A1 Brief college - Doorstroomlocatie De Twirre Ureterp

Zaaknummer: 0086231772

1/5

Aan de gemeenteraad

Uw kenmerk:

Uw brief van:

Onderwerp: De Twirre

Ons kenmerk:

Behandeld door:

Telefoon:

Bijlagen:

0086231772

Roos Woudenberg

(0512) 386 222

1

Beetsterzwaag, 13 januari 2026 Verzonden op: 15 januari 2026

Geachte gemeenteraad, Tijdens de raadsvergadering van 15 december heeft u, om een besluit te kunnen nemen aangaande het vestigen van een doorstroomlocatie in de Twirre te Ureterp, verzocht om aanvullende informatie aangaande flexwoningen, het Didam-arrest en welke afwegingen er zijn gemaakt om het plan van de participatiegroep niet uit te voeren. Met deze brief doen wij u die informatie toekomen. Flexwoningen Het bouwen van tijdelijke of flexwoningen lijkt een aantrekkelijke oplossing voor locatie de Twirre en voor het woningtekort op korte termijn. Ook vanuit het Rijk wordt dit gestimuleerd. Om die reden is er grondig onderzocht welke mogelijkheden en beperkingen flexwoningen bieden voor de gemeente Opsterland. Hoewel flexwoningen op het eerste gezicht een snelle oplossing lijken, blijken er in de praktijk diverse belemmeringen die deze snelheid beperken. Wanneer wordt gekozen voor een kortere exploitatieperiode kan bij flexwoningen in het voortraject beperkte tijdwinst ontstaan, doordat sommige onderzoeken verkort kunnen worden. In de totale doorlooptijd levert dit echter geen tijdwinst op. Net als bij reguliere woningbouw is voor flexwoningen voldoende elektriciteitscapaciteit nodig. Door netcongestie is deze capaciteit op dit moment niet beschikbaar.

Hierdoor blijft de realisatie afhankelijk van dezelfde randvoorwaarden als bij permanente woningbouw en wijkt de totale realisatietermijn voor flexwoningen niet af van die van reguliere woningen. Alleen bij het daadwerkelijke bouwen van de woningen kan tijdswinst worden geboekt, omdat flexwoningen veelal volledig in fabrieken worden geproduceerd. Ook financieel vormt flexwoningbouw een aandachtspunt. De businesscase is lastig sluitend te krijgen en een onrendabele top is vrijwel onvermijdelijk. Tijdens dit onderzoek is contact geweest met diverse andere gemeenten. In de praktijk blijkt een businesscase vaak alleen haalbaar wanneer flexwoningen voor circa dertig jaar worden geplaatst en verhuurd. Dit is ook een van de voornaamste redenen waarom beide woningcorporaties in Opsterland hebben aangegeven niet te willen investeren in flexwoningen. Indien desondanks wordt gekozen voor flexwoningen op het terrein van de Twirre, zal

Zaaknummer: 0086231772

2/5

een separate partij moeten worden gevonden of zal de gemeente zelf een woningbouwcorporatie moeten oprichten, wat eveneens extra tijd vergt. De zeer beperkte tijdswinst en het gegeven dat wij al enkele jaren sneller dan gemiddeld in Nederland permanente huizen bouwen zorgt ervoor dat we in Opsterland ervoor kiezen om geen flexwoningen te bouwen. Didam / gunningsproces In de raadsvergadering van 15 december is de vraag gesteld of het Didam arrest ook geldt voor deze locatie en of er mogelijk uitzonderingsgrond is op basis van maatschappelijke urgentie. Ongeacht het gekozen scenario geldt dat de gemeente altijd te maken heeft met mededingings- en aanbestedingsregels. Het Didam-arrest kan daarbij niet terzijde worden geschoven, ook niet bij scenario 3. Of de locatie nu als ontwikkellocatie in de markt wordt gezet of de gemeente de grond zelf houdt en het werk laat uitvoeren: er is sprake van een schaars goed en dus is een transparante procedure verplicht. In het ene geval speelt Didam direct via een openbare selectie, in het andere geval eerst via een aanbesteding op grond van de Aanbestedingswet en vervolgens alsnog bij verkoop of verhuur. De volgorde kan verschillen, maar de kern is steeds dezelfde: Didam geldt gewoon en aanbesteding is onvermijdelijk.

Hoewel uit recente rechtspraak soms de indruk kan ontstaan dat bij maatschappelijk noodzakelijke projecten automatisch mag worden afgeweken van het Didam-arrest, is dat niet het geval. Er bestaat geen algemene uitzondering voor projecten met een maatschappelijk doel. Slechts indien op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria kan worden vastgesteld dat er daadwerkelijk maar één serieuze gegadigde is, mag zonder openbare selectieprocedure met die partij worden gecontracteerd. Welke partijen als serieuze gegadigden kunnen worden aangemerkt, dient aan de hand van dergelijke objectieve criteria te worden beoordeeld. De maatschappelijke noodzaak van een ontwikkeling kan daarbij worden meegewogen, maar vormt op zichzelf geen zelfstandige grond om een openbare selectieprocedure achterwege te laten. Indien wordt gekozen voor het niet verkopen van de grond en het laten uitvoeren van de bouw, geldt eveneens een openbare procedure, in dat geval in de vorm van een aanbesteding op grond van de Aanbestedingswet. Het Didam-arrest komt in dat scenario pas in beeld bij een latere verkoop of verhuur van de woningen. In alle gevallen geldt dat de gemeente gehouden is een transparante procedure te volgen. Advies en plan van de participatiegroep Het college merkt dat er onduidelijkheid is over de uitkomst van het participatieproces.

