Activiteitenoverzicht 2021 Oss Mooiland.PDF

Activiteitenoverzicht 2021 Gemeente Oss Inhoud Inleiding ............................................................................................................................. 2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid ........................................................................................ 3 Nieuwbouw en aankoop ........................................................................................................ 7 Verkoop en liberalisatie ........................................................................................................ 8 Kwaliteit en duurzaamheid .................................................................................................... 9 Huisvesting bijzondere doelgroepen ..................................................................................... 12 Leefbaarheid en participatie ................................................................................................ 13 Financiële paragraaf ........................................................................................................... 15

1

Inleiding Voor u ligt ons activiteitenoverzicht. Dit is ons bod op uw woonvisie zoals bedoeld in de Woningwet. Hierin geven we kort weer wat onze ambities zijn en welke activiteiten we ondernemen om deze ambities te realiseren. Om te beginnen wil ik graag stilstaan bij de corona-situatie die voor ieder van ons bekend is. Mooiland heeft hier gelukkig goed op in kunnen spelen. Onze collega’s werken vanaf half maart zoveel mogelijk thuis en onze werkzaamheden in de woningen zijn aangepast op de 1,5 meter richtlijn. Daar waar we in de 1e maand een terugloop zagen in bijvoorbeeld het aantal verhuizingen en het aantal reparatieverzoeken, is dit inmiddels weer naar het reguliere niveau hersteld. Voor huurders met betalingsproblemen zijn wij er ook. Met hen maken wij maatwerkafspraken. Tot nu toe valt het aantal aanvragen daarvoor mee. Ook proberen we onze onderhouds- en verduurzamingsprojecten zoveel mogelijk door te laten lopen. Uiteraard hebben ook wij onze bedrijfsprocessen afgestemd op de richtlijnen van het RIVM. De gezondheid van onze medewerkers, bewoners en relaties staat namelijk op de eerste plek. Voor ons blijft ‘thuis geven als volwaardige corporatie’ centraal staan. Daarbij vraag ik in het bijzonder aandacht voor: Betaalbaarheid: met meerdere ingrepen leveren we een serieuze bijdrage aan de betaalbaarheid van onze woningvoorraad.

Draagt uw gemeente ook bij aan betaalbaarheid? Bijvoorbeeld via regelingen, gemeentelijke belastingen, armoedebeleid of aanpak van woonfraude? Beschikbaarheid: in uw gemeente hebben we een uitbreidingsambitie voor de kernen Ravenstein, Herpen, Geffen, Lith, Megen en stad Oss. Daar werken we samen. Voorbeelden zijn de plannen voor het Klooster in Ravenstein en centrum Berghem (Bergse Veld). Een sociale kavelprijs blijft essentieel voor ons om een ontwikkeling haalbaar te maken. Duurzaamheid: wij hebben een forse aanpak gepland in het energiezuinig maken van de woningen en de transformatie naar een duurzame woonomgeving. Voor de volgende stap, om tot bijna energie neutrale woningen te komen en het toevoegen van duurzame warmtebronnen op termijn, hebben we warmtevisies nodig. In de bijlage leest u onze visie op dit thema. Wij willen intensief met u samenwerken om tot een gemeenschappelijke richtinggevende Warmtevisie voor buurten en wijken te komen. Huisvesting bijzondere Doelgroepen: ouderen blijven langer thuis wonen. Hierbij is niet alleen de woning, maar ook de woonomgeving, ontmoetingen, ondersteuning en de sociale contacten van belang. Heeft u de lokale woon(zorg)opgave al in beeld gebracht? En deze vertaalt naar een uitvoeringsprogramma? We zien de instroom van kwetsbare huurders toenemen. Met leefbaarheidsproblemen tot gevolg. Oplossen lukt alleen samen! Zo gaan wij o.a.

