06 Brief dd 3 februari 2026 over omgevingsvergunning Gemeenschapshuis Vidi Reo geanonimiseerd

Aangetekend Stichting Beschermd Stadsgezicht Ravenstein (SBSR) 5.1.2e 5.1.2e

Ravenstein

Ravenstein, 3 februari 2026

GEMEENTE oss POSTKAMER Datum:

Gemeente Oss Cottege van burgemeester en wethouders Postbus 5 5.1.2e Oss

O1FEB 2026

Afdeling: .-.---

-. ,t.-,,

-

Betse:tt: Zienswijze op hetvoornemen d.d. 9januari 2026 om een omgevingsvergunningte verLenen voor het bouwen van gemeenschapshuis Vidi Reo, perceet RVSOO A 1702, kenmerk CLZ-00014327, incLusìef uw twee daaropvolgende rectificaties.

Geacht cottege, Namens de Stichting Beschermd Stadsgezicht Ravenstein (SBSR) dienen wij hierbij onze bedenkingen in tegen het ontwerpbestuit om een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen van gemeenschapshuis Vidi Reo. FundamenteLe redenen van bezwaar Voor SBSR staat één uitgangspunt voorop: het Bovenste Hoornwerk is een ontosmaketijk onderdeet van het rijksbeschermd stadsgezicht en van het historische vestingstetset van Ravenstein. De openheid, het vrije schootsveld en de herkenbare vorm van het hoornwerk zijn kernwaarden die volgens de monumentenwet en het aanwijzingsbestuit (1977) moeten worden behouden. Bebouwing op deze Locatie is daarmee in strijd met de essentie van de bescherming zelf. Het Hoornwerk is geen ontwikketlocatie, maar een monumentaal verdedigingswerk waarvan de waarde juist schuiLt in het ontbreken van bebouwing. Beschikbaar a(ternatief buiten het beschermd gebied Daarbij komt dat het terrein van t Kempke een volwaardig a(ternatief is. Het is ge(egen buiten de stadsgracht, buiten het rijksbeschermd stadsgezicht en reeds voorzien van nutsaanstuitingen. Dit terrein kan zonder aantasting van monumentate waarden worden ontwikkeld. Het coltege heeft dit atternatief niet betrokken in de bel.angenafweging, terwij[ de Omgevingswet en de Awb juist vereisen dat minder ingrijpende alternatieven worden onderzocht.

Wij verzoeken u het ontwerpbes(uit in te trekken. Onze verdere bedenkingen worden in punt 1 t/m 7 toege(icht.

Aangetekend 1.Omgevingswet versus de Wet ruimtetijke ordening Namens de Stichting Beschermd Stadsgezicht Ravenstein (SBSR) maken wij bezwaar tegen het ontwerpbesluit om een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen van gemeenschapshuis Vidi Reo. De vergunningprocedure vatt onder de Omgevingswet, maar de planologische basis waarop deze vergunning steunt, betreft het bestemmingsplan Hoornwerk Vidi Reo — 2023 dat vóór 1 januari 2024 is vastgesteld onder de Wet ruimteLijke ordening (Wro) en nog niet onherroepeLijk is. Op grond van artikel 4.6 Invoeringswet Omgevingswet blijft voor dit bestemmingsplan het oude recht (Wro) van toepassing. Daarnaast staat deze vergunningprocedure niet op zichzelf: zii is onlosmakelijk verbonden met het lopende beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen het bestemmingsplan Hoornwerk Vidi Reo Ravenstein - 2023, waaraan de vergunning haar ptanologische basis ontleent. 2. Essentiële wijzigingen van het uitvoeringsplan zonder nieuwe besluitvorming Na vaststetling en publicatie van het ontwerpbestemmingsplan Hoornwerk — 2023 d.d. 12december2024zijn in deverdere uitwerkingvan het project DefinitiefOntwerp gemeenschapshuis, ingrijpende wijzigingen doorgevoerd. Een van deze wijzigingen betreft de gedeeltelijke ophoging van het Bovenste Hoornwerk met circa 50 cm op het deel van het terrein dat archeologisch niet is onderzocht.

