1. Toelichting+regels
Tekst van het document
BESTEMMINGPSLAN Stationskwartier Ravenstein - 2024 Toelichting + regels
Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 1 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Bestemmingsplan Stationskwartier Ravenstein 2024 Vastgesteld Toelichting
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 2 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Gemeente Oss, December 2024
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 3 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding .................................................................................................................................7 1.1 Aanleiding ......................................................................................................................................7 1.2 Plangebied .....................................................................................................................................7 1.3 Geldende bestemmingsplannen.....................................................................................................8 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ..................................................................................................................
9 2.1 Landschap als onderlegger ............................................................................................................9 2.2 De ontwikkeling van Ravenstein ..................................................................................................15 2.3 Staatskundig ................................................................................................................................19 2.4 Huidige situatie.............................................................................................................................20 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ..................................................................................................................23 3.1 Woningbouwbehoefte ..................................................................................................................23 3.2 Planvorming .................................................................................................................................28 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ........................................................................................................41 4.1 Wettelijk kader .............................................................................................................................44 4.2 Provinciaal beleid
.........................................................................................................................46 4.3 Gemeentelijk beleid......................................................................................................................46 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten.............................................................................................................60 5.1 Landschap ...................................................................................................................................60 5.2 Natuur ..........................................................................................................................................61 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie .....................................................................................................65 5.4 Mobiliteit en parkeren ...................................................................................................................69 5.5 Water ...........................................................................................................................................71 5.6 Defensie .......................................................................................................................................74 5.7 Duurzaamheid
..............................................................................................................................74 5.8 Milieuaspecten .............................................................................................................................76 5.9 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .....................................................................................................89 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ......................................................................................................91 6.1 Algemeen .....................................................................................................................................91 6.2 Regels ..........................................................................................................................................91 Hoofdstuk 7 Handhaving .........................................................................................................................94 7.1 Beleidskader ................................................................................................................................94 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ...............................................................95 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ............................................................95
Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................96 9.1 Omgevingsdialoog .......................................................................................................................97 9.2 Vooroverleg ..................................................................................................................................97 9.3 Inspraak .......................................................................................................................................97 9.4 Zienswijzen ..................................................................................................................................97
REGELS VERBEELDING BIJLAGEN
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 4 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
zie separaat bijlagenboek
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 5 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
TOELICHTING Bestemmingsplan Stationskwartier Ravenstein – 2024
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 6 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 7 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Hoofdstuk 1
Inleiding
1.1 Aanleiding De gemeente Oss heeft de ambitie om te voorzien in de grote actuele woonbehoefte. In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen om de woningbouwproductie te verhogen en om de gemaakte afspraken in de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant te realiseren. De aandacht hierbij ligt op de spoorzone en het stedelijk gebied (Oss-Berghem), maar ook Ravenstein en Geffen zijn al langere tijd in beeld als passende plekken waar een deel van de grote woningbehoefte kan landen. De locaties rondom het treinstation moeten de komende jaren ruimte bieden aan circa 330 woningen. We noemen het de ontwikkeling van het Stationskwartier, fase 1 en fase 2. Het totale gebied van het Stationskwartier zal in meerdere fasen ontwikkeld worden. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de locaties Sportvelden en Bendelaar. De locatie Sportvelden heeft in de huidige situatie de bestemming 'Sport' en deels de bestemming ‘Agrarisch’ en de locatie Bendelaar kent overwegend de agrarische bestemming enkelbestemming 'Agrarisch met waarden – Landschap'. De voorgenomen ontwikkeling van het Stationskwartier past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief als passend wordt gezien op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan, volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Voorliggend bestemmingsplan is globaal van karakter. 1.2
Plangebied Het plangebied grenst aan de westelijke rand van het stadje Ravenstein in de gemeente Oss. Navolgende afbeelding toont de ligging van het plangebied in de omgeving. Het deelgebied Sportvelden is het gedeelte ten zuiden van het spoor en het deelgebied Bendelaar ligt ten noorden van het spoor.
Ligging van het plangebied en de omgeving, aan de zuidzijde de voetbalvelden aan de noordzijde de Bendelaar.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 8 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
1.3 Geldende bestemmingsplannen Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan 'Stationskwartier Ravenstein 2023 fase 1 en fase 2' gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Naam bestemmingsplan
Datum vaststelling
Buitengebied Oss - 2020
2020-04-16
Kom Ravenstein - 2013
2013-06-20
Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht. Deelgebied Sportvelden Binnen het deelgebied Sportvelden geldt het bestemmingsplan 'Kom Ravenstein – 2013'. De gronden hebben hoofdzakelijk de bestemming 'Sport' waarbinnen drie bouwvlakken zijn opgenomen voor de huidige bebouwing. De westelijke helft van dit deelgebied heeft de bestemming 'Agrarisch'. Naast de enkelbestemmingen geldt er tevens voor een gedeelte van de gronden de dubbelbestemming 'WaardeArcheologie verwachtingswaarde hoog'. Deelgebied Bendelaar Binnen het deelgebied Bendelaar geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oss – 2020'. De gronden hebben hoofdzakelijk de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden – Landschap'. Een smalle strook aan de oostzijde van dit deelgebied heeft de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden – Landschap en natuur'. Langs de randen van het plangebied loopt een watergang met de bestemming 'Water'. Aan de noordzijde ligt De Rijt waarmee het gebied wordt ontsloten op de Dorpenweg. Deze weg en parallel gelegen watergang hebben de enkelbestemmingen ‘Verkeer-Verblijf’ en ‘Water’. De gronden ten westen van deze weg hebben de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden – Landschap'.
Naast de enkelbestemmingen geldt er tevens voor een gedeelte van de gronden de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie verwachtingswaarde hoog' en 'Waarde-Archeologie verwachtingswaarde middelhoog'. Tevens gelden er meerdere gebiedsaanduidingen, te weten 'overige zone – beperking veehouderij', 'overige zone – komgebied', 'overige zone – oeverwal', 'overige zone – stads- en dorpsranden' en 'overige zone – bebouwingsconcentratie'.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 9 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Hoofdstuk 2
Bestaande situatie
Dit bestemmingsplan geeft de motivatie voor de uitbreiding van Ravenstein. De logica van de uitbreidingsrichting is gestoeld op de landschappelijke onderlegger, het ontstaan van Ravenstein en het menselijk ingrijpen in het stadje en ommeland. Deze factoren hebben gezamenlijk geleid tot het stadje, zoals we dat nu kennen, als onderdeel van de gemeente Oss. De volgende aspecten zijn daarbij van essentieel belang: - landschap als onderlegger; - de ontwikkeling van het stadje; - staatskundig. 2.1
Landschap als onderlegger
Ontstaan Het plangebied ligt in een landschap dat is ontstaan onder invloed van de rivier de Maas, nog voor de Maas tussen de dijken werd begrensd. Lange tijd stroomde de Maas door deze laagte en zorgde voor de afzetting van zand en klei waaruit de bodem hier is opgebouwd. Het water kwam hier van twee kanten, aan de ene kant de Maas en bij hoog water aan de andere kant de Beerse Maas. De Beerse Maas of de Beerse Overlaat was een manier om overtollig water te kunnen afvoeren als de Maas dit zelf niet meer aan kon. Het water stroomde dan ook door deze overlaat naar ‘s-Hertogenbosch. Grote gebieden kwamen dan onder water staan. De Maas ligt nu vast tussen de dijken, maar heeft in het verleden ook op andere plekken binnen het bredere stroomgebied gelegen. Net boven Huisseling is nog een oude rivierarm zichtbaar. Deze is ook de oorzaak van het zich verbredende oeverwallenlandschap op deze locatie langs de Maas.
