1.1 OUDE VERSIE Haalbaarheidsonderzoek De Skâns DEF
Tekst van het document
Scenario
Beoordeling
Synergie
4.2.6
Scenario 1: huidige locatie: nieuwbouw
+/-
Scenario 2: locatie BHS
+
Horeca In gesprekken met gebruikers en stakeholders is horeca veelvuldig aan bod gekomen. Onder andere ideeën voor een beperkt aantal hotelkamers en een terras als uitbreiding op het huidige aanbod zijn veelvuldig genoemd. Bij de beoordeling is echter met name rekening gehouden met een ondersteunende horeca die aansluit bij de huidige functie en de ambitie van de gemeente omtrent De Skâns. Dit betekent kort gezegd dat gebruikers van De Skâns ook naar de horeca gaan, en dat mensen niet speciaal voor de horeca naar De Skâns gaan. Hiertoe is mede besloten om te voorkomen dat de horecafunctie van De Skâns direct gaat concurreren met de huidige en toekomstige commerciële horecavoorzieningen in het centrum van Gorredijk, wat ook niet past bij de maatschappelijke functie van De Skâns. De horecafunctie zoals hierboven beschreven kan op beide locaties goed ingericht worden zonder aanmerkelijke verschillen tussen de locaties. Indien er een terras wordt ingericht is het aannemelijk dat de inloop op de huidige locatie relatief hoog is, maar daarmee wordt ook de vraag belangrijker in hoeverre dit marktruimte inneemt van commerciële partijen. Scenario
Beoordeling
Synergie
4.2.7
Scenario 1: huidige locatie: nieuwbouw
+
Scenario 2: locatie BHS
+
Deelconclusie Over het geheel genomen scoren beide locaties zeer goed en kunnen beide scenario’s dan ook als haalbaar beoordeeld worden. De verschillen tussen de twee scenario’s zijn daarnaast klein. Vanuit het maatschappelijk en culturele perspectief scoren beide locaties relatief slecht op één onderdeel. Voor nieuwbouw op de huidige locatie is dat in het kader van de betaalbaarheid als gevolg van de relatief hoge kosten die gemoeid gaan met dat scenario. Voor de Singelland BHS locatie is dat de bereikbaarheid van de oudere doelgroep. Voor het eerste scenario geldt dat dit met extra middelen te voorkomen valt en in de praktijk mee kan vallen voor de doelgroepen, mits de gemeente bereid is hiervoor te betalen. Voor het tweede scenario geldt dat het met name voorkomt uit beeldvorming en gevoel, waarbij met een praktische invulling problemen mogelijk voorkomen kunnen worden en angsten weggenomen.
Criterium Aanpasbaarheid interieur Aanpasbaarheid exterieur Betaalbaarheid Fysieke toegankelijkheid Nabijheid parkeerplaatsen Bereikbaarheid jongeren Bereikbaarheid ouderen Bereikbaarheid theaterbezoekers Programmering Synergie Horeca
Huidige locatie + + + + +/+/+ + +/+
BHS + +/+ + + + +/+ + +
blad 27 van 30
datum 11 juli 2023 projectnummer 0473137.100 betreft Haalbaarheidsonderzoek De Skâns
5
Conclusie Het herijkte programma van eisen geeft inzicht in de ruimtebehoefte van de verschillende functies binnen De Skâns. Op hoofdlijnen is er weinig veranderd ten opzichte van het programma van eisen uit 2016, behalve dat het niet langer gaat om een multifunctionele accommodatie die gedeeld wordt met meerdere partijen. De twee locaties hebben elk hun eigen voor- en nadelen welke min of meer gelijk zijn. De twee scoren overwegend positief en zijn vanuit maatschappelijk perspectief beiden haalbaar. Het grootste minpunt voor het BHS scenario komt voort uit de bereikbaarheid van met name de oudere doelgroep die een relatief sterke voorkeur lijkt te hebben voor nieuwbouw op de huidige locatie. Dit ondanks dat locatie, hoewel het met een 3,8 nog steeds tussen neutraal en belangrijk zit, gemiddeld relatief als minder belangrijk wordt beschouwd ten opzichte van andere thema’s als ruimte, beschikbaar dag(deel) en betaalbaarheid. Voor nieuwbouw op de huidige locatie geldt dat het grootste nadeel het grote verschil in kosten is. Op basis van de geraamde kosten is het verschil tussen de twee scenario’s op dit vlak dusdanig groot dat de het BHS scenario de meest logische keuze lijkt ondanks voorkeuren voor een nieuwe Skâns op de huidige locatie.
