Bijlage 1 Reactienota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen ontwerpbestemmingsplan “Nij Beets – woninguitbreiding Geawei

Zaaknummer: 0086166872

1/16

Reactienota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen ontwerpbestemmingsplan “Nij Beets – woninguitbreiding Geawei” 1. INLEIDING Het ontwerpbestemmingsplan “Nij Beets – woninguitbreiding Geawei” (hierna: het bestemmingsplan) heeft met ingang van 21 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er drie zienswijzen ingediend, van: A. Provincie Fryslân. B. De Kompanjon B.V. C. Plaatselijk belang Nij Beets. Deze zienswijzen zijn geanonimiseerd toegevoegd als bijlage bij deze nota. In deze nota worden de zienswijzen voorzien van een gemeentelijke reactie. Tevens wordt aangegeven of de ingediende zienswijze heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. In deze periode zijn er nog enkele zaken in het bestemmingsplan aangetroffen die aanpassing behoeven. Deze wijzigingen zijn hieronder bij 4 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN benoemd en verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. 2. OPBOUW NOTA ZIENSWIJZEN EN AMBTSHALVE WIJZIGINGEN De gronden uit de zienswijzen zijn hieronder bij 3 ZIENSWIJZEN samengevat weergegeven en voorzien van een reactie. De ambtshalve wijzigingen zijn hieronder bij 4 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN weergegeven en toegelicht. Bij 5 CONCLUSIE EN VOORSTEL GEWIJZIGDE VASTSTELLING worden conclusies geformuleerd. De zienswijzen zijn geanonimiseerd weergegeven in bijlage 6 BIJLAGEN. 3. ZIENSWIJZEN A.

De zienswijze van de provincie heeft betrekking op het verzoek om: 1. een koppeling te leggen met het woningbouwplan aan de Doarpsstrjitte zodat de volgordelijkheid is geborgd. Voorkomen moet worden dat buitenstedelijk wel wordt ontwikkeld (locatie Geawei), terwijl dat binnenstedelijk niet gebeurt (locatie Doarpsstrjitte). Er wordt verzocht om dat te borgen; 2. het ontwerp voor het plan op enkele punten nog nader aan te passen zodat kan worden voldaan aan de voorwaarden voor de ontheffing; 3. de bijlage bij de regels dusdanig te verduidelijken dat voor toekomstige bewoners helder is welke boom- en haagsoorten zij moeten aanplanten en/of instandhouden; 4. een nadere motivering op te nemen waaruit duidelijk blijkt dat de woonuitbreiding in de toekomst niet verder wordt uitgebreid. Dit gezien de ligging in lage gronden; 5. nader te verduidelijk wat er in het plan aan ontgronding plaatsvindt om zo duidelijk te maken of een vrijstelling van toepassing is en/of een melding nodig is. Tevens vragen wij u om contact te leggen met de FUMO over de ontgronding; 6. het ecologisch protocol te actualiseren en aan te geven of werkzaamheden voor het ongeschikt maken van bebouwing en/of sloop al heeft plaatsgevonden; 7. na te gaan en in het vast te stellen bestemmingsplan te onderbouwen of al dan niet een kapmelding nodig is.

Zaaknummer: 0086166872

2/16

Gemeentelijke reactie. A. 1. Het woonprogramma Doarpsstrjitte (10 betaalbaar en 13 in het duurdere segment) is in de anterieure overeenkomst -behorende tot het wijzigingsplan Doarpsstrjitte 2- vastgelegd, inclusief planning. Daarmee is geborgd dat dit woonprogramma ter plaatse wordt gerealiseerd. Het afgesproken woonprogramma wordt binnenstedelijk bij de Doarpsstrjitte gerealiseerd (en niet op een andere locatie in de gemeente). 2. De voorwaarden van de ontheffing hebben betrekking op: a. de volgordelijkheid t.a.v. het woningbouwplan aan de Doarpsstrjitte; b. de relatie qua woonprogramma met het woningbouwplan aan de Doarpsstrjitte; c. de ruimtelijke en landschappelijke inpassing van het bestemmingsplan. Ad a. Zie hierboven bij A 1. Ad b. De programmering van de locatie Doarpsstrjitte gaat uit van 10 rijwoningen met een maximale koopsom onder de € 405.000 v.o.n. (betaalbaar), 10 halfvrijstaande koopwoningen boven de 405.000 v.o.n. en drie vrijstaande koopwoningen boven de € 405.000 v.o.n. De programmering van de locatie aan de Geawei gaat uit van 7 koopwoningen boven de € 405.000 v.o.n. Verder uit het onttrekken van een woning (de voormalige boerderij) en het toevoegen van twee woningen terug in één bouwvolume (ter plaatse van de voormalige boerderij). Dit woonprogramma wordt uitgevoerd.

