Veldstraat vormt de verbinding met het centrum van Geffen. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Heesterseweg. Deze weg is een belangrijke, directe verbindingsweg met Oss. Verspreid langs de Heesterseweg liggen enkele vrijstaande woningen en bedrijven met een bedrijfswoning. Ten zuiden van het plangebied ligt aan de overkant van de Veldstraat en Heesterseweg het bedrijventerrein van Geffen. Aan de noordzijde vormt de Middelveldsche waterloop de grens van het plangebied. Deze waterloop met aanliggend wandelpad (Ivo van Dintherpad) doorsnijdt het agrarisch gebied tussen de VeldstraatHeesterseweg (in het zuiden en de Leiweg (in het noorden). De molen “Zeldenrust” (ten noordwesten van het plangebied) en het bijenteeltmuseum-imkerij (aan de noordoostzijde van het plangebied) zijn bijzondere elementen in dit agrarisch gebied. De verder ten noorden van het plangebied gelegen Leiweg wordt gekenmerkt als een landelijke weg met een veelheid aan berken en enkele (nieuwe) lintwoningen en boerenbedrijven.

Aan de westzijde vormt de woonbebouwing aan de Acaciastraat en Berkenboog de directe begrenzing van het plangebied.

Luchtfoto bestaande situatie plangebied

’t Veld Geffen – 2022, pag. 11 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Het plangebied zelf bestaat in de bestaande situatie grotendeels uit weilanden en akkers met hier en daar een solitaire boom. Het vroegere, kleinschalige kampenlandschap met houtsingels en bomenrijen heeft hier door ruilverkaveling een flinke schaalvergroting ondergaan. In het zuidoostelijk deel van het plangebied, aan de Heesterseweg, zijn twee transportbedrijven gevestigd. Verder maken nog enkele particulieren percelen aan de westzijde deel uit van het plangebied. De onderstaande afbeelding toont een luchtfoto van het plangebied.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 12 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

’t Veld Geffen – 2022, pag. 13 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

Bij de planontwikkeling voor deze woningbouwlocatie is gestart met een visie voor een groter gebied; het gebied tussen de Leiweg, Heesterseweg, Veldstraat en de bestaande dorpsrand, etc. Mede op basis van een omgevingsdialoog is deze gebiedsvisie tot stand gekomen. De volledige gebiedsvisie, die door de gemeenteraad is vastgesteld op 8 juli 2021,is toegevoegd als bijlage 20. Daarbij is de centrale groenzone het leidende en verbindende element. De centrale groene zone strekt zich uit van het gebied rondom de molen, via de Middelveldsche Waterloop en het Ivo van Dintherpad tot aan het gebied rondom het bijenteeltmuseum-imkerij. Hier zal geen nieuwe bebouwing plaats vinden. Het gebied ten zuiden van het Ivo van Dintherpad is aangewezen als woningbouwlocatie. Met voorliggend plan kunnen circa 310 woningen gerealiseerd worden. Op onderstaande afbeelding is een beeld gegeven van het (totale) stedenbouwkundige plan.

Stedenbouwkundig plan totale plangebied De beschrijving van het plan is opgedeeld in 4 deelgebieden, zie navolgende afbeelding. De gemeente Oss heeft de planontwikkeling voor woningbouw in Geffen in eerste instantie opgestart voor deelgebied 1. Gedurende het ontwikkelen van het plan zijn de deelgebieden 2, 3 en 4 erbij betrokken. Hierdoor kan een betere aansluiting van de nieuwe woonbuurt op de omgeving worden gerealiseerd. In deelgebied 1 kunnen 275 woningen gebouwd worden. In de overige deelgebieden gaat het om gezamenlijk 35 woningen.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 14 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Plangebied met vier deelgebieden Deelgebied 1 Op basis van de gebiedsvisie is voor deelgebied 1 een stedenbouwkundig plan opgesteld.

