Bijlage 12A Toelichting BP Vlierstraat 17 Oijen - 2023

BESTEMMINGPSLAN Vlierstraat 17 Oijen - 2023 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Bestemmingsplan Vlierstraat 17 Oijen - 2023 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, 30 augustus 2023

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 2 van 64 30 augustus 2023

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofstuk 1.

Hoofstuk 2.

Hoofstuk 3.

Hoofstuk 4.

Hoofstuk 5.

Hoofstuk 6.

Hoofstuk 7.

Hoofstuk 8. Hoofstuk 9.

Inleiding ............................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding.................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied .................................................................................................................. 5 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................. 6 Bestaande situatie .............................................................................................................. 8 2.1 Ontstaansgeschiedenis ............................................................................................... 8 2.2 Bestaande situatie ....................................................................................................... 8 Beoogde situatie ............................................................................................................... 10 3.1. Beoogde situatie ....................................................................................................... 10 3.2. Stedenbouwkundige karakteristiek ........................................................................... 11 3.3.

Functionele karakteristiek ......................................................................................... 11 3.4 Groen en water ......................................................................................................... 11 Ruimtelijk beleidskader ..................................................................................................... 13 4.1 Wettelijk kader ........................................................................................................... 13 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................. 15 4.3 Provinciaal beleid ...................................................................................................... 15 4.4 Gemeentelijk beleid ................................................................................................... 19 Omgevingsaspecten ......................................................................................................... 24 5.1 Landschap ................................................................................................................. 24 5.2 Natuur ........................................................................................................................

26 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie .................................................................................. 31 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................ 34 5.5 Water ......................................................................................................................... 35 5.6 Defensie .................................................................................................................... 38 5.7 Milieuaspecten .......................................................................................................... 39 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .................................................................................. 55 Toelichting op het bestemmingsplan ................................................................................ 58 6.1 Algemeen .................................................................................................................. 58 6.2 Regels ....................................................................................................................... 58 Handhaving .......................................................................................................................

60 7.1 Beleidskader ............................................................................................................. 60 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................ 60 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ........................................ 61 Economische uitvoerbaarheid .......................................................................................... 62 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................. 63 9.1 Omgevingsdialoog .................................................................................................... 63 9.2 Vooroverleg ............................................................................................................... 63 9.3 Inspraak..................................................................................................................... 64 9.4 Zienswijzen................................................................................................................ 64

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 3 van 64 30 augustus 2023

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN Bijlage 1: Landschappelijk inpassingsplan Bijlage 2: Certificaat Bouwtitel ruimte voor ruimte Bijlage 3: Aeriusberekening sloopfase Bijlage 4: Aeriusberekening bouwfase Bijlage 5: Aeriusberekening gebruiksfase Bijlage 6: Ecologische quickscan Bijlage 7: Watertoets Bijlage 8: Bodemonderzoek Bijlage 9: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 10: Verslag omgevingsdialoog

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 4 van 64 30 augustus 2023

TOELICHTING Bestemmingsplan Vlierstraat 17 Oijen - 2023

Bureau Leefomgeving B.V. Schoolstraat 7 5961 EE HORST 077 – 208 60 99 contact@bureauleefomgeving.nl www.bureauleefomgeving.nl

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 5 van 64 30 augustus 2023

Hoofstuk 1.

1.1

Inleiding

Aanleiding

Ten westen van de kern Oijen ligt de bebouwingsconcentratie Benedeneind. Deze bebouwingsconcentratie ligt op de oeverwal aan de noordzijde van de Oijense polder. In deze bebouwingsconcentratie, aan de Vlierstraat 17, ligt het woonperceel van de initiatiefnemers. Het woonperceel is bebouwd met een woning, een veldschuur en een paardenbak. Initiatiefnemer is voornemens om de veldschuur en de paardenbak te slopen en daarvoor in de plaats een nieuwe Ruimte voor Ruimte woning te realiseren.

