20210506 Bijlage 1b Gebiedsvisie t Veld Geffen LQ 21april2021 SRO def.PDF

“Oh, ‘t is hier goed. Hier wil ik altijd zèn. Doar kunde wel donder op zeige. Geffe gè bleft wel van mèn.” refrein van het Geffens Muziekske, het onofficiële plaatselijke volkslied

‘t Veld Geffen | Concept Gebiedsvisie

Gemeente Oss

Project Gebiedsvisie ‘t Veld Geffen Gemeente Oss Projectnummer: 89.03.01

Initiatiefnemer Gemeente Oss Raadhuislaan 2 5341 GM Oss

Opsteller Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem Contactpersoon: Pim de Groot T (026) 35 23 125 E pim.degroot@buro-sro.nl

Datum 21 April 2021

2

Inhoud Inleiding

7

Visie

33

Aanleiding Doel Ligging Woningbehoefte Studiegebied Participatietraject Leeswijzer

7 7 7 7 9 9 9

Hoofdopzet en uitgangspunten Een duurzaam gebied

33 36

Deelgebieden

41

Centrale groenzone Dorpse woonbuurten Kernrand Landelijk uitloopgebied

41 45 49 53

Proces

59

Participatie Vervolg

59 59

Ruimtelijke analyse

13

Studiegebied Historie Locatie Kansen Knelpunten

13 15 17 19 21

Bestaand Beleid

24

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Archeologie Woonvisie gemeente Oss 2020

24 27 27

3

4

Inleiding 5

Ligging Studiegebied

6

Dorpskern

Spoorlijn Nijmegen Den Bosch

Snelweg

Ontsluitingsroutes

Af-/oprit Snelweg

Snelfietspad F59

Inleiding Aanleiding De gemeente Oss is vanwege de grote vraag naar woningen voornemens

Verder is er een snelfietsroute die Geffen verbindt met het station Oss-

om in Geffen extra woningen te realiseren. De gemeente heeft daarvoor een

west waarmee ook het openbaar vervoer binnen handbereik is. Dat maakt

ontwikkellocatie ten zuidoosten van Geffen op het oog. Het is de wens om

Geffen een uitstekende plek, voor onder meer forensen, om te wonen.

hier circa 250 woningen te realiseren. Om de situering van de woningen in te kunnen passen in een groter verband wordt een gebiedsvisie opgesteld.

Woningbehoefte

Vanuit de gebiedsvisie worden de ontwikkelmogelijkheden bekeken en

De gemeente Oss hanteert de systematiek Portefeuillemanagement Wonen

keuzes gemaakt.

(PFM) om te komen tot een strategisch afgewogen en gebiedsgericht woningbouwprogramma. Uit de prognose en de uitwerking daarvan volgt

Doel

voor Geffen een woningbehoefte van ca. 155 / 205 woningen voor de

Het doel van deze studie is om een visie te geven op de ruimtelijke

komende 10 jaar, op basis van de natuurlijke ontwikkeling. Vanwege de

ontwikkeling van het gebied, waarin enkele projecten tot ontwikkeling

strategische ligging heeft Geffen ook de potentie om een deel van de

kunnen komen. Een gebied met woningen, een goede ontsluiting, zowel

bovenlokale behoefte op te vangen. Omgerekend komt dit neer op een extra

voor gemotoriseerd verkeer als voor fietsers en voetgangers. Een gebied

behoeft van ca. 75 / 100 woningen. Naast de bestaande plancapaciteit

waar het prettig wonen is, met oog voor natuur en water(opvang) en een

en de mogelijke inbreidingslocaties (zoals Centrum Noord, Verlengde De

visie die gedragen worden door omwonenden en belanghebbenden.

Run en gemeentehuis) zal er ook naar uitbreidingslokaties gekeken moeten

Ligging

worden om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. In de paragraaf ‘woonvisie 2020’ wordt hier verder op ingegaan.

Geffen ligt centraal tussen de steden ‘s Hertogenbosch en Nijmegen. Het is één van de landelijke kernen ten westen van Oss. Vanwege de strategische ligging, de goede bereikbaarheid, de aanwezigheid van voorzieningen en het dorps/landelijke karakter heeft Geffen veel woonkwaliteit. Door de nabijheid van de A59 kan men binnen 20 minuten in het centrum van ‘s Hertogenbosch of met 30 minuten in het centrum van Nijmegen zijn.

7

8

Studiegebied

Participatietraject

Voor Geffen zijn een drietal ontwikkelingsrichtingen voorstelbaar, te weten

In het project worden omwonenden en belanghebbenden nadrukkelijk

inbreiding in de bestaande kern, uitbreiding van de kern en transformatie

betrokken. In een vroeg stadium is een (digitale) omgevingsdialoog

van het buitengebied. Aangezien enkel inbreiding niet volstaat voor de

georganiseerd om de mogelijke kansen en belemmeringen die het

woningbehoefte dient ook gekeken te worden naar uitbreiding.

gebied biedt bespreekbaar te maken. Ook zijn enkele ontwikkelingsopties

Voor een ‘reguliere’ uitbreiding van de kern is de zuidoostzijde het meest

voorgelegd. De opmerkingen en input uit de omgevingsdialoog zijn

geschikt. Hier zijn mogelijkheden om door uitbreiding van de kern tot een

nadrukkelijk meegewogen bij te maken keuzes in de visie.

fraaiere verweving tussen landschap en bebouwde kern te komen. Bij een woningbouwontwikkeling aan deze zijde van Geffen kan het aangrenzende

Leeswijzer

landelijk gebied worden meegenomen als landschappelijke afronding van

Het eerste hoofdstuk bevat een ruimtelijke analyse van de locatie en

de kern. Daarbij wordt dit deel ook voor de bestaande kern interessanter

de historie en achtergrond van het gebied. Ook komen hier mogelijke

als uitloopgebied. Daarnaast hebben overige uitbreidingslocaties (westzijde

kansen en knelpunten aan bod. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van

en noordzijde) hun beperkingen zoals de gemeentegrens en het spoor.

het vigerende beleid. In hoofdstuk 3 wordt het totaalconcept voor de

Om die reden is de zuidoostzijde van Geffen, grofweg gelegen tussen de

visie besproken die vervolgens in hoofdstuk 4 uitgewerkt is in een viertal

Leiweg, Heesterseweg en Dorpsstraat, aangewezen als studiegebied voor

deelgebieden. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf kort het te doorlopen proces

uitbreiding van het woningaanbod.

beschouwd.

De gemeente wil graag weten welke mogelijkheden er zijn om de locatie te ontwikkelen. Om die reden is deze gebiedsvisie opgesteld voor het gehele gebied ten zuidoosten van Geffen. Op de naastgetoonde kaart is het studiegebied met een witte lijn weergegeven.

