01 Brief dd 24 februari 2025 over Omgevingsvisie_geanonimiseerd

bouwbedrijf van peer bv Gemeente Oss Het college van burgemeester en wethouders Afdeling LWE, t.a.v. 5.1.2e 5.1.2e Postbus 5 5.1.2e Oss GEMEENTE 5.1.2e

5.1.2e

oss

POSTKAMER Datum Onderwerp

: :

24-02-2025 Zienswijze ontwerp Omgevingsvisie Oss 2040

Daturn:

2 7 FEB 2O5

Afdeling:

LtAJ E

Geacht coilege van burgemeester en wethouders, De ontwerp Omgevingsvisie Oss 2040 ligt momenteel ter inzage van 16 januari tot en met 26 februari 2025. Wij maken graag van de gelegenheid gebruik om bij deze een zienswijze in te dienen. Namens de ontwikkelcombinatie maken wij bezwaar tegen de gebiedsaanduiding Kernrandzone voor de gronden aan de noordwestzijde van Oss. lnleiding: Samen met de gemeente Oss zijn wij / ondergetekende, de combinatie Oss West, al meer dan 15 jaar in gesprek om de mogelijkheden te onderzoeken voor woningbouw op de gronden aan de noordwestzijde van Oss. De gemeente Oss heeft zelf ook grondpositie in het gebied waardoor een gezamenlijke ontwikkeling en noordelijke afronding van de stad voor de hand ligt. ln de Structuurvisie zijn deze gronden aangewezen als zoekgebied verstedelijking. Kernrandzooe: overgangsgebied ussen woon- en agransch ge,ied -

In de voorliggende Ontwerp Omgevingsvisie Oss 2040 ziin de gronden echter opeens aangeduid als Kernra ndzone: overgangsgebied tussen woon- en agrarisch gebied. Deze aanduiding beperkt de ontwikkelmogelijkheden van de gronden tot woningbouw en staan haaks op de gezamenlijk gemaakte afspraken en de geschepte verwachtingen door de gemeente Oss. ln onderstaande toelichting zullen wij ons standpunt nader onderbouwen.

Woningbouwopgave: De gemeente Oss heeft een zeer ambitieuze woningbouwopgave om in 2040 door te groeien met ca. 8.500 woningen. De gemeente Oss legt daarbij de focus op de transformatie van de spoorzone en de ontwikkeling van het gebied Amsteleind. Deze aantallen van de woningbouwopgave kunnen bij lange na niet gehaald worden in de aangewezen woningbouwlocaties spoorzone en in het gebied Amsteleind. Daarnaast zijn dat beide ontwikkellocaties voor de (middel) lange termijn. Er is op dit moment al een enorme woningbehoefte in Oss, waar beide locaties niet op korte termijn in kunnen voorzien.

5.1.2e

T: 5.1.2e

KvK:

52 5.1.2e 65

347 KG Oss

E: info@bouwbedrijfvanpeer.nl

BTW:

5.1.2f

BANK:

5.1.2e

5.1.2e

bouwbedrijf van peer bv De inschatting is dat er op zijn vroegst pas eind 2027 een gedeeltelijke invulling gegeven kan worden op de uitbreidingslocatie Amsteleind, terwijl de transformatie van de spoorzone een langdurige ontwikkeling zal zijn met solitaire plannen in een groter masterplan. De verwerving alsmede alle uitdagingen die deze plannen en locaties met zich mee brengen beloven absoluut geen snelheid en zal weglopen in de tijd. Spoorzone: ln de ontwerp Omgevingsvisie 0ss 2040 wordt de nadruk gelegd op verstedelijking en transformatie van de spoorzone naar woon- werkgebied met een hoogstedelijk karakter. lngezet wordt op het vergroten van het woningaanbod, met aandacht voor betaalbare woningen voor starters, senioren en kwetsbare doelgroepen met een aantrekkelijk verblijfsklimaat op maaiveidniveau. Wij zijn echter van mening dat deze ambities om de volgende redenen (niet haalbaar of) erg lastig zijn rondom de transformatie van de spoorzone: Rondom de spoorzone zijn slechts beperkt gronden aanwezig die omgezet kunnen worden tot hoogstedelijk wonen. Dit zal naar verwachting ten koste gaan van bestaand groen langs de spoorzone die juist als uitloopgebied aanwezig is voor de aangrenzende woonbuurten.

Verwerving van binnenstedelijke gronden zal een lastig en langdurig traject zijn; Daarnaast zullen de verwervingskosten voor binnenstedelijke gronden naar verwachting veel hoger zijn dan buitenstedelijke gronden. Hierdoor komt de haalbaarheid van projecten onder druk. Zeker met de ambitie van de gemeente om in de spoorzone in te zetten op betaalbare woningen. Ontwikkelen langs het spoor zorgt voor bepaalde milieutechnische problemen, zoals geluid, trillingen e.d. De bouwkosten voor de voorziene hoogbouw en verstedelijking zijn aanzienlijk hoger dan een bouwhoogte tot maximaal 15 meter. Ondanks een lagere parkeernorm zal de parkeerdruk enorm zijn en niet eenvoudig op te lossen op maaiveld niveau. Hierdoor zullen er ook ondergrondse voorzieningen getroffen dienen te worden welke de haalbaarheid verder onder druk zet. Het opéén stapelen van ambities voor de spoorzone zien wij op basis van onze ervaring als een enorme uitdaging. Een verstedelijking op locaties in de spoorzone met een hoogstedelijk milieu, waarbij toch voldoende ruimte is voor groen zal slechts haalbaar zijn voor bepaalde doelgroepen, waarbij de doelgroepen voor betaalbare woningen niet bediend kunnen worden en naar onze mening juist beter op andere locaties gesitueerd kunnen worden. Amsteleind: ln de ontwerp Omgevingsvisie Oss 2040 is de locatie Oss West, Amsteleind, aangewezen als toekomstige woningbouwlocatie.

