Bijlage 1 Nota grondbeleid Opsterland 2025 versie def 29102024

12. Planning & control cyclus: de jaarlijks terugkerende cyclus van (meer-jaren-)plannen (perspectiefbrief en begroting), rapportering (heroriëntaties) en verantwoording (jaarrekening/jaarverslag).

9.2.

Lasten

De lasten worden als volgt bepaald: a. De verwervingskosten van ruwe, onbebouwde grond worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs; b. de verkrijgingprijs omvat de inkoopprijs en de bijkomende kosten; c. de vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. In de vervaardigingsprijs kunnen ook worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend; d. het resultaat wordt per complex aangegeven en toegelicht; e. de indirecte kosten van algemeen ondersteunende werkzaamheden worden afzonderlijk jaarlijks bepaald en aan de complexen toegerekend; f. voorzieningen worden gevormd conform de gestelde regels in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV).

Nota Grondbeleid Opsterland 2025

Zaaknummer: 0086194683

9.3.

24/28

Voorzieningen

1. Voorzieningen worden gevormd als uit de voorcalculatie blijkt dat er een verlies wordt voorzien; 2. de omvang van voorzieningen wordt bepaald, ongeacht het bedrag aan (geprognosticeerde) winst, op andere niet tot elkaar in relatie staande complexen en/of fases; 3. voorzieningen dienen naar beste schatting dekkend te zijn voor de achterliggende verplichtingen en risico’s; 4. de voorzieningen worden gevormd ten laste van de exploitatie en worden gepresenteerd als een waarde-correctie op het onderhanden werk. 5. De voorziening voor verliesgevende grondexploitaties wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

9.4.

Baten

Per exploitatieopzet worden uitgifteprijzen bepaald overeenkomstig de kaders in de Nota grondbeleid.

9.5.

Winstneming

De gemeente Opsterland neemt tussentijds winst volgens de zogenoemde Percentage of Completion (POC) methode. Er dient aan de volgende voorwaarden te worden voldaan: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er tussentijdse winstneming gepleegd kan/moet worden.

9.6.

Afsluiten complex/fase

Een complex of fase wordt definitief afgesloten als: a. 100% van de te verkopen kavels daadwerkelijk zijn verkocht; én b. het de verwachting is dat er niet meer kosten hoeven te worden gemaakt die 5% van de totale lasten van de exploitatieopzet overschrijden én het berekende bedrag de € 100.000,-- niet te boven gaat. Voor deze kosten wordt een voorziening gevormd. De voorziening wordt onderbouwd met een specificatie.

9.7.

Planning & control cyclus

1. De winstbepaling en winstneming worden in de perspectiefbrief, de begroting en de verantwoording opgenomen en toegelicht;

2. afwijkingen met betrekking tot de resultaten uit de bouwgrondexploitatie worden gemeld; 3. de toelichting bestaat ten minste uit een overzicht waaruit de voor- en na-calculatorische winst blijkt. Baten en lasten worden separaat toegelicht.

Nota Grondbeleid Opsterland 2025

Zaaknummer: 0086194683

25/28

10. Inwerkingtreding De Nota grondbeleid Opsterland 2025 treedt in werking op 27 januari 2025 onder gelijktijdige intrekking van de op 4 december 2017 door de raad vastgestelde Nota grondbeleid 20182021.

11. Speerpunten grondbeleid De navolgende speerpunten geven de kern van het grondbeleid van Opsterland weer: 1. Het grondbeleid volgt het beleid en de (programmatische) uitwerkingen van de Omgevingsvisie en de Woonvisie. 2. Afhankelijk van de situatie en de (financiële) risico’s past de gemeente een actief of passief grondbeleid toe en zoekt zoveel mogelijk samenwerking met marktpartijen. 3. Opsterland gaat een meer actief grondbeleid voeren, zodat de gemeente meer invloed heeft op waar gebouwd wordt en welke types woningen er komen. 4. Bestaande gemeentelijke grondposities worden verkocht als zij niet nodig zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen, (bio-diverse en klimaatbestendige) openbare ruimte, openbare voorzieningen, de gemeentelijke dienst of politiek gevoelige objecten. 5. De gemeente is terughoudend bij het verwerven van grond voor ruimtelijke ontwikkelingen. Grondverwerving vindt met name plaats in situaties die onwenselijk zijn om aan de markt over te laten en/of als er sprake is van een groot maatschappelijk belang.

Tot slot Evenals in de vorige nota’s grondbeleid is gekozen voor een nota op hoofdlijnen. Dit geeft de raad de mogelijkheid zich te richten op de kaders en de speerpunten en geeft het college van burgemeester en wethouders de ruimte in een dynamische maatschappij flexibel in te spelen op actuele (ruimtelijke) ontwikkelingen.