9

10

Ruimtelijke analyse 11

12

Molen Zeldenrust

Zicht op de velden aan de zuidzijde van het plangebied (Heesterseweg)

Ivo van Dintherpad met natuurlijke groenzone te midden van het plangebied

Poel en recreatieplek aan de westzijde (Brempad)

Ruimtelijke analyse Studiegebied Het studiegebied ligt aan de zuidoostzijde van Geffen op de overgang van dorp naar platteland. Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit akkerbouwvelden. De noordzijde wordt gekenmerkt door aanwezigheid van Molen Zeldenrust en de recreatieve voorzieningen die hier omheen liggen (sport-/speelveld). Molen Zeldenrust is een standerdmolen, bestemd voor het malen van graan. Naast de molen ligt, centraal in het gebied, een recreatief pad (het Ivo van Dintherpad) welke loopt vanaf de gronden rondom de molen tot aan de Imkerij aan de oostzijde van het studiegebied. Imkerij Ecopoll doet daarnaast Entree van het studiegebied aan de westzijde (Elzendreef)

dienst als museum op het gebied van de bij en haar leefomgeving. Aan weerszijden wordt het recreatieve pad begeleid door groen en water met een hoge natuurwaarde. Er zijn plannen om in deze centrale groenzone de natuurwaarden verder uit te breiden met ecologische oevers, poelen, natuurlijke waterberging als ook de aanleg van een voedselbos. Aan de zuidwestzijde wordt het gebied begrensd door de Veldstraat. De Veldstraat is een historisch gegroeid lint met hoofdzakelijk woningbouw welke de verbinding vormt met het centrum van Geffen. Aan de zuidzijde ligt de Heesterseweg. Hier ligt, op de hoek met de Veldstraat, ook het bedrijventerrein van Geffen. Langs de Heesterseweg liggen enkele bedrijven en vrijstaande (bedrijfs)woningen. Verder zijn er doorzichten richting het studiegebied. De noordzijde wordt begrenst door de Leiweg welke zich kenmerkt als een landelijk lint met een veelheid aan berken en enkele (nieuwe) lintwoningen en boerenbedrijven.

Begrenzing van het plangebied aan de noordoostzijde (Leiweg) 13

14

1850

1900

1970

1980

Historie1 Geffen is als dorp ontstaan doordat wat boerderijen dicht bij elkaar werden gebouwd. De naam Geffen is waarschijnlijk afgeleid van “gen” + “effa”, wat “aan de waterkant” betekent. In 1298 wordt Geffen voor het eerst officieel als plaatsnaam genoemd. Hertog Jan II van Brabant verleent in dat jaar de rechten om grond te gebruiken voor veeteelt en turfwinning. In de eeuwen hierna vormt Geffen een heerlijkheid. De Heer van Geffen resideerde in het Kasteel van Geffen wat tijdens de Franse inval aan het einde van de 18e eeuw geheel verwoest is. De nederzetting is ontstaan op een plek waar de hogere droge 2000

zandgronden overgaan in lager gelegen delen met een nattere bodem. Op de kaart van 1850 (linkerzijde) is dit ook duidelijk herkenbaar. De hogere dekzandgronden waren goed geschikt voor landbouw en werden dan ook volop gebruikt. De lager gelegen delen waren lange tijd onbruikbaar voor landbouw. De hoger gelegen gronden zijn door overerving in steeds kleinere kavels verdeeld waardoor ze op de kaart goed herkenbaar zijn. Het beginnende dorp centreert zich vooral rond de kerk en de korenmolen die toen nog aan de westzijde van het dorp gelegen was. In 1900 is de spoorlijn tussen ‘s Hertogenbosch en Nijmegen op kaarten zichtbaar. Door de komst van de spoorlijn moest de korenmolen verplaatst worden waardoor deze niet meer aan de Molenstraat gelegen is. Het dorp breidt zicht verder uit, mede door de komst van het station. In eerste instantie vinden deze uitbreidingen plaats langs de bestaande doorgaande wegen zoals de Veldstraat en de Dorpstraat. Begin jaren 60 ontstaat een

2020

1

Informatie afkomstig van http://www.hansreuvers.nl/geffen/geschiedenis/index.htm)

15

16

Luchtfoto studiegebied

Hoogtekaart maaiveld

Topografische kaart studiegebied

Hoogtekaart maaiveld + gebouwen en beplanting

klein wijkje ten westen van de Dorpstraat en begin zeventiger jaren ontstaat ook tussen de Dorpstraat en de Veldstraat een nieuwe wijk. In 1980 is dit gehele gebied (m.u.v. de zijde langs de Heesterseweg) met woningbouw gevuld. De oostkant van de Veldstraat is, op wat lintbebouwing na, nog volledig in gebruik als landbouwgrond. Midden jaren 80 ontstaat ook bebouwing op de hoek van de Heesterseweg en Veldstraat. Het betreft hier dan voornamelijk bedrijvigheid. Rond deze tijd worden ook delen aan de oostzijde van de Veldstraat bebouwd en zodoende ontstaat de wijk rondom de Elzendreef. De laatste 20 jaar heeft nieuwbouw voornamelijk aan de westzijde (Den Oven) en de noordzijde (de Ing e.o.) plaats gevonden.

Locatie zicht op het studiegebied vanaf de Veldstraat

Het studiegebied beslaat een stuk land van circa 37,5 hectare. Centraal in het studiegebied ligt de Middelveldsche waterloop. Deze loopt vanaf het gebied rond de molen via de imkerij tot aan de Heesterseweg aan de oostkant. Het gebied rondom de molen en de Middelveldsche waterloop ligt een stuk lager dan de overige gronden in het studiegebied. Opvallend is ook de lage ligging van de buurt rondom de Elzendreef. Het studiegebied maakt de laatste jaren langzaam een transformatie door. Het belang van dit gebied voor de landbouw wordt steeds minder groot. Op verschillende plekken beginnen mensen iets anders, zoals bijvoorbeeld bijenmuseum Ecopoll. Ook vinden de laatste tijd ontwikkelingen plaats op het gebied van landschapsherstel, natuurontwikkeling met het cultuurhistorische kampenlandschap als leidraad. Het herstel van de Middelveldsche Waterloop als ook het geplande voedselbos en het beekherstelproject met verbetering van de natuurwaarde zijn daar een belangrijk voorbeeld van.

17

18

Kansen Het studiegebied biedt, naast de gewenste ruimte voor woningbouw en natuurwaarden nog diverse andere ontwikkelkansen. De centrale groene zone kan daarin het verbindende element vormen. Enkele mogelijke kansrijke ontwikkelingen voor het studiegebied zijn: • Nieuwe fietsverbinding tussen snelfietsroute F59 en De Doelen • Waterberging ten oosten van de Elzendreef (Helofytenfilter) • Nieuwe wandelverbindingen met het buitengebied • Verbeteren biodiversiteit en natuur • Terugbrengen beslotenheid zandrug (bosschages) • Versterken molenomgeving: Molen Zeldenrust

-

theehuis

-

moestuin / pluktuin

-

recreatieve functies

• Inpassing van een zorgboerderij • Combineren imkerij met landwinkel (relatie met moestuin)