Het roeren van de bodem dieper dan 30 cm op een niet-verstoord oppervtak is vergunningplichtig op grond van de Erfgoedwet en vereist een afzonderlijke monumentenvergunning. Daarnaast is onduidelijk of de gekozen funderingsmethode (inboren of heien) leidt tot overschrijding van de maximaal toegestane verstoringsnorm. De norm staat een maximale verstoring van 2% van het monument toe, terwij1 in de huidige uitwerking reeds 3,2% wordt bereikt. Bij overschrijdingvan deze schadefactor is de Rijksdienstvoor het Cultureel Erfgoed (RCE) verpticht hierover een afzonderlijk besluit te nemen. Een dergelijk besluit ontbreekt. Uit het bestemmingsplan Hoornwerk - 2023 (Artikel 3.1, Gemengd) blijkt bovendien dat het bestemmingsvlak een omvang heeft van circa 4.500 m2. Het bouwvtak beslaat circa 3.600 m2, waarvan ongeveer 1.500 m2 wordt benut voor het gemeenschapshuis. Dit betekent dat binnen het resterende bouwvlak nog circa 2.100 m2 aan toekomstige bebouwing mogetijk is binnen de toegestane functies van de bestemming Gemengd, waaronder horeca 2, cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen en parkeren. Deze ontwikkelruimte kan worden benut via een reguliere omgevingsvergunning, zonder dat een nieuw bestemmingsplan nodig is, hetgeen wii verwerpen.

De genoemde essentiëte wijzigingen, zowel in de fysieke ingreep op het monument als in de feitelijke ruimtelijke impact van het bouwvlak, vormen een wezenlijke p1anwijziging met substantiëte ruimtelijke, landschappelijke en milieutechnische nadetige gevolgen. Zo wordt het gebouw een halve meter hoger. Deze wijzigingen zijn niet onderzocht, niet gemotiveerd en niet opnieuw ter inzage ge1egd. Vo1gens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State had het college bij dergelijke afwijkingen een nieuw ontwerpbestuit moeten publiceren en de wijzigingen opnieuw ter participatie moeten aanbieden. Dat is niet gebeurd en daarmee handelt het college in strijd met het zorgvutdigheidsbeginsel (art. 3:2 Awb) en het fair-playbeginsel (art. 2:4 Awb). 2

Aangetekend 3. Ontbrekend of ondeugdeLijk onderzoek naar de gevoLgen van de planwijzigingen De ophoging van het terrein en de impticiete toekomstige ontwikketruimte hebben aantoonbaar negatieve gevolgen voor het visuete en cultuurhistorische landschap, de waterhuishouding, de bodemstructuur, de natuurwaarden en de Leefomgeving van omwonenden. Deze effecten ziin niet, aLthans onvotdoende, onderzocht. Het ontwerpbesluit bevat geen actuele onderbouwing die rekening houdt met de gewijzigde situatie. Daarmee is niet voldaan aan de motiveringsp(icht (art. 3:46 Awb) en ontbreekt een deugdelijke betangenafweging. 4. Strijd met hetvigerende bestemmingsplan 2013 ZoLang het nieuwe bestemmingspLan niet onherroepeLijk is, geLdt het bestemmingsplan Beschermd stadsgezicht Ravenstein - 2013 als toetsingskader. Dit bestemmingsptan maakt onderdeet uit van het tijdeLijk deet van het omgevingsptan op grond van artiket 22.1 lnvoeringswet Omgevingswet. a. Bestemming Groen (artikeL 8) Een gemeenschapshuis van circa 1.500 m2 past niet binnen de toegestane functies. b. Waarde - ArcheoLogie historische kern (artškel 21) Het plan Leidt tot ongewenste bodemverstoringen. c. Waarde - Beschermd stadsgezicht (artikel 22) De regels beogen behoud en versterking van cultuurhistorische waarden.

