Beleidsactualisatie RO Buitengebied 2021 def.DOCX
Tekst van het document
Beleidsactualisatie RO Buitengebied 2021 Oplossing voor dilemma’s uit de dagelijkse praktijk
Paul Vereijken Afdeling RO 02-11-2021 1
Inleiding
De beleidsactualisatie richt zich op een vijftal buitengebied specifieke thema’s:
Aanleiding en achtergrond
•
Het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied en aan de randen van dorpen;
De dynamiek in het buitengebied is groot. Diverse transities en ontwikkelingen raken het gebruik, de inrichting en de beleving van ons
•
Het vergroten van woningen groter dan 1000 m3;
uitgestrekte en diverse buitengebied. Deze worden geadresseerd in de
•
Bijzondere woonvormen in het buitengebied;
Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied, de Agrarische Visie en de Visie op het
•
Het toestaan van niet-agrarische bedrijvigheid in het
VAB-beleid. Daarbij zoeken we steeds naar de juiste balans tussen
buitengebied; •
gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.
Kwaliteitsverbetering bij nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied.
Tegelijkertijd worden we in onze dagelijkse praktijk geconfronteerd met
We actualiseren ons beleid op de deze thema’s zodat we verzoeken die
concrete vragen en verzoeken van inwoners en ondernemers waarin het
hierop van toepassing zijn kunnen behandelen conform de voorgestelde
huidige beleidskader en het ruimtelijk instrumentarium niet, of niet
oplossingsrichting. Het geactualiseerde beleid is tevens input voor onze
adequaat voorziet. Bij de vaststelling van het Bestemmingsplan
Omgevingsvisie en ons Omgevingsplan. En we gebruiken het als input
Buitengebied 2020 en bij de instelling van de Intaketafel hebben we
voor de actualisatie van het regionale afsprakenkader over
aangegeven dat de praktijk veelvormiger en dynamischer is dan we
kwaliteitsverbetering en onze opstelling naar de Provincie o.m. met
kunnen voorzien. Daarom hebben we met de gemeenteraad afgesproken
betrekking tot de provinciale Omgevingsverordening en de zienswijze
dat we periodiek bekijken tegen welke praktische vraagstukken,
van de provincie op ons Ontwikkelingenplan 2 buitengebied Oss.
knelpunten en opgaves we aanlopen. Die we willen delen met de gemeenteraad om te bespreken hoe we hiermee omgaan. Met als
Per thema beginnen we door eerst in één zin de gekozen
uitgangspunt dat we willen handelen in de geest van de Omgevingswet.
oplossingsrichting weer te geven om vervolgens het thema verder uit te werken aan de hand van drie vragen:
Met deze “Beleidsactualisatie RO Buitengebied 2021” geven wij hieraan
1.
Wat is het vraagstuk?
gevolg. In onze voorstellen baseren we ons mede op de recent
2.
Waar lopen we op dit moment tegenaan?
vastgestelde Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied en zetten wij een
3.
Hoe willen we het oplossen?
eenduidige en praktische beleidslijn uit. vijf thema’s 2
1. Het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied.
bestemmingsplan buitengebied (2020) en het VAB-beleid (2021). De recent vastgestelde Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied geeft vanuit het
Kern van de oplossingsrichting: nieuwe woningen in het
streefbeeld richting hieraan. Ook de provinciale interim
buitengebied zijn mogelijk, mits er sprake is van goede inpassing
omgevingsverordening (IOV) stelt eisen aan de mogelijkheid om een
en proportionele kwaliteitsverbetering in de vorm van sanering
woning te bouwen in het buitengebied. Een nieuwe woning bouwen in
van een VAB-locatie of realisatie van een Ruimte voor Ruimte
het buitengebied kan alleen als dat samenhangt met
woning.
kwaliteitsverbetering van het buitengebied. Dit kan bijvoorbeeld door sanering van een VAB-locatie of door aankoop van een bouwtitel in het
2.1 Wat is het vraagstuk?
kader van de Ruimte voor Ruimte (RvR) regeling. Daarnaast biedt ook
Met grote regelmaat krijgen we het verzoek voor de bouw van een
het beleid voor behoud en ontwikkeling van cultuurhistorisch
nieuwe woning op een open plek in het buitengebied, in of aan de rand
waardevolle objecten en de landgoederenregeling de mogelijkheid voor
van een dorp. Het kan zijn dat iemand een weilandje of een grote tuin
het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied. In bijlage 1 is
heeft en daar een woning wil bouwen. Ook kan het gaan om een
een overzicht opgenomen van de concrete regelingen uit het
agrariër die wil stoppen met zijn bedrijf en om de kosten van de
bestemmingsplan Buitengebied 2020 en de Interim
sanering te dekken één of meerdere woningen wil bouwen. Of het gaat
Omgevingsverordening (IOV) van de provincie Noord-Brabant, die
om iemand die een Ruimte voor Ruimte (RvR) woning wil realiseren. Het
samenhangen met woningbouw in het buitengebied.
gaat bij dit vraagstuk nadrukkelijk over individuele woningbouwplannen en niet over de nieuwe stedelijke uitbreidingen zoals Oss-West, Geffen-‘t
De centrale vraag bij veel concrete plannen is: wanneer is er een goede
veld, Ravenstein-Stationsgebied of transformatieopgaves in bestaand
aanleiding om de bouw van een woning in het buitengebied te
stedelijk gebied. Deze opgaves kennen hun eigen afwegingskader en
legitimeren en wanneer is er sprake is van een passende
bestemmingsplanprocedure.
tegenprestatie/evenredige verhouding/voldoende substantiële kwaliteitsverbetering? Ook is het de vraag wanneer er sprake is van een
2.2 Waar lopen we op dit moment tegenaan?
goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing. Daarnaast
Het is vanuit provinciaal en gemeentelijk beleid niet mogelijk en ook niet
bestaat er een verschil in de begrippen tussen de verschillende
wenselijk om zomaar overal nieuwe woningen te bouwen in het
regelingen. Bijvoorbeeld de definitie van het begrip
buitengebied. De beleidskaders voor het toestaan van een nieuwe
Bebouwingsconcentratie.
woning in het buitengebied zijn uitgewerkt in verschillende beleidsdocumenten zoals de structuurvisie buitengebied (2015), het 3
Elders in onze gemeente, niet in het buitengebied, maar in bestaand
1.