19

20

Knelpunten In en om het plangebied liggen diverse functies die van invloed kunnen zijn op de gewenste ontwikkelingen in het studiegebied. Met name voor woningbouwfuncties worden eisen gesteld aan een goed woon- en leefklimaat. Geïnventariseerd is welke belemmeringen nader onderzocht moeten worden om woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast geldt ook voor de huidige situatie dat er sprake kan zijn van belemmeringen of knelpunten. Zo is er, onder meer in de buurt rond de Elzendreef, sprake van wateroverlast na hevige regenbuien. Onderstaand worden enkele mogelijke belemmeringen genoemd waar bij de planontwikkeling rekening mee moet worden gehouden: • Veehouderijen in de omgeving welke kunnen zorgen voor geurhinder wateroverlast Sleedoornstraat (bron: Heemkundewerkgroep Vladerack)

• Geluidsoverlast afkomstig van de Heesterseweg • Bebouwing in de nabijheid van de molen • Mogelijke hinder afkomstig van bedrijven (bedrijvigheid t/m milieucategorie 3.2) langs De Doelen en de Heesterseweg • Hoge waterstanden in het studiegebied • Wateroverlast komende vanuit de Elzendreef

21

22

Bestaand Beleid 23

Bestaand Beleid Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Met het stellen van de regels in de Interim omgevingsverordening heeft

Daarnaast mag conform artikel 3.78 een bestemmingsplan binnen

de provincie de kaders gesteld waarbinnen gemeenten ruimtelijke

‘Verstedelijking afweegbaar’ voorzien in de nieuwvestiging van één of meer

ontwikkelingen moeten regelen. Voor de ontwikkelingsmogelijkheden van

woningen als de woningen binnen een bebouwingsconcentratie worden

het studiegebied zijn een aantal artikelen van belang.

opgericht. Het oostelijk deel van het studiegebied is in het gemeentelijk

Op de kaart stedelijke ontwikkeling is zichtbaar dat het grootste deel van

beleid aangemerkt als bebouwingsconcentratie.

het studiegebied binnen de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’ ligt

De omgevingsverordening biedt binnen Landelijk gebied de mogelijkheid

en een klein deel binnen ‘Stedelijk gebied’. Binnen Stedelijk gebied zijn

voor de vestiging van niet-agrarische functies op bestaande bouwpercelen

duurzame stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Artikel 3.43 geeft aan

onder een aantal voorwaarden. Specifiek voor de omvang van een vrije-

dat een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding Verstedelijking

tijdsvoorziening zijn ruimere mogelijkheden.

afweegbaar kan voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling, als: • binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; • transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; • de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Kaart stedelijk gebied. Paars is ‘stedelijk gebied’. Gestreept is ‘verstedelijking afweegbaar’

24

Knelpunten:

Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015

• Verdwijnen doorzichten, bijna geheel aaneengesloten bebouwing

In de Structuurvisie is aangegeven dat de hoger gelegen dekzandrug, met

• Steeds minder relatie met het landschap

hoogteverschillen en waardevolle natuurgebieden, een belangrijke drager

• Hoge bebouwingsdichtheid

is van het gebied. In het verleden lagen er uitgestrekte heidevelden. Op

• Enkele grootschalige bedrijven passen niet in de lintstructuur

veel plaatsen is bos in de plaats gekomen van deze heidevelden. In de

• Verstedelijking bosgebied

bossen kunnen deze heidevelden worden teruggebracht. Dit kan ook met de zandverstuivingen en kleine weilandjes. Hierdoor ontstaat een gevarieerd

Aangegeven wordt dat in dit gebied zeer terughoudend wordt omgegaan

landschap. Het is wenselijk om op het overige deel van de dekzandrug de

met het toevoegen van bebouwing. Alleen op plaatsen waar een agrarisch

oorspronkelijke beslotenheid terug te brengen. Door de aanleg van bosjes en

bedrijfsgebouw wordt gesloopt is dit mogelijk gewenst. Ook de aanleg van

houtwallen kan hier het kleinschalige mozaïeklandschap worden hersteld.

paden is een belangrijk onderdeel van de versterking van het landschap

De hoge ligging van de dekzandrug wordt hierdoor geaccentueerd. Op

in dit gebied. De bestaande opgaande beplanting in de vorm van kleine

de kaart (volgende pagina) is aangegeven dat in het studiegebied wordt

blokken bos en lijnvormige boselementen wordt gehandhaafd. De

gestreefd naar het versterken van de dekzandrug: De hoge ligging van de

eventueel nieuw in te passen bebouwing dient een landelijke uitstraling te

dekzandrug wordt geaccentueerd met beplanting. Het kampenlandschap

hebben en in harmonie met de omgeving ontwikkeld te worden. Bestaande

wordt waar mogelijk met kleine bosjes verdicht, terwijl in de beslotenheid

niet-agrarische bedrijven zijn over het algemeen niet passend wat betreft

van de bossen open plekken worden gecreëerd.

maatvoering en functie. In de toekomst dient gekeken te worden naar de mogelijkheden voor verplaatsing van dit soort bedrijven. De kavels kunnen

In de structuurvisie wordt specifiek in gegaan op de bebouwingsconcentratie

na verplaatsing mogelijk gebruikt worden voor nieuwe woonhuizen of

Geffen-Oss. De volgende kwaliteiten en knelpunten ziet de gemeente:

andere meer landelijke functies. Dit uiteraard onder voorwaarden dat de landschappelijke situatie hierdoor verbeterd en er bijvoorbeeld oude

Kwaliteiten:

paden worden hersteld. Het herstel van zichtlijnen op het landschap is van

• Fraaie lanen en historische bebouwing

belang om de landelijke karakteristiek in het gebied te versterken.

• Fraai contrast Kouwe Noord met open komgebied

25

Recreatie In die visie is aangegeven dat het buitengebied van Oss een grote toeristische en recreatieve potentie heeft, die de gemeente beter wil benutten. De gemeente biedt ruime mogelijkheden voor toeristischrecreatieve ontwikkelingen. Vooral in het gebied langs de Maas ligt het ambitieniveau hoog. Maar ook in de overige gebieden wil de gemeente het toerisme en de recreatie verder ontwikkelen en stimuleren. Er liggen veel mogelijkheden voor natuurbeleving in de Maashorst en voor agrotoerisme. Hierbij kunnen horeca, dagrecreatie en kleine verblijfsaccommodaties in het buitengebied mogelijk worden. Verder staat de gemeente open voor initiatieven die nieuwe verbindingen leggen. Zo ziet de gemeente kansen om de stad Oss beter met het buitengebied en de Maas te verbinden. Initiatieven moeten altijd goed ingepast worden. Om de vrijetijdssector echt een impuls te kunnen geven, staat de gemeente open voor grootschaliger initiatieven. Die grotere initiatieven kunnen een permanent karakter hebben. Maar het kunnen ook tijdelijke initiatieven zijn in de vorm van een evenement. Op voorhand wijst de gemeente geen gebieden aan waar deze initiatieven passend zijn. In samenspraak met initiatiefnemers en de omgeving moet ontdekt worden wat passend is. Niet elk gebied leent zich voor grootschalige activiteiten.