toewijzingsinstrumenten inzetten om verdere concentratie in bepaalde wijken te voorkomen. Helpt u mee door te zorgen voor voldoende budget voor en goede ondersteuning van zorgvragers? Ik nodig u van harte uit om met ons in gesprek te blijven over onze prestatieafspraken. Graag geven we samen invulling aan de uitvoeringsagenda 2021. Anne Wilbers, bestuurder

2

Betaalbaarheid en beschikbaarheid Onze ambities We houden minimaal 80% van ons woningaanbod beschikbaar voor woningzoekenden met recht op huurtoeslag We verhogen de huur volgens het wettelijke kader van de huursombenadering. We matigen de huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tot € 43.574. Huishoudens met een inkomen vanaf € 43.575 krijgen de maximale huurverhoging. We leveren maatwerk om woningen betaalbaar te houden en te voorzien in kwalitatieve woonbehoeften We voeren een actief beleid om huurachterstanden te voorkomen We bieden voldoende betaalbare woningen We houden minimaal 80% van ons woningaanbod beschikbaar voor woningzoekenden met recht op huurtoeslag Hieronder ziet u dat we in Oss, met 81%, voldoen aan deze doelstelling. Huurprijs en betaalbaarheid van 2518 huurwoningen (peildatum 31-12-2019) Gemiddelde huurprijs (actuele huur) Categorieën passendheidstoets

€ 568,06 Streefhuur in

Actuele huur

Streefhuur

t/m 424,44

7%

5%

9%

424,45 t/m 607,46

69%

62%

62%

607,47 t/m 651,03

11%

14%

14%

651,04 t/m 720,42

10%

18%

14%

>720,43

3%

3%

3%

(Subsidiabele huur):

NOB + Gennep

* De streefhuur is de huurprijs die wij vinden passen bij een woning op basis van kwaliteit en betaalbaarheid. Het is meestal nog geen driekwart van wat wij volgens de overheid als maximale huurprijs mogen vragen (voor woningen in Noordoost-Brabant en Gennep). We verhogen de huur volgens het wettelijke kader van de huursombenadering. We matigen de huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tot € 43.574. Huishoudens met een inkomen vanaf € 43.575 krijgen de maximale huurverhoging. Het doel van deze huursombenadering is een eerlijkere prijs-kwaliteitverhouding. Door het toepassen van verschillende huurverhogingspercentages, verkleinen we het verschil tussen de actuele huur en de streefhuur. Mensen met een inkomen vanaf € 43.575 krijgen de maximaal toegestane huurverhoging van 6,6% in 2020. Wettelijke uitzonderingen hierop zijn AOW-gerechtigden, chronisch zieken en huishoudens met vier of meer personen (zij krijgen de huuraanpassing die geldt voor inkomens tot en met € 43.574). Opbrengsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging zetten we in voor investeringen in uw gemeente.

3

Ieder jaar stemmen wij onze huurverhoging af met de Huurders Alliantie Mooiland. De gemiddelde huurverhoging van onze totale woningportefeuille was 2,74% in 2020. In Noordoost Brabant en Gennep was dit 2,9%. Voor uw gemeente leidt dit tot onderstaande percentages: Huurverhoging 2020 Oss

Aantal

Percentage huurverhoging

Huur = streefhuur (verschil is 0)

74

0,00

Verschil netto huur en streefhuur € 0 tot € 10

109

1,46

Verschil nette huur en streefhuur € 10 tot € 25

748

2,18

Verschil netto huur en streefhuur € 25 tot € 50

261

3,19

Verschil netto huur en streefhuur € 50 tot € 100

587

3,70

Verschil netto huur en streefhuur € 100 tot € 150

394

5,00

Verschil nette huur en streefhuur > € 150

143

5,00

2316

3,23

Niet-DAEB-huurverhoging

49

3,45

Inkomensafhankelijke huurverhoging

273

6,60

Gemiddeld percentage (exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging)

