Ruimtelijke onderbouwing Gorredijk - Tiny Houses Sinneblom.pdf
Tekst van het document
Gorredijk - Tiny Houses Sinneblom
2
Inhoudsopgave
Ruimtelijke motivering
5
Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Ligging projectgebied
7
1.3
Planologische regeling
8
1.4
Toepassen kruimelgevallenregeling
8
1.5
Leeswijzer
9
Hoofdstuk 2
Huidige en toekomstige situatie
11
2.1
Huidige situatie
11
2.2
Beschrijving initiatief
11
2.3
Ruimtelijke inpassing
12
Hoofdstuk 3
Beleidskader
13
3.1
Rijksbeleid
13
3.2
Provinciaal beleid
14
3.3
Gemeentelijk beleid
15
Hoofdstuk 4
Milieu- en omgevingsaspecten
17
4.1
Verkeer en parkeren
17
4.2
Milieuzonering
17
4.3
Wegverkeerslawaai
18
4.4
Water
18
4.5
Bodem
19
4.6
Archeologie
20
4.7
Cultuurhistorie
20
4.8
Ecologie
21
4.9
Externe veiligheid
21
4.10
Luchtkwaliteit
22
4.11
Kabels, leidingen en zoneringen
22
4.12
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
22
Hoofdstuk 5
Uitvoerbaarheid
25
5.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
25
5.2
Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie
25
Hoofdstuk 6
Afweging en conclusie
27
6.1
Aanleiding
27
6.2
Afweging
27
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
3
6.3
Conclusie
Bijlagen
27
29
Bijlage 1
Richtlijnen voor beeldkwaliteit Tiny House Gorredijk
31
Bijlage 2
Advies college van B&W nav motie
37
Bijlage 3
Notitie Tiny Houses Opsterland 3 december 2019
41
Bijlage 4
Verkennend bodemonderzoek
51
Bijlage 5
Stikstofberekening
97
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
4
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
5
Ruimtelijke motivering
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
6
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Op de gronden ten zuiden van de volkstuinen aan de Sinneblom in Gorredijk zijn plannen om Tiny Houses te realiseren. Het voornemen is om, in beginsel met een maximale duur van tien jaar met kans op permanente vestiging, zeven Tiny Houses te realiseren. Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Op 5 november 2018 heeft de gemeenteraad de motie Woningoplossingen: Tiny Houses in Opsterland aangenomen. Met de motie verzoekt de gemeenteraad het college van B&W de mogelijkheden voor Tiny Houses in Opsterland te onderzoeken. Hiermee geeft de gemeenteraad aan medewerking te willen verlenen aan dit voornemen door toepassing van een omgevingsvergunning. Ten behoeve van de omgevingsvergunning moet worden gemotiveerd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voorliggende motivering voorziet hierin.
1.2
Ligging projectgebied
Het projectgebied bevindt zich aan de Sinneblom, ten zuiden van het volkstuinencomplex van Gorredijk. Het perceel is onderdeel van het kadastrale perceel Gemeente Gorredijk, sectie B, nummer 4497. De ligging van het projectgebied is weergegeven in figuur 1.1.
Figuur 1.1
De ligging van het projectgebied
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
8
1.3
Planologische regeling
Het projectgebied is planologisch geregeld in het bestemmingsplan Gorredijk Kom, dat is vastgesteld op 4 april 2016 door de gemeente Opsterland. In dit bestemmingsplan heeft het projectgebied de bestemming 'Groen'. Een uitsnede van de verbeelding is weergegeven in figuur 1.2.
Figuur 1.2
Uitsnede van het geldende bestemmingsplan
Binnen de bestemming 'Groen' zijn de gronden bestemd voor groenvoorzieningen, bebossing, wegen en paden en speelvoorzieningen. Daarnaast is een volkstuin toegestaan ter plaatse van de gelijknamige aanduiding, die op het projectgebied van toepassing is. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. Strijdigheid De bouw van de Tiny Houses en het gebruik van de gronden ten behoeve van wonen is niet toegestaan binnen de geldende bestemming, waarmee het voornemen strijdig is met het geldende bestemmingsplan.
1.4
Toepassen kruimelgevallenregeling
De ontwikkeling betreft een pilot. In beginsel worden zeven Tiny Houses geplaatst die maximaal tien jaar mogen blijven staan. Om dit planologisch te kunnen regelen, kan gebruik worden gemaakt van de zogenaamde kruimelgevallenregeling die Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) biedt in artikel 4, lid 11. Hierin is bepaald dat ander gebruik van gronden of bouwwerken voor een termijn van ten hoogste tien jaar mogelijk kan worden gemaakt middels de kruimelgevallenregeling. In dit geval worden de Tiny Houses met een tijdelijke omgevingsvergunning van maximaal tien jaar juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Na de plaatsing van de Tiny Houses vindt na drie jaar een evaluatie plaats, waarbij wordt beoordeeld of de Tiny Houses permanent kunnen blijven staan. Indien dit mogelijk is zal een uitgebreide planologische procedure worden doorlopen om de bestemming te kunnen wijzigen.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
9
1.5
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie en het gewenste gebruik. In hoofdstuk 3 wordt het voor het plan relevante beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de ontwikkeling getoetst aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 verantwoordt waarom de gewenste ontwikkeling economisch en maatschappelijk passend is. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de conclusie.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
10
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
11
Hoofdstuk 2
2.1
Huidige en toekomstige situatie
Huidige situatie
Het projectgebied bevindt zich aan de noordzijde van de Sinneblom in Gorredijk. De gronden betreffen de meest zuidelijk gelegen gronden van het volkstuinencomplex van het dorp. De gronden zijn ingericht als grasveld en niet ontwikkeld als tuin. De gronden worden aan de west-, oost- en noordzijde omringd door een watergang. Ook centraal door het gebied loopt in noord-zuidrichting een watergang. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de aanwezige volkstuinen. In de verdere omgeving is vrijwel uitsluitend sprake van woningen. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie in het projectgebied weergegeven.
Figuur 2.1.