Circa 1850
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 10 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
De komgronden vormden een grote overstromingsvlakte die onder water liep bij hoog water en ging meestromen. Dit zorgde er voor dat het gehele komgebied tot aan ’s-Hertogenbosch onder water kwam te staan. In het stroomgebied van de Beerse Maas werden maatregelen tegen het water genomen. Plaatselijk rond boerderijen werden verhogingen gemaakt en later werden er dijken of kaden aangelegd om bepaalde delen niet te laten overstromen.
Situatie rond 1895 waar de spoorlijn het plangebied doorsnijdt. Toen was nog duidelijk te zien dat het landschap aan twee zijden van het spoor doorliep.
Het plangebied ligt in de toenmalige polder van Huisseling. Deze werd aan de zuidzijde begrensd door de Huisselingse kade, een dijk die er voor zorgde dat het water van de Beerse Overlaat werd tegengehouden en onderlangs stroomde. Ook het dijkje dat van het station naar Deursen Dennenburg loopt was onderdeel van een compartimenteringsdijk. Op deze manier is hier rond 1900 een landschap aanwezig dat op de rand van het oeverwallenlandschap ligt. Rond deze tijd wordt de spoorlijn ook gerealiseerd. Het spoor was van oorsprong ook aangelegd op staanders zodat de Beerse Overlaat er onderdoor kon stromen. Het dorp Deursen Dennenburg ligt op een rivierduin. Dit is een plek waar rivierzand is opgestoven en een hoge plek in het landschap heeft gevormd. Deze plekken zijn van oudsher geschikt om op te bouwen. Deze zandrug ligt iets ten noorden van het plangebied.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 11 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Beerse Overlaat
In roze, het gebied dat onder water kon lopen als onderdeel van de Beerse Overlaat. De polder van Huisseling werd door de Huisselingse Kade droog gehouden. De komgronden bleven lang onbebouwd. De boerderijen lagen op de hoger gelegen oeverwallen, de zandduinen of op de zandrug. Rond het plangebied zien we zowel kenmerken van het komgebied als van de oeverwal.
Het plangebied ligt op de overgang van de oeverwal (grijsgroen) en de komgronden (donkergroen). Dichtbij ligt de rivierduin (lichtbruin) waar Deursen Dennenburg op ligt (Landschapsvisie gemeente Oss)
De Beerse overlaat is gesloten in 1942. Na sluiting van de Beerse Overlaat kon hier ook gebouwd worden. Hier heeft de agrarische sector zich toen sterk ontwikkeld. Er kwamen moderne boerderijen in de polder en de gronden werden optimaal ingericht voor agrarische productie. Hierdoor ontstond er een duidelijker contrast tussen de komgronden en de oeverwallen. De komgronden werden rechtgetrokken, herverkaveld en goed ontwaterd voor een efficiënte agrarische productie. De oeverwal bleef haar kleinschalige verkaveling houden met bestaande bebouwing op de wat hoger gelegen gronden. Hierdoor is een nieuwe grens ontstaan. Het plangebied ligt op deze grens. Het noordelijk gedeelte is ook toegevoegd aan de polder en herverkaveld. Dit terwijl het grootste deel hiervan, van voor de verkaveling, meer bij het oeverwallengebied gerekend zou kunnen worden. De wat hogere ligging en zandafzettingen horen hier ook bij.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 12 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Conclusies: • Vanuit de bodemopbouw ligt het plangebied op de overgang van de oeverwal naar het komgebied. • Het plangebied was een overstromingsgebied van de Beerse Overlaat maar werd later beschermd van overstroming door kades en dijken. • De spoorlijn zorgde er voor dat het plangebied in tweeën werd gesplitst. • Het noordelijk deel ontwikkelde zich tot een onderdeel van de polder - het komgebied - en werd agrarisch gebruikt. • Het zuidelijk deel werd ingericht als voetbalveld en maakte onderdeel uit van het dorp. Hier is de relatie met het onderliggende landschap niet zo sterk meer. Wel is hier het bestaande groen en de groene structuren van waarde. • Het watersysteem loopt nog onder het spoor door en heeft de potentie om beide zijden van het plangebied met elkaar te verbinden.
In de huidige situatie zien we het plangebied liggen op de overgang van de oeverwal naar de komgronden
Belangrijke kwaliteiten die samenhangen met het landschap en de ontstaansgeschiedenis zijn: 1. De aansluiting op het komgebied aan de westzijde met open agrarisch gebied, zichtlijnen en uitgestrektheid. 2. De overgang van de komgronden naar de zandduin van Deursen Dennenburg. Deze rand laat zich zien als de overgang van de open polder naar een meer besloten landschap met beplanting, bebouwing en een fijnmazige verkaveling. De rand zelf is kenmerkend met een hoogteverschil en een watergang op de overgang. Hier zijn ook grienden aanwezig. Deze overgang en het zicht hierop blijft behouden.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 13 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
3. De oude kade die loopt van het station richting Deursen Dennenburg is een restant van een oude dijk of kade. Het behoud in zijn huidige vorm is gewenst. 4. Het slotenpatroon aan de westzijde van deze dijk met de kleine weitjes die hier liggen zijn van grote kwaliteit. Ook heeft de sloot nu nog een belangrijke functie. Ook hier is behoud in de huidige staat gewenst. Ook de zichtlijn die hiermee in stand wordt gehouden naar de kerk is een belangrijke kwaliteit. 5. Het zicht vanuit het noorden op het spoor met beplanting en zicht op de (toekomstige) dorpsbebouwing. 6. De zuidzijde heeft waardevol bestaand groen en een slotensysteem dat kan worden ingezet in de nieuwe situatie. 7. De spoordijk als groene structuur Ontwikkelingen op de beoogde locaties Deze woningbouwlocatie is gericht op het bouwen dichtbij het station. Het station lag oorspronkelijk op enige afstand van het stadje. De reden hiervoor was dat de locomotief met een beperkt vermogen het het hoogteverschil tussen het spoor of de spoordijk en het spoor op de brug over de Maas moest overbruggen. Daar was een lange aanloop voor nodig. Het was daarom eenvoudiger om de spoorlijn op afstand van het stadje te realiseren. Het effect van de nieuwe woningbouwontwikkeling op de bestaande situatie is ingrijpend. De aanhaking bij het station is heden ten dage een logische ontwikkeling.
