Bijlage 1 - Het ontwerpbestemmingsplan Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Tot slot bevat hoofdstuk 4 de slotregel waarin is aangegeven hoe het plantype kan worden aangehaald. 5.2.2

Gehanteerde bestemmingen

In het plan zijn twee bestemmingen gehanteerd: bedrijventerrein agrarisch waarde - cultuurhistorie Voor de bestaande bedrijfspercelen en de uitbreiding is de bestemming 'bedrijventerrein' gehanteerd die ook in het geldend bestemmingsplan 'Bakkeveen Kom' is opgenomen. Deze bestemming maakt de uitbreiding van de bedrijven in de vorm van bedrijfsgebouwen mogelijk. Uitbreiding van de bedrijven is alleen mogelijk wanneer de landschappelijke inpassing en de daarin betrokken watercompensatie (zoals die in bijlage 2 bij de regels is opgenomen) wordt uitgevoerd en in stand gehouden. De bestemming 'agrarisch' is afgeleid van het bestemmingsplan 'Bakkeveen-Kom'. Binnen deze bestemming valt het deel van het terrein waarvan een deel van de grond zal worden verlaagd, zodat een plas-drassituatie kan ontstaan die ecologisch interessant kan worden. Deze bestemming maakt het bouwen van gebouwen niet mogelijk. De dubbelbestemming 'waarde - cultuurhistorie' ziet op de bescherming van het reliëf van het maaiveld dat kenmerkend is voor dit deel van gemeente Opsterland. Het college van burgemeester en wethouders kan via het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van grondwerk richting geven aan de wijze waarop met het aanwezige reliëf moet worden omgegaan.

5.3

Procedure

Uit de Wro en het Bro volgen een aantal wettelijke regels voor de procedure omtrent de vaststelling van een bestemmingsplan. De fasen die men hierin kan onderscheiden, betreffen:

26

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Voorbereidingsfase In de voorbereidingsfase sordt het voorontwerpbestemmingsplan opgesteld. Ter voldoening aan de verplichtingen voortvloeiend uit artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordneing (Bro) wordt dit plan ter advisering voorgelegd aan de zogenaamde wettelijke partners. Hun reacties worden in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Terinzageleggingsfase Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage geled. Gedurende de terinzagelegging kan een ieder een zienswijze kenbaar maken. Ook de wettelijk overlegpartners, waarmee vooroverleg in de voorbereidingsase heeft plaatsgevonden, worden over de terinzagelegging geïnformeerd. Vaststellingsfase De gemeenteraad beslist binnen 12 weken na de terinzagelegging over de vaststelling van het bestemmingsplan. Gelijktijdig neemt de raad ook een beslissing op de eventuele zienswijzen. Beroepsfase Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Gedurende de terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een dag na afloop van d eberoepstermijn treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij tijdens de beroepstermijn om een voorlopige voorziening is gevraagd en toegekend.

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een verzoek van de initiatiefnemers. De uit het plan voortkomende kosten zullen door de initiatiefnemers worden gedragen. Onderzoeks- en plankosten De kosten voor het verrichten van de noodzakelijke onderzoeken ten behoeve van de planvorming vanwege dit bestemmingsplan worden door de initiatiefnemer gedragen. Dit geldt eveneens voor de gebruikelijke kosten voor de ambtelijke planbegeleiding. Planschade Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening, omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer deze boven de 5% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Deze kosten zullen op de initiatiefnemers worden verhaald. Kostenverhaal De gemeente zal met de initiatiefnemers een overeenkomst sluiten voorafgaand aan de vaststelling van het plan die ertoe leidt dat de gemeente de kosten die door de planprocedure en de uitvoering van het plan door de gemeente worden gemaakt, op de initiatiefnemers kan verhalen.

De gemeente zal daarom geen exploitatieplan vaststellen.

27

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Conclusie Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, wordt gedragen door de initiatiefnemers. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is niet noodzakelijk, omdat tussen de gemeente en de intiatiefnemer een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Burenoverleg Voorafgaand aan de terinzagelegging van het bestemmingsplan hebben de initiatiefnemers de directe omgeving ingelicht over hun voornemen. Concreet betekent dit dat het plan aan de bewoners van Mandewyk de nummers 1, 2, 3 en 5 en van de Drintsewei 2 is voorgelegd en dat deze bewoners te kennen hebben gegeven geen bezwaren tegen het plan te hebben. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro Het bestemmingsplan is voor het wettelijk verplichte vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro voorgelegd aan vaste overlegpartners provincie Fryslân, Wetterskip Fryslân en Brandweer Fryslân. De reacties van deze overlegpartners zijn als bijlage 15, 16 en 17 bij deze toelichting opgenomen. Wetterskip Fryslân en Brandweer Fryslân hebben geen opmerkingen op of adviezen voor het plan. Provincie Fryslân heeft wel een paar opmerkingen/adviezen. Die zijn hierna besproken en voorzien van de gemeentelijke reactie: a.

b.

c.

d.

e. f.

Provincie Fryslân wijst erop dat dit bestemmingsplan nieuwe bedrijfsontwikkeling mogelijk maakt buiten stedelijk gebied. Op dit moment is de Verordening Romte 2014 (hierna: VR). Omdat de bedrijfskavels niet aansluiten bij het bestaand stedelijk gebied, moeten de bedrijven worden aangemerkt als niet-agrarische bedrijven in het landelijk gebied. Artikel 4.3.1 VR is dan van toepassing. Dit houdt in dat bedrijven maximaal 50% mogen uitbreiden. De beoogde uitbreiding van de bedrijfspercelen overschrijdt deze maatvoering. In verband hiermee is een ontheffing van de VR vereist. De provincie verzoekt de gemeente de vereiste ontheffing aan te vragen en de ontheffing te zijner tijd gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Ter voldoening aan dit verzoek heeft de gemeente op 8 februari 2023 de vereiste ontheffing van de VR aangevraagd. Op 7 maart jl. heeft het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Fryslân de gevraagde ontheffing verleend. De ontheffing zal gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Provincie FrysIân wijst erop dat in de Omgevingsvisie 'De romte diele' wordt ingezet op koppelkansen en dat in de voorliggende ontwikkeling koppelkansen ten aanzien van duurzaam, energieneutraal en 'natuur inclusief' bouwen kunnen worden benut.

Als het gaat om 'natuur inclusief' bouwen is een positief ecologisch effect te realiseren door in het ontwerp van de gebouwen rekening te houden met integratie van voorziening voor verblijfplaatsen voor vogels en vleermuizen. In de communicatie met initiatiefnemers zal de gemeente hiervoor aandacht vragen. De provincie verzoekt de gemeente om bij de stikstofberekening gebruik te maken van de nieuwste calculator. Bovendien is bij de stikstofberekening geen rekening gehouden met de bouwfase. De provincie adviseert bij de stikstofberekening gebruik te maken van de nieuwe calculator en tevens rekening te houden met de bouwfase. Dit advies is opgevolgd. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een nieuwe stikstofberekening gemaakt, waarbij gebruik is gemaakt van de nieuwe calculator en tevens rekening is gehouden met de bouwfase. De stikstofberekening d.d. 16 februari 2023 is als bijlage aan het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd. Uit de berekening blijkt dat het plan uit oogpunt van stikstof uitvoerbaar is. De provincie verzoekt in de toelichting van het bestemmingsplan aan te geven of voor de voorgenomen ontgrondingen wel/geen ontgrondingsvergunning is vereist. Dit advies is opgevolgd. De toelichting is hierop aangepast. De provincie constateert dat de planlocatie op circa 6 m + NAP ligt, waardoor er sprake is van een waterrobuuste situatie. Gemeente Opsterland vermeldt dit bij dezen.