2.2
Luchtfoto van de huidige situatie
Beschrijving initiatief
Het project voorziet in de realisatie van zeven Tiny Houses plus bijgebouwen en een gezamenlijke voorziening. De Tiny Houses krijgen een netto vloeroppervlak van maximaal 50 m2 , met een maximale goot- en bouwhoogte van 3,4 en 4,6 meter voor de vier noordelijke kavels en een maximale bouwhoogte van 5,8 meter voor de drie zuidelijke kavels. Het gezamenlijke gebouw krijgt een oppervlakte van maximaal 20 m2 en een gelijke goot- en bouwhoogte als de Tiny Houses op de noordelijke kavels. In figuur 2.2 is de voorgenomen inrichting van het projectgebied weergegeven. De ontsluiting van de Tiny Houses vindt plaats via een centrale ontsluitingsweg aan de Sinneblom. Hier komen ook de parkeervoorzieningen, bestaande uit zeven parkeerplaatsen.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
12
Figuur 2.2
2.3
Toekomstige inrichting
Ruimtelijke inpassing
De Tiny Houses worden gerealiseerd temidden van een bestaande woonwijk, waarmee de Tiny Houses functioneel aansluiten op de omgeving. In de omgeving is voornamelijk sprake van woningen bestaande uit één bouwlaag met een kap. De Tiny Houses wijken qua maatvoering hier niet veel van af (zij zijn kleiner in omvang) en passen daarmee in het huidige bebouwingsbeeld. Door het projectgebied groen op te zetten wordt bovendien aangesloten bij de groene uitstraling van de noordelijk gelegen volkstuinen. Ten behoeve van de pilot zijn beeldkwaliteitscriteria opgesteld. Deze richtlijn is opgenomen in Bijlage 1.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
13
Hoofdstuk 3
3.1
Beleidskader
Rijksbeleid
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.
Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Uitvoering De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. IN de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. De ontwikkeling in het projectgebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Het initiatief betrekking hebbende op de realisatie van zeven Tiny Houses heeft geen raakvlakken met
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
14
de nationale belangen. Duurzame verstedelijking In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting op een ruimtelijke ontwikkeling dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Dit houdt in dat de toelichting op ruimtelijke plannen waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het project die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet ook gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het realiseren van zeven Tiny Houses wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (Raad van State, 27 augustus 2014, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.
3.2
Provinciaal beleid
Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld. Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele' De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes: Inhoudelijke principes 1. zuinig ruimtegebruik; 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis; 3. koppelen van ambities; 4. gezondheid en veilig; Samenwerkingsprincipes 5. rolbewust; 6. decentraal wat kan; 7. ja, mits; 8. aansluiting zoeken; 9. sturen op proces, ruimer op inhoud. Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken: 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar; 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort; 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht; 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit. Toetsing De opgave Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar bestaat onder meer uit het grootschalig opknappen van bestaande bebouwing en het aanbod aan woningen afstemmen op de bevolking.
De provincie stimuleert dit. Daarnaast zet de provincie in op zorgvuldig ruimtegebruik en gaat inbreiding boven uitbreiding. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand gebied niet in de behoefte kan worden voorzien, wordt pas naar
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
15
uitbreiding gekeken. De provincie voert periodiek prognoses uit naar de behoefte aan woningbouw en ondersteunt gemeenten met het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In onderhavig plan wordt woningbouw voorzien op een inbreidingslocatie in Gorredijk. Hiermee wordt bestaande ruimte benut die momenteel niet wordt gebruik. Daarmee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. In paragraaf 3.3 is gemotiveerd dat de woningaantallen passen binnen de gemeentelijke woningbehoefte. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie. Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen. Het projectgebied maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied als gedefinieerd in de Verordening Romte. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het projectgebied. Met betrekking tot het thema wonen, gelden vanuit de verordening de volgende regels: Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een woningbouwproject bevatten dat niet is opgenomen in een woonplan, indien 1. het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen bevat dan wel, voor zover gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, niet meer dan 11 woningen bevat, en; 2. in de plantoelichting is gemotiveerd dat en hoe overschrijding van het woningbouwprogramma kan worden voorkomen door uitwisseling of fasering van projecten. In paragraaf 3.3 is uiteengezet dat dit past in het gemeentelijk woningbouwprogramma, dat in regionaal verband door de provincie is geaccordeerd. Daarmee is het plan in overeenstemming met het gestelde in de Verordening Romte Fryslân.
3.3
Gemeentelijk beleid
Woonvisie gemeente Opsterland 2017 - 2021 In de woonvisie beschrijft de gemeente Opsterland het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2017-2021. In de woonvisie wordt aangegeven dat er tussen 2016 en 2030 behoefte is aan maximaal 600 woningen. Voor nieuwbouw wil de gemeente zich focussen op inbreiding in plaats van uitbreiding. Mogelijke uitbreidingslocaties moeten plaatsvinden in de grotere dorpen, waaronder Gorredijk. De gemeente wil initiatieven van dorpen en bewoners faciliteren indien die voorzien in een behoefte, draagvlak hebben en realistisch zijn. Daarbij kan het gaan om initiatieven voor huur- of koopwoningen, of een combinatie van huur- en koopwoningen. De gemeente staat ook open voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Omdat de woningbehoefte beperkt is, kiest de gemeente voor flexibiliteit in programma en locaties. Zo kan zij flexibel en via maatwerk optimaal inspelen op de concrete vraag. De gemeente zet in op snellere procedures bij vergunningverlening voor nieuwbouw. Dit initiatief voorziet in een particulier initatief voor een inbreidingslocatie in Gorredijk. Aan de woningen is concrete behoefte omdat voor Gorredijk woningbehoefte wordt voorzien van 60 woningen op basis van de woonvisie. Het aantal Tiny Houses past hierin en daarmee is het voornemen in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
16
Motie 'Woningoplossingen: Tiny Houses in Opsterland' In november 2018 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen met als onderwerp: Woningenoplossingen: Tiny Houses in Opsterland. Naar aanleiding hiervan heeft het college van burgemeester en wethouders op 3 december 2019 besloten de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk aan te wijzen als een geschikte locatie voor een pilot Tiny Houses in Gorredijk. Dit besluit is opgenomen in Bijlage 2. Het college heeft ook de notitie Tiny Houses in Opsterland opgesteld, waarin is aangegeven op welke wijze uitvoering zal worden gegeven aan de door de raad aangenomen motie. Deze notitie is opgenomen in Bijlage 3. In de notitie overweegt de gemeenteraad dat het projectvoornemen bijdraagt aan het behalen van de duurzaamheidsdoelen zoals in het Coalitieakkoord beschreven, deze woningvorm bij uitstek in groene gebieden past en deze innovatieve woningvorm het ook voor mensen met een kleinere beurs of starters mogelijk maakt in Opsterland te kunnen (blijven) wonen. Met betrekking tot het laatste punt voorziet het initiatief daarmee in de behoefte en heeft het draagvlak, omdat in de gemeente behoefte is aan kleine starterswoningen. Wat betreft de woningbouwruimte kan het volgende worden gesteld.