Stedenbouwkundig plan deelgebied 1

’t Veld Geffen – 2022, pag. 15 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Het uitgangspunt bij dit stedenbouwkundig plan is om een sterk landschappelijk raamwerk neer te zetten waarbinnen flexibel en gefaseerd de gewenste woningen gerealiseerd kunnen worden. Voorgaande afbeelding toont een uitsnede van het stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig plan kan in de praktijk nog een wat andere invulling krijgen waarbij de hoofdopzet echter overeind blijft. In de gebiedsvisie speelt de centrale groenzone een belangrijke rol. Het realiseren van goede verbindingen en relaties tussen het nieuwe woongebied en deze groenzone is een uitgangspunt vanuit de gebiedsvisie. Het woongebied is daarom opgedeeld in drie woonbuurten die door een tweetal brede, groene aders van elkaar ‘gescheiden’ zijn. Hierdoor ontstaan kleinere woonbuurten die ook beter aansluiten bij de dorpse sfeer van Geffen dan één grotere woonwijk. De groene dooraderingen verwijden en openen zich naarmate ze dichter bij de centrale groenzone komen. Hier hebben ze ook een natuurlijk karakter en is er meer ruimte voor water. Het bestaande groen / de bestaande natuur wordt zo de nieuwe buurt ingetrokken. Meer in zuidelijke richting zullen de groenstroken wat gecultiveerder zijn. Binnen de in noord-zuidrichting gelegen groenstroken liggen ook paden voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). Deze sluiten aan op de bestaande straten en paden in de omgeving.

Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor ommetjes of kunnen bestaande wandelroutes (Ivo van Dintherpad) verbeterd en uitgebreid worden. Verder biedt het verknopen van bestaande fietsverbindingen kansen om het fietsgebruik te stimuleren. Zo is het wenselijk om de snelfietsroute F59 komende vanuit het station Oss door het plangebied heen te verbinden met de fietsroutes (knooppunt 31) ten zuiden van Geffen. Het autoverkeer is binnen deze groenstroken beperkt. De groene aders dienen ook als ruimte voor (tijdelijke) waterberging en ten behoeve van natuurlijke speelgelegenheid of speelplekken. De vormgeving van de groenzones wordt afgestemd op het vroegere kampenlandschap en het besloten karakter van de zandrug. De nieuwe woonbuurten worden direct op de bestaande hoofdwegenstructuur ontsloten. De westelijke buurt sluit aan op de Veldstraat, de twee overige buurten worden via twee aansluitingen op de Heesterseweg ontsloten. Voor langzaam verkeer zullen ook doorgaande verbindingen tussen de buurten onderling gerealiseerd worden. De woonbuurten hebben een herkenbare samenhang (in bouwstijl) maar kunnen onderling verschillen om zo de identiteit van de eigen buurt te benadrukken. Qua stijl zal aangesloten worden bij het dorpse karakter van Geffen. Het is wenselijk om de bebouwing zo veel mogelijk met de voorzijde richting de groene aders te positioneren.

Zo kan er een optimale relatie/wisselwerking tussen de woonbuurten en het groen ontstaan en draagt het groen bij aan de sociale samenhang tussen de verschillende buurten. Qua bouwhoogte zullen de woningen moeten passen bij de dorpse schaal van Geffen. Verder moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van molen “Zeldenrust”. In de basis bedraagt de hoogte maximaal twee bouwlagen met kap. In de situering van de daken wordt de mogelijkheid voor zonnepanelen en andere duurzaamheidsaspecten nadrukkelijk meegewogen. In totaal zullen er circa 275 woningen gerealiseerd gaan worden. De woningen zijn onderverdeeld in diverse typen en prijscategorieën. Het gaat veelal om een mix van rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Daarnaast voorziet het plan op beperktere schaal ook in woonwagenwoningen, appartementen en patio’s.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 16 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Deelgebied 2 Deelgebied 2 betreft het adres Veldstraat 30 (met woning en cafetaria) en een daarachter gelegen, onbebouwd weiland. Voor het gedeelte van het weiland is in het geldende bestemmingsplan (Kom Geffen - 2016) al een woonbestemming met bouwvlakken opgenomen als afronding van de aangrenzende woonbuurt (woonstraten Berkenboog, Acaciastraat en Elzendreef). Betreffende woningbouwmogelijkheid is tot op heden echter niet ingevuld. Met het vrijkomen van de woning Veldstraat 30 en de bijbehorende cafetaria is de verkaveling van het perceel nu in zijn geheel opnieuw bekeken. Ook is daarbij rekening gehouden met de aangrenzende woningbouwontwikkeling in deelgebied 1. De bestaande gebouwen (woning, cafetaria en bijgebouwen) zullen worden gesloopt.