Provincie Fryslân constateert dat het uitbreidingsgebied binnen het plangebied is onderzocht op archeologie en op grond daarvan kan worden vrijgegeven. De provincie wijst erop de de gronden van de bestaande bedrijfsgebouwen ook onderdeel vormen van het plangebied. De provincie verzoekt deze

28

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

gronden van een dubbelbestemming Waarde – Archeologie te voorzien, indien deze ten tijde van het opstellen van het vigerende bestemmingsplan nog niet zijn vrijgegeven. Bedoelde gronden zijn in het vigerende bestemmingsplan reeds vrijgegeven, waardoor dubbelbestemmingsplan niet nodig is. Het ontwerpbestemmingsplan is in overeenstemming met de gemeentelijke reacties aangepast. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan Krachtens artikel 3.8 eerste lid, onder a, van de Wro kondigt het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbesluit aan en wordt het voor een periode van zes weken ter inzage gelegd door publicatie op de gemeentelijke website en in de huis-aan-huis-editie van de plaatselijke courant. Deze terinzagelegging van het ontwerpbesluit vindt plaats op basis van artikel 3.8, eerste lid, van het Wro in samenhang met artikel 1.2.1 en artikel 1.2.1a, eerste lid, onder a, van het Bro. De termijn van terinzagelegging volgt uit artikel 3.16, eerste lid, van de Awb. In de periode van zes weken kan (op basis van artikel 3.8 Wro eerste lid onder d) door iedereen een zienswijze op het ontwerpbesluit worden ingediend. Belangrijke partijen krijgen de stukken ook toegestuurd krachtens artikel 3.8 eerste lid, onder b van de Wro. De op het plan verkregen reacties zullen in een zienswijzennota worden verwerkt, naar analogie van de behandeling van de inspraakreacties.

De raad betrekt deze nota bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

29

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Bijlagen bij de toelichting

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk 13-04-2023

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

4

Bijlage 1

Nut en noodzaak uitbreiding bedrijventerrein Mandewyk

4

Bijlage 2

Landschappelijke inpassing

13

Bijlage 3

Welstandsbeleid

34

Bijlage 4

Volumestudie uitbreiding

37

Bijlage 5

Provinciale ontheffing van de Verordening Romte

49

Bijlage 6

Verkennend bodemoderzoek

54

Bijlage 7

Archeologisch onderzoek

110

Bijlage 8

Ecologische inventarisatie

142

Bijlage 9

Notitie stikstofdepositieberekening

150

Bijlage 10

Resultaten AERIUS-berekening

182

Bijlage 11

Watertoets

192

Bijlage 12

Watertoets - input gegevens

196

Bijlage 13

Aanvullend wateradvies

200

Bijlage 14

Akoestisch onderzoek

202

Bijlage 15

Overlegreactie Provincie Fryslân

395

Bijlage 16

Overlegreactie Wetterskip Fryslân

400

Bijlage 17

Overlegreactie Brandweer Fryslân

402

3

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Nut en noodzaak uitbreiding bedrijventerrein Mandewyk

4

Uitbreiding bedrijventerrein aan de Mandewyk te Bakkeveen

Bakkeveen, 4 juli 2019/revisie 14 september 2022

1

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 1.2

pagina

Achtergrond Ontwikkelingen

3 4,5

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 2.2

Situatie Conclusies

6 6

Hoofdstuk 3 Economische effecten

3.1 3.2

Inschatting economische effecten Conclusies

7 7

Hoofdstuk 4 Landschapselementen

4.1 4.2

Behoud en uitbreiding Garanties

8 8

2

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Achtergrond

Het bestaande bedrijventerrein is ontwikkeld in 1999 voor de volgende bedrijven: Bedrijf A: Veenstra Bakkeveen Rond het jaar 1947 is Garage van der Meer begonnen met een garagebedrijf in Bakkeveen. In 1954 zijn de bedrijfsactiviteiten uitgebreid met verkoop en reparaties van tractoren. is vanaf 1959 betrokken geweest bij de mechanisatie van Garage van der Meer in Bakkeveen. In 1997 is het bedrijf verkocht aan de zoon van . heeft het bedrijf in 1999 verplaatst naar de Mandewyk. Op dit moment bestaat het bedrijf uit een mechanisatie landbouwvoertuigen, een autogarage en dealer van Noord-Nederland van Giant Knikladers. Het bedrijf heeft inmiddels 20 medewerkers.

Bedrijf B: Marinus Machinebouw In 1994 is begonnen met een zagenslijperij in Bakkeveen. De bedrijfsactiviteiten werden uitgebreid met het bouwen van innovatieve op maat gemaakte machines voor de keuken en vloerenindustrie. Nadat het bedrijf in het jaar 2000 is verplaatst naar de Mandewyk is het een wereldwijd opererend machinebouwbedrijf geworden. Op dit moment worden er seriematig 4 verschillende machineproductielijnen gebouwd. Het bedrijf heeft inmiddels 12 medewerkers.

Bedrijf C: CW-Montage In september 2010 is het bedrijf van CW-Montage gevestigd aan de Mandewyk. Voor eigen gebruik wordt een gedeelte van het gebouw gebruikt. Het andere gedeelte is een bedrijfsverzamelgebouw. In het jaar 2018 zijn de bedrijfsactiviteiten van CW-Montage uitgebreid met het transport en opslag voor lokale keukenbedrijven in Noord-Nederland.

3

1.2

Ontwikkelingen

Bedrijf A: Veenstra Bakkeveen:

Het familiebedrijf is uitgebreid met de nieuwe generatie Twee zonen zijn actief binnen het bedrijf. Het bedrijf groeit door met als vaste bestanddelen: landbouwmechanisatie en autoreparaties. Het bedrijf is sinds ruim 10 jaar hoofddealer van de producten van het merk Giant. Hierdoor is het bedrijf ook gegroeid. Het bedrijf heeft dringend behoefte aan uitbreiding om de huidige bedrijfsvoering voort te kunnen zetten. Het bedrijf heeft een regionale functie, waarbij Bakkeveen centraal ligt. Het is voor de agrarische bedrijven van belang dat het mechanisatiebedrijf op korte afstand van hun bedrijven gevestigd blijft, vanwege het vervoer van groot materieel over de openbare weg. Als het mechanisatiebedrijf bijvoorbeeld in Drachten gevestigd zou zijn, dan is een korte route met groot materieel onmogelijk. Door de schaalvergroting verwacht het bedrijf meer werkgelegenheid te kunnen bieden.

Bedrijf B: Marinus Machinebouw:

Het familiebedrijf bestaat inmiddels uit 4 vennoten, te weten de broers en zus en partner/zwager Het bedrijf heeft sinds 2015 een behoorlijke groei doorgemaakt vanwege het innovatieve karakter van het bedrijf. Door samen te werken met lokale toeleveranciers kan er op een efficiënte manier seriematig machinelijnen worden geleverd over heel de wereld. Het bedrijf wil schaalvergroting creëren door uitbreiding van het aantal soorten innovatieve houtbewerkingsmachines. Ook om de wereldwijde marktpositie te behouden. Het bedrijf is met 17 werknemers, welke door de schaalvergroting vermeerderd kan worden, een grote werkgever in de regio en dus een belangrijk onderdeel van de plaatselijke economie. Het bedrijf wil uitbreiden met een showroom waar de bezoekers kunnen worden uitgenodigd om de machines live te demonstreren. Ook is er behoefte aan een aparte bedrijfsruimte waar prototypes van machinelijnen kunnen worden opgebouwd.

4

Bedrijf C: CW-Montage:

De eenmanszaak van heeft per 2018 de bedrijfsactiviteiten uitgebreid met transport en opslag voor lokale keukenbedrijven in Noord-Nederland. Binnen het bedrijf wordt er opslag georganiseerd voor de lokale bedrijven van keukens, werkbladen en apparatuur. Aan de Mandewyk worden de keukens samengesteld en vervoerd naar de eindgebruiker. Het huidige gebouw wordt voor 75% gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw. Met de uitbreiding van de units in het nieuw te bouwen bedrijfsgebouw biedt het bedrijf ruimte aan knelgevallen uit de regio. Enkele bestaande huurders hebben reeds aangegeven meer opslagruimte nodig te hebben. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren verschillende aanvragen geweest voor het huren van bedrijfsruimte. Echter vanwege de volle bezetting zijn deze steeds afgewezen. Bakkeveen is een heel levendig dorp op het gebied van festiviteiten. CW-Montage biedt opslag en opbouwruimte aan deze organisaties. Organisaties die hier gebruik van maken zijn: • • • • • • • • •

St. Dodo Puur Bakkeveen Oudejaarsfeest Carbidschieten P’Optimaal Crea-en Smulmarkt Toneelvereniging St. Dorpsfeest Jeugdwerk Jeugdsoos

Opmerking: Sinds 2020 heeft Marinus Machinebouw het bedrijfspand van CW-Montage gekocht. Momenteel is dit in gebruik als showroom en opslagruimte. Deze uitbreiding kwam voor Marinus Machinebouw als een welkome en noodzakelijke aanvulling op de bestaande bedrijfsruimte. Dit neemt niet weg dat er voor de nabije toekomst nog steeds de behoefte is om uit te breiden. Hierdoor kan er nog efficiënter worden gewerkt door opsplitsing van de diverse bedrijfsactiviteiten.

