Antwoord artikel 41 vragen VDG over woningbouw in de kernen.PDF
Tekst van het document
Oss
GeTvTEENTE
Fractie VDG
T.a.v. Jessica Keijzer-Nab en Roel van de Camp E-mail gemeente@oss.nl www.oss.nl
Postbus 5
5340 BA Oss
Wilt u bij uw reactie de datum van deze brief en ons kenmerk vermelden?
Datum
Ons kenmerk
04-05-2021
Behandeld door
Doorkiesnummer
T.A.J. Thissen
9536
Onderwerp
Aantal bijlagen
Artikel 41 vragen van de fractie VDG over woningbouw in de kernen
Geachte mevrouw Keijzer-Nab, geachte heer van de Camp,
U hebt het college op 7 april2021 artikel 41 vragen gesteld over woningbouw in de kernen
Dit is onze beantwoording. Dit thema is regelmatig onderwerp van gesprek met uw raad, zoals ook recent nog tijdens de bespreking in de Opiniecommissie van B april jl. over de aanpak van de versnelling van de woningbouw en in de bespreking van de Programma-evaluatie. Daarin hebben wij het ook gehad over onder andere de verandering van woonbehoefte en -wensen, de groeiende
kwalitatieve mismatch van vraag en aanbod en over de verschillen in onze stadjes en dorpen. Dit mede tegen de achtergrond van het feit dat het nog niet zo heel lang geleden is dat de situatie op de woningmarkt heel anders was dan nu, wat tot vertragingen heeft geleid in de woningbouw. Voor uw informatie hebben wij in de stukken voor de Opiniecommissie een overzicht gegeven van onze lopende activiteiten.
Ik heb in de Opiniecommissie ook verwezen naar de Gebiedsvisie Stadjes en kernen als een van de drie onderdelen van de Omgevingsvisie. Daaraan wordt gewerkt onder leiding van mijn collega wethouder van Geffen. Die deelvisie zal ook ingaan op hoe wij de toekomstige aanpak van de woningbouw in de kernen zien. Inmiddels hebben we voor Geffen en Ravenstein al wel de plannen met uw Raad besproken. Over die bredere toekomstvisie kan ik in deze brief geen voorschot nemen. Op de vragen in die richting reageer ik dan ook terughoudend. In deze reactie schets ik tevens de verandering in de interne aanpak van woningbouwplannen in de
vorm van de Intaketafel, waarmee u recent nader kennis hebt gemaakt. Binnen deze context beantwoord ik uw vragen .
Volgvel
Ons kenmerk
2
U stelt ter introductiei "In de kteine kernen van Oss staat momenteel maar een enkele woning
te koop. Gezien het huidige aanbod lijkt de gerealiseerde woningbouw van de laatste jaren voor de kernen niet voldoende. Er is mogelijk een inhaalslag gemaakt, maar dat wil niet zeggen dat er een structurele oplossing is".
1. Wat vind het college hiervan? Ziet u dat er een inhaalslag wordt gemaakt maar
dat dit nog geen structurele oplossing is? Er is de laatste jaren in alle kernen van de gemeente Oss woningbouw gerealiseerd, in relatief grote aantallen met name in de clusters Geffen, Lith en Megen. Voor een deel was dit een inhaalslag. Datzelfde loopt nu ook in Ravenstein. Hieronder geven wij een beeld van de gerealiseerde woningen in de periode 2Ot6 t/m 2020' Ook voor de komende periode lopen er in alle clusters plannen voor woningbouw. Het
overzicht is uitgesplitst naar concrete plannen - die deels al in aanbouw zijn - en potentiele plannen, waarvoor we werken aan planontwikkeling. Naast Ravenstein en Geffen geldt dit o'a voor Lithoijen, Macharen en Overlangel, zoals ook aangekondigd in de Woonvisie 2020.
Erzijn sinds 2016 in totaal ruim 500 woningen toegevoegd in de kernen. Voor ruim 600 woningen zijn er al concrete plannen en voor ongeveer hetzelfde aantal worden nieuwe plannen opgestart. Op basis hiervan zijn wij van mening dat het nu niet meer gaat om alleen een inhaalslag, maar dat we gericht zorgen voor de toevoeging van woningbouw in het landelijk gebied. Met de huidige woningmarkt en de prognoses als vertrekpunten. Naast de bekende locaties staan we open voor nieuwe initiatieven vanuit de gemeenschap. Via de Intaketafel beoordelen we plannen vanuit de hele gemeente Oss, en dus ook uit de kernen.
