Ambitiedocument Raadhuislaan Noord.PDF

Raadhuislaan Noord

Kabeldistrict Delft

Reuring aan de Raadhuislaan, rust aan de Maasvallei

2

Voorwoord Raadhuislaan Noord: belastingkantoor en Maasvallei

Het kan allemaal in het plan ‘Belastingkantoor’. Een uitdaging van jewelste, hup Oss!

Waar jong en oud elkaar ontmoeten Het plan Raadhuislaan Noord met het ‘Belastingkantoor’ is voor mij als

Wethouder Joop van Orsouw

wethouder een zeer belangrijk plan. Het moet een voorbeeld van toekomstig bouwen in hoogbouw zijn. De toekomst vraagt om een woonklimaat waarin het voor elkaar zorgen, elkaar helpen en ontmoeten kernbegrippen zijn. In een omgeving met groen, nabij voorzieningen, geen uitzicht op blik, sociaal veilig, overzichtelijk, waar het goed verblijven is.

Huur en koop Een omgeving waar inwoners elkaar kunnen ontmoeten zowel binnen als buiten het wooncomplex. En waar jong en oud graag wil en kan wonen. Huur en koop, een mooie mix van mensen die hun geluk vinden op deze prachtige locatie.

Goed bereikbaar Het is ook een fantastische plek voor allerlei bestaande en nieuwe vormen van werken. Een goed bereikbare locatie voor zowel de auto als het openbaar vervoer. Dichtbij het stadscentrum en stedelijke voorzieningen. Die plek wordt representatief en krijgt een stedelijke allure. Met aandacht voor ons klimaat, biodiversiteit en duurzame mobiliteit.

3

Maasvallei 4

Inhoud

0

Ambitie Gebiedsontwikkeling Noord Voorwoord 3

4 Ambities 23

1 lnleiding 7

4.1 Algemeen 23

1.1 Doel van dit document 7

4.2 Programma 23

1.2 Doel van het project 7

Stedelijke mix van functies 23

1.3 Leeswijzer 7

Werken 23

2 Projectinformatie 9

Wonen 24

2.1 Plangebied en omgeving 9

4.3 Ruimtelijke ambities 26

2.2 Kenmerken van het project 10

Meerwaarde voor de stad 26

Algemeen 10

Ruimtelijke verbinding 26

Transformatie 11

Gebied met meerdere gezichten 27

Toplocatie 12

Reuring aan de Raadhuislaan, rust aan de Maasvallei

Historie 13

Hoogstedelijk 28

2.3 Afbakening project 15

Uitstraling 29

Huidig bestemmingsplan 15

Klimaat en biodiversiteit 30

Participatie 15

Verkeer 31

Molenbiotoop 16

Ontsluiting 31

Externe veiligheid 17

Parkeren 32

Geluid 17

Dooradering met langzaam verkeerroutes

Archeologie 17

4.4 Global goals 35

Openbare ruimte 17

5 Samenvatting 37

Ondergrond en bodemgebruik 17

Bijlagen

27

33

3 Huidig beleid 19 3.1 Visie Centrumring, Koers Stadshart Oss, Oss Avenue

19

3.2 Woonvisie 21 5

Inleiding

Belastingkantoor, zijde Raadhuislaan 6

Inleiding

1

1.1 Doel van dit document

het project en plangebied beschreven. Daarmee worden de eerste kaders meege-

In dit document staan de kaders en ambities van de gemeente Oss voor de

geven voor het project. In hoofdstuk 3 staan de beleidskaders vermeld waaraan

locatie Raadhuislaan Noord, zijnde de locatie van het voormalige belastingkan-

voldaan moet worden, toegespitst op de locatie. In hoofdstuk 4 staan de ambi-

toor en het parkeerterrein Maasvallei. De gemeente Oss zoekt een partij die een

ties, toegespitst op de locatie. Deze ambities zijn opgedeeld in eisen en kansen.

plan maakt voor deze locatie op basis van deze kaders en ambities en dit plan

Aan de eisen moet worden voldaan door de ontwikkelaar. De kansen zijn doel-

vervolgens ook realiseert. Wij gaan er daarbij vanuit dat het huidige leegstaande

stellingen, waarbij het wenselijk is dat de ontwikkelaar hieraan voldoet.

gebouw (Belastingkantoor) hier geen plaats in heeft en gesloopt wordt. Dit document is bestemd voor die partijen die door de gemeente Oss zijn uitge-

Inschrijvingen die niet voldoen aan de genoemde kaders/ het beleid en de eisen

nodigd om in te schrijven met een plan om het doel van het project te bereiken.

zijn ongeldig (tenzij het een gebrek is dat eenvoudig in de verdere uitwerking te

1.2 Doel van het project

repareren is). Voor de kansen geldt dat hiervoor ook gelezen kan worden ‘Of gelijkwaardig

Het doel van dit project is om het betreffende gedeelte van de stad Oss nieuw

of beter’. Het voldoen aan de kansen weegt voor een belangrijk deel mee bij de

leven in te blazen en te transformeren naar een duurzaam, levendig en aantrek-

beoordeling van de inschrijving op de criteria.

kelijk stedelijk gemengd gebied. Een gebied waar gewerkt en gewoond wordt in een aantrekkelijke, stedelijke en tegelijkertijd groene omgeving. Waar ruimte is

In dit document verwijzen we bij verschillende onderwerpen naar achtergrond-

om elkaar te ontmoeten in groen ingerichte openbare ruimtes (voetganger staat

informatie. Deze informatie kan als inspiratie gebruikt worden door de ontwik-

centraal) en waar klimaatadaptatie, biodiversiteit en duurzame mobiliteit van-

kelaar.

zelfsprekend belangrijke ontwerpuitgangspunten zijn. De beoogde ontwikkeling is de opmaat voor een duurzame vernieuwing van dit gebied en de omgeving. Zodat uiteindelijk het gehele gebied Raadhuislaan Noord duurzaam en toekomstbestendig is.

1.3 Leeswijzer In dit document staan de ambities die de gemeente Oss heeft voor deze locatie en omgeving. In hoofdstuk 2 zijn het plangebied, de context en afbakening van 7

Projectinformatie

Ligging plangebied 8

Projectinformatie

2

2.1 Plangebied en omgeving Het plangebied is de locatie van het voormalige belastingkantoor in Oss aan de Raadhuislaan en het daarachter gelegen parkeerterrein Maasvallei. De begrenzing van het plangebied is hiernaast weergegeven door de gele lijn. De kracht van de locatie is de ligging en de rijke omgeving: Dicht bij het stadscentrum, goed ontsloten, op loopafstand van het station en dicht bij hoogstedelijke voorzieningen zoals theater, museum, gezondheidszorg, onderwijs, overheid, Pivot Park, winkels en horeca. Het plangebied maakt onderdeel uit van een groter gebied aan de noordzijde van de Raadhuislaan dat een transformatie doormaakt. Van een werkgebied met kantoren, instituten en instellingen naar een stedelijk gemengd woon- en werkgebied. Ook de zuidzijde van de Raadhuislaan maakt deze transformatie door. De gemeente Oss vraagt aan partijen om de ambitie van de gemeente te realiseren op de locatie van het voormalige belastingkantoor en het parkeerterrein

Plangebied in groter verband: Raadhuislaan Noord

de Maasvallei. Maar de gemeente vraagt dit op een dusdanige manier te doen dat de ontwikkeling niet stopt op deze locatie maar voldoende openingen en

Dit heeft met (on)mogelijkheden in de tijd en fasering te maken. Uiteraard is

kansen biedt voor ontwikkeling van naastgelegen gebouwen en ruimtes. Het

het ruimtelijk en functioneel gezien één samenhangend gebied. De ruimtelijke

is de opmaat van en zet de toon voor een grotere gebiedsontwikkeling in de di-

en programmatische eisen en ambities voor de noord- en zuidzijde zijn op elkaar

recte omgeving. Wij vragen dan ook expliciet aan de partijen om de doorkijk en

afgestemd om de samenhang te bewaken. Maar de fasering in de tijd loopt niet

kansen voor de directe omgeving te laten zien in hun voorstel. Dit grotere gebied

gelijk.

is indicatief weergegeven met de rode lijn. De focus ligt daarbij op de noordzijde van de Raadhuislaan. De zuidzijde van de Raadhuislaan volgt een eigen traject. 9

Projectinformatie

en toekomstbestendig werken, wonen, cultuur en verblijven. Want Oss is óók een stad van “Lef, doorzettingsvermogen, ondernemingszin en veerkracht”. De Raadhuislaan zou de etalage mogen zijn van een toekomstgericht, klimaat adaptief, hittestress-bestendig, groen en biodivers/ natuurinclusief, (bijna) energetisch neutraal en aantrekkelijk werk-, woon- en leefgebied. Met een betekenis en uitstraling die breder is dan deze plek, een inspirerend voorbeeld voor de rest. Daarbij past een hoogwaardige en aantrekkelijk vormgeving van zowel gebouwen, buitenruimte als (semi) openbare ruimte. Een hoogstedelijk gebied waarbij

2.2 Kenmerken van het project

de menselijke maat niet uit het oog verloren wordt.