5

Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1

Situatie

De aanleiding voor het ontwikkelen van de uitbreiding van de bedrijvenlocatie is een gebleken gebrek aan ontwikkelingsruimte van lokale en aan het gebied gebonden bedrijven. De locatie biedt een plek voor twee concrete en lokale bedrijven. Er is dus duidelijk sprake van een regionale behoefte voor de ontwikkeling. Binnen het bestaand stedelijk gebied van Bakkeveen is geen ruimte om deze bedrijven op te vangen. In de directe omgeving zijn geen bedrijfslocaties voorhanden. Er zou dan uitgeweken moeten worden naar bijvoorbeeld Drachten. Aangezien de betreffende bedrijven zijn gebonden aan en reeds gevestigd in de regio is dit geen oplossing. In dit geval is een locatie gevonden die aansluit op het bestaande bedrijfsterrein. De noodzakelijke gronden zijn hiervoor reeds aangekocht door de ondernemers. De locatie heeft voor auto- en vrachtverkeer een goede ontsluiting op de provinciale weg N917 en is voor de werknemers ook met het openbaar vervoer te bereiken. Ook voor landbouwverkeer is sprake van een goede ontsluiting

2.2

Conclusies

Alle bedrijven hebben een sterke groei laten zien maar worden nu belemmerd om verder te groeien. De kansen in de markt kunnen nu niet worden benut door ruimtegebrek op de huidige locaties.

6

Hoofdstuk 3 Economische effecten 3.1

Inschatting economische effecten

Directe effecten: Directe werkgelegenheid is afhankelijk van de omvang de bedrijven. Door de fysieke uitbreiding van de bedrijven nemen de bedrijfsactiviteiten toe en wordt de directe werkgelegenheid vergroot. Indirecte effecten: Indirecte werkgelegenheid wordt vergroot doordat de 2 bedrijven veelal gebruik maken van toeleveranciers. Door uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten zal dit ook merkbaar zijn voor deze toeleveranciers. Behoud van bestaande bedrijvigheid in de regio doordat hoofdzakelijk samen gewerkt wordt met toeleveranciers uit de regio. In de huidige situatie is geen ruimte voor laden en lossen. Door uitbreiding naar het achterliggende perceel kan het laden en lossen op het eigen terrein gebeuren en wordt de N917 niet versperd. Nu gebeurt dit veelal op de N917. Dit leidt tot onoverzichtelijke en gevaarlijke verkeerssituaties. Ook voor het personeel is er parkeergelegenheid nodig op het eigen perceel. Dit kan niet langs de provinciale weg N917.

3.2

Conclusies

De bedrijven vragen relatief veel ruimte door de omvang van het materieel waar ze mee werken en de omvang van de bijbehorende voorzieningen, maar de bedrijven en bedrijvigheid zijn op zichzelf niet grootschalig te noemen. Het betreft een mechanisatiebedrijf dat plaatsgebonden is vanwege de binding met de landbouw. Een machinefabriek dat grotendeels lokaal gebonden is door hoofdzakelijk gebruik te maken van lokale toeleveranciers en hierdoor de werkgelegenheid in de regio versterkt.

7

Hoofdstuk 4 Landschapselementen 4.1

Behoud en uitbreiding

Ruimte voor de lokale bedrijven in overige kernen (zoals de gemeente Opsterland) draagt bij aan de levendigheid en de economische vitaliteit op het lokale schaalniveau. Een verantwoorde milieu-hygiënische inpassing is gewaarborgd, rekening wordt gehouden met landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Met de aanwezige infrastructuur zijn de bereikbaarheid, de verkeersveiligheid en de verkeersleefbaarheid in voldoende mate te waarborgen. Als landschapselement worden langs de eigendomsgrenzen houtwallen of singels toegevoegd. Ook wordt het achterste stuk landbouwgrond voorzien van bloemrijk gras.

4.2

Garanties

Allebei de bedrijven staan garant voor een juiste invulling van de landschapselementen zoals gebruikelijk is in de gemeente Opsterland.

8

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Bijlage 2 Landschappelijke inpassing

13

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING MANDEWYK 1A EN 1B BAKKEVEEN P000894 8 februari 2023

1

2

INHOUD 1. Inleiding

5

2. Gebiedsbeschrijving

7

3. Ontstaansgeschiedenis

9

4. Ruimtelijke analyse

11

5. Landschappelijke inpassing

15

Colofon

18

Separate bijlage Schets landschappelijke inpassing op schaal 1:1500

1.

Aanzicht vanaf Nije Drintse wei richting de weilanden met op de achtergrond het bedrijventerrein (Bron: GoogleMaps).

2.

Aanzicht richting de vaart met bomenlaan vanaf Mandewyk 1 met aan de rechterzijde het bedrijventerrein (Bron: GoogleMaps).

3

3

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Aan de Mandewyk 1A en 1B te Bakkeveen zijn twee bedrijven gevestigd. De twee bedrijven Veenstra Bakkeveen en Marinus Machinebouw hebben als voornemen achter de percelen Mandewyk 1A en 1B uit te breiden met twee nieuwe bedrijfsgebouwen. Vanwege de groei van de beide bedrijven, lopen zij tegen de capaciteit aan van de bestaande bedrijfsgebouwen. Momenteel heeft het bedrijf een te klein perceel en wil graag uitbreiden aan de achterzijde van het perceel met twee nieuwe bedrijfsgebouwen. Ten behoeve van de uitbreiding is het achterliggend agrarisch perceel aangekocht en hierdoor wordt de bestaande situatie aangesloten op de nieuwe bedrijfsgebouwen. Deze ontwikkeling is op grond van de bestemmingsregels uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied’ van de gemeente Opsterland niet direct realiseerbaar. In de huidige siuatie heeft het perceel de bestemming agarisch en binnen deze bestemming is h et gebruiken van de gronden voor een reguliere bedrijfsfunctie niet toegestaan. De gemeente Opsterland is bereid om planalogische medewerking te verlenen. Dit bestemmingsplan is daarvan de uitkomst. Voorliggend document laat zien dat een nieuwe invulling van het erf mogelijk is met behoud van de bestaande kwaliteiten vanuit het landschap.

1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 1 bestaat uit een algemene inleiding. Het tweede hoofdstuk beschrijft het landschapstype van het plangebied. Hoofdstuk drie gaat in op de ontstaansgeschiedenis van de plek, waarna hoofdstuk 4 een beknopte ruimtelijke analyse geeft. Op basis van het ruimtelijk onderzoek wordt in hoofdstuk 5 een passende landschappelijk inpassingsschets voorgesteld.

3.

Luchtfoto met kadastrale kaart schaal 1:2000 van het plangebied (Bron: BugelHajema).

5

4

Heideontginning - bosgebied

Heideontginning - landgoederen

Heideontginningslandschap

5 4

2. GEBIEDSBESCHRIJVING Zuidelijke Wouden Het plangebied is gelegen in een heideontginningslandschap in de Zuidelijke Wouden (afbeelding 4). De Zuidelijke Wouden is onderdeel van de westelijke helling van het Drents plateau. Het gebied bestaat uit keileem en dekzand. Het ligt op de rand van de heideontginning en het bosgebied. De heideontginningen zijn vrij jong (eind 19e, begin 20e eeuw) en komen voor langs de drogere randen van het Drents plateau en op de hogere gronden langs de middenloop van de beekdalen. Tijdens de voorlaatste ijstijd (Saalien) heeft het landijs de keileemopduikingen opgestuwd en vormen ruggen tot plaatselijk tien meter boven NAP. Gletsjertongen vanuit deze ijskap schuurden brede, ondiepe (beek) dalen uit. Eén daarvan is het Alddjip ten noorden van Bakkeveen. In die periode ontstonden ook de pingo’s, de latere pingoruines, die veelvuldig nog aanwezig zijn rondom Bakkeveen. Het plangebied wordt gekenmerkt door zich door veel afwisseling in open en, op de hogere delen, besloten landschappen met bospercelen en omzoomde weilanden met houtwallen als perceelscheiding en het landschapsbeeld met open weilanden. De schaal van het landschap is midden tot kleinschalig te noemen.