In 2018 heeft de gemeente Opsterland gezamenlijk met de gemeenten Heerenveen, Ooststellingwerf, Smallingerland en Weststellingwerf woningbouwafspraken gemaakt met de provincie Fryslân voor de periode van 1 januari 2016 tot 1 januari 2026. Een Tiny House of Small House wordt gezien als een volwaardige woning en telt daarom mee in de overeengekomen woningbouwafspraken.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
17
Hoofdstuk 4
4.1
Milieu- en omgevingsaspecten
Verkeer en parkeren
De woningen worden ontsloten via een centrale ontsluiting op de Sinneblom. De Sinneblom heeft ruim voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie als gevolg van deze ontwikkeling op te vangen. De verkeersgeneratie bedraagt op basis van CROW-publicatie 381 slechts 17 motorvoertuigbewegingen per etmaal (stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk', ligging 'rest bebouwde kom'). Het verkeer wordt via de Sinneblom en It Goarrefean afgewikkeld op de provinciale weg N392. Op deze manier is het projectgebied goed bereikbaar en kan verkeer goed afgewikkeld worden. Voor een Tiny House geldt een parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats per woning op basis van het CROW. In dit geval zijn er 7 Tiny Houses en wordt centraal in het projectgebied, bij de ontsluitingsweg, een parkeerplaats aangelegd die ruimte biedt voor 7 parkeerplaatsen. Daarmee is in het projectgebied dus voldoende ruimte om aan de parkeerbehoefte te kunnen voldoen.
4.2
Milieuzonering
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De directe omgeving van het projectgebied kenmerkt zich voornamelijk als woonwijk en daarom is de voorgenomen ontwikkeling in beginsel goed inpasbaar. Er zijn echter ook andere functies in de omgeving aanwezig. Zo ligt het projectgebied op de zuidelijke gronden van een volkstuinencomplex. Een dergelijk complex is niet opgenomen in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Om aansluiting bij deze brochure te zoeken zou gelijkstelling aan een tuinbouwbedrijf kunnen worden gemotiveerd, wat neerkomt op een inrichting van milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter. De Tiny Houses komen binnen deze richtafstand te liggen. Echter, het gaat hier om een kleinschalig volkstuinencomplex dat slechts een aantal maanden per jaar wat intensiever gebruikt wordt (afhankelijk van het weer). In dit geval kan gezien de kleinschaligheid van het complex dus worden afgeweken van deze richtafstand.
Daarnaast is ten zuidwesten van het projectgebied een basisschool aanwezig. Op basis van de VNG-brochure geldt hiervoor een richtafstand van 10 meter (milieucategorie 1). De basisschool ligt echter op een veel ruimere afstand tot het projectgebied, circa 80 meter. Dit leidt dus niet tot een belemmering. Vanuit milieuzonering is er geen belemmering voor de ontwikkeling van het projectgebied.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
18
4.3
Wegverkeerslawaai
Langs alle wegen, met uitzondering van 30km/uur-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wgh geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van een geluidzone voor wegen is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de binnen- of buitenstedelijke ligging. Voor de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg, gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend, nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde voor wegen is op grond van artikel 83 Wgh afhankelijk van de ligging van de bestemmingen (binnen- of buitenstedelijk). Bestemmingen met een binnenstedelijke ligging, maar binnen de geluidzone van een autosnelweg, worden bij het bepalen van de geluidzone voor die autosnelweg gerekend tot buitenstedelijk gebied.
Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen. Toetsing De weg Sinneblom is een 30km/uur-weg. Ook de overige wegen in de omgeving van het projectgebied zijn 30km/uur-wegen. De Wet geluidhinder is daarom niet van toepassing. Gezien de lage snelheden en de verkeersmaatregelen langs de Sinneblom, wordt een akoestisch onderzoek in verband met het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat niet nodig geacht.
4.4
Water
De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Voor een kruimelgevallenprocedure is het doorlopen van de digitale watertoets niet nodig. Toename verharding Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. Voor de compensatie van toename verhard oppervlak is onderstaande tabel van toepassing. Gebied Boezem Polder Vrij afstromend
Rho adviseurs voor leefruimte
Stedelijk (>200 m²) 5% 10% Maatwerk mogelijk
Landelijk (>1.500 m²) 5% 10% Maatwerk mogelijk
20220337
19
Met het project is sprake van een toename van de verharding van meer dan 200 m2 in stedelijk gebied. De waterberging in het gebied wordt echter in stand gehouden en waar nodig verbeterd. Dit zal in overleg met het Wetterskip plaatsvinden. Op basis van dit overleg zal worden bekeken of nog aanvullende compensatiemaatregelen noodzakelijk zijn en zullen deze worden vastgesteld en uitgevoerd indien nodig. Ruimtelijke adaptatie Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren, moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaatrobuust in te richten. Zo is het wenselijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Bij de inrichting van het projectgebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het projectgebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de concrete uitvoering van de plannen rekening gehouden.
Gebruik materialen Tot slot wordt met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.