De realisatie van een Ruimte voor Ruimte (RvR) woning, hetzij
stedelijk gebied (stad; stadjes en kernen) hebben we meer vrijheid om
middels de aanschaf van een RvR titel in geld, hetzij middels een
als gemeente onze eigen afweging te maken. Beleidsmatig speelt daar
RvR titel “in natura”;
echter eveneens steeds de vraag of een extra woning op een lege plek
2.
De bouw van een woning welke direct samenhangt met
wel bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving, of daar op z’n minst
kwaliteitsverbetering van het buitengebied, bijvoorbeeld de
geen afbreuk aan doet. Dat vraagstuk wordt in de verschillende
sanering van een VAB-locatie;
gebiedsvisies van het stedelijk gebied en de stadjes en kernen
3.
Het toevoegen van een nieuwe woning in het kader van behoud of ontwikkeling van monumenten en cultuurhistorisch
geadresseerd.
waardevolle bebouwing; 2.3 Hoe willen we het oplossen? Het centrale uitgangspunt is en blijft dat we niet “zomaar” nieuwe
4.
Het toevoegen van woningen in samenhang met landgoedontwikkeling.
woningen in het buitengebied willen toestaan. Er dient een goede reden
Die laatste twee mogelijkheden komen relatief weinig voor en vragen
en een passende aanleiding te zijn om een nieuwe woning toe te staan.
om een zeer specifieke afweging in het kader van erfgoed (bij
We willen geen ongewenste verrommeling of verstening die de
monumenten en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing) of de
kwaliteiten van het buitengebied onder druk zetten. Ons buitengebied
natuurschoonwet en de landgoederenregeling (bij landgoederen). Die
kent immers geen volkshuisvestelijke opgave en nieuwe woningen
mogelijkheden laten we voor deze beleidsactualisatie dan ook buiten
dienen vooral gerealiseerd te worden binnen stedelijk gebied. Het
beschouwing.
oplossen van “de woningnood” of de grote vraag naar nieuwe woningen alleen zijn dan ook geen argumenten om mee te werken aan
Ad 1. Realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning.
woningbouw in het buitengebied, anders dan door de eerdergenoemde
In het kader van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling is het
stedelijke uitbreidingen. Dit uitgangspunt is ook benoemd in onze
mogelijk om bij de Ruimte voor Ruimte maatschappij een bouwtitel aan
Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied bij het thema Prettig en Gezond Leven.
te schaffen voor de bouw van een woning in het buitengebied. Momenteel bedraagt de prijs voor een Ruimte voor Ruimte titel in de
Onder welke voorwaarden is een woning in het buitengebied mogelijk?
gemeente Oss € 125.000,- ex btw. De gemeente Oss heeft in het
Zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven, zijn de belangrijkste
verleden al veel RvR woningen gerealiseerd, waardoor wij ruimschoots
mogelijkheden om een woning te bouwen in het buitengebied:
onze bijdrage aan de provinciale doelstellingen van de RvR regeling hebben geleverd. Bij nieuwe RvR woningen moet het daarom gaan om passende ontwikkeling. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een extra woning 4
als onderdeel van de sanering van een VAB-locatie (zie ad 2.). Of een
beneden bij te stellen, zoals recent door de provincie/RvR maatschappij
woning binnen of direct grenzend aan een bestaand
is geopperd. Immers als dat bedrag naar beneden gaat, gaat ook de
woonbestemmingsvlak, een woning als onderdeel van een toekomstige
mate van kwaliteitsbijdrage per RvR titel naar beneden.
stedelijke ontwikkeling of een woning in een gebied dat al zodanig verstedelijkt is dat een extra woning geen afbreuk doet aan de kwaliteit
Een Ruimte voor Ruimte titel “in natura”.
van het buitengebied. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om
Overeenkomstig de interim omgevingsverordening (IOV) van de
versnipperd weilandjes te bebouwen of open ruimtes in een
provincie is het mogelijk om een Ruimte voor ruimte woning te
bebouwingslint in het buitengebied op te vullen met RvR woningen.
realiseren indien er sprake is van: •
Beëindiging van een varkens- of pluimveehouderij;
Voor iedere Ruimte voor Ruimte titel ontvangt de gemeente Oss een
•
Alle bedrijfsgebouwen worden gesloopt;
afdracht van € 100.000,- (bij een ontwikkeling door de RvR
•
Er per Ruimte voor Ruimte kavel minimaal 1000 m2
maatschappij) of € 125.000,- (bij een particuliere ontwikkeling). Hiervoor heeft de gemeente Oss een overeenkomst gesloten met de provincie Noord-Brabant. Dit geld komt in het Groenfonds Landelijk
bedrijfsbebouwing wordt gesloopt; •
Er per Ruimte voor Ruimte kavel minimaal 3500 kg fosfaatrechten worden ingeleverd.
Gebied (GLG). Uit het GLG financieren wij projecten in het kader van de vitalisering van het buitengebied, zoals de Routekaart Groen Blauwe
Als het gaat om een RvR titel “in natura” (dus die samenhangt met de
Natuur, realisatie van de EHS en het bomenstructuurplan. Daarmee
sanering van een agrarisch bedrijf), dan stellen we als voorwaarde dat
draagt de aanschaf van een Ruimte voor Ruimte titel als zodanig bij aan
de sanering plaats moet vinden in de gemeente Oss, zoals genoemd in
de substantiële ruimtelijke kwaliteitswinst van het buitengebied zoals
art 40.11 van het Bestemmingsplan Buitengebied 2020. Zo draagt de
omschreven in art 40.11 lid 3 van het bestemmingsplan Buitengebied
realisatie van een RvR kavel “in natura” direct bij aan de
2020. Er hoeft dus niet langer bovenop de aanschaf van een RvR titel
kwaliteitsverbetering van ons buitengebied.