Afbeelding 1.Ligging Vlierstraat 17 Oijen rood omlijnd

Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020” is het realiseren van de woning niet toegestaan. De woning is gedeeltelijk beoogd binnen de bestemming ‘Agrarisch’ en de voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn niet geschikt voor woondoeleinden. Daarnaast is een deel van de woning beoogd binnen de bestemming ‘Wonen’ echter per bestemmingsvlak ‘Wonen’ is maar één woning toegestaan. Binnen dit bestemmingsvlak is al een woning aanwezig, namelijk de woning Vlierstraat 17. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het realiseren van de nieuwe woning dan ook niet toegestaan. Om de voorgenomen ontwikkeling in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is voorliggend bestemmingsplan, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), opgesteld. Deze toelichting dient als motivering bij de te doorlopen procedure van het bestemmingsplan. De bijbehorende regels en verbeelding vormen het juridisch-planologisch bindende deel.

1.2

Plangebied

De locatie is gelegen in het gehucht Benedeneind, aan de Vlierstraat 17. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Oijen, sectie E en perceelnummers 294 (gedeeltelijk) en wordt in onderhavig bestemmingplan dan ook aangeduid als “het plangebied”. Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 8.400 m2 en is bebouwd met een woning, een veldschuur en een paardenbak. Tussen de veldschuur en de woning in is nog erfverharding aanwezig. De rest van het plangebied is onverhard en deels ingericht als tuin en deels als weiland/akkerland en grasland

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 6 van 64 30 augustus 2023

Afbeelding 2. Luchtfoto plangebied en omgeving

Het plangebied wordt in het noorden gedeeltelijk begrensd door de Oijense Benedendijk, de Sassenstraat en de woningen Oijense Benedendijk 64 en 64a. In het oosten wordt het plangebied begrensd door landbouwgrond en in het zuiden door de Vlierstraat. Aan de westelijke zijde wordt het plangebied begrensd door de tuin behorende bij de woning Oijense Benedendijk 66.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan “Vlierstraat 17 Oijen – 2023” gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Tabel 1.bestemmingsplannen en herzieningen ter plaatse van het plangebied

Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss – 2020 Parapluplan Geitenhouderijen – 2019

16 april 2020 5 maart 2020

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht. Conform het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020” is de locatie voor een deel bestemd als ‘Wonen’ en voor een deel als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. Binnen het plangebied zijn de maatvoeringsaanduiding ‘maximum bebouwd oppervlak: 200 m2’ en de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – paardenbak 3’ opgenomen. Het plangebied is daarnaast voorzien van de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’, ‘overige zone – dijkzone woningen’, ‘overige zone – inrichtingsplan 69’, ‘overige zone – oeverwal’ en ‘vrijwaringszone – dijk’.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 7 van 64 30 augustus 2023

Afbeelding 3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020”

De voor ‘Agrarisch met waarden - Landschap’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf waaronder begrepen hobbymatig agrarisch grondgebruik. De gronden zijn tevens voor ontwikkeling, behoud en herstel van landschappelijke, cultuurhistorische en aardkundige waarden, ondergeschikte waterhuishoudkundige voorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. Wonen is uitsluitend toegestaan in een bedrijfswoning. Ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – paardenbak 3’ is tevens een paardenbak toegestaan. De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, ondergeschikte waterhuishoudkundige voorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. Per bestemmingsvlak is één woning toegestaan. In dit specifieke geval mag bij de woning maximaal 200 m2 aan vrijstaande bijgebouwen aanwezig zijn. Het realiseren van de nieuwe woning is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. De locatie is voorzien van een woonbestemming; echter per bestemmingsvlak is maar één woning toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak is al een woning aanwezig, namelijk de woning Vlierstraat 17. Daarnaast is de nieuwe woning gedeeltelijk beoogd binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’.

Binnen deze bestemming is wonen uitsluitend toegestaan in een bedrijfswoning, welke ter plaatse niet aanwezig is. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het realiseren van de woning dan ook niet toegestaan.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 8 van 64 30 augustus 2023

Hoofstuk 2.

