Bijlage 1 bij RIB - Reactie CMO op rapport Stadshart Oss 2025 .PDF
Tekst van het document
Gemeente Oss Ter attentie van De heer F. Schuijers Postbus 5 5340 BA Oss
Oss, 24 juni 2021 Betreft: reactie op rapport ‘Stadshart Oss 2025’ Geachte heer Schuijers, beste Frank, Op 15 juni ontving ik in goede orde jouw email met de volgende tekst: ‘In de bijlage vind je het rapport ‘Stadshart Oss 2025’ dat door de bureaus Stad&Co en Ruimtevolk is opgesteld. CMO is gedurende de totstandkoming natuurlijk betrokken geweest door de goede bijdrage van Jack vanuit de samenwerkingscommissie en je was ook aanwezig bij de presentatie van de eindversie. We vinden het echter belangrijk om de opvatting van het CMO over een aantal specifieke onderwerpen uit het rapport te horen. Daarom vragen we in de bijgevoegde brief vragen om enkele vragen te beantwoorden. De antwoorden op deze vragen nemen we mee in de (eventuele) te nemen vervolgstappen.’ Welke vraag stellen we Centrummanagement Oss? 1. Hoe belangrijk is volgens u een collectief van vastgoedeigenaren, om veranderingen in het stadshart succesvol tot stand te brengen? 2. Bent u het met de conclusie eens dat de schil van het stadshart (op termijn) een transformatie moet ondergaan van ‘centrumfuncties’ naar ‘wonen’? Zo ja, is deze transformatie wat u betreft in alle straten even wenselijk? 3. Acht u de voorgestelde programmaladder een bruikbaar afwegingskader dat ingezet kan worden bij langdurige leegstand in ‘de pit’? 4.
Wat vindt u van de voorgestelde gebiedsprofielen? Acht u ze bruikbaar om richting te geven aan de uitstraling van de diverse gebieden? Hierbij de beantwoording van het CMO. Ad 1. Met betrekking tot deze vraag verwijzen wij graag naar het CMO Jaarplan 2020. In 2019 stelde het CMO de notitie ‘Vereniging vastgoedeigenaren centrum Oss’ op. Hiermee onderschrijft het CMO nadrukkelijk het belang van een collectief van vastgoedeigenaren. Eerder werd binnen de Taskforce Stadshart Oss het initiatief ‘Makelpunt’ al opgepakt.
Reactie CMO op rapport ‘Stadshart Oss 2025’ - juni 2021
1
Uit het CMO jaarplan 2020 Vereniging vastgoedeigenaren Tot op heden zijn de eigenaren in het centrum van Oss niet (goed) georganiseerd en als zodanig als collectief dan ook niet aanspreekbaar. In 2018 werd met stakeholders, onder leiding van een expertbureau, een aangepaste organisatiestructuur voor het centrum uitgewerkt om meer draagvlak te krijgen bij andere belangrijke centrumpartners. Het verhogen van de organisatiegraad en hiermee de betrokkenheid is het uitgangspunt geweest. Vooral de organisatie van de vastgoedsector werd als grote wens genoemd voor de opwaardering, de vitaliteit en toekomstbestendigheid van het centrum van Oss omdat juist deze groep een grote invloed heeft op de toekomstige volstand van panden: winkels, horeca, dienstverlening, kunst en cultuur en wonen. In juli 2019 stelde het CMO de notitie ‘Vereniging vastgoedeigenaren centrum Oss’ op. Daarna is afgesproken om samen met de programmamanager van de gemeente Oss, leden van de DNA groep en met de centrummanager een plan van aanpak uit te werken voor de totstandkoming van dit initiatief in 2020. Dit initiatief heeft nog geen definitieve uitwerking gekregen. Het bestuur van het CMO heeft een bestuursfunctie ter beschikking voor vertegenwoordiging uit de vereniging vastgoedeigenaren. Ad 2.