ook nog eens extra sanering plaats te vinden. Ad 2. Realisatie van een woning welke direct samenhangt met De toepassing van de ruimte-voor ruimteregeling voor het genereren
kwaliteitsverbetering van het buitengebied, bijvoorbeeld de sanering van
van bijdragen voor de kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied is
een VAB-locatie.
afhankelijk van de overeenkomst met de provincie. We streven er dan
Naast de aanschaf van een Ruimte voor Ruimte titel of een Ruimte voor
ook naar om de afdracht die we ontvangen voor iedere Ruimte voor
Ruimte titel “in natura” is de bouw van een woning ook mogelijk indien
Ruimte woning op het huidige niveau te handhaven en niet naar
er sprake is van kwaliteitsverbetering die in evenredige verhouding staat 5
tot de ontwikkeling van een nieuwe woning. In de IOV staat omschreven
buitengebied. Wij zien de afwaardering van gronden dan ook als een
dat er sprake is van een evenredige verhouding als de fysieke
fysieke maatregel en zijn van mening dat deze voor 100% ingebracht
tegenprestatie vergelijkbaar is met de Ruimte voor Ruimte regeling.
mag worden. De provincie is bezig met de actualisatie van regeling
Momenteel is er veel discussie tussen gemeente en provincie over de
Kwaliteitsverbetering Landschap en met het opstellen van een nieuwe
vraag wanneer er sprake is van een evenredige verhouding, hoe de
omgevingsverordening. Daar zullen wij ons standpunt als zodanig ook
fysieke tegenprestatie precies vorm moet krijgen en hoe deze berekend
inbrengen.
moet worden. Goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing Belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Oss is dat sprake moet zijn
Naast een passende aanleiding en voldoende kwaliteitsverbetering moet
van een goede balans tussen de saneringsopgave enerzijds en de
er ook sprake zijn van een goede inpassing. Bebouwingconcentraties zijn
verevening in de vorm van woningbouw anderzijds. Zowel de feitelijke
in beginsel de aangewezen plaatsen voor nieuwbouw en niet (primair)
kwaliteitsverbetering in de vorm van sanering van bebouwing,
agrarisch productiegebied. Daarnaast eist de IOV dat woningen die
verwijderen van verharding e.d. maakt daar onderdeel van uit, als ook
worden gerealiseerd in het kader van kwaliteitsverbetering (ad 2.)
de afwaardering van de agrarische bestemming en het vervallen van de
moeten liggen in een gebied met de aanduiding “verstedelijking
daarbij horende bouw- en gebruiksmogelijkheden. In hoofdstuk 5 wordt
afweegbaar”1. De concrete landschappelijke en stedenbouwkundige
de concrete bepaling van de kwaliteitsverbetering verder uitgewerkt.
inpasbaarheid is een analyse die vraagt om maatwerk en een lokale afweging. Het Bestemmingplan Buitengebied 2020, de Structuurvisie
In het verleden is de inbreng van zowel sanering als afwaardering van
Buitengebied – Oss 2015, de Nota Landschapsbeleid 2015 en de Nota
de bestemming altijd goedgekeurd door de provincie. Bij het meest
Groen Blauwe Natuur zijn daarbij goed bruikbare en nog steeds
recente Ontwikkelingenplan Buitengebied heeft de provincie aangegeven
voldoende actuele handvatten. Deze beleidsdocumenten gelden niet
dat zij afwaardering van gronden niet ziet als een fysieke maatregel. De
alleen als exclusief toetsingskader. Nieuwe ontwikkelingen worden in de
provincie stelt zich dan ook op het standpunt dat afwaardering niet, of
afweging meegenomen. Dit geldt ook voor uitgangspunten uit de
op z’n hoogst voor 20% ingebracht mag worden. Wij vinden dit niet
Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied, de Visie op het VAB-beleid en andere
juist. Het doet geen recht aan wat ingeleverd wordt, verzwaart de
beleidskaders voor het buitengebied.
tegenprestatie van de verzoeker en bemoeilijkt daarmee sanering van VAB-locaties. Daarom willen wij vasthouden aan ons standpunt dat ook de afwaardering van de bestemming een volwaardig onderdeel van de sanering is en bijdraagt aan de kwaliteitsverbetering van het
1 Mogelijk dat er met de op handen zijnde actualisatie van de provinciale
omgevingsverordening meer ruimte komt om ook in andere gebieden woningen toe te voegen in het kader van kwaliteitsverbetering. De gemeente Oss zet daar wel op in.
6
Verbreding beleid bebouwingsconcentraties Vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan buitengebied Oss – 2010 kennen wij beleid voor bebouwingsconcentraties. Binnen deze bebouwingsconcentraties bestaan meer mogelijkheden voor wonen en bedrijvigheid dan in de rest van het buitengebied. In structuurvisies en bestemmingsplannen zijn een aantal duidelijke bebouwingsconcentraties vastgelegd. Buiten de aangewezen bebouwingsconcentraties liggen in het buitengebied gebieden die de kenmerken van een bebouwingsconcentratie hebben, maar niet als bebouwingsconcentratie zijn aangewezen. Het gevolg is dat binnen deze gebieden geen gewenste ontwikkelingen kunnen plaatsvinden, omdat ze niet zijn aangewezen als bebouwingsconcentraties. Daarom willen we bij de beoordeling van nieuwe verzoeken vanaf nu uitgaan van een verbrede definitie van bebouwingsconcentraties. Dit betekent dat wij de brede definitie van bebouwingsconcentratie hanteren, die door de provincie gehanteerd wordt. Deze brede definitie staat beschreven in de visie op het VABbeleid: de als zodanig aangeduide bebouwingconcentraties in bestemmingsplan Buitengebied Oss - 2020 en de structuurvisie Buitengebied Oss - 2015, de stads- en dorpsranden én de gebieden die in de praktijk gelijkwaardig zijn aan de bebouwingsconcentraties.
7
2. Het vergroten van een woning in het buitengebied, groter dan
afwijking bestaat de mogelijkheid woningen te vergroten tot maximaal
1000 m3.
