Bijlage 3 Raadsbesluit Haalbaarheidsonderzoek ontmoeten Noord-West investeringsrming.PDF

Bijlage 3 Investeringsraming Onderdelen 1

Toelichting

Grondcomponenten

€ €

23.204,378.204,-

voorbereidingskosten

€

25.000

Grondkosten

€

120.000

Bestemmingsplan procedure

€

50.000

Restantboekwaarde

€

56.796

Grondwaarde

€

300.000

bij verkoop bouwrijpe grond de Hille

Grond en opstalwaarde WOZ

€

505.000

bij verkoop grond en opstal de Hille

Planschade, grondsanering, asbestsanering

p.m.

Investering aankoop wijkcentrum

€

3.939.232

voorbereidingskosten

€

25.000

Nieuwbouw Wijkcentrum

€

3.914.232

fiscaal onderzoek, taxatie, notariële kosten et cetera investering 1166 m2 over de bouwkostenraming van BrabantWonen

3

Huur Wijkcentrum

€

125.000

kosten per jaar

4

Tijdelijke huisvesting

€

175.000

geschatte kosten voor 2 jaar

5

Infrastructuur herinrichting openbaargebied

€

50.000

verplaatsing zebra en straatmeubilair

2

bandbreedte opbrengsten grondcomponent

sloop en bouwrijp maken

Toelichting Investering op wijkniveau voor ontmoeten en sport Voor de totale investering voor ontmoeten en sport in de wijk Oss Noord-West is in het Meerjarige Investeringsplan (MIP) 7,4 mio beschikbaar. Voor ontmoeten is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij BrabantWonen een nieuw complex bouwt voor ontmoeten, wonen en zorg. De gemeente kan in dit scenario kiezen voor langjarige huur, zoals bij de Haard in de wijk Ruwaard of voor aankoop van een appartement binnen een constructie van Vereniging van Eigenaren (VvE). De investeringskosten voor 1166 m2 zijn berekend op basis van een door BrabantWonen aangeleverde bouwkostenraming en komen uit op 3.9 mio. Indien we uitgaan van terugbouwen van de huidige Ussenstelt (1600 m2) kunnen we uitgaan van een investeringsbedrag van 3.5 mio. Daarmee vallen beide opgaven binnen het huidige investeringsbudget. Hierbij geldt dat de investeringskosten voor ontmoeten per m2 prijs uitkomt op € 3235,op basis van de bouwkostenraming van BrabantWonen. Dit is € 461,- hoger dan het in de MIP gereserveerde bedrag van € 2774,- per meter. Aangezien een sportzaal een relatief simpel bouwvolume is met staalconstructie, is voor deze opgave uitgegaan van € 2100,per m2. Voor de totale opgave in de wijk is sprake van 2766 m2 voor een gemiddelde prijs per m2 van € 2675,-.

Huur of koop van het ontmoeten deel op de begane grond De netto contante waarde van huur over een periode van 40 jaar (de afschrijvingstermijn van het maatschappelijk vastgoed) valt negatief uit t.o.v. koop van een appartement. Met andere woorden alle kosten bij elkaar opgeteld versus de restwaarde van het vastgoed, is huren over een periode van 40 jaar duurder dan kopen. Anderzijds neemt door huur het aantal vierkante meters in de vastgoedportefeuille af. Dit sluit aan bij het huidige beleid om te streven naar minder meters vastgoed. Huren is daarnaast flexibeler dan koop. Bij afnemende

activiteiten kunnen op termijn minder meters worden gehuurd van

BrabantWonen. Ook zijn de exploitatiekosten bij huur lager dan bij koop. BrabantWonen heeft aangegeven een voorkeur te hebben voor huur, zoals bij de Haard in de Iemhof. De grondcomponent In theorie zijn er 2 scenario’s voor de overdracht van de Hille aan BrabantWonen. Wij kunnen de grond bouwrijp verkopen, waarbij de richtlijnen gelden uit het Osse grondbeleid. In dit scenario vallen alle kosten, denk aan sloop, bouwrijp maken, bestemmingsplanwijziging bij de gemeente. De opbrengst van de grond is in dit scenario gering (orde grote € 23.000,-), omdat het sociale huurappartementen betreft. In dit scenario is er sprake van een kleine positieve opbrengst.

Het is juridisch ook mogelijk grond én opstal leeg of verhuurd aan BrabantWonen te verkopen. In dit scenario is de opbrengst positief voor de gemeente en vallen alle kosten voor sloop, bouwrijp maken, bestemmingsplan bij BrabantWonen. Zelfs als we uitgaan van verkoop tegen WOZ-waarde (huidige waarde € 505.000,-), levert dit scenario een financieel nadeel op voor BrabantWonen versus het aankopen van bouwrijpe grond. (orde grote 375.000,-). BrabantWonen heeft aangegeven bereid te zijn mee te denken over dit scenario vanuit de voordelen die het biedt op de factoren planning en procedures. Het realiseren van 18 appartementen op de locatie van de Hille zal leiden tot een bouwdeel van om en nabij 14 meter hoog. De hoogte in het huidige bestemmingsplan is 9 meter. Er dienen daarom nog verschillende onderzoeken plaats te vinden, zoals een slagschaduwonderzoek, dat moet aantonen of deze hoogte ook haalbaar is. Door deze factoren is de grondcomponent een risicovol element in de Haalbaarheidsstudie. Voorgesteld wordt om dit onderdeel – verkoop grond/opstal de Hille en realisatie sociale huurappartementen – apart ter besluitvorming uit te werken in de realisatiefase. Dekking van de investering voor ontmoeten Voor de dekking van de investering is voorzien in het meerjarig investeringsplan (MIP).

Daarnaast valt bij oplevering van het nieuwe centrum de structurele begrotingsposten vrij van wijkcentrum de Hille en de Bonte Hoef. Dit betekent dat naast het beschikbare budget in de MIP er ook dekkingsruimte aanwezig is in de huidige begroting. Dit komt omdat het totaal aantal vierkante meters ontmoeten in de wijk Oss Noord-West afneemt. Dit leidt tot daling van de exploitatiekosten, waardoor structureel budget vrijvalt. Een overzicht van de exploitatiekosten voor de gemeentelijke begroting zal onderdeel uitmaken van het investeringsbesluit, waarmee de volgende fase wordt afgerond. Aanvullende kosten Bij het definitieve investeringsbesluit moet dekking worden gevonden voor de aanvullende kosten. Dit zijn de tijdelijke huisvestingskosten, geraamd op € 175.000,- voor 2 jaar. In de openbare ruimte zijn strikt genomen geen aanvullende kosten noodzakelijk. Het meest wenselijke onderdeel van aanpassing van de openbare ruimte is het verleggen van het zebrapad op de Looveltlaan. Dit kan worden meegenomen bij het grootonderhoud van deze straat. In de investeringsraming is hiervoor een bedrag opgenomen van € 50.000,-