20221213 0 collegeadvies verkoop de groene engel.DOCX

Advies aan B&W Onderwerp Verkoop pand Kruisstraat 15 te Oss (De Groene Engel). Datum

13 december 2022

Naam en telefoon

Guido Meij/Annemarie van Uden

Afdeling

VB/PB

Portefeuillehouder

Dolf Warris

Wat adviseer je te besluiten? 1.

Het voorgenomen besluit te nemen in te stemmen met de bijgevoegde conceptkoopovereenkomst waarin staat dat het pand Kruisstraat 15 verkocht wordt aan Stichting Vastgoed De Groene Engel.

2.

De raad te informeren over dit voorgenomen besluit en de conceptkoopovereenkomst voor 3 weken ter inzage te leggen voor burger- en raadsleden zoals genoemd in artikel 169 lid 4 Gemeentewet (raadvoorhangprocedure).

3.

Dit besluit te publiceren op de gemeentelijke website zodat geïnteresseerde kopers gedurende 20 dagen de kans krijgen te reageren (i.v.m. een-op-een verkoop).

4.

In te stemmen met de koopovereenkomst als er binnen de: -

onder 2 genoemde termijn geen reacties ingediend worden door burger- en/of raadsleden; en

5.

onder 3 genoemde termijn geen reacties ingediend worden door geïnteresseerde kopers.

Een bedrag van € 17.241,47, in verband met onderlinge verrekeningen met het Cultuurpodium, af te boeken en in mindering te brengen op de winst van de verkoop.

6.

De raad te informeren over dit besluit.

Wat is de aanleiding voor dit advies? In september 2021 sprak uw college de intentie uit om te onderzoeken of verkoop van het pand haalbaar is. Er is een intentieovereenkomst gesloten. De concept-koopovereenkomst ligt nu voor. Welk resultaat willen we bereiken? Verkoop van het pand De Groene Engel, Kruisstraat 15 in Oss. Welke argumenten zijn er voor dit advies? 1.1 In de intentieovereenkomst met de Stichting Vastgoed GE sprak uw college de intentie uit het pand te verkopen. Uw college heeft in september 2021 besloten in te stemmen met een intentieovereenkomst voor de Groene Engel. Hierin staat dat de Stichting Vastgoed GE het eerste recht van koop heeft voor een bedrag van € 770.000. Gezamenlijk met de stichting hebben we bekeken of verkoop haalbaar is. 1.2 Uit onderzoek blijkt dat verkoop van het pand haalbaar is.

Advies aan B&W

Pagina 1 van 6

Advies aan B&W In de concept-koopovereenkomst staat dat verkocht gaan worden het gebouw en daarnaast een tweetal aanliggende stroken grond verkocht gaan worden. Aan de westzijde betreft het: het terras, grond gebruikt door Dichterbij en een strook daartussen. Aan de andere zijde van het gebouw een strook gebruikt voor de toegang. Dit alles wordt verkocht. Zie hiervoor de tekening hiernaast. Het omliggende openbaar gebied is eigendom van de gemeente.

1.3 De huurders kregen de kans om inbreng te leveren. We hebben huurders gevraagd inbreng te leveren. Het Cultuurpodium maakte hier gebruik van (zie 1.5). De Brasserie koos ervoor om rechtstreeks met de stichting afspraken te maken. Dichterbij heeft geen inbreng geleverd. 1.4 De huurders krijgen ook in de toekomst gelegenheid om inbreng te leveren. In de overeenkomst staat dat wijzigingen aan het pand (binnen en buiten) gebeuren in overleg met huurders. Ook bij het eventueel aantrekken van nieuwe huurders worden zij betrokken. 1.5 We hebben een aantal afspraken gemaakt over het behoud van het Cultuurpodium in het pand. In de intentieovereenkomst stond al dat de stichting de bestaande huurovereenkomsten respecteert. In de koopovereenkomst staat ook dat het Cultuurpodium gedurende 10 jaar de ruimte kan blijven huren. Hiervan mag de stichting afwijken als de gemeente het subsidiebedrag voor het Cultuurpodium verlaagt. Verder bespraken we dat de huurprijs gelijk blijft (inclusief index). Alleen als de stichting, het Cultuurpodium en de gemeente overeenstemming bereiken kan de stichting hiervan afwijken. De stichting besteedt, bij een positief resultaat, de reserves vanuit de exploitatie aan bouwkundige en/of installatietechnische zaken van het Cultuurpodium. Hiervoor moet sprake zijn van een positieve exploitatie. De besteding gebeurd in overleg met het Cultuurpodium.

1.6 De gemeente heeft het eerste recht van koop. Als de stichting in de toekomst het pand wil verkopen heeft de gemeente als eerste het recht om dit te doen. 1.7 In principe kan de bestemming Horeca worden uitgebreid. De stichting vroeg eerder om een standpunt over een bestemmingswijziging voor de ruimtes van De Brasserie en Dichterbij. Indien nodig wil de stichting deze kunnen wijzigen in een hogere horecacategorie. Dit is via de intaketafel in uw college besproken en akkoord bevonden en dit principebesluit staat nu in de overeenkomst. 2.1 Het betreft geen reguliere verkoop van vastgoed.