Volgvel
Ons kenmerk
3
2016 Um 2020
kernenclusters
aantal woningen 150
concrete
voor potentiele
plancapaciteit
projecten
250
95
Geffen'
totale plancapaciteit 345
250
951
1
170
51
170
Herpen
150
ís
Overlangel, 154
198
273
75
Het Wild
1
Lith,
121i
Lithoijen
151
5
11
lvhren-Kessel
53:
Oijen
18i
131
49
70
Haren.
119
15 !
À/acharen'
40
10i
11
Ívbgenl
24t 120
29
30
250
Demen
370
1i
28" 1
Huisseling
3 :
Ravenstein
250,
5í5
Totaal
630
645
1.275
bron: PFMWonen inventarísatie
2021
vanuit
NB: Berghem wordt gerekend tot stedelijk gebied zie ook de kaart in de bijlage.
2. Wij vinden dat dit actuele beeld niet overeenkomt met de woonvisie Oss. Wat
vindt het College hiervan? En kan het College dit oplossen? De Woonvisie is de basis voor de beoordeling van woningbouwplannen en wij handelen hier
ook naar bij initiatieven die zich aandienen. Uitgangspunt in de Woonvisie is dat in alle kernen
ruimte blijft voor kleinschalige toevoegingen, die een aanvulling vormen op de aanwezige woningvoorraad en aansluiten op de behoefte of herontwikkeling van bestaande bebouwing. Daarbij hanteren wij het uitgangspunt "inbreiding voor uitbreiding". Over de verdere concretisering van het woningbouwprogramma zijn wij in gesprek met de kernen. Hierbij ligt er ook een rol voor de gemeenschap zelf om daarbinnen initiatieven te stimuleren en te ontplooien die aansluiten op de lokale behoefte. Voorbeelden daarvan zijn
o.a. plannen in Herpen, Overlangel, Lithoijen en Macharen. In Geffen en Ravenstein is het een ander verhaal, zoals in de aanhef al benoemd en zoals zichtbaar in de tabel. U stelt: "De woonvisie bevat op bladzijde 6 een beeld voor het landetijke en stedetijk gebied
Dit is voor ons niet te vertalen naar individuele kernen". En vraagt daarna:
3. Is het mogelijk om dit beeld ook te geven voor de kernen? 4, Als dit mogelijk is, wil het college dit beeld maken? 5. Is het mogelijk om een realistische kern specifieke doorkijk te maken naar de woonwensen voor de toekomst?
Ons kenmerk
Volgvel
4
6. Als dit mogelijk is, wil het college deze realistische kern specifieke doorkijk ook maken? Voor de uitwerking van het woningbouwprogramma en bij de periodieke woonwensenonderzoeken hanteren wij de indeling van de kernenclusters. Zie ook de kaart in de bijlage.