4.5
Bodem
Voor het project geldt als uitgangspunt dat de grond geschikt is voor de toekomstige functie. Verdachte plekken dienen te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Waar nodig moeten saneringsmaatregelen worden aangegeven. Bij nieuwbouw waarborgt de Wet bodembescherming dat er geen risico's voor de volksgezondheid aanwezig zijn. Binnen het projectgebied worden bodemgevoelige objecten in de vorm van Tiny Houses voorgesteld. Daarom is ten behoeve van dit project een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 4. Uit het onderzoek is het volgende naar voren gekomen: Dempingen Ter plaatse van de dempingen zijn enkele boringen uitgevoerd. Hierbij zijn geen bijzonderheden waargenomen. Aangenomen wordt dat de dempingen zijn uitgevoerd met gebiedseigen grond. Verhoogde gehalten in de grond Een duidelijke oorzaak voor het licht verhoogde gehalte aan lood in de bovengrond is niet aan te geven. Het verhoogde gehalte is vermoedelijk een diffuse verontreiniging. Diffuse verontreinigingen zijn verontreinigingen die zijn ontstaan door (eeuwen)lang menselijk gebruik en ophogingen. Het verhoogd gemeten gehalte is dusdanig (alleen overschrijdingen van de achtergrondwaarde) dat aanvullend onderzoek naar deze parameter niet noodzakelijk is.
Verhoogde concentraties in het grondwater Van zware metalen is het bekend dat deze in (sterk)verhoogde concentraties in het grondwater kunnen voorkomen zonder dat voor deze metalen verhoogde gehalten in de grond worden gemeten of er een
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
20
andere directe verontreinigingsbron aanwezig is (verspreiding vanuit de omgeving). De gemeten concentraties aan barium en nikkel hebben vermoedelijk dan ook een natuurlijke oorzaak. De gemeten concentraties zijn dusdanig (alleen overschrijding van de streefwaarde) dat aanvullend onderzoek naar deze parameters niet noodzakelijk is. Conclusie Op basis van de verhoogde gehalten in de grond en het grondwater is de gestelde onderzoekshypothese, een onverdachte locatie, formeel gezien niet juist. De gehalten zijn echter dusdanig dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmering voor de voorgenomen nieuwbouwplannen.
4.6
Archeologie
Op het aspect archeologie is de Erfgoedwet van toepassing. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld. Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000-800 v.Chr.) en één voor de periode ijzertijd-middeleeuwen (800 v.Chr.-1500 n.Chr.). De provincie beveelt voor het projectgebied aan om bij ingrepen van meer dan 5.000 m² een karterend archeologisch onderzoek te verrichten voor de periode steentijd-bronstijd. Voor de periode ijzertijd-middeleeuwen adviseert de provincie geen archeologisch onderzoek bij ruimtelijke ingrepen. Met dit project is sprake van een ingreep die ruim onder de grenswaarde van 5.000 m2 blijft. Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Wanneer bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, moet hiervan direct melding gemaakt worden bij de bevoegde overheid (gemeente Opsterland).
4.7
Cultuurhistorie
Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Om de cultuurhistorische waarden vast te stellen is de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. De kaart geeft aan welke cultuurhistorische elementen en structuren op provinciale schaal van betekenis zijn. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. In het projectgebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. De ontwikkeling past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Zie hiervoor paragraaf 2.2.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
21
4.8
Ecologie
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming. Gebiedsbescherming De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese Netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden. In en nabij het projectgebied is geen sprake van beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Van Oordt's Mersken en ligt op circa 2,5 kilometer afstand. Gezien de relatief kleinschalige aard en omvang van het project is redelijkerwijs te verwachten dat de ontwikkeling geen gevolgen voor beschermde natuurgebieden heeft. Stikstof Het Natura 2000-gebied Van Oordt's Merksen is gevoelig voor stikstofdepositie. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen niet worden uitgesloten. De realisatie van de woningen met bijbehorende verkeersgeneratie zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie op het nabij gelegen Natura 2000-gebied. Om deze reden is een stikstofonderzoek uitgevoerd voor de exploitatiefase van de ontwikkeling.
Deze berekening is opgenomen in Bijlage 5. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen sprake is van significante stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelig gebied. Soortenbescherming In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Bij bouwen, slopen, kappen of dempen is een ecologische quickscan altijd noodzakelijk. Dit is een globale toets die beoordeelt of er beschermde soorten in het projectgebied kunnen voorkomen en of er beschermde natuurgebieden in de directe omgeving worden beïnvloed. Een van de conclusies kan zijn dat een volledige toets nodig is om te onderzoeken of daadwerkelijk beschermde soorten voorkomen. In de huidige situatie is het projectgebied een grasveld waar geen ecologische waarden worden verwacht. Bij de gewenste situatie die de initiatiefnemers voor ogen hebben, wordt niet gekapt en niet gedempt. Daarnaast is geen bebouwing aanwezig in het projectgebied die gesloopt moet worden. Een quickscan ecologie naar soorten is derhalve niet noodzakelijk. Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht.
Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.
4.9
Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân geraadpleegd.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
22
Op basis van de risicokaart zijn er in de directe nabijheid van het projectgebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ook vindt er in nabijheid van het projectgebied geen vervoer plaats van gevaarlijke stoffen per weg, water of spoor. Er is wel sprake van een buisleiding ten noorden en oosten van de kern van Gorredijk. Het gaat om een aardgasleiding met een diameter van 6 inch en een maximale werkdruk van 40 bar. Hiervoor geldt een inventarisatieafstand van 70 meter. De buisleiding ligt echter op circa 800 meter van het projectgebied. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.
4.10
Luchtkwaliteit
Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken. Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing. Er worden slechts zeven woningen mogelijk gemaakt. Het project draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.
4.11
Kabels, leidingen en zoneringen
Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht. In het projectgebied is geen sprake van kabels of leidingen die een planologische zone hebben.