Kernkwaliteiten Heideontginning Vanuit de structuurvisie 2014 Grutsk op ‘e Romte zijn de kernkwaliteiten beschreven en ambities onderbouwd. Hieronder staan de kwaliteiten van het landschap die van toepassing zijn op het plangebied: • Herstellen en versterken van de visuele relatie tussen de dorpen en het landschap eromheen door verdere dichtslibben van bebouwing in de linten tegen te gaan en door dichtgegroeide doorzichten weer open te maken. • Behouden van het patroon (ritme, volume, kleur en oriëntatie) van de bebouwingslinten op de hogere ruggen en de langgerekte hoogveenontginningen. Belangrijk is behoud van de oriëntatie van de huizen op hun perceel en de oriëntatiewisseling van de huizen (soms nog aanwezige middeleeuwse opstrek). • Behoud en versterking van de houtwallen, singels, boxcomplexen, boombeplanting langs wegen en groene erven, groene tuinen en groene erfscheidingen, die samen een essentieel onderdeel vormen van de landschappelijke structuur.

Conclusie

4. Uitsnede kaart landschap-

De landschappelijke structuur behouden en versterken. Daarin is de opstrekkende verkaveling en oriëntatie het vertrekpunt bij ruimtelijke inrichting. Belangrijk om de dicht begroeide doorzichten weer open te maken in het bebouwingslint. Daarnaast is het herstellen en versterken van de hoge, besloten plateau met houtwallen, singels, boscomplexen en lanen essentieel om te behouden zodat de open weilanden beleefbaar blijft.

typen deelgebied Zuidelijk Wouden (Bron: Grutsk op’e Romte). 5.

Uitsnede landschapstypenkaart Bakkeveen (Bron: Landschapstypenkaart Provincie Friesland) / (www. fryslan.maps.arcgis.com).

7

6

7

8

3. ONTSTAANSGESCHIEDENIS Inleiding Voor de ontwikkeling van het plangebied is relevant om te weten hoe het gebied zich heeft ontwikkeld in de loop der jaren. Op deze manier komen ruimtelijke eigenschappen naar voren die typsich zijn voor dit plangebied.

1848 Op de kaart van 1848 (afbeelding 6) is het plangebied nog onbewoond. Na de ijstijd vond, als gevolg van zeespiegelstijging, op grote plaats veenvorming plaats. Rondom het plangebied ontstond een dik pakket aan (hoog)veen, hoewel bepaalde zandkoppen o.a. Bakkeveen vrij van veen bleef. Ten noordoosten van het plangebied zijn pingoruïnes zichtbaar, als ronde plassen.

1930 Op de kaart van 1930 (afbeelding 7) is het plangebied bebouwd met een woonerf. De intensieve veenontginningen hebben geleid tot de aanleg van binnenpolderdijken en trekvaarten en tot de bouw van de landgoederen Oranjewoud en Bakkeveen met statige landhuizen en bijbehorende tuin- en parkaanleg. De groenstructuur wordt doorgetrokken vanaf het veenontginningsdorp Bakkeveen richting het landschap. Je ziet eenduidige patronen van haaks op elkaar staande structuren van (opstrekkende) verkaveling, wegen, bomenlanen en houtsingels zichtbaar. Dit maakt het een uniek stukje besloten gebied en het contrast met de relatief halfopen heideontginningsgebieden.

1980 Op de kaart van 1980 (afbeelding 8) is het plangebied bebouwd alleen nog met een woonerf. Het lintdorp Bakkeveen is uitgebreid met woningen langs de Mandewyk. Ten noordoosten is het heidegebied getransformeerd in het natuurgebied: de Bakkeveense duinen (onderdeel van de Natura 2000). Door schaalvergroting en ruilverkavelingen is het landschap grotendeels veranderd en zijn de houtsingelstructuren op de meeste plaatsen verdwenen. In het plangebied zijn de groenstructuren aan de Nije Drintse Wei en de Drentsche wyk behouden gebleven.

2021 Op de kaart van 2021 (afbeelding 9) is het plangebied uitgebreid met een bedrijventerrein. Verder zie je langs de Mandewyk schaalvergroting van agrarische bedrijven zichtbaar.

Conclusie Het agrarische perceel bestaat nog maar dertig jaar. Het plangebied is gelegen op de rand van de boscomplexen en landgoederen richting het heideontginningsgebied met de houtsingel- en laanstructuren. Dit zorgt voor een afwisselend beeld van het besloten dorpslint en open doorzichten richting het heideontginning gebied van weilanden en agrarische percelen. Het advies om deze waarden zoveel mogelijk te respecteren en handhaven.

6.

Topografische kaart 1848

7.

Topografische kaart 1930

8.

Topografische kaart 1980

9.

Topografische kaart 2021

(Bron: www.topotijdreis.nl). (Bron: www.topotijdreis.nl). (Bron: www.topotijdreis.nl). (Bron: www.topotijdreis.nl).

9 9

Bakkeveenseduinen

l wa ke jer Ts

t in

w se

ei j Ni

r eD

k wy de an M

rt aa ev ns ee ev kk Ba

10

4. RUIMTELIJKE ANALYSE Landschap Het plangebied bevindt zich in het heideontginningslandschap. Het gebied kenmerkt zich door afwisseling in open- en besloten gebieden. De beslotenheid komt veelal voor op de hogere delen tot uitdrukking door een besloten en boomrijk landschap met bospercelen en omzoomde weilanden met houtwallen als perceelscheiding. De openheid bevindt zich op de lagere delen en sloten rondom de kavels vormen hier de perceelscheiding. De schaal van het landschap is midden tot kleinschalig (afbeelding 10). Het lint Bakkeveen loopt in noordoost-zuidwest richting. Aan het lint liggen erven met erfbeplanting die gericht staan op de weg Mandewyk en de Mandewyksevaart. De vaart vormt samen met de bomenlaan een groene zone in het landschap (afbeelding 10 en 12). De meeste erven hebben aan beide zijdes van het perceel erfbeplanting. De achterkanten zijn voornamelijk half open met zicht op het landschap. De structuur van het gebied wordt bepaald door een opstrekkende verkaveling in noordwestzuidoost richting. De singels en sloten geven deze structuur weer. Vanaf de weg Mandewyk zijn doorzichten tussen de erven zichtbaar (afbeelding 10).

Hoogteligging Het laag gelegen beekdal ten noordwesten met 2,35 + NAP valt het Drents plateau op als hooggelegen structuur in het landschap. Het plateau ligt ongeveer hoger dan de beekdalen. De ronde laaggelegen plassen; de pingruïnes vallen op in het landschap (afbeelding 11).

Huidige situatie Op het erf wordt er gewoond aan de zuidwestzijde voor op het erf. Deze bestaande woningen blijven behouden en is georiënteerd aan de weg. Achter de woning staan momenteel 3 bedrijfsgebouwen (van Veenstra Bakkeveen en Marinus machinegebouw) ook georiënteerd aan de weg Mandewyk. Op het erf blijft alle bebouwing behouden en zijn gericht naar de weg.

10. Gebiedsanalyse 1:10000 (Bron: Bugelhajema). 11. Hoogtekaart (Bron: ahn. arcgisonline.nl/ahnviewer).

11 11

12

13

14

15

16

De inrit is gelegen aan de weg Mandewyk met een laag hekwerk. Het plangebied wordt omsloten met een watergang. Langs de erfgrens, ten zuidoosten, bevindt zicht een watergang: de Drentsche wijk. De achterzijde van het perceel is open en dient als weiland.

Bebouwing Aan het lint liggen compacte erven met erfbeplanting, waar singels bestaan uit een enkele rij (afbeelding 13 t/m 15). Het is vooral wonen binnen het groen met (transparante) doorzichten richting het landschap. De woningen staan in de eerste zone langs de weg, de woonzone (voorerf/representatief deel) met erfbeplanting, solitaire bomen en voornamelijk een singel aan beide zijden van de percelen. Achter deze zone ligt het achtererf en is vooral halfopen richting de weilanden. 12. Vanaf Mandewyk 1 (voorgrond Tsjerkewâl 32), met aan de linkerzijde de Bakkeveensevaart met de dubbele bomenlaan (Bron: Google Maps). 13. Tsjerkewâl 32 (rechterzijde); vrijliggend erf, de voorzijde bestaat uit hekwerk, een solitaire boom en aan de linkerzijde een inrit. Langs de

De Mandewyksevaart is vooral een belangrijke landschappelijke drager in het gebied. Door de ‘besloten’ bomenlaan valt het onderscheid op tussen de halfopen polders en het besloten bebouwingslint met zichtlijnen richting het landschap (afbeelding 17).