Daarnaast dient de nieuwe woningbouw ontwikkeling op een goede manier aansluiten te sluiten op bestaande wijken en het omliggende landschap. Bebouwd gebied Het gebied van de voetbalvelden wordt al gerekend tot het bestaand stedelijk gebied. Met het vrijkomen van deze locatie ontstaat een logische plek voor woningbouw. De wat lagere ligging speelt op alle nog onbebouwde plekken. Immers de beste plekken voor woningbouw in het rivierengebied zijn al bebouwd. Met voldoende maatregelen voor het opvangen en bergen van water is het hier mogelijk op de dorpse bebouwing aan te vullen tot aan het spoor. Met voldoende ruimte voor het behouden van groen en nieuw groen en het goed inpassen en uitbreiden van het watersysteem kan toekomstbestendig worden gebouwd. De bestaande waarden bestaan uit de groene structuren langs het spoor, watergangen en de mogelijkheid om aan te sluiten op de wijkstructuur van de aanliggende wijk. Komgronden Ten noorden van het spoor is de stap naar woningbouw ingrijpender. De stap het spoor over en de huidige inrichting van het gebied als onderdeel van het komgebied zijn hierin bepalend. De situatie met betrekking tot de hoogteligging, bodem en water zijn echter vergelijkbaar met het zuidelijke deel. Immers de landschappelijke opbouw is tot de ruilverkaveling vergelijkbaar geweest.
Kwaliteiten zijn hier het zicht op het komgebied en de randen met de overgangen naar de andere landschappen. Er speelt hier wel een afwijkende ontwerpopgave. Hier sluiten we niet aan op bestaande woongebieden. Voorgesteld wordt om hier zo compact mogelijk te bouwen en rondom de beschikbare ruimte te benutten voor water en groen. Zo maken we een compact woongebied dat tegelijkertijd de westelijke grens van Ravenstein wordt. Om dit woongebied landschappelijk in te passen en de wateropgave in te vullen wordt de ruimte rondom benut voor groen en water.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 14 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Kenmerken van de verschillende landschapstypen Komgronden De komgronden liggen in het noordelijk plandeel en grenzen hier aan de rivierduin en de oeverwal. Op deze plek liggen de komgronden relatief hoog. Komgronden zijn kleiig, nat, en uitgestrekt. Hier zijn de komgronden vooral in gebruik als agrarische grond. Moeras en nat bos zijn echter ook mogelijke en kenmerkende invullingen voor de komgronden.
De komgronden bestaan uit vooral kleigronden, zijn nat en worden vooral agrarisch gebruikt.
De oeverwal
De oeverwal De Oeverwal is een kleinschalig landschap, halfopen begrenst door (voormalige) dijken, dorpen zoals Ravenstein en Huisseling, en het komgebied. Cultuurhistorisch gekenmerkt door: oude boerderijen, bosjes, boomgaarden, water enz. Uitgangspunt is hier: • Het behouden van de kleinschaligheid en het cultuurhistorisch karakter. • Herstellen en zichtbaar maken oude structuren. • Zichtlijnen op dorpen en waardevolle gebouwen behouden. Het plangebied ligt op de overgang met de oeverwal. Kenmerkende elementen worden behouden.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 15 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Rivierduin Noordelijk grenst het plangebied aan de rivierduin van Deursen Dennenburg. Hier zijn vooral het zicht en de overgang naar de kom belangrijke te behouden kenmerken.
De rivierduin
2.2
De ontwikkeling van Ravenstein
Hieronder wordt in vogelvlucht beschreven hoe het historische stadje binnen en buiten de vestingwerken is uitgegroeid tot het Ravenstein wat er nu is. Het historisch stadje Ravenstein is klein en compact gebleven en voerde lange tijd de strijd tegen het hoge water, waarbij zowel de vestingwerken als de compartimenterings dijken een rol hebben gespeeld. De groei van de bevolking werd aanvankelijk opgevangen binnen de wallen van de vesting. Ondanks de intrede van de moderne tijd heeft het stadje haar monumentale karakter weten de behouden. Het oorspronkelijk stratenplan is nog steeds herkenbaar. Bij de ontwikkeling van Ravenstein zijn drie facetten van belang: - De ligging aan de Maas, zoals blijkt uit de voorgaande paragraaf; - De aanleg van het spoor - Het achterland van Huisseling dat relatief hoog lag De ligging van de spoorlijn lag zo’n 150 jaar geleden nog niet vast. In 1864 hadden een aantal ondernemers toestemming gekregen om een spoorlijn aan te leggen van Arnhem via Nijmegen, Grave en Veghel naar Den Bosch. Het plan liep, vanwege een tekort aan geld, op niets uit. De gemeenteraden van Nijmegen en ’s-Hertogenbosch en ondernemer Johan van de Griendt lieten het daar niet bij zitten. Van de Griendt wilde een spoorlijn langs Oss en Ravenstein, omdat hij daar de meest economische kansen zag. Het ministerie wilde het spoor langs de vestingstad Grave.
In 1871 richtte de Engelse ondernemer Brogden de Nederlandse Zuid-Ooster Spoorwegmaatschappij op. De toenmalige gemeente Oss en Ravenstein en de Osse handelsfamilie Jurgens, namen aandelen. De lijn werd gepland via Oss, maar de uitvoering was niet zonder problemen. Een lastig punt vormde de brug over de Beerse Maas. In de winter stroomde de Maas bij Beers geregeld en gecontroleerd over (de Beerse Overlaat) om dijkdoorbraken te voorkomen. Deze watergeul eiste een brug van honderden meters lengte. Het station van Oss en Ravenstein werden geopend in 1881. Het station van Ravenstein lag ver buiten het stadje omdat de trein vanuit het zuiden een lange “aanloop” moest kunnen nemen om de helling van de brug op te kunnen rijden. Dit verklaard nog steeds de verhoogde en excentrische ligging ten op zichte
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 16 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
van het stadje. De aanleg van het spoor is en was een forse doorsnijding van het landschap en de natuurlijke routes met het ommeland en vormt lange tijd de begrenzing van de uitbreiding van het stadje.
Vanaf de tweede helft van de 19e eeuw maakt Ravenstein een economische bloeiperiode door dankzij de ligging van de spoorlijn en de daaraan gekoppelde komst van industrie. Ook de Maas bood transportmogelijkheden. Na 1860 begonnen zich bedrijven te ontwikkelen buiten het door vestingwerken omsloten stadje. Het betrof een koren- en schorsmolen, een gasfabriek, een boterfabriek en een smederij. In 1857 werd een korenmolen gebouwd op het bastion Utrecht. In 1852 startte de schoenmakerij van Suermondt die tot de RAVO-fabriek zou uitgroeien. Het leerlooierijhuisje vormt hier nog een herinnering aan. De firma Meulemans begon te Herpen. In 1886 verplaatste hij het bedrijf naar Ravenstein, vanwege de betere transportmogelijkheden. Dit alles ontwikkelde zich tot het mengvoederbedrijf dat ook tegenwoordig nog bestaat. Nu onder de naam De Heus. Naast een economische ontwikkeling kwam ook langzaam de groei van de bevolking en daarmee de behoefte aan woningbouw aan de orde. In de naoorlogse periode werd voor het eerst gronden buiten de vesting aangewend voor nieuwe woningbouwuitbreidingen. De Beerse Overlaat was inmiddels gesloten en technisch kwamen er meer mogelijkheden om het water te beheren. Deze uitbreidingen hadden een planmatig karakter. Begonnen werd met een klein gebied tussen de Graafsestraat (destijds nog de doorgaande weg naar Deursen en Overlangel) en het bovenste hoornwerk.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 17 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
In een traditionele blokverkaveling werden veelal halfvrijstaande woningen (twee-onder-een-kap) en rijwoningen gebouwd aan licht geknikte straten. Dit heldere patroon werd aan de zuidzijde van de Graafsestraat doorgezet tot aan de Grotestraat. De Grotestraat was de verbindingsweg tussen Huisseling en Ravenstein. Uitbreidingsplannen in de naoorlogse periode waren kleinschalig en planmatig. Er werd steeds een stuk grond rondom de stadsgracht verworven, dat getransformeerd werd tot een nieuwe woonbuurt.