Algemeen Oss is een middelgrote stad die een strategische ligging heeft tussen de grotere economische regio’s Brainport (Eindhoven), Health Valley (Nijmegen), Food Valley (Wageningen) en Brabantstad. De Osse economie met zware accenten in Pharma, logistiek, agrofood en maakindustrie, is complementair hieraan en biedt innovatie vanuit de praktijk en heeft een zeer brede en omvangrijke praktijkvloer. Het is aangenaam wonen en leven in Oss. De stad ligt tussen grote, aantrekkelijke landschappen (Maas en Maasmeanders aan de noordzijde en de Maashorst aan de zuidzijde) en heeft een aangename, overzichtelijke maat en schaal. De Raadhuislaan is één van de gebieden in de stad die een belangrijke positie innemen, een stedelijke hotspot. De Raadhuislaan heeft uitstraling en een statig imago binnen (en buiten) de stad. Van nature is Oss een stad van “Juichen met de handen in de zakken”, maar aan de Raadhuislaan kan Oss laten zien wat ze in huis heeft op gebied van duurzaam

Beeld Raadhuislaan met rechts het gemeentehuis 10

Projectinformatie Transformatie

vinden langs de spoorzone. Ingegeven door de kansen voor duurzame mobili-

In de komende decennia gaat de stad Oss de stap maken van een middelgrote

teit die de stations bieden en de nabijheid van grootstedelijke voorzieningen

stad met een kleinstedelijke, soms nog dorpse uitstraling naar een meer groot-

(onder andere het centrum en culturele functies als museum en Lievekamp) en

stedelijke stad. De stad Oss als hoofdkern van een gemeente met meer dan

innovatieve werkgelegenheid (Pivot Park). Maar ook ingegeven door het feit dat

100.000 inwoners. Oss is toe aan de volgende stap. Dat betekent dat er ingrepen

de locaties langs het spoor toe zijn aan transformatie. De Raadhuislaan maakt

nodig zullen zijn in de structuur van de stad en dat het standaard adagium (met

onderdeel uit van deze transformatiezone.

name uitbreiden aan de stadsranden voor nieuwe woon- en werkgebieden, aansluiten op bestaande wegen) voor een deel plaats gaat maken voor verdichten,

De transformatie van de Raadhuislaan is al langer onderwerp van discussie. In

intensiveren en meer stedelijkheid in de stad. Deze verdichtingen zullen plaats

achtereenvolgens Oss Avenue (vastgesteld in 2013), Koers Stadshart Oss (vastgesteld 2016) en Visie Centrumring (vastgesteld 2017) wordt de noodzaak tot transformatie van dit gebied steeds duidelijker. Maar ook van de kansen die hier liggen. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3 en de genoemde visies. Er is sprake van leegstand in diverse gebouwen. Een aantal kantoorgebouwen heeft een maat en schaal die niet meer passen bij een mid-size gemeente. Er zijn kantoren met een verouderd energielabel. Een aantal gebouwen is toe aan een nieuwe fase in de levenscyclus. Groot onderhoud is noodzakelijk. Dit zijn de momenten dat een afweging gemaakt wordt over de nieuwe levensfase van een gebouw of locatie. Dit geldt ook zeker voor de locatie van deze ambitieprijsvraag. Nu is er een unieke kans om gebouw en omgeving opnieuw te ontwikkelen. Een aantal gebouwen heeft overigens al een transformatie of grootschalige vernieuwing ondergaan. Bijvoorbeeld het gemeentehuis, het museum, het Flexhuis en momenteel wordt Raadhuislaan 11-13 verbouwd.

Raadhuislaan 11

Projectinformatie Toplocatie

De Raadhuislaan heeft potentie als groen verblijfsgebied. Een aantrekkelijk park-

De Raadhuislaan ligt centraal in de stad, op loopafstand van het Centrum en

achtig gebied met kansen voor ontspanning en ontmoeting, klimaatadaptatie,

station Oss. Deze ligging biedt grote potenties op gebied van wonen, werken,

gezondheid, tegengaan hittestress en het verrijken van de biodiversiteit.

mobiliteit, groen en onderwijs. De locatie van de prijsvraag is weergegeven met een rode ster in de tekeningen: De Raadhuislaan is een aantrekkelijke woonlocatie voor veel verschillende doelgroepen binnen en buiten Oss. Het is een plek waar het nieuwe werken (diverse bedrijfsachtige of kantoorachtige functies) zich kan presenteren: Een hub-functie of innovatielab van het Osse bedrijfsleven. Grote werkgevers voor hoogwaardige arbeid liggen in de buurt zoals Pivot park/ Organon/ MSD, evenals diverse culturele, maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Door de goede bereikbaarheid in combinatie met de etalagefunctie van de Raadhuislaan biedt deze locatie kansen om onderwijs en bedrijfsleven te verbinden, als plaats voor learning communities.

12

Projectinformatie Historie In de jaren ‘70 van de vorige eeuw is er een bijzonder ambitieus plan ontwik-

De stedenbouwkundige opzet van de Raadhuislaan is van oorsprong formeel

keld voor ‘modern’ Oss. Als onderdeel hiervan werd de Raadhuislaan aangelegd

van karakter en afgestemd op de auto. Brede rijbanen die door een midden-

in een nog grotendeels open gebied aan de rand van het oude centrum. Hier

berm gescheiden zijn met aan weerszijden grote (platanen) moeraseiken.

werden de stedelijke voorzieningen gesitueerd zoals het Gemeentehuis, Theater

De Raadhuislaan heeft allure! Grootschalige instituten en kantoren presenteren

de Lievekamp, het belastingkantoor, het politiebureau, de sociale dienst, het

zich hier. Aan de noordzijde van de Raadhuislaan is een sterke wandvorming.

waterschapskantoor en enkele banken. Later volgden de Muzelinck, bibliotheek,

Voetgangersroutes in de plint van de gebouwen verbinden de Raadhuislaan

verschillende appartementencomplexen en een hotel. De Raadhuislaan was on-

met het parkeerterrein aan de de achterzijde, de Maasvallei. Aan de zuidzijde

derdeel van een plan voor een nieuwe rondweg om het centrum, de “City-ring”.

van de Raadhuislaan is juist sprake van vrijstaande grootschalige gebouwen in

Samen met de Hertogensingel, de Oostwal en een geplande doorbraak door

een groene setting. Tussen spoorlijn en gebouwen in ligt een groot openbaar

Centrum West. Van deze laatste doorbraak is alleen een klein deel gerealiseerd:

parkeerterrein.

De Lievekamplaan. Op de voorgrond de Raadhuislaan, op de achtergrond de bebouwing aan de Het bijbehorende ambitieuze maar ook rigoureuze bestemmingsplan Centrum

Lievekamplaan

uit 1974 stuitte op veel verzet. Tunnels onder het spoor, verplaatsing van het station en een deel van de verkeersdoorbraken gingen niet door. Vooral het doortrekken van de Lievekamplaan in noordelijke richting stuitte op veel verzet. In de Structuurschets Centrum uit 1978 kwam er daarom aandacht voor een voorzichtigere stadsvernieuwing met inspraak en versterking van de woonfunctie. Er werd afscheid genomen van de cityring. De Lievekamplaan bleef beperkt tot het al uitgevoerde deel tussen de Raadhuislaan en de Kruisstraat. Daardoor bleef de woonbuurt Centrum West in tact. Vanaf 2000 werden de eerste gebouwen gemoderniseerd, zoals het gemeentehuis, het waterschapsgebouw (nu Flexhuis) en Nagtzaam. 13

Projectinformatie

1980

14

Projectinformatie 2.3 Afbakening Project

Participatie

De locatie ligt in bestaand stedelijk gebied. Dat betekent dat er omgevingsfac-

Van de winnende inschrijvende partij wordt verwacht dat zij in overleg met de

toren van invloed zijn en het project afbakenen. In deze paragraaf is beschre-

gemeente de communicatie en afstemming met de omgeving op zich nemen. De

ven welke factoren van invloed zijn en hoe de inschrijvende partij er mee moet

winnende partij is dan ook verantwoordelijk voor de omgevingsparticipatie en

omgaan.

geeft inzicht aan de gemeenteraad hoe de participatie heeft plaatsgevonden en wat zij met de participatie heeft gedaan.