Nota landschapsbeleid 2015 Binnen de gemeente Oss bestaat grote aandacht voor het landschap en het landelijke gebied. In de Nota Landschapsbeleid wordt per deelgebied beschreven wat de landschappelijke visie is. Het studiegebied ligt binnen het deelgebied Dekzandrug. Voor de dekzandrug geldt dat er gestreefd Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 26

wordt naar het verduidelijken van de hoge ligging in het landschap. Dit kan

Woonvisie gemeente Oss 2020

door toepassing van opgaand groen, passend bij dit landschapstype (eik/

In 2013 is de vorige Woonvisie van de gemeente Oss vastgesteld. In 2017 is

beuk). Verder is het behoud van reliëfverschillen van belang.

deze geëvalueerd. De actuele ontwikkelingen en trends op de woningmarkt, de actualisatie van de uitgangspunten van het Portefeuillemanagement

Archeologie

Wonen naar de huidige context op de woningmarkt (PFM) en de uitkomsten

Een belangrijk beleidsmatig en ook fysiek aspect is het archeologisch

van het Woonwensenonderzoek zijn aanleiding geweest om de woonvisie

bodemarchief. Dit beleid is vastgelegd in de archeologische verwachtingen-

te actualiseren.

en waardenkaart van de gemeente Oss. Hierin wordt onderscheid gemaakt

De gemeente heeft hierbij een viertal ambities geformuleerd:

tussen gebieden waar een hoge verwachtingswaarde geldt ten aanzien van

• Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving

archeologische vondsten en gebieden waar een lage verwachtingswaarde

bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd

geldt. Op de navolgende kaart valt op dat het gebied ten oosten van

woningbouwprogramma.

Geffen donkergeel is ingekleurd. Hier hebben de gronden een hoge

• Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de

archeologische verwachtingswaarde.

behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam

Een onderzoek naar de te verwachten archeologische waarden van het

en toekomstbestendig.

gebied zal dan ook onderdeel uitmaken van de vervolgprocedure.

• Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Dit betekent het ontwikkelen van goede woonmilieus voor de inwoners van Oss, maar ook de behoefte vanuit de regio. Onze ambitie is daarbij om de woningbouw te versnellen. Na gesprekken met marktpartijen, wijk- en dorpsraden, corporaties, zorgpartijen en inwoners zijn een viertal prioriteiten benoemd.

archeologische verwachtingen- en waardenkaart 27

De prioriteiten zijn verwoord in een viertal thema’s die tezamen de kern

Meer dan het aantal inwoners stijgt het aantal huishoudens, wat één op één

vormen voor het uitvoeringsprogramma op de korte termijn:

verband houdt met de woningbehoefte. Het aandeel gezinnen neemt af,

• Thema 1: Wonen, welzijn en zorg

waardoor de gemiddelde huishoudensgrootte ook daalt. De gemiddelde

• Thema 2: Vraaggericht blijven ontwikkelen

woningbezetting nam het afgelopen decennium al af van ruim 2,4 tot onder

• Thema 3: Duurzaamheid en betaalbaarheid

2,3 persoon. De komende periode daalt dit naar verwachting door tot

• Thema 4: Toekomst-bestendige Woningvoorraad (Transformatie en

ongeveer 2,1.

vernieuwing)

De gemeente maakt in het woningbouwprogramma een onderscheid in de opgave voor het stedelijk en het landelijk gebied. De groei in de

De provinciale bevolkings- en woningbehoefte prognose van mei 2017

woningvraag vangen we op in het stedelijk gebied. Hier ligt de komende

laat voor de gemeente Oss voor de komende decennia een groei van

jaren een forse bouwopgave. De nadruk ligt in het landelijk gebied op de

de bevolking zien. De groei komt in toenemende mate door een positief

organische groei van het woningaanbod.

migratiesaldo (er vestigen zich per saldo meer mensen in Oss dan er vertrekken). Tegelijk neemt het aandeel jongeren licht af en het aandeel

Coalitieakkoord

mensen van 65 jaar en ouder neemt toe.

Ook in het ‘Coalitieakkoord Oss 2018’ zijn afspraken gemaakt over de woningmarkt: “Oss staat voor een grote uitdaging: goede woningen en voldoende woningen. Om aan de vraag te kunnen blijven voldoen, zal de woningproductie moeten stijgen. De huidige voorspellingen laten zien dat de komende 5 jaar de vraag groter is dan de beschikbaarheid van woningen. De productie moet stijgen van ongeveer 300 woningen per jaar naar 600. We willen verstopping op de woningmarkt voorkomen. Dat betekent dat we sterker de regie op deze ontwikkelingen nemen. Voor het stedelijk gebied blijven we de mogelijkheden op basis van inbreiding en herstructurering volop benutten. Uiteraard mag inbreiding niet leiden tot ontgroening van onze stad. Daarnaast zorgen we voor uitbreidingslocaties aan de randen van de stad en de kernen. Voor de kernen maken we plannen

28

op maat, zodat we tijdig kunnen inspelen op toekomstige behoeften. Met

Conclusie: Woningbouw in ‘t Veld

name in Ravenstein en Geffen is dit nodig.’ De laatste jaren zijn er (in heel Nederland) te weinig huizen gebouwd. Starters en senioren kunnen geen geschikte woning vinden en zijn genoodzaakt te blijven wonen op de plek waar ze nu wonen. Dit zorgt er voor dat het aantal woningen wat vrij komt op de woningmarkt beperkt is wat tot gevolg heeft dat de huizenprijzen enorm stijgen. Hierdoor ontstaat een verstopping op de woningmarkt. Om deze vicieuze cirkel te doorbreken zijn nieuwe woningen nodig. Met name voor de doelgroepen senioren en starters is de woningbehoefte groot. De verantwoordelijkheid om nieuwe woningen bij te bouwen geldt voor heel nederland. Ook de gemeente Oss heeft zich middels de woonvisie ten doel gesteld het woningbouwtekort aan te pakken. Portefeuillemanagement Wonen Oss 2019 De

woningbehoefteprognose

kent

een

Uit de woonvisie komt een forse woningbouwopgave van 600 woningen lage

(minimum)

en

een

per jaar naar voren voor de gehele gemeente Oss. Binnen Geffen zijn daar

hoge (streefwaarde) woningbouwopgave. Om verstoppingen op de

de afgelopen jaren al belangrijke stappen gezet zoals de woningbouw bij

woningmarkt te voorkomen zet de gemeente Oss de komende jaren in het

De Ing naast het spoor. De inbreidingslocaties zijn echter onvoldoende om

woningbouwprogramma in op de hoge bouwopgave.

te kunnen voorzien in het gewenste aantal woningen. Om die reden heeft

De woningbouwopgave voor het landelijk gebied is als volgt verdeeld (20%

de gemeente Oss besloten het studiegebied aan te wijzen als zoekgebied

soc. huur, 10% vrije sector huur, 25% goedkope koop, 25% middeldure

voor nieuwbouw met een opgave van 200-250 woningen. Dit behelst

koop en 20% dure koop). In het woningbouwprogramma gaan we uit van

zowel bouwen voor de eigen behoefte als het inspelen op de regionale

een verdeling van 60% grondgebonden woningen en 40% appartementen/

vraag vanwege de strategische ligging.

levensloopbestendige woningen.