De voorgestelde bebouwing, hoger dan geptand, de opgehoogde wat, de ontsluitingswegvanafde Maasdijk, het kappen en rooien van bomen en struiken teidenjuist tot aantastingvan het beschermd stadsgezicht. d. Waarde - Rijksmonumentaal terrein (artikeE 23) Op deze gronden mogen geen werkzaamheden plaatsvinden die het monument verstoren. Dat hiervan geen sprake zou zijn, is niet aanneme(ijk gemaakt. 5. RCE-advies onvoLdoende dragend Het cottege baseert zich in het ontwerpbesluit mede op het advies van de Rijksdienst voor het Cultureet Erfgoed (RCE) van 2 december 2025. Dit advies biedt echter geen dragende motivering voor de conctusie dat de cu1tuurhistorische waarden van het Bovenste Hoornwerk en het rijksbeschermd stadsgezicht worden gerespecteerd. Dat btijkt uit de votgende kanttekeningen: a. Geen toetsing aan de vastgeEegde erfgoedwaarden Hoewet de RCE verwijst naar de registeromschrijvingen en het aanwijzingsbestuit, ontbreekt een inhoudetijke toetsing aan de daarin vastgelegde waarden. Essentiëte elementen zoa1s de karakteristieke openheid van het hoornwerk, het vrije schootsve1d, de militaire logica van het vestingwerk, de ruimtelijke samenhang met bastion en gracht, worden niet beoordeetd.

Bovendien wordt in de adviezen van de RCE v01(edig voorbij gegaan aan de omstandigheid dat Ravenstein de enige stad is die nog beschikt over hoornwerken die nagenoeg onbebouwd en Later niet gereconstrueerd zijn. Ravenstein is hiermee uniek voor Nedertand. Het advies bevat voornamelijk beschrijvende en 3

Aangetekend esthetische typeringen, die geen inzicht geven in de erfgoedkundige afweging en ze votdoen daarmee niet aan de eisen van de Awb. b. Retevante wijzigingen zijn niet beoordeeld Het advies gaat niet in op de ophogingvan het terrein met 50 cm, terwijl deze ingreep directe negatieve gevotgen heeft voor het aanzicht en de ruimtelijke structuur van het vestingwerk. Ook de nieuwe ontsluitingsweg vanaf de Maasdijk wordt stechts benoemd, maar niet erfgoedkundig beoordeeld. Dit betreft een zelfstandige ruimte(ijke ingreep binnen het rijksbeschermd stadsgezicht. Een advies dat zulke wezenlijke wijzigingen niet betrekt, kan niet dienen als basis voor een zorgvuldige bes(uitvorming. c. Afwijking van eerdere preadviezen zonder motivering De RCE wijkt in het advies van 2025 af van de kritische kanttekeningen uit de preadviezen van 2022 en 2024, waarin onder meer werd gewezen op het ontbreken van een robuuste stedenbouwkundige onderbouwing, de noodzaak van een integrate visie op het gebied en het ontbreken van een waardesteltend onderzoek voor het monumentale ensembte. Een dergetijk waardeste11end onderzoek is nog steeds niet uitgevoerd. Het advies van 2025 maakt niet inzichtelijk wetke van de eerder gesigna1eerde tekortkomingen inmidde1s zouden zijn opge(ost, noch op basis waarvan de RCE tot een gewijzigde beoordeling komt.