4

Gemiddeld huurverhogingspercentage per kern

Aantal

Gemiddeld percentage

Berghem

634

3,19

Deurssen-Dennenburg

14

2,64

Geffen

283

3,29

Haren NB

43

3,48

Herpen

281

3,40

Lith

209

3,07

Lithoijen

26

3,40

Macharen

59

3,76

Maren-Kessel

64

2,84

Megen

145

3,46

Oijen

67

3,24

Oss

84

2,50

Overlangel

20

2,88

Ravenstein

387

3,23

2316

3,23

(exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging)

Totaal

We leveren maatwerk om woningen betaalbaar te houden en te voorzien in kwalitatieve woonbehoeften We zetten ook klantgericht maatwerk in. Hiervoor hebben we praktische kaders en instrumenten ontwikkeld om maatwerk te kunnen leveren. Bijvoorbeeld: Betaalbaarheid: o.a. huurverlaging, huurbevriezing en beperken betalingsrisico Kwalitatieve woonbehoefte: o.a. huisvesten mantelzorgers, omzetting huurovereenkomst op naam van instelling naar individu (omklappen contract) en woningruil. We voeren een actief beleid om huurachterstanden te voorkomen Het reduceren van huurachterstanden blijft voor ons een continu punt van aandacht. We doen dit in een zo vroeg mogelijk stadium. Ons actieve beleid zorgt ervoor dat we een laag percentage aan huurachterstand hebben. Huurachterstand in 2019

Percentage van de totale huursom

Oss

1,39%

Noordoost Brabant en Gennep

0,83%

We bieden voldoende betaalbare woningen Elk jaar monitoren we de ontwikkeling van de vraagdruk. Binnen de gemeente Oss zien we grote verschillen in vraagdruk. Zo is de vraagdruk in Berghem, Geffen en Ravenstein relatief hoog en in Haren juist relatief laag. In de andere kernen is de vraagdruk gemiddeld. In Lithoijen en Macharen waren te weinig verhuringen om een betrouwbare marktindex te berekenen. In het kerngebied van Mooiland zien we dat de meeste vraagdruk zich voordoet in de grotere kernen en vooral in de grotere kernen vlakbij de A50 en A59. Daarnaast monitoren we ook hoe lang woningzoekenden écht op zoek zijn naar een woning. Want de inschrijftijd verschilt met de daadwerkelijke zoektijd.

5

De huurder, die op basis van loting een huurwoning kreeg in Noordoost Brabant en Gennep, stond gemiddeld slechts 2,3 jaar ingeschreven. De huurder die op basis van zijn inschrijfduur een huurwoning kreeg, stond gemiddeld 8,4 jaar ingeschreven. Mooiland geeft woningzoekenden die snel willen/moeten verhuizen, maar een korte inschrijfduur hebben, de kans om te kunnen verhuizen naar een (andere) sociale huurwoning door 20% van haar huurwoningen in Noordoost Brabant en Gennep te verloten. Zonder deze verloting zou deze groep woningzoekenden geen kans maken op een sociale huurwoning totdat ze gemiddeld 8,4 jaar ingeschreven staan. In de bijlage treft u onze uitgebreide monitor aan. Marktindex

Zoektijd aanbod

Zoektijd loting

Inschrijftijd aanbod

Inschrijftijd loting

Oss

27,4

11 maanden

12 maanden

7,7 jaar

3,1 jaar

Noordoost Brabant en

25,3

11 maanden

13 maanden

8,4 jaar

2,3 jaar

42,1

34 maanden

18 maanden

8,7 jaar

2,0 jaar

14 maanden

10 maanden

Gennep (excl. Den Bosch)

Regio 's-Hertogenbosch Zuidwest Brabant

* Marktindex: Aantal reacties (reactiegraad)/ acceptatie woningzoekende (positienummer). Als de marktindex <3 is, spreken we nauwelijks van vraagdruk. Als een marktindex >30, dan is de vraagdruk hoog. ** Zoektijd: Periode tussen eerste reactie en tekenen huurcontract

We bieden een aantal woningen met voorrang aan. Daarnaast zetten we andere maatregelen in om de doorstroming te bevorderen. We monitoren de effecten hiervan en sturen, waar nodig, bij. Voorrang-label