2.1

Bestaande situatie

Ontstaansgeschiedenis

In 1869 was het plangebied en zijn context grotendeels als akkerland in gebruik. Het akkerland werd omzoomd door bomenrijen. Ten oosten en ten zuidwesten van het plangebied (nabij de dijk) bevonden zich in 1869 al diverse bebouwde erven; het plangebied maakte in 1869 deel uit van een nabij de dijk, op de oeverwal, gelegen bebouwingscluster met de aanduiding “De Helluw”. De Vlierstraat kende destijds een knikkend verloop. De kleinschalige percelering toonde veel richtingswisselingen en verlopen.

Afbeelding 4. Uitsnede historische kaart 1869

Afbeelding 5. Uitsnede historische kaart 1957

Tot in de twintiger jaren van de 20ste eeuw verandert er weinig; het bodemgebruik verandert nauwelijks en op de bebouwde erven vinden weinig uitbreidingen plaats. In de periode na de Tweede Wereldoorlog komt de nodige dynamiek op gang; in de vijftiger jaren worden twee gebouwen binnen het plangebied gekarteerd. De bebouwing ten zuidwesten van het plangebied is in 1957 uit de kaarten verdwenen. Het verloop van de Vlierstraat lijkt wat te zijn gewijzigd; de knik ten westen van het plangebied is vervangen door een flauwe bocht.

Afbeelding 6. Uitsnede historische kaart 1966

Afbeelding 7. Uitsnede historische kaart 2015

In de zestiger jaren wordt een ruilverkaveling doorgevoerd; de kleinschalige, door veel richting wisselingen gekenmerkte verkaveling maakt plaats voor een grootschalige blokverkaveling. Aan de dijk wordt een bebouwd erf gevestigd, ten zuidoosten van het plangebied verdwijnt een bebouwd erf uit de kaarten. In de navolgende decennia verandert de context relatief weinig. In het plangebied wordt een stal gesloopt en een rijbak gerealiseerd.

2.2

Bestaande situatie

De locatie is gelegen aan de Vlierstraat 17 in de bebouwingsconcentratie Benedendijk. De locatie is bebouwd met een woning, veldschuur en een paardenbak. Tussen de woning en de veldschuur is in de locatie nog voorzien van erfverharding. Een deel van het perceel is ingericht als tuin behorende bij de woning en de rest van het perceel is ingericht als weiland/akkerland en grasland.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 9 van 64 30 augustus 2023

Afbeelding 8. Luchtfoto plangebied met plangebied rood omlijnd

Het plangebied is gelegen nabij de Maasdijk en op korte afstand van een Wiel. De Maasdijk en het Wiel vormen belangrijke structuurdragers in de omgeving. De beleving van het landschap wordt daarnaast bepaald door de bebouwing en beplanting op de erven in de omgeving, de opgaande beplantingen rond het Wiel en de bomenrijen en beplantingen langs de Vlierstraat en de Sassenstraat.

Afbeelding 9. Ruimtelijke structuur omgeving plangebied

Komend uit het zuiden wordt het plangebied aanvankelijk afgeschermd door de bebouwing en beplanting op het ten zuiden gelegen bebouwde erf en de essen en knotwilgen in de berm van de weg. Komend uit het noorden zijn tussen de woningen door enkele doorzichten naar het open veld aanwezig.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 10 van 64 30 augustus 2023

Hoofstuk 3.

3.1.

Beoogde situatie

Beoogde situatie

In het gehucht Benedendijk, aan de Vlierstraat 17, ligt de woning van de initiatiefnemer. Initiatiefnemer heeft een groot woonperceel van ruim 8.400 m2 dat is bebouwd met een woning, een veldschuur van circa 200 m2 en paardenbak van circa 150 m2. Initiatiefnemer beschikt daarnaast nog over een vergunning voor het realiseren van een nieuw bijgebouw van circa 360 m2, ten noorden van de woning. Initiatiefnemer heeft echter geen behoefte meer aan een groot woonperceel en aan de veldschuur en de paardenbak. Daarnaast heeft initiatiefnemer geen intentie om het vergunde bijgebouw te realiseren. Zodoende is initiatiefnemer op het idee gekomen om de vergunning voor het bijgebouw in te trekken, de veldschuur en paardenbak te slopen en ten westen van zijn woning een nieuwe woning te realiseren. In dat kader zal het woonperceel van initiatiefnemer worden gesplitst in twee delen zodat elke woning beschikt over een eigen woonperceel.

