Bijlage 1A - Toelichting BP Mr van Coothstraat 12 Lith - 2023

BESTEMMINGPSLAN Meester van Coothstraat 12 Lith - 2023 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 1 van 58

Bestemmingsplan Meester Van Coothstraat 12 Lith - 2023 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, september 2023

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 2 van 58

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 3 van 58

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................. 7 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 7 1.2 Plangebied ..................................................................................................................................... 7 1.3 Geldende bestemmingsplannen .................................................................................................... 9 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ............................................................................................................... 11 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie .................................................................................................................. 13 3.1 Beoogde situatie .......................................................................................................................... 13 3.2 Stedenbouwkundig karakteristiek ................................................................................................ 15 3.3 Functionele karakteristiek ............................................................................................................

15 3.4 Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 15 3.5 Groen en water ............................................................................................................................ 15 3.6 Duurzame en gezonde leefomgeving .......................................................................................... 15 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ........................................................................................................ 17 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................. 17 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................... 19 4.3 Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 19 4.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 23 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ............................................................................................................

29 5.1 Landschap ................................................................................................................................... 29 5.2 Natuur .......................................................................................................................................... 29 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ..................................................................................................... 30 5.4 Mobiliteit en parkeren................................................................................................................... 34 5.5 Water ........................................................................................................................................... 36 5.6 Defensie ....................................................................................................................................... 38 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................. 39 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ..................................................................................................... 47 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ......................................................................................................

51 6.1 Algemeen ..................................................................................................................................... 51 6.2 Regels .......................................................................................................................................... 51 Hoofdstuk 7 Handhaving ......................................................................................................................... 53 7.1 Beleidskader ................................................................................................................................ 53 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................... 53 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ............................................................ 53 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................. 55 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................... 57 9.1 Omgevingsdialoog ....................................................................................................................... 57 9.2 Vooroverleg ..................................................................................................................................

57 9.3 Zienswijzen .................................................................................................................................. 58

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN

zie separaat bijlagenboek

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 4 van 58

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 5 van 58

TOELICHTING Bestemmingsplan Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 6 van 58

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 7 van 58

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Op de locatie aan de Mr. van Coothstraat 12-12a – percelen A4176, A4177 en A4178 – zijn thans twee twee-onder-een-kapwoningen (inclusief bijgebouwen) gesitueerd. De initiatiefnemer is voornemens deze woningen te slopen en ter plaatse vijf nieuwe woningen te realiseren in de vorm van drie rijwoningen en twee twee-onder-een-kapwoningen. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan “Twee-Kernen 2018”, omdat de ontwikkeling deels in de bestemming ‘Tuin’ ligt en ter plaatse van de ontwikkeling een bouwvlak ontbreekt. De gemeente Oss heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om aan te tonen dat de voorgenomen ontwikkeling (de sloop van twee woningen en de ontwikkeling van vijf nieuwe woningen) passend is binnen de directe omgeving. 1.2 Plangebied Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

Plangebied

Topografische situatie

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 8 van 58

Dit plan betreft de percelen aan de Mr. Van Coothstraat 12 – 12a in Lith. De percelen staan bij de gemeente kadastraal bekend als gemeente Lith, sectie A, nummers 4176, 4177 en 4178. Op onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven.

Kadastrale situatie

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 1.548 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 9 van 58

1.3 Geldende bestemmingsplannen Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘’Mr. Van Coothstraat 12-12a te Lith – 2023’’ geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan ‘’Twee Kernen – 2018’’ welke is vastgesteld op 20 augustus 2018. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest dit plan, binnen het plangebied, zijn rechtskracht. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

Wonen - Halfvrijstaand Tuin Waarde – Archeologie historische kern Bouwvlak Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen ‘Wonen - Halfvrijstaand’ en ‘Tuin’. De gronden binnen de bestemming ‘Wonen – Halfvrijstaand’ zijn onder andere bestemd voor wonen in de vorm van vrijstaande en half-vrijstaande woonhuizen. Ter plaatse van deze bestemming is gedeeltelijk een bouwvlak aanwezig. De gronden binnen de bestemming ‘Tuin’ zijn onder andere bestemd voor tuinen en erven. Naast de vigerende enkelbestemmingen geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie historische kern’. De voor 'Waarde - Archeologie historische kern' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van op of in die gronden aanwezige archeologische waarden. In hoofdstuk 5 zal worden ingegaan op het aspect archeologie. Conclusie Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan “Twee-Kernen 2018”, omdat de ontwikkeling deels in de bestemming ‘Tuin’ ligt en ter plaatse van de ontwikkeling een bouwvlak ontbreekt. Een bestemmingsplanherziening is noodzakelijk.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 10 van 58