Een koerswijzigingvan deze omvangvereist een expliciete en deugdetijke motivering, die ontbreekt. Het cotlege kan een dergelijk advies niet zonder nadere onderbouwing overnemen. d. Geen cumutatieve beoordeting Het advies beoordee1t de afzonderlijke ingrepen niet in samenhang met de beschermde waarden van de vestingstad ats geheel. De bouwmassa, de ophoging, de ontsluitingsweg, de parkeerp1aatsen en de kap van bomen hebben niet alleen afzondertijk, maar zeker ook gezamenlijk een substantië(e impact op het monumentale ensembte. Een cumutatieve beoordeling ontbreekt voltedig, terwij( deze verp1icht is op grond van het evenredigheidsbeginse((art. 3:4 lid 2 Awb), de gebiedsgerichte benaderingvan de Omgevingswet en de jurisprudentie over cumulatieve effecten. Omdat het RCE-advies geen toetsbare, consistente en volledige erfgoedkundige beoordeting bevat, had het college dit advies niet zonder zetfstandige motivering mogen vo1gen. Het ontwerpbes1uit voldoet daarmee niet aan de motiveringsplicht (art. 3:46 Awb) en het zorgvuldigheidsbeginsel (art. 3:2 Awb). 6. OnvoLdoende participatie en schending van het rechtszekerheidsbeginsel Door de tussentijdse wijzigingen is feite(ijk sprake van een nieuw besluit. Omwonenden zijn hierover niet actief geïnformeerd.

De gemeente heeft vo(staan met verwijzingen naar pub1icaties in gemeenteb1aden, terwijt de inhoud van het p1an wezenlijk was gewijzigd. Dit is in strijd met het participatiebeginset van de Omgevingswet, het rechtszekerheidsbeginsel en het uitgangspunt dat burgers tijdig en vottedig moeten worden geïnformeerd. De beperkte toegankelijkheid van stukken maakt dat van reël.e inspraak geen sprake is geweest. 4

Aangetekend 7. Geen integrale beoordeting van cumulatieve effecten De bouw van Vidi Reo staat niet op zichzetf. Ook de aanteg van een eigentijdse muur aan de Maasdijk en de verleende kapvergunningvoor bomen hebben directe en indirecte negatieve gevolgen voor hetzelfde gebied. Een integra1e beoordeling is verpticht op grond van het evenredigheidsbeginse1(art. 3:4 lid 2 Awb), de gebiedsgerichte benaderingvan de Omgevingswet en de jurisprudentie over cumulatieve effecten. Deze beoordeting ontbreekt voltedig. Verzoek Getet op het bovenstaande benadrukt SBSR dat het Bovenste Hoornwerk, als rijksbeschermd vestingonderdeet, per definitie niet geschikt is voor bebouwing. De kernwaarden van het beschermd stadsgezicht, openheid, leesbaarheid van het vestingstetset en behoud van het historische Landschap worden door de voorgestetde ontwikketing onherstetbaar aangetast. Dit terwijl een reëel, juridisch toetaatbaar en praktisch uitvoerbaar atternatief beschikbaar is op het terrein van t Kempke, buiten het beschermde gebied en met bestaande voorzieningen in de nabijheid van het station en de toekomstige woonwijk. SBSR verzoekt uw coltege om: .

af te zien van het vertenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van gemeenschapshuis Vidi Reo, het vigerende bestemmingsplan 2013 a1s volwaardig toetsingskader te respecteren, • bij de verdere besluitvorming het atternatief t Kempke vo1waardig te betrekken als minder ingrijpende en juridisch wét passende locatie. • deze zienswijze integraal te betrekken bij de verdere besluitvorming. 5.1.2e 5.1.2e

5.1.2e

Bijtagen - Ontwerpbestuit omgevingsvergunning genomen: Bovenste Hoornwerk Ravenstein van 9 januari 2026, nr. 8884. - Rectificatie pub1icatie (ontwerp)bestuit omgevingsvergunning: (RVSOO) A 1702 van 15 januari 2026, nr. 17645. - Rectificatie pubticatie (ontwerp)besluit omgevingsvergunning: op perceet RVSOO A 1702 van l9januari 2026, nr. 21982. Kopie aan de Raad van State, afdeting bestuursrecht.