Afbeelding 10. Impressie te slopen bebouwing en in te trekken vergunning

De beoogde woning wordt opgericht middels de Ruimte-voor-Ruimteregeling. Met deze regeling is het mogelijk om in ruil voor de sloop van (agrarische) bebouwing een nieuwe woning te ontwikkelen. Door de Ruimte-voor-Ruimteregeling wordt ongewenste bedrijfsbebouwing verwijderd waarmee leegstand en verval wordt tegen gegaan. Het doel van de Ruimte-voor-Ruimteregeling is dan ook kwaliteitsverbetering van het landschap, door voorkomen van leegstand en het verbeteren van het woon- en leefklimaat (door het vervallen van geur, ammoniak en fijn stof). Bouwtekeningen voor de nieuwe woning zijn nog niet aanwezig. Middels onderhavig bestemmingsplan wordt dan ook niet een specifieke woning geregeld, maar wordt een nieuw bouwrecht aan de locatie toegekend. Het bouwvlak kan worden ingevuld met één vrijstaande woning, zolang deze voldoet aan de bepalingen uit de planregels.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 11 van 64 30 augustus 2023

3.2.

Stedenbouwkundige karakteristiek

Het plangebied is gelegen in het gehucht Benedeneind. Benedeneind is een oude bebouwingsconcentratie met verspreid liggende bebouwing. De bebouwing bevindt zich met name aan de parallel gelegen wegen Oijense Benedendijk, Sassenstraat en Vlierstraat. Aan de Oijense Benedendijk ligt de meeste en de oudste bebouwing. Het voornemen bestaat om de paardenbak en de veldschuur ter plaatse van de Vlierstraat 17 te slopen en ten westen van deze woning een nieuwe woning te realiseren. De nieuwe woning zal, net als de bestaande woning, onderdeel uit gaan maken van de bebouwingscluster Benedeneind. In de huidige situatie zijn vanaf de dijk diverse doorzichten naar het achterliggende landschap. Dit blijft in het kader van het initiatief gehandhaafd. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het slopen van de veldschuur en de paardenbak en het realiseren van de nieuwe woning passend.

3.3.

Functionele karakteristiek

Het plangebied is gelegen aan de Vlierstraat 17, in het gehucht Benedeneind. Benedeneind kent van oorsprong een agrarische functie echter in de loop der jaren heeft de agrarische functie ruimte gemaakt voor de woonfunctie. De oude boerderijen die zijn opgericht als agrarische nederzetting zijn daarbij in gebruik genomen als burgerwoningen en de voormalige stallen zijn in gebruik genomen als bijgebouwen bij de woning. In de omgeving van het plangebied overheerst de woonfunctie samen met de agrarische functie. Rondom het plangebied liggen dan ook veelal burgerwoningen met daartussen enkele (intensieve) veehouderijen en ander soortige agrarische bedrijven. De onbebouwde agrarische percelen zijn in gebruik als akker- of weiland. Binnen het plangebied wordt momenteel gewoond met de daaraan ondergeschikte voorzieningen. In de beoogde situatie wordt binnen het plangebied eveneens gewoond, echter nu niet in één woning maar in twee woningen. De functionele karakteristiek blijft wonen en daaraan ondergeschikte voorzieningen. De nieuwe woning sluit derhalve aan bij het bestaande functionele gebruik van de locatie en is daarmee in de beoogde situatie eveneens passend in de omgeving. 3.4

Groen en water

Voor het initiatief is een landschappelijk inpassingsplan 1 opgesteld (zie bijlage 1), waarmee is gegarandeerd dat de bestaande woning en de nieuwe woning op een passende wijze onderdeel uitmaken van het omringende landschap. De grondslag van het plan voor de inpassing conform de beleidskaders is gericht op het versterken van de kleinschaligheid die kenmerkend is voor de oeverwal; het plan omvat elementen die van oorsprong op de oeverwal worden aangetroffen. De doorkijken vanaf de dijk op de open kom zijn als een gebiedseigen kwaliteit te waarderen en in stand te houden. Het zwaartepunt van de geplande beplanting bevind zich derhalve aan de zuidkant van het plangebied.