Zo is het gebied tussen de spoorlijn, Dorpenweg en het vestingstadje uiteindelijk opgevuld met diverse, planmatig opgezette woonbuurten. Deze buurten zijn ontworpen en gebouwd volgens de stedenbouwkundige principes, die op dat moment gangbaar waren. Dit heeft niet overal tot een logische stedenbouwkundige structuur geleid. In de woonbuurten aan de westzijde en de oostzijde zijn (nagenoeg) alleen rijwoningen gebouwd. In het overige deel ten noorden van de Dorpenweg zijn naast rijwoningen ook veel vrijstaande en halfvrijstaande woningen gebouwd.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 18 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Omstreeks 1970 was het gebied tussen de spoorlijn en de Grotestraat aan de beurt. In een relatief losse structuur werd om een bedrijf aan de Stationssingel heen gebouwd. Iets later, verder in noordelijke richting, werd het resterende gebied bebouwd met rijwoningen. Deze werden volgens de stedenbouwkundige principes van dat moment ‘gestempeld’ in een op zichzelf staande, rechthoekige structuur. Met de oostelijke uitbreiding Veerkamp werd de woonbebouwing in een schil rond de oude vestingstad afgerond. De buurt bestaat uit een aaneenschakeling van woonerven die op een paar plekken vanaf de Veersingel worden ontsloten.
Door de barrièrewerking van de spoorlijn in het noordwesten, de Maas in het noorden en de snelweg (destijds nog rijksweg) aan de zuidoostzijde, zijn de uitbreidingsmogelijkheden beperkt. Omstreeks de jaren ’90 wordt Ravenstein daarom uitgebreid in zuidelijke richting. Aan de andere zijde van de Dorpenweg wordt een langgerekt woongebied gerealiseerd, De Weem. Deze woonwijk, heeft ruimtelijk weinig relatie met Ravenstein. Alleen via de rotonde op de Dorpenweg is deze langgerekte woonbuurt met de rest van de kern verbonden. Door deze ontwikkeling is de compacte vorm van Ravenstein rond het historisch stadje verloren gegaan. Het is ruimtelijk een onevenwichtige opbouw, terwijl het station nog steeds ver van de woonbebouwing is gelegen.
Ca 2022
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 19 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
De uitbreiding van Ravenstein, buiten de stadsgracht, is voor een belangrijk deel beïnvloed door de ontwikkeling van infrastructuur in de directe omgeving. De Maas en de spoorlijn vormden al voor de eerste planmatige woonuitbreidingen aan de orde waren een ruimtelijke begrenzing aan de noord- en westzijde. Later, rond 1960-1970, zijn de uitbreidingsmogelijkheden van Ravenstein verder ingeperkt door de aanleg van respectievelijk de A50 en de Dorpenweg. Het huidige Ravenstein bestaat uit een aaneenschakeling van woonbuurten met elk hun eigen karakteristiek. De historische wegen, Graafsestraat en Grotestraat, zijn nog herkenbaar aanwezig. Uit onderstaande kaart met bouwperioden blijkt dat er de afgelopen decennia nauwelijks woningbouw in Ravenstein heeft plaatsgevonden. Op een aantal locaties heeft een verdichting plaatsgevonden of is woningbouw gepleegd ter vervanging van andere gebouwen. Per 1 januari 2023 zijn er circa 1567 woonadressen aanwezig en telt Ravenstein circa 3500 inwoners.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 20 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
2.3
Staatskundig
Ravenstein kent een rijke geschiedenis en is ontstaan op de oeverwal langs de Maas. De plaats werd in 1360 gesticht door Walraven van Valkenburg, die aan de oever van de Maas een kasteel liet bouwen, na daarvoor jarenlang vanuit zijn kasteel in Herpen tol te hebben geheven over het verkeer op de rivier. Als snel ontstond er rondom de burcht een nederzetting. In 1380 kreeg Ravenstein stadrechten.
Het land van Ravenstein werd in 1397 Kleefs territorium en de vestiging werd gemoderniseerd met wallen. In 1544 werd, in opdracht van Karel V, begonnen met de afbraak van de vestingwerken, met name langs de landzijde. Langs de Maas bleef het grootste deel bewaard als waterkering. De ontmanteling werd niet voltooid en vrijwel direct werd begonnen met de herbouw en versterkingen. Na 1609 valt Ravenstein onder gezag van Brandenburg.
Rond 1610 gaf de keurvorst van Brandenburg toestemming aan de Republiek om in Ravenstein troepen te legeren. Nog datzelfde jaar werd gestart met de aanleg van een vesting volgens het oud Hollands stelsel. Rond 1620 werden de hoornwerken aangelegd waarmee de vesting Ravenstein haar grootste omvang verkreeg. In 1641 werd er een speciale garnizoenskerk gebouwd. Ravenstein bleef echter buiten de Republiek en de vrijheid van godsdienst keerde terug. Het Land van Ravenstein werd hierdoor een toevluchtsoord voor kloosterorden die uit de Republiek waren gevlucht, terwijl katholieken van over de grens in kerken op Ravensteins grondgebied de mis bijwoonden. Bij de komst van de Fransen in 1672 trok het Staatse garnizoen zich terug, de vestingwerken werden vervolgens gesloopt. In 1794 verloor het Land Ravenstein haar zelfstandigheid en trad er een overgangsfase in, waarin het gebied achtereenvolgens tot de Franse Republiek, de Bataafse Republiek, Het Koninkrijk Holland onder koning Lodewijk Napoleon en het Franse Keizerrijk van keizer Napoleon Bonaparte behoorde. Rond 1815 verloor het Land van Ravenstein definitief haar ‘status aparte’ en werd het uiteindelijk onderdeel van het Koninkrijk der Nederlanden. In 1923 werden de gemeenten Deursen en Dennenburg, Dieden, Demen en Langel en Huisseling en Neerloon geannexeerd. In 1941 werd Herpen aan de gemeente Ravenstein toegevoegd.
Keent kwam in 1958 bij de gemeente. Voor de annexaties in 1923 had de gemeente een oppervlakte van slechts 30 hectare.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 21 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Een opmerkelijke gebeurtenis in de recente geschiedenis van de gemeente voltrok zich op 16 november 2000. Ravenstein was een zelfstandige gemeente met ongeveer 8500 inwoners. Op die datum besloot de gemeenteraad de gemeente op te heffen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de samenvoeging met de gemeente Oss in 2003. De gang van zaken is opmerkelijk omdat gemeentes zich in de meeste gevallen juist verweren tegen annexaties door andere gemeentes. Ravenstein is als bijzonder stadje met fraaie historische kwaliteiten binnen de gemeente Oss dat ook beschikt over een treinstation in beeld gebracht om te onderzoeken als een van de locaties voor een regionale opgave voor woningbouw. 2.4
Huidige plangebieden
Het Stationskwartier behelst meerdere fasen. Zie voor de onderbouwing van de locatieskeuze hoofdstuk 3 van deze toelichting. Dit bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk in fase 1 en fase 2: de locaties Sportvelden en Bendelaar.