Conlusie De groene, besloten erven in het plangebied en de gedeeltelijke openheid aan de achterzijde van de erven met doorzichten richting het landschap is belangrijk voor behoud van het landschappelijk beeld. Belangrijk om dit contrast tussen open- en beslotenheid te behouden/te versterken.

woning een zichtlijn richting het landschap (Bron: Google Maps). 14/15. Mandewyk 3 (linkerzijde) en Mandewyk 5 (rechterzijde) vrijliggende erven, waarvan de zijdelingse perceelgrenzen zijn beplant en begrensd met een houtsingel. Aan de voorzijde staat een haag en/ of een fruitboom. Langs de woning aan de Mandewyk 3 is een zichtlijn richting het landschap (Bron: Google Maps). 16. Mandewyk 3 (rechterzijde) een vrijliggend erf, gelegen aan de Drentse wyk met een doorkijk naar het achterliggende landschap. (Bron: Google Maps). 17. Zichtlijn vanaf Mandewyk 5 richting het open heideontginning gebied met op de achtergrond de houtsingels en bomenlane (Google Maps).

17 13

Indicatie beplantingskeuze De bodem in het plangebied bestaat uit lemig, fijn zand. Het sortiment beplanting moet hierop worden afgestemd. Aan de noordwest- en zuidoostzijde van het erf wordt een elzensingel aangelegd zijdelings langs de perceelgrenzen en om de bedrijfsgebouwen. De elzensingel wordt 8 meter breed. De beplanting aanbrengen in 3-5 rijen. De middelste 2 rijen bestaan uit bomen. De buitenste rij bestaan alleen uit struiken. Elzensingel: •

Bomen, een plantafstand van 8-12meter. Sortiment: 30% Quercus robur (zomereik), 35% Alnus glutinosa (zwarte els) en 35% Carpinus betulus (haagbeuk).

•

Struiken, plantafstand circa 2 meter. Planten in onregelmatig verband, ten opzichte van de lijnen. Sotiment: 10% Amerlanchier Lamarckii (krentenboompje), 20% Crataegus monogyna (eenstijlige meidoorn), 10% Euonymus europaeus (kardinaalsmuts), 10% Rosa canina (hondsroos), 20% Sambucus nigra (gewone vlier), 10% Frangula alnus (vuilboom), 20% Prunus spinosa (sleedoorn).

Bomenrij langs watergang en natuurvriendelijke oever: •

Bomen: Alnus glutinosa (zwarte els). Plantafstand minimaal 6 meter

Quercus robur

en Quercus robur (zomereik). Bomenrij langs entree: •

Bomen: Alnus glutinosa (zwarte els).

18

5.

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING De landschappelijke inpassing geldt voor de achterzijde van het voormalige agrarische perceel. De aanwezige woningen (aan de voorzijde) blijft in gebruik als woning. Het voorerf blijft verder intact. Het achterliggende deel wordt ingericht voor de twee bedrijfsgebouwen. Door de omvang van de ontwikkeling wordt ingegrepen in de verkavelingsstructuur en zal worden aangesloten bij het oorspronkelijke karakter van het gebied. Het verbeteren van het landschapsherstel zal een verbeterde toevoeging worden aan het bebouwingslint. De voorliggende landschappelijke inpassing laat zien dat dit goed mogelijk is met behoud van de kernkwaliteiten van het gebied.

Uitgangspunten De landschappelijke inpassing is zorgvuldig afgestemd op de karakteristieken van de omgeving/ het landschap. Om dit te bereiken zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • zichtlijn vanaf Mandewyk richting de watergang: Drentsche wyk behouden; • de bedrijfsuitbreiding van de erven volgt de verkavelingsrichting, haaks op het bebouwingslint; • de bedrijfsuitbreiding wordt gebouwd evenwijdig aan de aanwezige gebouwen; • maximaal de helft van de aangekochte agrarische percelen wordt gebruikt voor de bedrijfsuitbreiding (circa 90m naar achteren) en de andere helft wordt gebruikt voor een natuurvriendelijke inrichting; • een groene verdichting in het halfopen landschap met heldere groene begrenzing; • tussen de percelen op het bedrijventerrein doorzichten behouden/benadrukken richting het achtergelegen perceel om de visuele relatie tussen het erf en het landschap te behouden.

Erfinrichting Aan de voorzijde vanaf de weg krijgt het een groene uitstraling. De zonering is terug te zien in de erfinrichting. Representatief deel voor, meer functioneel / landschappelijk achter het perceel. In de huidige situatie aan de voorzijde staat bij het bedrijf Marinus machinebouw twee zuilvormige bomen in gazon. Het bedrijf ernaast van Veenstra Bakkeveen worden ook twee bomen in het gazon ingepast. Tussen het erf Madewyk 1A en 1B wordt de groenstrook breder en creëer je een doorzicht richting het landschap (afbeelding 18). De uitbreiding van de erven volgt de verkavelingsrichting, haaks op het bebouwingslint. Maximaal de helft van de aangekochte agrarische percelen wordt gebruikt voor de bedrijfsuitbreiding circa 90 m naar achteren. Voor de nieuw te bouwen bedrijfsgebouwen geldt een maximale nokhoogte van 10 meter en een goothoogte van 5-6 meter. De nieuwe gebouwen worden in de lengterichting geplaatst van de oorspronkelijke gebouwen. De gebouwen worden met natuurlijke materialen ingepast en eentonige onopvallende kleuren passend bij het landschap (afbeelding 19 en 20). 18. Schets landschappelijke inpassing (Bron: BügelHajema).

Het achtergelegen perceel wordt aan weerszijden ingepast met een elzensingel, van een dubbele rij bomen. Zodat de bedrijven minder zichtbaar worden in het 15

19

20

landschap. Door middel van het nieuw aanbrengen van de elzensingel ten noordoosten en zuidoosten van het perceel wordt de verkavelingsstructuur extra benadrukt (afbeelding 18). De huidige bomen achter het perceel blijven behouden en worden aangevuld met een paar extra bomen. Hierdoor blijft het zicht gedeeltelijk open richting het landschap. Hiermee worden de erfgrenzen verzacht en krijgt het een groene uitstraling. De watergang ten noordwesten wordt verbreed met een natuurvriendelijke oever met een rand van riet. Langs de bedrijfsuitbreiding zal één watergang worden gerealiseerd met een enkele bomenrij, zodat de zichtlijn extra wordt benadrukt vanaf de weg Mandewyk richting het landschap. Daarnaast wordt één watergang met drie elzen gerealiseerd om de verkavelingsstructuur extra te benadrukken op het achtergelegen perceel. Aan de noordoostkant blijft het een natuurvriendelijke inrichting en wordt het weiland op een lichte helling ingepast met een kruidenrijk grasmengsel. Conclusie In dit ontwerp wordt de verkavelingsstructuur behouden, wordt samenhang in het plangebied gecreëerd, en wordt een aantrekkelijke omgeving gerealiseerd waarin de natuurbeleving en de natuurwaarden worden versterkt.

19..Referentie bestaande bedrijfsgebouw aan Mandewyk 1C (Bron: Architect Dorenbos). 20. Referentie uitbreiding bedrijfsgebouw met natuurlijke materialen bijv. hout en steen (Bron: Architect Dorenbos).

16 17

Indicatie beplantingskeuze De bodem in het plangebied bestaat uit lemig, fijn zand. Het sortiment beplanting moet hierop worden afgestemd. Aan de noordwest- en zuidoostzijde van het erf wordt een elzensingel aangelegd zijdelings langs de perceelgrenzen en om de bedrijfsgebouwen. De elzensingel wordt 8 meter breed. De beplanting aanbrengen in 3-5 rijen. De

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING MANDEWYK 1A EN 1B BAKKEVEEN P000894 | 10 maart 2022

middelste 2 rijen bestaan uit bomen. De buitenste rij bestaan alleen uit struiken. Elzensingel: •

Bomen, een plantafstand van 8-12meter. Sortiment: 30% Quercus robur (zomereik), 35% Alnus glutinosa (zwarte els) en 35% Carpinus betulus (haagbeuk).

•

Struiken, plantafstand circa 2 meter. Planten in onregelmatig verband, ten opzichte van de lijnen. Sotiment: 10% Amerlanchier Lamarckii (krentenboompje), 20% Crataegus monogyna (eenstijlige meidoorn), 10% Euonymus europaeus (kardinaalsmuts), 10% Rosa canina (hondsroos), 20% Sambucus nigra (gewone vlier), 10% Frangula alnus (vuilboom), 20% Prunus spinosa (sleedoorn).

Bomenrij langs watergang en natuurvriendelijke oever: •

Bomen: Alnus glutinosa (zwarte els). Plantafstand minimaal 6 meter en Quercus robur (zomereik).