1 Guido Paumen, Landschappelijke inpassing ‘Vlierstraat 17’, PNR 5394AD17-211122

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 12 van 64 30 augustus 2023

Het landschapsplan omvat de navolgende elementen: 1. Versterken van de bomenrij aan de zuidwestkant. 2. Aanleg van een strook bloemrijk grasland aan de zuidwestkant. 3. Renoveren van de aanwezige groensingel aan de zuidwestkant; herstel soortenrijkdom struiklaag en aanplant opvolgers voor kaprijpe bomen. 4. Aanplanten van een boomgaardje en solitaire noten aan de noordwestkant. 5. Omzomen van de tuinen met hagen. 6. Aanplanten van een bomenrij aan de noordoostkant. In het landschapsplan wordt daarnaast aangegeven hoe wordt omgegaan met het hemelwater. Ten zuidwesten en noordoosten van het plangebied liggen kavelsloten. Deze kavelsloten zijn in eigendom van initiatiefnemer en zullen worden gebruikt voor het opvangen van het hemelwater. De Vlierstraat wordt begeleid door essen die aan weerszijde van de weg zijn gelegen. De bestaande inrit is gelegen tussen deze bomenrij in en doet geen afbreuk aan deze bomenrij. In het kader van het initiatief zal de bestaande inrit worden gedeeld door beide woningen waardoor een compact erf bestaat. Om tot het achterliggende veld te komen zal aan de oostelijke zijde een veldtoegang gerealiseerd worden. Het is namelijk in de beoogde situatie niet mogelijk om de gemeenschappelijke inrit te gebruiken om bijvoorbeeld met een trekker bij het achterliggende veld te komen.

Afbeelding 11. Impressie landschappelijke inpassing Vlierstraat 17 Oijen

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 13 van 64 30 augustus 2023

Hoofstuk 4.

4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; Er is een drempel voor planschade van 2%; De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 14 van 64 30 augustus 2023

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Doorwerking plangebied Met onderhavig initiatief is sprake van een woningbouwlocatie aangezien binnen het plangebied één nieuwe woning wordt opgericht, zodoende is in beginsel sprake van een stedelijke ontwikkeling. De omvang van de woningbouwlocatie is echter ook bepalend of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

De Afdeling is in een eerdere zaak van oordeel geweest dat een aantal van 11 toe te voegen woningen, een ontwikkeling is die niet voorziet in een woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015, ECLI: NL: RVS:2015:2921, r.o. 4.3). Onderhavige ontwikkeling, waarbij feitelijk sprake is van de toevoeging van één nieuwe woning, kan derhalve ook niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. Het initiatief valt derhalve niet onder de werking van de ladder en hoeft er dus niet aan getoetst te worden. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 15 van 64 30 augustus 2023

Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Doorwerking plangebied De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor onderhavig initiatief.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn?

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 16 van 64 30 augustus 2023

Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in het realiseren van een nieuwe woning in de bebouwingscluster Benedeneind.

Het oprichten van één nieuwe woning past binnen de visie van Noord-Brabant omdat het, al is het maar op kleine schaal, bijdraagt aan de forse provinciale woningbouwopgave voor de komende jaren. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen.

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: - Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. - Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 17 van 64 30 augustus 2023

Afbeelding 12. Uitsnede basiskaart landelijk gebied van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, plangebied rood omlijnd

Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘landelijk gebied – gemengd landelijk gebied’ heeft. In eerste instantie is de realisatie van een woning binnen het landelijk gebied niet toegestaan. Het is enkel mogelijk een woning in het landelijk gebied te realiseren door gebruik te maken van een afwijking welke is opgenomen in de omgevingsverordening. Dit is onder andere de Ruimte-voor-Ruimteregeling. Aan deze regeling zijn een aantal voorwaarden verbonden waaraan voldaan moet worden voor het oprichten van een woning. In de IOV is tevens de Ruimte voor Ruimteregeling opgenomen, welke het mogelijk maakt om met de sloop en sanering van een veehouderij nieuwe woningen in het buitengebied te ontwikkelen. Om te kunnen deelnemen aan deze regeling, dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden. Hieronder is getoetst aan deze voorwaarden, zoals opgenomen in de artikel 3.79 van de IOV. In de Interim omgevingsverordening zijn onder artikel 3.79 voorwaarden opgenomen voor de Ruimte voor Ruimteregeling. Voor het toepassen van de Ruimte voor Ruimteregeling gelden de volgende voorwaarden: Lid 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a.