Er is namelijk een advies van de participatiegroep en een eigen plan van de participatiegroep. Advies van de participatiegroep Het doel van het participatieproces was om te komen tot een advies over hoe de doorstroomlocatie in de Twirre zo goed mogelijk kon worden ingepast in het dorp. Zoals u in het participatieverslag kan lezen zijn er vier thematische bijeenkomsten georganiseerd. In de laatste bijeenkomst is het advies van de participatiegroep gezamenlijk vastgesteld. De punten die hierin zijn genoemd zijn door het college (op flexwoningen na) allemaal overgenomen in het huidige raadsvoorstel. Er wordt extra ingezet op veiligheid, integratie, er is een maximale duur van 6 jaar voor de doorstroomlocatie opgenomen, er wordt gewerkt met een mix van statushouders en andere woningzoekenden en er wordt gewerkt aan een duurzaam plan voor de toekomst. De opbrengsten uit dit participatieproces, de adviezen van de participatiegroep, zijn meegenomen in de uiteindelijke uitwerking van het voorliggende voorstel.

Zaaknummer: 0086231772

3/5

Plan van de participatiegroep Daarnaast heeft de participatiegroep tijdens de laatste bijeenkomst onverwacht een eigen plan aangeboden aan de burgemeester en de betrokken ambtenaren. Dit is een initiatief vanuit de participanten zelf geweest, en is niet eerder besproken tijdens het participatieproces. Dit is een plan voor woningbouw waarin de doorstroomfunctie niet is meegenomen. De participatiegroep gaf aan dat zij juist het steeds wisselen en doorstromen van inwoners niet wenselijk vonden. Het plan lijkt erg op scenario 3 en valt voor het doel van het raadsvoorstel om dezelfde redenen als scenario 3 af. Het is geen kortetermijnoplossing voor het acute asielvraagstuk. Daarnaast wil het college niet de helft van de woningen gebruiken om vast statushouders te huisvesten omdat dit niet bevorderlijk is voor inburgering en integratie. Wanneer statushouders zo veel mogelijk wonen tussen andere dorpsgenoten zorgt dat er ook voor dat de integratie sneller verloopt. Afwegingen college tot komen voorstel Het college wil graag benadrukken dat het doel van het voorstel is te komen tot het realiseren van een doorstroomlocatie in Ureterp en op korte termijn daarmee te voldoen aan de opgave van de spreidingswet en het acute probleem dat er is aangaande het landelijke asielvraagstuk. Het doel is dus niet het herbestemmen van de Twirre.

Bij het opstellen van voorstellen worden keuzes gemaakt op basis van haalbaarheid, urgentie en beschikbare randvoorwaarden. Indien tijdens het proces blijkt dat door bepaalde keuzes het doel, gelet op de haalbaarheid, urgentie of beschikbare randvoorwaarden, niet kan worden bereikt, worden deze keuzes niet verder onderzocht. Het voorstel van het college van B&W voor een doorstroomlocatie in de Twirre is het resultaat van een zorgvuldig beleidsproces. Keuzes in het proces aangaande het niet verder uitwerken van scenario 1 en 3. De inpandige verbouwing voor circa 40-50 statushouders, het eerste plan viel uiteindelijk af. Ondanks dat het financieel en qua realisatietermijn aantrekkelijk was is omwille van het advies van de participatiegroep dit plan niet verder uitgewerkt tot een voorstel. Sloop en nieuwbouw van woningen (scenario 3) biedt op het lange termijnperspectief, maar kent voor de opgave waar dit voorstel voor opgesteld is duidelijke beperkingen. Hieronder wordt per onderdeel toegelicht waarom dit scenario geen oplossing biedt voor de korte termijn. o

Realisatie termijn Zoals hierboven beschreven is het verschil in de totale realisatie termijn tussen tijdelijke flexwoningen en permanente woningen beperkt. Beide trajecten vragen om uitgebreide voorbereiding, onderzoek en planvorming. Bij de sloop van het pand en de bouw van permanente woningen is sprake van een structurele wijziging van het omgevingsplan: de planlocatie en functie worden veranderd. Voorafgaand aan de juridische procedure gaat een periode van ontwerp en planvorming. Voor een volledige inschatting van de termijnen en doorlooptijd voor dit soort projecten is het noodzakelijk om breder te kijken dan alleen de juridische procedure. Factoren zoals het organiseren van het samenwerkings- of ontwikkelverband tussen partijen, de (ver)bouwtijd en de ontwerp- en planvormingsfase kunnen de totale duur aanzienlijk beïnvloeden. Ook zienswijzen, bezwaar en (hoger) beroep hebben in alle gevallen potentieel verstrekkende gevolgen voor de doorlooptijd. Landelijk duurt een volledig woningbouwproject, van idee tot oplevering, gemiddeld 10 jaar; in onze gemeente verloopt dit doorgaans sneller, gemiddeld 6 tot 7 jaar. In de bijlage vindt u een