1000 m3, met dien verstande dat hiervoor wel de regeling kwaliteitsverbetering van toepassing is. Dat wil zeggen dat het
Kern van de oplossingsrichting: een woning groter dan 1000 m3
toepassen van de afwijkingsmogelijkheid gepaard moet gaan met een
is via maatwerk mogelijk, mits er sprake is van een goede
aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van bodem, water,
inpassing en proportionele kwaliteitsverbetering.
natuur, landschap en/of cultuur. Als die vereiste fysieke verbetering niet op het perceel kan worden gerealiseerd, kan deze worden
2.1 Wat is het vraagstuk?
gecompenseerd door storting in het Groenfonds Landelijk Gebied. De
Het buitengebied is van oudsher een plek waar naast agrarische
omvang van de tegenprestatie is afhankelijk van de omvang van de
bedrijvigheid, ook groot gewoond werd. Grote boerderijhoeves,
ruimtelijke ontwikkeling en moet in een redelijke verhouding hiertoe
landgoederen, buitenplaatsen enzovoorts. Tegelijkertijd is er ook altijd
staan. In de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven dat het
restrictief omgegaan met het vergroten van burgerwoningen en
hierbij gaat om 20% van de waardevermeerdering. Echter, de vraag of
bijgebouwen om verstening van het buitengebied te voorkomen en om
we grotere uitbreidingen dan 1000 m3 toe willen staan, en welke
er voor te zorgen dat het buitengebied beschikbaar blijft voor de
tegenprestatie daar tegenover moet staan, is tot nu toe niet uitgewerkt.
landbouw. We zien echter vanuit aanvragers zo nu en dan de behoefte om een grotere woning te bouwen of een bestaande woning verder uit te
2.3 Hoe willen we het oplossen?
breiden dan het bestemmingsplan toestaat.
Het toestaan van een woning groter dan 1000 m3, is in sommige gebieden of op sommige plekken mogelijk. Immers in het buitengebied
2.2 Waar lopen we op dit moment tegenaan?
ís er vaak voldoende ruimte om dit te accommoderen. Wel gelden er een
Bestemmingsplannen voor het buitengebied van de afgelopen decennia
tweetal uitgangspunten bij het toestaan van woningen groter dan 1000
hebben altijd gewerkt met een strikte maximale inhoudsmaat voor
m3:
burgerwoningen. Meestal 600 m3 of 750 m3, al dan niet met beperkte
•
Er dient sprake te zijn van een goede landschappelijke en
ruimte voor uitbreiding richting 800 m3 of 1000 m3. Zo ook de
stedenbouwkundige inpassing en inbedding. Dit betekent ook
bestemmingsplannen van de gemeente Oss. Ons huidige
dat een grote uitbreiding naar meer dan 1000 m3 niet op iedere
bestemmingplan kent in de basis een maximale inhoudsmaat voor
locatie wenselijk is. Het is altijd maatwerk. Onze Structuurvisie
woningen van 750 m3 (met uitzondering van bepaalde specifieke
Buitengebied – Oss- 2015 en de nota Landschapsbeleid - 2015
gevallen zoals kleinschalige dijkwoningen en monumenten waarbij de
bieden hiertoe goede handvatten en we gebruiken de volgende
maximale inhoudsmaat kleiner kan zijn). Middels een binnenplanse
uitgangspunten: 8
o
Er dient sprake te zijn van een compacte bebouwingsopzet van hoofdmassa en bijgebouwen;
o
De kap- en nokrichting moet aansluiten bij de lintbebouwing;
o
Er dient sprake te zijn van een heldere hiërarchische verhouding tussen hoofd- en bijgebouwen
o •
We gaan in de basis uit van 1 inrit.
Naast de inpassing dient er sprake te zijn van extra investering in kwaliteit van het buitengebied. De omvang van de kwaliteitsverbetering is uitgewerkt in hst 5.
9
3. Bijzondere woonvormen in het buitengebied.
3.3 Hoe willen we het oplossen? Als we bijzondere woonvormen in het buitengebied mogelijk willen
Kern van de gekozen oplossingsrichting: bijzondere woonvormen
maken dan zal dat, net als bij reguliere woningen, samen moeten
in het buitengebied zijn mogelijk mits, er sprake is van
hangen met een kwaliteitsverbetering van het buitengebied.
verantwoorde inpassing en proportionele kwaliteitsverbetering
Transformatie van een vrijkomend agrarisch bedrijf is hiervan het meest
in de vorm van sanering van een VAB-locatie.
voor de hand liggende voorbeeld en ook al een aantal keer gerealiseerd in Oss (o.a. CPO de Rijt in Deursen, Zorgboerderij De Burgthoeve in
3.1 Wat is het vraagstuk?
Oijen). Overigens betekent dat niet dat de saneringslocatie ook direct de
Naast een kwantitatieve woningvraag (lees: woningtekort) zien we ook
nieuwbouwlocatie hoeft te zijn. Er kan ook “gebied overstijgende
een kwalitatieve verandering in de woningbehoefte. Voorbeelden zijn:
verevening” plaatsvinden. Bijvoorbeeld de sanering van een voormalig
collectieve woonvormen, woon-zorg concepten vanuit de wens, maar
agrarisch bedrijf in primair agrarisch gebied en de oprichting van nieuwe
ook de noodzaak van ouderen om langer thuis te blijven wonen, de
bebouwing aan de rand van een dorp.
opvang van specifieke doelgroepen, zoals ex-gedetineerden, migranten of time-out woningen. Verder bestaat er de behoefte van mensen om
Indien het gaat om een bijzondere woonvorm kan in de afweging om
samen met anderen in eigen beheer en naar eigen behoefte woningbouw
mee te werken aan een plan ook de mate van sociale innovatie,
te realiseren. Denk hierbij aan concepten zoals “een knarrenhof”,
vergroten van zelfredzaamheid, sociale cohesie en tijdelijkheid als
vriendenerf, CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) en tiny
meerwaarde worden ingebracht. Het lijkt er op dat in de nieuwe
houses.