door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit ; b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit , derde Lid ; en c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77 . Lid 2. Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Lid 3. Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik , onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en c. artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied , eerste Lid , onder a.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 18 van 64 30 augustus 2023

Hierna zal een toetsing en nadere motivatie plaatsvinden op de voorwaarden: a. De woning wordt gerealiseerd door middel van een Ruimte-voor-Ruimtitel. Met een Ruimte-voorRuimtetitel zijn veestallen in het buitengebied afgebroken en de fosfaatrechten zijn ingeleverd. Hiervoor in de plaats mag elders in de provincie Noord-Brabant aan de rand van steden en dorpen een bouwtitel worden uitgegeven. Doordat elders in de provincie een veehouderij is gesaneerd is sprake van een aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde. b. In de Interim Omgevingsverordening is in artikel 3.78 lid 3 sub a aangegeven dat sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als de locatie in een bebouwingconcentratie ligt. De locatie maakt deel uit van een gebied dat in het bestemmingsplan is aangewezen als bebouwingsconcentratie. Een nieuwe woning in een bebouwingsconcentratie kan in zijn algemeenheid voorstelbaar zijn in aanvulling op de sanering van een agrarisch bedrijf of in aansluiting op bestaande bebouwing binnen een bestaand woonperceel en in een compacte opzet.

c.

Het initiatief voorziet in het vervallen van de vergunning voor een bijgebouw, het verwijderen van de paardenbak en de sloop van een bestaand bijgebouw en het daarvoor realiseren van één nieuwe woning. Met het initiatief wordt compacter gebouwd doordat enerzijds de paardenbak, die ver in het veld ligt, wordt verwijderd en anderzijds een nieuwe woningen wordt gerealiseerd in een zelfde lijn als de bestaande woning. Met het initiatief is zodoende sprake van een planologisch aanvaardbare locatie. Zeker omdat naast de nieuwe woning een andere woning ligt waar het qua karakteristiek en uitstraling bij zal aansluiten. Er is zodoende sprake van een aanvaardbare locatie. In artikel 3.77 wordt aangegeven dat de ontwikkeling dient te passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. In de structuurvisie Buitengebied Oss geeft de gemeente aan dat binnen bebouwingsconcentraties in specifieke gevallen de bouw van nieuwe woningen mogelijk. Aan de bouw van deze woningen zijn voorwaarden verbonden. Het is altijd maatwerk. Het toevoegen van woningen is alleen voorstelbaar op plekken waar dit leidt tot een kwaliteitsverbetering van het landschap en de stedenbouwkundige structuur. Of daar waar knelpunten worden opgelost. In de structuurvisie gaat de gemeente in op de visie voor de bebouwingsconcentratie Benedeneind.

Voor dit gebied wordt geconstateerd dat in de loop der tijd veel beplantingen zijn en het qua beeldvorming derhalve nogal lijkt op de aangrenzend gelegen kom. Nagestreefd wordt het kleinschalig karakter te versterken. Binnen deze bebouwingsconcentratie is het voorstelbaar om bebouwing toe te voegen ter ondersteuning van de landschapsstructuur. Dit is mogelijk op locaties langs de dijk waar momenteel grootschalige bebouwing aanwezig is. Onderhavig initiatief voorziet in het realiseren van één nieuwe ruimte voor ruimte woning aan de Vlierstraat 17 in Oijen, in de bebouwingsconcentratie Benedeneind. Deze bebouwingsconcentratie is gelegen op de oeverwal. De oeverwal kan gezien worden als een kralensnoer van kernen, waarbij de dijk het snoer vormt. Er is een grotere mate van afwisseling tussen open en besloten. De kernen hebben een besloten karakter, de ruimten ertussen zijn voornamelijk open, dit is ook te zien in de omgeving van het plangebied. Verspreid over de Vlierstraat is sprake van bebouwing met daartussen grote en open gebieden en doorkijken naar de dijk. De locatie wordt landschappelijk ingepast met onder andere a) een bomenrij bestaande uit essen, haagbeuk en els, b) een ligusterhaag, c) diverse hoogstamfruitbomen en d) een bomenrij bestaande uit essen, haagbeuken en wilgen. Deze landschapselementen sluiten goed aan bij het karakter van de oeverwal.