Bomenrij langs entree: •

Bomen: Alnus glutinosa (zwarte els).

Quercus robur

COLOFON Beeldkwaliteitskader BügelHajema Adviseurs Leeuwarden Adviseurs voor leefomgeving en omgevingsrecht BNSP

Balthasar Bekkerwei 76 8914 BE Leeuwarden 058 215 25 15 info@bugelhajema.nl www.bugelhajema.nl

19

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Bijlage 3 Welstandsbeleid

34

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Bijlage 4 Volumestudie uitbreiding

37

STUDIE werk: 21-4553 Volumestudie en aanvullend welstandskader opdrachtgever: Veenstra Bakkeveen en Marinus Machinebouw

datum: 29-03-2021 gewijzigd: 20-09-2022

00 01 02 03 04 05 06

situering plangebied de bedrijven uitgangspunten landschappelijke inpassing bestaande voorgevels volumestudie uitbreidingen samenhang uitbreidingen en mogelijke verschijningsvormen totaalaanzichten

INHOUD Dorenbos Architekten Trynwaldsterdyk 20 9061 DB Gytsjerk 058 2562003

www.dorenbosarchitekten.nl

richting Drachten

N917

e urk

arw

Fo e rw i

BAKKEVEEN

l

wâ

ke

jer

Ts

Plangebied

ew

nd

Ma

Situering plangebied

yk

Het plangebied bevindt zich aan de zuidoostelijke rand van het dorp Bakkeveen en wordt ontsloten door de Mandewyk, de toegangsweg naar het dorp. Er kan gesteld worden dat de locatie daarmee een entreefunctie vervult richting Bakkeveen. Binnen het plangebied zijn twee bedrijven gevestigd met een toekomstige uitbreidingswens. Voor deze uitbreidingen is het gezien de entreefunctie dan ook van belang dat deze zorgvuldig in het landschap ingepast worden. Hierbij is een zekere samenhang gewenst. De volgende studie geeft een overzicht op welke manieren dit bewerkstelligd zou kunnen worden.

00683G0000 01201G0000

01200G0000 00986G0000

00987G0000

00059G0000

DWD00D

1A

DWD00D

01190G0000

DWD00D

DWD00D

DWD00D

00917G0000

DWD00D

00468G0000

DWD00D

1

DWD00D

DWD00D

00745G0000

DWD00D

01199G0000

01167G0000 01115G0000 01067G0000

DWD00D

1B

01191G0000

DWD00D

DWD00D

01143G0000

DWD00D

DWD00D

01068G0000

2

DWD00D

DWD00D

01144G0000

DWD00D

1

01116G0000

DWD00D

3

De bedrijven

01168G0000

00748G0000

DWD00D

01163G0000

DWD00D

3

DWD00D

1C

In het plangebied zijn 2 bedrijfsgebouwen gesitueerd. Nummer 1 is in eigendom van Veenstra Bakkeveen, een garage en mechanisatiebedrijf. Het bedrijfsgebouw aangeduid met 2 is in eigendom van Marinus Machinebouw: een wereldwijd opererend machinebouwbedrijf gespecialiseerd in houtbewerkingsmachines. Deze heeft recent ook het naastgelegen gebouw (3), het voormalige bedrijfsgebouw van CW-montage, aangekocht.

00683G0000

DWD00D

00745G0000

DWD00D

e im

rru

ve

01201G0000

DWD00D

nd

g an erg

ie vr ur

tu

at nw

na

ter

inr

9

1

bre uit

el

ale

g tin

n idi

po

ich

a.

jke

eli

c g:

e 0m

00468G0000

DWD00D

xim

01200G0000 00986G0000 01190G0000

DWD00D

DWD00D

DWD00D

00917G0000

DWD00D

ma

ter

00987G0000 1A

DWD00D

e 0m

1 01144G0000

DWD00D

00059G0000

DWD00D

01167G0000 01115G0000 01067G0000

DWD00D

1B

01191G0000

DWD00D

DWD00D

01143G0000

DWD00D

DWD00D

01068G0000

2

DWD00D

01199G0000

al

DWD00D

xim ma

9

d

rei

itb eu

a. :c g in

01116G0000

DWD00D

3 Uitgangspunten landschappelijke inpassing

01168G0000

00748G0000

DWD00D

01163G0000

DWD00D

3

DWD00D

1C

Voor de uitbreiding van de 2 bedrijfslocaties heeft BügelHajema reeds een aantal ruimtelijke uitgangspunten vastgesteld welke verbeeld zijn in deze plankaart. Het bedrijventerrein wordt maximaal twee keer zo groot en het overige deel van de aangekochte gronden wordt natuurvriendelijk ingericht. Verder worden er langs de randen van de aangekochte gronden houtsingels gerealiseerd en wordt de watergang die het noordoostelijke deel van de aangekochte gronden begrensd verruimd (oa met een waterpoel).

8600+

8250+

4410+ 3700+

Bedrijfsgebouw no. 1 Gevel: stalen beplating kleur gebroken wit op een plint van bruin genuanceerd metselwerk Dak: stalen dakplaten kleur grijs, dakhelling 20 gr. Overheaddeuren: donkerrood

4500+

peil

Bedrijfsgebouw no. 2 Loods Gevel: stalen beplating kleur donkergrijs op een plint van grijs metselwerk Dak: stalen dakplaten kleur grijs, dakhelling 20 gr. Uitbouw Gevel: oranjerood metselwerk Dak: stalen dakplaten kleur grijs, dakhelling 20 gr.

8000+

4100+

peil

Overeenkomstige kenmerken bebouwing Volume Alle gebouwen hebben een dakhelling van 20 graden Materiaalgebruik Alle daken van de loodsen: stalen dakplaten kleur grijs Twee van de drie loodsen: stalen gevelbeplating in een grijze kleur Twee van de drie gebouwen staan op een plint van metselwerk

Bedrijfsgebouw no. 3 Loods Gevel: stalen beplating kleur donkergrijs Overheaddeur: kleur antraciet Dak: stalen dakplaten kleur grijs, dakhelling 20 gr. Uitbouw Gevel: verticale houten delen Dakrand: zink

bestaande voorgevels schaal 1:200

10000+

10000+

6000+

peil

Dakhelling van 20 graden Nokhoogte: 10 meter Goothoogte: 6 meter Breedte gebouw: 19 meter 10000+

5000+

peil

Volume uitbreiding Dakhelling van 20 graden Nokhoogte: 10 meter Goothoogte: 5 meter Breedte gebouw: 24,5 meter 10000+

4000+

peil

Volume uitbreiding Dakhelling van 20 graden Nokhoogte: 10 meter Goothoogte: 6 meter Breedte gebouw: 30 meter

volumestudie uitbreiding schaal 1:200

Volume uitbreiding

00683G0000

DWD00D

00745G0000

DWD00D

k

vla

18

w ou

01201G0000

DWD00D

00468G0000

DWD00D

1

ter

me

b

n tlij

18

h zic

01200G0000

DWD00D

00917G0000

DWD00D

ter

me

00986G0000

00987G0000 1A

DWD00D

01190G0000

DWD00D

DWD00D

6m 00059G0000

DWD00D

lak

v uw

1 01144G0000

DWD00D

bo

n tlij

18

h zic

01199G0000

01167G0000 01115G0000 01067G0000

DWD00D

1B

01191G0000

DWD00D

DWD00D

01143G0000

DWD00D

DWD00D

01068G0000

DWD00D

DWD00D

ter

me

2

Volumestudie uitbreiding Bij situering van het grootste volume (met een breedte van 30 meter) in het verlengde achter de bestaande bebouwing worden deze aan het zicht onttrokken. Qua omvang sluiten de bestaande en de nieuwe bedrijfsgebouwen goed op elkaar aan. De lengte van de beide uitbreidingen kunnen hierin variëren. Met een witte stippelllijn is het bouwvlak aangegeven. Dit biedt voor de beide percelen de mogelijkheid om een bedrijfsgebouw met een grotere breedte te realiseren. De bouwvlakken van de percelen zijn 18 meter uit de perceelgrens gesitueerd om zo ontsluiting in de langsrichting van de bedrijfsgebouwen mogelijk te maken. Ook wordt er zo een doorkijk geboden vanaf de Mandewyk naar de achterliggende natuurvriendelijke inrichting van de percelen en zal de nieuwe bebouwing vanuit het landschap niet als een cluster ervaren worden.