verordening van de provincie hiervoor ook (meer) ruimte wordt geboden. Wel dient er in alle gevallen sprake te zijn een bestaand
3.2 Waar lopen we tegenaan?
bouwperceel, met andere woorden een transformatieopgave. Tevens
Ook voor dit vraagstuk geldt dat de behoefte aan wonen in eerste
mag er geen sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling (niet meer dan
aanleg binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen moet worden. We
12 woningen). De uiteindelijk bestemmingswaarde en noodzakelijke
zullen in onze woningbouwplannen en locaties voor binnenstedelijke
kwaliteitsverbetering zal in veel gevallen maatwerk zijn, waarbij het
herontwikkeling ruimte moeten bieden voor dit soort concepten. Dat
uitgangspunt is hoe meer woningen en hoe groter het
neemt niet weg dat er ook in het buitengebied ruimte zou kunnen zijn
bebouwingsoppervlak, hoe groter de kwaliteitsverbetering zal moeten
om deze concepten te laten landen. Onze huidige regelingen voorzien
zijn.
echter niet in deze ontwikkelingen.
10
4. Kleinschalige niet agrarische bedrijvigheid in het buitengebied.
4.2 Waar lopen we tegenaan? Ons vigerende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor wijziging
Kern van de gekozen oplossingsrichting: we willen ruimte bieden
van een agrarisch bedrijf naar een niet- agrarisch bedrijf (art 40.7). De
aan kleinschalige niet agrarische bedrijvigheid in het
functieveranderingsmogelijkheden zijn echter beperkt tot agrarisch
buitengebied, mits het bedrijf qua aard en omvang past in de
technisch hulpbedrijf (max 5000 m2), agrarisch verwante bedrijf (max
omgeving en er sprake is van proportionele kwaliteitsverbetering
1000 m2) of statische opslag (max 1000 m2) (of zorg, recreatie en
in de vorm van sanering van een VAB-locatie.
horeca, maar deze functies zijn voor het nu voorliggende vraagstuk minder relevant). Met andere woorden: er is geen ruimte voor bv
4.1 Wat is het vraagstuk?
omschakeling naar een kleinschalig aannemersbedrijf, een machinaal
Voor bedrijvigheid geldt, net als voor woningbouw, dat dit in principe
timmer- of metaalbewerkingsbedrijf. Dit type bedrijvigheid valt nu
moet plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Daar is ons
tussen wal en schip. Te groot voor beroep of bedrijf aan huis, maar te
bedrijventerreinenbeleid op gericht en dit komt ook voort uit de ladder
klein voor solitaire vestiging op een bedrijventerrein, waarvan bovendien
voor duurzame verstedelijking. We zien echter dat het aanbod van vrije
het aanbod beperkt is.
bedrijfskavels, evenals de ruimte voor nieuwe bedrijfskavels beperkt is. Er is niet alleen vraag naar grote kavels, maar ook naar ruimte voor
4.3 Hoe willen we het oplossen?
kleinschalige bedrijvigheid.
Overeenkomstig onze visie op het VAB-beleid willen we in bepaalde
We kennen al een bedrijf aan huis regeling van maximaal 35 m2,
gebieden ruimte geven voor niet-agrarische bedrijvigheid. Het gaat
eventueel uit te breiden tot 75 m2. Maar het gaat ons hier om
daarbij om gemengd landelijk gebied, de bebouwingconcentraties en
activiteiten die meer ruimte vragen op kavels die wat meer ruimte
stads- en dorpsranden. Uiteraard dient er in alle gevallen sprake te zijn
bieden. Tegelijkertijd worden we, zoals blijkt uit het VAB-beleid, de
van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bovendien moet de
komende tien jaar geconfronteerd met een veelheid aan stoppende
ontwikkeling passen bij de ontwikkelingsrichting van het gebied. Dat is
boeren en vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen waarvoor een
deels maatwerk. De ontwikkeling moet voldoen aan een aantal
andere invulling gezocht moet worden. Mogelijk kunnen deze twee
uitgangspunten:
vraagstukken worden gecombineerd door op VAB-locaties ruimte te bieden voor kleinschalige niet-agrarische bedrijvigheid.
•
Er dient sprake te zijn van een VAB-locatie, dus van een (voormalig) agrarisch bedrijf waarvan de agrarische bedrijfsbestemming verandert in een (niet agrarische) bedrijfsbestemming; 11
• •
Het bestemmingsvlak dient terug gebracht te worden tot
Het is niet de bedoeling om grootschalige, publiek aantrekkende
maximaal 0.5 ha;
of zware niet agrarische bedrijvigheid te laten ontstaan in het
De oppervlakte van bedrijfsbebouwing mag maximaal 500m2
buitengebied.
zijn. De bedrijfsbebouwing mag bestaan uit hergebruik van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing of uit nieuwbouw. Alle overige voormalige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt; •
Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden en er is sprake van één inrit.
•
Het gaat in feite om een soort “bedrijf aan huis-plus regeling”. Dus geen solitaire bedrijfslocatie maar altijd een combinatie van bedrijfswoning en bedrijvigheid, vergelijkbaar met een woonwerkkavel. De bewoner van de bedrijfswoning dient ook de (hoofd)bedrijfsvoerder te zijn. Het moet gaan om bedrijvigheid die passend is in zijn omgeving. Dus kleinschalige, al dan niet ambachtelijke bedrijvigheid. Het zal in hoofdzaak gaan om eenmanszaken, hoewel een beperkt aantal werknemers niet op voorhand uitgesloten is;
•
De milieucategorie mag maximaal 3.1 zijn, indien dit qua hinderafstand met omliggende percelen mogelijk is. In veel gevallen zal het echter gaan om bedrijven categorie 1 en 2;
•
Er mag geen sprake zijn van publiekgerichte dienstverlening zoals een kantoor met baliefunctie, werkplaats gericht op particulieren, onderhoudswerkzaamheden aan producten van derden of detailhandel, ook niet in volumineuze of ABCgoederen. Dit soort activiteiten genereert ongewenste verkeersbewegingen in- en naar het buitengebied.