Zaaknummer: 0086231772

4/5

schema van de gemiddelde realisatietermijn, waarin is weergegeven welke factoren hierin van invloed zijn In het plan van de participatiegroep wordt gesteld dat er binnen 2 jaar woningen kunnen worden gerealiseerd, echter begint die termijn pas te lopen nadat de grond bouwrijp wordt opgeleverd. Gezien bovenstaande is de planning die wordt gehanteerd in het plan van de participatiegroep wel realistisch voor het bouwen zelf maar niet voor de gehele realisatietermijn. Woningbouw, ongeacht of het flex of permanent is zal dus de nodige jaren aan tijd vragen. Bij scenario 3 zal de Twirre in de tussentijd leegstaan of ligt de grond bij sloop braak. Dit vindt het college zonde gezien de urgentie asielproblematiek. Het opstarten van het proces om te komen tot permanente woningen en ondertussen de locatie te gebruiken als doorstroomlocatie ziet het college daarom als een win-win situatie. o

Netcongestie Een belangrijk aandachtspunt bij nieuwbouw is de netcongestie in het gebied. De bestaande gas- en elektra-aansluiting van De Twirre is toereikend voor de schoolfunctie en naar verwachting ook voor tijdelijke appartementen. Voor nieuwe, wettelijk verplichte gasloze woningen is echter extra elektriciteitscapaciteit nodig. Liander geeft aan dat het aansluiten van meerdere woningen, zowel permanent als flexibel, minimaal drie jaar duurt. Dit betreft uitsluitend de planning en uitvoering van de fysieke werkzaamheden en gaat uit van een scenario zonder tegenvallers. Formeel kan deze capaciteit pas worden aangevraagd nadat de planologische procedures zijn afgerond en een huisnummerbesluit is genomen. Er is sprake van netcongestie in Ureterp. Het dorp is aangesloten op het tussenstation Drachten, waar momenteel onvoldoende capaciteit beschikbaar is voor uitbreiding. Het is onzeker wanneer deze capaciteit wel beschikbaar komt; de verwachting is dat dit probleem nog meerdere jaren aanhoudt. Dit kan de realisatietermijn van nieuwbouw ook aanzienlijk verlengen.

o

Businesscase Bij dit raadsvoorstel is gekeken naar welke mogelijkheden er waren in de financiering en bestaande regelingen. De DSL-regeling loopt af in 2028, hoe langer het duurt voor de aanvraag gedaan wordt hoe lager de transitie vergoeding. Deze vergoeding vanuit het rijk wordt gebaseerd op de duur van het gebruik en het aantal beschikbare plekken voor de doorstroomlocatie. Naast de technische en planologische factoren speelt dus ook haalbaarheid van de businesscase een rol omdat sloop en nieuwbouw meer tijd kost. Dit brengt de meeste kosten met zich mee en er is geen duidelijkheid over regelingen of financiële dekking.

Samenvattend is op basis van bovenstaande onderdelen en de negatieve effecten op de haalbaarheid, urgentie en beschikbare randvoorwaarden aangaande het realiseren van een doorstroomlocatie op korte termijn besloten dit scenario niet verder uit te werken tot een raadsvoorstel. Afsluitend Het college stelt de raad voor om De Twirre te verbouwen en hier 6 appartementen voor statushouders en 6 appartementen voor andere woningzoekenden te realiseren. Dit is het meest gunstige voorstel gezien de huidige opgave in het asielvraagstuk. Dit voorstel is tot stand gekomen middels zorgvuldig onderzoek en voorbereiding. Het voorstel doet recht aan de inbreng van de

Zaaknummer: 0086231772

5/5

participatiegroep en geeft de meeste duidelijkheid voor de inwoners van Ureterp waarbij het niet mogelijk is om ieders persoonlijke wens volledig te realiseren. Op 19 december 2025 ontvingen wij een brief van het ministerie van Asiel en Migratie waarin wordt benadrukt dat de druk op de asielopvang onverminderd hoog is en dat een aanzienlijk deel van de opvangcapaciteit wordt bezet door statushouders en hun nareizigers. Opsterland kan bijdragen aan de oplossing door in de dorpen doorstroomlocaties voor statushouders te realiseren. Wij kiezen daarbij bewust voor kleinschalige locaties, met veel aandacht voor integratie. Door zo vroeg mogelijk te starten met inburgering en taalverwerving, kunnen statushouders bij doorstroom naar definitieve huisvesting in onze dorpen een goede start maken. Indien op deze locatie op termijn permanente woningbouw wordt gerealiseerd, is er een tussenliggende periode te overbruggen. Met dit plan benutten wij het gebouw de komende jaren effectief, terwijl wij tegelijkertijd werken aan de verdere planvorming en toekomstige ontwikkelingen. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

Sandra van ’t Hooge

Andries Bouwman