Huidig bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan dat geldt op deze locatie is Centrum-Oss-2013.

In het verleden is er al op verschillende momenten omgevingsparticipatie ge-

Op www.ruimtelijkeplannen.nl/ (zoeken op adres Lievekamplaan 1) is te vinden

weest over deze locatie. In diverse vastgestelde beleidsvisies zoals Oss Avenue,

wat de huidige bestemmingen zijn. Voor het belastingkantoor geldt de bestem-

koers Stadshart Oss en Visie Centrumring is een nieuwe koers voor dit gebied

ming Kantoren met een maximale bouwhoogte van 16m. Behalve kantoren en

al aangekondigd. Er is tijdens deze momenten aangegeven dat de locatie in

dienstverlening zijn er geen mogelijkheden opgenomen voor deze locatie. Voor

aanmerking komt voor transformatie. Het uitgangspunt daarbij is dat het moet

een deel van deze locatie en voor de Maasvallei geldt de bestemming Verkeer –

gaan om een samenhangende aanpak rond de Maasvallei.

Verblijf, waarbij de Maasvallei de functie aanduiding parkeerterrein heeft. Vanaf 2016 is het (toen leegstaande) belastingkantoor tijdelijk ingezet als locatie Deze uitgangspunten en inzichten zijn niet meer actueel voor deze locatie en

voor opvang asielzoekers. Tijdens de huisvesting was er intensief overleg met

passen niet bij de ambities en kansen die de gemeente ziet voor deze locatie. Er

de omgeving. Ook tijdens dit traject worden omwonenden en belanghebbende

zijn nieuwe inzichten over intensiever grondgebruik, welke toekomstbestendige

partijen bij het proces betrokken. De wijkraad en omgeving krijgen een rol in de

functies en bouwhoogtes passen bij deze plek, hoe we omgaan met klimaat en

beoordeling/ beslissen mee wie de prijsvraag wint. Vervolgens is het aan de win-

biodiversiteit, global goals etc. Het huidige bestemmingsplan ter plaatse zal ver-

nende inschrijvende partij om de omgeving verder te betrekken in het traject.

vangen/herzien moeten worden. We gaan er vanuit dat de inschrijvende partij dit voor haar rekening neemt, inclusief de omgevingsparticipatie. Uiteraard op

De wijkraad en omgeving krijgen een rol in de beoordeling/ beslissen mee wie

basis van richtlijnen van de gemeente Oss, die gehanteerd worden bij het maken

de prijsvraag wint.

van bestemmingsplannen. De kaders, eisen en kansen die beschreven zijn in dit document zijn leidend en niet het huidige bestemmingsplan. 15

Projectinformatie Molenbiotoop

maatgevend is, en bij welke maximale hoogten in het gebied de nieuwbouw in

Op relatief korte afstand van het plangebied staat de molen ‘Zeldenrust’ (rijks-

de luwte staat en daardoor in ieder geval geen effect heeft op de windvang.

monument). Bij nieuwe ontwikkelingen dienen cultuurhistorische belangen te

Hoger kunnen bouwen dan deze hoogten is op voorhand zeker niet uitgesloten.

worden meegewogen. Bij molens speelt naast belang van behoud van de molen

Uiteindelijk dient er sprake te zijn van een goed plan en een goede ruimtelijke

zelf ook in bepaalde mate het belang van bescherming van de windvang en vrije

ordening. Alle relevante ruimtelijke aspecten moeten afgewogen worden en

wind toetreding. Door organische groei van stadse bebouwing is deze molenbio-

onder de eindstreep volgt de opmaak of er sprake is van een goede ruimtelijke

toop en ongehinderde windtoetreding in loop van jaren al in belangrijke mate

ordening. Het belang van de molen kan daarbij ondergeschikt worden aan het

beperkt. Zo is bestaande omliggende bebouwing maatgevend geworden voor

belang van hoger bouwen.

de windtoetreding. Voor deze locatie is inzichtelijk gemaakt welke bebouwing Een goede onderbouwing is dan wel een vereiste en ook de mate van belemmering en of dit significante gevolgen heeft zijn dan belangrijke punten.

Externe veiligheid In de omgeving van het plangebied is de spoorlijn ’s-Hertogenbosch – Nijmegen de enige relevante risicobron wat betreft externe veiligheid. In het bestemmingsplan moet een beperkte verantwoording van het groepsrisico worden opgenomen. De werkwijze vanuit de Omgevingswet vereist een verantwoording als zeer kwetsbare gebruiksfuncties worden toegestaan in bebouwing. Dit is van belang omdat een deel van het plangebied in het explosieaandachtsgebied ligt rond de spoorlijn. We vragen de inschrijvende partij om met deze werkwijze rekening te houden bij de uitwerking van de plannen. (Zie voor het volledige onderzoek bijlage 1)

16

Projectinformatie Geluid

logische verwachting binnen het plangebied te toetsen. Vanwege de omvang

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Raadhuislaan en van de spoor-

van het plangebied en de verwachting een zogenaamde enkeerdgrond aan te

lijn ’s-Hertogenbosch – Nijmegen. De overige wegen rondom het plangebied zijn

treffen, is een aanvullend veldonderzoek middels verkennende boringen en een

ingericht als een 30 km/uur zone. Uitgaande van de maximale ontwikkelmoge-

visuele inspectie nodig. Door middel van het verkennend booronderzoek dient te

lijkheden is de geluidsbelasting inzichtelijk gemaakt. Op basis van het akoestisch

worden vastgesteld of er binnen het plangebied archeologische resten in situ te

onderzoek concluderen we dat voor zowel het wegverkeer op de Raadhuislaan,

verwachten zijn. (Zie voor het volledige onderzoeksrapport bijlage 3)

als voor het railverkeer op de spoorlijn ’s-Hertogenbosch – Nijmegen een hogere waarde moet worden verleend. Bron- of overdrachtsmaatregelen om de

Natuur en Ecologie

geluidbelasting te reduceren tot onder de voorkeursgrenswaarden zijn als niet

In het plangebied en de directe omgeving komen verschillende beschermde

doelmatig beoordeeld. Om aan de voorwaarden voor het verlenen van de hogere

soorten voor of worden deze verwacht. In de periode mei-juli en aansluitend in

waarde te kunnen voldoen, moet in het plan worden opgenomen:

de periode augustus-september zal vleermuisonderzoek worden uitgevoerd om in kaart te brengen welke gebouwen en/of bomen gebruikt worden door vleer-

•

De woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidniveau.

muizen. (Zie voor het volledige onderzoeksrapport bijlage 4)

Het geluidniveau op deze gevel is niet hoger dan de streefwaarde voor elk van de te onderscheiden geluidbronnen. •

Elke woning bevat voldoende verblijfsruimte(n) aan de zijde van de geluidluwe gevel. Dit geldt voor ten minste 50% van het aantal verblijfsruimten of 50% van het oppervlakte van het verblijfsgebied.

De buitenruimten van de woningen liggen bij voorkeur aan de geluidluwe zijde. Het geluidniveau mag in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidluwe gevel. (Zie voor het volledige onderzoeksrapport bijlage 2)

Archeologie Bureauonderzoek wijst uit dat vervolgonderzoek noodzakelijk is om de archeo17

Openbare ruimte

liggen. De gemeente Oss is opdrachtgever van de inrichting van de openbare

Inschrijver maakt een ontwerp voor de openbare ruimte die binnen de gebieds-

ruimte en houdt controle over het definitieve ontwerp. Dit is uiteraard geba-

begrenzing ontstaat of blijft bij uitvoering van het plan van inschrijver.

seerd op het ontwerp van de inschrijver.