Tot 23 jaar

60+

Seniorenplus*

Oss

58

278

20

Noordoost Brabant en Gennep

487

1.960

414

* Seniorenplus label: Voorrang voor woningzoekende met indicatie VPT (Volledig Pakket Thuis)

We sturen op voldoende betaalbare woningen nu, maar ook in de toekomst. Daarom kijken we naast vraagdrukcijfers ook naar de bevolkingsprognoses op de langere termijn, zodat we weten wat er in de toekomst nodig is. Deze prognose, gebaseerd op Socrates 2019, kent een groot voorbehoud omdat deze uitgaat van een substantiële toevoeging van woningen met een geliberaliseerde huur en goedkope koopwoningen. Ondanks de lagere prognosecijfers, die wij graag ambtelijk nog met u bespreken, zien wij in uw gemeente nog een uitbreidingsbehoefte. In het volgende hoofdstuk leest u hoe we deze opgave samen met u willen invullen.

6

Nieuwbouw en aankoop Onze ambities We willen nieuwe woningen realiseren in de clusters Ravenstein, Herpen, Geffen, Lith, Megen en stad Oss. We realiseren 18 appartementen in het voormalige Klooster JMJ in Ravenstein We realiseren 15 appartementen in plan De Hoeve in centrum Lith We participeren in het project Bergsche Veld in Berghem waarbinnen ongeveer 12 appartementen gerealiseerd worden We participeren in het project Hooghuis (voormalige Mavo) waarbinnen ongeveer 12 grondgebonden woningen gerealiseerd worden Mooiland wil participeren in nieuwe uitbreidingslocaties We bouwen vooral nultredenwoningen We willen nieuwe woningen realiseren in de clusters Ravenstein, Herpen, Geffen, Lith, Megen en stad Oss In 2019 hebben we samen met de gemeente Oss de behoefte in de kernen in beeld gebracht. Daarnaast hebben we potentiele in- en/of uitbreidingslocaties in beeld gebracht. We spannen ons in om onze ambities te bereiken. Een sociale kavelprijs blijft essentieel voor ons om een ontwikkeling haalbaar te maken. We realiseren 18 appartementen in het voormalige Klooster JMJ in Ravenstein Lang geleden verwierf Mooiland het karakteristieke klooster in Ravenstein met het doel er sociale huurwoningen te realiseren. Financieel bleek dit niet haalbaar en is er lange tijd getracht het klooster te verkopen aan een andere ontwikkelende partij.

In 2019 zijn we gestart met een hernieuwde poging tot herontwikkeling. Met succes. Na de zomervakantie 2020 starten we met de bouw. Mooiland wil participeren in nieuwe uitbreidingslocaties Mooiland is van oudsher actief in de kernen van Oss en Berghem. Vanuit portefeuillestrategie en bestedingsmogelijkheden wil Mooiland ook graag posities in Oss-stad en de uitbreidingsgebieden. Met BrabantWonen is overeengekomen hier naar rato van woningbezit een bijdrage in te leveren. Wij gaan graag in gesprek met gemeente en BrabantWonen om tot een bouwprogrammering te komen. We bouwen bij voorkeur nultredenwoningen Dit mogen grondgebonden woningen of appartementen zijn. Hiermee sluit ons woningaanbod beter aan op de aankomende vergrijzing van de bevolking.