Stedenbouwkundig plan deelgebied 2 Voorgaande afbeelding toont de nieuwe verkavelingsopzet van deelgebied 2. Aan de Veldstraat zijn vier halfvrijstaande woningen (tweekappers) voorzien. Deze woningen worden onderdeel van het bebouwingslint aan de Veldstraat. Door het slopen van de cafetaria ontstaat de mogelijkheid om hier een wat breder straatprofiel te realiseren. Zo ontstaat er vanuit de bestaande woonbuurt wat meer overzicht op de kruising Elzendreef-Veldstraat. Het gebied achter de woonpercelen aan de Veldstraat wordt ingevuld met een mix van rijwoningen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Deze woningen vormen een afronding van de bestaande woonbuurt. De Berkenboog wordt hiertoe in een boog doorgetrokken en aangetakt op de Acaciastraat. Het gaat om in totaal 17 woningen. De hoekwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen hebben ieder parkeergelegenheid op eigen terrein. Voor de tussenwoningen wordt er voldoende parkeerruimte in openbaar gebied aangelegd. Door het maken van een langzaam verkeersverbinding naar het Brempad worden de bestaande woonbuurt en de nieuwe woonbuurt (’t Veld) met elkaar verbonden.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 17 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Deelgebied 3 Dit deelgebied betreft een aantal particuliere perceelgedeelten die grenzen aan en ontsloten worden op het Brempad. Deze perceelgedeelten zijn nu in gebruik als achtertuinen bij bestaande woningen aan de Veldstraat. De ontsluiting van de westelijke woonbuurt in deelgebied 1 is voorzien op de huidige plek van het Brempad. Dit pad zal hiervoor worden opgewaardeerd tot straat waaraan ook een aantal woningen worden gesitueerd. Deze ontwikkeling in deelgebied 1 maakt het vanuit ruimtelijk oogpunt logisch om ook op de particuliere perceelgedeelten in deelgebied 3 woningen te ontwikkelen. Hierdoor wordt de bestaande ‘achterkant’ omgezet naar een ‘voorkant’ en ontstaat een woonstraatje met aan weerszijden woningen. De woningen worden ontsloten op de nieuwe woonstraat (Brempad) die uitkomt op de Veldstraat. Parkeren gebeurt op eigen terrein.

Stedenbouwkundig plan deelgebied 3

’t Veld Geffen – 2022, pag. 18 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Deelgebied 4 In dit deelgebied liggen twee transportbedrijven aan de Heesterseweg. Vanuit milieutechnisch oogpunt vormen deze bedrijven een beperking voor de aangrenzende woningbouwontwikkeling. Bovendien maakt de aanwezigheid van deze bedrijven het hierdoor lastig om het woongebied op een vanzelfsprekende manier aan te sluiten op de omgeving. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het dan ook logisch om betreffend deelgebied mee te nemen in de woningbouwontwikkelingen van ’t Veld.