29

30

Visie 31

32

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Totstandkoming visie 1. Bestaande groene recreatieve zone met Molen en Imkerij als ankers. 2. Versterken centrale groenzone als verbindend element. 3. De keuze voor een centrale groenzone resulteert in een viertal deelgebieden. 4. Elk deelgebied heeft en krijgt zijn eigen karakteristiek: ∙ Centrale groenzone ∙ Dorpswonen ∙ Kernrand ∙ Landelijk uitloopgebied 5. Door het leggen van verbindingen met omliggende percelen wordt het gebied verankerd met zijn omgeving en blijven ook de buitengebieden verbonden met de centrale groene zone. 6. De verbindingen zijn niet alleen functioneel maar maken onderdeel uit van de hoofdstructuur. De deelgebieden passen zich hierop aan. 7. Historisch gegroeide lijnen, percelen en verbindingen dienen als basis en inspiratie voor invulling van de deelgebieden. 8. De deelgebieden schikken zich naar het historische verkavelingspatronen 9. Resulterende visiekaart

Visie Hoofdopzet en uitgangspunten Vanuit de ruimtelijke analyse van het gebied is een visie opgesteld die de wens om extra woningen voor Geffen te realiseren mogelijk maakt. Tijdens het proces zijn omwonenden nadrukkelijk betrokken middels een omgevingsdialoog. Naar aanleiding van dit participatieproces zijn er keuzes gemaakt voor bepaalde ontwerpprincipes. Deze keuzes hebben de basis gevormd voor de visiekaart zoals die op de volgende pagina is afgebeeld. In de paragrafen hierna zullen deze verschillende principes nader worden behandeld. Landschappelijk raamwerk Het hoofdconcept van deze visie is om een sterk landschappelijk raamwerk neer te zetten waarbinnen flexibel en gefaseerd de gewenste woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarbij is de centrale groenzone het leidende en verbindende element. De centrale groene zone strekt zich uit van het gebied rondom de molen tot het gebied rondom de imkerij. Hier zal geen nieuwe bebouwing plaats vinden. Deelgebieden Door de keuze voor een centrale groene zone wordt het gebied in vier delen verdeeld. Te weten de centrale groenzone zelf, een gebied ten zuiden hiervan in de richting van de Veldstraat, een gebied ten westen rondom de molen en een gebied ten noorden welke grenst aan de Leiweg. Elk van deze deelgebieden heeft en krijgt zijn eigen karakteristiek. Zo zal het deel

33

34

welke grenst aan de Veldstraat vooral voor woningbouw gebruikt kunnen

wél naar doorgaande verbindingen gezocht worden. Zo zal de centrale

worden vanwege de ligging aan het dorp. Nabij de molen is grootschalige

groenzone verbindingen krijgen met de Veldstraat, de Heesterseweg, de

bebouwing minder vanzelfsprekend vanwege de aanwezigheid van de

Leiweg en de Elzendreef. Zodoende ontstaan mogelijkheden voor ommetjes

molenbiotoop. Mits de molenbiotoop gerespecteerd wordt is hier een

of kunnen bestaande wandelroutes (Ivo van Dintherpad) verbeterd en

bijzondere ontwikkeling, die een meerwaarde voor het dorp biedt, echter

uitgebreid worden. Ook het verknopen van bestaande fietsverbindingen

mogelijk. De molenbiotoop houdt in dat er niet gebouwd kan worden

biedt kansen om het fietsgebruik te stimuleren. Zo is het wenselijk om de

binnen een straal van 100m vanaf de molen én dat eventuele bouwwerken

snelfietsroute F59 komende vanuit het station Oss door het studiegebied

en beplanting laag zal moeten zijn. Het gebied grenzend aan de Leiweg

heen te verbinden met de fietsroutes (knooppunt 31) ten zuiden van Geffen.

is een landelijk uitloopgebied en zal dan ook het landelijke karakter zo

Ook voor waterstructuren geldt dat hier de wens is om deze meer met

veel mogelijk dienen te respecteren. Dit houdt in dat initiatieven om de

elkaar te verknopen. Beekherstel en uitbreiding van waterpartijen heeft

natuurwaarden in het gebied te verbeteren kansen moeten krijgen en dat

dan ook prioriteit in de plannen.

woningbouw slechts in beperkte mate mogelijk zal zijn mits er sprake is van een wezenlijke ruimtelijke verbetering (bijv. saneren agrarisch bedrijf)

Zorgvuldig inpassen locaties bestaande bewoners en bedrijven

en/of er sprake is van een ontwikkeling die het karakter van het landelijk

De gemeente streeft ernaar om de locaties van zowel bestaande bewoners,

uitloopgebied ondersteunt.

bedrijven en omwonenden zorgvuldig in te passen in de planontwikkeling. Dit betekent ook dat de kwaliteit van de leefomgeving van bestaande

In het volgende hoofdstuk zullen de diverse deelgebieden verder uitgewerkt

bewoners zo veel mogelijk moet worden behouden. Concreet betekent dit:

worden.

• Het streven naar een logische aansluiting van de nieuwbouwwoningen op de bestaande woningen of het creëren van een buffer tussen beide.

Verbindingen

• Een bouwhoogte van de woningen van maximaal 3 bouwlagen of

Voor het gehele studiegebied is het van belang dat bestaande relaties

minder (met name nabij de molen zal de bouwhoogte lager zijn).

met de omgeving in stand blijven en versterkt worden. De aanwezige

• Het borgen van de bereikbaarheid van bestaande woningen met alle

hoofdverkeersstructuur (Veldstraat, Heesterseweg, Leiweg) zal leidend blijven. Er zullen geen nieuwe doorgaande autoverbindingen door het gebied gelegd worden. Wel zullen de nieuwe woonbuurten op de bestaande

vervoersmiddelen. • Het streven om zo veel mogelijk rekening te houden met bestaande zichtlijnen vanuit bestaande woningen.

hoofdverkeersstructuur ontsloten worden. Voor langzaam verkeer zal juist

35

Een duurzaam gebied Om een toekomstbestendige visie te maken dient ook gekeken te

Circulaire stromen

worden naar de lange termijn. Er moeten keuzes gemaakt worden

Op dit vlak is het van belang dat materialen worden gebruikt die

die

aspect

herbruikbaar zijn en waar bij de productie ervan weinig energiekosten en

duurzaamheid is onder te verdelen in energiehuishouding, circulaire

transportbewegingen plaatsvinden en delfstoffen zijn gebruikt. Ook met

stromen, weersbestendigheid en biodiversiteit. Daarnaast spelen ook de

betrekking tot het groen, water en bodem is het belangrijk te kijken naar

aanwezige voorzieningen en de ‘ruimte voor ontmoeten en bewegen’ een

hergebruik. Water kan ook voor andere doeleinden gebruikt worden, zoals

belangrijke rol in de toekomstbestendigheid van het gebied. Om tot een

filtering en natuur.

een

duurzame

leefomgeving

mogelijk

maken.

Het

‘duurzaam en gezond gebied’ te komen worden in een vroeg stadium de duurzaamheidsuitgangspunten in deze paragraaf benoemd.