Met betrekking tot deze vraag stelden wij ons al eerder de vraag of dit wel wenselijk was voor de Peperstraat en een deel van de Kerkstraat. Op basis van de actualiteit, een aanzienlijke daling van de leegstand, stelt het CMO nu zich ook de vraag of dit wenselijk is voor de Burgwal, Walstraat en een deel van de Hooghuisstraat. In de Walstraat is geen leegstand, in de Hooghuisstraat is deze gering terwijl de belangstelling voor panden in de Burgwal langzaam toeneemt nu ook het aanbod van lege panden in de pit is afgenomen. Het CMO vraagt zich af of actief beleid hier wel nodig is en of het niet beter is om verzoeken voor transformatie individueel te beoordelen voor alle straten buiten het huidige voetgangersgebied. Uit de getoonde kaarten, zoals op pagina 8 en daarna bij elk gebied, kan de indruk ontstaan dat de passages Galerij, De Schakel en ’t Gengske tot de pit behoren. Wij begrijpen dat ook door de gemeenteraad tijdens de behandeling van dit rapport op 20 mei 2021 vragen zijn gesteld over pit en schil. Ad 3. Het CMO kan zich niet vinden in de voorgestelde programmaladder bij langdurige leegstand in ‘de pit’! De scoop tot 2025 is veel tekort ook temeer omdat enkele grote vastgoedinvesteringen voor de komende jaren op de rol staan zoals een project aan de Heuvel en Kruisstraat en twee op het Walplein. Andere ontwikkelingen binnen de pit worden beslist niet uitsloten Ad 4.
Met betrekking tot deze vraag merken wij op, met verwijzing naar de bovenstaande opmerkingen in deze reactie, dat deze bruikbaar zijn om richting te geven aan de uitstraling van de diverse gebieden.
Reactie CMO op rapport ‘Stadshart Oss 2025’ - juni 2021
2
Andere aandachtspunten In het gepresenteerde/vastgestelde eindrapport ‘Stadshart Oss 2025’ van maart 2021 worden op pagina 23. zes concrete instrumenten beschreven. Deze komen in de gecomprimeerde versie niet op deze wijze terug, maar wordt er gekozen voor een algemenere opsomming vanaf pagina 24. Het CMO vraagt zich op de eerste plaats af waarom hiervoor gekozen is en heeft op de tweede plaats behoefte in te gaan op deze zes instrumenten. Dit ook omdat op een eerdere gevraagde reactie - 8 februari 2021 met beantwoording op 17 februari 2021 - geen reactie is ontvangen. •
Instrument 1.
Vastgoedcollectief: bruikbaar (zie ook Ad 1.)
•
Instrument 2.
Convenant Stadshart Oss 2025: bruikbaar (zie ook Ad. 1)
•
Instrument 3.
Transitiecoach: bruikbaar met belangrijke kanttekeningen
Op 17 februari 2021 reageerden ondergetekende en centrummanager Jack van Lieshout op verzoek aan de wethouders Van Orsouw en Den Brok op de notitie ‘Transitiecoach en ondersteunende instrumenten’. De twee reacties tref je in de bijlagen aan. Uit de beantwoording van Jack blijven een aantal punten actueel: •
De kern van de memo is het verplaatsen van ondernemers van de schil naar de pit en de vrijkomende panden in de schil transformeren. Ik vraag aandacht voor het feit dat naar mijn inschatting 90% van de ondernemers van de panden in de schil huurders zijn. De belangen van ondernemers en pandeigenaren zijn in dit kader tegengesteld. Zeker daar waar commerciële ruimten in verband met het Bouwbesluit niet kunnen worden getransformeerd naar woonruimten hebben pandeigenaren een groot en aanhoudend belang van de huidige ruime bestemmingen.
•
Op pagina 2 wordt gesproken over het inhuren van een coach en deze onder te brengen bij de afdeling LWE. In hoeverre kan een mogelijke conflictsituatie zoals bij de bovenstaande bullet vermeld leiden tot negatieve reacties richting de gemeente Oss - het losweken van huurders - en claims voor planschade?