4.12
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Bij het doorlopen van een ruimtelijke procedure moet rekening worden gehouden met mogelijke verplichtingen op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Daarin is vastgelegd wanneer een milieueffectrapport (MER) of een m.e.r.-beoordelingsnotitie moet worden opgesteld. In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het ruimtelijke plan plan-m.e.r.-plichtig (bijlage C en D), project-m.e.r.-plichtig (bijlage C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Qua oppervlakte ligt de drempelwaarde op 100 hectare. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit project voorziet in de bouw van zeven woningen. Deze worden ontsloten op de bestaande weg. Hiervoor hoeven geen andere ontwikkelingen plaats te vinden, zoals de aanleg van nieuwe
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
23
infrastructuur. Daarnaast is slechts sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling die geen relatie heeft met andere percelen of andere functies in de omgeving, waarbij geen sprake is van een complex project, waar meerdere woningen, winkels of bedrijven worden gevestigd dan wel van stedelijke voorzieningen die een betekenis hebben voor de hele stad of een stadswijk. Er is dan ook geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarnaast blijkt uit de beoordeling in de hierboven beschreven paragrafen dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
24
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
25
Hoofdstuk 5
Uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een ontwikkeling. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
5.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de beoogde ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier wordt doorlopen. Voor het aanvragen van de omgevingsvergunning, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan wordt de reguliere procedure uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gevolgd. De procedure hiervoor is opgenomen in artikel 2.12 eerste lid sub a onder 2 van de Wabo. Binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag moet het college van burgemeester en wethouders beslissen over het verlenen van de vergunning. Tijdens deze periode moet de aanvraag ter visie worden gelegd, waarbij de mogelijkheid aan een ieder wordt geboden voor het indienen van zienswijzen. Na de bekendmaking van het besluit kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld.
5.2
Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie
Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het projct (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze waarop gemeentelijke kosten op het project worden verhaald (grondexploitatie). Financiële haalbaarheid De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarbij de gemeente de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond financiert en deze kosten verhaalt op de (ten behoeve van de realisatie van de tiny houses opgerichte) vereniging Tiny House Sinneblom. Daarnaast wordt een vergoeding gevraagd voor het gebruik van de grond. Dit wordt geregeld middels een erfpachtovereenkomst en een bruikleenovereenkomst. De financiële haalbaarheid is niet in het geding. Grondexploitatie Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering.
Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. Voor dit project geldt dat er sprake is van een bouwplan omdat er Tiny Houses mogelijk gemaakt worden. De gemeente sluit hiervoor een erfpachtovereenkomst met de initiatiefnemers. De
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
26
initiatiefnemers hebben hiervoor de vereniging Tiny Houses Gorredijk opgericht. In de overeenkomst is ook het aspect planschade geregeld. Het vaststellen van een grondexploitatieplan is daarom niet noodzakelijk.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
27
Hoofdstuk 6
6.1
Afweging en conclusie
Aanleiding
Deze ruimtelijke onderbouwing dient ter afweging voor het verlenen van een omgevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 van de Wabo, waarmee de realisatie van zeven tiny houses en een gezamenlijke voorziening, in afwijking van het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt.
6.2
Afweging
Het project is niet strijdig met de relevante beleidsuitgangspunten op zowel rijks-als provinciaal en gemeentelijk niveau en veroorzaakt geen conflicten met de sectorale wet- en regelgeving. In de beoogde situatie is ook sprake van een verantwoorde milieusituatie.
6.3
Conclusie
Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het project is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
28
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
29
Bijlagen
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
30
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
31
Bijlage 1
Richtlijnen voor beeldkwaliteit Tiny House Gorredijk
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
kenmerk Datum van
richtlijnen voor beeldkwaliteit Tiny House Gorredijk 22 juni 2022 Herald Roelevink, stedenbouwkundig adviseur
herald werkt
beeldkwaliteitscriteria terrein
•
het terrein biedt ruimte aan 7 kavels voor een Tiny House en 1 gezamenlijk terrein met de mogelijkheid om een collectief gebouw te realiseren
•
de toegangsweg is voorzien van een klinkerbestrating en een puinverharding als ondergrond
•
parkeerplaatsen zijn bij voorkeur voorzien van waterdoorlatende bestrating of grasstenen
• • • •
•
de paden die toegang bieden tot de kavels hebben een beperkte afmeting; deze zijn niet bedoeld voor het autoverkeer en worden bij voorkeur uitgevoerd in een halfverharding, of tegelbestrating een haag vormt de afscheiding aan de noordzijde met de volkstuinen, aan de oostzijde wordt de bestaande boomwal verlengd [zie terreininrichting] de centrale watergang wordt verbreed [zie terreininrichting en profielen] de kavels staan los van elkaar; de tussenliggende ruimte moet natuurlijk worden ingericht bijvoorbeeld met groen en [fruit] bomen de oever langs de Sinneblom dient als onderhoudsstrook voor de watergang en de palen met pvpanelen
kavel
• • • •
• •
per kavel mag 1 Tiny House worden gerealiseerd en 1 berging een berging is toegestaan met een maximum bruto vloeroppervlak van 7,5 m2 en een hoogte van maximaal 3,0 meter. een berging mag verbonden zijn met de Tiny House [als aangebouwd bijgebouw] of los worden gerealiseerd op het kavel [vrijstaand] onder een berging wordt verstaan een bouwwerk primair bedoeld voor de stalling en opslag van goederen. Ook een plantenkas valt onder dit begrip. Een berging als aanbouw mag niet gebruikt worden als een uitbreiding van de woonfunctie van de Tiny House minimaal 2 meter uit de kavelgrens en 4 meter uit de oever van de watergangen moet vrijblijven van bebouwing; dit geldt zowel voor de Tiny House als voor de berging verharding tot een minimum beperken; behalve terras is alleen een toegangspad van maximaal 1 meter breed toegestaan [houten vlonder of halfverharding hebben de voorkeur]
•
erfafscheiding bestaat uit een houtwal, een haag of een schapenhek [kastanjehout].