Dit is een ontwerp op hoofdlijnen, niet in detail uitgewerkt. Wel moet duidelijk zijn op welke manier kwaliteit bereikt wordt in de openbare ruimte. Inschrijver

Ondergrond en bodemgebruik

gaat de openbare ruimte niet uitvoeren. De visie op de openbare ruimte wordt

Er is in opdracht van gemeente Oss een verkennend bodem- en doorlatendheids-

eigendom van de gemeente Oss. De gemeente werkt het ontwerp verder uit; zij

onderzoek uitgevoerd in het plangebied. Op basis van het onderzoek kunnen

behoudt zich daarbij de ruimte voor om die uitwerking naar eigen inzicht en

we concluderen dat er geen aanleiding is voor aanvullend onderzoek. De bodem

voor eigen rekening te doen. De visie van inschrijver blijft wel het uitgangspunt

is goed doorlaatbaar, waardoor er geen belemmeringen bestaan ten aanzien

voor die uitwerking. De ondergrond van de openbare ruimte wordt niet aan

van infiltratievoorzieningen. Verder is geconstateerd dat de bodem slechts licht

inschrijver overgedragen.

verontreinigd is met bestrijdingsmiddelen. (Zie voor het volledige onderzoeks-

Inschrijver zal voor haar visie op de inrichting en functioneren van de openbare

rapport bijlage 5)

ruimte als uitgangspunt de normstelling van de gemeente hanteren. Die staat in 2 documenten:

We vragen de inschrijvende partij om zelf een KLIC-melding uit te voeren om de meest actuele stand van zaken mee te nemen in de uitwerking van de plannen.

a.

Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR)

In december van 2020 hebben wij zelf een KLIC-melding uitgevoerd. Deze mel-

b.

Richtlijnen Inrichting en Beheer Openbare Ruimte (RIBOR)

ding is opgenomen als bijlage 7.

Beide zijn te vinden op de gemeentelijke site www.oss.nl.

Verkeer Er is onderzoek uitgevoerd naar de impact van herontwikkeling van de planlo-

Inschrijver levert de beheerspecificaties behorend bij de inrichting openbare

catie op de verkeersstromen in de omgeving. Uit de analyse blijkt dat er geen

ruimte in haar visie.

knelpunten ontstaan bij herontwikkeling, ook niet bij een zwaar programma. (Zie voor het volledige onderzoeksrapport bijlage 7)

De inschrijver maakt een eerste ontwerp voor de openbare ruimte. Het eigendom van de openbare ruimte en het ontwerp komt bij de gemeente Oss te 18

Huidig beleid

3

3.1 Visie Centrumring, Koers Stadshart Oss, Oss Avenue

Projectlocatie

Visie Centrumring Raadhuislaan, Oostwal, Molenstraat en omgeving (2017) De visie richt zich op de ontsluiting van het centrum vanuit het zuiden en oosten: de centrumring Raadhuislaan, Oostwal, Molenstraat en omgeving. De focus in deze visie ligt op de kansen die er liggen om van doorgangsgebied dat optimaal gefaciliteerd is voor de auto naar verblijfsgebied te transformeren waarbij er ook kansen zijn voor langzaam verkeer, ontmoeting en verblijven in een parkachtige omgeving. Uit: Visie Centrumring Raadhuislaan De laanstructuur van de Raadhuislaan wordt een parkstructuur. Gebouwen

Koers Stadshart Oss (2016)

kunnen op enkele plekken ademen en worden niet meer volledig weggestopt

Kern van de Koers Stadshart Oss is een compact stadscentrum, dat vol verrassing

achter de forse aaneengesloten bomenrijen zoals nu het geval is. Nieuwe

is en een uitgesproken Osse identiteit heeft. De aandacht komt op de pit, de kern

boomgroepen en planten afgewisseld met bestaande bomen geven het gebied

van het centrum, te liggen. De Raadhuislaan maakt geen onderdeel uit van het

een uitstraling van een volwassen en gevarieerd parkgebied en doorbreken het

stadshart maar ligt in de directe omgeving. In de Raadhuislaan bevinden zich

monotone karakter. Vanuit de huidige tijd bekeken biedt dit bovendien kansen

belangrijke publiekstrekkers zoals museum Jan Cunen, bibliotheek, stadsarchief

om de biodiversiteit te versterken. De formele, gescheiden rijbanen met mid-

en theater de Lievekamp. Om de ontmoetingsfunctie van het stadshart te ver-

denberm worden samengevoegd tot een compacte ontsluiting. De ruimte die

sterken en om uitvoering te geven aan een Compact Stadshart, verhuizen enkele

hierbij gewonnen wordt, wordt toegevoegd aan het park(laan).

functies op korte termijn terug naar het stadshart (bibliotheek en stadsarchief gaan onderdeel uitmaken van het Uithuis dat op de locatie van de voormalige

Het beeld van de Lievekamplaan is dat van een woonstraat. Een 30 km-weg met

V&D wordt gerealiseerd). Voor de functies die aan de Raadhuislaan blijven is het

een smaller wegprofiel en vergroening van de randen. De inrichting van de weg

van belang dat er aantrekkelijke voetgangersverbindingen worden gerealiseerd

en openbare ruimte gaat aansluiten bij het karakter van de straat, een woon-

met het stadshart zodat er een goede wisselwerking kan ontstaan tussen de

straat.

gebieden. 19

Huidig beleid

Een Compact Stadshart betekent dat bijbehorende functies zoals detailhandel, horeca, cultuur en vrije tijd zoveel mogelijk in dit stadshart geconcentreerd worden. Voor de locatie Raadhuislaan, die buiten dit compacte stadshart ligt, Compact centrum Oss

betekent dit dat toevoeging van zelfstandige detailhandel en horeca hier niet thuishoort. Er is wel enige ruimte mogelijk voor ondersteunende horeca en detailhandel (in veel nieuwe concepten zijn blurring en blending aan de orde van de dag; er is geen duidelijke, strak afgebakende functie). De Raadhuislaan blijft een stedelijk gemengd gebied maar de verhouding tussen de functies komt anders te liggen. De woonfunctie komt bijvoorbeeld sterker

Raadhuislaan, projectlocatie

naar voren maar ook andere functies zijn voorstelbaar. De Raadhuislaan maakt een transformatie door. Leegstaande, grootschalige kantoren krijgen een nieuwe Uit: Koers Stadshart Oss

invulling of maken plaats voor toekomstbestendige concepten. Dit heeft natuurlijk ook effect op de openbare ruimte, het gebruik, de betekenis en de inrichting daarvan.

•

Van mono- naar multifunctioneel

•

Pilots faciliteren

Oss avenue (2013)

•

Grenzen aanpassen aan mensen

In 2013 is Oss Avenue tot stand gekomen. Een receptenboek voor een vitale

•

Concept Raadhuispark

toekomst voor de Raadhuislaan. Aanleiding was de toenemende leegstand aan

•

Transformatie van de plint

de Raadhuislaan en de dreiging van verval van dit gebied. In Oss Avenue zijn de

•

Samenhang met het centrum

belangrijkste 11 ideeën, aandachtspunten en opgaven weergegeven. In grote

•

Gebruik maken van bestaande kwaliteiten

lijnen zijn deze te schikken onder een drietal hoofdthema’s: gebruik, ruimte en

•

Duurzaamheid

communicatie / promotie:

•

Parkmanagement, co-creatie

•

Gebied in plaats van laan

•

Raadhuislaan: “place to be” 20

Huidig beleid 3.2 Woonvisie

Het voormalige Belastingkantoor en het achterliggende parkeerterrein Maas-

De woonvisie is vastgesteld in 2020. De visie die hierin staat is als volgt weer te

vallei liggen in het stedelijk gebied, aan de rand van het centrum van Oss. De

geven: In Oss is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan

ligging aan de Raadhuislaan, onderdeel van een hoogwaardige ruimtelijke

de wensen en behoeften. Speciale aandacht is er voor de volgende aspecten.

structuur met stedelijke allure, maakt de locatie geschikt voor het creëren van een binnenstedelijk woonmilieu en in potentie zelfs een hoogstedelijk

1. 2.

3.

4.

Complete woongemeente: Aandacht voor de woonomgeving, bestaande

woonmilieu. Het gebied ligt op zeer korte afstand van voorzieningen (centrum,

wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma.

Lievekamp, bioscoop, Pivot Park) en het station Oss Centraal is te voet uitstekend

Comfortabele woningvoorraad: Een woningvoorraad die aansluit bij de-

bereikbaar. Dit maakt de locatie aantrekkelijk voor zowel de inwoner van Oss, als

behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en

voor de forens uit de regio. Het aanbieden van een goede woonkwaliteit draagt

toekomstbestendig.

bij aan het aantrekken van hoogopgeleiden.

Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwestbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning

Een binnenstedelijk woonmilieu met allure kenmerkt zich door een hoge

moeten blijven wonen.

woondichtheid. Wonen in een stedelijk (of potentieel hoogstedelijk) woonmilieu,

Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Dit be-

betekent dat de focus ligt op kleine huishoudens. Het gaat dan vooral om

tekent het ontwikkelen van goede woonmilieus voor de inwoners van Oss,

starters en om ouderen; beide doelgroepen die weinig tot geen behoefte

maar ook de behoefte vanuit de regio. Onze ambitie is daarbij om de wo-

hebben aan een tuin.

ningbouw te versnellen. De omliggende woongebouwen aan de Lievekamplaan, Boterstraat en De uitgangpunten uit de Woonvisie en Portefeuillemanagement Wonen (2019)

Kruis¬straat zijn allemaal in gebruik ten behoeve van de sociale huursector.

zijn vertaald naar deze specifieke locatie. Elke locatie heeft namelijk zijn eigen

Door in het plangebied een hoogwaardig woonmilieu te creëren en minstens

specifieke kenmerken waar rekening mee gehouden moet worden. In dit geval

een derde van de woningen in de sociale huursector te realiseren, ontstaat er

zijn dat de aanwezigheid van een groot aandeel sociale huurwoningen in de

differen¬tiatie aan woningaanbod in de nabije omgeving. De balans tussen het

directe omgeving en de gunstige binnenstedelijke ligging die aantrekkelijk is

aanbod sociale huur en koopwoningen wordt hiermee hersteld.

voor diverse doelgroepen uit Oss maar ook uit de regio..

21

Ambities

4

4.1 Algemeen

De ambitie die de inschrijver realiseert in zijn plan op het gebied van de stedelij-

De uitdaging is om dit gebied te herontwikkelen tot een (hoog)stedelijk ge-

ke mix aan functies is van groot belang en telt zwaar mee in de inschrijving. De

mengd gebied. Een gebied waar gewerkt en gewoond wordt in een aantrekke-

inschrijver is vrij om te kiezen welke stedelijke mix aan functies hier gerealiseerd

lijke, stedelijke en tegelijkertijd groene omgeving. Waar ruimte is om elkaar te

wordt en op welke wijze, mits passend binnen de hierna beschreven functies en

ontmoeten in groen ingerichte openbare ruimtes (voetganger staat centraal) en

voorwaarden. We zien graag tegemoet welke samenwerkingen worden aan-

waar klimaatadaptatie, biodiversiteit en duurzame mobiliteit vanzelfsprekend

gegaan met bijvoorbeeld bedrijfsleven, onderwijs, maatschappelijke functies,

belangrijke ontwerpuitgangspunten zijn.

zorgfuncties etc. Welke partijen er deelnemen en welke innovatieve concepten

4.2 Programma

de inschrijver wil realiseren.

Stedelijke mix van functies

Werken

De Raadhuislaan is een stedelijk gemengd gebied. Werken, wonen, cultuur en

De Raadhuislaan Noord is een fantastische plek voor allerlei bestaande en nieu-

voorzieningen gaan hier hand in hand. Dat is ook de kracht van de locatie. In de

we vormen van werken die vragen om een locatie die goed bereikbaar is, zowel

loop van de tijd is de verhouding tussen de verschillende functies wel anders

voor auto als OV, dicht bij het stadscentrum en stedelijke voorzieningen ligt en

komen te liggen. Het accent op wonen is zwaarder geworden. Belangrijk blijft

bovenal representatief is en een stedelijke allure heeft.

echter wel de mix van functies. Van oorsprong is de Raadhuislaan een laan waar grote instellingen en kantoren Deze mix van functies is belangrijk voor de uitstraling en kwaliteit van het

zich ieder in een eigen pand presenteerden. Onder andere het Belastingkantoor

gebied. Daarbij gaat het vooral om de presentatie, oriëntatie en ontsluiting van

en het Waterschapsgebouw zijn voorbeelden hiervan. Grote instellingen en kan-

deze mix-functies aan de Raadhuislaan. Voor de noordzijde van de Raadhuislaan

toren concentreren zich tegenwoordig steeds meer in de echt grote steden. De

geldt dat met name de plint prioriteit heeft voor de beleving van dit stedelijk

maat en schaal van de panden aan de Raadhuislaan in combinatie met de func-

gemengde gebied. Op de verdiepingen zijn vooral woningen voorzien.

tionele invulling ervan passen niet meer bij een mid-size stad zoals Oss. Maar (kantoor)werk is nog steeds een belangrijke functie in Oss. Het vraagt alleen wel

Op de achtergelegen parkeerplaats Maasvallei liggen juist kansen voor een

om een andere huisvesting, passend bij het “Nieuwe Werken”. De ruimtelijke en

stedelijk en groen woongebied met klimaatadaptieve, hittestressbestendige en

functionele ligging van de Raadhuislaan maken dat dit gebied zeer geschikt is

biodiverse binnentuinen en openbare ruimtes.

voor het “Nieuwe Werken”. 22

Ambities

Voor de stedelijke economie en de stedelijke kwaliteit en leefbaarheid van Oss

beperkt, kan gedacht worden aan ondersteunende horeca en detailhandel.

is de werkfunctie van groot belang. De Raadhuislaan voorziet in een specifiek aandeel daarin. Te denken valt aan kantoorachtige en dienstverlenende functies

Wonen

met en zonder baliefunctie, innovatieve startups, hubs, gezondheidsfuncties,

De locatie leent zich voor stedelijk wonen. Voornamelijk voor appartementen

onderwijsfuncties, zorgfuncties, maatschappelijke functies, etalagefunctie voor

maar mogelijk ook voor een kleiner deel grondgebonden stadswoningen.

het bedrijfsleven etc. Functies die behoefte hebben om te etaleren wie ze zijn en/

Diverse kleinere huishoudens voelen zich thuis in dit stedelijke woonmilieu nabij

of wat ze doen. Want daar leent de Raadshuislaan zich bij uitstek voor.

voorzieningen, hoogwaardige werkgebieden zoals Pivot Park en OV.

Inschrijver zal moeten laten zien aan welke werkfuncties er wordt gedacht en

Dit woongebied vormt een aanvulling op de aanwezige woonmilieus is Oss.

hoe deze een duurzame en toekomstbestendige plek krijgen en houden aan de

Dit nieuwe hoogstedelijke woonmilieu is aantrekkelijk voor diverse huishoudens

Raad¬huislaan.

en leefstijlen in Oss maar ook voor huishoudens uit de regio. Bijvoorbeeld hogeropgeleiden die werkzaam zijn in Oss maar er (nog) niet

Er is in de regio Noordoost-Brabant nog een beperkte uitbreidingsvraag naar

wonen. Of mensen die een hoogstedelijk woonmilieu zoeken, centraal gelegen

kantoorruimte. Slechts een klein deel van deze vraag zal zich vestigen in Oss. Wel

en goed bereikbaar. Zeker omdat de prijs-kwaliteit verhouding van woningen in

is er in zekere mate sprake van vervangingsvraag in de regio. Ook hiervan zal

Oss op een aantrekkelijk niveau ligt ten opzichte van de regio.

slechts een deel in Oss terecht komen. Gezien de historie en de potentie van het

In Oss krijg je relatief veel waar voor je geld op woongebied.

plangebied als werklocatie, is het voorstelbaar om een deel van de commerciële ruimte te vullen met de kantoorfunctie. De omvang van de werkfunctie in het

Door de locatie in te vullen met een substantieel aandeel woningen wordt het

plan moet minimaal 1.000 m² bedragen. Dit komt overeen met tenminste de

centrum versterkt. Meer mensen dichtbij het centrum betekent meer

volledige plint aan de Raadhuislaan. Indien de inschrijvende partij het mogelijk

levendigheid en meer draagvlak voor diverse functies in het centrum.

acht, kan ook de eerste verdieping met werkfuncties gevuld. In de Koers Stadshart Oss is duidelijk gekozen voor een compact Stadshart Oss. De locatie aan de Raadhuislaan maakt geen onderdeel uit van het stadshart maar ligt er dicht tegenaan. Dat betekent dat er zeer terughoudend wordt omgegaan met zelfstandige winkels en horeca op deze locatie. Hooguit én 23

Ambities

We vinden het belangrijk dat de indienende partij zoveel mogelijk vrijheid krijgt

goede manier kunnen landen in het ontwerp, kan dit leiden tot een posi-

bij de invulling van het plangebied. Wel stellen we de volgende ‘harde’

tievere beoordeling. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van een gemeen-

voorwaarden aan het woningbouwprogramma:

schappelijke woonkamer of gedeelde voorzieningen zoals een gastenverblijf e.d..

•

Minstens 30% van de woningen moet in de sociale huursector gerealiseerd worden. We verwachten hierbinnen een differentiatie in huurprijzen. Deze woningen moeten voor een periode van minstens 15 jaar deel blijven uitmaken van de sociale huursector, vastgelegd in een overeenkomst.