De gemeente heeft hier de focus gelegd ais grootschalige woningbouw uitbreiding. Echter dit gebied is veel te klein om te kunnen voorzien in de enorme woningbouwopgave die de gemeente heeft. Daarnaast is, gezien de hoeveelheid en verwevenheid van verschillende (particuliere) grondeigenaren en de daarmee samenhangende verwerving, alsmede de oplossing qua ontsluiting, ontwikkelen op deze locatie nog geen gelopen koers. Deze langdurige ontwikkeling loopt weg in de tijd terwijl er nu gebouwd moet worden om te kunnen voorzien in de enorme woningbehoefte in Oss.

••.•. ..dPU . - ....U .U... UUUR ... UU L

:r;

::::

!!;i

***\.

Os5

Bestaande wonlngbouwlocaties (PM naar grootte) fl

* •

Zienswijze: De zeer ambitieuze woningbouwopgave met een groei van ca. 8.500 woningen tot 2040 in de gemeente Oss kunnen niet alleen gerealiseerd worden in de aangewezen ontwikkellocaties. De spoorzone en Amsteleind zijn te klein om (volledig) te kunnen voorzien in die gewenste aantallen. Wij denken dat de gemeente beter een

bouwbedrijf van peer bv driesporen beleid kan opnemen in de Omgevingsvisie voor 2040, waarbij ook de gronden aan de noordwestzijde van Oss zijn opgenomen als toekomstige woningbouwlocatie. Hiermee creëert de gemeente meer ruimte en mogelijkheden voor woningbouw, waardoor de woningbouw juist versneld kan worden. De gronden aan de noordwestzijde van Oss zijn al jaren in beeld als woninbouwlocatie. Samen met de gemeente zijn gesprekken en afspraken gemaakt voor een gezamenlijke ontwikkeling. De gemeente heeft zelf onlangs een eerste aanzet gegeven voor ontwikkeling van die gronden door het opnemen van tijdelijke woningen in dit gebied. Zeker met het oog op de toekomstige noordelijke randweg vormt dit de meest logische afronding van de stad. De financiele haalbaarheid voor woningbouw is zeer positief gezien het feit dat alle gronden al in handen zijn van gemeente en de combinatie. Hierdoor kan juist processnelheid worden gerealiseerd en kunnen op korte termijn woningen worden gebouwd. Bepaalde ambities zijn wellicht niet mogelijk op de andere woningbouwlocaties, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Oss 2040, maar die kunnen op de locatie aan de Noordwestzijde juist wel een plek krijgen. Zo kan er een nieuw woonlandschap ontstaan die afgestemd is op de gemeentelijke ambities met nieuw hoogwaardig groen en biodiversiteit.

De toekomstige woningen zullen zorgvuldig en duurzaam ingepast worden in bestaande en nieuwe groenstructuren die de drager vormen binnen de opzet van de woonbuurten. Hierdoor ontstaan verbindingen met het omliggende landschap en een uitnodigende woonomgeving in het groen die aanzet tot bewegen en ontmoeten. Klimaatverandering kan opgenomen worden in de opzet van de nieuwe woonwijk met een groen netwerk van parken, bermen, sloten en tuinen die bijdragen aan de identiteit van Oss. De woningbouwlocatie Oss Noordwest kan op korte termijn opgepakt en gerealisereerd worden, waarbij de andere locaties naar verwachting juist op (middel)langere termijn ontwikkeld kunnen worden. Wij zien onze locatie dan ook niet als concurrerend, maarjuist aanvullend op de opgenomen woningbouwlocaties. Door het opnemen van het gebied Oss Noordwest als woningbouwlocatie heeft de gemeente voldoende ruimte en mogelijkheden voor haar ambities op het gebied van woningbouw. Conclusie:

Wij zien graag het gebied Oss Noordwest opgenomen in de ontwerp Omgevingsvisie Oss 2040 als woningbouwlocatie, mede gezien het feit dat hier snei ontwikkeld en gebouwd kan gaan worden. Zeker met het oog op de toekomstige noordelijke randweg vormt dit de meest logische afronding van de stad. Uiteraard zijn wij bereid om onze zienswijzen nader toe te lichten in een persoonlijk gesprek.

Met vriendelijke groet, Namens de Combinatie Oss West, 5.1.2e

bouw en ontwikkeling bouw en ontwikkeling Bouwbedrijf van Pe 5.1.2e 5.1.2e

5.1.2e

5.1.2e 5.1.2e

bouwbedrijf van peer bv

7ee77/

¿r /3 1,4Jk

5g o

Ìa

Qð;. ?

________ jGemeente Oss Pub lTijdstijp ontngst: JParaaf rnedew: Ctum Ontv:

2 6 FEB 2025

Verblijfpi: Bestuurder Kopie rJJIÏiï

Postbus 423 5.1.2e

Oss

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

1, 3, 4

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub f

De bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens

1