Bijlage 3 Beoordeling supermarktvestiging.pdf

perifere detailhandel, niet zijnde supermarkten, ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel perifeer'; 14. een sportschool, ter plaatse van de aanduiding 'sport'; 15. een supermarkt, ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'; 16. een verkooppunt motorbrandstoffen, exclusief LPG, ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg'; 17. een verkooppunt motorbrandstoffen, inclusief LPG, ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg'; 18. bedrijfswoningen, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een bedrijfswoning; een afleverzuil voor LPG, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - afleverzuil lpg'; een opslagpunt voor LPG, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - opslag lpg';

4.5 Specifieke gebruiksregels e. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: f. .. g. .. h. .. i. het gebruik van de gronden voor detailhandel, met uitzondering van: 1. .. 2. .. 3. .. 4. de gronden ter plaatse voorzien van de aanduiding 'supermarkt', in welk een supermarkt is toegestaan; 4.6 Afwijken van de gebruiksregels 4.6.1 Afwijking Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: a. b.

het bepaalde in lid 4.5 sub d in die zin dat de gronden en bouwwerken worden gebruikt voor de uitoefening van productiegebonden detailhandel, niet zijnde detailhandel in voedings- en genotmiddelen; het bepaalde in lid 4.5 sub b en d in die zin dat gronden en bouwwerken worden gebruikt voor de uitoefening van perifere detailhandel en detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen, mits: 1. het geen detailhandel in voedings- en genotmiddelen betreft;

4.7 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat: c.

d.

25/31

… de aanduiding …. 'supermarkt' wordt verwijderd, mits de betreffende functie ter plaatse is beëindigd.

Bijlage 3 Marktverkenning AANBODANALYSE Het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen in de gemeente Opsterland omvat 49 winkels met een totale omvang van 11.224 m² wvo (tabel 1.1). De dagelijkse goederensector bestaat uit de branches levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisten en apotheken). Tabel 1.1 Omvang winkelaanbod dagelijkse goederen gemeente Opsterland (bron: Locatus, peildatum 3-11-2021) levensmiddelen

Aantal winkels

Omvang (m² wvo)

42

10.126

-

w.v. supermarkten

8

7.709

-

w.v. speciaalzaken

34

3.515

persoonlijke verzorging

7

1.098

Totaal dagelijkse goederen

49

11.224

Ongeveer 54 procent van het aantal vierkante meters in de sector dagelijkse goederen is in Gorredijk gevestigd. Met onder meer vier supermarkten (Albert Heijn, Aldi, Poiesz en Jumbo), is het de belangrijkste aankoopplaats voor boodschappen binnen de gemeente Opsterland. Aanwezige supermarkten in omliggende kernen zijn van kleinere schaal: Ureterp (Coop en Poiesz), Beetsterzwaag (Plus) en Bakkerveen (Poiesz).

Figuur 3.1: Supermarktaanbod Gorredijk (Bron: Locatus, 2021; bewerking Rho)

Als het dagelijkse winkelaanbod in de kern Gorredijk wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod op basis van kernen met een vergelijkbare omvang, is te concluderen dat het aanbod ruimer is dan het gemiddelde in Nederland: +93% (fi-

26/31

guur 3.2). Op basis van het gemiddelde aanbod in kernen met 5.000 tot 7.500 inwoners wordt een kleiner aanbod verwacht: ● Het aanbod in levensmiddelen in Nederland is ten opzichte van Gorredijk (5.462 m2) gemiddeld 2.770 m² kleiner. Dit wordt met name verklaard door het ruime supermarktaanbod. ● Het aanbod persoonlijke verzorging is 200 m² groter dan op basis van het landelijke gemiddelde is te verwachten (595 m2 wvo ten opzichte van landelijk gemiddeld 380 m2). Dit duidt op een sterke regiofunctie: inwoners van omliggende kernen doen hun boodschappen in Gorredijk. 7.000 6.057 6.000

5.462

5.000 4.000

3.150

3.000

2.770

2.000 595

1.000

380

0 dagelijks

levensmiddelen

persoonijke verzorging

Gorredijk te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 5.000 tot 7.500 inwoners Figuur 3.2 Dagelijks winkelaanbod Gorredijk in vergelijking met het landelijk gemiddelde (bron: Locatus, 2021)

HISTORISCHE ONTWIKKELING AANBOD Het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen in Gorredijk is sinds 2010 in aantal afgenomen maar in aantal vierkante meters is toegenomen: ● Het aantal winkels is afgenomen met 1 winkel. ● De omvang van het winkelaanbod is toegenomen met 1.039 m² wvo. ● Deze groei komt voort uit de nieuwbouw in Centrum Oost: Albert Heijn (+751 m² wvo) en Poiesz (+437 m² wvo). ● In de hoofdbranche persoonlijke verzorging is een daling zichtbaar (-2 vestigingen, -255 m² wvo). Met de nieuwbouw in Centrum Oost heeft er een verdere concentratie van het boodschappenaanbod in het centrum plaatsgevonden. In de huidige situatie is 5.100 m2 van de 6.100 m² in dagelijkse goederensector in het centrum gelegen (van 82 naar 85%). De verspreide bewinkeling is nagenoeg gelijk gebleven (ca. 925 m² wvo).

27/31

ontwikkeling m² wvo Gorredijk 7.000 5.995

6.057

2020

2021

6.000 5.018

4.806

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2010

2015

Dagelijkse goederen

Figuur 3.3 Dagelijks winkelaanbod Gorredijk 2010-huidig (bron: Locatus, 2021)

LEEGSTANDSANALYSE De leegstand in Gorredijk ligt lager dan het gemiddelde in de provincie en de benchmark van vergelijkbare kernen. Nader vastgoedonderzoek (Funda, Realnext) leert dat per 1 november 2021 slechts één winkel te huur staat. Het gaat om een winkelruimte aan de Hoofdstraat in Gorredijk van 320 m². De leegstandssituatie in Gorredijk is gunstig. Tabel 3.2 Leegstand gemeente Opsterland (bron: Locatus, 2021) aantal verkooppunten

omvang (m² wvo)

Totaal (N)

Leegstand (N)

Leegstand (%)

Totaal (N)

Leegstand (N)

Leegstand (%)

Provincie Friesland

9.665

569

5,9%

1.897.735

122.548

6,5%

Gemeente Opsterland

339

15

4,4%

66.947

2.276

3,4%

Gorredijk

163

11

6,7%

41.275

1.489

3,6%

Benchmark

85

5

5,6%

16.736

892

5,3%

UITGANGSPUNTEN MARKTVERKENNING AANTAL INWONERS Het inwoneraantal van de gemeente Opsterland bedraagt 29.812; de kern Gorredijk 7.415 (CBS, 2021; gegevens over 2020). De komende jaren wordt een bevolkingskrimp voor de gemeente verwacht. Uitgaande van de Primos prognose 2021, daalt het aantal inwoners in de gemeente tot 29.370 (-1,5%). Uitgaande van dit krimppercentage is voor Gorredijk berekend dat in 2030 het inwoneraantal 7.300 bedraagt (-115).

GEMIDDELDE BESTEDING DAGELIJKSE GOEDEREN De gemiddelde winkelomzet in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2019 € 2.587,- per persoon (Notitie Omzetkengetallen 2021, gegevens over 2019). Deze landelijke gemiddelden moeten worden gecorrigeerd op het gemiddelde inkomen per persoon. Voor de dagelijkse goederensector (boodschappen doen) geldt een inkomenselasticiteit van 0,4. Uit onderzoek blijkt dat van iedere € 1 die iemand gemiddeld meer of minder verdient, €0,40 aan boodschappen wordt besteed. Het gemiddeld inkomen per persoon in Gorredijk bedraagt € 22.700 per jaar, dat is 16% lager dan het Nederlands gemiddelde van € 27.000 (CBS, 2021; gegevens over 2018). Rekening houdend met genoemde inkomenselasticiteit ligt de gemid-

28/31

delde besteding aan dagelijkse goederen in Gorredijk daarmee circa 6,4% lager dan het Nederlands gemiddelde en bedraagt € 2.422,-.

KOOPSTROMEN In 2017 is door Broekhuis Rijs Advisering het Koopstromenonderzoek Provincie Fryslân 2017 uitgevoerd. Hierin is de koopkrachtbinding in de dagelijkse goederensector voor Gorredijk berekend op 94%. De koopkrachttoevloeiing is niet gemeten voor de dagelijkse goederensector. Deze is op basis van eerdere onderzoeken voor Gorredijk, landelijke kengetallen en eigen kennis en ervaring ingeschat op 50%.

OMVANG WINKELAANBOD Momenteel hebben de winkels in de dagelijkse goederensector in Gorredijk een omvang van 6.057 m² (Locatus, 2021). Zowel de Albert Heijn als de Poiesz zijn de afgelopen jaren versterkt; ook Aldi en Jumbo zijn voornemens te moderniseren: ● Het college van B&W heeft een omgevingsvergunning verleend voor de herbouw en de uitbreiding van de Jumbo supermarkt. Door op verdieping kantoor-, bedrijfs- en personeelsruimtes te realiseren kan de winkelruimte worden vergroot naar 1.157 m² wvo (+293 m² wvo). ● Aldi ter plaatse van een locatie Hoofdstraat-Badweg voornemens een nieuwe, duurzame winkel te realiseren van circa 1.150 m² wvo (+200 m² wvo). ● Daarnaast speelt er al geruime tijd de wens van een andere supermarktformule om zich in Gorredijk te vestigen. Dit zou een vijfde supermarkt in Gorredijk betekenen. Beide initiatieven van bestaande supermarkten betekenen een toevoeging van ca. 500 m² wvo. Voor dit onderzoek is als uitgangspunt genomen dat de (mogelijk) vijfde supermarkt een omvang heeft van 1.500 m² wvo; een gemiddelde maat voor een nieuwe supermarkt.

GEMIDDELDE OMZET PER M2 DAGELIJSKE GOEDEREN De gemiddelde omzet per m2 (vloerproductiviteit) van winkels in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland €7.577,- (Notitie Omzetkengetallen 2021, gegevens over 2019). De samenstelling van het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen in de Opsterland, bestaat uit een relatief groot aandeel supermarkten. Doorgaans realiseren deze een hogere omzet per m². In Opsterland ligt dit 1% boven het landelijk gemiddelde (€7.635 tegenover €7.577 landelijk) zoals weergegeven in tabel 3.3. Tabel 3.3 gemiddelde omzet naar aanbod (bron: Locatus 2021 / Omzetkengetallen 2021) Supermarkt Overig levensmiddelen Persoonlijke verzorging Totaal Gemiddelde omzet per m²

29/31

Gemiddelde omzet per m² wvo € 8.078 € 6.522 € 5.604

M² wvo (huidig)

Omzetclaim

M² wvo (toekomst)

Omzetclaim

4.685 777 595 6.057

€ 37.845.430 € 5.067.594 € 3.334.380 € 46.247.404 € 7.635

5.185 777 595 6.557

€ 41.884.430 € 5.067.594 € 3.334.380 € 50.286.404 € 7.669

MARKTVERKENNING Op basis van de genoemde uitgangspunten is een berekening opgesteld waaruit het functioneren van de dagelijkse goederensector kan worden afgeleid. Tabel 3.4: Distributieplanologische marktanalyse dagelijkse goederensector inwonertal marktgebied gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW)

2021

2030

bron

7.415

7.300

CBS, 2021; Primos prognose 2021

2.422

Omzetkengetallen, 2021; gegevens over

€ 2.422

€

2019 Bestedingspotentieel € x mln.

€ 17.960.000

€ 17.680.000

94%

94%

€ 16.880.000

€ 16.620.000

50%

50%

koopkrachttoevloeiing € x mln.

€ 16.880.000

€ 16.620.000

totale omzet in marktgebied € x mln.

€ 33.760.000

€ 33.240.000

€ 7.635

€ 7.669

koopkrachtbinding (%) gebonden bestedingen € x mln. koopkrachttoevloeiing (%)

GEWOGEN vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW)

inschatting Rho inschatting Rho

Omzetkengetallen, 2021; gegevens over 2019

te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo) omvang winkelaanbod (m² wvo) berekende vloerproductiviteit (excl. BTW) omzetclaim marktgebied € x mln. omzet ten opzichte van het landelijk gemiddelde -

Plannen Jumbo + Aldi (m² wvo)

-

Plannen vijfde su-

4.420

4.330

6.057

6.057

€ 5.570

€ 5.490

€ 46.250.000

€ 46.450.000

-27%

-28%

Locatus, 2021

+500 +1.500

permarkt (m² wvo) Vloerproductiviteit bij realisatie plannen (excl. BTW) Omzet ten opzichte van het

€ 4.130 -46%

gemiddelde

Op dit moment functioneren de winkels in de dagelijkse artikelensector in Gorredijk op een gemiddelde omzet van € 5.570 per m² wvo. Hiermee ligt het ongeveer 27% onder het landelijk gemiddelde. Door de te verwachten bevolkingskrimp daalt dit naar -28%. Dit betekent niet per definitie een teveel aan winkelmeters. Het is een gebruikelijk beeld dat buiten de Randstad een lagere vloerproductiviteit wordt gerealiseerd. Over het algemeen liggen de exploitatiekosten in Friesland ook lager. Het percentage van -27% geeft wel aan dat op termijn een risico kan ontstaan van het slechter gaan functioneren van een supermarkt. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat vanuit de supermarktbranche plannen voor investering in Gorredijk zijn gerealiseerd en in voorbereiding zijn. Plannen die de vitaliteit en het functioneren van het centrumgebied kunnen versterken. Wanneer de beoogde plannen van bestaande supermarkten Jumbo en Aldi worden gerealiseerd zal de gemiddelde omzet dalen naar € 5.070 (-34% onder het landelijk gemiddelde). Wanneer dan ook een 5e supermarkt, buiten het centrumgebied ,wordt gerealiseerd zal de gemiddelde omzet dalen naar € 4.130 per m² wvo. Met een gemiddelde omzet van 46% onder het landelijke gemiddelde is een teveel aan winkelmeters te verwachten.

Gelet op de beperkte marktruimte voor supermarkten is het risico groot dat een bestaande supermarkt vanuit het centrumgebied naar die locatie verhuist. Toevoeging van een extra supermarkt buiten het centrumgebied of verplaatsing naar een locatie buiten het centrumgebied zijn ontwikkelingen die nadelig zijn voor het functioneren en de vitaliteit van het centrumgebied. Hiermee neemt leegstand als gevolg van die ontwikkelingen toe en dat is niet aanvaardbaar.

30/31

31/31