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 11 van 58

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Voorliggend plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de kern Lith. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de woning aan de Mr. van Coothstraat 10. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de woningen aan de Lithergraaf. Het plangebied wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door respectievelijk de Valkseweg en de Mr. van Coothstraat. De Mr. van Coothstraat betreft een doorgaande ontsluiting weg (N625) die kern van Lith ontsluit, waarin het als een ring om en door de kern van Lith gaat. Ter plaatse van het plangebied zijn in de huidige situatie twee twee-onder-één-kapwoningen (inclusief vrijstaande bijgebouwen) aanwezig in een boerderijvorm. De bestaande woningen en bijgebouwen zullen worden gesloopt om ruimte te creëren voor de voorgenomen ontwikkeling.

Ligging bestaande twee-onder-één-kapwoningen

Naast de twee bestaande woningen is het zuidelijke deel van het plangebied in gebruik als dierenweide (zie onderstaande afbeelding).

Zuidelijk deel van het plangebied

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 12 van 58

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 13 van 58

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

3.1 Beoogde situatie Het initiatief bestaat uit de sloop van de bestaande twee twee-onder-één-kapwoningen en bijgebouwen (circa 305 m²) en de realisatie van vijf nieuwe woningen, waarvan drie rijwoningen en twee twee-onderéén-kapwoningen. Op onderstaande afbeelding en in bijlage 1 is de inrichtingsschets van het plangebied weergegeven. Op het noordelijk deel van het plangebied wordt voorzien in de bouw van drie rijwoningen. De twee hoekwoningen hebben een aanpandig bijgebouw in de vorm van een eventuele aanbouw/garage. Centraal op het perceel zijn twee twee-onder-een-kapwoningen gepland. Ook deze hebben een aanpandige garage. Het zuidelijke deel van het plangebied wordt groen ingericht. Alle woningen zijn toegankelijk via de Mr. van Coothstraat. De tuin van de middelste rijwoning is ontsloten via een brandgang.

Inrichtingsschets plangebied

Totale impressie van de toekomstige bebouwing

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 14 van 58

Rijwoningen De rijwoningen betreffen woningen met een boerderijachtig volume (1 laag met een kap). Op onderstaande afbeelding is een impressie van de voorziene bebouwing weergegeven. De twee buitenste woningen kunnen parkeren op eigen terrein middels de realisatie van een oprit ten behoeve van twee auto’s. Voor de middelste woning worden direct voor de woning twee langsparkeerplaatsen aangelegd.

Impressie rijwoningen

Twee-onder-één-kapwoningen De twee twee-onder-één-kapwoningen zullen bestaan uit twee lagen met een kap. Op onderstaande afbeelding is een impressie van de voorziene bebouwing weergegeven. Zoals eerder vermeldt zullen beide woningen voorzien worden van een aanpandige garage. Middels de realisatie van twee opritten wordt voorzien in parkeren op eigen terrein.

Impressie twee-onder-één—kapwoningen

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 15 van 58

3.2 Stedenbouwkundig karakteristiek Het initiatief bestaat uit de sloop van twee twee-onder-één-kapwoningen en de realisatie van drie rijwoningen en twee twee-onder-één-kapwoningen aan het lint. Middels de nieuwe bebouwing zal het perceel een logische indeling krijgen, waarbij wordt aangesloten bij het bestaande lint aan de Meester van Coothstraat. Hiernaast zal middels de bebouwing 1 en 2 lagen met een kap worden aangesloten bij de bestaande bebouwing. Tevens wordt een deel van het terrein landschappelijk ingepast. Aan de zuidzijde wordt een kleine boomgaard voorzien welke zal zorgen voor een logische afronding van het perceel. 3.3 Functionele karakteristiek Het plangebied is geheel een woonlocatie. Het omringende gebied is een relatief rustig gelegen gebied, waar aan de straat voornamelijk woningen zijn gelegen. Ten zuiden van het plangebied is een bedrijf gelegen, maar deze hindert de bouw van de woningen niet noch wordt het bedrijf gehinderd door de nieuwe woningen omdat reeds woningen tussen het bedrijf en de nieuwe woningen zijn gelegen. De woningen met achtertuinen worden als ‘Wonen-Halfvrijstaand’ en ‘Wonen-Rijen’ bestemd. De voortuinen worden opgenomen in de bestemming ‘Tuin’ en de boomgaard wordt als ‘Groen’ bestemd. 3.4 Verkeer en parkeren Alle woningen zullen worden ontsloten via de Mr. van Coothstraat.