Uitsnede luchtfoto van het plangebied (geel omkaderd); locaties Sportvelden en Bendelaar
Het noordelijk deelgebied Bendelaar ligt ten westen van de kern van Ravenstein, aan de noordzijde van de spoorlijn: Over d’n Dam, in het buitengebied. Ten noordoosten van het plangebied ligt het Nonnenklooster Soeterbeeck (uit 1733) van de zusters Augustinessen. De kern Deursen ligt westelijk van het plangebied en is gebouwd op een oude rivierduin. Met de ruilverkaveling van rond 1980 zijn de akkerlanden ten noorden van het spoor opnieuw ingedeeld zodat ze haaks op de spoorlijn georiënteerd zijn. De Bendelaar krijgt de uiterlijke verschijningsvorm van een polder, terwijl de diepere ondergrond onderdeel uitmaakt van de oeverwal. De percelen zijn in gebruik als landbouwgrond -grasland- en omringd door sloten, de zogenaamde A watergangen in eigendom van Waterschap Aa en Maas. De percelen ten noorden van het plangebied bestaan uit agrarische bedrijven en burger woningen. Zij maken geen onderdeel uit van de planvorming. Het gebied wordt vanuit de Dorpenweg ontsloten door De Rijt en Bendelaar. De route De Rijt eerste afslag Bendelaar is nu ingericht als fietsstraat. Daarnaast vormt het smalle Stationspad gelegen op de smalle dwarsdijk een langzaamverkeersverbinding tussen De Rijt – Dorpenweg en het station.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 22 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Het zuidelijk deelgebied ligt binnen de bebouwde kom van Ravenstein. Dit deelgebied ten zuiden van het spoor is hoofdzakelijk in gebruik als sportpark. Er liggen drie volwaardige voetbalvelden: 2 speelvelden en een trainingsveld. Het clubgebouw is bereikbaar via de Dorskamp. Er is sprake van een voorgenomen fusie (fusieclub in oprichting) tussen de voetbalclubs van Ravenstein en Demen. De velden in Ravenstein zijn nog steeds in gebruik, maar worden qua capaciteit niet ten volle benut. Ook het clubgebouw is nog in gebruik. De fusieclub (in oprichting) gebruikt zowel het sportpark in Ravenstein als in Demen (bij Onder d’n Plag aan de Osstraat in Demen). De gemeenteraad heeft in juni 2024 besloten dat het sportpark in Demen de permanente vestigingslocatie wordt van de fusieclub. Om voldoende speelcapaciteit te creëren legt de gemeente hier een kunstgrasveld aan. Tussen de velden en de spoorlijn staat een burgerwoning (Baxenbosstraat 1). Deze woning maakt geen onderdeel uit van de planvorming. Het gebied ten westen van de sportvelden kent geen intensief gebruik. Er is veel opgaand groen aanwezig. Het opgaand groen is ook aanwezig als een omzooming rond de bestaande sportvelden. De begrenzing tussen de sportvelden en de achterzijde van de woningen is helder, veelal afgebakend door een kavelstoot.
Door de komst van de Dorpenweg en de Schaafdries is er een bedrijventerrein ontstaan aan de oostzijde van de sportvelden: bedrijventerrein De Kolk. Ten zuiden van de sportvelden is woningbouw aanwezig die zich in de loop der jaren verder heeft uitgebreid.
Situatie 2000
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 23 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Hoofdstuk 3
Beoogde situatie
3.1 Woningbouwbehoefte en kenmerken van de locatie De Osse doelstelling op het gebied van volkshuisvesting is: voorzien in de grote actuele woonbehoefte en een aantrekkelijke woongemeente zijn. In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen om de woningbouwproductie te verhogen en om de gemaakte afspraken in de Regionale Woondeal NoordoostBrabant te realiseren. De aandacht hierbij ligt op de spoorzone en het stedelijk gebied (Oss-Berghem), maar ook Ravenstein en Geffen zijn al langere tijd in beeld als passende plekken waar een deel van de grote woningbehoefte kan landen. Om de versnelling op gang te brengen heeft de gemeente in 2020 een Taskforce ingesteld. Uitgangspunt is het bieden van goede woonmilieus met een gedifferentieerd woningbouwprogramma. Vanuit de bijzondere karakteristieken van Ravenstein, de aanwezige voorzieningen en de ligging nabij een station ziet de gemeente kans om hier een deel van de grote woningbouwopgave te realiseren. Daarbij wordt ingespeeld op de regionale aantrekkingskracht van deze plek in het stedelijk netwerk Nijmegen–Oss–’s-Hertogenbosch– Eindhoven, zoals ook in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt genoemd. Door de bijzondere historische karakteristieken van Ravenstein, de mooie omgeving en de goede bereikbaarheid is het stadje ook aantrekkelijk voor mensen uit de regio.
Binnen het cluster Ravenstein is recentelijk een aantal projecten opgeleverd. Te noemen zijn: de transformatie van het Klooster Jezus Maria en Jozef met 18 appartementen en de gedeeltelijke omvorming van bedrijventerrein De Kolk met 17 appartementen, 23 grondgebonden woningen en een supermarkt. De afgelopen twee jaar zijn op kleinschalige wijze bestaande panden getransformeerd. Dit leverde een toevoeging van circa 15 woningen op. De herontwikkeling van de locatie van het Hooghuislyceum met circa 25 grondgebonden woningen en de realisatie van 25 grondgebonden kleine flexwoningen. Ook is meegewerkt aan projecten in de dorpen binnen het cluster Ravenstein, in totaal circa 40 woningen, zoals woningbouw op voormalige agrarische bedrijfslocaties in Deursen-Dennenburg (De Rand, Hofstraat en Laagstraat). Deze woningen voorzien zoals gezegd deels in de huidige behoefte, maar bij transformatie en inbreiding is geen sprake van grote woningaantallen in een kort tijdbestek. Kwaliteiten, kenmerken en structuren Ravenstein heeft bijzondere kwaliteiten die maken dat het een aantrekkelijke kern is om te wonen. De historische vesting met monumentale bebouwing, de ligging aan de Maas, de aanwezige voorzieningen en het in voorbereiding zijnde vergroot sociaal cultureel centrum Vidi Reo.
Bovendien ligt Ravenstein zeer strategisch, met een eigen treinstation en ontsluiting op de A50 waarmee je zo in Nijmegen, Oss of ’s-Hertogenbosch bent. Binnen Ravenstein is een kenmerkende structuur te zien van de historische vesting naar het treinstation: Marktstraat–Landpoortstraat–Mgr. Zwijsenstraat–Schaafdries. (zie figuur). Aan deze structuur liggen belangrijke voorzieningen als het historische stadshart met zijn horeca, de nieuwe supermarkt, het gezondheidscentrum en het treinstation. Ook worden langs deze lijn de verschillende woonbuurten van Ravenstein ontsloten. Woningbouw die aansluit op deze lijn versterkt de structuur en maakt gebruik van de sterke punten van Ravenstein.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 24 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Figuur: historische en actuele dragende structuren in Ravenstein met belangrijke bronpunten (links boven illustreert de omliggende dorpen ten noorden van Ravenstein).