Er is geen sprake van een mogelijke uitwisseling van woonprogramma wat betreft beide locaties. Paragraaf 3.2.2. van de toelichting van het bestemmingsplan wordt wat betreft het benoemen van het woonprogramma hierop aangepast. Ad c. Over deze voorwaarde is nader overleg gevoerd tussen provincie, gemeente en initiatiefnemer. Dit heeft tot een oplossing geleid waarbij de ruimtelijke en landschappelijke inpassing van het bestemmingsplan is aangepast, overeenkomstig hetgeen genoemd is onder de kop “Overwegingen” van de ontheffing. Concreet betekent dit dat de bestemming Wonen Voormalig boerenerf is toegevoegd en gelegd op het perceel waar voorheen de boerderij stond. Hierin is een specifieke regeling opgenomen voor een nieuw boerderijvolume. In dit volume worden maximaal twee woningen ondergebracht (in het ontwerpbestemmingsplan was nog uitgegaan van één woning in het boerderijvolume). Achter dit boerderijvolume wordt een schuurwoning gebouwd. Verder is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de inrichting van de groenstroken en de waterpartij. Binnen de bestemming Wonen Voormalig boerenerf is er een strook bebouwingsvrije zone opgenomen, waarbinnen geen (vergunningsvrije) bouwwerken mogen worden opgericht. In de Toelichting is de Stedenbouwkundige en Landschappelijke inpassing uitgebreider beschreven (paragraaf 2.4).

De Juridische toelichting in paragraaf 5.3 is aangepast gelet op de wijzigingen in de regels en op verbeelding. Verder is de toelichting van het bestemmingsplan hierop aangepast (de paragrafen 1.1, 2.3, 2.4, 3.1.4, 3.3.2, 4.6, 4.8, 4.9, 4.10, 5.3. Ten slotte zijn bijlagen 2 en 3 van de regels hierop aangepast. 3. De bijlage bij de regels zijn verduidelijkt, zodat voor toekomstige bewoners helder is welke boom- en haagsoorten zij moeten aanplanten en/of instandhouden. Dit heeft geleid tot een aanpassing van bijlage 1 van de regels. 4. Op dit moment zijn er geen plannen dat woonuitbreiding in de toekomst plaats zou vinden. Omdat het woningbouwproject op lage gronden gelegen is wordt uitbreiding hiervan ook niet wenselijk geacht. Dit wordt ondersteund door de Kamerbrief ‘Water en bodem sturend’ en de doorwerking hiervan in relevante beleidskaders van provincie, gemeente en Wetterskip die woonuitbreiding nagenoeg uitsluit. De gemeente zet dan ook niet in op een vervolgfase ten

Zaaknummer: 0086166872

3/16

noorden van deze uitbreiding. Daarom voorziet het bestemmingsplan in een stedebouwkundige afronding van het plan middels de bestemming ‘Water’ en de daarbij behorende regels. Het ‘pad’ aan de westzijde is bedoeld om de weilanden ten noorden van de uitbreiding met landbouwvoertuigen te kunnen bereiken. De paragraaf “Maatschappelijke uitvoerbaarheid” wordt hierop aangepast. 5. Over de ontgronding is contact geweest met de FUMO. Voor dit project geldt er een vrijstelling van de vergunning- en meldingplicht voor deze ontgronding, omdat: a. de locatie van de ontgronding is opgenomen in dat plan, dat besluit of die vergunning, en; b. grondlagen dieper dan 2 m onder het oorspronkelijke maaiveld ongemoeid blijven. De diepte is 1,25 m beneden maaiveld; c. niet meer dan 10.000 m³ grond wordt ontgraven. Dit is ongeveer 2000 m³. 6. Er is een ecologisch werkprotocol van 27 maart 2023 met richtlijnen i.v.m. mogelijke aanwezigheid van vleermuis, zwaluw en huismus. Naar aanleiding daarvan is een Nader onderzoek vleermuizen gedaan (Rapport d.d. 18-9-2023). Gebleken is dat er geen vleermuizen zijn aangetroffen en dat er derhalve geen negatieve effecten voor de vleermuis kunnen worden verwacht door sloop van het pand. Conform het werkprotocol zijn invliegopeningen voor huismus en zwaluw afgeschermd en is het pand 1 jaar lang van binnen fel verlicht.