Ten behoeve van voldoende parkeergelegenheid wordt binnen het plangebied voorzien in 12 parkeerplaatsen waarvan 8 parkeerplaatsen op eigen terrein. In paragraaf 5.4 zal verder worden ingegaan op het aspect verkeer en parkeren. 3.5 Groen en water Het plangebied wordt buiten de woningen groen ingericht. Aan zowel de voor- als achterzijde worden de woningen voorzien van een tuin. Daarnaast wordt in het zuidelijk deel van het plangebied een kleine boomgaard voorzien. Binnen het plangebied is geen sprake van oppervlakte water. 3.6 Duurzame en gezonde leefomgeving Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid. 3.6.1 Energietransitie Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen.

Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld. Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie: • de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd; • er wordt gebruikt gemaakt van lucht warmte-koude opslag; • de woningen worden volgens het BENG-principe gebouwd.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 16 van 58

3.6.2 Klimaatbestendig Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling. Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in: • zo min mogelijk verharding / halfverharding; • groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress;

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 17 van 58

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: • Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; • Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; • Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; • Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; • De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; • Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; • Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; • Er is een drempel voor planschade van 2%; • De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; • Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. Dit bestemmingsplan voorziet in nieuwe bouwmogelijkheden. De Grondexploitatie-wetgeving is dan ook van toepassing. Dat betekent dat meerkosten voor de planologische procedure als gevolg van particuliere ontwikkelingen dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer(s). De verhaal van deze kosten kan op twee manieren worden geregeld, namelijk via een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan. De gemeente Oss heeft nadrukkelijk de voorkeur om dit via een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer te regelen omdat het opstellen van een exploitatieplan aanzienlijke meerkosten voor gemeente én initiatiefnemer tot gevolg heeft.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 18 van 58

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Het bestemmingsplan 'Mr. van Coothstraat 12-12a te Lith' voorziet in het realiseren van 3 nieuwe woningen (thans 2 toegestaan).

Er is een uitspraak van de Raad van State geweest waarin is geconcludeerd dat het bouwen van 11 woningen geen duurzame stedelijke ontwikkeling is, (zie uitspraak Raad van State: ECLI:NL:RVS:2015:2921). Hierdoor valt te concluderen dat het bouwen van vijf woningen geen duurzame stedelijke ontwikkeling is. Verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is hierdoor niet noodzakelijk. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: • Rijksvaarwegen • Grote rivieren • Defensie • Hoofdwegen en landelijke spoorwegen • Elektriciteitsvoorziening • Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen • Natuurnetwerk Nederland • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren.

Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 19 van 58

4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: • Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; • De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; • De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; • De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; • Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; • Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Het voorgenomen initiatief is in lijn met de omgevingsvisie en draagt bij aan een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Met voorliggend initiatief wordt de bestaande woningvoorraad uitgebreid binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Oss. Bij de planvorming wordt rekening gehouden met de diverse milieuaspecten, landschap, water, natuur en cultuurhistorie, geheel in lijn met de NOVI. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 20 van 58

De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie Analyse Onderhavig plan betreft de bouw van vijf woningen binnen het bestaand stedelijke gebied van Lith. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven. ad 1.

ad 2.

ad 3.

ad 4.

De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening. Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de woningen en de inrichting van het woonperceel kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt. Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Binnen de kern Lith is sprake van een vraag naar een aanvulling op de bestaande woningvoorraad. De concrete vraag naar woningen binnen de kern Lith kan hiermee worden ingevuld.

Er is daarmee sprake van een duurzame verstedelijking. Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de woningen wordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 21 van 58

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: • Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. • Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. De toedeling van functies Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘Stedelijk gebied’ heeft. Dit plan voor de realisatie van 5 woningen ligt in de kern Lith in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. De uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in onderstaande paragraaf. In beginsel zijn daar conform artikel 3.42 IOV woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst.

''Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a) de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; Het toevoegen van respectievelijk 3 nieuwe woningen (de sloop van 2 woningen en de realisatie van 5 woningen) aan de Mr. van Coothstraat in Lith past binnen het woningbouwprogramma voor het stedelijk gebied Oss-Lith. b) het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Daarnaast worden de woningen passend gerealiseerd binnen de omgeving, waarbij rekening wordt gehouden met bestaande groenstructuren. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a) bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; Onderhavig planvoornemen voldoet aan alle uitvoeringsaspecten. Deze worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.

b) bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van vijf woningen op een perceel waar in de huidige situatie twee twee-onder-één-kapwoningen gesitueerd zijn. Hiermee wordt de ruimte zorgvuldig gebruikt aangezien er sprake is van inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. c) geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; Onderhavig planvoornemen voorziet met de realisatie van vijf woningen op een perceel waar in de huidige situatie twee twee-onder-één-kapwoningen gesitueerd zijn, in mogelijkheden voor duurzaam gebruik van de bebouwing. Dit wordt verder uitgewerkt in het bouwplan behorende bij dit planvoornemen. d) houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Onderhavig planvoornemen voldoet aan de in hoofdstuk 5 benoemde eisen voor de opvang en afvoer van hemelwater. Hiermee wordt voldaan aan dit sublid. e) geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; Onderhavig planvoornemen zorgt niet voor een verandering/aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. Dit sublid is niet van toepassing. f) draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Onderhavig planvoornemen zorgt ervoor dat de percelen aan de Mr.

van Coothstraat volledig worden gebruikt ten behoeve van wonen. Tevens voldoen de geprojecteerde woningen aan de duurzaamheidseisen benoemt in paragraaf 3.6.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 22 van 58

De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Uit artikel 3.5 komt naar voren dat aan een drietal aspecten getoetst moet worden om een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving te waarborgen. Dit zijn de volgende aspecten: • zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6); • de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7); • meerwaardecreatie (artikel 3.8). Zorgvuldig ruimtegebruik Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van respectievelijk 3 extra woningen binnen het stedelijke gebied van Lith. Binnen dit planvoornemen wordt een zorgvuldig ruimtegebruik verkregen door de vervolmaking van het bestaande bebouwingslint aan de Mr. van Coothstraat. Toepassing lagenbenadering De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • de ondergrond; zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag; zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.

• de bovenste laag; zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Onderhavig planvoornemen zorgt niet voor een wijziging in de eerste twee lagen. Desalniettemin treedt er wel een verandering op in de derde laag. Doordat er respectievelijk 3 extra woningen worden toegevoegd zorgt dit voor een verandering in de omvang van de bebouwing. Deze omvangsvergroting draagt bij aan de continuïteit van de kern Lith als woon- en verblijfslocatie, doordat leegstand wordt tegengegaan. Hiermee wordt voldaan aan dit aspect. Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Onderhavig planvoornemen zorgt voor diverse sociaaleconomische meerwaardecreaties.

Allereerst wordt de directe omgeving gevrijwaard van leegstand en deprivatie, wat kan leiden tot verloedering van dit gedeelte van Lith. Daarnaast leidt de ingebruikname van de woningen tot uitgaven binnen de directe omgeving, wat de economische positie van Lith ten goede komt. Ten slotte zorgt de ingebruikname van de nieuwe woonlocatie op deze locatie voor de instandhouding van het infrastructurele netwerk, wat een positieve invloed heeft op de herkenbaarheid van Lith. Afdeling 5.4 Regionaal samenwerken gaat nader in op de wijze van regionale samenwerking, de onderwerpen van de samenwerking en het maken van regionale afspraken in het regionaal omgevingsoverleg. Van belang zijn de prognoses en analyses die periodiek door Gedeputeerde Staten worden opgesteld. In artikel 5.18 prognoses is hierover het volgende opgenomen: Lid 1: Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio’s ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 23 van 58

Lid 2: De prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie en verstedelijking. De vereiste programmatische verantwoording van 5 woningen is opgenomen in paragraaf 4.4.3. van deze toelichting. Conclusie Het plan past binnen het beleid van de Interim Omgevingsverordening. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Oss 2020 Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: • het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; • het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; • het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; • het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; • het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Ten aanzien van het voorzieningenniveau is in de visie neergelegd dat de gemeente Oss er naar zal streven een bereikbaar voorzieningenpakket voor de wijken en de kernen in stand te houden. Analyse Dit bestemmingsplan voorziet in een aanvulling van de bestaande woningvoorraad in Lith. Hiermee sluit het initiatief aan bij de opgave 'het voorzien in woningbouwbehoefte'. Hierdoor past dit initiatief binnen de ambities van de 'Structuurvisie Oss 2020' van de gemeente Oss. Conclusie Het plan voldoet aan de 'Structuurvisie Oss 2020'. 4.4.2 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren.