01116G0000

01168G0000

00748G0000

DWD00D

01163G0000

DWD00D

3

DWD00D

1C

DWD00D

3

Samenhang uitbreidingen bewerkstelligen door: 10000+

6000+

4000+

peil

Dakhelling van 20 graden Dakoverstekken Nokhoogte 10 meter Goothoogte maximaal 6 meter 10000+

6000+

4000+

peil

2 Materiaalgebruik Stalen dakplaten in kleur grijs Plint van donker metselwerk Overheaddeuren in kleur donkergrijs Aluminium kozijnen in grijstint

Bovenstaande uitgangspunten maken verschillende gevelinvullingen mogelijk

+ Mogelijke gevelinvulling

Mogelijke gevelinvulling

Verticale houten delen

Aluminium golfprofiel verticaal toegepast

samenhang uitbreidingen schaal 1:200

1 Volume

bouwvlak

erfgrens

bouwvlak

erfgrens

erfgrens

erfgrens

erfgrens

erfgrens

30 meter ruimte tussen gebouwen

erfgrens

erfgrens

Totaalaanzicht

2 één volume met een goothoogte van 4 meter en één samengesteld volume met een goothoogte van 6 meter

erfgrens

25 meter ruimte tussen gebouwen

erfgrens

erfgrens

28 meter ruimte tussen gebouwen

Totaalaanzicht

3 2 samengestelde volumes met een goothoogte van 6 meter bouwvlak

bouwvlak

totaalaanzicht schaal 1:500

1 Totaalaanzicht 2 volumes met een goothoogte van 4 meter

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Bijlage 5 Provinciale ontheffing van de Verordening Romte

49

P

provinsje fryslân provincie fryslân ^

<rö

postbus 20120 8900 hm leeuwarden tweebaksmarkt 52 (058) 292 59 25

College van burgemeester en wethouders van de gemeente Opsterland Postbus 10000 9244 ZP BEETSTERZWAAG

www.fryslan.frl provincie@fry slan. frl www.twitter.com/provfryslan

CJ (/5

P

o u

Leeuwarden, 7 maart 2023 Verzonden,

CU

” 7 HAAR! 2023

Ons kenmerk Afd./Opgave Behandeld door Uw kenmerk Bijlage(n) Onderwerp

02087825 Omgevingszaken Omgevingszaken / (058) 292 59 25 of romte(gfryslan.frl

: ontheffing Verordening Romte Fryslân 2014 voor uitbreiding Bedrijven­ terrein Mandewyk te Bakkeveen

Geacht college.

I. Aanvraag In uw brief van 8 februari 2023, verzoekt u ons, overeenkomstig de bepalingen in de arti­ kelen 10.1.1 en 10.2.1 van de Verordening Romte 2014, een ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 1.1.1 van de Verordening Romte 2014 voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Mandewyk te Bakkeveen. De ontheffing wordt aangevraagd voor de uit­ breiding van twee van de drie bedrijfspercelen. II. Overwegingen Op grond van artikel 4.3.1 van de Verordening Romte 2014 (hierna: VR) kan in een ruim­ telijk plan voor het landelijk gebied een uitbreiding worden toegestaan van een bestaand, niet aan het beheer, onderhoud of productievermogen van het landelijk gebied gebonden bedrijf tot maximaal 50% van het bestaande bebouwde oppervlak en maximaal 50% van het bestaande bestemmingsvlak, indien in de plantoelichting is onderbouwd dat het bedrijf milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar is in de omgeving en het plan voorziet in een goede inpassing binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. De beoogde ontwikkeling overschrijdt de maximaal toegestane uitbreiding van 50% en is dan ook in strijd met de VR. De VR biedt hiervoor geen afwijkingsmogelijkheid.

-1 /3-

Ons kenmerk:

02087825

Ö provinsje fryslân provincie fryslân ^

Artikel 10.1.1 VR biedt ons ruimte om ontheffing te verlenen voor stedelijke functies. Ont­ heffing is mogelijk voor gevallen waarin de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen. Er kan ontheffing worden verleend van het bepaalde in artikel 1.1.1 VR. Wij menen dat hier sprake is van een bijzondere omstandigheid zoals beschreven in arti­ kel 10.1.1 lid 1 Verordening Romte 2014. In 2014 hebben wij reeds ingestemd met het bestemmingsplan Mandewyk dat de vesti­ ging van een drietal bedrijven faciliteert. Het bedrijventerrein ligt weliswaar in het buiten­ gebied, maar op zeer korte afstand van de kern Bakkeveen. De zittende bedrijven willen graag uitbreiden, waarvoor nu niet voldoende ruimte beschikbaar is. Gelet op de gedane investeringen is verplaatsing van de bedrijven niet reëel. Daarnaast is er sprake van loka­ le/regionale binding. Het terrein wordt landschappelijk ingepast en met de te realiseren groene bufferzone zal sprake zijn van een afronding van het terrein. De ontheffing kan worden verleend indien het plan tevens voldoet aan de in artikel 10.1.1 lid 2 onder a t/m d van de Verordening Romte genoemde voorwaarden: a.

de ontwikkeling gelet op de aard, schaal en uitstraling past binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, en in een evenredige verhouding nieuwe kwalitei­ ten van natuur, water, landschap of recreatieve dan wel agrarische mogelijkheden toe­ voegt, of bijdraagt aan een goede ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied of be­ staand stedelijk gebied; b. de ontwikkeling bijdraagt aan de sociale of economische vitaliteit van het platteland; c. de ontwikkeling niet leidt tot onevenredige milieubelasting en niet onevenredig veel verkeer aantrekt in relatie tot het onderliggende wegennet, en d. de ontwikkeling niet leidt tot beperkingen voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving. Wij zijn van mening dat in voldoende mate aan de voorwaarden voor het verlenen van een ontheffing wordt voldaan. De landschappelijk inpassing is afgestemd op de kwaliteiten van de omgeving en de groene bufferzone zorgt voor een geleidelijke overgang van het bedrijventerrein naar het omliggende gebied. De bedrijven hebben een lokale binding (personeel en toelevering) en dragen daarmee bij aan de sociale en economische vitaliteit van de betreffende regio. Duidelijk is dat de ontwikkeling niet leidt tot onevenredige milieubelasting, niet onevenre­ dig veel verkeer aantrekt en niet leidt tot beperkingen voor de ontwikkeling van nabijgele­ gen agrarische bedrijven. III.

Procedure Voor de mogelijkheid van beroep en de behandeling van en de uitspraak op beroep wor­ den de verleende ontheffing en het besluit waarop die ontheffing betrekking heeft, als één besluit aangemerkt (artikel 8.3 lid 4 Wro). De ontheffing dient daarmee gelijktijdig met het ontwerpplan ter inzage te worden gelegd.

-2/3-

Ons kenmerk:

02087825

c/3 r^ M-l

QJ c/3

ö

• rH

O u

a

Ö

provinsje fryslân provincie fryslân ^

<rö (/2

Beslissing Gedeputeerde Staten van Fryslân

(L>

BESLUITEN: De gevraagde ontheffing op grond van artikel 10.1.1 Verordening Romte 2014 te verlenen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Mandewyk, conform de ingediende aanvraag, bestaande uit; - verzoek om ontheffing van VR (d.d. 8 februari 2023); - ‘Notitie aanvraag ontheffing VR 2014 - Bestemmingsplan Bedrijventerrein Mande­ wyk’; - concept-ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Mandewyk - Bakkeveen’. Wij verlenen de ontheffing onder de voorwaarde dat het vastgestelde bestemmingsplan vergezeld gaat van een actuele stikstofberekening, waaruit blijkt dat het plan uitvoerbaar is op grond van de Wet natuurbescherming.

Hoogachterid, Gedeputef irqe Staten van Fryslân,

-3/3-

Ons kenmerk:

02087825

5/2

ö

• fH

O ;h

P.

Bakkeveen - Bedrijventerrein Mandewyk

Bijlage 6 Verkennend bodemoderzoek

54

PROJECT 36352 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ACHTER MANDEWYK 1A EN B TE BAKKEVEEN

Vestiging Kamerik Nijverheidsweg 7 3471 GZ Kamerik t 0348 402103 Vestiging Heerhugowaard Galileistraat 69 1704 SE Heerhugowaard t 072 5729457 Vestiging Steenwijk Oevers 16 8331 VC Steenwijk t 0521 521924 www.grondslag.nl

bodemonderzoek | saneringsbegeleiding | partijkeuringen | waterbodemonderzoek | arbo/veiligheid | wegenbouwadvies

Project 36352

Titel

Verkennend bodemonderzoek Achter Mandewyk 1a en b te Bakkeveen

Projectleider , MSc.