7, Kunt u een overzicht geven van het portefeuille management van de woningvraag voor de komende 3 jaar en langere termijn (1O jaar) voor alle kernen? Onderstaand overzicht geeft een beeld van de verwachte woningbouwopgave in de kernenclusters van Oss zoals wij die tot nu toe hanteren. Basis voor de opgave is de meest
recente provinciale prognose voor de ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad. Deze prognose is doorvertaald naar gebiedsdelen van Oss, waaronder de kernenclusters, aangevuld met de recente plusambitie van Oss vanuit de Taskforce Wonen (kolom model Oss). De aantallen vanuit de opgaven zijn niet absoluut, maar indicatief en het gaat hier om de periode
tot 2030. Zoals in de aanhef aangegeven wordt dit mede onderwerp van gesprek in de Gebiedsvisie Stadjes en Kernen. bandbreedte toevoeging woningen landelijk gebied totaal conc rete
Deriode
prognose 2020
2o2o t/m2024 2025 tlmzo2g I 2020 2029
572 476
7 7
model Oss
iteit*
c apac
plannen in ontwikkeling totale capaciteit
680 584
598
100
148
r.265
746
305 405
1.151
* inventarisatie ndbreedte toevoeging woningen cluster Megen periode 2020 tlm 2024 2025 tlm 2029
otaal
prognose 2020 73 54 128
nrodel Oss 80
c onc rete ca pac iteit x
plannen in
ontwikkeling totale capaciteit
a7 55
7
61
94
bandbreedte toevoeging woningen cluster Herpen periode 2020 tlm2024 2025 tlm 2029 I 2020 2029
plannen in
conc rete
prognose 2020 89 74
model Oss L04 89 193
iteitx
c apac
ontwikkeling totale capaciteit
105
74 0
1
I
bandbreedte toevoeging woningen cluster Ravenstein periode 2020 tlm 2024 2025 tlm 2029
concrete
prognose 2020
124 113
model Oss
ca pac iteit *
155
113
t44
13
50 100 150
t26
237
Totaal 20
bandbreedte toevoeging woningen cluster Lith
Periode 2020 t/m2024 2025 t/m2029 2029
156 116
model oss 175 135
c a pac iteit
11
plannen in
conc rete
prognose 2o2o
plannen in ontwikkeling totale ca pac iteit
x
ontwikkeling totale capac iteit
L79 54
50
233
272
bandbreedte toevoeging woningen Geffen periode
rete
model Oss
ca pac iteit x
2025 tlm 2029
130 118
166 155
0
2029
248
1
2O2O tlm 2024
T
c onc
prognose 2020
tt4 TL4
plannen in
ontwikkeling totale capaciteit 50 100 2
Oss Volgvel
Ons kenmerk
5
8. Wat is het aantal geplande te bouwen woningen, in welke verhouding (hu url koo p I sociaal / a ppartementen/vrijstaand /vrije kavels) per kern? 9. Op welke locaties en voor wanneer staat deze woningbouw gepland toegespitst per kern? 1O. In hoeverre voldoen deze geplande te bouwen woningen aan de woningvraag in
de toekomst van de kernen? Wij kunnen dit beeld voor de kernenclusters op dit moment niet maken. Via een Raadsinformatiebrief gaan wij op korte termijn in op de kwalitatieve behoefte en de plancapaciteiten. Hieronder geven wij wel een beeld van de capaciteiten in concrete plannen voor woningbouw in alle kernen in het landelijke gebied tezamen in de periode tot 2030. Dit is afgezet tegen de basisbehoefte (prognose 2O2O). 202OÍ/m 2029, landelijk gebied
202O t/m 2029 opgave versus capaciteit landelijk gebied totaal
totaal 1.200
350 1.000
300 250
800
2W 600 150 100
4m
50
200
0 sociale huur vrije sector huur goedkope koop middeldure
dure koop
koop
r prognose 2020 r concrete capaciteit*
0
prognose2020 concretecepaciteit*
r appart./levensloopbestendig I Grondgebonden
Voorde kernen worden nieuwe plannen ontwikkeld zoals bij vraag l aan bod kwam. Hierbij moet ook ingespeeld worden op de kwalitatieve tekorten, die uit bovenstaande grafieken naar voren komen. Het is ook belangrijk dat initiatieven uit de kernen zelf inspelen op de behoefte.
11. In hoeverre zijn de woningbouwverenigingen actief bezig met het toekomstig
wonen in kernen? 12. Kunt u inzicht geven in de plannen per kern? 13. Is daar tevens een wens of een verplichting naar de partijen? De behoefte aan sociale huurwoningen is voor de stad anders dan voor de stadjes en dorpen En dit verschilt per kern. Uitgangspunt voor de kernen is ca 2Oo/o sociale huurwoningen. We
zijn in gesprek met zowel Mooiland als Brabant Wonen over uitbreiding op diverse locaties, ook in de kernen. Lopende en recente resultaten zijn onder meerte zien in Lith, (15 appartementen in het centrum), Geffen, Ravenstein (Klooster/Hooghuislocatie), Megen (voormalig verzorgingshuis) en Herpen (Wilgendaal).