Stedenbouwkundig plan deelgebied 4 De bestaande bedrijven worden gesaneerd en de bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van één van de twee bedrijfswoningen. In dit deelgebied zijn vervolgens 16 nieuwe (half)vrijstaande woningen voorzien. Navolgende afbeelding toont de verkavelingsopzet van deelgebied 4. Een aantal woningen is gesitueerd aan de Heesterseweg. Zij krijgen een uitritaansluiting op de Heesterseweg en gaan onderdeel uitmaken van het bebouwingslint. Een aantal woningen is gepland achter de woningen aan de Heesterseweg. Zij maken deel uit van de nieuwe aangrenzende woonbuurt in deelgebied 1 en worden via een nieuwe straat ontsloten. Tot slot zijn er nog een paar woningen voorzien die de entree tot de nieuwe woonbuurt (vanaf de Heesterseweg) begeleiden. Parkeren gebeurt op eigen terrein.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 19 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 20 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Planspecifiek Voorliggend plan maakt de realisering van circa 310 woningen mogelijk. Het voorliggende plan is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder en moet dus verantwoord worden vanuit de huidige behoefte. De planlocatie grenst aan het bestaand stedelijke gebied van de kern Geffen. De ladderverantwoording is daarom gericht op de beschrijving van de behoefte en een motivering waarom de ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Behoefte In paragraaf 4.4.3 en 4.4.4 wordt toegelicht dat er kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de woningen uit voorliggend plan. Het programma is daarmee verantwoord vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking Locatie De ligging nabij het centrum en het gegeven dat het plangebied grenst aan de kern Geffen en voor een deel al omsloten is door stedelijke functies, maken het plangebied tot een aantrekkelijke locatie voor woningbouwontwikkeling. In de kern Geffen is niet voldoende ruimte om het beoogde programma te realiseren. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 4.4.4. De ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee succesvol doorlopen. Het initiatief is passend binnen het rijksbeleid. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

’t Veld Geffen – 2022, pag. 21 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Planspecifiek Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van het Barro. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 22 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Planspecifiek Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de NOVI. Het initiatief past daarmee binnen het beleid van de NOVI. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Planspecifiek In dit plan wordt de agrarische bestemming gewijzigd naar een woonbestemming ten behoeve van woningbouw, zodat er in Geffen in de woningbehoefte kan worden voorzien. Hiermee wordt een gezonde, veilige en prettige leefomgeving gerealiseerd, zoals in de Omgevingsvisie wordt geambieerd. Het initiatief past binnen de Brabantse Omgevingsvisie. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 23 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: - Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. - Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Planspecifiek Volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ligt de planlocatie grotendeels in het landelijk gebied (buiten bestaand stedelijk gebied) met de aanduiding Verstedelijking afweegbaar.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling ter plaatse van het zoekgebied Verstedelijking afweegbaar is voorstelbaar indien binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is, transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort, de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Bij de totstandkoming van dit plan is rekening gehouden met voorgenoemde aspecten: • Geen ruimte binnen bestaand stedelijk gebied, zie paragraaf 4.4.4 verantwoording ladder voor duurzame verstedelijking. • Transformatiemogelijkheden van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed. Dit is niet van toepassing voor het beoogde programma. • Passend binnen de regionale afspraken, zie paragraaf 4.4.4 verantwoording ladder voor duurzame verstedelijking. • Stedenbouwkundige en landschappelijke omgevingskwaliteit/duurzame afronding van stedelijk gebied. Voorliggend plan wordt landschappelijk ingepast, de wijze waarop wordt bepaald in het kader van de uitwerking van de plannen voor de vergunningsfase.

Daarnaast is in art 3.9 van de verordening bepaald dat “Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving” (lid 1). In lid 2 is bepaald dat het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd doordat dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of dat de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen (zie hieronder). Lid 4 bepaald dat ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b (regionale afspraken) geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Regionale afspraken ex afd 5.4 Regionaal samenwerken In 2010 is de regeling ‘Kwaliteitsverbetering van het landschap’ uit de Verordening ruimte in werking getreden. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van januari 2013 is het afsprakenkader over de toepassing en uitwerking van deze regeling vastgesteld. Na een evaluatie in 2014 – 2015 is op 2