Naast kwantitatieve uitbreidingsruimte wordt nadrukkelijk gekeken naar kansen die een woningbouwontwikkeling kan bieden voor de hele stad, bijvoorbeeld kansen op het gebied van erfgoed, ruimtelijke kwaliteitsverbetering, natuur en landschap. Daarbij wordt gezocht naar koppelkansen met andere opgaven zoals de waterveiligheidsprojecten Meanderende Maas en Ravenstein-Cuijk, de inzet voor Recreatie & Toerisme en de activiteiten gericht op versterking en beleefbaarheid van het erfgoed. Ook komen er mogelijk nog infrastructurele verbeteringen zoals een spoorverbreding en aanpassing van de spoorbrug (zoals benoemd in het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT)). Locatiestudie Alvorens te komen tot het nu voorliggend stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan heeft er een uitgebreide verkenning naar nut en noodzaak en meest geschikte locatie voor woningbouw in het cluster Ravenstein plaatsgevonden. Voor de gewenste uitbreiding van Ravenstein zijn in principe twee ontwikkelingsrichtingen voorstelbaar: in zuidwestelijke richting of in noord/noordwestelijke richting. Uitbreiding in oostelijke/zuid oostelijke richting is niet voorstelbaar als gevolg van de ligging van de Maas en de A50.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 25 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Ad 1: uitbreiding in Zuidwestelijke richting Het gebied ten zuiden van Ravenstein, richting Huisseling is aangewezen als zoekgebied verstedelijking afweegbaar in de provinciale interim omgevingsverordening. Deze gebieden zijn eerder door de provincie aangewezen als gebied voor nieuwe stedelijke ontwikkeling indien hiervoor binnen bestaand stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing geen of onvoldoende ruimte beschikbaar is (art 3.43 IOV). Het zou derhalve logisch zijn om als eerste te kijken naar de mogelijkheden voor uitbreiding van Ravenstein in dit gebied.
Figuur: uitsnede kaart interim omgevingsverordening met gearceerd het zoekgebied verstedelijking afweegbaar.
Echter zoals al zichtbaar is op de kaartuitsnede, zou een stedelijke ontwikkeling van deze omvang in dit gebied betekenen dat Ravenstein en Huisseling volledig aan elkaar zouden vastgroeien. Huisseling zou volledig opgaan in het stedelijk weefsel van Ravenstein. Hier zijn echter grote landschappelijke en cultuurhistorische waarden aanwezig. Huisseling, ontstaan op een hogere gelegen deel langs een meander van de Maas werd aan de zuidzijde begrensd door de Huisselingse kade als onderdeel van de Beerse overlaat. Na het sluiten van de Beerse Overlaat kenmerkt het landschap rond Huisseling zich door een fijnmazige verkaveling en een kleinschalig landschap. Recentelijk is door de gemeente ook nog geïnvesteerd in kleinschalige landschapselementen die de ruimtelijke entiteit van Huisseling en Ravenstein begrenzen. De realisatie van de gevraagde opgave van circa 300 woningen past niet in de karakteristiek en eigenheid van het kleinschalige landschap gevormd door zijn historie. Omdat de gemeente streeft naar het blijvend inzichtelijk houden van de ontstaansgeschiedenis en bijbehorende cultuurhistorie heeft deze locatie niet de voorkeur en is daarnaast moeilijk te ontwikkelen.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 26 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Ad 2: Uitbreiding in noord-noordwestelijke richting Parallel aan de verkenning voor woningbouw in zuidwestelijke richting is ook gekeken naar de mogelijkheden voor het maken van een spoorspong, een zogenaamde ontwikkeling van woningbouw “over d’n dam”. Dat zou leiden tot een ontwikkeling waarbij het station Ravenstein veel meer ingebed zou komen te liggen in het stedelijk weefsel en ook kan bijdragen aan een modern woonmilieu waarbij goede OV bereikbaarheid een belangrijke rol speelt. Bovendien liggen het station en de perrons aan de noordzijde nu verloren in het kale open landschap, relatief ver weg van het stedelijk gebied van Ravenstein. Door het toevoegen van verstedelijking aan de noordzijde komt het station als vanzelf meer centraal in het stedelijk gebied van Ravenstein terecht. Tegelijkertijd moet voorkomen worden dat Ravenstein aan de noordkant te veel richting Deursen-Dennenburg groeit, juist omdat het ook niet gewenst is dit dorp aan Ravenstein vast te laten groeien, net zoals dat met Huisseling niet gewenst is. De ligging van Deursen-Dennenburg op de landduin moet inzichtelijk blijven. Eerste verkenning staduitbreiding in noordelijke richting Met een globale verkenning is onderzocht in hoeverre een eventuele spoorspong haalbaar zou kunnen zijn. Immers dit gebied is niet aangewezen als zoekgebied verstedelijking afweegbaar.
Al schetsend en verkennend ontstond in 2020 onderstaande ontwikkelingsrichting. Deze schetsen vormen een mogelijk toekomstbeeld op de uitbreiding voor Ravenstein. Dit beeld gaat verder dan de termijn tot 2040 die is aangehouden bij de prognose van de woningbehoefte. Het geschetste toekomstbeeld gaat misschien wel tot 2060. Aan de noordkant van het station is een ‘as’ bedacht bedoeld voor fietsers en voetgangers. Deze langzaamverkeer-as verbindt alle deelgebieden met elkaar. Aan deze as zijn bijzondere functies gekoppeld en de as eindigt bij de Maasdijk met toegang tot wandelvoorzieningen in de uiterwaarden. Hier ligt tevens het meest noordelijke deelgebied waar een bijzonder wooncluster in de vorm van een klooster kan liggen, ingebed in het groen van de oeverwal. Centraal in dit noordelijk deelgebied ligt een landschappelijke natte en parkachtige zone waaraan het fraai wonen is. Het biedt kansen om de oude afgesneden route Stationssingel - Rector Nuijensweg weer te herstellen door een tunneltje te maken in het spoortalud. Een aantrekkelijke verbinding naar de basisschool en de oude stad vanuit het nieuwe woongebied is zo gewaarborgd. De auto-ontsluiting voor alle deelgebieden gebeurt via de westkant van de staduitbreiding zodat de woongebieden zoveel mogelijk autoluw blijven.