Volgvel
Ons kenmerk
6
U stelt: 'Wonen bestaat meer dan enkel uit het bestaande aanbod en reeds geplande
(grootschalige) nieuwbouwplannen. Als antwoord op de technische vragen gaf u aan dat in de kernen vooral nog kansen worden gezien door incidentele inbreidingen, omzetting van vastgoed maar ook toevoeging van bijvoorbeeld mantel(zorg)woningen of splitsing van
woningen".
L4.Ziet het college voldoende kansen voor inbreiding? 15. En in hoeverre wordt ingegaan op particuliere initiatieven? Sinds 1 december 2O2O zijn we gestart met de pilot Intaketafel. Die bestaat uit deskundigen vanuit de diverse betrokken afdelingen uit onze organisatie.
Initiatieven voor particuliere woningbouw worden aan de Intaketafel besproken en in eerste aanleg beoordeeld op wenselijkheid vanuit ons beleid. Daarbij hanteert de Intaketafel de beleidslijn zoals omschreven onder vraag !7. In veel gevallen heeft de initiatiefnemer eerst een oriënterend gesprek met de regisseur, planoloog en/of stedenbouwkundige, waarbij uitleg
wordt gegeven over het geldende beleid en eventuele aandachtspunten. Initiatieven die door de Intaketafel als niet wenselijk worden beoordeeld, worden eerst op basis van het advies van de Intaketafel oriënterend besproken door het college van B&W
voordat de initiatiefnemer antwoord op diens verzoek ontvangt. Initiatieven die door de
Intaketafel als wenselijk worden beoordeeld, komen bij de afdeling RO in behandeling voor een toets op haalbaarheid (principebesluit). Conform de legesverordening zijn er kosten verbonden aan het in behandeling nemen van een principebesluit. Initiatiefnemers moeten daar actief een akkoord voor geven. Soms kiest men er dan voor om de beoordeling van het principeverzoek niet door te zetten.
16. Kunt u inzicht geven in het aantal gehonoreerde en afgewezen pri nci peverzoeken hiervoor? L7. En om welke redenen worden principeverzoeken voor incidentele inbreidingen,
omzetting van vastgoed afgewezen? We gaan hier in op de vraag over principeverzoeken. Daarnaast bekijkt de Intaketafel
wekelijks initiatieven die nog niet zo ver zijn dat het een principeverzoek wordt, zie vorig antwoord. Daarnaast is er ook regelmatig sprake van toevoegingen binnen de bestaande voorraad, zoals omzetting van winkels naar woningen, kantoor naar wonen, toevoeging van mantelzorgwoningen et cetera.
Principeverzoeken afdeling RO particuliere woningbouw kernen (ligging niet in
buitengebied). Status
202í)
Ql 2021
Principemedewerking
8
1
Afwijzing
6
0
Niet doorgezet door initiatiefnemer
3
0
Oss Volgvel
Ons kenmerk
7
Akkoord initiatiefnemer op leges afwachten
1
3
In behandeling
1
1
Totaal
19
5
De basis voor beoordeling van particuliere initiatieven zijn de Structuurvisie Oss 2020 en de
Structuurvisie kleine kernen. Deze lijn is doorgezet in de toelichting van bestemmingsplannen voor de kernen. Zie ook bijgevoegde kaart voor een overzicht van de beleidslijn per kern.
In de kernen Herpen, Ravenstein, Megen, Lith en Geffen is het toevoegen van woningen via inbreiding toegestaan als er geen afbreuk wordt gedaan aan de bestaande omgeving. Ook wordt zoals eerder benoemd gewerkt aan de ontwikkeling van locaties aansluitend aan de kernen Geffen en Ravestein. De beleidslijn voor de middelgrote kernen (Maren-Kessel, Lithoijen, Oijen, Macharen, Haren, Deursen-Dennenburg en Overlangel) en voor de kleine landelijke kernen (Het Wild, Teeffelen, Dieden, Demen, Huisseling, Neerloon en Neerlangel) is dat we alleen nieuwe woningen toevoegen als er sprake is van een kwaliteitsverbetering of het in stand houden van karakteristieke bebouwing. De Intaketafel beoordeelt de wenselijkheid van deze initiatieven op hoofdlijnen, aan de hand
van het geldende beleid. De afdeling RO beoordeelt vervolgens de haalbaarheid van de wenselijke verzoeken (principebesluit).