7

Verkoop en liberalisatie Onze ambities We stoppen tijdelijk met de verkoop van huurwoningen We hebben onze verkoopvijver opnieuw vastgesteld We stoppen tijdelijk met de verkoop van huurwoningen Dit doen we al een aantal jaren om de huidige vraagdruk op te vangen. Op termijn hervatten we de verkoop van individuele woningen die niet bij onze gewenste woningvoorraad passen. Het tempo waarmee we woningen verkopen blijft zeer beperkt; we willen onze woningvoorraad op peil houden. In zeer uitzonderlijke gevallen, kan het toch voorkomen dat we een woning, die écht niet past bij onze woningvoorraad, willen verkopen. Dit overleggen we dan met u. We hebben onze verkoopvijver opnieuw vastgesteld Dit hebben we gedaan om de aansluiting tussen de huidige woningvoorraad en de gewenste woningvoorraad te verbeteren. De oude verkoopvijver was vooral gericht op het verkopen van “versnipperde” eengezinswoningen. Wij beoordeelden de potentieel te verkopen woningen op eigenschappen zoals bouwjaar, woninggrootte, streefhuur, niet-nultreden en vrijstaand. We verminderden het totale aantal woningen in de verkoopvijver van 1635 woningen naar 636 woningen. Voor uw gemeente levert dit het volgende beeld op: Aantal woningen

+

-

saldo

verkoopvijver 2017 232

Aantal woningen verkoopvijver 2020

35

120

-85

147

Nieuwe verkoopvijver (gespecificeerd naar kernen en/of postcodeniveau) Kern

Aantal woningen verkoopvijver

Postcode

Berghem

16

5351

Geffen

16

5386

Haren NB

2

5368

Herpen

7

5373

Lith

26

5397

Lithoijen

6

5396

Macharen

3

5367

Maren-Kessel

3

5398

Megen

12

5366

Oijen

10

5394

Overlangel

2

5357

Ravenstein

43

5371

Teefelen

1

5395

Totaal

147

8

Kwaliteit en duurzaamheid Onze ambities Onze verduurzamingsopgave: Gemiddeld label A in 2030 We kiezen ervoor om aan te sluiten bij het natuurlijke moment van onderhoud We sturen op verbetering van ‘slechte labels’ en een reductie van CO2-uitstoot via een mix van onderhoud- en investeringsprogramma’s We stellen de huurder centraal bij woningverbeteringen Onze verduurzamingsopgave: Gemiddeld label A in 2030

Actuele energielabels gemeente Oss 1.200

45%

1.000 A+ B

800

C 600

D

19% 15%

400

E

12%

F 5%

200

G

2%

2%

F

G

A+

B

C

D

E

We kiezen ervoor om aan te sluiten bij het natuurlijke moment van onderhoud Mooiland heeft een ambitieus programma op het gebied van projectmatig onderhoud. We doorlopen daarbij zorgvuldig een klantproces om onze huurders nadrukkelijk te betrekken en goed te informeren. We merken in de praktijk, dat om uiteenlopende redenen, projecten een langere doorlooptijd kennen dan gepland. Hieronder leest u onze geactualiseerde prognose. Uiteraard hebben in de afgelopen maanden ook de zorgvuldigheidsmaatregelen in het kader van de corona-crisis consequenties gehad voor de uitvoering. Veiligheid voor onze huurders, medewerkers en uitvoerende partners staan daarbij uiteraard voorop. Voor 2020 in het kernwerkgebied selecteerden we 406 woningen waar we zonnepanelen aanbrengen (na instemming huurder). Eerst regelen we contractueel het beheer en onderhoud. Dit betekent dat de uitvoering van het programma 2020 nog doorloopt in 2021. Voor 2021 selecteren we 500 nieuwe adressen. Op dit moment is de verdeling over de verschillende gemeenten nog niet vastgesteld. Wij informeren u hierover in een later stadium.

9

Kern (project)

Programma

Straat (cluster)

Berghem (322)

Basisrenovatie

Berghem (370)

Basisrenovatie light Basisrenovatie light

Berghem (301) Berghem (327) Berghem Berghem Geffen (371) Geffen (311) Herpen / Overlangel (315)

Basisrenovatie Basisrenovatie Zonnepanelen Zonnepanelen Basisrenovatie light Basisrenovatie Basisrenovatie

Herpen (326)

Basisrenovatie

Herpen Lith (319)

Zonnepanelen Basisrenovatie

Lithoijen

Zonnepanelen

Maren-Kessel Ravenstein / Megen (303)

Zonnepanelen Basisrenovatie Basisrenovatie Basisrenovatie Basisrenovatie Zonnepanelen Zonnepanelen Zonnepanelen Basisrenovatie Basisrenovatie Basisrenovatie light