Elk deelgebied krijgt een eigen auto-ontsluiting zodat de aanleg van nieuwe wegen beperkt blijft en faseren eenvoudig is. Aan de westzijde is het belangrijk dat de uitbreiding van de stad op een goede manier begrensd wordt, ook om eindeloze uitbreiding te voorkomen. Dit kan bereikt worden door het zorgvuldig inpassen van een landschappelijke zones, bijvoorbeeld in de vorm van lunetten. De ruimtelijke lange termijn visie koerst op een noord-oostelijk ontwikkeling, richting het stadje en de aanwezige voorzieningen.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 27 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Figuur: ontwikkelingsrichting uitbreiding in noordwestelijke richting
Inkadering stationskwartier Om concreet aan de slag te gaan met de woningbouwopgave richting 2040 is de ontwikkelingsrichting ingekaderd tot het gebied rondom het station, fase 1 en fase 2. Zoals gezegd overstijgt de woningbouwopgave waarin de gemeente wil voorzien de beschikbaarheid van ontwikkellocaties binnen de bestaande kern. Uiteraard wordt ingespeeld op mogelijkheden die zich voordoen, maar kansrijke inbreidingslocaties zijn klein en niet direct beschikbaar. Een uitzondering hierop qua omvang is de locatie Sportvelden Den Ong. Hier zou woningbouw goed passen, uitgaande van behoud van waardevol water en groen. Rekening houdend met het principe van duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding voor uitbreiding) is dit zelfs een logische stap. Dit wordt ook vanuit het Rijk en de Provincie als zodanig benoemd. Daarnaast wordt in samenhang gekeken naar de overzijde van het station. Hier liggen mogelijkheden om verschillende aantrekkelijke woonmilieus te realiseren. Het station als drager voor deze totale ontwikkeling is een logische keuze. De insteek die wordt voorgestaan is een ‘stationskwartier’ waarbij de kwadranten rond het station stapsgewijs een woningbouwinvulling krijgen (zie afbeelding).
Een stationskwartier sluit aan op de bestaande hoofdstructuur (de Schaafdries) en biedt ook mogelijkheden voor een meer stedelijke invulling, waar volgens het woonwensenonderzoek behoefte aan is. Fase 3 en fase 4 (De Kolk en de Elleboogstraat) worden mogelijk op een later tijdstip in ontwikkeling genomen. Deze maken geen onderdeel uit van dit plan.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 28 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Figuur: De vier kwadranten van het stationskwartier
3.2 Planvorming De gemeente Oss heeft er voor gekozen om de grote lokale woningbouwbehoefte deels te realiseren nabij het station Ravenstein met als ambitie om de woningbouw binnen de gemeente te versnellen. Uit de cijfers blijkt dat er in en rondom het stadje lange tijd geen grotere woningbouwontwikkeling heeft plaatsgevonden. Enkele bedrijfslocaties zijn getransformeerd naar woningbouw. Daarnaast zijn er in de loop der jaren ook andere gebouwen, zoals het klooster, omgevormd naar woningbouw. Al met al heeft dit niet geleid tot de gevraagde woninguitbreiding op lokale en regionale behoefte. Het aantal inwoners is licht gedaald tot 3480 inwoners en het aantal woningen is licht gestegen tot 1560 (per 01-01-2023). Gezien de ligging van het station en de noodzaak om in te zetten op duurzame mobiliteit is de locatie rondom het station in beeld gekomen. Bij de planvorming is gewerkt vanuit de gedachte: water en bodem leidend. In beide plandelen bestaat het bovenste deel van de ondergrond uit zware klei, die zeer slecht doorlatend is. Alvorens te starten met de planopzet is de wateropgave onderzocht. Er is gekozen voor een zogenaamde plus opgave, waardoor een extra marge in de waterberging kan worden opgenomen. Uitgangspunt is dat het water geborgen kan worden in het gebied zonder dat de watergangen van het Waterschap extra belast worden en zonder versnelde afvoer.
Gestreefd wordt naar een kwalitatief hoogwaardig woongebied waarbij het water op een natuurlijke wijze in de lagere delen opgevangen kan worden en samen met het groen een belangrijke positie inneemt. Hierdoor is het mogelijk om de natuurwaarden en de biodiversiteit te versterken. Een woongebied dat voorbereid is op het veranderende klimaat geeft wooncomfort en is toekomstbestendig. Daarnaast spelen de geluidhinder en de trillingszone van het spoor een significante opgave bij de ontwikkeling van deze twee plandelen. Met name de trillingszone vraagt om afstand en/of maatregelen bij de bouw. Om een dergelijke grootschalige uitbreiding van het stadje te verankeren in zijn omgeving is gekeken naar de wijdere omgeving en de historische context. Opvallende elementen in de omgeving zijn: - De typerende kerktoren van Deursen Dennenburg; - De toren op het klooster van Soeterbeeck - In de verte langs het spoor, de kerktoren ven Berghem. Deze gebouwde elementen zijn als zichtlijnen uitgezet en blijven vrij van bebouwing, zij bepalen als het ware de uiterste bebouwingscontouren.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 29 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Daarnaast gelden de volgende randvoorwaarden en uitgangspunten: - afstand houden van Deursen Dennenburg om deze ruimtelijke entiteit ontstaan op een landduin herkenbaar te laten. - Behoud van de historische dwarsdijk vanuit Deursen Dennenburg naar het station. Dit karakteristiek en cultuurhistorisch waardevol landschappelijk element handhaven. - de A watergangen, typerende voor deze nieuwe polder, handhaven en niet belasten met de extra wateropgave vanwege de voorgenomen stedelijke ontwikkeling - het bestaande groen rond de sportvelden, dat na onderzoek gekwalificeerd is als waardevol, zal behouden blijven. Niet al het groen is waardevol.
Bijzondere elementen zorgen voor een verankering van het plan in de omgeving
Er is voor gekozen om het noordelijke en het zuidelijk plandeel te voorzien van een eigen identiteit. In beide plandelen zal nabij het station een hogere dichtheid gerealiseerd worden. Middels een tunnel of passerelle worden de plandelen met elkaar verbonden waardoor de huidige spoorwegovergang op maaiveldniveau op termijn kan komen te vervallen.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 30 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Ruimtelijk concept
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 31 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Het noordelijk plandeel De Bendelaar
Dit plangebied wordt ontsloten vanaf de Dorpenweg via de Rijt. Het profiel zal vanaf de rotonde Dorpenweg verruimd moeten worden, om de nieuwe verkeersstroom van en naar dit plangebied veilig te kunnen verwerken. De fietsstraat ligt op de oorspronkelijk smalle straat. Dit blijft bewust gehandhaafd vanuit het respect voor de cultuurhistorie. Een nieuwe ontsluiting in twee richtingen wordt voorzien aan de westzijde van het fietspad. De bestaande bomen en sloten blijven gehandhaafd en langs de nieuwe rijbaan komt aanvullend een bomenrij en een sloot. De voorgevel van de bestaande boerderij De Rijt 2 komt dan ook weer prominent in beeld.