•
In de memo wordt duidelijk afstand genomen van acquisitie. In de laatste bespreking van het conceptrapport Steengoed Oss in januari motiveerde Eric Saras dat dit (en de kosten hiervan) voor rekening van vastgoedeigenaren moeten komen. In principe ben ik het hier mee eens. De actie van wethouder Joop van Orsouw en ondergetekende naar The Sting zie ik als ook als goede en welkome activiteiten om te komen tot een mooi winkelaanbod in de pit. Jan van Loon onderschrijft dit ook in zijn reactie (zie bijlage).
•
In de memo wordt ook over horeca gesproken. De vraag dient zich nu al regelmatig aan: krijgen we niet teveel horeca in het centrum? Een autonome groei prima wat mij betreft, maar een financieel ondersteunde groei in de pit vind ik overbodig. Liever de middelen inzetten voor stimulering van detailhandel.
•
Momenteel (stand 17 februari) staan in de pit ‘slechts’ 12 panden leeg (9,8%!). Voor 2 panden hiervan zijn lopende gesprekken waarbij ik betrokken ben. De vragen die bij mij in dit kader spelen zijn:
Reactie CMO op rapport ‘Stadshart Oss 2025’ - juni 2021
3
• • •
•
•
•
Wat is de winkelvoorraad van een transitiecoach voor de komende 3 jaar? Met welke frictieleegstand willen we rekeninghouden? Wat wordt de impact van de nog steeds teruglopende huurprijzen op de vraag en de hierdoor beschikbare winkelvoorraad voor de transitiecoach?
In de Klaphekkenstraat zijn in januari van dit jaar 2 commerciële huurcontracten beëindigd om plaats te maken voor woningen. De tekeningen voor 4 appartementen voor Houtstraat 19 zijn recent ook van de tekentafel gerold. In hoeverre kunnen we deze ontwikkeling, al dan niet gestimuleerd door de subsidieregeling Wonen in het centrum, op autonome wijze verwachten? We moeten verstandig omgaan met de beschikbare budgetten voor ons centrum. In dit kader vind ik het niet verantwoord om op voorhand voor een periode van 3 jaar een transitiecoach aan te stellen voor een bedrag van Euro 75.000,- per jaar. De eerste (2) zelfstandige makelaars evenals een landelijk opererend expertbureau hebben zich hiervoor al bij mij gemeld. Ik kan mij ook voorstellen dat makelaarskantoren een juniormakelaar aanstellen. Ik stel daarom voor om: • financiële afspraken uitsluitend resultaat gebonden te maken • de overeenkomst met een transitiecoach van jaar tot jaar te bezien op basis van resultaten.
Wij begrijpen dat ook door de gemeenteraad tijdens de behandeling van dit rapport op 20 mei vragen zijn gesteld over pit en schil. Dit zou de bovenstaande punten nog meer bekrachtigen. •
Instrument 4.
Subsidies ter stimulering van versterking winkelfunctie: bruikbaar
Met betrekking tot dit instrument verwijzen wij graag naar het CMO Jaarplan 2020. In het jaar daarvoor stelde het CMO de notitie ‘Revolverend ontwikkelfonds vastgoed centrum Oss’ op. Hiermee onderschrijft het CMO de inzet van stimulerende subsidies maar is zij ook van mening dat deze (deels) kunnen terugvloeien in een langjarige subsidievoorziening. Uit het CMO jaarplan 2020 Ontwikkelfonds vastgoed Het is opvallend dat een toenemend aantal (ex)ondernemers uit Oss en omgeving de laatste tijd belangstelling toont en zich oriënteert om te investeren in commercieel vastgoed in en rond het centrum van Oss. Dit is een positieve ontwikkeling omdat nieuw geld beschikbaar komt voor investeringen in het opknappen van bestaande panden, in het uitbreiden van functies (bijvoorbeeld het terugbrengen of het toevoegen van wonen) of het transformeren van panden (terugdringen van het aantal winkel-m2’s). De aantrekkingskracht bij de nieuwe (potentiële) investeerders wordt, zo blijkt uit gesprekken, zeker ook ingegeven door de bestaande subsidieregelingen ‘gevelrenovatie’, ‘wonen in het centrum’ en ook door de dispensatieafspraken ‘parkeerfonds’ met het vorige college.