Dit sluit perfect aan bij de visie van de gemeente Oss, om de woonkwaliteit te verhogen door beplantingselementen toe te voegen.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 19 van 64 30 augustus 2023

Afbeelding 13.Uitsnede visiekaart Benedeneind met plangebied rood omlijnd

Met het initiatief is zodoende sprake van een planologisch aanvaardbare locatie waarbij wordt aangesloten bij de visie voor de bebouwingsconcentratie Benedeneind. Het realiseren van de woning past zodoende binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Conclusie Aan alle voorwaarden wordt voldaan met het aankopen van een Ruimte voor Ruimtetitel bij de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (zie bijlage 2). Onderhavige ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied. Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 20 van 64 30 augustus 2023

-

-

Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit

De bovenstaande doelstellingen worden door vertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype. De gemeente Oss maakt onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. De gemeente beschrijft in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geeft de gemeente aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking. Het gebied waarin het plangebied is gelegen wordt in de structuurvisie aangeduid als ‘Oeverwal’.

De oeverwal is een hooggelegen rug, parallel aan de Maas. Van oorsprong worden de oeverwallen gekenmerkt door een relatief kleinschalig cultuurlandschap met een grote diversiteit. Door de aanwezigheid van veel landschapselementen heeft de oeverwal over het algemeen een groen en halfopen karakter. Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief voorziet in de sloop van een veldschuur en een paardenbak, het intrekken van een vergunning voor een nieuw bijgebouw en de realisatie van een nieuwe woning. In de structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 heeft de gemeente aangegeven dat alleen in bebouwingsconcentraties nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd. Het plangebied is gelegen in de bebouwingsconcentratie Benedeneind aan de Vlierstraat. Het initiatief is zodoende passend binnen de Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015. 4.4.2 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities:

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 21 van 64 30 augustus 2023

• Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Doorwerking plangebied Het initiatief voorziet in het realiseren van een nieuwe Ruimte voor Ruimte woning. Met deze regeling is het mogelijk om in ruil voor de sloop van (agrarische) bebouwing een nieuwe woning te ontwikkelen. Door de Ruimte-voor-Ruimteregeling wordt ongewenste bedrijfsbebouwing verwijderd waarmee leegstand en verval wordt tegen gegaan. Doordat elders sloop van bedrijfsbebouwing plaats vindt is er geen sprake van (onnodige) verstening van het buitengebied. Het initiatief is daarmee passend binnen de woonvisie van de gemeente Oss. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss).

Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afwegingen prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021). De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling.

Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant ( september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. • De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente.

We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 22 van 64 30 augustus 2023

•

•

enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken2. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied -landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht.

Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Het plangebied ligt in het gehucht Benedeneind, in de kern Oijen. Benedeneind valt in de PFM Wonen Oss onder het landelijk gebied. Voor het landelijk gebied is opgenomen dat in alle kernen ruimte is voor kleinschalige toevoegingen, die een aanvulling vormen op de aanwezige woningvoorraad en aansluiten op de behoefte of herontwikkeling van bestaande bebouwing. Met onderhavig initiatief wordt een nieuwe Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd. Hiermee is sprake van de toevoeging van één woning. Aangezien in alle kernen ruimte is voor kleinschalige toevoegingen is het oprichten van één woning passend in de PFM Wonen Oss. Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw aan de Vlierstraat 17 in Oijen vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 4.1.2). De toevoeging van een enkele woning is vanuit het beleid voor wonen toelaatbaar mits de ontwikkeling passend is bij de organische ruimtelijke structuur van de kernen (ruimtelijk en stedenbouwkundig voorstelbaar). Uit jurisprudentie blijkt daarnaast dat de toevoeging van een zeer beperkt aantal woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de ladder voor Duurzame verstedelijking is niet nodig.