Kerstraat, Osseweg (3006) Kloosterstraat (3018) Gaffel, Ploeg, Riek (3022) Bergereind (3017) Binnenstraat e.o. (3009) Het Reut (3020) Perzikkruid (3026) Essenstraat e.o. (3167) De Heegt (3168) Pastoor Bartenstraat e.o. (3311) Dr. RuijsstraatKerkstraat (3467) Aldesteijnstraat e.o. (3305) Waterstraat e.o. (3314) Hertog Janstraat e.o. (3333) Margrietstraat e.o. (3344) Groenstraat (4355) Acaciastraat e.o. (3367) Hoge Graaf (3464) Houtstraat e.o. (3359) Molenstraat e.o. (3361) Molenhofweg e.o. (3364) Engstraat e.o. (3362) De Jas (4454) Doolhof e.o. (3455) Mgr. Borretlaan (3463) Kromland – Weegkamp (3466) Lietingstraat e.o. (3260) Pastoor Roesweg (3356) Den Bogert e.o.(3445) Meester Teunissenstraat (3353)

Aantal woningen

Uitvoering streefjaar 2020

Megen (328) Megen Megen Overlangel Ravenstein (329) Ravenstein Haren NB Maren-Kessel Oijen Macharen (300)

Basisrenovatie

Basisrenovatie Basisrenovatie Basisrenovatie Basisrenovatie

Totaal Verwachte investering

2021

2022 X

X X

X X

X

23 12 45 22 75 24 12 44 20 13

X

X X

X X X X X X

6

X

X

X X

58

X

X

31 26

X

X X

12

X

X

8 31 21 13 23 12 12 4 60 18 28

X X X X X X X X X X

X

10 11 17 6

X X X X

X

X X X X X X X X>

697 € 28.453.509

*Toelichting investeringsprogramma’s: Basisrenovatie: Isoleren, ventileren, cv-installatie op orde en zonnepanelen aanbrengen Basisrenovatie light: Zonnepanelen aanbrengen en – waar nodig – isoleren, ventileren en cv-installatie op orde Zonnepanelen: Zonnepanelen aanbrengen

10

We sturen op verbetering van ‘slechte labels’ en reductie van CO2-uitstoot via een mix van onderhoud- en investeringsprogramma’s Hieronder ziet u de resultaten van de labelverbetering in onze programma’s vanaf 2016.

We stellen de huurder centraal bij woningverbeteringen Ook bij woningverbeteringen geven wij thuis. We werkten hard aan de verbetering van onze dienstverlening. Met als gevolg meer deelname en hogere klanttevredenheid. In 2021 willen we aansluiten bij het Sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond. In dit akkoord is een vergoedingentabel opgenomen.

11

Huisvesting bijzondere doelgroepen Onze ambities We huisvesten vergunninghouders met voorrang We bieden hulp om langer zelfstandig thuis te wonen We bieden huisvesting aan mensen die behoefte hebben aan wonen en zorg We bieden huisvesting aan mensen met bijzondere zorgvragen (beschermd, beschut en begeleid wonen) We huisvesten vergunninghouders met voorrang Het lukt om de taakstelling te realiseren in ons reguliere woningbezit. We bieden hulp om langer zelfstandig thuis te wonen Hiervoor zetten we onze gratis ‘Oppluspakket’ in; een ruime keus aan aanpassingen in de woning. Ook zorgen we voor (meer) nultredenwoningen die geschikt zijn voor senioren We bieden huisvesting aan mensen die behoefte hebben aan wonen en zorg We zien ook een toekomstige behoefte aan wonen met zorg in het (middel)dure huur- en koopsegment. Invulling geven aan vastgoed voor intramurale zorg, zien we niet als onze primaire taak. We bieden huisvesting aan mensen met bijzondere zorgvragen Veelal wonen zij met de benodigde zorg in onze reguliere woningen. In sommige gevallen geven we voorrang bij het vinden van een woning. Bijvoorbeeld aan cliënten die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen. Daarbij is voldoende begeleidingscapaciteit van essentieel belang.