Voorgestelde aansluitingen Dorpenweg met De Rijt
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 32 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Voor dit plandeel vormen de ligging van de historische dwarsdijk, het inpassen van de landduin Deursen Dennenburg, zicht op de kerktorens van Berghem en Deursen Dennenburg de ruimtelijke kaders. Om hier een bijzonder woonmilieu te maken binnen de historische context is een analyse van het bestaande historische stadje gemaakt. De ruimtelijke opzet van dit compacte stadje heeft een interessante opbouw van de openbare ruimte. Woningen, dicht op elkaar, veelal zonder of met een kleine tuin, maar wel met een klein verhard en verhoogd stoepje, zijn kenmerkend. Verder een opeenvolging van smalle en brede straten, pleintje en “toevallige” overhoekjes, met een formeel en informeel karakter. Daarnaast licht geboden straten, met zichtlijnen op bijzondere gebouwen. Er komen zowel voorkanten als achterkanten naar de openbare ruimte maar wel middels tuinmuren en poortjes geschakeld tot een compact geheel. Een compact alzijdig bebouwingsensemble met deels parkeren op de Boven- en Benedenbleek. Het stadje is omgeven door een robuuste groen – blauwe structuur van de stadsgracht. Alle ontwerp-ingrediënten om aan de noordzijde een compact nieuw woongebied te realiseren van circa 190 woningen.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 33 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Beoogde beeldkwaliteit Groen in het noordelijk deel Het noordelijk plangebied ligt op de komgronden en grenst aan de rivierduin en de oeverwal. De kenmerken van de komgronden blijven behouden. (zie landschapsplan). Het is van belang om het landschapsontwerp en het ontwerp van de bebouwde omgeving goed op elkaar af te stemmen. Voor de beplantingkeuze van het niet opgehoogde deel buiten het bebouwd gebied worden gebiedseigen soorten in de landschapsvisie beschreven. Voor het opgehoogde deel van het woongebied kan gebruik gemaakt worden inheemse stadsbomen, zoals een eik.
De komgronden grenzend aan het noordelijk plangebied , inclusief referentie
Handhaven van de bestaande dwarsdijk die nu (2024) fungeert als route naar het station. Ontwikkeling van nieuwe grienden als overgang tussen Deursen Dennenburg en het nieuwe plangebied.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 34 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Voorgestelde referentie beelden voor de inrichting in het noordelijk plandeel
Een referentiebeeld voor de openbare ruimte verwijzend naar een invulling met voorkanten van bebouwing richting het historische dijkje
Bebouwing noordelijk deel Om de ruimtelijke samenhang te waarborgen is het gewenst dat de bebouwing enigszins tot dezelfde architectonische eenheid behoort. De referentie foto’s bij de ontwikkeling aan de noordzijde zijn traditioneel en beperkt in maat en schaal, dit vanwege de ligging nabij Deursen Dennenburg en het historische stadje. Baksteen architectuur en (dwars)kappen zijn voor de ontwikkeling van het noordelijk plangebied goed voorstelbaar. Dit is echter niet noodzakelijk. Ook een moderne variant van en nieuw stadje is voorstelbaar. Belangrijk is; de maat en schaal, de samenhang van gebouwen en de overwegend verticale geleding van de gevels. Het gaat naast de bebouwing ook om de ontwerpmiddelen die worden ingezet om een compact woongebied te realiseren. Voor een samenhangend geheel is een integraal ontwerp nodig. Dit ontwerp behelst zowel de bebouwing als de openbare ruimte. Voorkanten en achterkanten worden zorgvuldig vormgegeven waardoor er een compacte eenheid ontstaat. Hoge en lage tuinmuren en poorten maken hiervan onderdeel uit om te komen tot één geheel met een alzijdige uitstraling. Binnen het plangebied worden zichtlijnen gecreëerd op bijzondere gebouwen. Het compacte stadje bestaat uit aantrekkelijke bebouwing met een dito buitenruimte. Smalle en brede straten, toevallige “overhoekjes” en een plein volgens elkaar op.
Ook zijn er interessante ommetjes die van binnen het plangebied naar het daarbuiten gelegen landschap lopen en vise versa.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 35 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Referentie beelden voor kleur, textuur en materiaalgebruik
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 36 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Compacte bebouwing, gebogen straten, groen waar het kan, voorkanten en achterkanten volgen elkaar op
Referentiebeelden bebouwing
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 37 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
.Referentiebeelden van groen in de smalle straatjes met een verhard stoepje aan de voorzijde
Referntiebeeld van een compacte parkeeroplossing op binnenhoven, met pergola’s dei zorgen voor een groen dak
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 38 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Het zuidelijk plangebied De sportvelden
Het zuidelijk plangebied wordt gevormd door: de spoorlijn, de Baxenbosstraat, de achterzijde van de woningen aan de Weegkamp, Den Ong, Dorskamp en de Schaafdries. Aan de zijde van het spoor wordt een robuuste groen blauwe zone opgenomen, die noodzakelijk is in verband met geluids- en trillingszone vanuit het spoor. In deze robuuste zone is tevens de hoofdontsluiting van de diverse woondelen opgenomen, evenals het parkeren en het overloop parkeren voor het station. Het is geen optelsom van functies geworden, maar er is gezocht naar een slimme combinatie van functies die elkaar verdragen en tot doel hebben een verantwoord woonmilieu te creëren. Het bestaande groen levert daarin een bijdrage. De woongebieden zijn autovrij of autoluw. Deze robuuste structuur kan een bijdrage leveren aan de parkeeroplossing bij het treinstation. In een latere fase zal de directe omgeving van het station een opwaardering krijgen. Met de invulling van een stationskwartier wordt rekening gehouden met een eventueel genoemde spoorverbreding en de consequenties die dit kan hebben voor het station. De aanpak van de stationsomgeving zal in een latere fase in het Handelingsperspectief aan de orde komen. De ontsluiting van de nieuwe woonwijk zal plaatsvinden vanuit de Schaafdries. De aansluiting is op geruime afstand van het spoor gesitueerd om de eventueel te realiseren tunnelbak niet te kruisen.
De robuuste zone aan de noordzijde en de smallere zone aan de zuidzijde worden met elkaar verbonden door paden in het groen. Op deze manier ontstaan er een aantal bouwvelden omgeven door breder en smaller groen.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 39 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Beoogde beeldkwaliteit Groen in het zuidelijk plangebied
Handhaven bestaand groen langs het spoor en de Baxenbosstraat
Referentiebeeld voor een robuuste wadi
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 40 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024 Bebouwing in het zuidelijk deel
Om ook hier de ruimtelijke samenhang te waarborgen is het gewenst dat de bebouwing tot dezelfde architectonische eenheid behoort. De referentiefoto’s bij de zuidelijke ontwikkeling zijn robuuster van aard. De maat en schaal van de bebouwing, tot 4 lagen hoog, is forser als die van het stadje Ravenstein. De referentie voor de bebouwing wordt gezocht in kloeke en robuuste gebouwen zoals het pakhuis in Ravenstein.
Dit gebouw, net buiten het oorspronkelijk stadje en van oorsprong gerealiseerd aan twee belangrijke verbindende routes, namelijk aan het eind van de Stationssingel op de hoek met de Mgr Zwijsenstraat, heeft de elementen in zich van een robuuste bebouwing die kenmerkend kan zijn voor bebouwing in een stationsomgeving.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 41 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Ook nabij het station is bedrijfsbebouwing gerealiseerd met een pakhuisachtige uitstraling.
Stationskwartier Ravenstein – 2023, pag. 42 van 94 Vastgesteld december 2024 december 2024
Referentiebeelden van gestapelde en grondgebonden woningen die refereren aan pakhuizen en gebouwen met een industriële uitstraling
Openbare ruimte in het zuidelijk deel
Groene binnentuinen en een groene leefomgeving
Minale verharding en maximale ruimte voor groen