Nota Grondbeleid Opsterland 2025

Zaaknummer: 0086194683

26/28

Bijlage Verschillen kostenverhaal en financiële bijdragen tussen Omgevingswet en Wet ruimtelijke ordening2 De belangrijkste verschillen tussen de wettelijke regeling kostenverhaal en financiële bijdragen in de Omgevingswet en de regeling in de Wro worden hierna behandeld. Kostenverhaal Het kostenverhaal is verbonden aan een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Onder de Wro was het verbonden aan een bestemmingsplan, omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan of toepassing van een wijzigingsbevoegdheid in het omgevingsplan. De verplichting uit de Wro om een expliciet besluit te nemen dat kostenverhaal anderszins verzekerd is, is vervallen. Onder de Wro kon bij een uit te werken bestemmingsplan volstaan worden met een globale regeling van het kostenverhaal in het exploitatieplan. De Omgevingswet kent niet meer de figuur van een uitwerkingsbevoegdheid. De mogelijkheid om het kostenverhaal op deze wijze globaal te regelen is vervallen. De Omgevingswet kent niet meer de planfiguur “exploitatieplan”. Kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

In plaats van een exploitatieplan komen kostenverhaalregels in het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften in de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Naast een gemeente, een provincie of de minister kan ook een waterschap te maken krijgen met kostenverhaal, namelijk bij een projectbesluit. De lijst van aangewezen bouwactiviteiten, waarbij kostenverhaal wordt toegepast, is verruimd met bijbehorende gebouwen van meer dan 1.500 m². De kostensoortenlijst is verruimd met de aanleg van: - warmtenetwerken; - gebouwde fietsenstallingen; - faciliteiten voor ondergrondse opslag van huishoudelijk afval. In het Omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of het projectbesluit dienen regels over de eindafrekening van de kosten te worden opgenomen. Bij een exploitatieplan was dit niet noodzakelijk.

2 Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet (april 2022)

Nota Grondbeleid Opsterland 2025

Zaaknummer: 0086194683

27/28

Er is geen verplichting meer tot periodieke herziening van de regels over het verhalen van de kosten. De Omgevingswet maakt geen onderscheid tussen structurele en niet-structurele wijzigingen van de kostenverhaalregels in het Omgevingsplan. Het kostenverhaal kan nog steeds geregeld worden in een overeenkomst. De Omgevingswet maakt echter geen formeel onderscheid meer tussen een anterieure en een posterieure overeenkomst. Er is geen mogelijkheid voor een intergemeentelijk kostenverhaalgebied. Onder de Wro kon een intergemeentelijk exploitatieplan worden vastgesteld. Er is een regeling voor organische gebiedsontwikkeling toegevoegd. Voor organische gebiedsontwikkeling hoeven alleen de waarderingen voor de gronden waar openbare voorzieningen worden gerealiseerd als kostenpost te worden opgenomen. Bij organische ontwikkeling kunnen de kosten en bijdrage per activiteit op hoofdlijnen worden vastgelegd in het Omgevingsplan en hoeft dit pas bij de aanvraag van de activiteit te worden geconcretiseerd. Het toedelen van globale functies aan locaties wordt bij organische ontwikkeling eenvoudiger. Bij het vaststellen van het Omgevingsplan hoeft namelijk nog geen gedetailleerde raming van het kostenverhaal bekend te zijn. De kosten worden verdeeld naar rato van de opbrengsten. Dat hoeft niet meer te gebeuren op basis van uitgiftecategorieën en gewogen eenheden.

De verplichte macroaftopping is beperkt tot integrale gebiedsontwikkeling. Voor de waardering van de gronden is sprake van meer keuzevrijheid: de waardering op grond van de Onteigeningswet is niet langer verplicht. Er zijn voor de inbrengwaarde twee waarderingsmethodes toegestaan: raming van de werkelijke waarde (taxatie) of het gebruik van de WOZ-waarde. De inning van het kostenverhaal loopt via een kostenverhaalbeschikking in plaats van een omgevingsvergunning voor bouwen. Het moment en de wijze van eindafrekening is niet langer voorgeschreven. Initiatiefnemers kunnen vanaf vijf jaar na betaling een individuele eindafrekening vragen. Overige wijzigingen ten opzichte van het exploitatieplan uit de Wro Regels over locatie-eisen, fasering van activiteiten en koppelingen tussen activiteiten zijn niet meer gekoppeld aan kostenverhaal of bouwplannen. Zij kunnen zelfstandig in het Omgevingsplan worden opgenomen. Regels over woningbouwcategorieën kunnen voor bouwplannen worden opgenomen in het Omgevingsplan, los van kostenverhaal. De inhoud en reikwijdte van de regels over woningbouwcategorieën is verruimd. De regels uit de doelgroepenverordening en de verordening middenhuur moeten in het Omgevingsplan worden gesteld.

Nota Grondbeleid Opsterland 2025

Zaaknummer: 0086194683

28/28

Vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling Dit is de opvolger van de vrijwillige financiële bijdrage in een anterieure overeenkomst over grondexploitatie onder de Wro. De onderbouwing is verruimd: van structuurvisie naar omgevingsvisie of programma. Het toepassingsbereik is anders: naast aangewezen bouwplannen kan er ook bij toelating van andere activiteiten een overeenkomst over een financiële bijdrage worden gesloten. Dit is ruimer dan overeenkomsten over grondexploitatie. De reikwijdte is mogelijk ruimer: het betreft een financiële bijdrage voor ontwikkeling van een gebied. Onder de Wro betrof het een financiële bijdrage voor alleen ruimtelijke ontwikkelingen. De beperking tot ‘ruimtelijk’ is weggevallen. Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering Nieuw is de mogelijkheid van een afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering.

Nota Grondbeleid Opsterland 2025