Weersbestendigheid In het kader van de klimaatverandering zullen er hevigere regenbuien

Energiehuishouding

plaatsvinden en zal de temperatuur toenemen. Door te kijken naar

De woningen zullen allemaal gasloos en met nul-op-de-meter worden

mogelijkheden voor groene daken en veel groene dooradering van de

uitgevoerd. Dit wordt bereikt door optimale isolatie, zonnepanelen/-boilers

buurten kan hittestress worden beperkt. Verder zal rekening gehouden

en mogelijk een aantal collectieve voorzieningen. Zongericht verkavelen

moeten worden met zo min mogelijk verharding in de openbare ruimte door

bevordert daarnaast de huisgebonden opwekking van energie.

een efficiënte wegenstructuur. Verder dient er voldoende hemelwaterberging te worden gerealiseerd en moet er zoveel als mogelijk water worden vastgehouden en hergebruikt in het gebied (bijv. in brede sloten, wadi’s en waterbergingsgebieden. Door het aanplanten van voldoende bomen kan tegelijkertijd een deel van de CO2 uitstoot worden gecompenseerd. Biodiversiteit Biodiversiteit betekent zorgen voor een robuuste groen- en waterstructuur, waarbij diverse leefmilieus worden gecreëerd. Bloemen en kruidenrijke mengsels in grasvelden, weiden en groenborders komt ten goede aan onder andere bijen en vlinders. Natuurinclusief bouwen door sedumdaken,

36

het integreren van nestkasten in de bakstenen en onder dakgoten biedt een

Veiligheid

meerwaarde voor mussen, vleermuizen etc. Verder heeft een duurzame

Bij

leefomgeving te maken met de leefkwaliteit en sociale cohesie binnen de

verkeersveiligheid, externe veiligheid en sociale veiligheid. In het

wijk. Dit komt tot uitdrukking in voorzieningen en ruimte voor ontmoeten.

studiegebied zal veel aandacht worden gegeven aan de wandelaar en

een

veilige

woonomgeving

wordt

rekening

gehouden

met

fietser. Bij voorkeur heeft langzaam verkeer voorrang boven gemotoriseerd Voorzieningen

verkeer zoals de auto. Er zijn geen grote gasleidingen of risicobronnen

De centrale voorzieningen zijn in het dorpshart van Geffen zelf te vinden.

aanwezig die invloed hebben op het studiegebied wat ten goede komt aan

Denk hierbij aan winkels, supermarkt, horeca en scholen. Kleinschalige

de externe veiligheid. Sociale cohesie is ook van belang voor de sociale

voorzieningen zoals recreatieve paden, speelplekken en de molen hebben

controle. De wijkopzet is hierbij ook van belang, zicht op elkaar, geen

wel een plaats in het studiegebied. In het studiegebied zelf zullen geen

achteraf plekjes, achterpaden die niet doorlopen etc.

nieuwe grote voorzieningen komen. Wel zal er ruimte zijn voor kleinschalige initiatieven

zoals

bijvoorbeeld

een

landwinkel,

kinderboerderij,

kinderopvang, begeleid wonen etc. Hiermee ontstaat ook dynamiek binnen het gebied. Ruimte voor ontmoeten en bewegen In de plannen is voldoende ruimte voor speelvoorzieningen. Met name de centrale groenzone en groene dooradering zijn hiervoor uitermate geschikt. De groenzone zorgt ervoor dat er binnen loopafstand voor iedere inwoner van de nieuwe woonbuurt een groenruimte beschikbaar is. Ook een sterk wandel- en fietsnetwerk biedt de kans om elkaar te ontmoeten. Dit langzaamverkeernetwerk is los van de autowegen gelegen zodat de routes veilig en aantrekkelijk zijn voor iedereen. Het stimuleren van bewegen kan worden bereikt door bijv. hardlooproutes, fitnessplekken en speelplekken.

37

38

Deelgebieden 39

40

Deelgebieden Binnen het studiegebied zijn een viertal deelgebieden te onderscheiden: • De centrale groenzone • De dorpse woonbuurten

Inspiratie voor functies • Een zorgboerderij met dagbesteding voor zowel (jong)volwassenen als senioren; • Een fietspad die het zuiden van Geffen verbind met de snelfietsroute naar station Oss;

• De kernrand

• Nieuwe onverharde wandelpaden;

• Het landelijk uitloopgebied

• Een moestuin in het gebied rondom de molen;

Navolgend zal per deelgebied de gewenste ontwikkelrichting beschreven

• Een kinderboerderij;

worden.

• Een landwinkel voor verkoop van pure en lokale producten (onder meer uit de moestuin). De landwinkel zou gecombineerd kunnen

Centrale groenzone

worden met de bestaande imkerij;

De centrale groenzone is de ruggengraat van deze gebiedsvisie. Het is

• Theehuis voor bezoekers van de molen;

de kapstok waaraan alle overige deelgebieden opgehangen worden. De

• De landwinkel, kinderboerderij en theehuis kunnen tevens dienst doen

centrale groenzone zal een groen-blauwe zone moeten zijn en blijven waar

als dagbesteding voor mensen uit de zorgboerderij;

ruimte is voor recreatie en natuur. Daarnaast zal de centrale groenzone

• Pluktuin voor bloemen;

ook bereikbaar moeten blijven. Dat houdt in dat verbindingen van en naar

• Waterberging/-overstort voor tijden met hevige regenval;

de omliggende gebieden essentieel zijn. Het groen zal dan ook verweven

• Helofytenfilter (waterzuiverende planten die afvalwater zuiveren tot

worden met de nieuw voorziene woonbuurten en bestaande gebieden.

een kwaliteit die onschadelijk is voor het milieu);

Voor de centrale groenzone is geen woonbebouwing voorzien. Wel zijn

• Bosschages, bloemrijk grasland, hagen, poelen, ecologische oevers en

er andere functies mogelijk mits ze passen bij het natuurlijk-recreatieve

andere maatregelen die de biodiversiteit van het gebied verbeteren;

karakter van het gebied. Te denken valt hierbij aan het functies die het

• Faciliteren van culturele festiviteiten (Carnaval, Effe noar Geffe);

gebied rondom de molen versterken of functies die bijdragen aan het

• Theater in de open lucht;

verder vergroenen van het gebied.