•

Minstens 15% van de te realiseren woningen moet tot de middeldure huur behoren. Dit betekent dat de maandelijkse huurprijs hoger moet zijn dan de sociale huurgrens en maximaal € 950,- per maand mag bedragen. Deze huurprijzen moeten voor een periode van 15 jaar worden gegarandeerd, vastgelegd in een overeenkomst. Als optie kan 5 % hiervan gerealiseerd worden in de goedkope koop (15% middeldure huur wordt dan 10%), tot maximaal € 225.000,- inclusief keuken, badkamer, etc.

•

De te realiseren woningen zijn levensloopbestendig; er moet ruimte zijn om de woonruimten flexibel en logisch in te delen, de gebouwen en woningen zijn rolstoel- en lifttoegankelijk. Er wordt rekening gehouden met adequate stallingsmogelijkheden voor hulpmiddelen zoals scootmobiels e.d..

•

De woningen hebben een minimaal oppervlak van 75 m² gbo. We hechten veel waarde aan goed doordachte woningplattegronden en ruime buitenruimtes. Wooncomfort zal in alle woningtypes en prijsklassen duidelijk aanwezig moeten zijn. We kennen ook bonuspunten toe voor speciale woonvormen. We denken daarbij aan vormen van geclusterd wonen, groepswonen, en begeleid wonen voor specifieke groepen. Als deze woonvormen op een 24

Ambities 4.3 Ruimtelijke ambities

bouwblok tussen de Raadhuislaan, Kruisstraat en Boterstraat op te delen in

Meerwaarde voor de stad

tweeën. Op die manier konden bouwblokken worden afgemaakt waarbij de

Deze locatie zal na ontwikkeling een meerwaarde voor de stad moeten zijn. Een

gedachte was dat de verbinding tussen Lievekamplaan en de Boterstraat als

nieuwe toevoeging aan de stad die kansen en kwaliteiten biedt op de locatie

groen element en voetgangersroute vormgegeven kon worden richting

zelf maar ook in de omgeving. Een toekomstbestendig, bruisend, duurzaam en

Heschepad en Centrum.

gezond stadsdeel! Het doel van dit project is om het betreffende gedeelte van de stad Oss nieuw

Bot

erst

leven in te blazen en te transformeren naar een duurzaam, groen, levendig,

raa t

stedelijk gemengd gebied waar ook volop gewoond wordt. Het plangebied is de

n

slaa

ui adh

Ra

tra iss

n

laa

mp

Ruimtelijke verbinding

Kr u

toekomstbestendig is. Hierna zijn de ambities beschreven voor dit gebied.

a vek Lie

omgeving. Zodat uiteindelijk het gehele gebied duurzaam en

at

opmaat en voorbeeld voor een duurzame vernieuwing van dit gebied en de

De transformatie van dit gebied zal moeten zorgen voor het verbinden van de Raadhuislaan en het centrum. De huidige Maasvallei vormt nu een open vlakte tussen beide en van verbinding tussen de verschillende gebieden is nauwelijks sprake. Een ruimtelijke opzet met stedelijke bouwblokken en natuurlijk of biodivers groen ingerichte binnentuinen en openbare ruimtes kunnen deze verbinding tot stand brengen. Het grote bouwblok Lievekamplaan, Raadhuislaan en Boterstraat is opgedeeld in Ter informatie: Voor het plan Maasvallei is indertijd gekozen om het grote

twee bouwblokken door een groene zone. 25

Ambities Gebied met meerdere gezichten

toe gewaarborgd is. Aan de zijde van de Lievekamplaan en Maasvallei ligt het

Het gebied van de prijsvraag heeft meerdere gezichten. Aan de Raadhuislaan

hoofdaccent juist op een rustig stedelijk woongebied dat dooraderd wordt door

is sprake van duidelijke stedelijke wandvorming, presentatie en oriëntatie van

groene ruimtes met langzaam verkeersroutes.

levendige functies (met name in de plint) en de etalagefunctie. De wandvorming is belangrijk als ruggengraat van deze laan. De wand moet herkenbaar zijn als

Reuring aan de Raadhuislaan, rust aan de Maasvallei

wand. Dit mag echter niet leiden tot een anonieme decorwand. Het zal juist

De hoofdoriëntatie is op de Raadhuislaan. Hier is de levendigheid te vinden, hier

een levendige en aaneengesloten wand moeten zijn waarin de verschillende

zijn de hoofdentrees/ hoofdtoegangen tot gebouwen die aan de Raadhuislaan

functies herkenbaar aanwezig zijn. De plint heeft een grotere hoogte waardoor

staan. Doorgangen en doorlopende entrees zijn, mits aantrekkelijk en sociaal

meerdere functies mogelijk zijn (minstens 2 verdiepingen met een minimale verdiepingshoogte van 3.60 meter) en flexibiliteit van gebruik naar de toekomst

Wandvorming aan de Raadhuislaan; links het belastingkantoor

Referentie voor Reuring aan de Raadhuislaan: Kabel district Delft 26

Ambities

veilig vormgegeven, mogelijk. Zo ontstaat er meer interactie tussen het reuring

Hoogstedelijk

en levendigheid aan de Raadhuislaan en de relatieve rust aan de zijde van de

De uitstraling is hoogstedelijk, weliswaar op een schaal die past bij Oss. Daarbij

Maasvallei. De Lievekamplaan en de Maasvallei zijn duidelijk van een andere

mogen de grenzen van welke stedelijkheid bij Oss past verkend worden. De

orde dan de Raadhuislaan. Ze zijn minder aanwezig, rustiger, meer een

inschrijver moet laten zien en aantonen dat de nieuwe plannen passen bij en

woonstraat (toekomstig 30 km). Er ontstaat een rustiger woongebied.

zich goed verhouden tot de directe omgeving en tot Oss. Daarbij wordt rekening

De Lievekamplaan transformeert definitief van “restant cityring” naar woon-

gehouden met de privacy en bezonning van aangrenzende woningen.

straat. Deze ordening van reuring aan de Raadhuislaan (onderdeel van hoofd-

De plannen moeten afgebeeld worden met de omgeving erbij zodat goed

ontsluitingsstructuur) versus rust langs de Lievekamplaan (woonstraat) en op de

inzichtelijk is hoe de plannen zich verhouden tot de omgeving. De verhouding

Maasvallei (groen, rustig woongebied) moet zichtbaar zijn in het ontwerp.

tot de omgeving is een belangrijk aspect bij de ruimtelijke beoordeling.

Raad h

uisla

an

Studie Torens in Oss door Dok architecten Referentie voor Rust in Stedelijk Woongebied Maasvallei en Lievekamplaan

NB: Bergoss is vergelijkbaar met Raadhuislaan qua ligging (schil rond centrum) 27

Ambities Uitstraling Een stedelijke (overwegend stenige) uitstraling en materialisering van gebouwen is gewenst aan de zijde van de Raadhuislaan om het concept van de Raadhuislaan in stand te houden: De bebouwing aan de noordzijde van de Raadhuislaan vormt een wand en is meer ingetogen zowel qua vormentaal als qua materialisering en kleurstelling. De bebouwing aan de zuidzijde van de Raadhuislaan staat juist op zichzelf en is een verzameling van diverse architectuurbeelden. Aan de zijde van de Maasvallei is meer ruimte om te kiezen voor een eigen wereld, bij voorkeur een veel groenere wereld met groene gevels. Belangrijk is wel dat er aan alle zijden representatieve gevels zijn en geen “achterkantenwereld” of “galerijflats”. Ook is er aandacht besteed aan de daken (bijvoorbeeld begroend, wateropnemend en met verblijfsterrassen). Installaties, afvalcontainers en bergingen zijn mee ontworpen en geïntegreerd in de architectuur.

Referenties voor groene wereld Maasvallei (beeld boven van Mix architectuur)

Referentie wandvorming Raadhuislaan (beelden DAT architecten) 28

Ambities Klimaat en biodiversiteit

op maaiveld. Als er al parkeren op maaiveld is, dan zo groen mogelijk.