•
schuttingen en/of permanente windschermen zijn niet toegestaan
beeldkwaliteitscriteria hoofdvorm Tiny Houses die grenzen aan volkstuinen [noordelijke kavels]
•
het netto vloeroppervlak is maximaal 50 m2
•
uitgevoerd over 1 of 2 bouwlagen
•
de maximale goothoogte is 3,4 meter gerekend vanaf het maaiveld van de kavel = 0
•
de maximale nokhoogte is 4,6 meter gerekend vanaf het maaiveld van de kavel = 0
•
de kapvorm is vrij; bij een plat dak is de hoogte maximaal 3,4 meter
•
het dak mag maximaal 0,5 meter uitkragen; gerekend vanuit de buitengevel
•
•
een overkapping mag worden gerealiseerd; tot maximaal 3 meter gerekend vanuit de buitengevel met een maximum van 12 m2. Deze sluit aan op de daklijn van het hoofdgebouw met inachtneming van de maximale nok en goothoogte. een overkapping wordt buiten de gevel van de Tiny House beschouwd als buitenruimte; wanden zijn niet toegestaan
hoofdvorm overige Tiny Houses [zuidelijke kavels]
•
het netto vloeroppervlak is maximaal 50 m2
•
uitgevoerd over 1 of 2 bouwlagen
•
de hoogte is maximaal 5,8 meter; gerekend vanaf het maaiveld van de kavel = 0
•
de kapvorm is vrij
•
het dak mag maximaal 0,5 meter uitkragen; gerekend vanuit de buitengevel.
•
•
een overkapping mag worden gerealiseerd; tot maximaal 3 meter gerekend vanuit de buitengevel met een maximum van 12 m2. De maximale hoogte is 3,4 meter. een overkapping wordt buiten de gevel van de Tiny House beschouwd als buitenruimte; wanden zijn niet toegestaan
collectief gebouw
•
netto vloeroppervlak is maximaal 20 m2
•
maximale goothoogte 3,4 meter
•
maximale nokhoogte 4,6 meter
•
het dak mag maximaal 0,5 meter uitkragen; gerekend vanuit de buitengevel
•
een strook van 4 meter gerekend uit de oever van de watergang moet vrijblijven van bebouwing
materiaal en kleurgebruik
• • •
duurzaam: zoveel mogelijk uit natuurlijke en hergebruikte materialen. milieuvriendelijk; kunststof en grote gevelvlakken bestaande uit plaatmateriaal zijn in beginsel niet toegestaan tenzij deze horen bij het hergebruik en bijdragen aan de duurzame uitstraling.
36
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
37
Bijlage 2
Advies college van B&W nav motie
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
0086-AZK-29355
B&W-ADVIES MET TOELICHTING
Onderwerp
: locatie in Gorredijk voor pilot Tiny Houses
KABINET
Datum B&W
: 3 december 2019
: Omgevingsdomein
Datum advies
: 22 november 2019
Bevoegd
: B&W
Redacteur
: Andries Idzerda
Portefeuillehouder
: Anko Postma
Telefoon
: (0512) 386 280
Domein
: Nynke Talsma
Vooroverleg pfh geweest : Ja
Controller: Naam:
Teamleider:
Concernmanager:
Naam:
Naam:
Secretaris: Naam:
Omschrijving voor de B&W-agenda: In november 2018 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen met als onderwerp: 'Woningoplossingen: Tiny Houses in Opsterland'. Er is een notitie opgesteld (Tiny Houses in Opsterland) waarin wordt aangegeven op welke wijze uitvoering zal worden gegeven aan de door de raad aangenomen motie. Het gaat daarbij om het starten van twee pilots. Voor het starten van een pilot Tiny Houses op een locatie in Gorredijk wordt de locatie hoek Sinneblom/Nijlân het meest geschikt geacht.
B&W besluiten om: 1. de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk aan te wijzen als een geschikte locatie voor een pilot Tiny Houses in Gorredijk
Aantekeningen controller/teamleider/concernmanager/secretaris:
Besluit Beslisser: Beslissing:
0086-AZK-29355
Toelichting B&W-advies
Inleiding In november 2018 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen met als onderwerp: 'Woningoplossingen: Tiny Houses in Opsterland'. Er is een notitie opgesteld (Tiny Houses in Opsterland) waarin wordt aangegeven op welke wijze uitvoering zal worden gegeven aan de door de raad aangenomen motie. Het gaat daarbij om het starten van twee pilots. Eén in Bakkeveen en één in Gorredijk. De pilot in Gorredijk, waaraan een initiatiefvoorstel van de initiatiefgroep ‘Tiny House Opsterland’ ten grondslag ligt, betreft: “Vanuit het perspectief van het verkleinen van de ecologische voetafdruk gaan we in overleg met de initiatiefgroep ‘Tiny House Opsterland’ over de mogelijkheden van realisatie van Tiny Houses op een locatie in Gorredijk”. Voor het starten van een pilot Tiny Houses op een locatie in Gorredijk wordt de locatie hoek Sinneblom/Nijlân het meest geschikt geacht. Argumenten 1.1 De locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk is een goede locatie voor een pilot Tiny Houses. Mede gelet op het initiatiefvoorstel van ‘Tiny House Opsterland’ vinden wij de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk een geschikte locatie om hier een pilot met Tiny Houses te doen. De locatie, die eigendom is van de gemeente, leent zich o.i. uitstekend voor een tijdelijk experiment met Tiny Houses. De locatie biedt voldoende ruimte voor een aantal Tiny Houses.
De impact voor het dorp en omwonenden is beperkt. De Tiny Houses sluiten goed aan en zijn inpasbaar bij het gebruik van het naastgelegen terrein door de amateur tuindersvereniging ‘De Wrotterspôle’ met eventuele mogelijkheden voor samenwerking. Daarnaast ligt de locatie in de nabijheid van het centrum van Gorredijk met goede (fiets)verbindingen naar voorzieningen. Voor de pilot voor realisatie van de Tiny Houses op de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk kan qua bestemmingsplan mogelijk de Kruimellijst-procedure gevolgd worden. Op basis van lid 11 van de Kruimellijst kan voor de duur van maximaal 10 jaar afgeweken worden van het geldende bestemmingsplan. Het moet aannemelijk zijn dat de activiteit kan en zal worden beëindigd aan het einde van de termijn zonder onomkeerbare gevolgen. De totale tijdsduur van 10 jaar mag men niet overschrijden. De precieze procedure zal in een later stadium, bij de verdere planuitwerking bepaald moeten worden. 1.2 Voor het overleg met de initiatiefgroep ‘Tiny House Opsterland’ is het wenselijk dat het college van B&W de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk aanwijst als een geschikte locatie voor een pilot Tiny Houses in Gorredijk.