De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit de Woonvisie 2013 en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren. Met de woonvisie wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ en taskforce versnelling woningbouw Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss, 2020. Er vindt periodiek een strategische afwegingen prioritering van woningbouwprojecten plaats.

De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 24 van 58

de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen geactualiseerd (PFM Wonen, actualisatie december 2019). Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021). De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte.

De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen van ca. 15% tot 2035. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woonfunctie versterken en woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de Woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. • De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid.

• De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. • Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw in dit bestemmingsplan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken. 1

Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale Woningmarktonderzoek (2019).

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 25 van 58

Overigens blijkt uit jurisprudentie dat de toevoeging van een zeer beperkt aantal woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de Ladder voor Duurzame verstedelijking voor dit plan is daarmee niet nodig. Het plan Voorliggend initiatief betreft de sloop van twee twee-onder-één-kapwoningen aan de Mr. van Coothstraat 12-12a in de kern Lith. Ter vervanging worden vijf nieuwe koopwoningen gerealiseerd. Dit betreft drie rijwoningen in het middeldure segment en specifiek gericht op senioren en twee 2-onder-éénkapwoningen in het duurdere segment. Regionale kader woningbouw Vanuit de provinciale Interim Omgevingsverordening en de bestuurlijke afspraken in het regionale bestuurlijke overleg Wonen (subregio noordoost Brabant-west) is de meest actuele provinciale prognose de richtlijn voor de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020. Voor de subregio Noordoost-Brabant West (waartoe Oss behoort) is bestuurlijk een regionaal perspectief wonen vastgesteld (geactualiseerd op december 2020).

Daarin bepaalt de subregio haar hoofdkoers voor wonen en zijn nadere afspraken gemaakt over afstemming van de woningbouwplannen. Onder andere is afgesproken dat de gemeenten ruim baan geven aan plannen voor wonen door inbreiding, herstructurering en transformatie. Deze plannen worden éénmaal per jaar gedeeld. Over uitbreidingsplannen, buiten bestaand stedelijk gebied moet regionale afstemming plaatsvinden. Dit geldt ook voor plannen die de opgave vanuit de prognose per gemeente overschrijden. Als uitgangspunt voor de omvang van de gemeentelijke opgave geldt de provinciale woningbehoefteprognose. In kwalitatief opzicht wordt een nadruk gelegd bij de betaalbare woningen, zowel koop als huur, wonen voor ouderen en een inzet op nieuwe woonvormen. Kwantitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.200 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2035 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 7.100 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave met ca. 15% tot 2035. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen.

Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss. Het voorliggende plan voor de realisering van vijf woningen op een herontwikkelingslocatie in Lith, met drie rijwoningen (middeldure koop) en specifiek gericht op senioren en twee 2-onder-éénkapwoningen (dure koop), is opgenomen in de geïnventariseerde capaciteit. bandbreedte toevoeging woningen gemeente Oss periode 2020 t/m 2024 2025 t/m 2029 2030 t/m 2034 Totaal 2020 - 2035 * inventarisatie juli 2021

prognose 2020

model Oss

concrete capaciteit*

2.749 2.440 1.915 7.104

3.114 2.805 2.280 8.200

2.650 469 22 3.141

De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 3.150 woningen (actualisatie juli 2021). Dit is niet alleen de zogenaamde harde capaciteit (juridisch bindend, opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden voor herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een forse opgave heeft om de plancapaciteit voor woningen voor de gehele gemeente uit te breiden binnen de