Doorwerking plangebied Het voornemen bestaat om ten westen van de Vlierstraat 17 een Ruimte voor Ruimte woning te realiseren. De woning wordt gerealiseerd in de bebouwingscluster Benedeneind in een omgeving waar de woonfunctie samen met de agrarische functie overheerst. De woning betreft een vrijstaande woning wat aansluit bij de bebouwing aan de Vlierstraat. Het initiatief is passend binnen de ruimtelijke- en functionele structuur van Benedeneind en van de Vlierstraat. De woning is daarmee passend binnen het PFM Wonen Oss. 4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld.

2 1 Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale

Woningmarktonderzoek (2019).

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 23 van 64 30 augustus 2023

Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: Bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; Monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); Bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. De plannen zullen niet vrijwillig aan het Adviesteam Architectuur worden voorgelegd. 4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld.

Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage 1 opgenomen bij de regels. Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest.

Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35 m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol. Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen.

Vlierstraat 17 Oijen - 2023, pag. 24 van 64 30 augustus 2023

Hoofstuk 5.

5.1

Omgevingsaspecten

Landschap

5.1.1 Nota Landschapsbeleid Binnen de gemeente Oss bestaat grote aandacht voor het landschap en het landelijke gebied. De Nota Landschapsbeleid zorgt voor een beleidskader welke een sturende werking heeft bij ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied. Ruimtelijke ingrepen en nieuwe functies in het buitengebied hebben een grote uitstraling naar de omgeving. Dit betekent dat bij deze ingrepen (bijvoorbeeld de bouw van agrarische bedrijfsgebouwen) eisen aan de landschappelijke inpassing van objecten moeten worden gesteld. De gemeente wordt verder geconfronteerd met de aanleg (of juist verwijdering) van (landschaps)elementen door particulieren op agrarische percelen in het buitengebied. Dergelijke initiatieven komen vaak niet overeen met de ter plaatse aanwezige en te behouden landschappelijke kwaliteit (bijvoorbeeld behoud van openheid of gebruik van niet-inheemse boomsoorten). Goede toetsingskaders en sturingsinstrumenten zijn voor bescherming maar ook voor ontwikkeling van het landschap onmisbaar. In de Nota Landschapsbeleid wordt per deelgebied beschreven wat de landschappelijke visie is. De verschillende deelgebieden zijn: Uiterwaarden Oeverwal Komgebied Dekzandrand Dekzandrug Per deelgebied wordt aangegeven wat de ontwikkelingsvisie is. Daarbij worden aandachtspunten voor uitwerking en uitvoering geschetst.

De locatie is volgens de Nota Landschapsbeleid gelegen op de oeverwal. De oeverwal is een hoger gelegen rug in het landschap en ligt hoog en droog, binnendijks op enige afstand van de rivier de Maas. Het karakter van de oeverwal is kleinschalig en halfopen tot besloten. Het verkavelingspatroon op de oeverwal is blokvormig en overwegend regelmatig. Bebouwing (veelal geconcentreerd in kleine kernen en in bebouwingslinten), beplantingselementen (houtwallen, een enkele boomgaard) en grondgebruik (grasland, bouwland) bepalen hier de maat van de ruimte. De oeverwal kan gezien worden als een kralensnoer van kernen, waarbij de dijk het snoer vormt. Er is een grotere mate van afwisseling tussen open en besloten. De kernen hebben een besloten karakter, de ruimten ertussen zijn voornamelijk open. De organisch gegroeide kernen en bebouwingsconcentraties dragen bij aan de specifieke sfeer in het gebied. Deze hebben allen een duidelijke relatie met het landschap. Doorwerking plangebied Het plangebied ligt in het gehucht Benedeneind, een bebouwingscluster, dat is gelegen op een oeverwal. Het voornemen bestaat om ten westen van de Vlierstraat 17 een nieuwe Ruimte voor Ruimte woning te realiseren. In het kader van het initiatief wordt enerzijds een Ruimte voor Ruimte-titel aangekocht en anderzijds worden ter plaatse een veldschuur en een paardenbak gesloopt.