Kanttekeningen 1.1 Het overleg met de initiatiefgroep ‘Tiny House Opsterland’ geeft geen zekerheid voor realisatie van Tiny Houses op de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk Verschillende factoren spelen daarbij een rol, waaronder de uiteindelijke daadwerkelijke vraag, het overleg met de initiatiefgroep ‘Tiny House Opsterland’, de inpassing in het bestemmingsplan en financiën. 1.2 Over de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk is nog niet gecommuniceerd met de amateur tuindersvereniging ‘De Wrotterspôle’, Plaatslijk Belang Gorredijk en omwonenden. Dit is de reden dat het onderhavige B&W voorstel via de kabinetsagenda aan uw college wordt voorgelegd. Middelen Op dit moment nog niet aan de orde. Communicatie Niet van toepassing. In een later stadium zal er over de hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk als mogelijke locatie voor Tiny Houses gecommuniceerd moeten worden met de amateur tuindersvereniging ‘De Wrotterspôle’, Plaatslijk Belang Gorredijk en omwonenden. Uitvoering
0086-AZK-29355
Over de locatie hoek Sinneblom/Nijlân in Gorredijk en de mogelijkheden van realisatie van Tiny Houses op deze locatie gaan we in overleg met de initiatiefgroep ‘Tiny House Opsterland’ Duurzaamheid Bij het concept Tiny House gaat het over een andere manier van wonen en leven. Ze worden bewust gebouwd en bewoond vanuit de behoefte een meer eenvoudig leven te leiden, minder gericht op consumeren en met een kleinere ecologische voetafdruk. De locatie hoek Sinneblom/Nijlân is daarvoor een geschikte locatie. Evaluatie Na vijf jaar wordt de pilot geëvalueerd. Advies m.b.t. informeren raad over het collegebesluit De notitie ‘Tiny Houses in Opsterland’ wordt ter kennis gebracht aan de raad. Bijlagen Bijlage 1 2 3 4 5
Documentnummer
Soort bijlage en omschrijving
41
Bijlage 3
Notitie Tiny Houses Opsterland 3 december 2019
Rho adviseurs voor leefruimte
20220337
Notitie Tiny Houses in Opsterland 3 december 2019
Notitie Tiny Houses in Opsterland ============================
Notitie Tiny Houses in Opsterland Inleiding Op 5 november 2018 heeft de gemeenteraad bij de behandeling van de begroting voor 2019 een motie aangenomen met als onderwerp: Woningoplossingen: ‘Tiny Houses in Opsterland’. Met de motie heeft de raad ons college het volgende verzocht: De vraag, maatschappelijke noodzaak en inpasbaarheid voor Tiny Houses in Opsterland kracht bij te zetten en te onderzoeken; Een inventarisatie te maken van mogelijke locaties in Opsterland voor Tiny Houses, waarbij in principe de ogen open gehouden worden voor een eventuele aanpassing in het bestemmingsplan; Te onderzoeken of de startersleningen hier een rol in zou kunnen spelen. In deze notitie ‘Tiny Houses in Opsterland’ geven wij aan op welke wijze uitvoering zal worden gegeven willen aan de door de raad aangenomen motie.
Motie Woningoplossingen: Tiny Houses in Opsterland Op 5 november 2018 heeft de gemeenteraad een motie van VVD, CDA, GroenLinks-Opsterlanders, ChristenUnie en PvdA aangenomen over ‘Tiny Houses in Opsterland’. Voor de motie waren: VVD, CDA, GroenLinks-Opsterlanders, ChristenUnie, PvdA, Opsterlands Belang, D66 (18). Tegen was BAS (1). De motie is hieronder integraal weergegeven.
-
-
-
Woningoplossingen: Tiny Houses in Opsterland Constaterende dat: Er weinig woningen voor starters en mensen met een kleine beurs in Opsterland beschikbaar zijn; Er een nieuwere woningvorm is om bewust en vrij van hoge financiële woonlasten, duurzamer en flexibeler te wonen: Tiny Houses; Wonen en leven in een Tiny House: De ecologische voetafdruk letterlijk en figuurlijk verkleint; Een bewustere levenswijze stimuleert; Verspilling en afval vermindert; Voornamelijk zelfvoorzienend en duurzaam zijn qua energie en voorzieningen betekent. Overwegende dat: Deze innovatie woonvorm bijdraagt aan het behalen van de duurzaamheidsdoelen zoals in het Coalitieakkoord beschreven; Deze woningvorm bij uitstek in groene gebieden past; Deze innovatieve woningvorm het mogelijk maakt ook voor mensen met een kleinere beurs of starters in Opsterland te kunnen (blijven) wonen. Verzoekt het college: De vraag, maatschappelijke noodzaak en inpasbaarheid voor Tiny Houses in Opsterland kracht bij te zetten en te onderzoeken; Een inventarisatie te maken van mogelijke locaties in Opsterland voor Tiny Houses, waarbij in principe de ogen open gehouden worden voor een eventuele aanpassing in het bestemmingsplan; Te onderzoeken of de startersleningen hier een rol in zou kunnen spelen. Interpretatie van de motie Wij interpreteren de strekking van de motie als volgt.
De raad heeft ons verzocht te onderzoeken welke mogelijkheden wij in Opsterland zien voor de realisatie van Tiny Houses. Daarbij gaat het enerzijds om de realisatie van Tiny Houses in het perspectief van het verkleinen van de ecologische voetafdruk; anderzijds in het perspectief van starters op de woningmarkt. Beide aspecten komen in deze notitie aan de orde.
1
Notitie Tiny Houses in Opsterland ============================
Ontstaan Tiny Houses Het principe van ‘Tiny House’ is in 2005 ontstaan in Amerika. Door de instortende economie en natuurrampen als de orkaan Katrina wankelde in de Verenigde Staten de huizenmarkt. Mensen raakten hun huizen kwijt en starters konden (nog) moeilijker aan een woning komen. De behoefte aan betaalbare en flexibele woonvormen nam toe. De eerste Tiny House pioniers bouwden hun eigen huisjes op trailers om wetgeving en eisen te omzeilen. En zo ontstond een interessante beweging met dito filosofie: de Tiny House Movement. Het concept waarop een Tiny House is gebaseerd is niet expliciet beschreven. In plaats daarvan gaat het meer om een beweging die gaat over een andere manier van wonen en leven, waarbij vrijheid, onafhankelijk, creativiteit en een kleine ecologische voetafdruk belangrijk zijn. Inmiddels is in de Verenigde Staten de populariteit van Tiny Houses toegenomen. De Tiny House Movement kreeg ook volgers in andere landen. Sinds enige jaren is de Tiny House Movement ook in Nederland actief. Er is in toenemende mate belangstelling voor ‘klein wonen’. Mede gelet op de gezinsverdunning en de toename van het aantal éénpersoonshuishoudens. Steeds meer mensen kiezen bewust voor een bepaalde leefstijl waarbij woonoppervlak ondergeschikt is aan andere zaken in het leven. Wat is een Tiny House? Er is geen algemeen geldende definitie voor een Tiny House.
De definitie van een Tiny House is voor veel mensen verschillend. Op internet zijn zeer uiteenlopende definities te vinden. Alle voorbijkomende definities op een rij zettende ontstaat het volgende algemene beeld. Letterlijk betekent Tiny House: klein huis. Tiny Houses worden gebouwd als primaire, volwaardige woning op kleine schaal, niet als tweede woning of recreatiewoning. Ze worden bewust gebouwd en bewoond vanuit de behoefte een meer eenvoudig leven te leiden, minder gericht op consumeren en met een kleinere ecologische voetafdruk. De oppervlakte van een Tiny House varieert van 25 m2 tot maximaal 50 m2. Woningen met een opervlakte van 50 m2 worden ook Small House of microwoning genoemd. Idealiter is de woning (deels) zelfvoorzienend, van goede kwaliteit en esthetisch gebouwd, functionerend als full-time bewoonde woning. Mobiel zijn is daarbij geen voorwaarde maar vaak een middel, volledig off-grid zijn (volledig zelfvoorzienend) is een mogelijkheid maar geen eis.
2
Notitie Tiny Houses in Opsterland ============================
Voorbeelden Tiny Houses in Fryslân Súdwest-Fryslân In de wijk Tinga in Sneek zijn in 2018 twintig verplaatsbare woningen gebouwd. Een gezamenlijk initiatief van woningcorporatie Accolade, de gemeente en bouwbedrijf Heijmans. Accolade heeft, om de achterstand bij de huisvesting van vergunninghouders weg te werken, in de wijk Tinga 20 kant en klare One woningen van Heijmans geplaatst. De gemeente en Accolade hebben gezamenlijk een locatiekeuze gemaakt en bijgedragen bij het bouwrijp maken van de grond. De grond wordt gehuurd van de gemeente. De One woningen zijn standaard woningen die gebouwd zijn conform het Bouwbesluit. De huisjes hebben een woonoppervlak van 39 vierkante meter, verdeeld over twee woonlagen. Ze hebben ook een buitenterras. De woningen zijn aangesloten op riolering, water en elektriciteitsnet. Een gasaansluiting ontbreekt. De woningen in Tinga blijven tien jaar staan. Dat heeft onder meer te maken met de locatie, de huisvesting van de vergunninghouders en de woningbouwruimte. Het bestemmingsplan is niet gewijzigd. Er is sprake van een tijdelijke afwijking.
Tinga Sneek
Tytsjerksteradiel In 2017 zijn in Hardegarijp 5 Tiny Houses gebouwd in één straat (Lytse Hûskes Strjitte). Dit initiatief heeft veel landelijke bekendheid gekregen als het eerste Tiny House straatje van Nederland. Het project is gestart als particulier initiatief. Een inwoner van Hardegarijp heeft samen met enkele anderen Mill Home opgericht. Doel: het bouwen van Smart Tiny Houses van 30 m2 (Compact, duurzaam én betaalbaar wonen). In overleg met de gemeente is het project in Hardegarijp verder uitgewerkt. De gemeente heeft er vanuit verschillende invalshoeken naar gekeken: - volkshuisvestelijk (demografische ontwikkelingen; verplaatsbaarheid van de woningen en doelgroep (mensen die bewust kiezen voor een Tiny House; millennials; waarborg huisvesten van de juiste doelgroep)) - duurzaamheid (energieneutraal; zeer bewust leven met lage ecologische voetprint) - de locatie (niet in het buitengebied; het is geen recreatieproject; passend in de omgeving) - bouwtechnisch (de woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit). Het project is opgezet als pilotproject. Vooreerst voor een periode van 5 jaar. De gemeente heeft grond beschikbaar gesteld. De gemeente kan deze grond binnen vijf jaar terugvorderen. De gemeente betaalt dan het bedrag terug dat de bewoners voor de grond betaald hebben. Met Mill Home is een teruglevergarantie voor de woningen afgesproken.
De tijdelijkheid (de pilot-status van de eerste vijf jaar) is te motiveren omdat er sprake is van een experiment en omdat de omgevingsvergunning ook tijdelijk is verleend. Onder meer door de tijdelijkheid en het feit dat het project is aangevlogen als CPO project (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap), waarbij lichtere eisen gelden, voldoen de woningen volledig aan het Bouwbesluit. De woningen staan op een kavel van ongeveer 160 m2 en hebben slechts een woonoppervlak van 28 m2. De woningen zijn voorzien van een keuken, badkamer, woonkamer en slaapruimte.
3
Notitie Tiny Houses in Opsterland ============================
De prijs van een smart Tiny House van Mill Home bedraagt ongeveer 80.000 euro, inclusief btw. De grond zit hier nog niet bij. De totale woonlasten – inclusief aflossing – komen uit op 350 euro per maand.