Adviseur Datum rapport

31 mei 2022

Opdrachtgever

Marinus Machinebouw BV Mandewyk 1B 9243 JW Bakkeveen

Contactpersoon

Het bodemonderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen die zijn opgesteld in de BRL SIKB 2000. Grondslag is door KIWA gecertificeerd voor het verrichten van “Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek” conform deze BRL. Grondslag BV is als opdrachtnemer onafhankelijk van de opdrachtgever. Tussen beide bestaat geen relatie als bedoeld in paragraaf 3.2.7 van de BRL SIKB 2000.

Project 36352

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING EN DOEL

1

2

TERREINGEGEVENS 2.1 Afbakening onderzoekslocatie 2.2 Huidige situatie 2.3 Historie tot op heden 2.4 Toekomstige situatie 2.5 Hypothese en onderzoeksopzet

2 2 2 2 3 3

3

VELDWERK 3.1 Uitvoering 3.2 Resultaten 3.2.1 Grond 3.2.2 Grondwater

4 4 4 4 4

4

CHEMISCHE ANALYSES 4.1 Analyses grond 4.2 Analyses grondwater

5 5 6

5

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

7

BIJLAGEN BIJLAGE I BIJLAGE II BIJLAGE III BIJLAGE IV BIJLAGE V

: Kaartmateriaal : Boorbeschrijvingen : Toetsingstabellen : Analysecertificaten : Toetsingskader & Verklarende woordenlijst

1

1

Project 36352

INLEIDING EN DOEL Door Marinus Machinebouw BV is aan Grondslag opdracht verleend voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek op het perceel achter Mandewyk 1A en 1B te Bakkeveen. De aanleiding voor het onderzoek wordt gevormd door de voorgenomen beoogde bestemmingswijziging. Men is voornemens om het bedrijfsterrein ter plaatse van Mandewyk 1A en 1B uit te breiden. Het doel van het onderzoek is het vastleggen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit en het beoordelen of de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming. Het bodemonderzoek is verricht volgens de richtlijnen uit de vigerende versie van de NEN 5740 (Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek) en de onderliggende norm NEN 5725 (Strategie voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek).

2

2

Project 36352

TERREINGEGEVENS Voorafgaand aan het bodemonderzoek is een vooronderzoek conform NEN 5725 verricht. De resultaten van het vooronderzoek zijn verwerkt in dit hoofdstuk. Het vooronderzoek richt zich tevens op de direct aangrenzende percelen.

2.1

Afbakening onderzoekslocatie De locatie achter Mandewyk 1A en B te Bakkeveen is kadastraal bekend als gemeente Duurswoude, sectie D, nummer 1200 en 1201. De x- en y-coördinaten zijn 214,012 en 565,625. De percelen hebben gezamenlijk een oppervlakte van 25.500 m2 (2,5 hectare). De onderzoekslocatie bestaat uit de gehele percelen achter Mandewyk 1A en B. De begrenzing van de onderzoekslocatie is weergegeven op de tekening in bijlage I.

2.2

Huidige situatie De onderzoekslocatie bestaat uit een agrarisch perceel. De onderzoekslocatie is onbebouwd. De locatie grenst ten westen aan een machinebouw- en een mechanisatiebedrijf. De regionale ligging van de locatie is weergegeven in bijlage I.

2.3

Historie tot op heden Voor de gegevens zijn de volgende bronnen geraadpleegd: - opdrachtgever - Bodematlas Fryslân - oud kaartmateriaal (www.topotijdreis.nl) - www.bodemloket.nl - terreininspectie (plaatsgevonden ten tijde van het veldwerk op 19 april 2022) De locatie is altijd al in gebruik geweest voor agrarische doeleinden. De adressen Mandewyk 1A en 1B, die ten westen van de onderzoekslocatie liggen, zijn volgens oud kaartmateriaal sinds 2004 bebouwd (zie figuur 1). Rond deze tijd is tevens de sloot, die dwars door de onderzoekslocatie heenloopt, gedempt (bron: topotijdreis.nl).

Figuur 1: Oud kaartmateriaal van 2004 (bron: topotijdreis.nl), in rood is contouren huidige onderzoekslocatie weergegeven.

3

Project 36352

Uit informatie van Bodematlas Fryslân blijkt dat in 1998 op het perceel ten westen van de onderzoekslocatie een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd (Verkennend milieukundig bodemonderzoek Mandewyk 1-3 te Bakkeveen, door Wiertsema & partners, opdracht: VN18351, d.d. 22 december 1998). Aanleiding van het onderzoek is de voorgenomen bouwactiviteiten op de locatie. Uit de toetsingen komt naar voren dat in de bovengrond de gehalte aan minerale olie licht verhoogd is. In het grondwater is een sterke verhoging aan nikkel en zink gemeten. Tevens zijn er lichte verhogingen aan zware metalen in het grondwater gemeten. In het rapport wordt aangenomen dat de sterke verhogingen aan zware metalen in het grondwater van natuurlijke oorsprong zijn. Bodemkwaliteitskaart Volgens de ontgravingskaart van de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Opsterland voldoet zowel de boven- als ondergrond aan klasse AW (landbouw/natuur). De bovengrond van de onderzoekslocatie bevindt zich in zone 1 van de bodemkwaliteitskaart. In deze zone overschrijdt de 95-percentielwaarde voor koper en nikkel de (generieke) achtergrondwaarde. Voor cadmium, kobalt, kwik, lood en molybdeen wordt de maximale waarde voor klasse Wonen overschreden. Voor zink, PCB, PAK en minerale olie wordt de maximale waarde voor klasse Industrie overschreden.

De ondergrond van de onderzoekslocatie bevindt zicht in zone 5 van de bodemkwaliteitskaart. In deze zone overschrijdt de 95-percentielwaarde voor cadmium, koper en nikkel de (generieke) achtergrondwaarde. Voor kobalt, kwik, lood, molybdeen en PAK wordt de maximale waarde voor klasse Wonen overschreden. Voor zink, PCB en minerale olie wordt de maximale waarde voor klasse Industrie overschreden. 2.4

Toekomstige situatie De locatie wordt ontwikkeld tot een bedrijventerrein. De bestemming wordt ‘bedrijfsmatig’.

2.5

Hypothese en onderzoeksopzet Voorafgaand aan het bodemonderzoek wordt geen verontreiniging verwacht boven de 95percentielwaarden als opgenomen in de bodemkwaliteitskaart. De locatie wordt aangemerkt als onverdacht (ten aanzien van lokale verontreiniging). Het onderzoek volgt de "Onderzoeksstrategie voor een grootschalige onverdachte niet-lijnvormige locatie (ONV-GRNL)" van de NEN 5740. Ter plaatse van de gedempte sloot wordt een boorraai geplaatst om de demping te traceren. Voor de locatie geldt op basis van het vooronderzoek geen verdenking op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging met asbest. Er wordt geen asbestonderzoek conform NEN 5707 uitgevoerd. Tijdens het veldwerk wordt visueel wel gelet op het voorkomen van asbestverdachte materialen. Opgemerkt dient te worden dat een verkennend bodemonderzoek volgens een steekproefsgewijze opzet wordt uitgevoerd. Tevens dient het bodemonderzoek beschouwd te worden als een tijdelijk vastgestelde status van de bodemkwaliteit ter plaatse. Derhalve kan in bepaalde situaties (bijvoorbeeld bij een toekomstige bestemmingswijziging of aanvraag van een omgevingsvergunning) de geldigheidsduur van het onderzoek beperkt zijn.

Project 36352

4

3

VELDWERK

3.1

Uitvoering Het verrichten van de boringen en het plaatsen van de peilbuizen heeft plaatsgevonden op 19 april 2022 onder leiding van boormeester dhr. R. Dijkstra. Het grondwater is op 26 april 2022 bemonsterd door dhr. J. de Jong. Op 11 mei 2022 zijn de peilbuizen 09 en 27 herbemonsterd door dhr. R. Dijkstra. Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn 29 boringen verricht (nrs. 01 t/m 28 en R01). Boorraai R01 is verricht ter hoogte van de gedempte sloot. De overige boringen zijn verspreid over de onderzoekslocatie verricht. De boringen 06, 09, 17 en 27 zijn voorzien van een peilbuis. De ligging van de boringen en de peilbuizen is weergegeven in bijlage I. Alle boringen zijn uitgevoerd tot een minimale diepte van 0,5 m-mv.