Voor de gierzwaluw is een nestkast geplaatst bij het dorpshuis aan de overzijde van het kanaal. De boerderij is in januari 2025 gesloopt. Op het perceel zijn twee nestkasten voor huismus aangebracht. Beide documenten zijn toegevoegd als bijlage bij het bestemmingsplan. Ook wordt de toelichting van het bestemmingsplan, onder ‘nader onderzoek’ in paragraaf 4.2. hierop aangepast. 7. Er hoeven geen bomen te worden gekapt. Een melding of vergunning is daarom niet aan de orde. B. In de zienswijze van De Kompanjon B.V. wordt betoogd dat de hierboven bij A1 genoemde koppeling tussen het bestemmingsplan en het woningbouwplan aan de Doarpsstrjitte niet aanvaardbaar is. Gemeentelijke reactie. B. Zie de beantwoording bij A1. C. In de zienswijze van Plaatselijk belang Nij Beets wordt betoogd dat de hierboven bij A1 genoemde koppeling tussen het bestemmingsplan en het woningbouwplan aan de Doarpsstrjitte niet aanvaardbaar is. Gemeentelijke reactie. C. Zie de beantwoording bij A1. AMBTSHALVE WIJZIGINGEN • •

Het begrip 'bouwmassa' toegevoegd aan de Regels. Het begrip 'wonen' toegevoegd aan de Regels.

Zaaknummer: 0086166872

• •

4/16

In wijze van meten meetbepaling is 'de afstand van een gebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrens' toegevoegd aan de Regels. De AERIUS-berekening was gedateerd en is daarom geactualiseerd (bijlage 9 van de toelichting).

4. CONCLUSIE EN VOORSTEL GEWIJZIGDE VASTSTELLING Conclusie: De drie zienswijzen leiden uitsluitend tot aanpassing van het bestemmingsplan en de daarbij behorende toelichting wat betreft de punten genoemd bij de gemeentelijke reactie bij A.2.b, A.2.c, A.3, A4, A6. Daarnaast is de paragraaf maatschappelijke uitvoerbaarheid aangevuld en deze zienswijzennota als bijlage toegevoegd aan de toelichting. Voorstel: Op basis van het bovenstaande wordt besloten om: 1. De ingediende zienswijzen ontvankelijk te verklaren. 2. De toelichting van het bestemmingsplan naar aanleiding van A.2.b, A.2.c, A3, A4, A6 aan te passen. 3. De paragraaf maatschappelijke uitvoerbaarheid naar aanleiding van deze zienswijzennota aan te passen. 4. Het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen voor wat betreft de juridisch bindende onderdelen (regels en verbeelding): • Regels: o begrip 'bouwmassa' toegevoegd. o begrip 'wonen' toegevoegd. o in wijze van meten meetbepaling 'de afstand van een gebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrens' toegevoegd. o Bestemming 'Wonen - Voormalig boerenerf' toegevoegd. • Bijlage bij de regels: o Bijlage 1 is vervangen. o Bijlage 2 is vervangen. o Bijlage 3 is vervangen.

• Verbeelding (zie onder van ‘was’ naar ‘wordt’): o Bestemming 'Wonen - Voormalig boerenerf' toegevoegd, met daarbinnen drie specifieke bouwaanduidingen: 1) voor de nieuwe boerderij, 2) voor de schuurwoning en 3) voor de bebouwingsvrije zone. o bouwvlakken aangepast ten opzichte van ontwerp. o aangepaste gevellijnen opgenomen.

Zaaknummer: 0086166872

Verbeelding ‘was’

Verbeelding ‘wordt’

5/16

Zaaknummer: 0086166872

BIJLAGEN A. Zienswijze Provincie Fryslân. B. Zienswijze De Kompanjon B.V. C. Zienswijze Plaatselijk belang Nij Beets.

6/16

Zaaknummer: 0086166872

7/16

Zaaknummer: 0086166872

8/16

Zaaknummer: 0086166872

9/16

Zaaknummer: 0086166872

10/16

Zaaknummer: 0086166872

11/16

Zaaknummer: 0086166872

12/16

Zaaknummer: 0086166872

13/16

Zaaknummer: 0086166872

14/16

Zaaknummer: 0086166872

15/16

Zaaknummer: 0086166872

16/16