Reactie CMO op rapport ‘Stadshart Oss 2025’ - juni 2021
4
Uit gesprekken met bestaande centrumondernemers die tevens pandeigenaar zijn valt op dat de bereidheid om te investeren in het upgraden van hun winkels wel aanwezig is, maar dat de financiële middelen daarvoor via banken maar gedeeltelijk te verkrijgen zijn. Op basis van het bovenstaande stelde het CMO in april 2019 een korte notitie samen om te pleiten voor het instellen van een ‘Revolverend ontwikkelfonds vastgoed centrum Oss’. De middelen kunnen vrijgemaakt worden uit het ‘Investeringsfonds Stadshart Oss’. In de notitie staat expliciet vermeldt dat het géén (nieuwe) subsidieregeling betreft, maar een fonds van waaruit geleend kan worden voor het realiseren van gewenste vastgoedingrepen in het centrum van Oss. Het CMO zal de oprichting van een dergelijk fonds blijvend onder de aandacht van de politiek/gemeente Oss brengen. •
Instrument 5.
Vastgoedacquisiteur: bruikbaar
Het CMO heeft het aanstellen van een vastgoedacquisiteur al vele jaren hoog op de agenda gezet tijdens diverse gemeentelijke overleggen. Onder meer nog op 17 februari 2021 door ondergetekende in een reactie aan de wethouders Van Orsouw en Den Brok op de notitie ‘Transitiecoach en ondersteunende instrumenten’. Zie bijlage 1. De door het CMO voorgestelde acquisiteur zou voor de gehele gemeente Oss wijkwinkelcentra, dorpskernen, meubelboulevard - aan de slag moeten en een plaats krijgen binnen het Kernteam Economie van de gemeente Oss. Het CMO is ervan overtuigd dat deze functionaris binnen het hierboven genoemde team van enorme waarde kan zijn tot verbeterde acquisitie van winkel- en horecaketens binnen de hele gemeente Oss en dat de financiële middelen beter ingezet kunnen worden voor een vastgoedacquisiteur dan voor een transitiecoach. •
Instrument 6. Transformatiesubsidie ter simulering van functie wijzigingen van (voormalige) winkelpanden: bruikbaar
Het CMO ziet dit in het verlengde van c.q. aanvullend op instrument 4. In het kader van dit instrument/onderwerp attendeerden wij de wethouders Van Orsouw en Den Brok op de brief ‘Contouren aanpak herstructurering winkelgebieden in binnensteden en kernen’ van 12 mei 2021 van mr. drs. M.C.G. Keijzer, Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat. Mocht toelichting nog gewenst zijn op deze reactie, dan zijn we vanzelfsprekend hiervoor beschikbaar. Wij stellen het op prijs en gaan er van uit dat we worden geïnformeerd over de (eventuele) te nemen vervolgstappen van de gemeente Oss.
J.T.M. (Jan) van Loon Voorzitter CMO
Reactie CMO op rapport ‘Stadshart Oss 2025’ - juni 2021
5
P.s. Gesprekken door de gemeente Oss aanknopen met vastgoedeigenaren die een bepaalde tijd hun leegstaande commerciële pand niet aanbieden voor huur of koop en geen concrete verbouwplannen bij de gemeente Oss hebben ingediend mag wat het CMO betreft snel aan het instrumentarium worden toegevoegd. Het pand hoek BurgwalWalstraat dient hier als voorbeeld. Bijlagen 2.
Reactie CMO op rapport ‘Stadshart Oss 2025’ - juni 2021
6