•
Wanneer er behoefte is om verder door te groeien in aard of omvang kan het bedrijf verplaatsen naar een bedrijventerrein. 12
5. Kwaliteitsverbetering bij nieuwe ontwikkelingen in het
natuurontwikkeling. Dat leidt vaak tot uitgebreide landschapsplannen
buitengebied.
met complexe uitvoerings- en beheerplichten en versnipperde natuurontwikkeling.
Kern van de gekozen oplossingsrichting: nieuwe “stenen” ontwikkelingen dienen proportioneel bij te dragen aan
5.3 Hoe willen we het oplossen?
verbetering van de kwaliteit van het buitengebied.
We willen toe naar een zo eenduidig mogelijke en gelijke afweging bij ieder initiatief. Daartoe gaan we uit van een analyse van de
5.1 Wat is het vraagstuk?
bestemmingswaarde en van de bebouwingwaarde. Bijlage II is geeft een
We willen dat nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied bijdragen aan
overzicht van de te hanteren bestemmings- en bebouwingswaarden2.
het verbeteren van de kwaliteit van het buitengebied. Het “voor-wathoort-wat” principe. Dat geldt zeker voor “stenen” ontwikkeling, zoals
5.3.1 Fysieke kwaliteitsverbetering en afdracht in het Groenfonds
het toevoegen van woningen, bebouwing of niet-buitengebied gebonden
Landelijk Gebied.
functies. Dit is elders in deze beleidsactualisatie ook al aan de orde
De gemeente kan een financiële bijdrage vragen voor medewerking aan
gekomen. We willen de kwaliteitsverbetering kwantificeren en de wijze
een plan. Er is dan een structuurvisie nodig die de grondslag vormt voor
van realisatie eenvoudig en eenduidig vastleggen.
de bijdrage. In Oss is dat Structuurvisie Buitengebied Oss-2015. In de structuurvisie zijn ruimtelijke ontwikkelingen benoemd die kunnen
5.2 Waar lopen we tegenaan?
worden gefinancierd door middel van de bijdrage vanuit die plannen. In
Bij veel regelingen en beleidsdocumenten van gemeente en provincie,
de structuurvisie is (op een hoger schaalniveau) de functionele en
over het toevoegen van nieuwe “rode” functies, functieverandering en
ruimtelijke samenhang tussen de ontwikkeling en de besteding
andere ontwikkelingen in het buitengebied, is aangegeven dat er sprake
aangegeven. De gemeente en de initiatiefnemer moeten de financiële
moet zijn van kwaliteitsverbetering die “substantieel”, “evenredig”,
bijdrage in een overeenkomst vastleggen. In de Structuurvisie
“passend” of “gelijkwaardig aan” moet zijn. Een uitwerking van die
Buitengebied Oss-2015 is een (financiële) uitvoeringsparagraaf
uitgangspunten ontbreekt vaak. Dit leidt vaak tot onduidelijkheid bij
opgenomen. In deze paragraaf zijn regelingen opgenomen voor
initiatiefnemers. Ook leidt dit tot discussie met initiatiefnemers, maar
tegenprestaties bij initiatieven (pagina 247 en verder).
ook met bijvoorbeeld de provincie (zie ook hst 1.3). Bovendien weet een initiatiefnemer op voorhand niet goed waar hij rekening mee moet houden. Daarnaast wordt er momenteel vaak gestuurd op fysieke kwaliteitsverbetering op de locatie in de vorm van landschaps- en
Deze waarden komen voort uit de door ons tot op heden gebruikte waarden, geactualiseerd en aangevuld met bedragen die voortkomen uit een recente analyse van waardenbedragen van de gemeente Someren en het beleidskader van de gemeente St. Anthonis. 2
13
De gevraagde kwaliteitsverbetering bij nieuwe ontwikkelingen kan
5.3.2 Kwaliteitsverbetering in het kader van woningbouw in het
plaatsvinden door fysieke maatregelen in het buitengebied of door
buitengebied
middel van een afdracht aan het Groenfonds Landelijk Gebied (GLG)
Zoals in hst 1 reeds aangeven is het mogelijk om, naast de RvR
waarmee wij zelf fysieke investeringen kunnen doen. We willen daarbij
regeling, de bouw van een woning mogelijk te maken indien dat gepaard
voortaan de volgende voorkeursvolgorde hanteren:
gaat met een fysieke tegenprestatie die in evenredige verhouding staat
1.
2. 3.
Directe fysieke kwaliteitsverbetering door sanering van VAB’s of
tot de ontwikkeling van de woning. In veel gevallen gaat het hier om de
andere bebouwing of verharding hetzij op de locatie zelf, hetzij
bouw van een of meerdere woningen ter verevening van de sanering
door aankoop elders in de gemeente;
van een VAB-locatie. De provincie geeft aan dat er sprake is van een
Een bijdrage/afdracht in het GLG en/of de overdracht van
evenredige verhouding indien de fysieke tegenprestatie vergelijkbaar is
gronden voor natuurontwikkeling;
met de RvR regeling.
Directe fysieke kwaliteitsverbetering in natuur- en landschapsontwikkeling door de initiatiefnemer buiten het
Voor ons als gemeente is het met name van belang dat er een haalbaar
bouwperceel.
plan ontstaat dat op een passende manier invulling geeft aan de saneringsopgave die samenhangt met het VAB-vraagstuk. Deze regeling
De reden waarom we een bijdrage/afdracht aan het GLG of de inbreng
kwaliteitsverbetering is dan ook niet bedoeld om zoveel mogelijk
van gronden prefereren boven directe fysieke investering in landschap-
woningen aan het buitengebied toe te voegen, maar om te zorgen dat
of natuurontwikkeling is dat dit laatste vaak leidt tot versnipperde
sanering en verevening goed met elkaar in balans zijn en dat de
ontwikkelingen. Hiervoor moeten complexe overeenkomsten worden
beoogde kwaliteitsverbetering ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
opgesteld, waarbij toezicht en handhaving veel tijd en energie kosten
Daarbij spelen met name de herbestemming van de agrarische
(zie ook alinea 5.2). Een afdracht aan het GLG of een overdracht van
bedrijfswoning, de afwaardering van het agrarisch bouwperceel met de
grond draagt effectiever en substantiëler bij aan de realisatie van onze
daarbij horende bouw- en gebruiksmogelijkheden en de sanering van
gemeentelijke natuur- en landschapsdoelstellingen. Daarbij leggen wij
bebouwing en verharding een rol. Om te komen tot een goede balans
een verbinding tussen de gevraagde ontwikkeling en de door de
tussen de sanering en vervening gaan wij uit van de volgende
ontwikkeling bekostigde projecten, door de projecten zoveel mogelijk in
uitgangspunten:
de (directe) omgeving te realiseren. Zodat iemand die een bijdrage aan
•
De bestaande agrarische bedrijfswoning(en) kan worden
het Groenfonds doet daarmee ook bijdraagt aan de kwaliteitsverbetering
herbestemd als burgerwoning. Tenminste als de
van zijn woon- en leefomgeving.