5

GcMEEN

GEMEENTEBLAD

9januan 2026

Officiële uitgave van de gemeente Oss

Ontwerpbesluit omgevingsvergunning genomen: Bovenste Hoomwerk Ravenstein Bovenste Hoomwerk Ravenstein, bij parkeerterrein De Bleek. kadastraal (RVSOO) A 1702 het bouvven van een gemeenschapshuìs Vìdi Reo Ontweirpbesluit ongevingsvergunning genomen Kenmerk: CLZ-00014327 Burgemeester en wethouders hebben een ontwerpbesiuit genomen. Bent u het daar niet mee eens? Stuur dan een schriftelijke zienswijze. Dat is een brief waarin staat waarom u het niet eens bent met het ontwerpbesluit. De stukken over het ontwerpbesluit liggen vanaf de dag na deze publicatie 6 weken klaar om in te kijken. Zorg ervoor dat de zienswijze ontvangen is voordat de termijn van inkijken is afgelopen. Anders wordt uw zienswijze niet behandeld. Stuur uw zienswijze naar Gemeente Oss College van burgemeester en wethouders Ter attentie van Hoofd afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving Postbus 5 5.1.2e

Oss

Wilt u de stukken komen bekijken? Dan moet u een afspraak maken via de balie Bouwen, Milieu en Leefomgeving. Het teiefoonnummer is 5.1.2e . U kunt een afspraak maken voor elke werkdag (maandag tot en met vrijdag) tussen 9.00 uur en 16.00 uur. Wilt u praten over het ontwerpbesluit? Bel met de balie Bouwen, Milieu en Leefomgeving, telefoon 5.1.2e

Gemeentetlad 2026 nr. 8884

9 januari 2026

en maak een afspraak.

GEMEENT

GEMEENTEBLAD

Nr. 17645 15 januari 2026

Officiële uitgave van de gemeente Oss

Rectificatie publicatie (ontwerp)besluit omgevingsvergunning: (RVSOO) A 1702 (RVSOO) A 1702 het bouwen van een gemeenschapshuis V,di Reo Rectiftcatie (ontweipbesiuit omgevingsvergunning Kenmerk: CLZ-00014327 Burgemeester en wethouders hebben abusievelijk een verkeerde tekst gepubliceerd op.. De publicatie met nummer .... betreft een geweigerde/verleende (ontwerp)omgevingsvergunning. Dit kiopt niet.

De publicatie met nummer .... is de juiste publicatie. Voor informatie over de genomen beslissingen verwijzen wii naar de publicatie met nummer .... van .....Deze rectifìcatie heeft geen invloed op de termijn voor het indienen van een bezwaar/beroepschrift.

Gemeenteblad 2026 nr. 17645

15 januari 2026

GEMEEN

GEMEENTEBLAD

Nr21982 19 ¡anuari 2026

Officiële uitgave van de gemeente Oss

Rectificatie pubiicatie (ontwerp)besiuit omgevingsvergunning: op perceei RVSOO A 1702 RECTIFICATIE Voomemen om een vergunning te verlenen voor het bouwen van een gemeenschapshuis Vidi Reo op perceel RVSOO A 1702 het bouwen van een gemeenschapshuis Vidi Reo Burgemeester en wethouders hebben abusievelijk een verkeerde tekst gepubliceerd op 29 december 2025 en 15 januari 2026. In de publicaties met nummer 570904 en 17645 worden onder andere geen termijn genoemd voor het geven van reacties op het ontwerpbesiuìt. ln de publicatie met nummer 8884 is de tekst aangepast. Diepublicatie is de juiste publicatie. Voor informatie verwijzen wii naar de publicatie met nummer 8884 van 9 januari 2026. Deze rectìficatie heeft geen invloed op de termijn voor het geven van reacties op het ontwerpbesluit omgevingsvergunning.

Gemeenteblad 2026 nr. 21982

19 januari 2026

D

D

BRIEF AANGETEKEND NL

NL Frankering betaald 5.1.2f 44gr.

ll] 3SRPKS437727154

5.1.2e

110498

PostNL 03-02-2026 11:21

BA 5

Cõ ((Q e -

34o

Ä

Os

.: !j-

A 3-A

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

1, 5, 6, 9

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub f

De bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens

9