Advies aan B&W

Pagina 2 van 6

Advies aan B&W Over het pand en het Cultuurpodium is al vaker gesproken. Ook in de raad. Vandaar dat we adviseren om de concept-koopovereenkomst voor drie weken ter inzage te leggen bij de griffie. In die tijd kunnen burger- en raadsleden een reactie geven op de overeenkomst. Als men hier gebruik van maakt leggen wij dit aan u voor. Als men hier geen gebruik van maakt kan de conceptkoopovereenkomst ter inzage in verband met een-op-een verkoop (zie hierna) 3.1 De uitspraak Didam maakt een-op-een verkoop niet zonder meer mogelijk. We publiceren het voornemen om het pand te verkopen op de gemeentelijke website. Anderen krijgen dan de kans hun interesse aan te geven. Als niemand aangeeft het pand ook te willen kopen kan de overeenkomst ondertekend worden. 3.2 De een-op-een verkoop van pand Kruisstraat 15, Oss is gemotiveerd. In september 2021 is al een intentieovereenkomst gesloten met Stichting Vastgoed GE. Belangrijkste reden om het pand aan Stichting Vastgoed GE te verkopen is dat de stichting geen commercieel oogmerk heeft. Daarbij bestaat de stichting uit Osse inwoners. De ‘winst’ die gemaakt wordt vloeit (terug) naar het Cultuurpodium. In de koopovereenkomst is hierover een bepaling opgenomen. Verder zijn er bijzondere voorwaarden opgenomen over behoud van het Cultuurpodium in het pand. De publicatie is als bijlage bijgevoegd.

5.1 Bij de afwikkeling van de verkoop is er nog een te verrekenen kostenpost met het cultuurpodium. Dit betreft onderlinge verrekeningen waarvan € 17.241,47 voor de gemeente. Dit moet ten laste gaan van de boekwinst van de verkoop. Wat zijn kanttekeningen, tegenargumenten of risico’s? 1.1 Er is een actuele taxatie verricht. Het taxatierapport waarop de intentieovereenkomst was gebaseerd was van oktober 2020. Dit is te oud om te kunnen beoordelen of er sprake is van staatsteun. Daarom is een nieuwe taxatie uitgevoerd. Het resultaat van deze taxatie is € 875.000. Dit bedrag is hoger dan het bedrag in de intentieovereenkomst. Redenen hiervan zijn dat er geen lockdown maatregelen meer zijn waardoor het risico lager wordt ingeschat) en de indexatie op de huurinkomsten. In de intentieovereenkomst is het verkoopbedrag al vastgelegd op € 770.000. Bij verkoop onder het nieuw getaxeerde bedrag kan sprake zijn van staatsteun. Met een de-minimisverklaring kan dit worden opgelost. Daarmee verklaart de stichting de afgelopen drie jaar niet meer dan € 200.000 aan staatsteun te hebben ontvangen. Hieraan kan de stichting voldoen. De de-minimisverklaring is bijgevoegd (de stichting moet deze invullen en ondertekenen) 3.1 De uitspraak Didam maakt een-op-een verkopen niet zonder meer mogelijk.

Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan dat gemeenten hun eigendom niet zonder meer een-op-een mogen verkopen. Deze uitspraak moet echter nog verder uitgekristalliseerd

Advies aan B&W

Pagina 3 van 6

Advies aan B&W worden. Wij handelen nu zoals vele gemeenten in Nederland verwachten dat goed is. Uit nieuwe jurisprudentie kan echter blijken dat dit niet het geval is.

Advies aan B&W

Pagina 4 van 6

Advies aan B&W Waar moeten we rekening mee houden? a. Financiën De koopsom is € 770.000 zoals in de intentieovereenkomst al opgenomen. De boekwaarde van het pand bedraagt per 31-12-2021 € 118.795,70. Afboeken van de huidige boekwaarde kan ten laste van de opbrengst. Bij de afwikkeling van de verkoop is er nog een te verrekenen kostenpost met het cultuurpodium. Dit betreft een bedrag van € 17.241,47. Dit moet ten laste gaan van de boekwinst van de verkoop. Conform een motie wordt het resterende bedrag besteed aan een kunst- en cultuurprijs Oss. b. Privacy n.v.t. c. Communicatie De concept-koopovereenkomst wordt voor burger- en raadsleden ter inzage gelegd. Ook publiceren wij het voornemen op de gemeentelijke website. De huurders zijn betrokken en geïnformeerd. d. Uitvoering De concept-overeenkomst leggen we ter inzage bij de griffie zodat burger- en raadsleden hun wensen en bedenkingen kunnen indienen. Daarnaast publiceren wij het voornemen op de website zodat andere kandidaatkopers kunnen reageren. Als er geen reactie komt van raadsleden danwel andere kandidaatkopers kan de overeenkomst worden ondertekend. Daarna kan de grond/het gebouw worden getransporteerd en is het gebouw eigendom van de Stichting. e. Overlegd met De concept-overeenkomst is besproken met de stichting. De intentie om te verkopen is besproken met de huurders.

Advies aan B&W

Pagina 5 van 6

Advies aan B&W Bijlagen -

Concept koopovereenkomst

-

Publicatie een-op-een verkoop

-

Taxatierapport (niet openbaar)

Samenvatting Eind september 2021 sloten de Stichting Vastgoed De Groene Engel en gemeente een intentieovereenkomst. Hierin stond dat we gezamenlijk onderzoeken of verkoop van het pand Kruisstraat 15 te Oss (Groene Engel) haalbaar is. Dit onderzoek leverde een positief resultaat op. Het college geeft raadsleden en andere kandidaat-kopers de gelegenheid te reageren. Als er geen reactie komt wordt het pand verkocht aan de stichting.

Advies aan B&W

Pagina 6 van 6