41

Inspiratie voor de terreininrichting • Behoud zichtlijnen op en respecteren molenbiotoop van de molen; • Beleefbaar houden van de Middelveldsche waterloop; • Meer ruimte voor berging van water langs de Middelveldsche waterloop; • In ere herstellen van historische wandelpad richting boerderij aan de Leiweg; • Versterken van de natuurwaarden van de centrale groenzone -

Extensief beheerd grasland;

-

Kruidenrijke akkers;

-

Kleinschalige graanakkers;

-

Hakhoutbosjes;

-

Nat-draszones langs de Middelveldsche waterloop;

Kinderboerderij

• Terugbrengen houtwallen als onderdeel van de beslotenheid van de zandrug; • In ere houden van bestaande struinpaden en versterken van het Ivo van Dintherpad; Pluktuin

• Natuurlijke houten speelelementen of trim-/fitnesstoestellen;

Theehuis

42

Landwinkel

Zorgboerderij / dagbesteding

Referentiebeelden natuurlijk ingerichte centrale groenzone

43

44

Dorpse woonbuurten

kunnen onderling verschillen om zo de identiteit van de eigen buurt te

De zuidzijde van het studiegebied, grenzend aan de Veldstraat is aangemerkt

benadrukken;

als locatie voor de gewenste woningbouw. Vanwege de wens om de centrale

• De woningen zijn passend binnen het dorpse karakter van Geffen;

groenzone leidend te laten zijn en het belang van verbindingen en relaties

• De bebouwing wordt (zo veel mogelijk) met de voorzijde richting de

van en naar de groene zone is het woongebied opgedeeld in meerdere

groene zones gepositioneerd, geen gesloten voorgevels;

woonbuurten die door groenzones van elkaar ‘gescheiden’ zijn. Kleine

• Zowel historiserende als eigentijdse interpretaties zijn mogelijk.

woonbuurten passen ook beter binnen de dorpse sfeer van Geffen dan

• De woningen hebben een duidelijke hoofdmassa met kap;

één grotere woonwijk. Tevens is in de omgevingsdialoog ook de voorkeur

• De woningen zullen qua hoogte moeten passen bij de maat van

uitgesproken voor een variant met meerdere buurtjes in plaats van één

Geffen en rekening dienen te houden met de in de buurt aanwezige

wijk. Waarschijnlijk zullen er 3 buurtjes worden ontwikkeld. De groene

molen. In de basis bedraagt de hoogte maximaal twee bouwlagen

dooraderingen openen zich naarmate ze dichter bij de centrale groenzone

met kap;

komen. Hierbinnen is alleen langzaam verkeer mogelijk. Autoverkeer is

• In de situering van de daken wordt de mogelijkheid voor

hier niet welkom. Ook verkeer tussen de buurten is in principe niet mogelijk.

zonnepanelen en andere duurzaamheidsaspecten nadrukkelijk

Hooguit kan er sprake zijn van een calamiteitenroute. Elke woonbuurt heeft

meegewogen;

dan ook zijn eigen ontsluiting vanaf de Heesterseweg of de Veldstraat. Onderling zijn de buurten wel verbonden voor langzaam verkeer. Van belang is dat de te realiseren woningen hoofdzakelijk met de voorzijde naar de centrale groenzone en de groene dooraderingen gesitueerd zijn om zo het belang van deze groene zones te benadrukken. Op enkele in het zicht liggende hoeken van de buurten is accentbebouwing gewenst. Ook aan de Heesterseweg ontstaat (bij bedrijfsbeëindiging) de mogelijkheid om woningen toe te voegen waarbij de bestaande bedrijfswoningen ingepast kunnen worden. Inspiratie voor bebouwing • De buurten hebben een herkenbare samenhang (in bouwstijl) maar

45

Inspiratie voor de openbare ruimte • Contact vanuit de groene aders met de centrale groenzone; • Zicht op het groen vanuit de centrale delen van de buurt; • Ruimte voor (tijdelijke) waterberging in de groene aders; • Zoveel mogelijk inpassen van bestaande bomen; • Vormgeving groenzones afstemmen op vroegere kampenlandschap / besloten karakter van de zandrug; • Combineren van o.a. extensief beheerd grasland, boomsingels, houtwallen en/of bosschages; • Paden richting de Heesterseweg en de Bedrijvenweg; • Fietspad naar de Heesterseweg; • Inrichting met natuurlijke paden (grint, leem) • Natuurlijke houten speelelementen;

46

47

48

Kernrand

Vanwege de regenwaterproblematiek in de Elzenbuurt is het wenselijk om

De Kernrand ligt in het verlengde van de Elzendreef en de Berkenboog.

op deze locatie ook een voorziening voor opvang van overtollig regenwater

Het betreft onder meer een rechthoekig stuk land ten zuiden van de molen.

te realiseren. Dit kan middels een grote wadi of eventueel een helofytenfilter

Aan dit perceel grenzen diverse vrijstaande woningen die met zijkanten en

die tevens het overtollig regenwater zuivert. Zeker in de buurt van de molen

achterkanten naar de centrale groenzone gelegen zijn. Het is de wens om

is een waterrijke omgeving in combinatie met de bestaande wilgenbomen

ook aan deze zijde van Geffen te komen tot een aantrekkelijke verweving

langs het paadje naar de molen een voorstelbaar beeld.

tussen de bebouwde kern en het landschap. Door de doodlopende straatjes

Bebouwing op deze locatie is enkel mogelijk mits dit samengaat met de

bij de Berkenboog is er geen logische mogelijkheid om dit gebied fysiek

aanwezigheid van de molen. Omdat een molen voldoende windvang

aan te sluiten op de bestaande woonwijk. Vanwege de ligging tegenover de

nodig heeft is het wenselijk dat er in de nabijheid van een molen weinig

molen en de enigzins geisoleerde ligging kan hier een plek ontstaan met

belemmeringen (bebouwing, hoogopgaande beplanting) aanwezig zijn.

een eigen identiteit en uitstraling die los staat van de bebouwing aan de

Om die reden heeft elke molen een molenbiotoop waarmee bepaald kan

Elzendreef e.o. maar die de uitstraling van de molen versterkt. Dit maakt de

worden op welke afstand van de molen gebouwd kan worden en hoe hoog

locatie geschikt voor een bijzondere ontwikkeling mits die een meerwaarde

die bebouwing mag zijn.

kan bieden voor Geffen in zijn geheel.

Voor Molen Zeldenrust gaan we uit van een gesloten gebied. Binnen 100m

Een kleinschalige ontwikkeling met ruimte voor waterberging, rietoevers,

van de woning kan in principe niet gebouwd worden. Daarna geldt een

wilgen en dergelijke kan zorgen voor een natuurlijke overgang van

max. bouwhoogte van 4,5m die langzaam oploopt tot 10,5m op een

stad naar land en zodoende bijdragen aan een zachte dorpsrand van

afstand van 400m.

Geffen. Eventueel toe te voegen bebouwing dient een eigen karakter te hebben en zal een meerwaarde voor Geffen moeten bieden. In dit kader zou er bijvoorbeeld gedacht kunnen worden aan een Knarrenhofje (seniorenwoningen), een woonzorgvoorziening op een boerenerf, een kinderboerderij of een locatie voor Tiny houses. Van belang is dat eventuele bebouwing op deze locatie samengaat en samensmelt met de openbare groene ruimte rondom de molen. Ook bestaande zichtlijnen vanuit de omliggende buurt als ook afstanden tot bestaande woningen dienen hierbij gerespecteerd te worden.