gebiedsbestemming dat toelaat. Aangezien hierdoor het aantal woningen in het buitengebied niet toeneemt, hoeft hier ook geen 14
extra kwaliteitsbijdrage tegenover te staan. Indien bij de
woning(en) dan dient hiervoor een RvR titel te worden
sanering van een VAB-locatie er samenloop is van de omzetting
aangeschaft.
van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en de bouw van
•
Herbestemming van agrarische naar natuurbestemming kan
één of meerdere extra burgerwoningen kan de sloop van de
alleen als kwaliteitsverbetering worden ingebracht als die
bedrijfsgebouwen worden ingezet als kwaliteitsverbetering t.b.v.
beoogde natuurontwikkeling aansluit op- en bijdraagt aan
de extra burgerwoningen;
publieke natuurontwikkelingsdoelstellingen, deze grond wordt
Het afwaarderen van het agrarisch bouwblok geldt als fysieke
overgedragen aan de gemeente of een andere terreinbeheerder
maatregel en kan voor 100% worden ingebracht als onderdeel
die voor beheer en instandhouding van deze natuur zorgt.
van de kwaliteitsverbetering. Immers hierdoor vervallen alle
•
•
•
Gebied overstijgende verevening behoort nadrukkelijk tot de
agrarische bouwmogelijkheden, evenals de mogelijkheid om op
mogelijkheden. Denk daarbij aan de sanering van een VAB-
de locatie bedrijfsmatig dieren te houden. Veelal verdwijnt er
locatie in primair agrarisch gebied, waarbij de verevening plaats
hierdoor ook een bron van hinder (geur, geluid, stof,
vindt door woningbouw in een bebouwingsconcentratie elders.
gezondheid) voor de directe omgeving. Dit zorgt voor een
De Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied en de Visie op het VAB-
verbetering van woon- en leefklimaat in de buurt. Per situatie zal
beleid sorteren hier ook op voor.
dit overigens anders liggen;
Uiteraard is er binnen deze uitgangspunten ruimte voor maatwerk,
Alle bedrijfsbebouwing, verharding, sleufsilo’s dienen te worden
bijvoorbeeld als het om cultuurhistorisch waardevolle locatie of een
gesloopt en kunnen worden ingebracht als kwaliteitsverbetering.
bijzondere woonvorm zoals genoemd in hst 3.
Ook sanering van asbest zien wij als kwaliteitsverbetering; •
•
De waarde van de kwaliteitsverbetering moet gelijk zijn aan de
Overigens geldt een goede landschappelijke inpassing van een nieuwe
waarde van een Ruimte voor Ruimte titel, waarbij we uit gaan
woning(en) nadrukkelijk niet als kwaliteitsverbetering in de zin van deze
van een woning met een omvang van 750 m3, 100 m2 aan
beleidsactualisatie. Goede landschappelijke inpassing is in alle gevallen
bijgebouwen en een bestemmingsvlak van 1500 m2. Voor een
een voorwaarde om mee te werken aan een ruimtelijke ontwikkeling in
grotere omvang van woning, bijgebouw of bestemmingsvlak
het buitengebied, los van de extra kwaliteitsverbetering. Daarmee
dient extra kwaliteitsverbetering te worden ingebracht;
voorkomen we dat de ontwikkeling van een tuin of een paardenweitje
Indien de kwaliteitsverbetering niet overeenkomt met de
als extra kwaliteitsverbetering wordt ingebracht.
volledige waarde van een RvR titel kan het restant worden aangevuld door een storting in het Groenfonds landelijk gebied.
5.3.3 Kwaliteitsverbetering voor uitbreiding van woningen.
Mocht er daarna fysiek nog ruimte zijn voor een extra 15
Naast het toevoegen van woningen geldt de regeling
5.3.4 Kwaliteitsverbetering bij overige ontwikkelingen
kwaliteitsverbetering ook voor de uitbreiding van woningen zoals
Bij overige ontwikkelingen, zoals functieverandering naar een niet
aangegeven in hst 2.
agrarisch bedrijf, uitbreiding van niet-agrarische bedrijfsbebouwing, uitbreiding van een woonbestemmingsvlak enz. geldt in de basis een
Om de omvang van de kwaliteitsverbetering te bepalen kijken we naar
kwaliteitsverbetering van 20% van de bestemmings- of
de bebouwingswaarde die samenhangt met de uitbreiding. De omvang
bebouwingswaarde. Daarbij gelden dezelfde mogelijkheden en
van de kwaliteitsverbetering is afhankelijk van de gewenste uitbreiding.
voorkeursvolgorde als bij het toevoegen van nieuwe woningen:
Concreet ziet er dit als volgt uit:
•
Bebouwingswaarde uitbreiding woning
€ 250,- per m3
Uitbreiding woning 750 m3- 1000 m3 Uitbreiding woning 1000 m31500 m3 Uitbreiding woning >1500 m3
20% kwaliteitsverbetering 30 % kwaliteitsverbetering
Directe fysieke kwaliteitsverbetering door sanering van VAB’s of andere bebouwing of verharding;
•
Een bijdrage/afdracht in het Groenfonds Landelijk Gebied;
•
Directe fysieke kwaliteitsverbetering in natuur- en landschapsontwikkeling.