’t Veld Geffen – 2022, pag. 24 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

december 2015 een aangepast afsprakenkader vastgesteld. Kwaliteitsverbetering van het landschap is in principe van toepassing op alle ruimtelijke ontwikkelingen die plaatshebben buiten het bestaand stedelijk gebied. Het betreft in dit plan een planmatige stedelijke ontwikkeling. Bij planmatige (stedelijke) ontwikkelingen dient er sprake te zijn van een storting in een landschapsfonds of bijdrage in natura in een vastgesteld landschapsversterkend project. De basisinspanning voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, in zoekgebied voor verstedelijking is een vaste afdracht per m2, te stellen op 1% van de uitgifteprijs. De besteding van de Reserve fysieke verbetering kwaliteit leefomgeving is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal 2022. Eén van deze bestedingen is een storting in de reserve groenfonds landelijke gebied voor een totaal bedrag van € 1,3 miljoen (Dit bedrag is dus afkomstig uit de Reserve fysieke verbetering kwaliteit leefomgeving). De besteding hiervan is geoormerkt voor het plan Groen, Blauw en Natuur. Dit totaal plan voor de gemeente Oss is in voorbereiding. De gebiedsvisie ’t Veld wordt betrokken bij de uitwerking van de gebiedsvisie Geffen-Oss en/of maakt mogelijk deel uit van het plan Groen, Blauw en Natuur. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 3.9 van de verordening.

De reserve groenfonds landelijke gebied wordt jaarlijks in de nota reserves geactualiseerd. In deze reserve worden zowel de inkomsten als de bestedingen vastgelegd. De nota reserves wordt gelijktijdig met de Programmabegroting jaarlijks in november aan de gemeenteraad voorgelegd. Bij de jaarrekening wordt gerapporteerd over de stand van zaken. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Ten aanzien van het voorzieningenniveau is in de visie neergelegd dat de gemeente Oss er naar zal streven een bereikbaar voorzieningenpakket voor de wijken en de kernen in stand te houden. Planspecifiek Met het plan worden nieuwe woningen toegevoegd aan de kern Geffen. Hiermee worden de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus verhoogd. In paragraaf 4.4.4 is gemotiveerd dat het plan voorziet in de woningbehoefte van de kern Geffen en de gemeente Oss. Het initiatief past daarmee in het beleid van de structuurvisie. 4.4.2 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied.

In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het

’t Veld Geffen – 2022, pag. 25 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied. Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en de zandrug - Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen - Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied - Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij - De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers - Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de

Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk - Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit De bovenstaande doelstellingen worden doorvertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype. We maken onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. We beschrijven in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geven we aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn.

In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking. Planspecifiek Voorliggend plan gaat gepaard met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door een bijdrage in een landschapsfonds (zie paragraaf 4.3.3). De Structuurvisie Buitengebied Oss biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 26 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

4.4.3 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit de Woonvisie 2013 en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren. Met de woonvisie wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. 4.4.4 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss, 2020.

Er vindt periodiek een strategische afwegingen prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen geactualiseerd (PFM Wonen, actualisatie december 2019). Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021). De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus.

• PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen van ca. 15% tot 2035. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woonfunctie versterken en woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de Woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. • De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke

’t Veld Geffen – 2022, pag. 27 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

•

•

bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken 1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit.

Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw in dit bestemmingsplan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken. Het plan Dit bestemmingplan maakt de ontwikkeling van een nieuw woongebied aan de oostkant van Geffen mogelijk, direct aansluitend op de bestaande dorpse structuur, tussen de Veldstraat en de Heesterseweg. Het totale plangebied omvat circa 310 woningen, in 4 deelgebieden. In het grootste deelgebied is de projectmatige ontwikkeling van circa 275 woningen voorzien in een gedifferentieerde samenstelling. In lijn met de Woonvisie Oss 2020 kent dit plandeel de volgende programmering als uitgangspunt (vastgelegd in anterieure overeenkomst) • 30% betaalbare huur (waarvan 20% sociale huur en 10% middeldure huur) • 50% betaalbare koop ( waarvan 15% goedkoop en 35% middeldure koop) • 20% dure koop (vanaf NHG-grens) Met het oog op de behoefte van kleine huishoudens en ouderen streven we naar 40% nultreden woningen of aanpasbare woningen (optie gelijkvloers wonen).