De nieuwe invulling van de projectlocatie zal ook toekomstbestendig moeten

De diersoorten waar aan gedacht wordt bij de nieuwe invulling zijn de soorten

zijn op het gebied van klimaat en biodiversiteit. In de huidige situatie is sprake

die voorkomen in parken, zoals de spechten, boomklever, heggemus, insecten-

van een bijna volledig versteende ruimte, met enkele bomenrijen aan de

soorten en vlinders in het algemeen die vooral afkomen op bloemen (jaarrond

zijkanten. Regenwater wordt direct afgevoerd via het riool. In de nieuwe situatie

bloeiende soorten). Vleermuizen welke door middel van ingebouwde

worden alleen extreme piekbuien afgevoerd. De rest wordt gebruikt of zakt in de

voorzieningen hier hun verblijfplaatsen hebben en via lange lijnen zich over de

bodem.

hele stad verspreiden om te jagen.

De bodem wordt zo min mogelijk verhard en juist groen uitgevoerd. Ten minste de helft van de buitenruimte krijgt een groene invulling. Dat biedt ook kansen voor het tegengaan hittestress en biodiversiteit. Te denken valt aan een parkachtige omgeving met grotere bomen, bloemrijke onderbegroeiing in de vorm van vaste planten, gras en ruigtes. Aangevuld met groene gevels en dakgroen of daktuinen op de Maasvallei. Dit vraagt ook om een visie op het instandhouden van het groen, een beheervisie. Het nieuwe groen legt een relatie met het groen in de omgeving (achtertuinen, groene plantsoenen, boomgroepen etc). Zo ontstaat een beeld van één groene wereld. Bestaande bomen in de Raadhuislaan worden gerespecteerd en alleen daar vervangen zoals aangegeven in de Visie Centrumring Raadhuislaan, Molenstraat, Oostwal en omgeving. Bomen langs de Lievekamplaan en op de Maasvallei worden zoveel mogelijk behouden. In ieder geval de grote bomen langs de Maasvallei moeten behouden worden. De te behouden bomenrij aan de Maasvallei. Het gaat om de hoge bomen achter Parkeren bevindt zich vooral onder of in de gebouwen en zo minimaal mogelijk

de kleine rij bomen. 29

Ambities

Er liggen in dit gebied kansen om de (stedelijke) ecologie te ontwikkelen. Door bij

worden door goed aan te sluiten vanuit het gebied van de prijsvraag bij deze

de uitvoering van het groen en de bebouwing rekening te houden met de eisen

hoofdstructuur.

die soorten stellen aan hun leefgebied kun je een impuls geven aan de biodiversiteit in een gebied. Door het aanleggen van leefgebieden en deze met elkaar te

Het busstation en treinstation zijn op loopafstand. Bovendien zijn er diverse

verbinden ontstaat een netwerk van stadsnatuur.

bushaltes in de Raadhuislaan zelf. Aantrekkelijke en veilige routes vanuit het prijsvraaggebied naar deze voorzieningen zijn van belang.

De kansen voor biodiversiteit liggen in het aan te leggen/ bestaande groen maar ook in de te realiseren gebouwen. Natuurinclusief bouwen biedt ruime mo-

De Raadhuislaan is onderdeel van de Centrumring. Deze route heeft een be-

gelijkheden, bijvoorbeeld voor insecten, vogels en vleermuizen. Groene gevels,

langrijke verkeersfunctie voor Oss en de ontsluiting van het centrum. In de Visie

daktuinen en dakgroen bieden kansen voor versterken biodiversiteit.

Centrumring Raadhuislaan, Oostwal, Molenstraat en omgeving is overigens aangegeven dat een profiel dat meer gericht is op verblijven beter past. Zie ook 3.1.

Verkeer De ligging van de locatie nabij hoogwaardig openbaar vervoer (busstation en

De locatie is goed per auto bereikbaar. De auto is echter ondergeschikt in het

treinstation) en dichtbij stedelijke voorzieningen betekent dat er kansen liggen

beeld. Er is alleen toegang tot het gebied met de auto via de huidige weg Maas-

op gebied van duurzame mobiliteit. Het gebied wordt ingericht voor een veilige,

vallei aan de Lievekamplaan. Autoparkeren zal niet of zeer beperkt op maaiveld

leefbare, op voetgangers en fietsers georiënteerde omgeving. De routes voor

aanwezig zijn. Er komen alleen toegangen naar parkeergarages via de Lievekam-

langzaam verkeer haken aan op routes in de directe omgeving en verbinden

plaan/ Maasvallei. Er zijn geen entrees rechtstreeks op de Raadhuislaan.

de gehele locatie (Raadhuislaan en Maasvallei) met centrum, Raadhuislaan en station. De onderdoorgangen bij de gebouwen aan de noordzijde van de Raad-

Ontsluiting

huislaan zijn van belang voor het goed functioneren van het gebied.

Vanuit de bestaande weg Maasvallei wordt het gehele gebied ontsloten, ook de projectlocatie. Deze ontsluiting volstaat voor het gehele gebied. Van belang is

De fietsstraat in noord-zuid richting is een belangrijke hoofdfietsroute in de stad

dat bestaande gebouwen bereikbaar en toegankelijk blijven via deze route. Bij

en verbindt de noordelijke en zuidelijke stadsdelen met elkaar maar ook met de

invulling van het projectgebied moet rekening gehouden worden met de toe-

regio. De fietsstraat loopt vlak langs het prijsvraaggebied. De ambitie om lang-

gangen naar bestaande gebouwen. De gebouwen moeten zowel tijdens de bouw

zaam verkeer voorrang te geven in het beeld moet onder andere waargemaakt

als na realisatie van het plan bereikbaar en toegankelijk blijven. 30

Ambities

woonfuncties rondom vindt plaats op eigen terrein (De Posterijen), op invalidenparkeerplaatsen, of parkeerplaatsen naast de stadswoningen. Het is onze ambitie om op de planlocatie een gebiedsontwikkeling mogelijk te maken waar auto’s volledig uit het zicht worden genomen. Ondergronds parkeren is de norm. We vragen inschrijvers om een plan in te dienen dat dit mogelijk maakt. Dit betekent dat we de bezoekers van de bestaande werkfuncties vragen te parkeren in de parkeergarage (betaald). De werknemers van de bestaande werkfuncties kunnen parkeren op eigen terrein of in de parkeergarage (betaald). Bewoners, werknemers en bezoekers van de nieuwe functies moeten allemaal parkeren in de parkeergarage (al dan niet betaald). Momenteel zijn vijftien parkeerplekken in gebruik als invalideparkeerplaats. Deze plekken moeten ook in de nieuwe situatie een plek krijgen, tegen dezelfde voorwaarden zoals deze nu gelden. Het heeft onze voorkeur om deze plekken Bestaande (auto)ontsluiting en toegangen

naar de parkeergarage te verplaatsen. Als dit niet mogelijk is vanwege de lange loopafstand naar de bron, dan is het terugbrengen van de vijftien parkeerplek-

Parkeren

ken op maaiveld voorstelbaar. Deze moeten dan zo dicht als mogelijk tegen de

In de huidige situatie is de Maasvallei een openbaar parkeerterrein met betaald

Boterstraat worden geplaatst.

parkeren. Het is onderdeel van de vergunningenzone ‘Centrum-zuid’. Vroeger voorzag dit terrein in belangrijke mate in parkeren voor het centrum. Dat is nu

Gezien de ontwikkeling van de markt voor elektrische auto’s, moeten in de par-

niet meer het geval. Nu functioneert het als parkeerterrein voor vooral bezoekers

keergarage ook voldoende oplaadpunten worden gerealiseerd. Hoeveel parkeer-

van de werkfuncties aan de Raadhuislaan en omringende woonfuncties. Het

plekken van een oplaadpunt worden voorzien, kan nader onderbouwd worden

gaat dan om parkeren van bezoekers van aangrenzende woningen, vergund par-

in het plan.

keren van centrumbewoners en invalidenparkeren. Het eigen parkeren van de 31

Ambities

De verantwoordelijkheid voor de aanleg en exploitatie van de parkeergarage ligt

Als hiervan gebruik gemaakt wordt, moet de inschrijvende partij een garantie

bij de inschrijver of bij een partij die bij de inschrijver hoort. In het plan moet

kunnen overleggen dat deze parkeerplekken elders gebruikt mogen worden.

rekening gehouden worden met het aantal vergunningen dat is vergeven aan

Het is belangrijk dat het plangebied zowel te voet, als per fiets zeer goed

omwonenden en ondernemers. Met deze vergunningen kan men tegen gere-

bereikbaar is. We vragen een onderbouwd plan waaruit blijkt dat het gebruik

duceerd tarief parkeren in een parkeerzone. Parkeerterrein Maasvallei maakt

van de fiets gestimuleerd wordt. Een voorbeeld hiervan is het realiseren van

onderdeel uit van parkeerzone ‘Centrum-zuid’, samen met o.a. de

voldoende oplaadpunten voor elektrische fietsen. Ook de

Raadhuishof achter het gemeentehuis en de Ridderhof. Ook in de toekomstige

stallingsmogelijkheden om fietsen veilig te kunnen stallen vormen een

situatie maken zij aanspraak op een parkeerplek, tegen hetzelfde tarief

belangrijk onderdeel bij de beoordeling van het plan.