40% kwaliteitsverbetering
Om invulling te geven aan de kwaliteitsverbetering hanteren we dezelfde mogelijkheden en voorkeursvolgorde als bij het toevoegen van nieuwe woningen: •
Directe fysieke kwaliteitsverbetering door sanering van VAB’s of andere bebouwing of verharding;
•
Een bijdrage/afdracht in het Groenfonds Landelijk Gebied;
•
Directe fysieke kwaliteitsverbetering in natuur- en landschapsontwikkeling.
En ook hier geldt: landschappelijke inpassing telt niet mee als kwaliteitsverbetering in de zin van deze memo. Goede landschappelijke inpassing is een vereiste bij ieder plan, los van de extra kwaliteitsverbetering voor het buitengebied.
16
Bijlage I: overzicht regelingen uit het bestemmingsplan Buitengebied 2020 en de IOV van de provincie Noord-Brabant
Interim omgevingsverordening provincie Noord-Brabant
voor het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied
Ook de provinciale interim omgevingsverordening stelt diverse eisen en randvoorwaarden bij de bouw van een nieuwe woning in het
Bestemmingsplan Buitengebied 2020 Gemeente Oss
buitengebied. De mogelijkheden voor een nieuwe woning/nieuwvestiging
In het bestemmingsplan Buitengebied 2020 zijn diverse
van een woonfunctie zijn beperkt tot:
wijzigingsbevoegdheden opgenomen die omschakeling naar/ of
•
De vestiging van- of de splitsing in meerdere woonfuncties in
toevoeging van woningen mogelijk maken. Het gaat daarbij om de
cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan
volgende regelingen:
het behoud of herstel van deze bebouwing (art 3.69);
•
•
Art 38; wijzigingsgebied 3, 4, 7 en 8: toevoegen van een of
•
Er sprake is van kwaliteitsverbetering van
meer woningen (afhankelijk van het wijzigingsgebied) waarbij
bebouwingencontracties door de bouw van woningen binnen
het aantal te realiseren woningen en/of de economische
zoekgebied verstedelijking én binnen een
opbrengst van de woningbouw in een redelijke verhouding staat
bebouwingsconcentratie, waarbij er geen sprake is van een
tot de waarde van het te saneren (agrarische) bedrijf en/of een
aanzet voor een stedelijke ontwikkeling (dus altijd minder dan
eventuele landschappelijke en/of cultuurhistorische
12 woningen), de nieuwvestiging bijdraagt aan behoud en
tegenprestatie of natuurontwikkeling. Hierbij geldt dat de hoogte
ontwikkeling van de omgevingskwaliteit van de
van deze tegenprestatie per woning minimaal gelijk moet zijn
bebouwingsconcentratie én gepaard gaat met een fysieke
aan de waarde van een ruimte-voor-ruimterecht.
tegenprestatie die in evenredige verhouding staat tot de
Art 40.8: functieverandering naar wonen waarbij de bestaande
ontwikkeling van de woningen (vergelijkbaar met de regeling
bedrijfswoning(en) een burgerwoning bestemming krijgen en
ruimte voor ruimte (zie hieronder)) (art 3.78) .
alle overtollige bebouwing moet worden gesloopt; •
•
•
Er sprake is van een Ruimte voor Ruimte (RvR) ontwikkeling,
40.11: realisatie van een ruimte voor ruimte woning waarbij er
hetzij in natura (beëindiging van een varkens- of pluimveebedrijf
naast de aankoop van een Ruimte voor ruimte titel, of sanering
gelegen binnen het gebied beperkingen veehouderij, er minimaal
die daaraan gelijk staat er tevens sprake dient te zij van een
1000 m2 aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en er minimaal
substantiële ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
3500 kg aan fosfaatproductie wordt doorgehaald) hetzij middels
40.18: het toevoegen van een woonbestemming of splitsten van
de aankoop van een bouwtitel bij de RvR maatschappij
een woning in meerdere eenheden indien het gaat om een
(125.000,- euro), mits de locatie is gelegen in een
cultuurhistorisch waardevol object.
bebouwingsconcentratie (art 3.80). 17
•
Er sprake is van de ontwikkeling van een landgoed van minimaal 10 ha (art 3.79). Dit komt in de praktijk bijna niet voor, dus wordt voor deze memo buiten beschouwing gelaten.
18
Bijlage II. Bestemmings- en bebouwingswaarden
Bestemming Agrarische bedrijfswoning (eerste 1000 m2) Agrarisch bouwblok Agrarisch zonder bouwblok
waarde € 75,00 € 25,00 € 8,00
ATH/AV bedrijfswoning ATH/AV bedrijf bouwblok ATH/AV bedrijf onbebouwd
€ 75,00 € 50,00 € 25,00
Bedrijfswoning (eerste 1000 m2) Bedrijf bouwblok/bebouwing Bedrijf onbebouwd
€ 75,00 € 100,00 € 50,00
Horeca bouwblok/bebouwing Horeca onbebouwd
€ 100,00 € 50,00
Maatschappelijk bouwblok/bebouwing Maatschappelijk onbebouwd
€ 100,00 € 50,00
verblijfsecreatie bouwblok/bebouwing Dagecreatie bouwblok/bebouwing recreatie onbebouwd
€ 75,00 € 50,00 € 25,00
Sport bouwblok/bebouwing Sport onbebouwd
€ 100,00 € 15,00
Verkeer Bos Natuur Water
€ 10,00 € 1,00 € 1,00 € 1,00
Wonen tot 500 m2 Wonen 500 m2-1000 m2 Wonen > 1000
€ 235,00 € 117,50 € 58,75
Bebouwing Woning m3 Bijgebouw m2 Bedrijfsgebouw m2 ATH/AV bedrijfsgebouw m2 Statische opslag bedrijfsgebouw
waarde € 250,00 € 150,00 € 150,00 € 75,00 € 50,00
Sanering Bedrijfsgebouwen/stallen kassen/glastuinbouw Opslag asbest opslag mestkelders Sleufslilo's Verharding
kosten € 20,00 € 7,50 € 10,00 € 5,00 € 15,00 € 5,00
19