In de actualisatie van het Portefeuillemanagement Wonen in 2019 is voor de kernen Macharen, Lithoijen en Overlangel specifiek benoemd dat er behoefte is aan extra
mogelijkheden voor woningbouw. In deze kernen worden gesprekken gevoerd om te komen
tot vertaling daarvan in concrete plannen, zoals op de sportvelden-locatie in Macharen en de oude school/kringloopwinkel in Overlangel.
Burgerparticipatie 18. Hoe zorgen wij dat de inwoners van kernen betrokken zijn (en blijven) bij de toekomst van wonen in die kern: wat betreft toekomstige bouwplannen en woonwensen? Op verschillende manieren, bijvoorbeeld :
. Via de dorpsraden zijn we in gesprek met inwoners, ook over het thema Wonen. . Periodiek doen we een woonwensenonderzoek . We denken actief mee over initiatieven van inwonerscollectieven, bijvoorbeeld de voetbalvelden in Macharen, het CPO-|nitiatief in Overlangel en het seniorenhotje in Wilgendaal en Oijen.
o We betrekken inwoners in groter of kleiner verband actief in plannen voor projecten, bijv. woningbouw in Geffen en Ravenstein.
Volgvel
Ons kenmerk
B
De ambtelijke organisatie heeft ruimte om initiatiefnemers (groepen) te adviseren,
ondersteunen en begeleiden in het ontwikkelen van initiatieven. Waar de gemeente zelf grondposities heeft, kunnen deze eventueel ook betrokken worden. Als er concrete plannen zijn worden inwoners betrokken bij de omgevingsdialoog.
In voorbereiding op de Omgevingsvisie zijn we dit jaar gestart met een gebiedsvisie Stadjes & Kernen. In dit traject gaan we met de inwoners in gesprek over wensen en ambities die er per kern leven, zo ook over woningbouw.
19. We komen nog te spreken over de deelvisie kleine kernen, in hoeverre en op welk moment worden de wijk-dorpsraden/ bewoners hierin nu al betrokken of actief
over geïnformeerd? Dit is nog niet bekend. In de opiniërende bespreking in februari 2O2L zijn uitgangspunten meegegeven voor de wijze waarop participatie rondom de Omgevingsvisie/ -plannen moet
plaatsvinden. Deze worden nu verwerkt in een participatiekader.
Overige vragen U stelt: "De druk op de woningmarkt is hoog, starters hebben weinig ruimte om een woning aan te schaffen. De starterslening kan hierbij helpen" en "We zien dat er investeerders ziin die woningen kopen om ze te verhuren aan derden. Die dan geen woning kopen maar de woning huren. Zelfwoonpticht wordt genoemd als mogelijk instrument bij het voorkomen van deze situatie".
20. Klopt het dat het potje van de starterslening op dit moment leeg is? Als gemeente Oss hebben wij in de periode 2OO7 tlm 2016 startersleningen verstrekt. Met name in de crisisjaren was het een instrument om beweging in de woningmarkt te houden. In 2Ot7 is de regeling beëindigd. Wij zijn van mening dat de starterslening in de huidige markt eerder een prijsopdrijvend effect heeft dan dat het bijdraagt aan meer woningen die voor jongeren bereikbaar zijn. Op dit moment is niet de financieringsmogelijkheid de belemmerende factor waarom starters niet snel genoeg aan een woning kunnen komen, maar de beperkte beschikbaarheid van betaalbare woningen. Onze inzet is nu dan ook vooral
gericht op de versnelling van woningbouwplannen en op het vergroten van het aandeel betaalbare woningen in projecten.
21. Bij welke woningbouwprojecten ziet het college de zelfwoonplicht als een gewenst en nuttig instrument? Er is een ambtelijke notitie naar de gemeenteraad in voorbereiding waarin wordt ingaan op voor- en nadelen van verschillende financiële en juridische instrumenten, de starterslening en de zelfbewoningsplicht komen daarin ook aan bod.