Deels zijn dit appartementen, maar ook grondgebonden woningen zoals patio’s of aanpasbare woningen. Daarnaast is het programma ook gericht op specifieke doelgroepen, onder andere met de mogelijke toevoeging van woonwagenstandplaatsen en een CPO-ontwikkeling voor starters. In samenhang en wisselwerking met de projectmatige ontwikkelingen worden 3 kleine deelgebieden (her)ontwikkeld, waaronder de sanering van 2 bedrijven in het buitengebied, actualisering van een reeds bestaand kleinschalig woningbouwplan en incidentele benutting mogelijkheid tot verdichting van

1 Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale

Woningmarktonderzoek (2019).

’t Veld Geffen – 2022, pag. 28 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

bestaande woonpercelen. Gezamenlijk is hier de ontwikkeling van circa 35 koopwoningen voorzien, waaronder 15 zelfbouwkavels, 8 betaalbare koop en 12 dure koop. Het totale plan van 310 woningen kent daarmee een zeer gevarieerde samenstelling naar zowel woningbouwtype, eigendomsvorm als prijscategorieën. Qua woonmilieu wordt in een groene setting aangesloten bij het dorpse karakter van Geffen. Uitgangspunt voor de woningbouw van ’t Veld is duurzaamheid, zowel energetisch, klimaatadaptief en natuur-inclusief als gericht op levensloopbestendigheid (geschikt voor ouderen). Regionale kader woningbouw Vanuit de provinciale Interim Omgevingsverordening en de bestuurlijke afspraken in het regionale bestuurlijke overleg Wonen (subregio noordoost Brabant-west) is de meest actuele provinciale prognose de richtlijn voor de gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020. Voor de subregio Noordoost-Brabant West (waartoe Oss behoort) is bestuurlijk een regionaal perspectief wonen vastgesteld (geactualiseerd op december 2020). Daarin bepaalt de subregio haar hoofdkoers voor wonen en zijn nadere afspraken gemaakt over afstemming van de woningbouwplannen.

Onder andere is afgesproken dat de gemeenten ruim baan geven aan plannen voor wonen door inbreiding, herstructurering en transformatie. Deze plannen worden éénmaal per jaar gedeeld. Over uitbreidingsplannen, buiten bestaand stedelijk gebied moet regionale afstemming plaatsvinden. Dit geldt ook voor plannen die de opgave vanuit de prognose per gemeente overschrijden. Als uitgangspunt voor de omvang van de gemeentelijke opgave geldt de provinciale woningbehoefteprognose. In kwalitatief opzicht wordt een nadruk gelegd bij de betaalbare woningen, zowel koop als huur, wonen voor ouderen en een inzet op nieuwe woonvormen. Het plan Geffen ’t Veld is in juli 2021 ter afstemming voorgelegd en akkoord bevonden in het regionale bestuurlijke overleg Wonen van de subregio noordoost Brabant-west. Kwantitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.200 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2035 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 7.100 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave met ca. 15% tot 2035. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen.

Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss. (NB: het voorliggende plan voor de realisatie van circa 310 woningen in Geffen is nog niet opgenomen in de concrete plancapaciteit). bandbreedte toevoeging woningen gemeente Oss periode 2020 t/m 2024 2025 t/m 2029 2030 t/m 2034 Totaal 2020 - 2035 * inventarisatie juli 2021

prognose 2020

model Oss

concrete capaciteit*

2.749 2.440 1.915 7.104

3.114 2.805 2.280 8.200

2.650 469 22 3.141

De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 3.150 woningen (actualisatie juli 2021). Dit is niet alleen de zogenaamde harde capaciteit (juridisch bindend,