12

Leefbaarheid en participatie Onze ambities We staan midden in de wijk; dicht bij onze huurders We zetten onze instrumenten probleem- en vraag gestuurd in We vinden huurdersparticipatie belangrijk We staan midden in de wijk; dicht bij onze huurders We geven letterlijk thuis door zichtbaar aanwezig te zijn in wijken en buurten. Onze wijkconsulenten, Job en Inge, kennen de wijken en bewoners. Zij zijn het vaste aanspreekpunt voor huurders in de wijk en doen ook de sleuteluitgifte aan nieuwe huurders. Daarnaast werken we – voor het dagelijks onderhoud aan onze woningen – met een vast team aan technisch beheerders, Richard, Morgan, Joost en vakmannen: Danny, Jan en John. Op die manier werken we aan de duurzame relatie met onze huurders.

Inge

Job

Richard

Morgan

Joost

Maatschappelijk vastgoed, zoals een gemeenschappelijke ruimte, zetten we in om activiteiten te ondersteuning die de leefbaarheid verbeteren en/of vereenzaming tegengaan.

We zetten onze instrumenten probleem- en vraag gestuurd in We borgen een redelijke spreiding van financiële middelen over ons hele werkgebied. Enkele instrumenten die we jaarlijks inzetten: Laatste kans beleid

Onder voorwaarden bieden van (continuering) huisvesting in problematische situaties gericht op het voorkomen van huisuitzettingen.

Ambulante

Inzet Verdihuis bij een multi-probleem casus door financiële en psychosociale

woonbegeleiding

ondersteuning te bieden om de situatie zo maximaal mogelijk te normaliseren

Woonopvang

Bieden van een tijdelijke huisvestingssituatie met professionele begeleiding in acute

(Stationsweg)

woon- of samenlevingssituaties. Deze woonopvang is gesitueerd in de gemeente Boxmeer maar toegankelijk voor alle huurders uit onze woningmarktregio;

Klussenteam

Drie personen die diverse werkzaamheden uitvoeren. Ook voor individuele huurders wanneer de huurder geen sociaal netwerk heeft of wanneer er sprake is van medische of psychische problemen waardoor hij/zij hulp nodig heeft.

Burgerinitiatieven

Stimuleren en faciliteren van initiatieven die vanuit de samenleving ontstaan.

13

We vinden huurdersparticipatie belangrijk Daarin volgen we twee sporen; formele en informele participatie. Formele participatie gebeurt in de vorm van medezeggenschap, georganiseerd in huurdersorganisaties. Daarnaast investeren we in het versterken van informele participatie. Ons doel is dat bewoners elkaar leren (her)kennen en zich thuis voelen in de wijk. Op steeds meer momenten en/of manieren praten we met onze huurders. Ook organiseren we themabijeenkomsten om de mening van onze huurders op te halen.

14

Financiële paragraaf Onze randvoorwaarde: We maken in het kader van de financiering van onze investeringen gebruik van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). We maken in het kader van de financiering van onze investeringen gebruik van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De zekerheidsstructuur van het WSW leidt ertoe dat corporaties hun activiteiten kunnen financieren tegen een lager rentepercentage. Eén van die vangnetten c.q. buffers van het stelsel is de achtervangpositie die het Rijk en de gemeenten innemen. Om blijvend te kunnen investeren in uw gemeente is het noodzakelijk dat de achtervangovereenkomst die uw gemeente heeft afgesloten met het WSW blijft bestaan. In het kader van herschikking van onze leningenportefeuille, als gevolg van complexmatige verkopen buiten onze (kern)werkgebied, kan het noodzakelijk zijn dat wij u vragen medewerking te verlenen aan het “omhangen” van bestaande achtervangposities in de gemeente waar wij ons bezit verkopen naar uw gemeente. Dit vindt altijd in overleg plaats.

15