Molenbiotoop

49

Inspiratie voor een bijzondere ontwikkeling

Inspiratie voor de openbare ruimte

• Plek met een eigen karakter en identiteit;

• Behoudt groene zone langs de rand met woningen aan de Elzendreef

• Een bijzondere ontwikkeling met een meerwaarde voor het dorp Geffen, bijvoorbeeld: -

één of meerdere Knarrenhofjes (seniorenwoningen)

-

woonzorgcomplex op een boerenerf

-

kinderboerderij

-

tiny houses

• Bij bebouwing geldt een veelvuldig gebruik van hout om de overgang naar het landelijk gebied te benadrukken; • Niet bouwen binnen een afstand van 100m vanaf de molen; • Respecteren van de molenbiotoop; -

en Brempad/Berkenboog; • Verbreden van bestaande greppel/sloot langs het Ivo van Dintherpad en de molen; • Waterrijke inrichting met riet en waterminnende beplanting aan de zijde van de molen • Open inrichting met voldoende doorzichten van en naar de centrale groenzone en de molen; • Ontsluiting van de locatie vindt plaats via de westzijde aan de Elzendreef; • Ontsluiting wordt vormgegeven middels een bomenentree;

bebouwing in één bouwlaag (mogelijk met flauwe kap)

• De plek wordt (zo veel mogelijk) met de voorzijde richting de groene zone gepositioneerd; • Respecteren van de zichtlijnen vanuit aangrenzende straten; • Respecteren van afstanden tot aan bestaande bebouwing;

Helofytenfilter voor zuivering van overtollig regenwater 50

Referentiebeelden lage bebouwing Kernrand

51

52

Landelijk uitloopgebied

Inspiratie voor bebouwing

Voor het landelijke uitloopgebied blijft een landelijke uitstraling gelden.

• Beperkt toevoegen van bebouwing;

Er wordt vooral ingezet op het verbeteren van de natuurwaarden van het

• Enkel bebouwing die passend is binnen het landelijk gebied, hierbij

gebied. Afspraken zoals die gemaakt zijn in het kader van Ruimte-voor-

kan bijvoorbeeld gedacht worden aan:

ruimte bij bedrijfssanering zullen zoveel mogelijk worden gerespecteerd.

-

Een zorgboerderij;

Dat betekent dat er op kleine schaal enkele woningen (op een erf, in

-

Boerenlandwinkel;

een lint) bijgebouwd kunnen worden indien er hier of in de nabijheid

-

Ruimte voor ruimtewoningen op een boerenerf;

bedrijfsbebouwing gesaneerd wordt. Er worden geen nieuwe wegen

• De bebouwing past qua architectuur bij het landelijk gebied, d.w.z.

aangelegd en ook bestaande wegen en paden zullen niet verbreed worden.

veelvuldig gebruik van hout als gevelmateriaal, grote dakvlakken en

De voorziene aanleg van een voedselbos is in de plannen ingepast en ook

heldere volumes zonder al te veel op- en aanbouwen;

de mogelijkheid van één of meerdere boomgaarden en of pluktuin is hier passend. Tevens is het de wens om de kenmerkende beslotenheid van de

• Landschappelijk inpassen van bebouwing met voor dit gebied kenmerkende bosschages;

zandrug terug te brengen door de aanleg van bosschages en houtwallen. Het voedselbos voorziet hier al in maar daarnaast zal ook ingezet moeten worden op de aanleg van houtwallen en grote gebiedseigen haagstructuren die bestaande percelen omkaderen. Bij of in de buurt van de imkerij zou een landwinkel kunnen komen alwaar men producten uit het voedselbos, pluktuin en uit de directe omgeving verkoopt. Zo kan er een meerwaarde voor de imkerij en het gebied ontstaan. Ook een zorgboerderij waar dagbesteding plaats vindt voor mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking is hier goed voorstelbaar en draagt bij aan een inclusieve samenleving. De dagbesteding kan daarnaast prima plaats vinden in het gebied zelf, bijvoorbeeld in de pluktuin, imkerij of bij de molen. Voorts is het wenselijk een oud voetpad te herstellen welke van west naar oost loopt en eventueel zelfs via de Leiweg een verbinding kan maken met het Ivo van Dintherpad ten noorden van de Leiweg.

53

Inspiratie voor de openbare ruimte • Inzetten op behoud van het landelijke karakter; • Behouden van het laankarakter van de Leiweg met de kenmerkende Berken; • Versterken beslotenheid van de zandrug door aanleg van bosschages en houtwallen; • Versterken van de natuurwaarden door aanleg van hagen, poelen en natuurlijke ecologische oevers; • Nieuwe landelijke functies kunnen hier een kans krijgen zoals een voedselbos, pluktuin, landwinkel of een zorgboerderij.

Een zorgboerderij

Herstellen bosschages en houtwallen 54

55

56

Proces 57

58

Proces Participatie

Vervolg Uitvoering

Eind februari 2021 is vanwege de toengeldende lockdown ten gevolge

Het studiegebied bestaat uit 4 deelgebieden. Een deel van deelgebied 2

van het Coronavirus een online omgevingsdialoog opgezet. Middels een

(dorpse woonbuurten) is aangewezen als WVG-gebied. De gemeente heeft

digitale enquête is met belanghebbenden het gesprek aangegaan welke

in dit gebied zelf grond in eigendom. Het plan is om dit gebied verder

richting een toekomstige invulling van het gebied moet krijgen. Meerdere

uit te werken naar een stedenbouwkundig plan. Bestaande en/of nieuwe

opties en mogelijkheden zijn verkend en Geffenaren en belanghebbenden

initiatieven in de centrale groene zone (deelgebied 1) worden uitgevoerd

is naar hun voorkeuren en reacties gevraagd.

door landschapsbeheer. Voor de overige deelgebieden (3 en 4) bestaan

Er is een groot aantal reacties ontvangen en de gemeente wil alle

binnen de gemeente momenteel nog geen concrete plannen. Hier zal

participanten bedanken voor de bijdragen en hun bereidheid om mee te

alleen iets gebeuren indien een initiatiefnemer een initiatief indient. Daarbij

denken over de invulling van de gebiedsvisie voor ’t Veld Geffen. Door

zal dan de gebiedsvisie als leidraad gebruikt worden.

deze participatie is de gebiedsvisie verbeterd en verrijkt. De gemeente wil daarom in de vervolgstappen van de ontwikkeling blijven gebruikmaken

Planning

van de kennis en kunde van betrokkenen.

De planning van het vervolgproces om te komen tot een vastgesteld bestemmingsplan voor deelgebied 2 ziet er als volgt uit:

Resultaten en respons

Jan / Apr:

Opstellen gebiedsvisie;

Er is tijdens de participatie van bijna 300 participanten één of meer

Mei / Juni:

Vaststellen gebiedsvisie door B&W;

reacties ontvangen. In totaal zijn er ca. 4000 keuzes, vinkjes, lijnen, punten

Mei / Sept:

Opstellen stedenbouwkundig plan voor WVG-gebied;

of reacties op de voorstellen in de digitale enquête geplaatst. De respons

Apr / Nov:

Uitvoeren onderzoeken n opstellen bestemmingsplan;

is onderverdeeld in een tweetal doelgroepen. Eén groep bestaande uit

3e/4e kw. 2021: Ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan;

direct omwonenden en belanghebbenden, en de andere groep bestaat uit

Voorjaar 2022: Ter inzage legging definitief bestemmingsplan;

overige geïnteresseerde Geffenaren. Hier wordt in de verdere planvorming rekening mee gehouden.

Wanneer alles voorspoedig verloopt, wordt verwacht dat er in het 4e kwartaal van 2022 gestart kan worden met de bouw van de eerste woningen.

59

buro-sro.nl

stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement