Bijlage 2c bijlage 3 advies deelnemers
Tekst van het document
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
Goede huisvesting met de slimme oplossingen van Plegt-Vos
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
2
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
Inhoudsopgave Inleiding
4
Even voorstellen
4
Woningen en situatie
5
Voorgestelde woningtypes
5
Samenwerken met architect
6
Situatietekening
6
Architectuur van de woningen
6
Eisen bouwrijpfase
7
Bestemming
7
Bouw- en woonrijpe locatie
7
Randvoorwaarden en ontwerprichtlijnen
8
Prijspeil
8
Grondwaarde en levering
8
Prijzen van de woningen
8
Globale planning
9
Inleiding
9
3
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
Inleiding Eind augustus 2025 heeft u ons benaderd met de vraag om een voorstel te doen voor de ontwikkeling en realisatie van circa 25 woningen op de locatie van het voormalige schoolgebouw aan De Skeauwen 18 in Ureterp. U denkt aan een mix van duplexwoningen en energiezuinige rijwoningen, met als beoogde doelgroepen zowel huidige als toekomstige Ureterpers (onder wie statushouders). Allereerst willen we u bedanken voor uw verzoek, dat wij graag beantwoorden. In ons voorstel gaan wij, zoals u gevraagd heeft, in op het volgende: ◼
Een schetsontwerp voor de locatie, inclusief basisinfrastructuur;
◼
Een pakket van eisen voor de bouwrijpfase, inclusief de door ons berekende grondwaarde en bijbehorende uitgangspunten;
◼
Een globale planning.
Hiermee krijgt u een goed beeld van de mogelijkheden die we de Ureterpers op deze locatie kunnen bieden.
Even voorstellen Plegt-Vos is een echte woningbouwer: we ontwikkelen, bouwen en verduurzamen woningen en appartementen voor woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers en zorginstellingen. We ontwikkelen onze eigen PMC’s (Product-MarktCombinaties) voor diverse doelgroepen, van starters en gezinnen tot senioren en studenten. Onze woonoplossingen zijn schaalbaar, aanpasbaar en bewezen in de praktijk, met volop keuze in plattegronden, gevelbeelden en woonvormen. Daarmee zijn ze goed in te passen in verschillende dorpen en wijken en geschikt voor diverse doelgroepen. We zijn ervan overtuigd dat onze woningen een waardevolle toevoeging zijn voor Ureterp. Namens het projectteam, Jacobien de Goede en Jordan Lingsma Assen, 17 september 2025
4
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
Woningen en situatie
comfortabel ventilatiestysteem met warmteterugwinning. Een bakamer (sanitair en tegelwerk) en het toilet zijn meegenomen in de prijs. De keuken moet nog door de koper zelf gekocht worden.
Beneden-bovenwoningen Voorgestelde woningtypes We hebben in ons voorstel 2 woningtypes opgenomen: ◼
Rijwoningen met 2 slaapkamers (koopwoningen)
◼
Beneden-bovenwoningen (huurwoningen)
De woningen voldoen aan de actuele wet- en
De beneden-bovenwoningen ogen op het eerste gezicht als ‘normale’ rijwoningen, maar aan de dubbele voordeuren is te zien dat er zowel boven als beneden een zelfstandige wooneenheid is. Dit woningtype is heel geschikt als huurwoning voor kleinere huishoudens.
regelgeving, waaronder de energie-eis voor Bijna EnergieNeutraal Gebouw (BENG).
Rijwoningen met 2 slaapkamers Dit woningtype is heel geschikt voor starters, jonge gezinnen, alleenstaanden en stellen. Op de begane grond is een woonkamer/keuken van 35 m2. De keuken is aan de voorzijde. De woonkamer is aan de tuinzijde en voorzien van een tuindeur. Onder de trap is een trapkast. Vanuit de woonkamer gaat de trap naar de verdieping, waar 2 slaapkamers, een badkamer en een wasruimte zijn. De zolder is met een vlizotrap te bereiken en hier zijn de installaties geplaatst.
De benedenwoning heeft aan de tuinzijde een woonkamer/keuken van 24 m2. Aan de voorzijde is een slaapkamer van 9,5 m2. Naast een badkamer en een apart toilet is er een technische ruimte met opstelruimte voor de wasmachine/wasdroger. De bovenwoning heeft een woonkamer met open keuken met een oppervlakte van 30,4 m2. De keuken is aan de voorzijde en de woonkamer aan de zijde van het dakterras. Bij de voordeur is een toilet. Vanuit de hal is een vaste trap naar boven. Daar bevinden zich 2 slaapkamers en een badkamer. Ook deze woningen zijn op alle verdiepingen voorzien
De woningen zijn op de begane grond en de eerste verdieping voorzien van vloerverwarming. De ruimtetemperaturen zijn per vertrek regelbaar. De ventilatie is geregeld met een energiezuinig en
van vloerverwarming met per vertrek regelbare ruimtetemperaturen. Een bakamer (sanitair en tegelwerk), het toilet en een keukenblok zijn meegenomen in de prijs.
5
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
Samenwerken met de architect
2 varianten
Bij de realisatie van nieuwbouwwoningen vinden we
U vindt in het ontwerpboek 2 varianten van de
het belangrijk dat deze goed en logisch aansluiten bij
situatietekening.
de plek waar ze gebouwd worden en van meerwaarde
We stellen voor om een toegangsweg naar de locatie
zijn voor die omgeving. Daarom werken we altijd samen
te maken vanaf de Skeauwen. Via de bestaande
met ervaren architecten. Voor Ureterp hebben we
parkeerplaats naast het MFC loopt deze weg naar de
Kasper Niezen van bureau KUUB gevraagd om het
locatie en ontsluit zo de 3 woonblokjes. De 13
ontwerp te maken voor de situatietekening én de
energiezuinige rijwoningen zijn aan weerszijden van de
architectuur van de woningen. Het resultaat ziet u in
weg gesitueerd in een rij van 6 en een rij van 7. Ze
het bijgesloten Ontwerpboek.
hebben de achtertuinen op het oosten en het westen. De 12 beneden-bovenwoningen staan in het zuidelijke deel van de locatie, met de achtertuinen grenzend aan de grote bomen. Naast de beneden-bovenwoningen is het bergingenblok. Hier is voor elke beneden- en bovenwoning een eigen berging in opgenomen. De koopwoningen hebben elk een eigen houten berging in de achtertuin. In een tweede variant van de situatietekening is het parkeren geconcentreerd naast de bestaande parkeerplaats en is de rest van het buurtje autovrij. Parkeren en spelen
Architect Kasper Niezen (KUUB)
Situatietekening Een groene plek Wat opvalt aan de locatie, is dat rondom mooie grote bomen staan. Ons uitgangspunt is om deze zoveel mogelijk te behouden en een aantal nieuwe bomen en groen op de locatie toe te voegen zodat de groene uitstraling van de plek te versterkt wordt.
Langs de nieuwe weg zijn 25 parkeerplaatsen getekend, voorzien van grasstenen. Het exact benodigde aantal zal in afstemming met de gemeente vastgesteld moeten worden. In het plan is ruimte gereserveerd voor het maken van een speelplek.
Architectuur van de woningen In het materiaalgebruik is gekozen voor uniformiteit tussen de verschillende woningtypes: roodbruine gevels met een warme uitstraling en donkere pannen. In het verband van het metselwerk/de gevelstrips worden subtiel nuances gemaakt. Luifels bij de voordeuren laten zien waar je moet zijn, en geven plasticiteit aan de gevels. Grote kozijnen aan de straatzijde van de woningen geven verbinding met buiten en zorgen voor een levendig straatbeeld. De volumes van de woningen verspringen ten opzichte van elkaar waardoor er verbinding gelegd wordt met het omliggende groen en er mooie doorkijkjes ontstaan.
6
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
Eisen bouwrijpfase
dan plaats in de btw-sfeer en er is geen overdrachtsbelasting van toepassing. ◼
Bomen die eventueel gerooid moeten worden zijn gerooid voordat wij de grond overnemen; het bijbehorende vergunningentraject (kapvergunning) wordt uitgevoerd door derden en is afgerond voor levering van de grond aan PlegtVos.
Bestemming
◼
bovengrondse obstakels zijn verwijderd.
De locatie heeft op dit moment de bestemming
Obstakels zijn bijvoorbeeld oude opstallen,
‘Maatschappelijk’. De functie ‘Wonen’ is dus een
bomen, boomstronken, stobben, voormalige
afwijking op de huidige bestemming. Daarnaast zal het
wegen en /of wegfunderingen, ondergrondse
huidige bouwvlak overschreden worden. Om hier een
(nuts) infrastructuur, oude
vergunning voor te krijgen is het nodig om een
funderingsconstructies, heipalen en kademuren,
wijziging te maken op het Omgevingsplan, óf om een
en andersoortige obstakels waaronder
uitgebreidere vergunningsprocedure te volgen, een
bijvoorbeeld de Japanse duizendknoop.
zogenaamde BOPA (Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit).
◼
De grond is schoon (de grond moet geschikt zijn
In onze kostenopzet is rekening gehouden met de
voor het beoogde gebruik = wonen). Eventuele
onderzoeken die daarvoor nodig zijn, zoals
bodem-/asbestsanering is uitgevoerd vóór
bodemonderzoek, stikstofonderzoek en flora- en
overdracht van de grond aan Plegt-Vos.
fauna-onderzoek, en met de legeskosten voor een gemeente Opsterland. Hierbij gaan we ervanuit dat er geen aanvullende ambtelijke kosten of kosten voor
Het plangebied is goed bereikbaar voor zwaar bouwverkeer.
In ons voorstel en planning gaan wij uit van een BOPA.
BOPA volgens de actuele legesverordening van de
Alle voor de bouw belemmerende, onder –en
Uitgangspunten bouwrijpfase ◼
De hemelwaterafvoeren worden aangesloten op het gemeentelijk regenwaterriool. Als het
bovenwijkse voorzieningen in rekening worden
regenwater op de locatie moet infiltreren zijn
gebracht.
hiervoor aanvullende voorzieningen nodig (bijvoorbeeld wadi of infiltratiekratten). Hier is nu
Een wijziging in de situatietekening kan aanleiding zijn
geen rekening mee gehouden.
voor een verrekening in de kosten/waarde. ◼
Het plan wordt in 1 fase gebouwd.
Bouw- en woonrijpe locatie
◼
Geen afvoer overtollige grond
Onze afdeling Infra&Milieu heeft een kostenraming
◼
Te verrichten bouwrijpwerkzaamheden:
gemaakt voor de werkzaamheden die horen bij het bouwrijpmaken en woonrijpmaken van de locatie. Deze kostenraming sluit aan bij onze situatietekening en is meegenomen in de grondwaarde die we berekend hebben. De raming is gestoeld op de volgende uitgangspunten:
Uitgangspunten locatie bij overdracht ◼
Het schoolgebouw is gesloopt voordat wij de grond overnemen. De levering van de grond vindt
-
Ontgraven cunetten hoofdrijbaan, voetpaden, parkeren, groenvakken en rioolsleuven
-
Vervoeren en verwerken grond binnen werkterrein
-
Leveren en aanbrengen zand in de cunetten en grond in de groenvakken
-
Profileren en egaliseren van de wegen en paden
-
Grondverbetering in de groenvakken
-
Aanbrengen bronbemaling voor aanleg van het riool
7
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
-
-
Leveren en aanbrengen riolering voor
◼
De VON-prijzen van de huurwoningen zijn gelijk
vuilwater en hemelwater, putten en kolken en
aan de kostprijzen van deze woningen. Hierbij
maken aansluiting op bestaande rioolstelsel
hebben we gerekend met een (sociale) grondprijs
Aanbrengen menggranulaat op de
van 18.500 per woning (bouw- en woonrijpe
hoofdwegen t.b.v. bouwwegen
grond).
Uitgangspunten woonrijpfase:
Prijspeil
In de woonrijpfase wordt het terrein afgewerkt. Dit
Het prijspeil dat bij dit voorstel hoort is heden (Q3
gebeurt nadat de woningen opgeleverd zijn. De wegen
2025). We gaan ervanuit dat eventuele stijgingen van
worden bestraat, de lichtmasten worden geplaatst, het
kosten opgevangen kunnen worden door de VON-
groen en de speelvoorziening wordt ingericht.
prijzen van de koopwoningen en de kostprijzen van de
In ons voorstel hebben we hiervoor het volgende
huurwoningen evenredig met de prijsstijging te
opgenomen. Het leveren een aanbrengen van:
verhogen.
◼
◼
◼
Een straatlaag (betonklinkers op kleur) en voetpaden met opsluitbanden.
Grondwaarde en levering
Grasbetontegels in de parkeervakken, inclusief
De door ons berekende huidige grondwaarde van de
inwassen met grond.
onbebouwde locatie bedraagt:
Paden en terrassen in de tuin bij de
◼
huurwoningen, evenals schuttingen conform situatietekening. Geen poorten gerekend.
€ 140.000 excl. btw bij een maximale VON-prijs van € 250.000,€ 520.000 excl. btw bij een marktconforme VON-
◼
◼
8 lichtmasten en 4 verkeersborden
◼
10 bomen en het inzaaien van bermen
Uitgangspunt is dat levering van de grond plaatsvindt
◼
Het onderhoud van het nieuwe groen gedurende 1
nadat de juiste bestemming op de grond verkregen is
groeiseizoen.
(BOPA positief afgerond) en onder de condities zoals
Speelplek stelpost € 10.000
vermeld is bij ‘Uitgangspunten locatie bij overdracht’
◼
prijs.
op de vorige bladzijde.
Randvoorwaarden en ontwerprichtlijnen ◼
We zijn uitgegaan van een fundering met heipalen
Prijzen van de woningen
van 6m1 lang. We hebben geen sonderingen op de
Woningtype
GO
locatie uit kunnen voeren en kunnen hier in deze
Aant VON-prijs
VON-prijs
al
marktconform
fase nog niet specifieker in zijn. Als langere palen nodig zijn of een ander type paal (bijv. boorpaal)
/ kostprijs 83
4
€ 250.000
€ 295.000
Rijwoning tussen 83
9
€ 247.500
€ 279.000
combinatie met de randvoorwaarden en
Benedenwoning
59
2
€ 222.000
Nvt
ontwerprichtlijnen voor het terrein zoals
hoek
weergegeven in de situatietekening en deze
Benedenwoning
59
4
€ 197.000
Nvt
omschrijving, de voorwaarden om te komen tot
tussen 78
2
€ 280.000
Nvt
78
4
€ 247.000
Nvt
dan is dit een verrekenbare post. ◼
gemaximeerd
Het bovenstaande uitgangspunt vormt, in
woningen in de prijsklasse € 200.000 – 250.000 VON. Zie voor de woningwaardes waarmee we gerekend hebben de tabel hiernaast. Zoals
Rijwoning hoek
Bovenwoning hoek
aangegeven hebben we gerekend met een
Bovenwoning
maximale VON-prijs van € 250.000 VON, en
Tussen
daarnaast met een VON-prijs die aansluit bij de
25
marktwaarde. Deze verschillende aanvliegroutes leiden tot verschillende grondwaardes.
8
25 woningen aan de Skeauwen 18 in Ureterp
Globale planning
Fase 4: Verkoop: ca. 4 maanden We bereiden de verkoop voor, brengen de koopwoningen in verkoop, sluiten Koopaannemingsovereenkomsten met de kopers, bespreken de optiemogelijkheden met ze en leggen deze vast.
Fase 5: Bouwrijpmaken terrein en bouwvoorbereiding: ca 2 maanden Inleiding Vanaf de start van een project tot aan de start van de
Fase 6: Bouw en oplevering: tot 9 maanden
bouw rekenen we met gemiddeld 14-18 maanden bij een reguliere procedure voor de omgevingsvergunning (OPA) en een bouwrijpe locatie. Bij een BOPA is deze planning wat langer, hier is onderstaand rekening mee gehouden. Daarna neemt de bouw tot een jaar in beslag. De planning kan opgedeeld worden in een aantal fases:
Fase 1: Contractvorming: ca. 6 weken In deze fase worden de overeenkomsten voor de koop van de grond, de daarbij behorende voorwaarden en de ontwikkeling van de woningen opgesteld en ondertekend. Onderzocht moet worden hoe dit Didamproof kan worden gemaakt.
Fase 2: Planvorming: ca. 5 maanden Deze fase behelst het opstellen van het Voorlopig Ontwerp, het toetsen hiervan bij de gemeente middels een Conceptverzoek, en het uitwerken van de stukken tot een Definitief Ontwerp. Daarnaast worden in deze fase alle onderzoeken gedaan en documenten opgesteld die nodig zijn voor het doorlopen van de BOPA.
Fase 3: Vergunningen: ca. 6 maanden We stellen de stukken voor de vergunningsaanvraag op en doorlopen de BOPA én de ruimtelijke vergunningsprocedure inclusief bijbehorende bezwaartermijnen. Na een onherroepelijke vergunning kan het plan in verkoop (voor wat betreft de koopwoningen). Bij de genoemde periode is het uitgangspunt dat er geen bezwaren op de vergunningsaanvraag komen.
9
Vestigingen Plegt-Vos Midden | Utrecht Plegt-Vos Noord | Assen Plegt-Vos Oost | Hengelo Plegt-Vos Zuidwest | Rotterdam Plegt-Vos Infra & Milieu Plegt-Vos Houtindustrie Plegt-Vos Materieel Plegt-Vos Slimme Huizenfabriek
Plegt-Vos Noord Amerikaweg 16d 9407 TK Assen Postbus 25 9400 AA Assen 088 - 588 6000 noord@plegt-vos.nl www.plegt-vos.nl