De maatschappelijke haalbaarheid is op de getoetste onderdelen vergelijkbaar tussen de twee scenario’s met elk hun eigen voor- en nadelen, waarbij gebruikers veelal aangeven een voorkeur te hebben voor nieuwbouw op het parkeerterrein van de huidige locatie. De verschillen in maatschappelijke haalbaarheid tussen de twee scenario’s zijn echter dusdanig klein dat zij niet opwegen tegen de financiële verschillen. Wat betreft de theaterzaal dient een afweging gemaakt te worden tussen het voortzetten van het huidige programma met relatief hoge kosten aan de ene kant en het inkrimpen van het aantal zitplaatsen met als gevolg aanzienlijk lagere kosten maar ook een beperking in de mogelijkheden omtrent programmering aan de andere kant. In het onderzoek is gekeken naar een scenario met circa 345 zitplaatsen en een scenario met circa 450 zitplaatsen, waarbij het laatste hoewel iets lager vergelijkbaar is met de huidige 483 zitplaatsen. Op basis van onder andere de subsidieverstrekking en raadsconferentie zijn beide scenario’s mogelijk. Op basis van zowel een marktanalyse, waarbij gekeken is naar een verwacht aantal zitplaatsen in een vergelijkbare situatie zonder verdere voorgeschiedenis en een financiële analyse, waarbij gekeken is naar de stichtingskosten en de exploitatiecijfers, lijkt een kleinere zaal passend.
Zo is een grote zaal circa € 700.000 duurder in stichtingskosten en, afhankelijk van het gekozen scenario, circa € 22.000 tot € 31.000 duurder op jaarbasis. Een grotere zaal is met name beter passend indien de gemeente de toegevoegde maatschappelijke en culturele waarde van het theater als zwaarder wegend beschouwd dan de bijbehorende kosten. Belangrijke effecten hier zijn dat het in een kleinere zaal lastiger wordt om hetzelfde commerciële programma te draaien en ook het maatschappelijke programma in sommige gevallen in aangepaste vorm door moet gaan of elders onderkomen moet vinden. Voor het grootste gedeelte van het maatschappelijk programma dat mogelijk niet in dezelfde vorm in De Skâns doorgang kan vinden zijn binnen Gorredijk of de gemeente Opsterland alternatieve locaties.
blad 28 van 30
datum 11 juli 2023 projectnummer 0473137.100 betreft Haalbaarheidsonderzoek De Skâns
6
Aanbevelingen In de haalbaarheidsanalyse wordt uitgegaan van een situatie waarin het jongerenwerk en ouderenwerk blijven en gefinancierd blijven door de gemeente. Voordat er verder gegaan wordt met een verdere fase is het van belang om goed in kaart te brengen in hoeverre dit ook daadwerkelijk zo zal zijn. Indien de financiering of locatiekeuze van deze partijen verandert, kan dit van grote invloed zijn op de ruimtebehoefte en de hierop volgende berekeningen. De BHS is voornemens het oude bouwdeel dat zij zelf blijven exploiteren te gaan renoveren. De renovatie van dit bouwdeel zorgt, mits hier niet goed over wordt afgestemd, mogelijk voor een risico in de voortgang van de renovatie van het bouwdeel dat De Skâns zou kunnen betrekken in het geval er gekozen wordt voor het BHS scenario.
blad 29 van 30
Over Antea Group Antea Group is het thuis van 1500 trotse ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij elke dag aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt bij ons de allerbeste vakspecialisten van Nederland, maar ook innovatieve oplossingen op het gebied van data, sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan de ontwikkeling van infra, woonwijken of waterwerken. Maar ook aan vraagstukken rondom klimaatadaptatie, energietransitie en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke opgave brengen wij de juiste kennis aan tafel. Wij denken kritisch mee en altijd vanuit de mindset om samen voor het beste resultaat te gaan. Op deze manier anticiperen wij op de vragen van vandaag en de oplossingen voor morgen. Al 70 jaar.
Contactgegevens Zutphenseweg 31D 7418 AH Deventer Postbus 321 7400 AH Deventer T. +31 6 50 03 91 06 E. Joost.Mazier@AnteaGroup.nl
Copyright © 2023 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs. De informatie die in dit rapport is opgenomen is uitsluitend bestemd voor geadresseerde(n) en kan persoonlijke of vertrouwelijke informatie bevatten. Gebruik van deze informatie, door anderen dan de geadresseerde(n) en gebruik door hen die niet gerechtigd zijn van deze informatie kennis te nemen, is niet toegestaan. De informatie is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de geadresseerde, voor het doel waarvoor dit rapport is vervaardigd. Indien u niet de geadresseerde bent of niet gerechtigd bent tot kennisneming, is openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden niet toegestaan, tenzij na schriftelijke toestemming door Antea Group en wordt u verzocht de gegevens te verwijderen en direct een melding te maken bij security@antegroup.nl. Derden, zij die niet geadresseerd zijn, kunnen geen rechten aan dit rapport ontlenen, tenzij na schriftelijke toestemming door Antea Group.
www.anteagroup.nl