’t Veld Geffen – 2022, pag. 29 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden voor herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een forse opgave heeft om de plancapaciteit voor woningen voor de gehele gemeente uit te breiden binnen de kaders van de provinciale prognose. Daarom werkt Oss aan de (versnelde) planontwikkeling voor meerdere locaties in het stedelijke gebied en de landelijke kernen, waaronder het plan ’t Veld in Geffen. De woningbehoefte in de kern Geffen De woningbouwprogrammering in Oss is gebiedsgericht, zodat ingespeeld wordt op de woonbehoefte in de verschillende delen (kernenclusters) van de grote gemeente. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de stedelijke zone van Oss langs de A59. Naast het stedelijke gebied Oss-Berghem zijn dit ook de kernen Geffen en Ravenstein. Het plangebied ’t Veld ligt is een uitbreiding aan de oostkant van Geffen. Woningbouw op deze locatie is in eerste instantie gericht op de woningbehoefte van de kern Geffen. Voor Geffen wordt uitgegaan van een behoefte met een bandbreedte van 325 tot 430 woningen voor de periode 2020-2035. Uitgaande van een capaciteit van circa 110 woningen op inbreiding- en transformatielocaties binnen Geffen, is er al op korte termijn aanvullende plannen nodig.

Onderstaande tabel geeft dit weer. Naar omvang past het voorliggende plan in de bandbreedte van de behoefte van het cluster Geffen tot 2035. Gezien de ligging van de planlocatie, op korte afstand van de stad Oss en de goede regionale ontsluiting (A59), is de verwachting dat deels ook in de urgente vraag vanuit het stedelijke gebied Oss-Berghem wordt voorzien. bandbreedte toevoeging woningen Geffen periode 2020 t/m 2024 2025 t/m 2029 2030 t/m 2034 Totaal 2020 - 2035 * inventarisatie juli 2021

prognose 2020 130 118 73

model Oss 166 155 109

concrete capaciteit* 118 0 0

321

430

118

De kwalitatieve behoefte In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is er een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten 2. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. Belangrijk is ook de betaalbaarheid van wonen, met een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur) en vrije sector huur. Dit is onder andere het gevolg van de sterk gestegen woningprijzen, de beperkte toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen.

2 De prijssegmenten 2021 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur >

liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 229.500; koop middelduur, > € 225.000 < €355.000, koop duur > € 355.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens en de NHG grens en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

’t Veld Geffen – 2022, pag. 30 van 73 Vastgesteld bestemmingsplan, maart 2023

Bovenstaande figuren geven de indicatieve behoefte voor het cluster Geffen weer versus de concrete plancapaciteit (bron PFM Wonen Oss, 2021). Zichtbaar is een tekort in alle woningsegmenten, met name in de betaalbare categorieën. Bij de programmering voor deelgebied 1 van ’t Veld is rekening gehouden met bovenstaande behoefteraming. Dit heeft geleid tot een gevarieerd woningbouwprogramma met een groot en divers programma betaalbare huur en koopwoningen, zoals eerder bij de planbeschrijving weergegeven.. Met de geschetste samenstelling voorziet het plan in de behoefte van verschillende doelgroepen, zowel in de huur als koop in verschillende woningtypen. Ook wordt er ingezet op zowel grondgebonden programma als levensloopbestendige/gelijkvloerse woningen (streven is 40%). Deels zijn dit appartementen, maar ook grondgebonden woningen zoals patio’s of aanpasbare woningen. Hiermee wordt ingespeeld op de toenemende behoefte van oudere en kleinere huishoudens. Daardoor kan de nieuwbouw in ’t Veld ook de doorstroming binnen Geffen bevorderen Tegelijkertijd voorziet het plan ook in enkele specifieke behoeften, waaronder zelfbouwkavels, CPO-project voor starters en woonwagens. Het plan Geffen ‘t Veld ligt buiten het bestaande stedelijk gebied Het plangebied van Geffen ‘t Veld ligt buiten het bestaand stedelijk gebied.