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 26 van 58

kaders van de provinciale prognose en de regionale afspraken. Daarom werkt Oss aan de (versnelde) planontwikkeling voor meerdere locaties in het stedelijke gebied en de landelijke kernen. De woningbehoefte in de kern Lith De woningbouwprogrammering in Oss is gebiedsgericht, zodat ingespeeld wordt op de woonbehoefte in de verschillende delen (kernenclusters) van de grote gemeente. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de stedelijke zone van Oss langs de A59. Naast het stedelijke gebied Oss-Berghem zijn dit ook de kernen Geffen en Ravenstein. De locatie aan de Mr. van Coothstraat in Lith. Woningbouw op deze locatie is in eerste instantie gericht op de woningbehoefte van de kern Lith en de direct omliggende kernen (het cluster Lith). Onderstaande tabel geeft de behoefte en capaciteiten voor woningen in het cluster Lith weer, inclusief de 5 woningen van het plangebied. Uit het overzicht blijkt dat deze woningen naar omvang passen in de bandbreedte van de behoefte voor het kernencluster Lith. bandbreedte toevoeging woningen cluster Lith periode 2020 t/m 2024 2025 t/m 2029 Totaal 2020 t/m 2029 * inventarisatie juli 2021

prognose 2020 156 116 272

model Oss 175 135 310

concrete capaciteit* 184 39 223

De kwalitatieve behoefte In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is ook een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten2. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. Onderstaande figuren geven de indicatieve behoefte voor het cluster Lith weer versus de concrete plancapaciteit (bron PFM Wonen Oss, 2021).

Zichtbaar is vooral een tekort in de betaalbare categorieën en woningen voor kleinere huishoudens en met name ouderen. In dit plan worden twee bestaande (dure) woningen teruggebouwd. Daarnaast worden 3 grondgebonden levensloopbestendige woningen gerealiseerd, met slaap- en badkamer op de begane grond. Daarmee richt dit plan zich zeer specifiek op de toenemende behoefte aan woningen geschikt voor ouderen in een dorps woonmilieu. Hierdoor bevordert het plan ook de doorstroming binnen 2 De prijssegmenten 2022 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur > liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 229.500; koop middelduur, > € 229.500 < €355.000, koop duur > € 355.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens en de NHG grens en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 27 van 58

Lith. Tegelijkertijd wordt de kans voor herontwikkeling van verouderde woningen en verdichting benut. Dit maakt dat het plan een waardevolle bijdrage is aan het wonen in Lith. Conclusie De conclusie is dan ook dat de beoogde woningen aan de Mr. van Coothstraat 12-12a aansluiten bij de behoefte aan toekomstbestendige en duurzame woonmilieus in de kern Lith. En daarmee voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en aansluit bij de Woonagenda van provincie, regio en de gemeente Oss. 4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: • bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; • monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); • bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht.

In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. De plannen zullen niet vrijwillig aan het Adviesteam Architectuur worden voorgelegd. 4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken.

Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage 1 bij de regels. Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35 m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 28 van 58

Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen. Analyse Onderhavig zorgt niet voor aan huis gebonden activiteiten met een oppervlakte groter dan 35 m². Conclusie Het plan voldoet aan het 'Beleid aan huis gebonden activiteiten'.

Meester van Coothstraat 12 Lith – 2023 pag. 29 van 58

Hoofdstuk 5 5.1

Omgevingsaspecten

Landschap

5.1.1 Nota Landschapsbeleid Binnen de gemeente Oss bestaat grote aandacht voor het landschap en het landelijke gebied. De Nota Landschapsbeleid 2015 zorgt voor een beleidskader welke een sturende werking heeft bij ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied. Ruimtelijke ingrepen en nieuwe functies in het buitengebied hebben een grote uitstraling naar de omgeving. Dit betekent dat bij deze ingrepen (bijvoorbeeld de bouw van agrarische bedrijfsgebouwen) eisen aan de landschappelijke inpassing van objecten moeten worden gesteld. De gemeente wordt verder geconfronteerd met de aanleg (of juist verwijdering) van (landschaps)elementen door particulieren op agrarische percelen in het buitengebied. Dergelijke initiatieven komen vaak niet overeen met de ter plaatse aanwezige en te behouden landschappelijke kwaliteit (bijvoorbeeld behoud van openheid of gebruik van niet-inheemse boomsoorten). Goede toetsingskaders en sturingsinstrumenten zijn voor bescherming maar ook voor ontwikkeling van het landschap onmisbaar. In de Nota Landschapsbeleid wordt per deelgebied beschreven wat de landschappelijke visie is. De verschillende deelgebieden zijn: Uiterwaarden Oeverwal Komgebied Dekzandrand Dekzandrug Per deelgebied wordt aangegeven wat de ontwikkelingsvisie is. Daarbij worden aandachtspunten voor uitwerking en uitvoering geschetst.