Oss Volgvel
Ons kenmerk
9
Ik hoop uw vragen hiermee naar tevredenheid te hebben beantwoord. Met vrie
ke groet,
Namens
Colle
Mr. J
n
Oss
n
Wethouder Ruimtelijke Ordening Kernen c.a
Megen Oijen
Dieden Demen
Macharen Lith
Lithoijen
Deursen-Dennenburg Haren
Teeffelen
Maren-Kessel
Ravenstein Huisseling
Neerloon
Overlangel ‘t Wild
Berghem
Herpen
Oss
Geffen
stedelijk gebied hoofdkernen tussenformaat kernen landelijke kernen
STEDELIJK GEBIED Oss-Berghem
Om die reden hebben hier ook de grotere gemeentelijke woningbouwlocaties een plek gekregen.
Initiatieven worden hier ruimtelijk voorstelbaar geacht indien deze geen afbreuk doen aan bestaande ruimtelijke kwaliteiten en wanneer de initiatieven op een goede manier binnen de ruimtelijke structuur kunnen worden ingepast.
Initiatieven worden hier ruimtelijk voorstelbaar geacht indien deze geen afbreuk doen aan bestaande ruimtelijke kwaliteiten en wanneer de initiatieven op een goede manier binnen de ruimtelijke structuur kunnen worden ingepast. Wanneer er voldoende woningbouwcapaciteit aanwezig is (bv. in de vorm van een gemeentelijke woningbouwlocatie) kan dit reden zijn om terughoudend om te gaan met het verzoek tot de bouw van een extra woning op een onbebouwde plek.
HOOFDKERNEN
TUSSENFORMAAT KERNEN
Lith, Geffen, Megen, Ravenstein, Herpen
Maren-Kessel, Lithoijen, Oijen, Macharen, Haren, Deursen-Dennenburg, Overlangel
Oss en Berghem vormen samen het stedelijk gebied van de gemeente. Een belangrijk deel van de verstedelijkingsopgave zal hier een plek moeten krijgen.
Deze kernen zijn aangewezen als hoofdkern binnen een dorpencluster. Het ruimtelijk beleid is erop gericht om de voorzieningen hier zoveel mogelijk in stand te houden.
Deze kernen zitten tussen de landelijke kernen en hoofdkernen in. Vaak is de historische bebouwingsstructuur hier
op- of aangevuld met nieuwe woonstraten of woonbuurten. Vaak is er een duidelijke scheiding tussen de kern en het omliggende landelijk gebied (waar deze bij een landelijke kern meer met elkaar verweven zijn). Initiatieven worden hier ruimtelijk voorstelbaar geacht indien deze geen afbreuk doen aan bestaande ruimtelijke kwaliteiten en wanneer de initiatieven op een goede manier binnen de ruimtelijke structuur kunnen worden ingepast.
LANDELIJKE KERNEN ‘t Wild, Teeffelen, Dieden, Demen, Neerloon De landschappelijke en stedenbouwkundige structuur van deze kernen is bijzonder waardevol. Bebouwing wordt afgewisseld door onbebouwde plekken, die ‘lucht’ brengen in de bebouwingsstructuur. Deze plekken zorgen voor een groen, landelijk karakter en zorgen voor zicht op het landschap. Deze verwevenheid tussen bebouwing en landschap is kwetsbaar. Het absorptievermogen om nieuwe
woningbouwontwikkelingen in deze waardevolle historische structuren op te nemen is laag. Initiatieven in bovenstaande kernen worden ruimtelijk alleen voorstelbaar geacht wanneer deze een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit met zich meebrengen. Bijvoorbeeld wanneer de bouw van een woning gepaard gaat met de sloop van een substantiële hoeveelheid oude (op)stallen, het saneren van een overlast veroorzakend bedrijf of wanneer het leidt tot renovatie en behoud van cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle bebouwing. Ook wanneer de ruimtelijke impact slechts zeer beperkt is, zoals bij woningsplitsing, zijn initiatieven in principe ruimtelijk voorstelbaar, mits het parkeren en de ontsluiting op een goede wijze op het eigen perceel kan worden vormgegeven en er voldoende ruimte aanwezig is voor twee maal 100-150 m2 aan bijgebouwen. Met name voor het behoud van cultuurhistorisch waardevolle panden is dit eenbespreekbare optie. Na splitsing van de woning dienen beide woningen over voldoende vloeroppervlak te beschikken.