(kijk voor de actuele tarieven op de gemeentelijke website https://www.oss.nl/inwoners/parkeren-2.htm) Voor de planlocatie gelden de parkeernormen die in de Nota Parkeernormen 2017 zijn vastgesteld voor de schil rond het centrum. Deze normen gelden in principe voor alle nieuw toe te voegen functies. Gezien de ligging en het beoogde karakter van het plangebied zijn de vastgestelde normen echter aan de hoge kant. We dagen de inschrijvende partij dan ook uit om een goed onderbouwd plan in te dienen, waaruit blijkt dat we ook met minder parkeerplekken kunnen voorzien in een goede ontwikkeling. Hiermee vragen we inschrijvers na te denken over creatieve oplossingen, zoals het gebruiken van deel- of leenauto’s en het beschikbaar stellen van alternatieve vervoerswijzen. Het invoeren van een type mobiliteitsmanagement moet aantoonbaar uitvoerbaar zijn, passen in de Osse situatie en gereed zijn voor gebruik bij oplevering van de bebouwing. Het is ook denkbaar dat inschrijvers nadenken over parkeren op (loop)afstand. 32

Ambities Dooradering met langzaam verkeerroutes

om elkaar te ontmoeten. De routes sluiten aan op bestaande onderdoorgangen

Alle belangrijke functies liggen op loopafstand: Openbaar vervoer, winkels,

en paden.

horeca, diverse voorzieningen, diverse werkfuncties. Er wordt dan ook gekozen om het langzaam verkeer voorrang te geven in het beeld. De auto is ondergeschikt in het beeld. Parkeren vindt plaats in kelders, in gebouwen en beperkt op maaiveld. Het gebied wordt dooraderd door langzaam verkeerroutes die deze locatie verbinden met het centrum, de Raadhuislaan en het station. Dit zijn, aantrekkelijke en veilige routes. De routes zijn ruim opgezet en omkleed met groen waardoor het aantrekkelijke verblijfplaatsen zijn en comfort en ruimte bieden

centrum Oss

d

a Ra

n

laa

is hu

station Oss

Voorbeeld van een padenstructuur waarbij aangesloten is op huidige routes 33

Ambities

De onderdoorgang op de foto hiernaast valt niet onder het projectgebied maar grenst er direct aan. Links op de foto is Raadhuislaan 29, rechts naast de onderdoorgang is het belastingkantoor. De nieuwe bebouwing zal ook direct tegen de bebouwing en onderdoorgang grenzen van Raadhuislaan 29. Van belang is in het ontwerp in te spelen op deze onderdoorgang zodat een veilige en aangename route ontstaat van de Raadhuislaan naar de Maasvallei. Bijvoorbeeld door te werken met verlichting, situering entree en toegangen etc. Ook is het mogelijk om de locatie van de onderdoorgang iets te verschuiven naar de locatie van het belastingkantoor of de bestaande onderdoorgang te verhogen zodat een aantrekkelijke ruimtelijke werking kan ontstaan. Bij deze opties is wel een akkoordverklaring vereist van de betreffende eigenaar en zal de openbaarheid van het pad moeten worden vastgelegd. Ruim voldoende, groen ingerichte ruimtes (zowel openbaar als privé) zijn een essentieel planonderdeel. Dit is een belangrijk aspect in de beoordeling. Het groen is van belang in de versterking van de biodiversiteit, zorgt voor koelte in de hete periodes, vangt regenwater op, draagt bij aan een gezonde leefomgeving en levert een aantrekkelijk en toegankelijk woonmilieu op. Daarnaast biedt het plaats aan ontmoetingen en sociale interactie. Niet anoniem maar persoonlijk. Het zorgt voor balans in het gebied.

Het privé-groen bestaat uit collectieve (vooral) en individuele (beperkt qua omvang) binnentuinen en daktuinen. Het principe van niet verharden als het niet nodig is wordt hier toegepast. Ook gevels kunnen bijdragen in de groene uitBestaande onderdoorgang tussen belastingkantoor en Raadhuislaan 29,

straling. Het openbare groen wordt zoveel mogelijk gekoppeld aan de langzaam

gezien vanaf de Maasvallei

verkeerroutes zodat een groene dooradering van het gebied ontstaat. 34

Ambities 4.4 Global goals De gemeente Oss is actief aan de slag met de Global Goals. De Global Goals zijn 17 wereldwijde doelen die in 2015 zijn afgesproken met alle regeringsleiders van de wereld. De internationale term voor deze doelen van de VN is Sustainable Development Goals (SDG’s). De gemeente Oss heeft al meerdere titels op haar naam geschreven als meest inspirerende Global Goals gemeente (2017, 2018 en 2020). Oss draagt op haar eigen lokale manier bij aan de 17 wereldwijde doelen en brengt de Global Goals “van veilig ver weg naar concreet dichtbij”. Dit doet de gemeente met ondernemers, onderwijsinstellingen, maatschappelijke organisaties, met de Ossenaren en een hele belangrijke partner daarbij is het Platform Global goals Oss. We kijken bij ons werk of het bijdraagt aan 1 of meerdere Global Goals. Vervolgens onderzoeken we hoe we dat kunnen verbeteren. Voor het beoordelen van het ingediende plan maken we gebruik van de voornemens die het college in het coalitieakkoord heeft uitgesproken en van de VNG handreiking “Global Goals in het gemeentelijk beleid 2020”. De hoofdlijnen voor verduurzaming zijn: •

Klimaatneutraal of positief

•

Plan voor duurzame mobiliteit

•

Focus op groen voor biodiversiteit en klimaatadaptatie

De sociale kant van de Global Goals doelstellingen verwachten we terug in: •

Betaalbare woningen en werkplekken

•

-

Participatie van wijkraad en omwonenden

Vanuit de beginselen van de circulaire economie en het grondstoffenakkoord vragen we ook om aandacht te geven aan het hergebruiken van materialen. 35

Ambities

Op basis van bovenstaande uitgangspunten, zijn de volgende Global Goals voor-

Uiteindelijk moeten de investeringen in energiebesparende maatregelen leiden

al relevant voor de planontwikkeling:

tot lagere woonlasten. Door de woningen ook levensloopbestendig en comforta-

Nr 07 Duurzame energie

bel in te richten wordt ook bijgedragen aan de sociale duurzaamheidsambities.

Nr 08 Fatsoenlijk werk en gezonde economie Nr 11 Duurzame steden en gemeenschappen

Duurzame energie is slechts een van de aspecten van de duurzame ambities van

Nr 13 Klimaatactie

gemeente Oss. Een integraal plan waarbij het energieconcept in samenhang wordt bekeken met klimaatadaptatie (groen en blauw) en circulaire economie

In de onderstaande tekst zijn de cursieve tekstdelen overgenomen uit het

krijgt een hogere waardering.

coalitieakkoord. Een nadere uiteenzetting van de aspecten duurzaamheid en klimaatneutraliteit is bij dit document opgenomen als bijlage 8.

De inschrijvers voegen aan hun ontwerpteam een adviseur duurzaamheid toe die gedegen kennis heeft van duurzame energie en warmte, circulaire economie

SDG 7: Toegang tot betaalbare en duurzame energie voor iedereen.

en klimaatadaptatie. Dit dient concreet gemaakt te worden met 3 projecten in

“We willen een inspirerende Global Goals gemeente blijven. Ook willen we in 2050

de afgelopen 5 jaar waarbij een innovatieve duurzame businesscase is ontwik-

als totale gemeente energieneutraal zijn. Dit willen we bereiken door te besparen,

keld en gerealiseerd. De afvoer van steenachtige materialen dient conform de

maar ook door op te wekken. We vinden het daarnaast belangrijk dat we het gas-

BRL 2506 gerealiseerd te worden.

gebruik terugdringen.” SDG 8: Inclusieve economische groei, werkgelegenheid en fatsoenlijk werk voor Voor het project Belastingkantoor betekent dit concreet dat de gebouwen zo

iedereen.

duurzaam mogelijk moeten zijn. We zetten in op klimaatneutraal- of positief.

Het is voor Oss belangrijk dat er sprake blijft zijn van een “goed vestigingsklimaat